SAMENVATTING JAARVERSLAG 2010 - Corio.eu

55 M
SERVICES
KINDERGARTEN
HEALTH CARE
CSR
TO BE SUCCESSFUL, WE
BELIEVE OUR CENTRES
SHOULD BE SUSTAINABLE
IN EVERY RESPECT
SAMENVATTING JAARVERSLAG 2010
>> 28 M
ENTERTAINMENT
THEATRE/CONCERTS/
FESTIVALS/SPORTS/
WORKSHOPS

Dit is een samenvatting van het jaarverslag 2010. het
volleDige jaarverslag over 2010 in De engelse taal,
inclusief jaarrekening en verklaring van De accountant,
is in geDrukte vorm te verkrijgen ten kantore van corio
of te DownloaDen op De website van corio
(www.corio-eu.com).

Inhoud
Wie Wij zijn 4
kerncijfers 7
verslag van de raad van commissarissen 8
aandeelhouders informatie en investor relations 11
verslag van de raad van Bestuur 14
Bericht van de ceo 14
strategie in actie 18
visie, missie, strategie 19
top 10 Waarde, top 10 huurders 22, 23
financieel overzicht 24
vijfjarenoverzicht 28
direct en indirect resultaat 29
operationeel overzicht 30
ontWikkelingsoverzicht 42
10 jaar vooruit, 10 jaar terug 48
geografisch overzicht 64
nederland 64
Frankrijk 68
Italië 72
Spanje/Portugal 76
duitsland 80
Turkije 83
mvo samenvatting 87
corporate governance & risk management 92
remuneratie rapport 98
kerncijfers 2010 103
portefeuille en pijplijn 108
adressen en overige informatie 116
3

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
WIE WIJ ZIJN
corio is een winkelvastgoeDonDerneming. onze kernactiviteiten
bestaan uit het selecteren van De juiste
centra en miDDels investeringen Deze centra te (her)
ontwikkelen. Daarbij heeft corio De verhuur en het
beheer van Deze centra geïnternaliseerD. onze visie richt
zich op het creëren van favoriete ontmoetingsplekken,
plekken waar mensen elkaar graag ontmoeten, tijD
spenDeren, winkelen en graag terugkomen
onZE AmbITIE
Onze visie is om duurzame plekken te creëren
waar mensen elkaar graag ontmoeten. Corio is van
mening dat winkelcentra bovenal een belangrijke
maatschappelijke rol kunnen en moeten vervullen. In
onze visie is een winkelcentrum een ontmoetingsplek
waar mensen zich kunnen ontspannen, tijd met elkaar
doorbrengen, zich thuis voelen en inspiratie opdoen. Wij
zijn ervan overtuigd dat het creëren van aantrekkelijke
en succesvolle winkelcentra die goed worden beheerd,
onZE STRATEGIE
•Het creëren van favoriete ontmoetingsplekken
•Winkelcentra met een dominante positie in het
verzorgingsgebied
•Lokaal+ en beheer in eigen huis
•Kritische massa op alle thuismarkten
•Sterke nadruk op stabiele markten (82% van de
waarde van de portefeuille)
zal leiden tot meer economische bedrijvigheid. Wij zijn
ons daarbij bewust van het belang om alert te zijn op
de veranderende behoeften en wensen van mensen in
het verzorgingsgebied en om daar snel op in te spelen.
Onze winkelcentra kunnen alleen succesvol zijn als zij
in elk opzicht duurzaam zijn, dat wil zeggen qua locatie,
concept, esthetiek, financiën, mens en milieu. Wij
creëren en passen ons aan.
•Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen als
belangrijke pijler
•Solide financiële structuur
•Winkelcentra vooral in het stadscentrum, op grote
knooppunten en als middelpunt van grote
gemeenschappen
4

geografische
spreiDing
Nederland 27%
Frankrijk 26%
Italië 20%
Spanje/Portugal 10%
Duitsland 9%
Turkije 8%
structuur van
corio
INVESTOR RELaTIONS
HuMaN RESOuRCES MaNagEMENT
CORPORaTE PR & COMMuNICaTIONS
INVESTMENT STRaTEgy & RESEaRCH
CSR
aCquISITIE|ONTWIKKELINg
OFFICE SuPPORT
sectorspreiDing
Retail 96%
Kantoren 4%
Bedrijfsruimten 0,2%
RaaD VaN COMMISSaRISSEN
BaS VOS voorzitter
ROBERT VaN DER MEER vicevoorzitter
WIM BORgDORFF
DERK DOIJER
gOBERT BEIJER
RaaD VaN BESTuuR
GERARd GRoEnER ceo
BEN VaN DER KLIFT cFo
FREDERIC FONTaINE cDo
FRaNCINE ZIJLSTRa coo
CEO|CFO|COO
spreiDing pijplijn
Nederland 34%
Frankrijk 4%
Italië 30%
Spanje 1%
Duitsland 26%
Turkije 5%
LEgaL/COMPLIaNCE
RISK MaNagEMENT
TREaSuRy
FINaNCE & CONTROL
TAx
InFoRmATIon mAnAGEmEnT
VERHuuR CENTER MaNagEMENT
buSInESS SuPPoRT
5

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
WaT WIJ ZIJN
De op twee na grootste beursgenoteerDe onDerneming
in winkelcentra in europa:
Waarde operationele portefeuille € 6,9 miljard
Pijplijn € 3,0 miljard
Waarde vastgoed onder management € 9,9 miljard
Brutohuuropbrengsten € 451,6 miljoen
Beurswaarde € 4,4 miljard
genoteerd aan Euronext amsterdam
hanDs-on management benaDering:
•alle activiteiten in de bedrijfskolom worden in eigen beheer verricht:
‘hands-on management’
•Strategie, assetallocatie, conceptontwerp, financieringen en belastingen
worden centraal gemanaged
•Decentraal operationeel beheer, business unit per thuismarkt: lokaal+
•geïntegreerd risk management
conservatieve en risicobewuste financieringsstructuur:
•Conservatieve leverage
•goede spreiding looptijden schulden en data renteherziening
•Investmentgrade kredietbeoordeling (BBB+ van S&P, Baa1 van Moody’s)
•Diversificatie in de financieringsportefeuille
•Verplichtingen minstens anderhalf jaar vooruit gezekerd middels
beschikbare faciliteiten
6

KERNCIJFERS
2010 2009
aantal bezoekers 400 miljoen 360 miljoen
Retail contracten 6.000 5.300
BVO retail 1,7 miljoen m 2 1,5 miljoen m 2
Bezettingsgraad 96,2% 96,3%
operationele
portefeuille
€ 6,9 miljard € 5,7 miljard
Pijplijn € 3,0 miljard € 2,3 miljard
Nettohuuropbrengsten € 386,8 miljoen € 337,0 miljoen
Like-for-like groei retail 1,9% 1,7%
Direct resultaat € 251,0 miljoen € 218,2 miljoen
Indirect resultaat € 124,7 miljoen -€ 350,1 miljoen
Totaal resultaat € 375,7 miljoen -€ 131,9 miljoen
Nieuwe verhuur en
huurverlengingen
3,8% 7,2%
beurswaarde € 4,4 miljard € 3,6 miljard
Dividend per aandeel € 2,69 € 2,65
NaV € 46,10 € 44,32
NNNaV* € 46,79 € 46,34
*aangepast naar epra definitie
7

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
VERSLag VaN DE RaaD
VaN COMMISSaRISSEN
aan de algemene vergadering van
aandeelhouders
Hierbij bieden wij u het door de Raad van Bestuur opgestelde
jaarverslag en de jaarrekening 2010 aan. KPMg accountants N.V.
heeft de jaarrekening gecontroleerd en hierover een goedkeurende
accountantsverklaring afgegeven. Wij stellen u voor om de jaarrekening
ongewijzigd over te nemen en om conform het voorstel van de Raad
van Bestuur voor 2010 een dividend vast te stellen van € 2,69 per
aandeel (in contanten en/of in aandelen). Het dividendbeleid van
Corio (zie de website www.corio-eu.com) is erop gericht om minimaal
te voldoen aan de vereisten voor fiscale beleggingsinstellingen (FBI’s)
en, behoudens bijzondere omstandigheden, om het dividendniveau per
aandeel te handhaven en bij voorkeur met de gemiddelde inflatie in de
eurozone te verhogen.
sTruCTuur en werkzaamheden raad van
Commissarissen in 2010
De organisatie van de Raad van Commissarissen is in lijn met de
aanbevelingen van de Nederlandse corporate governance code.
alle commissarissen zijn onafhankelijk in de zin van best practice
bepaling III.2.1 van deze code. Volgens de code worden de leden van
de Raad van Commissarissen geacht onafhankelijk te zijn als zij niet
voldoen aan de afhankelijkheidscriteria die daarin zijn beschreven.
Volgens de Raad van Commissarissen kan de heer Borgdorff echter
wel als afhankelijk worden aangemerkt, zelfs al voldoet hij niet aan de
genoemde criteria voor afhankelijkheid. De heer Borgdorff is namelijk
ook bestuurslid van een onderneming die voor 50% in handen is van
aBP, dat ook meer dan 25% van de aandelen van Corio N.V. bezit.
In het verslagjaar hebben de Raad van Commissarissen, de
auditcommissie, de Remuneratiecommissie en de Selectiecommissie
hun taken vervuld overeenkomstig de van toepassing zijnde
reglementen. Deze kunnen worden gedownload van de website van
Corio. De Raad van Commissarissen heeft in 2010 14 keer plenair
vergaderd met de Raad van Bestuur. De belangrijkste besproken
onderwerpen waren strategie, investeringen, financiering, risk
management- en beheersingssystemen, maatschappelijk verantwoord
ondernemen (MVO), doelstellingen, de jaarbegroting en kansen voor
de toekomst. Tijdens het verslagjaar zijn de volgende onderwerpen
eveneens in de vergaderingen van de Raad van Commissarissen
aan de orde gekomen: een kapitaalverhoging door middel van een
succesvolle uitgifte van aandelen en de plaatsing van twee euroobligatieleningen
ter waarde van in totaal € 750 miljoen. Het betreden
van de Duitse markt was eveneens onderwerp van gesprek.
Verder zijn persberichten, kwartaalberichten, halfjaarcijfers en
het jaarverslag en de jaarrekening op de daartoe geëigende
momenten besproken. De externe accountant heeft de bevindingen
van de controles gepresenteerd tijdens de besprekingen van de
halfjaarcijfers en de jaarrekening. De Raad van Commissarissen en de
auditcommissie hebben de bevindingen van de uitgevoerde controles
met de externe accountant besproken zonder dat de Raad van Bestuur
daarbij aanwezig was.
Er heeft in 2010 enkele malen overleg plaatsgevonden tussen de
commissarissen onderling. Buiten aanwezigheid van de Raad van
Bestuur werd het functioneren van de Raad van Bestuur en de Raad
van Commissarissen, zowel als college als individueel, besproken en
geëvalueerd. Tijdens deze bijeenkomsten werd ook gesproken over de
samenstelling en de portefeuilleverdeling van de Raad van Bestuur,
evenals over het op hen van toepassing zijnde remuneratiebeleid. Het
resultaat van dit overleg was dat de Raad van Bestuur is uitgebreid met
een Chief Operations Officer (COO) en dat de positionering van de CDO
verder is uitgediept.
De voorzitter van de Raad van Commissarissen en de voorzitter van de
Raad van Bestuur kwamen regelmatig bijeen om algemene zaken bij
Corio door te nemen. De presentie van de commissarissen bedroeg
96%. geen van de leden van de Raad van Commissarissen was
regelmatig afwezig bij de besprekingen.
In november is tijdens een werkbezoek aan Duitsland een extra
vergadering van de Raad van Commissarissen belegd; naast dat
overleg zijn ook diverse winkelcentra bezocht die in verband met de
uitbreiding van Corio naar Duitsland waren aangekocht.
8

B. vos (Bas, 1939)
voorzitter raad van Commissarissen
nederlandse nationaliteit.
eerste benoeming in 2000.
lopende termijn tot 2012.
Voorzitter Selectiecommissie
Lid Auditcommissie
r.a.h. van der meer
(roBerT, 1949)
vicevoorzitter raad van Commissarissen
nederlandse nationaliteit.
eerste benoeming in 2004.
lopende termijn tot 2012*.
Voorzitter Auditcommissie
w. Borgdorff
(wim, 1960)
lid raad van Commissarissen
nederlandse nationaliteit.
eerste benoeming in 2000.
lopende termijn tot 2012.
Voorzitter Remuneratiecommissie
d.C. doijer (derk, 1949)
lid raad van Commissarissen
nederlandse nationaliteit.
eerste benoeming in 2005.
lopende termijn tot 2013.
Lid Auditcommissie
Lid Remuneratiecommissie
Lid Selectiecommissie
g.a. Beijer (goBerT, 1950)
lid raad van Commissarissen
nederlandse nationaliteit.
eerste benoeming in 2009.
lopende termijn tot 2013.
Lid Selectiecommissie
Lid Remuneratiecommissie
Commissariaten: Commissariaten bij Kempen Capital
Management: voorzitter Tsjechië en Slowakije Fonds,
Roemenië en Bulgarije Fonds en Rusland Midcap
fonds. Vicevoorzitter Koninklijke Reesink N.V.
Lid van Middle Europe Real Estate en diverse commissariaten
bij niet-beursgenoteerde ondernemingen.
huidige functie: Hoogleraar Finance, Rijksuniversiteit
groningen; directeur Lesuut Finance B.V.\P&C B.V.,
adviseur van het Pensioenfonds Nederlandse Bisdommen
en directeur van de Catharijne Stichting, Stichting
Von Freiburg, Stichting Corpus en Stichting gITP
International. Verder treedt de heer Van der Meer op als
raadsheerplaatsvervanger van de Ondernemingskamer.
Commissariaten: European asset Trust N.V.,
BNP Paribas OBaM N.V., Kas Bank N.V. en
diverse commissariaten bij niet-beursgenoteerde
ondernemingen.
huidige functie: Managing Partner Fund investment
bij alpinvest Partners N.V.
Commissariaten: Lid beleggingsadviescommissie
van BPF Bouw (Bedrijfstakpensioenfonds voor de
Bouwenijverheid), lid adviesraad bij Permira I, II, III en
IV en apax IV, V, VI, en VII.
huidige functie: algemeen Directeur DCD Holding B.V.
Commissariaten: Royal ahold N.V. en diverse
commissariaten bij niet-beursgenoteerde
ondernemingen.
huidige functie: Onafhankelijk adviseur en associé bij
Boer & Croon.
Commissariaten: diverse bestuursfuncties
en commissariaten bij niet-beursgenoteerde
ondernemingen en organisaties.
* ten behoeve van een betere spreiding van de herbenoemingen van leden van de raad van commissarissen heeft de heer van der meer er zelf voor gekozen om tijdens de algemene
vergadering van aandeelhouders van 2011 af te treden. op die vergadering zal de raad van commissarissen de heer van der meer voor herbenoeming voordragen.
9

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
wij maken graag van Deze
gelegenheiD gebruik om
onze erkentelijkheiD en
Dank uit te spreken aan
De raaD van bestuur en
meDewerkers van corio
voor hun inspanningen
geDurenDe het afgelopen
jaar.
samensTelling raad van Commissarissen en
aCTiviTeiTen Commissies
De curricula vitae van de leden van de Raad van Commissarissen in
dit hoofdstuk verschaffen informatie over de samenstelling van alle
commissies die door de Raad van Commissarissen zijn benoemd. Elke
commissie bestaat uit drie leden van de Raad van Commissarissen. De
activiteiten van de commissies zijn hieronder beschreven.
De Raad van Commissarissen bestaat in totaal uit vijf leden. De
benoemingstermijn van de heren Vos, Borgdorff en Van der Meer
eindigen in 2012; de heer Van der Meer heeft er zelf voor gekozen na
de algemene Vergadering van aandeelhouders van 2011 af te treden,
maar stelt zich wel herverkiesbaar. De Raad van Commissarissen
zal de heer Van der Meer voor herbenoeming voordragen. De Raad
van Commissarissen zal daarnaast de algemene Vergadering van
aandeelhouders op de hoogte stellen van het voornemen om het
aantal leden van de Raad van Commissarissen te verhogen tot zes.
Deze uitbreiding heeft te maken met de toenemende omvang en
complexiteit van Corio en de uitdagingen die de consumentenmarkt de
komende jaren zullen bieden. Naast de voordracht van de heer Van der
Meer zal derhalve een nieuw lid van de Raad van Commissarissen voor
benoeming worden voorgedragen aan de algemene Vergadering van
aandeelhouders.
De Raad van Commissarissen heeft in 2010 zijn profiel beoordeeld met
het oog op de vereisten van de corporate governance code. Besloten
is om dat profiel aan te passen. De voorgestelde profielaanpassingen
worden met de algemene Vergadering van aandeelhouders en de
Ondernemingsraad besproken. Na de besprekingen zal het nieuwe
profiel worden vastgesteld.
audiTCommissie
De auditcommissie is in 2010 vier keer bijeengekomen. De
belangrijkste onderwerpen op de agenda waren het verslag van
de accountant, de management letters, de beoordeling van het
controlehandvest (audit charter), de beoordeling van de prestaties van
de externe accountant, de kwartaalcijfers, de halfjaar- en jaarcijfers en
het jaarverslag. De auditcommissie heeft in het verslagjaar ten minste
één keer met de externe accountant overlegd zonder de aanwezigheid
van leden van de Raad van Bestuur. Daarbij werd aandacht besteed
aan de onderwerpen risicobeheer, treasury activiteiten en policies, de
financiële resultaten en de positie van de vennootschap. De commissie
heeft zich opnieuw gebogen over de noodzaak van een interne auditor,
maar acht een dergelijke aanstelling vooralsnog niet nodig. Dit
onderwerp wordt in 2011 opnieuw aan de orde gesteld.
remuneraTieCommissie
De Remuneratiecommissie kwam in 2010 drie keer bijeen om de
variabele beloning en de kortetermijn- en langetermijnbonussen van de
Raad van Bestuur te bespreken.
Nadere informatie over de structuur en achtergrond van het
remuneratiebeleid is terug te vinden in het hoofdstuk over het
remuneratierapport in dit jaarverslag. Het remuneratierapport is
opgesteld door de Remuneratiecommissie en vastgesteld door de
Raad van Commissarissen. Het proces dat in 2010 werd gevolgd,
is in overeenstemming met het remuneratiebeleid dat tijdens de
Buitengewone algemene Vergadering van aandeelhouders op 10
december 2004 werd aangenomen, inclusief het wijzigingsvoorstel dat
door de algemene Vergadering van aandeelhouders op 29 april 2008
werd goedgekeurd.
seleCTieCommissie
De Selectiecommissie is in 2010 vier keer bijeengekomen om te
spreken over de functie van de CFO en de COO.
medewerkers
Wij maken graag van deze gelegenheid gebruik om onze erkentelijkheid
en dank uit te spreken aan de Raad van Bestuur en medewerkers van
Corio voor hun inspanningen gedurende het afgelopen jaar.
Utrecht, 17 februari 2011
De raad van commissarissen
10

aaNDEELHOuDERS-
InFoRmATIE En
INVESTOR RELaTIONS
invesTor relaTions
Corio streeft een hoge mate van transparantie na bij de communicatie
over de financiële situatie van de vennootschap, de strategie,
plannen en eventuele andere zaken die voor bestaande en potentiële
stakeholders van belang kunnen zijn. De Raad van Bestuur en de
afdeling Investor Relations hechten eraan om aandeelhouders,
houders van schuldpapier, andere stakeholders en alle andere
geïnteresseerde partijen op gelijkwaardige basis, (gelijk)tijdig en op
een duidelijke en eenduidige wijze van deze informatie te voorzien.
De financiële resultaten worden elk kwartaal middels een persbericht
gepubliceerd. De halfjaar- en jaarcijfers worden gepresenteerd en
toegelicht bij analistenvergaderingen en in een aparte persconferentie.
De analistenvergaderingen kunnen door iedereen per webcast en
teleconferentie worden bijgewoond. De resultaten over het eerste
kwartaal en over de eerste negen maanden worden toegelicht in een
teleconferentie die voor iedereen toegankelijk is. Koersgevoelige
informatie wordt via een persbericht bekendgemaakt. Neem voor
verdere informatie over investor relations bij Corio contact op met de
afdeling Investor Relations via investor.relations@nl.corio-eu.com.
Bellen kan ook: 030 2346743. Belangrijk nieuws wordt tevens via
Twitter verspreid (@CorioIR).
volg ons op twitter:
@corioir
Naast de hierboven beschreven reguliere informatie heeft Corio in
2010 tevens een aantal roadshows en property tours georganiseerd.
Ook waren wij aanwezig bij diverse conferenties waar analisten en
beleggers uitleg kregen over de vennootschap, de strategie, werkwijze
en activiteiten. Corio ziet erop toe dat de website (www.corio-eu.com)
regelmatig wordt bijgewerkt en dat er nieuwe mogelijkheden aan
worden toegevoegd.
Belangrijke aandeelhouders
Stichting Pensioenfonds aBP (via directe en indirecte belangen) en
PggM zijn de enige aandeelhouders met een belang van meer dan
5% van het geplaatste aandelenkapitaal. Het aBP heeft conform de
meldingsplicht op 1 november 2006 bij de aFM gemeld 36,59%
van het aantal geplaatste aandelen in bezit te hebben. PggM heeft
de aFM op 31 maart 2010 laten weten 5,09% van het geplaatste
aandelenkapitaal in bezit te hebben.
11
Het aBP heeft deelgenomen aan alle uitgiften van aandelen van
Corio in 2009 en 2010. In november 2010 heeft het aBP 4,5 miljoen
aandelen Corio verkocht, waardoor het belang van het aBP in Corio
ultimo 2010 was gedaald naar 31,26% (ultimo 2009: 36,65%).
PggM heeft Corio laten weten dat het ultimo 2010 5,14% van de
aandelen Corio in handen had. Zodra een deelneming 5% of meer
van het geplaatste kapitaal bedraagt, dient een aandeelhouder
dit te melden, en vervolgens opnieuw zodra zijn deelneming een
drempelwaarde (5%, 10%, 15%, 20%, 25%, 30%, 40%, 50%,
60%, 75% en 95%) bereikt of overschrijdt of onder een bepaalde
drempelwaarde zakt. Dit kan het geval zijn als de aandeelhouder
aandelen koopt of van de hand doet, dan wel door een toe- of afname
van het geplaatste kapitaal van de vennootschap.
fisCale sTaTus
BELaSTINgSTRaTEgIE
Corio streeft ernaar om de belastingdruk tot een minimum te beperken
teneinde een zo hoog mogelijk rendement te behalen op haar investeringen.
Dit houdt in dat Corio voortdurend bezig is haar fiscale positie bij
te stellen en dat ‘best practices’ worden toegepast bij aan- en verkopen
in de vastgoedportefeuille. Corio onderzoekt voortdurend de mogelijkheden
om, binnen de grenzen van de wet, haar fiscale structuur te
optimaliseren. Door de grote verscheidenheid aan belastingssystemen
in de landen waarin Corio actief is, kan de optimale belastingstructuur
per land verschillen. als gevolg hiervan bestaat de huidige structuur van
Corio uit een mix van belaste en onbelaste structuren.

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
financiële kalenDer 2011
17 februari Jaarresultaten 2010
21 april algemene vergadering van
aandeelhouders
27 april aandeel gaat ex-dividend
Tot 17 mei Keuzeperiode dividend
19 mei Betaalbaarstelling dividend 2010
5 mei Resultaten eerste kwartaal 2011
18 augustus Halfjaarresultaten 2011
3 november Resultaten 1e negen maanden 2011
Prijs en omzeT Corio aandelen in 2009 en 2010
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
J F m A m J J A S o n d
2009 dagelijks gemiddelde aantal aandelen
2010 dagelijks gemiddelde aantal aandelen
gEOgRaFISCH BEREIK
Corio is op dit moment actief in zes kernmarkten: Nederland, Frankrijk,
Italië, Spanje/Portugal, Duitsland en Turkije. In Nederland en Frankrijk
maakt Corio gebruik van specifieke belastingregimes (respectievelijk
FBI en SIIC) waardoor zij over nagenoeg de gehele lokale portefeuille
effectief 0% belasting verschuldigd is over de hiermee samenhangende
beleggingswinst.
In Italië, Spanje/Portugal, Duitsland en Turkije geldt het normale
belastingtarief. Het effectieve belastingtarief kan echter lager liggen
door het gecombineerde effect van rentelasten, afschrijvingen
en overige operationele kosten. In Duitsland zal als gevolg van
een verdere structurering van de lokale activiteiten van Corio het
belastingtarief in 2011 dalen naar 15,75% (was 32%). Bij de hiervoor
genoemde landen onderzoekt Corio overigens ook de mogelijkheden
om de activiteiten in een van belasting vrijgesteld regime onder
te brengen. Mocht een dergelijk regime passen binnen de lokale
investeringsstructuur en in lijn zijn met de totale strategie van Corio,
dan zal hier actie op worden ondernomen.
financiële kalenDer 2012
16 februari Jaarresultaten 2011
10 mei Resultaten eerste kwartaal 2012
7 augustus Halfjaarresultaten 2012
8 november Resultaten 1e negen maanden 2012
2009 koers aandeel
2010 koers aandeel
€ 75
VOORWaaRDELIJKHEID VaN SPECIaLE BELaSTINgREgIMES
De fiscaalvriendelijke belastingregimes in Nederland en Frankrijk
zijn onderhevig aan bepaalde voorwaarden. De belangrijkste voorwaarden
voor een FBI zijn beperkingen ten aanzien van de maximum
hoeveelheid vreemd vermogen, het maximum percentage aandelen
dat aandeelhouders in een FBI mogen houden, de aard van de
activiteiten en de uitkeringsverplichting van 100% van de fiscale winst.
Corio bewaakt deze voorwaarden voortdurend om te verzekeren dat
zij niet worden geschonden en dat haar status niet in gevaar komt.
Tegelijkertijd houdt Corio de dialoog met de Nederlandse overheid met
het oog op het verbeteren van het bestaande FBI-regime.
In Frankrijk gelden soortgelijke voorwaarden voor uitkering van de
jaarlijkse winst, met dien verstande dat uitkering over een aantal jaar
mag worden uitgesmeerd. Op 1 januari 2007 trad SIIC 4 in werking.
Dit regime bepaalt dat indien een uiteindelijke aandeelhouder met
een belang in Corio van meer dan 10% niet belastingplichtig is, de
SIIC 20% belasting dient te betalen over zowel de inkomsten als
de gerealiseerde vermogenswinst die samenhangt met het relatieve
belang van een dergelijke aandeelhouder in Corio.
12
60
45
30
15

corio streeft ernaar om
De belastingDruk tot
een minimum te beperken
teneinDe een zo hoog
mogelijk renDement te
behalen op haar inves teringen.
vijfjarenoverziChT
2010 2009 2008 2007 2006
koers ultimo 48,02 47,69 32,89 55,40 61,90
gemiddelde koers 45,61 37,43 50,63 61,08 52,38
hoogste slotkoers 53,95 49,20 62,66 75,19 61,90
laagste slotkoers 36,74 25,87 30,71 49,95 43,66
gemiddeld aantal verhandelde aandelen per dag 309.044 300.800 438.421 350.634 175.046
aantal uitstaande aandelen 91.002.947 76.363.025 66.253.702 66.253.702 66.253.702
beurswaarde ultimo (x € miljard) 4,4 3,6 2,2 3,7 4,1
aandelen
In 2010 is de koers van het aandeel Corio gestegen van € 47,69
ultimo 2009 naar € 48,02 ultimo 2010. Inclusief het dividend
van € 2,65 levert dit een rendement op van 6,2% op basis van de
slotkoers van 2009. De laagste slotkoers in 2010 werd genoteerd op
25 mei 2010 en bedroeg € 36,74; de hoogste koers was € 53,95
en werd op 22 oktober 2010 bereikt. In 2010 werd op Euronext
NySE per dag gemiddeld 309.044 (0,35%) van het gemiddelde
aantal aandelen Corio verhandeld (2009: 300.800 (0,42%), 2008:
438.421 (0,66%)). Dat dit gemiddelde aantal relatief lager uitviel
dan in voorgaande perioden heeft naar onze opvatting te maken met
het feit dat er in 2010 minder aandelen via Euronext zijn verhandeld
en dat er een groter aantal aandelen ‘over the counter’ en via andere
kanalen zijn afgezet. Daarnaast hebben minder hedgefunds en
kortetermijnbeleggers in vastgoedaandelen belegd. Bovendien hield de
belegger in 2010 de positie veelal vast.
Het aandeel Corio N.V. is genoteerd aan NySE Euronext amsterdam.
De beursnotering in Parijs is in december 2010 beëindigd; het is
voor het SIIC-regime niet langer nodig om een beursnotering in Parijs
aan te houden en het aandeel Corio werd daar maar zeer beperkt
verhandeld. Corio is op 4 maart 2008 opgenomen in de aEX-index.
Het aandeel Corio is opgenomen in diverse relevante, toonaangevende
indices, waaronder de European Public Real Estate association Index,
de global Property Research Index, de Euronext 100 Index en de
FTSE4good. Corio maakte verder in 2010 deel uit van de DJSI- en de
aSPI-index.
13
kosTenraTio
Volgens de Wet op het financieel toezicht (Wft) zijn beleggingsinstellingen
verplicht hun kostenratio’s te rapporteren. Deze verplichting
is ingesteld om de beschikbaarheid van heldere en vergelijkbare
informatie over kostenniveaus te verzekeren. Met ingang van 2006 en
in overeenstemming met de Nadere regeling gedragstoezicht financiële
ondernemingen Wft van de Nederlandse toezichthouder aFM wordt de
kostenratio berekend als de totale kosten (exploitatiekosten, algemene
kosten en belastingen), exclusief de rentelasten, als percentage van de
gewogen gemiddelde intrinsieke waarde over de laatste vijf kwartalen.
De kostenratio van Corio bedroeg in 2010 2,4% (2009: 2,4%, 2008:
2,2%).
dividend
Corio keert ten minste één keer per jaar dividend uit. Het
dividendbeleid van Corio is om ten minste te voldoen aan de
vereisten voor FBI’s en, bijzondere omstandigheden uitgezonderd,
om het dividend per aandeel te verhogen met het gemiddelde
inflatiepercentage in de eurozone. In overeenstemming met het voorstel
van de Raad van Bestuur stelt de Raad van Commissarissen van Corio
over het jaar 2010 een dividend voor van € 2,69 per aandeel, uit te
keren in contanten of in aandelen naar keuze van de aandeelhouder
en binnen de grenzen die de FBI-status van de vennootschap hieraan
stelt (2009: € 2,65 in contanten of aandelen). Dit komt neer op
een uitkeringspercentage van circa 97,5%. Het dividendrendement
bedraagt derhalve 5,9% op basis van de gemiddelde koers in 2010.
Het dividendvoorstel wordt op 21 april 2011 ter goedkeuring aan de
algemene Vergadering van aandeelhouders voorgelegd. Het dividend
wordt op 19 mei 2011 betaalbaar gesteld.

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
verslag van de raad van BesTuur
BERICHT VaN DE CEO
g.h.w. groener (gerard, 1958)
Ceo en voorzitter raad van Bestuur Corio n.v.
Benoemingstermijn: 1 mei 2008 tot 1 mei 2012. Nederlandse
nationaliteit.
ons succes in De komenDe
tien jaar staat of valt met
De mate waarin we erin
slagen om in te spelen op
De veranDerenDe wensen
van De consument en
om Die wensen een stap
voor te zijn. één Ding is
zeker: DuurzaamheiD wint
aan belang. social meDia
worDt voelbaar in ons
leven op manieren Die we
ons nu nog niet kunnen
voorstellen
nevenfuncties: Bestuursvoorzitter urban Land institute (uLI)
Nederland (sinds 1 januari 2009).
Lid Raad van Commissarissen Bouwinvest (vanaf 7 december 2010),
vicevoorzitter Raad van Bestuur EPRa
14

misschien nog wel het
meest opvallenD in het
afgelopen Decennium is De
wijze waarop we invulling
hebben gegeven aan onze
ambitie om puur en alleen
in winkelvastgoeD te
beleggen
heT jaar 2010: de groTe sTaP voorwaarTs; ons
deBuuT in duiTsland
In een jaar van aanhoudende economische onzekerheid en haperende
markten heeft Corio invulling kunnen geven aan haar jarenlange wens
om de Duitse markt te betreden, het Europese land met de meeste
consumenten.
Duitsland wordt gekenmerkt door een sterk demografisch profiel en
een stabiel trackrecord in het bestedingspatroon. De Duitse consument
matigt zijn bestedingen niet als het slechter gaat met de economie en
geeft ook niet gemakkelijk meer uit als de economie opleeft. Duitsland
is veruit de meest stabiele markt van Europa.
Onze toetreding tot de Duitse markt eind maart 2010 – via onze
grootste transactie ooit ter waarde van € 1,3 miljard - was mede te
danken aan de uitstekende coördinatie en teamwork van het Corioteam.
Een proces waarin de vaardigheden van dit hooggekwalificeerde,
dynamische en multidisciplinaire team in alles doorklonken. Wij zijn
erin geslaagd om op dezelfde dag deze transactie te tekenen en het
nodige kapitaal via een accelerated Book Build bij elkaar te brengen.
De deal heeft ons vier operationele winkelcentra in Duitsland, Spanje
en Portugal gebracht, plus een ontwikkelingsportefeuille van vijf
projecten in diverse interessante Duitse steden. Duitsland heeft maar
weinig internationale spelers op de retailmarkt en zelfs relatief weinig
Duitse spelers van enig formaat. Dat wij een BVO van 110.000 m 2 aan
winkelruimte hebben kunnen verwerven, betekent dat we meteen zijn
doorgestoten naar de vierde plaats op de Duitse markt. De uitdaging zit
nu in het winstgevend laten groeien van die portefeuille.
finanCiële CondiTie
De transactie werkte meteen positief door in het directe resultaat.
Wij hebben daardoor kunnen beloven ons dividend per aandeel
te handhaven. Door de toename van het aantal aandelen, allen
gerechtigd op dividend steeg het uitkeringspercentage flink. Ondanks
dat bleven we in goede financiële conditie: onze leverage is stabiel
rond 40% – een niveau waar wij ons bij Corio comfortabel bij voelen.
Voorts hebben we met succes twee euro-obligaties uitgegeven. De
eerste, een 10-jarige lening met een omvang van € 250 miljoen, is in
augustus onderhands geplaatst bij een buitenlandse investeerder. De
tweede betrof een, breed geplaatste, lange zevenjarige lening met een
omvang van € 500 miljoen, in oktober.
Voorafgaand aan de uitgifte van de euro-obligaties hebben we bij
S&P en Moody’s om een kredietrating gevraagd. Beide hebben de
in eerste instantie afgegeven ratings respectievelijk BBB+ en Baa1
gehandhaafd, zowel voor als na de uitgifte van de obligatieleningen.
Ons voornemen om onze financieringsbasis te verbreden en de
bronnen voor financiering te diversifiëren is goed gelukt, een resultaat
waar we uiteraard zeer content mee zijn.
overige nieuwe aCTiviTeiTen
In de loop van het jaar diende zich nog een andere buitenkans aan en
ook deze hebben we met beide handen aangegrepen. Ditmaal ging
het om een mooie toevoeging aan onze Italiaanse portefeuille: de
aankoop van 50% van het winkelcentrum Porta di Roma in een transactie
samen met de Duitse financiële dienstverlener allianz. Voor ons belang
van 50% van de joint venture hebben we € 220 miljoen betaald. Ook is
overeengekomen dat Corio voor het hele winkelcentrum het property en
asset management zal uitvoeren. Eerder was al het winkelcentrum Le Vele/
Millennium op Sardinië gekocht, voor een bedrag van € 103 miljoen.
Turkije is op dit moment de beste presterende economie van Europa;
wij zijn dan ook blij dat we op die markt aanwezig zijn. Zat er in de rest
van Europa maar weinig beweging in de detailhandelsverkopen, in
Turkije gingen deze omhoog. Onze belangen daar hebben zich in 2010
goed ontwikkeld - en we voelen een sterk commitment met Turkije. In
november 2010 hebben we ons nieuwe winkelcentrum anatolium in de
stad Bursa officieel geopend.
Corio is van plan zich de komende tijd te focussen op het in operatie
nemen van de relatief omvangrijke pijplijnportefeuille. Daarvoor zullen
de komende jaren aanzienlijke investeringen nodig zijn. Met onze
pijplijn is weinig risico gemoeid: slechts een derde van het totaal
bestaat uit vaste toezeggingen. Bovendien betreft dit meestal turnkeyprojecten,
waardoor we maar beperkt ontwikkelingsrisico lopen.
15

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
over vijf jaar gaan mensen
niet meer De Deur uit om
iets te kopen Dat ze noDig
hebben, maar om even
ergens anDers te zijn,
in een omgeving Die ze
prettig vinDen, zich veilig
voelen, met hun vrienDen
afspreken en plezier maken
de komende Tien jaar
Tien jaar geleden hebben de aandeelhouders van twee vastgoedbedrijven
– VIB en WBN – bij een Buitengewone Vergadering van
aandeelhouders besloten te fuseren. De fusie kreeg haar beslag bij
de algemene Vergadering van aandeelhouders van 25 april 2001, en
Corio was officieel een feit. Zoals in het jaarverslag over 2000 staat: “De
trend op de Europese markt kenmerkt zich door voortgaande integratie
van detailhandelsconcepten en verdergaande consolidatie van de
vastgoedmarkt en de beleggers die daarin investeren. Corio heeft de
schaal en het specialisme om een bovengemiddelde prestatie te leveren.
E-commerce ontwikkelingen bieden daarbij goede mogelijkheden”.
Deze woorden doen ook nu nog opgeld. Kijken we terug op de
afgelopen tien jaar dan is er veel veranderd in de wereld om ons heen.
Toch is er verrassend weinig veranderd in onze visie, strategie en de
manier waarop wij zaken doen. Ook toen al waren we zeer doelgericht
en ‘hands-on’: we wilden een sterke positie verkrijgen in de Europese
markt voor winkelvastgoed. Een markt die naar onze mening stabiliteit
bood en relatief ongevoelig was voor conjuncturele schommelingen.
We namen ons verder voor om binnen vijf jaar meer dan de helft van
alle investeringen buiten Nederland te doen. Dat hebben we gedaan
en we varen nog steeds dezelfde koers. In 2010 was onze belangrijkste
financiële doelstelling het realiseren van een zo hoog mogelijk
rendement bij een gematigd risicoprofiel. geografische spreiding
was in onze optiek een manier om meer weerstand op te bouwen.
Nog steeds beschouwen we onze status van een liquide ‘closed-end’
beleggingsfonds als een belangrijke onderscheidende factor voor
beleggers die willen profiteren van alle voordelen van beleggen in
vastgoed – zonder daarvan de nadelen te ondervinden.
Het jaar 2000 was ook het eerste jaar waarvoor we de verslaglegging
in de nieuwe Europese munt deden. Veel van onze klanten, en
klanten van onze klanten, gebruikten toen nog voornamelijk de
gulden, Franse frank of Spaanse peseta. De wereld van beleggen is
sinds die tijd enorm veranderd: de invoering van de euro heeft voor
een grootschalige, pan-Europese benadering van beleggen gezorgd.
De eenheidsmunt was aanleiding voor een golf van consolidatie in
vrijwel elke sector van het bedrijfsleven en ging gepaard met een
ingrijpende liberalisering van vele markten. In de markten voor grotere
investeringen in euro’s onderscheidde Corio zich als de op drie na
grootste beursgenoteerde vastgoedonderneming van Europa.
Corio is sinds die tijd gestegen tot de derde plaats op de Europese
winkelvastgoedmarkt. Het aantal thuismarkten is gegroeid van drie in
2000 (Frankrijk, Nederland en Spanje) naar zes in 2010, met Italië,
Turkije en Duitsland als nieuwkomers. De waarde van onze portefeuille
is in diezelfde tijd gegroeid van € 2,7 miljard in 2000 naar € 7,2
miljard in 2010. gemiddeld is de portefeuille per jaar met € 450
miljoen gegroeid. De brutohuuropbrengsten stegen van € 168,3
miljoen in 2000 naar € 451,6 miljoen in 2010. Het bruto verhuurbare
winkeloppervlakte van onze winkelcentra nam toe van 707.400 m 2
naar 1.736.200 m 2 .
Misschien nog wel het meest opvallend in het afgelopen decennium
is de wijze waarop we invulling hebben gegeven aan onze ambitie
om puur en alleen in winkelvastgoed te beleggen. Tien jaar geleden
bestond 53% van de portefeuille uit winkelcentra (naar waarde). Nu is
dat 96%. In 2000 bestond 5% van onze portefeuille uit woningen. We
hadden zelfs twee objecten in de Verenigde Staten. geografisch voerde
Nederland de boventoon, met 70% van de portefeuille (naar waarde).
De verdeling is tegenwoordig een stuk evenwichtiger: zo’n 27% in
Nederland en in Frankrijk, gevolgd door Italië en Spanje/Portugal met
respectievelijk 20% en 10%. Duitsland en Turkije vertegenwoordigen
elk circa 8%. Onze valutaverplichtingen en -positie zijn nog altijd
hoofdzakelijk in euro’s.
Wat er nog meer is veranderd in die tien jaar? De euro is uitgegroeid
tot de op één na grootste reserve valuta ter wereld. Onze overtuiging
dat winkelobjecten het beter zouden doen dan alle andere categorieën
commercieel vastgoed is in grote lijnen uitgekomen. Corio heeft de
Nederlandse kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille verkocht en we
zijn bezig om in Frankrijk hetzelfde te doen. Woningen zijn al een hele
tijd geleden van de hand gedaan. Het internet en mobiele telefonie
hebben ons leven niet helemaal op zijn kop gezet zoals velen hadden
voorspeld, maar moderne technologie heeft wel voor een revolutie
gezorgd in de manier waarop we winkelen en communiceren. En
duurzaamheid is zo mogelijk nog belangrijker geworden dan het
onderwerp toen al was.
In 2000 bevonden we ons op het hoogtepunt van de dot.com hausse.
E-commerce was het modewoord en komt zelfs voor in het jaarverslag
van Corio over dat jaar. Veelbelovende vooruitzichten zagen we. Maar
16

ons nieuwe hoofDkantoor:
het kantoor kent een open
karakter met veel Doorkijk,
glazen wanDen en Deuren.
we hebben eigenlijk een
eigen thuis gevonDen, een
thuis weg van huis
toen barstte de zeepbel. Een donkere periode volgde waarin we onze
veronderstellingen over het effect van het internet moesten bijstellen
en wat minder groots moesten neerzetten.
Nu, in 2010, hebben we een veel duidelijker beeld van wat het allemaal
inhoudt. Zo weten we bijvoorbeeld hoe een bedrijf als Corio kan inspelen
op de opkomende social media. Hoe die kunnen worden ingezet om de
zakelijke doelen van onze huurders te bevorderen en hoe ze de levens
kunnen verrijken van hun, en ook onze klanten – de consumenten.
visie voor 2020
De naam Corio stond altijd al voor de kern, het hart, het kruispunt
van de handel: de as tussen vraag en aanbod op de Europese
vastgoedmarkt. De afgelopen paar jaar hebben we hard gewerkt aan
het ontwikkelen van een ervaring die niet direct met winkelen te maken
heeft. Willen we in de huidige markt de loyaliteit van de consument
winnen, dan moeten winkelcentra meer doen dan alleen een groot
assortiment kwaliteitsproducten aanbieden in een aantrekkelijke
omgeving. Winkelcentra moeten favoriete ontmoetingsplekken zijn.
In 2020 is een winkelcentrum een plek waar je allerlei dingen kan
doen. Je gaat er uit eten, drinkt wat met vrienden, pakt een bioscoopje,
woont een concert bij, gaat even naar de dokter of de sportschool – en
dat alles in het hart van de gemeenschap.
Ons succes in de komende tien jaar staat of valt met de mate waarin
we erin slagen om in te spelen op de veranderende wensen van
de consument en om die wensen een stap voor te zijn. Eén ding is
zeker: duurzaamheid wint aan belang. Social media wordt voelbaar
in ons leven op manieren die we ons nu nog niet kunnen voorstellen.
Onze winkelcentra zullen veel interactiever moeten worden in onze
relatie met de klant, de huurder en de consument. als ‘hands-on’
beheerder is voor ons een belangrijke rol weggelegd in het sturen van
die veranderingen. De ontwikkeling van onze aanpak volgt de markt.
Ik voorspel dat in 2020 minder dan de helft van het oppervlak van
een winkelcentrum zal bestaan uit winkels zoals we die nu kennen. De
rest is dan opvallend anders. Over vijf jaar gaan mensen niet meer de
deur uit om iets te kopen dat ze nodig hebben. Ze gaan de deur uit om
even ergens anders te zijn, in een omgeving die ze prettig vinden, waar
ze zich veilig voelen, met hun vrienden kunnen afspreken en plezier
kunnen maken. Terugkerende aankopen als een paar sokken of nog
zo’n zelfde broek doen ze via het internet en worden thuis afgeleverd.
Nieuwe aanwinsten worden nog steeds voornamelijk in winkels
gedaan. De uitdaging voor de winkelier wordt om altijd een groot
aanbod nieuwe producten in het assortiment te hebben.
De steden zijn de plaatsen waar de meeste groei en kansen voor Corio
liggen. Wij blijven ons richten op winkelcentra in het hart van de stad,
ontwikkelingen rondom knooppunten van vervoer en de grotere wijk en
stadsdeelcentra in het hart van die gemeenschap. Bij het uitstippelen
van onze volgende stap is de keuze voor een bepaalde stad inmiddels
belangrijker geworden dan het land waar die stad zich in bevindt.
Steden, daar moet je zijn. Voor de eerste keer in de geschiedenis leven
er meer mensen in steden dan op het platteland. Dat percentage
loopt de komende tien jaar op tot 75%. Omdat de wet- en regelgeving
(fiscaal, huur, bestemmingsplannen, bouwvergunningen) in elk
land anders is geregeld, zullen we om praktische redenen nieuwe
stedenontwikkelingen op landenniveau blijven managen.
nieuw hoofdkanToor
Tot slot, maar zeker niet onbelangrijk, wil ik hier de verhuizing
aanstippen van de medewerkers van de holding en van Corio
Nederland eind november, naar een volledig gerenoveerd eigen
kantoor in het centrum van utrecht. Het kantoor kent een open karakter
met veel doorkijk, glazen wanden en deuren en een espressobar
bij de ingang. Transparantie is belangrijk en het ademt de warme,
vriendelijke sfeer van samenwerking die we altijd al wilden creëren. Het
ligt toevalling ook midden in het drukste winkelcomplex van Nederland:
Hoog Catharijne, een winkelcentrum van Corio. We hebben eigenlijk
een eigen thuis gevonden, een thuis weg van huis.
Dit alles zou natuurlijk nooit mogelijk zijn geweest zonder de inzet en
toewijding van iedereen bij Corio. Ik wil dan ook graag al onze mensen
bedanken voor hun niet-aflatende inspanningen om dit resultaat te
bereiken en om als team zo hecht samen te werken. Dank voor alle
geweldige ideeën en inspanningen.
17

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
verslag van de raad van BesTuur
STRaTEgIE IN aCTIE
hoogtepunten in 2010
januari
mei
Verkoop Bordeaux Megastore in Frankrijk voor
€ 67,3 miljoen
maart
aankoop winkelcentrum Le Vele/Millennium
in Cagliari (Sardinië) voor € 103,3 miljoen,
nettoaanvangsrendement 7,0%
aankoop operationele portefeuille (vier winkelcentra
in Duitsland, Spanje en Portugal)
voor € 662 miljoen tegen een nettoaanvangsrendement
van 6,7% en een ontwikkelingsportefeuille
van vijf projecten in Duitsland,
waarmee naar verwachting een investering
gemoeid is van in totaal circa € 660 miljoen.
Deze overname is hoofdzakelijk gefinancierd
met een succesvolle aandelenuitgifte van
€ 600 miljoen.
aankoop van 50% van het Porta di Roma
winkelcentrum in Rome voor € 220 miljoen;
nettoaanvangsrendement 6,4%
Toekenning rating BBB+ door S&P en een
Baa1 van Moody’s in juni
augustus
Een obligatielening in euro’s ter waarde van
€ 250 miljoen geplaatst bij één belegger
september
Corio wordt opgenomen in de Dow Jones
Sustainability Index en de advanced
Sustainable Performance Index
oktober
splitsing naar type investeerder
private banking
pensioenfonds
overig
verzekering
banken
asset managers
Plaatsing eerste openbare euro
obligatielening van € 500 miljoen
november
Opening winkelcentrum anatolium in het
Turkse bursa
December
aankoop ontwikkelingsproject Palazzo del
Lavoro in Turijn
18
Corio heeft in 2010 een aantal objecten
verkocht met een totale waarde van € 236,3
miljoen

visie
Onze visie is om duurzame plekken te creëren waar mensen elkaar
graag ontmoeten. Corio is van mening dat winkelcentra bovenal een
belangrijke maatschappelijke rol kunnen en moeten vervullen. In onze
visie is een winkelcentrum een ontmoetingsplek waar mensen zich
kunnen ontspannen, tijd met elkaar doorbrengen, zich thuis voelen en
inspiratie opdoen. Wij zijn ervan overtuigd dat het creëren van
aantrekkelijke en succesvolle winkelcentra die goed worden beheerd,
missie
Corio streeft ernaar een toonaangevende Europese
retailvastgoedonderneming te zijn. Dat betekent dat we:
• beleggers toegang willen bieden tot hoogwaardig retailvastgoed in
kernmarkten op het Europese vasteland
• een voorkeurspartner voor retailers willen zijn
• een voorkeurspartner willen zijn voor gemeenten bij het ontwikkelen
van grootschalige projecten in stadscentra
• op financieel, milieu- en maatschappelijk gebied beter willen
presteren dan de sector
• de plek willen zijn waar de consument bij voorkeur naar toe gaat
• een onderneming willen zijn met een sterk financieel profiel; en dat we
• de werkgever willen zijn waar professionals willen werken.
strategie
Willen we onze missie realiseren, dan moeten we zaken in eigen hand
nemen. Zorgen dat we dicht bij de consument staan. Dat we begrijpen
wat de consument wil en nodig heeft. aan deze essentiële voorwaarden
kunnen we alleen voldoen omdat we alle activiteiten in de vastgoedketen
zelf in handen hebben en houden. Om die activiteiten vervolgens ook nog
winstgevend te kunnen ontplooien, moeten we op landenniveau kritische
massa hebben. In alle kernmarkten van Corio is dat gelukt. Omvang is
niet het enige of uiteindelijke doel, maar omvang maakt wel uit. Om op
het niveau van een winkelcentrum een effectieve marketingstrategie te
kunnen voeren, moet dat centrum het verzorgingsgebied domineren.
Vanuit die startpositie hebben we dan diverse mogelijkheden om
marktaandeel te winnen door het centrum commercieel aantrekkelijker
te maken, te herontwikkelen of uit te breiden. Onze centra zijn zo
opgezet dat ze snel aan veranderingen kunnen worden aangepast.
Dat is tegenwoordig erg belangrijk, want de wensen van de consument
veranderen sneller dan ooit en het is zaak die wensen en de trends die
daaraan ten grondslag liggen, tijdig te onderkennen. De winkelcentra
van Corio worden dan ook geëxploiteerd, beheerd, in de markt gezet en
verhuurd door de medewerkers van Corio.
zal leiden tot meer economische bedrijvigheid. Wij zijn ons daarbij
bewust van het belang om alert te zijn op de veranderende behoeften
en wensen van mensen in het verzorgingsgebied en om daar snel op in
te spelen. Onze winkelcentra kunnen alleen succesvol zijn als zij in elk
opzicht duurzaam zijn, dat wil zeggen qua locatie, concept, esthetiek,
financiën, mens en milieu. Wij creëren en passen ons aan.
Corio richt zich in eerste instantie op Europa, een markt met meer
dan 700 miljoen inwoners. Op onze thuismarkten streven we ernaar
de winkelervaring van een groeiend aandeel van ruim 340 miljoen
(potentiële) klanten te verbeteren die in het verzorgingsgebied rond
onze winkelcentra wonen. Onze maatschappelijke doelen zijn even
belangrijk als onze betrokkenheid bij het milieu, gezond financieel
beheer en winstgevende groei. Wij zien maatschappelijk verantwoord
ondernemen als katalysator voor beheerste groei, wat we definiëren
als een positieve bijdrage aan de economische en maatschappelijke
ontwikkeling van de regio’s waar onze centra gevestigd zijn. Die
bijdrage leveren wij door onze centra op te waarderen tot nieuwe en
aantrekkelijke voorzieningen, door banen te scheppen en door sociale
interactie te bevorderen.
19
Wij zien dat als de enige manier waarop we de flexibiliteit kunnen
creëren die nodig is om ons voortdurend aan te passen. In het
financieringsprogramma van onze onderneming hebben we een
vergelijkbare flexibiliteit ingebouwd: een combinatie van vaste en
variabele rente, evenwicht in looptijden en een verscheidenheid aan
financieringsbronnen. Met die gediversifieerde en solide kapitaalbasis
hebben we voldoende armslag om snel op kansen te kunnen inspelen.
Ook de geografische mix van onze thuismarkten is zorgvuldig uitgezocht.
Volwassen markten, op dit moment goed voor 85% van onze omzet,
worden versterkt met een positie van maximaal 20% in de opkomende
markten. Operationele excellentie betekent dat we ons bedrijf op de
meest winstgevende manier runnen. En door de sterke samenwerking
tussen de beheers-, verhuur- en ontwerp- & ontwikkelingsactiviteiten
kunnen we bij de (her)ontwikkeling en uitbreiding van onze portefeuille
maximale waarde en kansen creëren. Plannen zijn gebaseerd op
diepgaand onderzoek naar en grondige analyses van de wensen en
behoeften van de consument. Op die manier komen we trends en
behoeften vroeg op het spoor, waardoor we ons bedrijf kunnen blijven
uitbreiden en nieuwe winstcentra kunnen aanboren.

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
verslag van de raad van BesTuur
DE BELaNgRIJKSTE
ELEMENTEN VaN ONZE
STRATEGIE
onze centra hebben een
Dominante positie in hun
verzorgingsgebieD
Wij hebben winkelcentra in eigendom en beheren onze centra die
binnen hun eigen markten als toonaangevend worden beschouwd.
Hierdoor trekken wij grote aantallen consumenten uit het
verzorgingsgebied. Deze dominante positie versterkt onze relatie met
retailers, de lokale autoriteiten en consumenten.
management, verhuur en
ontwikkeling gebeuren
in eigen beheer en zijn
‘hanDs-on’
Management, verhuur en ontwikkeling vinden allemaal in eigen beheer
plaats. Op die manier blijven we in nauw contact met de winkelcentra
zelf, de retailers en de consumers in het verzorgingsgebied. Omdat
Corio dicht bij het vuur zit, kunnen wij snel en passend reageren
op veranderingen in consumentenvoorkeuren. Lokaal management
en exploitatieteams zijn actief betrokken bij het beheer van hun
winkelcentrum. De bedrijfsactiviteiten van de winkelcentra worden
doorgaans elke maand onder de loep genomen op basis van een
aantal belangrijke prestatie-indicatoren (KPI’s). De concurrentiepositie
van het centrum en het vermogen om consumenten uit het eigen
verzorgingsgebied aan te trekken worden zo regelmatig getoetst en
bewaakt, waardoor tijdig eventuele corrigerende maatregelen kunnen
worden genomen.
20
ons managementmoDel is
geDecentraliseerD: ‘lokaal+’
In onze managementaanpak, die binnen Corio bekendstaat als
‘lokaal+’, krijgen de lokale business units in de thuismarkten behoorlijk
veel ruimte. Zij passen hun diepgaande lokale kennis toe op de eigen
markt en kunnen daarbij rekenen op de professionele ondersteuning,
de operationele kaders en de financiering van het centrale
hoofdkantoor.
kritische massa in elke
thuismarkt ter onDer steuning
van het professionele
hanDs-on management
Corio betreedt alleen nieuwe thuismarkten als er de mogelijkheid bestaat
om die kritische massa te bereiken, uitgaande van de omvang van de
markt en het aantal deelnemers. Dankzij de opgebouwde kritische
massa is Corio in staat om haar positie op de thuismarkten te handhaven
en te versterken, is zij een aantrekkelijke partner voor retailers van buiten
Europa en kunnen retailers binnen Europa verder groeien.
insourcen van
ontwikkelingsactiviteiten
Corio organiseert de vastgoedontwikkeling in eigen beheer. Wij kunnen
daardoor de risico’s en de productkwaliteit effectiever beheersen en
winstgevender opereren. Van onze interne ontwikkelingsactiviteiten
verwachten we dat ze de totale winstmarge ten goede komen. Corio
gaat alleen dan over tot ontwikkeling van een locatie als het eigendom
van de grond goed geregeld is en het bestemmingsplan rond is. aan de
bouwkosten is vóór de aanvang van de bouw al een limiet gesteld om
het risico van begrotingsoverschrijding te voorkomen.

winstgevenDe groei
optimaliseren met een actief
aan- en verkoopbeleiD
Corio voert een actief beleid van acquisities en desinvesteringen
om de kwaliteit van de portefeuille te ondersteunen en om continu
waarde te creëren.
maximaal belang van 20%
in opkomenDe markten
De winkelportefeuille van Corio is geografisch verspreid over diverse
regio’s in verschillende ontwikkelingsfasen van de markt. Terwijl de
stabiele, volwassen markten en groeimarkten ook in de toekomst het
overgrote deel van de portefeuille voor hun rekening zullen nemen,
streeft Corio ernaar het belang in de opkomende markten te verhogen
naar een maximum van 20% van de totale portefeuille en een
maximum van 10% per regio. Voor deze verdeling is gekozen met het
oog op het handhaven van winstgevende groei en een solide risicorendementsprofiel.
effectief risicobeheer
Effectief operationeel en financieel risicobeheer bestaat uit
het maandelijks rapporteren van KPI’s. Er vinden maandelijkse
bijeenkomsten van de landen-CEO’s plaats. Het management van
de verschillende business units leveren financiële rapportages op
kwartaalbasis aan. We maken gebruik van een geïntegreerd model voor
strategisch, operationeel en financieel risicobeheer.
21
maatschappelijk verantwoorD
onDernemen (mvo)
maakt Deel uit van besluitvormingsproces
bij corio
Bij Corio zijn wij ons bewust van de invloed van onze bedrijfsactiviteiten
op de economie, mens en milieu. MVO is stevig verankerd in
onze organisatie en vormt een integraal onderdeel van onze
besluitvorming, de dagelijkse gang van zaken en alle investerings- en
ontwikkelingsactiviteiten.
leiDerschap binnen corio
Leiderschap gaat over het hebben van een geweldig idee, over mensen
erbij betrekken die in je idee gaan geloven en helpen je het idee ook gerealiseerd
te krijgen. Leiderschap is niet simpelweg een vaardigheid, Leiderschap
is een houding die we stimuleren, ontwikkelen en koesteren bij onze
mensen. Bij Corio zijn we er meer dan ooit van overtuigd dat ons succes
staat of valt met leiderschap dat op talent gericht is. Talent als beschrijving
van bepaalde vaardigheden waarin mensen uitblinken, niet als beschrijving
van een medewerker. Leiderschap betekent dat talent ook vinden, op de
beste manier inzetten en het ruimte bieden om tot volle bloei te komen.
Corio onderkent dat vaardigheden belangrijker zijn dan kennis alleen.
De combinatie van een vaardigheid zoals communicatie met kennis van
zaken, zoals wetgeving of financiën en klantbehoeften. Houding en passie
worden belangrijker dan ervaring. Een open houding, ontvankelijkheid zijn
voor verandering en nieuwe ideeën – het zijn belangrijke factoren in de
zich ontwikkelende cultuur van Corio. Wij vinden het belangrijk dat onze
mensen in heel Europa belangrijke waarden en competenties delen. En dat
ze het gevoel hebben dat ze bij een stimulerend, professioneel en toonaangevend
bedrijf horen. Dat ze op een plek zitten waar ze verschil kunnen
maken en waar ze zichzelf en hun omgeving kunnen ontwikkelen. Waar hun
kantoor ook staat, de mensen van Corio moeten het gevoel hebben dat
hún bedrijf de plek is waar ze bij voorkeur willen werken.

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
TOP 10 WaaRDE
1 gRaND LITTORaL
marseille
6
Waarde € 353,4 mln
Bezoekers 13 mln
BVO Corio 57.100 m 2
Totaal BVO 109.200 m 2
aantal contracten 176
% van totale portefeuille 4,9
2 HOOg CaTHaRIJNE
utrecht
7
Waarde € 323,1 mln
Bezoekers 25,6 mln
BVO Corio 99.600 m 2
Totaal BVO 134.600 m 2
aantal contracten 150
% van totale portefeuille 4,5
3 SHOPVILLE LE gRu
turijn
8
Waarde € 312,6 mln
Bezoekers 10,9 mln
BVO Corio 32.900 m 2
Totaal BVO 78.500 m 2
aantal contracten 168
% van totale portefeuille 4,3
4 gRaND PLaCE
grenoBle
9
Waarde € 302,9 mln
Bezoekers 8,3 mln
BVO Corio 53.800 m 2
Totaal BVO 94.100 m 2
aantal contracten 121
% van totale portefeuille 4,2
5 CaMPaNIa
napels
10
TOTaaL
Waarde € 283,0 mln
Bezoekers 10,6 mln
BVO Corio 64.600 m 2
Totaal BVO 108.000 m 2
aantal contracten 176
% van totale portefeuille 3,9
waarde € 2,745 mln
Bezoekers 125 mln
Bvo Corio 540,000 m 2
CENTRuM gaLERIE
dresden
Waarde € 279,7 mln
Bezoekers 8,8 mln
BVO Corio 64.400 m 2
Totaal BVO 64.400 m 2
aantal contracten 109
% van totale portefeuille 3,9
aLEXaNDRIuM
rotterdam
Waarde € 258,6 mln
Bezoekers 9,2 mln
BVO Corio 45.000 m 2
Totaal BVO 108.000 m 2
aantal contracten 176
% van totale portefeuille 3,6
PoRTA dI RomA
rome
Waarde € 234,8 mln
Bezoekers 17,2 mln
BVO Corio 35.300 m 2
Totaal BVO 97.000 m 2
aantal contracten 250
% van totale portefeuille 3,2
FoRum duISbuRG
duisBurg
Waarde € 232,3 mln
Bezoekers 9,0 mln
BVO Corio 58.600 m 2
Totaal BVO 58.600 m 2
aantal contracten 86
% van totale portefeuille 3,2
PRíNCIPE PíO
madrid
22
Waarde € 164,3 mln
Bezoekers 12,1 mln
BVO Corio 28.700 m 2
Totaal BVO 28.700 m 2
aantal contracten 121
% van totale portefeuille 2,3
Totaal Bvo 881.100 m 2
aantal contracten 1.533
% van totale portefeuille 38

ToP 10 huuRdERS
1 6
inditex
ZaRa, BERSCHKa, MaSSIMO
DuTTI, PuLL & BEaR
Huuropbrengst € 11,1 mln
% van totale huuropbrengst 2,6
aantal contracten 69
2 7
metro
MaKRO, METRO,
MEDIaMaRKT, SaTuRN
Huuropbrengst € 10,0 mln
% van totale huuropbrengst 2,3
aantal contracten 20
3 8
ahold
aLBERT HEIJN, ETOS,
gaLL&gaLL
Huuropbrengst € 9,3 mln
% van totale huuropbrengst 2,1
aantal contracten 52
4 9
hennes & mauritz
HENNES & MauRITZ
Huuropbrengst € 8,3 mln
% van totale huuropbrengst 1,9
aantal contracten 22
5 10
TOTaaL
csc computer sciences
Huuropbrengst € 6,4 mln
% van totale huuropbrengst 1,5
aantal contracten 1
huuropbrengst € 66,6 mln
% van totale huuropbrengst 15,3
aantal contracten 271
Blokker
BLOKKER, XENOS, BaRT SMIT,
MaRSKRaMER, INTERTOyS
Huuropbrengst € 5,4 mln
% van totale huuropbrengst 1,2
aantal contracten 59
carrefour
CaRREFOuR
Huuropbrengst € 5,1 mln
% van totale huuropbrengst 1,2
aantal contracten 10
ppr group
FNaC, CONFORaMa
Huuropbrengst € 5,0 mln
% van totale huuropbrengst 1,1
aantal contracten 11
Berggruen holdings
KaRSTaDT
23
Huuropbrengst € 3,1 mln
% van totale huuropbrengst 0,7
aantal contracten 2
celio groupe
CELIO, JENNyFER,
LauRENT CERRER
Huuropbrengst € 2,9 mln
% van totale huuropbrengst 0,7
aantal contracten 25

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
verslag van de raad van BesTuur
FINaNCIEEL OVERZICHT
B.a. van der klifT (Ben, 1959)
Cfo en lid van de raad van Bestuur
Benoemingstermijn: 1 mei 2010 tot 1 mei 2014.
Nederlandse nationaliteit.
corio is in 2010 financieel
volwassen geworDen. we
kregen voor het eerst een
rating van De belangrijkste
kreDietratingbureaus en
we hebben onze eerste
openbare euro-obligatie
uitgegeven. het is mij een
waar genoegen om op zo’n
belangrijk moment in De
ontwikkeling van corio
aan De slag te zijn gegaan
bij Dit toonaangevenDe
vastgoeDconcern
24

inleiding
In maart 2010 heeft Corio Duitsland als nieuwe thuismarkt toegevoegd.
Samen met twee aankopen in Italië, één in Nederland en één in Turkije,
zorgt dit voor € 77 miljoen aan extra nettohuuropbrengsten per jaar,
exclusief eventuele toekomstige bijdragen van de overgenomen ontwikkelingspijplijn.
Corio heeft de groei van de vennootschap gefinancierd
met een succesvolle uitgifte van aandelen ter waarde van € 600 miljoen,
met een beroep op bestaande kredietfaciliteiten en vervolgens met een
onderhandse plaatsing van een obligatielening ter waarde van € 250
miljoen bij één buitenlandse belegger in augustus. In oktober volgde een
gunstig ontvangen openbare obligatielening van € 500 miljoen.
De nettohuuropbrengsten zijn in 2010 met 14,8% gegroeid naar
€ 386,8 miljoen in 2010. Dit is het saldo van € 54,4 miljoen hogere
opbrengsten uit acquisities en een vermindering met € 9,8 miljoen in
verband met desinvesteringen in 2009 en 2010. Objecten van en naar
de ontwikkelingsportefeuille leverden een groei van de nettohuuropbrengsten
op van € 1,6 miljoen. De like-for-like groei bedroeg € 3,6
miljoen. Het directe resultaat nam met 15,1% toe naar € 251,0 miljoen.
aCQuisiTies
Corio heeft in 2010 acht winkelcentra en zes ontwikkelingsprojecten
aangekocht: € 1.248,1 miljoen in totaal. Met één transactie was de
aankoop van vier winkelcentra gemoeid, waarvan twee in Duitsland
(Forum Duisburg en Centrum galerie in Dresden), één in Spanje
(Espacio Torreledones) en één in Portugal (Espaço guimarães). De
totale vergoeding bestond uit € 662 miljoen in contanten en het
nettoaanvangsrendement bedroeg 6,7%. In twee van de vijf ontwikkelingsprojecten
die in Duitsland verworven zijn (Schloßstraße in Berlijn
en quartier an der Stadtmauer in Bamberg) is vooraf een nettoaanvangsrendement
overeengekomen. Bij arneken galerie in Hildesheim,
Königsgalerie in Duisburg en nog een derde project deelt Corio de
ontwikkelingswinst gelijkelijk met de partner van alledrie de projecten.
Corio heeft in Italië de leidende positie versterkt met de aankoop van
twee winkelcentra en een ontwikkelingsproject. In maart 2010 is Le
Vele/Millennium in Cagliari (Sardinië) toegevoegd. Het aankoopbedrag
was € 103,3 miljoen en het nettoaanvangsrendement 7,0%. In april
2010 is 50% van het winkelcentrum Porta di Roma gekocht voor circa
€ 220 miljoen (nettoaanvangsrendement: 6,4%). De aankoop van
het ontwikkelingsproject Palazzo del Lavoro in Turijn is in december
aangekondigd.
In Nederland is in februari 2010 het winkelcentrum Boulevard
Nesselande in Rotterdam opengegaan. Corio heeft € 27,0 miljoen in
dit turnkey-ontwikkelingsproject geïnvesteerd.
Corio heeft in juli de turnkey-ontwikkeling van anatolium in het Turkse
Bursa overgenomen. Met de aankoop van dit winkelcentrum voor
een bedrag van € 168 miljoen heeft Corio het marktaandeel in de
groeiende economie van dat land versterkt. Het winkelcentrum ging in
november 2010 open.
In februari 2010 heeft Corio een ontwikkelingsproject in Frankrijk
aangekocht: de ‘factory outlet’ Moulin de Nailloux in Toulouse. Het
nettoaanvangsrendement bedroeg 8,4% en met de aankoop is naar
schatting een bedrag van € 59 miljoen gemoeid.
desinvesTeringen
Corio heeft in 2009 laten weten dat de niet-strategische objecten
geleidelijk zouden worden verkocht. Dat gold vooral voor de kantorenen
bedrijfsruimteportefeuille in Frankrijk en niet-strategische
winkelobjecten in Frankrijk en Nederland. Corio heeft in 2010
uiteindelijk in totaal € 236 miljoen aan niet-strategisch vastgoed
verkocht. Er is nog circa € 360 miljoen aan niet-strategische objecten
dat op de nominatie staat verkocht te worden.
like-for-like neTTohuuroPBrengsTen
De like-for-like nettohuurgroei in 2010 kwam uit op 1,1%. In
verhouding tot het slechte economische klimaat was de like-forlike
groei van onze winkelportefeuille sterk: 1,9%. De like-for-like
nettohuuropbrengsten van de niet-kernactiva van Corio bij kantoren en
bedrijfsruimten daalden met 7,2%. ultimo 2010 was dit segment goed
voor circa 4% van de portefeuille.
direCT resulTaaT
Het directe resultaat steeg met 15,1% naar € 251,0 miljoen.
De beheerskosten als percentage van de bruto theoretische
huuropbrengsten daalden in 2010 van 8,5% naar 8,2%, een indicatie
van een verbeterde efficiëntie. De nettofinancieringslasten zijn met
een bescheiden 3,9% toegenomen tot € 98,6 miljoen. De nettoschuld
was eind 2010 met € 590,0 miljoen gestegen. De gemiddelde
rente bedroeg in 2010 4,1%, in vergelijking met 4,3% in 2009. De
belastinglasten stegen met € 7,1 miljoen. In 2009 verantwoordde
Corio een belastingbate dankzij de opname van uitgestelde belastingvorderingen.
De belastingdruk wordt voortdurend geoptimaliseerd met
behulp van structureringsmogelijkheden.
herwaarderingen
Op de Europese retailvastgoedmarkt was in 2010 weer sprake van
meer beleggingsactiviteit. Beleggers zien retailvastgoed (en dan
vooral kwalitatief goede winkelcentra en winkelstraten op a-locaties)
als een belegging met een laag risico en een goed rendement. De
rendementen op eersteklas winkelobjecten daalden in 2010, wat op
de portefeuille van Corio positief uitwerkte. Na twee jaar negatieve
herwaarderingen was het effect in 2010 per saldo € 180,0 miljoen
(2,6%) positief. Het gemiddelde netto theoretisch rendement dat voor
de waardering van de objecten van Corio wordt gehanteerd, verbeterde
in 2010 met 20 basispunten naar 6,5%.
PijPlijn
De waarde van de totale pijplijn van Corio is in 2010 gestegen naar
€ 3,0 miljard, van € 2,3 miljard een jaar eerder. Er zijn twee projecten
in bedrijf genomen; zeven nieuwe projecten zijn aan de pijplijn
toegevoegd. ultimo 2010 bedroeg het nettoaanvangsrendement van
de totale pijplijn 7,0%, tegen 7,1% eind 2009.
25
finanCieringsaCTiviTeiTen
De financiële markten stonden in 2010 vooral in het teken van de
staatsschuldencrisis in Europa. De weer aantrekkende wereldeconomie
bracht echter enige verlichting op de schuldenmarkt, de prijzen
werden weer interessanter en het transactievolume steeg. De
verbetering tekende zich af op zowel de particuliere als openbare
schuldenmarkten, alsook op de aandelenmarkten.

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
direCT resulTaaT (€ mln)
300
250
200
150
100
50
2006 2007 2008 2009 2010
Van Corio liepen in 2010 weinig leningen af. De belangrijkste financieringsbehoefte
werd ingegeven door investeringen. De totale activa
(exclusief liquiditeiten) stegen daardoor met iets meer dan € 1,5
miljard.
De groei werd gefinancierd met circa 40% nieuwe schulden en 60%
aan eigen vermogen en ingehouden winsten. Deze financieringsverhoudingen
zijn in overeenstemming met de conservatieve financieringsbeleid
van Corio en met de beoogde leverage zoals die in het
financieringsbeleid is geformuleerd.
direCT en indireCT resulTaaT
(€ mln)
800
700
600
500
400
300
200
100
0
-100
-200
-300
-400
Indirect
Direct
Nadat Corio door Moody’s en Standard & Poor’s kredietratings had
gekregen, zijn er belangrijke stappen ondernomen om de financieringsbasis
verder te verbreden: Corio deed in 2010 een beroep op de
euro-obligatiemarkt. De kredietbeoordelaars gaven Corio respectievelijk
de rating Baa1 en BBB+, beide met stabiele vooruitzichten. Het streven
van Corio is om een onderneming met een investmentgrade rating te
blijven en een kapitaalstructuur te onderhouden die daarbij past.
Corio heeft in augustus, kort nadat de ratings bekend werden, bij een
buitenlandse investeerder een obligatielening ter waarde van € 250
miljoen ondergebracht. De coupon bedraagt 5,448% en de lening
loopt tot augustus 2020. Corio heeft daarnaast in oktober met succes
een euro-obligatielening van € 500 miljoen geplaatst, die in januari
2018 vervalt. Deze lange zevenjaars obligatielening heeft een coupon
van 4,625% en is geprijsd op 99,694%.
De uitstaande schulden zijn verder gestegen in verband met een
objectgebonden financiering die mede is verworven bij de Porta di
Roma-joint venture in mei en in verband met enkele kleinere leningen.
de totale rentedragende leningen waren eind 2010 gestegen tot
€ 3.224,6 miljoen (2009: € 2.355,5 miljoen).
We hadden het hele jaar toegang tot onze doorlopende kredietfaciliteit,
die in 2012 afloopt. We hadden ultimo 2010 niet getrokken van deze
faciliteit van € 600 miljoen. ultimo 2010 beschikte Corio over een
aanzienlijke kaspositie van € 307,3 miljoen, waarvan € 279 miljoen
vrij beschikbaar op centraal niveau.
2006 2007 2008 2009 2010
Het eigen vermogen (exclusief minderheidsbelangen) bedroeg ultimo
2010 € 4.195,6 miljoen (ultimo 2009: € 3.384,1 miljoen), oftewel
€ 46,10 per aandeel (2009: € 44,32). Deze toename weerspiegelt
met name de financiering met eigen vermogen en de opwaartse
herwaardering.
In maart heeft Corio het aandelenkapitaal uitgebreid door een uitgifte
van aandelen van € 600 miljoen door middel van een accelerated
Book Building. In mei ging het aandelenkapitaal verder omhoog door
de uitgifte van € 54 miljoen aan stockdividend.
ultimo 2010 bedroeg de leverage 42,1% (2009: 40,4%), en 40,0%
na saldering van de schuld met de vrij beschikbare gelden en deposito’s
op groepsniveau. De rentedekking was 3,7 (2009: 3,4). Voor
onderhandse leningen hanteren wij een drempel van 55% maximaal
voor de leverage en minimaal 2,2 voor de rentedekking.
De gemiddelde looptijd van de nettoschuld was eind 2010 gestegen
tot 6,1 jaar (2009: 5,8 jaar).
finanCieringsraTio’s
nav voor winsTBesTemming Per
aandeel (€ 1)
60
50
40
30
20
10
26
2006 2007 2008 2009 2010
31-12-10 31-12-09
leverage 42,1* 40,4
gemiddelde rente op nettoschuld in het 4e kwartaal 4,2 4,0
gemiddelde looptijd van leningen (in jaren) 6,1 5,8
% leningen tegen een vast rentepercentage 65 66
rentedekking 3,7 3,4
* na saldering van schuld en vrij beschikbare gelden en deposito’s bedraagt de leverage 40,0%.
renTelasTen
In het vierde kwartaal van 2010 bedroeg de gemiddelde rente op
leningen 4,2% (2009: 4,0%). Over het jaar als geheel bedroeg het
gemiddelde 4,1% (2009: 4,3%). Het beleid van Corio is om tussen
een derde en twee derde van haar leenbehoefte vastrentend te
financieren. Vastrentende leningen met een resterende looptijd van een
jaar worden aangemerkt als variabel. ultimo 2010 waren langlopende
vastrentende leningen goed voor 65% van de rentedragende
nettoschuld van de groep.

dividend Per aandeel (€)
2,75
2,50
2,25
2006 2007 2008 2009 2010
neTTosChuld inClusief swaPs ulTimo 2010*
vast** floating*** totaal
kort – 40,4 40,4
lang 1.946,6 1.005,2 2.951,8
totaal 1.946,6 1.045,6 2.992,2
% van totaal 65% 35%
* bij onderhandse plaatsingen in de vs worden de nominale bedragen van de irs-swaps
gebruikt, in euro’s
** kort vastrentend aangemerkt als variabel
*** kortlopend variabel gecorrigeerd voor kortetermijnfinanciering van dividend
Rentelasten zijn door het hogere gemiddelde geleende bedrag
gestegen, maar het effect werd getemperd door een licht lagere rente.
Nettofinancieringslasten stegen van € 94,9 miljoen in 2009 naar € 98,6
miljoen in 2010.
In 2011 is een renteherziening van toepassing op circa € 824 miljoen
aan nettoleningen tegen Euribor. Dit totale bedrag is onderverdeeld in
een positie van € 220 miljoen die maandelijks wordt herzien, een positie
van € 564 miljoen die op kwartaalbasis een herziening ondergaat en
een positie van € 480 miljoen die elk halfjaar wordt herzien. Daarnaast
vervalt € 262 miljoen aan vastrentende schulden in 2011.
valuTarisiCo
Het valutarisico van Corio komt voort uit de investeringen in Turkije en
Bulgarije. De uSD investeringen in akmerkez en adacenter zijn gedekt
door een lening van $ 190 miljoen en door een swapcontract van $ 81
miljoen om te voorkomen dat valutaschommelingen de resultaten van
de groep beïnvloeden. De in uS dollars luidende huuropbrengsten zijn
afkomstig van de winkelcentra akmerkez en adacenter in Turkije. Deze
investeringen hebben een gezamenlijke waarde van $ 292,8 miljoen.
Een waardedaling van de dollar van 10% zou neerkomen op een verlies
op deze investeringen van € 19,9 miljoen en op een vermogenswinst
op de gecombineerde hedging-instrumenten van € 18,4 miljoen. In
amerikaanse dollars luidende huuropbrengsten zijn afkomstig van
winkelcentra akmerkez en adacenter in Turkije en worden ten dele
gecompenseerd door de rente in dollars op de lening van $ 190 miljoen.
looPTijd leningen en renTeherzieningsdaTum (€ mln)
1200
1000
800
600
400
200
Leningen
’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18 ’19 ’20 >20
Renteherzieningsdatum
dividend
De Raad van Bestuur stelt een dividenduitkering voor van € 2,69 per
aandeel in 2010 (2009: € 2,65), dit betekent een uitkeringspercentage
van 97,5%. Het dividend wordt naar keuze van de aandeelhouder
uitgekeerd in contanten of aandelen, behoudens de van toepassing
zijnde fiscale beperkingen.
vooruiTziChTen 2011
Het directe resultaat zal in 2011 verder groeien. Het directe resultaat
per aandeel vertoont naar verwachting een fractionele verbetering ten
opzichte van 2010.
In deze vooruitzichten zijn behalve de verwachte index-, verhuur- en
verlengingsresultaten ook de betere bezettingsgraad van de huidige
sterke winkelportefeuille en het effect van objecten die in 2011 in
gebruik worden genomen, verwerkt. Tegenover deze positieve factoren
staan de (verwachte) verkopen van niet-strategische objecten in
Nederland en Frankrijk en de toename van het gemiddelde aantal
aandelen in verband met eerdere aandelenuitgiften en het verwachte
stockdividend.
27

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
verslag van de raad van BesTuur
VIJFJaRENOVERZICHT
(x € miljoen) 2010 2009 2008 2007 2006
financieel
brutohuuropbrengsten 451,6 390,8 397,9 363,1 327,4
exploitatiekosten (inclusief servicekosten) -64,8 -53,8 -51,9 -46,8 -47,7
nettohuuropbrengsten 386,8 337,0 346,0 316,3 279,7
resultaat geassocieerde deelneming (direct) 7,8 8,7 15,2 14,2 15,7
herwaarderingen (inclusief resultaat op verkopen) 180,0 -389,7 -355,4 552,5 458,5
resultaat geassocieerde deelnemingen (indirect) -5,9 -5,6 -96,7 76,9 17,4
totaal resultaat 375,7 -131,9 -239,6 801,5 640,7
Direct resultaat 251,0 218,2 204,1 203,1 197,7
indirect resultaat 124,7 -350,1 -443,7 598,4 443,0
investeringen in vastgoed 7.234,9 5.885,5 6.038,7 6.459,7 5.458,6
balans totaal 8.048,6 6.291,2 6.408,4 6.713,4 5.652,5
eigen vermogen aandeelhouders (exclusief minderheidsbelang) 4.195,6 3.384,1 3.458,5 3.825,8 3.157,7
leverage (%) 42,1* 40,4 40,1 34,0 35,8
rentedekkings ratio 3,7 3,4 2,6 3,0 4,2
gemiddeld aantal uitstaande aandelen (x miljoen) 87,25 72,16 66,25 66,25 66,25
cijfers per aandeel (x € 1)
totaal resultaat 4,31 -1,83 -3,62 12,10 9,67
Direct resultaat 2,88 3,02 3,08 3,07 2,98
indirect resultaat 1,43 -4,85 -6,70 9,03 6,69
eigen vermogen aandeelhouders 46,10 44,32 52,20 57,74 47,66
Dividend 2,69** 2,65** 2,64** 2,60 2,53
hoogste slotkoers 53,95 49,20 62,66 75,19 61,90
laagste slotkoers 36,74 25,87 30,71 49,95 43,66
koers ultimo 48,02 47,69 32,89 55,40 61,90
gemiddelde omzet op de beurs (aandelen per dag) 309.044 300.800 438.421 350.634 175.046
beurswaarde (€ miljard) 4,4 3,6 2,2 3,7 4,1
operationeel
gemiddelde financiële bezettingsgraad retail (%) 96,2 96,3 97,7 96,8 97,5
like-for-like retail (%) 1,9 1,7 4,0 5,9 3,3
nieuwe verhuur en huurherzieningen, mutatie in huur (%) 3,8 7,2 16,6 18,7 20,9
aandeel portefeuille in retail (%) 96 94 92 83 81
bruto verhuurbaar oppervlakte retail (m²) 1.736.200 1.467.600 1.355.000 1.210.000 1.098.000
pijplijn(€ miljard) 3,0 2,3 2,7 3,5 2,1
gemiddelde netto theoretisch rendement retail portefeuille (%) 6,5 6,7 6,1 5,7 nvt
* na saldering van schuld en vrij beschikbare gelden en deposito’s bedraagt de leverage 40,0%.
** in contanten of aandelen
28

verslag van de raad van BesTuur
DIRECT EN INDIRECT
RESuLTaaT
Het totale resultaat bij Corio is onderverdeeld in direct en indirect
resultaat (zie ook onderstaande tabel). Direct resultaat omvat de
terugkerende inkomsten uit de operationele kernactiviteiten en
bepaalde bedrijfsspecifieke aanpassingen. Niet-gerealiseerde
wijzigingen in waardering, winsten of verliezen op de verkoop van
objecten en bepaalde andere posten geven geen getrouw beeld van
de onderliggende operationele resultaten. Voor deze posten wordt
gecorrigeerd.
resulTaTen
(€ miljoen) 2010 2009
brutohuuropbrengsten 451,6 390,9
exploitatiekosten -64,8 -53,9
nettohuuropbrengsten 386,8 337,0
beheerskosten -39,5 -35,5
operationeel resultaat 347,3 301,5
resultaat geassocieerde deelnemingen (direct) 7,8 8,7
eBit 355,1 310,2
netto financieringslasten -98,6 -94,9
belastingen -3,6 3,5
direct resultaat 252,9 218,8
minderheidsbelang (direct) 1,9 0,6
direct resultaat (exclusief minderheidsbelang) 251,0 218,2
netto herwaarderingen beleggingen in vastgoed 173,4 -382,7
resultaat op verkopen 6,6 -7,0
resultaat geassocieerde deelnemingen (indirect) -5,9 -5,6
waardevermindering goodwill -7,5 -9,2
uitgestelde belastingen -30,7 58,0
overige baten en lasten -17,1 -4,8
indirect resultaat 118,8 -351,3
minderheidsbelang (indirect) -5,9 -1,2
indirect resultaat (exclusief minderheidsbelang) 124,7 -350,1
totaal resultaat (inclusief minderheidsbelang) 371,7 -132,5
aandeelhouders 375,7 -131,9
minderheidsbelang -4,0 -0,6
resultaten per aandeel (€) op basis van gemiddeld aantal
aandelen
Direct resultaat 2,88 3,02
indirect resultaat 1,43 -4,85
totaal resultaat 4,31 -1,83
aantal aandelen ultimo 91,0 76,4
gewogen gemiddeld aantal aandelen 87,3 72,2
De belangrijkste prestatie-indicatoren conform de EPRa best practiceaanbevelingen
zijn als volgt:
key PerformanCe measures
(€ miljoen) 2010 2009
Direct resultaat 251,0 218,2
nav 4.195,6 3.384,1
aangepast nav (of epra nav) 4.453,9 3.669,9
aangepast nnnav (of epra nnnav) 4.258,3 3.538,9
aangepast nar (epra definitie) 6,1% 6,3%
bezettingsgraad (epra definitie) 96% 95%
reConCiliaTie aangePasT nav en nnnav ToTaal
29
(€ miljoen) 2010 2009*
eigen vermogen aandeelhouders 4.195,6 3.384,1
marktwaarde financiële instrumenten 57,9 116,1
uitgestelde belastingen 276,8 230,7
goodwill met betrekking tot uitgestelde belastingen -76,4 -61,0
aangepaste nav 4.453,9 3.669,9
marktwaarde financiële instrumenten -57,9 -116,1
mutatie leningen tot marktwaarde -98,4 18,7
uitgestelde belastingen (epra) -39,3 -33,6
aangepaste nnnav 4.258,3 3.538,9
* aangepast naar epra definitie.
reConCiliaTie aangePasT nav en nnnav Per aandeel
(€ per aandeel) 2010 2009*
eigen vermogen aandeelhouders 46,10 44,32
marktwaarde financiële instrumenten 0,64 1,52
uitgestelde belastingen 3,04 3,02
goodwill met betrekking tot uitgestelde belastingen -0,84 -0,80
aangepaste nav 48,94 48,06
marktwaarde financiële instrumenten -0,64 -1,52
mutatie leningen tot marktwaarde -1,08 0,24
uitgestelde belastingen (epra) -0,43 -0,44
aangepaste nnnav 46,79 46,34
slotkoers 48,02 47,69
nav premie/korting 4,16% 7,61%
aangepast nav premie/korting -1,89% -0,77%
nnnav premie/korting 2,62% 2,91%
* aangepast naar epra definitie.

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
verslag van de raad van BesTuur
OPERaTIONEEL
OVERZICHT
f.j. zijlsTra (franCine, 1963)
C00 en lid van de raad van Bestuur
Benoemingstermijn: 1 mei 2010 tot 1 mei 2014.
Nederlandse nationaliteit.
het geDecentraliseerDe
beDrijfsmoDel is essentieel
voor het succes van corio.
na tien jaar van soliDe
groei is het De uitDaging
De beDrijfsactiviteiten van
corio verDer te versterken
Door De verbinDing aan
te gaan met De mensen
in onze zes lanDen en ze
optimaal te onDersteunen
en te begeleiDen en zo
waarDe toe te voegen voor
alle stakeholDers.
30

De chief operating officer
fungeert als De verbinDing
tussen De business units,
De raaD van bestuur en
De holDing, bewaakt De
communicatielijnen voor
operationele kwesties
Chief oPeraTing offiCer
In 2010 heeft Corio binnen de Raad van Bestuur de nieuwe functie
van Chief Operating Officer in het leven geroepen. Francine Zijlstra
is vervolgens in deze functie benoemd. Mevrouw Zijlstra is sinds de
oprichting werkzaam bij Corio en trad twintig jaar geleden in dienst bij
een van de rechtsvoorgangers van ons bedrijf. Zij kent het bedrijf van
haver tot gort en is expert op het gebied van retailvastgoed in Europa.
Voordat zij de rol van COO op zich nam, was zij Director of Strategy &
acquisitions en als zodanig heeft zij aan de wieg gestaan van vele grote
overnames die Corio de afgelopen tien jaar heeft gedaan. Door de
snelle groei en de plannen voor de toekomst heeft Corio besloten de
Raad van Bestuur te versterken. In 2010 zijn daartoe zowel een COO
als een CDO benoemd.
De Chief Operating Officer fungeert als de verbinding tussen de
business units, de Raad van Bestuur en de holding, bewaakt de
communicatielijnen voor operationele kwesties en coördineert de
business unit gerelateerde bedrijfsprocessen op het niveau van de
holding. De COO ondersteunt de business units en geeft advies over
de investeringsstrategie, overnames en desinvesteringen. De COO blijft
dicht bij de business units met als doel de operationele activiteiten
continu verder te verbeteren uit het oogpunt van efficiëntie, creativiteit
en duurzaamheid. De hoofden van de afdelingen Investment Strategy
& Research en Corporate Social Responsibility van de holding
rapporteren rechtstreeks aan haar. Juist door die combinatie van
verantwoordelijkheden kan de COO ervoor zorgen dat de economische,
maatschappelijke en milieufactoren worden meegenomen en
afgewogen in het creëren van toegevoegde waarde door van Corio’s
centra favoriete ontmoetingsplekken te maken.
onze focus in 2010
Het lokale management begeleiden
bij de bedrijfsvoering in lastige tijden
Het opzetten van een team in
duitsland
Het verder verbeteren van de MVOprestaties
van Corio
31
Het was een druk jaar voor de COO. Corio begaf zich krachtig op
de Duitse markt door de handen ineen te slaan met een van de
belangrijkste ontwikkelaars van winkelcentra in Europa. Er werden twee
bestaande winkelcentra en vijf ontwikkelingsprojecten overgenomen.
Een coherent en ervaren team werd aangesteld om leiding te geven
aan de nieuwe activiteiten in Duitsland.
Het stroomlijnen van maatschappelijk verantwoord ondernemen en
het inbedden hiervan in de organisatie was één van onze belangrijkste
prioriteiten het afgelopen jaar. als erkenning voor de concrete opname
van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen in zowel onze strategie
als onze operatie op alle niveaus, werden we opgenomen in de Dow
Jones Sustainability Index en de advanced Sustainable Performance
Index.

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
De mutaties in de operationele portefeuille gedurende het jaar, inclusief ons aandeel in joint ventures in Frankrijk en Italië en geassocieerde
deelnemingen zijn hieronder weergegeven:
Bvo (x 1,000 m 2 ) jaarhuur (€ mln)* Bezettingsgraad ultimo (%) Waarde (€ mln)
2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009
retail 1.736 1.468 447,6 374,3 96 95 6.638 5.357
kantoren 104 117 24,0 28,0 96 97 247 283
bedrijfsruimten 30 86 1,3 4,6 32 79 13 51
totaal 1.870 1.671 472,9 406,9 96 95 6.898 5.691
investeringen in pijplijn 337 195
totaal 1.870 1.671 472,9 406,9 96 95 7.235 5.886
* exclusief parkeren.
inleiding
In 2010 concentreerden wij ons verder op retail. Het aandeel van retail
in de totale portefeuille steeg naar 96% (94% in 2009). Kantoren en
bedrijfsruimten werden verkocht en nieuwe, dominante winkelcentra
werden opgenomen in de operationele portefeuille.
Eind 2010 was onze portefeuille als volgt over de belangrijkste
thuismarkten verdeeld: Nederland 27% (2009: 33%), Frankrijk 26%
(32%), Italië 20% (18%), Spanje/Portugal 10% (10%), Duitsland 9%
en Turkije 8% (7%).
In 2010 werd 268.000 m² BVO toegevoegd aan de winkelportefeuille.
De jaarlijkse huuropbrengsten gingen omhoog door het saldo van
de indexatie en overige huurstijgingen in de bestaande portefeuille,
renovatie, en aankopen en desinvesteringen in de winkel-, kantorenen
bedrijfsruimteportefeuilles. Tot de belangrijkste aankopen en
openingen van nieuwe projecten behoorden Boulevard Nesselande
in Rotterdam (€ 27,0 miljoen), Le Vele/Millennium op Sardinië
(€ 103,3 miljoen), Porta di Roma in Rome (€ 220,0 miljoen), Centrum
galerie in Dresden (€ 280,0 miljoen), Forum Duisburg in Duisburg
(€ 228,4 miljoen), Espacio Torrelodones in Madrid (€ 66,7 miljoen),
Espaço guimarães in Portugal (€ 91,4 miljoen) en het winkelcentrum
anatolium in Bursa (€ 168,2 miljoen).
Daarnaast stegen de theoretische jaarlijkse huuropbrengsten
door de voltooiing van de renovatie van delen van de winkelcentra
Middenwaard in Heerhugowaard, Belcour in Zeist, Het Paradijs in
Hoofddorp en een aantal objecten in Frankrijk.
32
Corio bezit nog kantoren met een BVO van 47.000 m² die van
strategisch belang zijn voor de retailportefeuille in Nederland.
In Frankrijk zijn wij van plan om vastgoed in de kantoren- en
bedrijfsruimteportefeuille met een BVO van 73.000 m² te verkopen.
Corio bezit één niet-strategisch kantoor met een BVO van 13.700 m² in
Böblingen in Duitsland dat eveneens te koop staat.
euroPa
Na het keerpunt in de recessie in 2009 bleef het BBP van de eurozone
groeien en steeg in 2010 met 1,7%. De economische groei in de
eerste twee kwartalen van 2010 was hoger dan verwacht, maar bleef
kwetsbaar. In het eerste halfjaar profiteerde de economie in de eurozone
van de aantrekkende wereldhandel en de groeiende exportvraag.
De intering op de voorraden zorgde voor een tijdelijke opleving van de
vraag en dit herstel werd ondersteund door de stimuleringsmaatregelen
van een aantal Europese overheden. Deze maatregelen waren bedoeld
om de sectoren die de hardste klappen te verwerken hadden gekregen,
waaronder de auto-industrie en de bouw, een impuls te geven.

geografisChe sPreiding in waarde (%)
100
80
60
40
20
nederland
Frankrijk
Italië
2006 2007 2008 2009 2010
Spanje
duitsland
Turkije
neTTo huuroPBrengsTen reTail (like-for-like Basis)
seCTorsPreiding in waarde (%)
(€ mln) 2010 2009 like-for-like
like-for-like aankopen verkopen ontwik- totaal like-for-like aankopen verkopen ontwik- totaal %
nho
kelingen
nho
kelingen
nederland
retail 111,3 1,5 0,8 4,3 117,9 108,9 – 2,8 0,9 112,6 2,2 4,7
kantoren 4,7 – 0,1 – 4,8 5,7 – 0,8 – 6,5 -17,1 -26,1
totaal 116,0 1,5 0,9 4,3 122,7 114,6 – 3,6 0,9 119,1 1,2 3,0
frankrijk
retail 81,1 – 0,4 2,8 84,3 80,6 – 4,2 2,8 87,6 0,6 -3,8
kantoren 16,6 – 0,7 0,4 17,7 17,4 – 3,6 0,3 21,3 -4,3 -17,0
bedrijfsruimten 2,5 – 0,7 – 3,2 3,0 – 1,0 0,1 4,1 -19,3 -22,2
totaal 100,2 – 1,8 3,2 105,2 101,0 – 8,8 3,2 113,0 -0,8 -7,0
italië
retail 63,8 14,1 – – 77,9 62,0 – – 1,5 63,5 3,0 22,6
spanje/portugal
retail 30,8 13,0 – – 43,8 32,2 – – 0,1 32,3 -4,3 35,3
duitsland
retail – 23,6 – – 23,6 – – – – – na
kantoren 0,8 – – – 0,8 0,4 – – – 0,4 98,3
totaal 0,8 23,6 – – 24,4 0,4 – – – 0,4 98,3 98,3
turkije
retail 10,3 2,6 – – 12,9 8,1 0,4 – – 8,5 26,8 51,3
retail 297,4 54,8 1,2 7,1 360,3 291,8 0,4 7,0 5,3 304,6 1,9 18,3
kantoren 22,1 – 0,8 0,4 23,3 23,5 – 4,4 0,3 28,2 -5,7 -17,4
Bedr.ruimten 2,5 – 0,7 – 3,2 3,0 – 1,0 0,1 4,1 -19,3 -22,2
totaal 322,0 54,8 2,7 7,5 386,8 318,3 0,4 12,4 5,7 336,9 1,1 14,8
De tabel vergelijkt de groei van de nettohuuropbrengsten van dat deel van de portefeuille dat in beide periode in operatie was (like-for-like).
In aanvulling daarop geeft het ook aan waar de overige nettohuuropbrengsten die leiden tot de totale nettohuuropbrengsten vandaan komen
(aankopen, verkopen en ontwikkelingen).
100
80
60
40
20
Retail
Kantoren
Bedrijfsruimten
33
2006 2007 2008 2009 2010
totaal
%

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
exPiraTie sChema reTail (%)
50
40
30
20
10
Leegstand In onderhandeling
reTail (Per land, ulTimo 2010)
De tijdelijke factoren die het herstel in de eerste helft van 2010
hadden aangezwengeld, verdwenen later in het jaar naar de achtergrond.
De groei van het BBP in de eurozone vertraagde in de tweede
helft van 2010. Daarnaast nam ook de groei van de wereldhandel af,
wat zijn weerslag had op de export van de eurozone. De budgettaire
verkrapping waartoe de meerderheid van de Europese landen zijn
toevlucht nam, drukte de groei eveneens tegen het einde van 2010.
De verkrapping was het antwoord van de Europese overheden op de
dreigende schuldencrisis die in mei opstak. De dreigende crisis maakte
de obligatiemarkten nerveus en de reële economie kwam onder druk
door de aankondiging en de daarop volgende invoering van bezuinigingsmaatregelen.
gedurende de rest van het jaar hield de zorg
dat sommige eurolanden niet aan hun kredietverplichtingen zouden
kunnen voldoen aan. Daarbij kwam dat de budgettaire verkrapping
in de laatste paar maanden van 2010 reeds zijn invloed kreeg op de
groei van het besteedbaar inkomen.
De arbeidsmarkt loopt altijd wat achter bij de groei van het BBP. De
werkloosheid bereikte in december 2010 met 10,1% een hoogtepunt.
Met rond 5% in Nederland en rond 20% in Spanje waren er
grote verschillen te zien binnen de eurozone. Onder invloed van het
herstel van de economie in Europa krabbelden ook de consumentenbestedingen
weer op (+0,6%). De detailhandelsverkopen, een
component van de consumentenbestedingen, groeiden gedurende het
jaar met een bescheiden 0,9%. Het herstel was meer te vinden bij de
duurzame goederen – duurzame consumptiegoederen deed het iets
beter dan voedingsmiddelen. Het consumentenvertrouwen steeg eind
2009, begin 2010 in de meeste landen en bleef daarna stabiel. Op de
Europese retailvastgoedmarkten bleef er een prominent verschil in de
prestaties van primaire en secundaire locaties. Overal op het vasteland
’11 ’12 ’13 ’14 ’15 > ’15 doorlopend
nederland frankrijk italië spanje/portugal duitsland turkije totaal
verhuurbare oppervlakte (x 1,000 m 2 ) 562,0 388,8 250,2 185,4 123,0 226,8 1.736,2
bezettingsgraad (financieel) % 97% 92% 98% 94% 100% 94% 96%
waarde operationele portefeuille (€ mln) 1.847,4 1.618,0 1.384,2 748,0 512,0 527,7 6.637,5
jaarhuur (€ mln) 126,1 101,3 90,3 57,1 32,5 40,3 447,6
jaarhuur per m 2 (€) 224 261 361 308 264 178 258
van Europa concentreerden huurders en investeerders zich op de beste
locaties met de grootste bezoekersaantallen.
reTail
De jaarlijkse huuropbrengsten van de winkelportefeuille (inclusief
geassocieerde deelnemingen) namen toe naar € 447,6 miljoen eind
2010, tegen € 374,2 miljoen eind 2009. Duitsland werd toegevoegd
als nieuwe thuismarkt. Hierdoor groeide de retailportefeuille van
Corio met 123.000 m 2 BVO. Ook nam Corio twee grote centra over in
Italië: Le Vele/Millennium op Sardinië met een BVO van 31.900 m 2
en 50% van de aandelen van Porta di Roma in Rome met een totale
BVO van 97.000 m 2 . als gevolg van deze overname is Corio Italia
nu verantwoordelijk voor het beheer van het gehele Porta di Romacomplex.
De nettohuuropbrengsten stegen met 18,3% in 2010 (2009:
7,3%) naar € 360,3 miljoen. De toename van € 55,9 miljoen was
voornamelijk toe te schrijven aan acquisities. De totale bijdrage aan
het resultaat van deze acquisities in 2010 kwam uit op € 54,4 miljoen.
Tegelijkertijd werden de nettohuuropbrengsten door desinvesteringen
€ 5,6 miljoen minder. Het effect van het toevoegen of verwijderen van
projecten aan of uit de pijplijn was € 1,6 miljoen positief. De like-forlike
stijging voor de retailportefeuille bedroeg € 5,5 miljoen.
De like-for-like voor retail bedroeg 1,9% in 2010 (2009: 1,7%). Dit
was hoger dan de gemiddelde consumentenprijsindex van 1,6% voor
de eurozone en de nominale groei in detailhandelsbestedingen in de
eurozone van 0,9%.
34

nieuwe verhuur en huurverlengingen
reTailPorTefeuille
thuismarkten % van totaal huurverhogingen (%)
nederland huurverlenging 3,9 6,6
nieuwe verhuur 1,9 2,3
totaal 5,8 5,2
frankrijk huurverlenging 3,1 12,5
nieuwe verhuur 4,2 9,9
totaal 7,3 11,0
italië huurverlenging 4,7 13,6
nieuwe verhuur 10,5 8,3
totaal 15,2 10,0
spanje/portugal huurverlenging 11,8 -10,2
nieuwe verhuur 4,8 7,4
totaal 16,6 -5,2
turkije huurverlenging 8,3 -7,6
nieuwe verhuur 8,2 -25,0
totaal 16,5 -16,3
totaal huurverlenging 5,0 2,6
nieuwe verhuur 4,8 5,0
totaal 9,8 3,8
afhankelijk van de huurwaarden, of markthuurwaarde, en de
omzetgroei in de winkelcentra kunnen huren worden verhoogd of
huurders worden vervangen wanneer het huurcontract afloopt. De
verhoging komt boven op de indexering die al heeft plaatsgevonden.
In 2010 werd 9,8% (2009: 8,1%) van de jaarlijkse huuropbrengsten
gerealiseerd door nieuwe verhuur of verlengingen, waardoor de
contractuele rente met 3,8% klom (2009: 7,2%). De daling van het
groeitempo in vergelijking met 2009 is te verklaren door het feit dat de
vastgoedsector achterblijft bij de reële economie.
De afloopdatum van huurcontracten in retail was goed gespreid over
de jaren en slechts een relatief klein percentage (5%) komt in 2011 in
aanmerking voor huurverlenging of nieuwe verhuur.
gemiddelde BezeTTingsgraad reTailPorTfolio
in % 2010 2009
nederland 98,0 98,4
frankrijk 92,3 93,9
italië 98,9 99,1
spanje/portugal 93,9 93,0
Duitsland 99,8 nvt
turkije 95,3 92,2
totaal retail 96,2 96,3
De bezettingsgraad in Nederland, Italië en Duitsland was in 2010
hoog. De lagere bezetting in Frankrijk was voor een groot deel toe
te schrijven aan grand Littoral in Marseille en quais d’Ivry in Ivrysur-Seine.
Bijna 1 procentpunt van de leegstand was het gevolg van
strategische leegstand.
kanToren
De kantorenportefeuille besloeg eind 2010 slechts 4% van de totale
portefeuille. Van deze kantoren bevond 84% zich in Frankrijk, vooral in
de regio rond Parijs en de rest in Nederland en Duitsland. Eind 2010
bedroeg de waarde van de kantorenportefeuille € 266,9 miljoen.
BedrijfsruimTen
De bedrijfsruimteportefeuille bestaat uit slechts twee overgebleven
objecten in Frankrijk met een totale waarde van € 14,4 miljoen. In
2010 heeft Corio één bedrijfsruimtecomplex in Frankrijk verkocht voor
€ 41,6 miljoen.
oPeraTionele en BeheerskosTen
De operationele kosten stegen in 2010 met € 11,0 miljoen (20,3%)
naar € 64,8 miljoen. Ook als percentage van de theoretische huur
namen de operationele kosten toe van 12,9% in 2009 naar 13,5%
in 2010. Deze toename hing samen met een verhoging van de
voorziening voor dubieuze debiteuren en hogere niet-terugvorderbare
servicekosten. De operationele kosten als percentage van de
theoretische opbrengsten verschillen aanzienlijk van land tot land.
oPeraTionele kosTen als % van de BruTo
TheoreTisChe huur
35
2010 2009
nederland 16,3 16,3
frankrijk 9,1 8,7
italië 10,1 7,8
spanje/portugal 17,4 16,1
Duitsland 8,0 nvt
turkije 29,1 29,8
totaal 13,5 12,9
De hogere percentages voor Nederland, Spanje en Turkije zijn
voornamelijk toe te schrijven aan erfpachtkosten. Exclusief deze kosten
zou het percentage voor Corio in 2010 11,4% hebben bedragen
(2009: 10,9%). In Frankrijk, Italië en Duitsland wordt een groot deel
van de operationele kosten doorberekend aan de huurders.
Ook de beheerskosten namen in 2010 toe, met € 4,0 miljoen naar
€ 39,5 miljoen. als percentage van de bruto theoretische huur daalden
de beheerskosten naar 8,2% in 2010 van 8,5% in 2009. De efficiëntie
verbeterde.

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
Waarderingen
BeleggingsmarkT
De directe beleggingen in retailvastgoed in Europa namen in 2010
gestaag toe. De vastgoedbeleggingen groeiden met 68% op jaarbasis
en klommen naar € 20,6 miljard. gedurende het jaar vonden er in
de Europese retailvastgoedmarkt ongeveer vijftig transacties plaats
van ten minste € 100 miljoen. Samen goed voor meer dan de helft
van het transactievolume. Vooral het laatste kwartaal van 2010
was zeer sterk, met een transactievolume dat 80% hoger was dan
in het laatste kwartaal van 2009. Op zoek naar solide beleggingen
concentreerden beleggers zich op een klein assortiment van de beste
objecten met goede huurcontracten op goede locaties in de liquide
markten. In 2010 hadden de secondaire objecten nog te lijden van
de economische crisis. Deze objecten bleven grotendeels buiten het
blikveld van de belegger. De concentratie op het a-segment stond
verdere groei van de totale beleggingen in de weg. Deze ontwikkeling
komt tot uiting in het grote verschil in primaire en secondaire
aanvangsrendementen, wat tegelijkertijd de risicobereidheid van
beleggers weergeeft. Door de onzekere economische vooruitzichten en
de daaruit voortvloeiende problemen met de verhuur en de huurprijs
aarzelen beleggers om ook naar de meer secondaire objecten te kijken.
De meer liquide markten van het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en
Frankrijk waren binnen Europa de grootste beleggingsmarkten in 2010
en trokken meer aandacht van beleggers. De ontwikkeling van het
beleggingsvolume volgde de algehele economische ontwikkeling van
de stabiele Europese economieën. Landen als Duitsland en Frankrijk
hadden minder te lijden van of kwamen sterk terug uit de economische
crisis en profiteerden van de groeiende belangstelling. Beleggers zijn
het meest geïnteresseerd in deze goed presterende landen vanwege de
stabiliteit van de vastgoedmarkten en het feit dat deze landen minder
strenge bezuinigingsmaatregelen hoefden te nemen dan hun Zuid-
Europese tegenhangers.
op zoek naar
soliDe beleggingen
concentreerDen
beleggers zich op een
klein assortiment van De
beste objecten met goeDe
huurcontracten op goeDe
locaties in De liquiDe
markten
Terwijl beleggers in 2008 en 2009 terugkeerden naar hun thuismarkten
probeerden zij in 2010 te profiteren van de eerste tekenen van herstel.
Kapitaalkrachtige investeerders als staatsbeleggingsfondsen en een
aantal beursgenoteerde en institutionele beleggers profiteerden van
het klimaat en kwamen in het bezit van gunstig geprijsde activa. De
mogelijkheden hiertoe bleven echter beperkt omdat er geen grote aantallen
objecten van topkwaliteit werden aangeboden, waar beleggers
op uit waren. Een aantal voorbeelden van investeringen in topkwaliteit
in 2010 zijn de acquisitie van Corio’s Duitse portefeuille en die van
Porta di Roma, waarvoor Corio en allianz de krachten bundelden.
Een opmerkelijke ontwikkeling is dat institutionele beleggers op
projectniveau zijn gaan samenwerken met vastgoedbeleggers met
een bewezen staat van dienst op het gebied van operationeel beheer.
Krachtenbundeling gebeurt om twee redenen: institutionele beleggers
hebben een beheerder nodig, bij voorkeur de beste, en ze willen zeker
weten dat ze de juiste prijs betalen. Die zekerheid kunnen ze krijgen
door samen te werken met een beursgenoteerde partner.
Hoewel de kredietverlening langzaam aan weer wat soepeler werd,
stonden de banken nog niet te trappelen om grote transacties te
financieren. alleen in de gezondere markten in Europa toonden zij
verhoogde interesse voor transacties tegen betere voorwaarden en
zelfs met licht hogere LTV dan tijdens het hoogtepunt van de financiële
crisis. De bereidheid van de banken beperkt zich echter tot eersteklas
activa omdat zij nog steeds op hun hoede zijn en voornamelijk
geïnteresseerd in volledig verhuurde, goed presterende objecten op
a-locaties.
Retail was het meest gewild onder investeerders in 2010. Op
zoek naar laag risico en een goed rendement op hun beleggingen
concentreerden zij zich op de beste winkelcentra en panden in
winkelstraten met bewezen waarde. Door deze interesse daalde de
aanvangsrendementen op kwaliteitsretailobjecten sterk in de meeste
markten op het vasteland van Europa. In landen met een gezonde
onderliggende economie daalde het aanvangsrendement op de beste
winkelcentra over het algemeen aanzienlijk. Zelfs in de Zuid-Europese
36

herwaarderingen van de PorTefeuille in 2010 (exClusief geassoCieerde deelnemingen)
(€ mln) nederland frankrijk italië spanje/portugal Duitsland turkije totaal totaal %
operationeel
retail 50,7 85,6 37,7 16,3 3,6 -17,9 175,8 2,8%
kantoren -3,3 12,4 1,3 10,4 4,4%
bedrijfsruimten 3,4 3,4 34,7%
totaal operationeel 47,4 101,4 37,7 16,3 4,9 -17,9 189,6 2,9%
operationeel (%) 2,6% 5,9% 2,8% 2,2% 0,9% -5,0% 2,9%
ontwikkeling
retail -4,6 5,2 -5,2 -0,3 – -8,8 -13,7 -4,2%
kantoren 4,1 4,1 26,5%
totaal ontwikkeling -4,6 9,3 -5,2 -0,3 – -8,8 -9,6 -2,8%
ontwikkeling (%) -6,1% 12,8% -10,6% -6,1% – -16,7% -2,8%
totaal
retail 46,1 90,8 32,4 15,9 3,6 -26,7 162,1 2,5%
kantoren -3,3 16,5 1,3 14,5 5,7%
bedrijfsruimten 3,4 3,4 32,0%
total herwaardering 42,8 110,7 32,4 15,9 4,9 -26,7 180,0 2,6%
totaal % 2,2% 6,2% 2,3% 2,2% 0,8% -6,4% 2,6%
landen waar de overheidsfinanciën het zwaarst getroffen werden
door de economische crisis toonden de aanvangsrendementen op
de beste winkelcentra een licht neerwaartse trend voor die kwaliteitsretailobjecten
die hebben bewezen dat ze de crisis kunnen doorstaan.
TaxaTieProCedures en meThoden
De operationele en ontwikkelingsportefeuille van Corio wordt
iedere drie maanden getaxeerd op marktwaarde. alle taxaties zijn
in overeenstemming met IFRS en alle externe taxaties worden
verricht conform de taxatiestandaarden van het Red Book van de
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) en de internationale
taxatiestandaarden van het International Valuation Standard
Committee (IVSC).
De externe taxaties vinden tweemaal per jaar plaats, op 30 juni en 31
december. Die taxaties betreffen alle operationele beleggingsobjecten
die huuropbrengsten genereren, alle grondposities en alle beleggingsobjecten
in ontwikkeling.
37
De externe taxaties worden verricht door onafhankelijke, gecertificeerde
taxateurs met erkende en relevante professionele kwalificaties en
ervaring met de plaatselijke markt en de categorie objecten die wordt
getaxeerd. Corio geeft de taxateur zoveel mogelijk informatie zodat hij
of zij een complete taxatie kan doen. Elke business unit van Corio werkt
met ten minste twee onafhankelijke taxateurs. Ten minste een keer
in de vijf jaar wordt van taxateur gewisseld of wordt deze vervangen.
Om de onafhankelijkheid van de taxateurs te waarborgen, zijn de
taxatievergoedingen niet direct gerelateerd aan de waarde van de
objecten. In 2010 werd de portefeuille van Corio getaxeerd door de
volgende externe taxateurs CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield,
DTZ, Eva, Jones Lang LaSalle, NaI, PWC, RCg Expertise, Savills,
Simonelli, TSKB en Weatherall. Na een aanbestedingsprocedure
legt Corio op dit moment de laatste hand aan het selecteren en
het afsluiten van contracten met nieuwe taxateurs voor de periode
2011-2013. Wij hebben besloten het aantal taxateurs te verminderen
om niet alleen de efficiëntie van het taxatieproces, maar ook de
uniformiteit en de kwaliteit van de resultaten te verbeteren.

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
relatief gezien, vonDen
De grootste positieve
herwaarDeringen
plaats in al onze franse
Deelportefeuilles en De
spaanse portefeuille.
Dit is voornamelijk te
Danken aan een verbeterD
marktsentiment
De gebruikte waarderingsmethodes zijn de contante waarde-methode
en de directe kapitalisatie-methode, waarbij de marktparameters
met betrekking tot huur, rendementen en discontovoeten gebaseerd
zijn op vergelijkbare en recente markttransacties. Objecten onder de
€ 25 miljoen kunnen worden getaxeerd op basis van de contante
waarde-methode, over een periode van 15 jaar, of de uitgebreide
directe kapitalisatie-methode, of beide, afhankelijk van wat de taxateur
voor het project in de betreffende markt het meest geschikt vindt.
Objecten met een waarde van meer dan € 25 miljoen worden echter
altijd getaxeerd op basis van beide methoden. In alle gevallen worden
referentietaxaties voor zowel markthuur als rendement opgenomen in
het taxatierapport. Voor de taxatie van ontwikkelingsprojecten wordt
gebruik gemaakt van de residuele waardemethode. De residuele
waarde wordt berekend door de geschatte resterende kosten af te
trekken van de marktwaarde van het object bij oplevering, die wordt
bepaald door middel van een van de bovenstaande methodes.
Interne taxaties worden elk jaar op 31 maart en 30 september verricht
door de plaatselijke business units in overleg met de holding. De
interne taxatiemethode is gebaseerd op de directe kapitalisatiemethode
waarbij de waarde van de meest recente taxatie wordt
bijgesteld aan de hand van recente en relevante veranderingen in
marktparameters, zoals rendementen en huur en/of wijzigingen in het
object zelf, zoals de bezettingsgraad en de huren. als zich in de markt
geen belangrijke veranderingen hebben voorgedaan wat betreft huur of
rendement, of in het object zelf, dan worden de meest recente externe
taxaties alleen aangepast op basis van de veranderingen van kwartaal
op kwartaal in huuropbrengsten door indexering, nieuwe verhuur en
huurverlengingen. Voor beleggingsobjecten in ontwikkeling wordt
eveneens een raming van de totale resterende kosten gemaakt.
wijzigingen in de waarde van de PorTefeuille
In 2010 steeg de waarde van de operationele vastgoedportefeuille
(exclusief geassocieerde deelnemingen) van € 5.516,0 miljoen naar
€ 6.714,3 miljoen. De stijging viel voornamelijk toe te schrijven aan de
acquisities die gedurende het jaar werden gedaan (€ 1.035,3 miljoen),
waaronder objecten als onderdeel van de overname in Duitsland,
Le Vele/Millennium, Porta di Roma en anatolium. Een aantal non
core objecten in Nederland en Frankrijk werd verkocht voor een
totaal bedrag van € 236,3 miljoen. Na twee negatieve jaren leverden
herwaarderingen een positieve bijdrage aan de waardeveranderingen
van de operationele portefeuille (€ 189,6 miljoen. De rest van het
verschil bestond uit investeringen (€ 34,4 miljoen), het verschuiven
van (her)ontwikkelingsprojecten naar de operationele portefeuille
(€ 177,4 miljoen), verplaatsing vanuit de operationele portefeuille
naar materiële vaste activa (€ 5,4 miljoen) en valutakoersverschillen
(€ 3,3 miljoen).
De waarde van de ontwikkelingsportefeuille, inclusief grond, steeg van
€ 194,5 miljoen naar € 336,8 miljoen. De stijging was voornamelijk
toe te schrijven aan de overname van ontwikkelingsprojecten (€ 212,7
miljoen) zoals de Königsgalerie in Duisburg. Daarnaast waren er aan
de ene kant investeringen van € 107,8 miljoen en aan de andere
kant verschuivingen van de pijplijn naar de operationele portefeuille
(- € 177,4 miljoen). De waarde werd eveneens beïnvloed door
bijzondere waardeverminderingen van € 21,2 miljoen, positieve
herwaarderingen van € 11,6 miljoen en overige nettowijzigingen,
waaronder geactiveerde rente voor een totaal van € 8,8 miljoen.
herwaardering van de oPeraTionele PorTefeuille
Na twee negatieve jaren waren de herwaarderingen in 2010 positief.
De herwaardering van de operationele portefeuille was in 2010 2,9%
positief. De totale herwaardering bestaat uit € 247,6 miljoen positieve
waarderingen en € 6,6 miljoen verkoopwinsten, die gedeeltelijk teniet
werden gedaan door € 64,6 miljoen aan negatieve herwaarderingen.
De herwaarderingen waren positief in Nederland, Frankrijk, Italië en
Spanje. De Duitse portefeuille bleef min of meer stabiel en in Turkije
was de herwaardering negatief.
De positieve herwaarderingen betroffen winkelcentra in Nederland
(+ € 64,2 miljoen totaal, inclusief alexandrium in Rotterdam met
€ 12,2 miljoen en Hoog Catharijne in utrecht met € 7,1 miljoen),
38

waardering van oPeraTionele PorTefeuille (exClusief geassoCieerde deelnemingen)
nettomarktwaarde (€ mln) herwaardering* like-for-like herwaardering** rendementseffect effect netto
31-12-2010 31-12-2009 € mln % € mln % % waardering*** inkomsten %
retail
nederland 1.847,4 1.817,4 50,6 2,8% 46,3 2,9% 0,5% 2,4%
frankrijk 1.618,0 1.595,2 85,6 5,6% 83,4 5,8% 5,2% 0,6%
italië 1.384,2 1.007,3 37,7 2,8% 28,9 2,9% -0,4% 3,3%
spanje/portugal 748,0 574,4 16,2 2,2% 20,5 3,6% 1,4% 2,2%
Duitsland 512,0 – 3,6 0,7% – – – –
turkije**** 343,9 187,5 -17,9 -5,0% -14,3 -7,4% -4,1% -3,3%
totaal
kantoren
6.453,5 5.181,8 175,8 2,8% 164,8 3,4% 1,7% 1,8%
nederland 43,5 50,4 -3,3 -7,0% -0,4 -6,2% -3,6% -2,6%
frankrijk 187,9 219,3 12,4 7,0% 9,1 5,1% 22,7% -17,6%
Duitsland 16,0 13,5 1,3 8,6% 1,3 8,6% 0,7% 7,9%
totaal
Bedrijfsruimten
247,4 283,2 10,4 4,4% 10,0 5,0% 20,2% -15,2%
frankrijk 13,4 51,0 3,4 34,7% -0,5 -3,6% -9,3% 5,7%
totaal 13,4 51,0 3,4 34,7% -0,5 -3,6% -9,3% 5,7%
totaal operationeel 6.714,3 5.516,0 189,6 2,9% 174,3 3,5% 2,6% 0,9%
* herwaarderingen van acquisities zijn bepaald ten opzichte van de aankoopprijs. herwaarderingen van verkopen zijn berekend op basis van de gerealiseerde verkoopprijs.
** herwaarderingen voor de like-for-like portefeuille zijn inclusief alle objecten die zowel in het vierde kwartaal van 2009 als in het vierde kwartaal van 2010 in de portefeuille zaten en
exclusief deelnemingen.
*** het netto inkomsteneffect in de waardering is berekend op basis van de wijziging in de netto theoretische huur per de waarderingsdatum van de objecten (dat wil zeggen, de
contractuele huur op jaarbasis plus de omzetgerelateerde huur en overige inkomsten, plus markthuur voor leegstand na aftrek van operationele kosten). met tijdelijke kortingen wordt
rekening gehouden in de waardering van de objecten maar deze tellen niet mee bij de berekening van de netto inkomsten.
**** De waarden en herwaarderingen voor turkije zijn exclusief deelnemingen
Frankrijk (€ 103,3 miljoen totaal, inclusief grand Place in grenoble
met € 28,3 miljoen en grand Littoral in Marseille met € 19,2
miljoen) en Italië (+ € 37,7 miljoen totaal, inclusief € 12,6 miljoen
van Shopville Le gru in Turijn en € 7,0 miljoen van Porta di Roma in
Rome). Relatief gezien, vonden de grootste positieve herwaarderingen
plaats in al onze Franse deelportefeuilles: retail (5,6%), kantoren
(7,0%) en bedrijfsruimten (34,7%) en de Spaanse portefeuille
(exclusief Espaço guimarães in guimarães, Portugal, +3,2%). Dit
was voornamelijk te danken aan het verbeterde marktsentiment voor
eersteklas, conjunctuurbestendige winkelcentra. De grootste negatieve
herwaarderingen betroffen de Turkse portefeuille (- € 20,3 miljoen),
de Franse retailportefeuille (- € 15,9 miljoen voornamelijk door quais
d’Ivry in Ivry-sur-Seine met min € 7,8 miljoen en art de Vivre in Orgeval,
€ 3,4 miljoen negatief) en de Nederlandse winkelportefeuille (€ 14,7
miljoen negatief). De waarde van de Nederlandse kantorenportefeuille
werd neerwaarts bijgesteld met € 3,3 miljoen. De grootste relatieve
negatieve herwaardering betrof de Nederlandse kantorenportefeuille
(-7,0%), maar de herwaardering van de Turkse portefeuille was
eveneens aanzienlijk (-5,0%).
De positieve herwaarderingen waren het resultaat van een combinatie
van de gunstige ontwikkeling van de huren en de druk op de
39

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
gewogen gemiddeld neTTo TheoreTisCh rendemenT
31-12-2010 30-06-2010 31-12-2009 verschil in basispunten
2010 totaal eerste halfjaar 2010
retail
nederland 6,5% 6,6% 6,6% -10 –
frankrijk 6,1% 6,3% 6,4% -30 -10
italië 6,2% 6,2% 6,1% 10 10
spanje/portugal* 7,2% 7,3% 7,2% – 10
Duitsland 6,4% 6,5%
turkije** 8,1% 8,3% 8,3% -20 –
totaal
kantoren
6,5% 6,6% 6,6% -10 –
nederland 12,9% 11,9% 11,1% 180 80
frankrijk 6,8% 7,5% 8,5% -170 -100
Duitsland 8,3% 8,6% 9,1% -80 -50
totaal
Bedrijfsruimten
7,9% 8,3% 9,0% -110 -70
frankrijk 9,5% 7,7% 8,6% 90 -90
totaal 9,5% 7,7% 8,6% 90 -90
totaal corio 6,5% 6,7% 6,7% -20 –
* het ntr van de spaanse portefeuille was 7,2% per ultimo 2010
** voor turkije is de geassocieerde deelneming akmerkez niet meegenomen in de rendementsberekening. wordt akmerkez wel meegenomen, dan was de ntr in turkije ultimo 2010
7,7%.
rendementen door het herstel van de beleggingsmarkten gedurende
het jaar. Dit was vooral het geval voor objecten op a-locaties. De
objecten die met negatieve herwaardering te maken kregen, zijn veelal
centra met specifieke problemen die als gevolg daarvan nog kampen
met leegstand en dalende huren.
Op like-for-like basis bedroeg de opwaartse herwaardering van de
portefeuille van Corio 3,5%. De herwaardering was voornamelijk toe te
schrijven aan het verbeterde sentiment op de investeringsmarkt, met
een rendementeffect van 2,6%. Verbeteringen aan de inkomstenkant
droegen 0,9% bij. Dit is hoofdzakelijk het gevolg van een aanzienlijk
rendementeffect in Frankrijk. In de overige markten droeg het
inkomsteneffect meer bij dan het rendementeffect.
rendemenTen
In 2010 verbeterden de netto-aanvangsrendementen van de
retailobjecten in de portefeuille van Corio licht, na twee jaar van
rendementsstijgingen. De rendementen voor de beste objecten
daalden in het merendeel van de deelportefeuilles, terwijl die van de
overige objecten stabiel bleven of licht stegen. De stabilisatie begon
in de tweede helft van 2009 en zette zich voort in de eerste helft
van 2010. Vanaf medio 2010 begonnen de aanvangsrendementen
van de beste objecten zich weer naar beneden te begeven door
de toegenomen belangstelling van beleggers en het verbeterende
marktsentiment. Deze verbetering werd het eerst zichtbaar in het
sterkere Frankrijk. Daarna volgden Nederland en Spanje. In Spanje
begonnen de rendementen in het laatste kwartaal van 2010 omlaag
te gaan. De aanvangsrendementen van de Duitse en Italiaanse
portefeuille bleven stabiel. gemiddeld genomen verbeterde het
aanvangsrendement met 20 basispunten van 6,7% naar 6,5%.
40

waardering onTwikkelingsPorTefeuille
nettomarktwaarde (€ mln) herwaardering
31-12-10 31-12-09 (€ mln) %
retail
nederland 70,7 64,3 -4,6 -6,1%
frankrijk 61,4 17,6 5,2 9,2%
italië 44,0 41,2 -5,2 -10,6%
spanje/portugal 5,4 1,5 -0,3 -6,1%
Duitsland 78,4 – – –
turkije 43,7 40,7 -8,8 -16,7%
bulgarije 12,7 12,6 –* 0,1%
totaal
kantoren
316,3 177,9 -13,7 -4,2%
frankrijk 19,5 15,6 4,1 26,5%
totaal
Bedrijfsruimten
19,5 15,6 4,1 26,5%
frankrijk 1,0 1,0 –* 3,8%
totaal 1,0 1,0 – 3,8%
total ontwikkelingsportefeuille
* Door afronding was er een kleine positieve herwaardering.
336,8 194,5 -9,6 -2,8%
De grootste rendementsverbetering deed zich voor in de Franse
portefeuille: min 50 basispunten voor de hele portefeuille en min
30 basispunten voor de winkelportefeuille. In de eerste helft van
2010 werd een verbetering van 10 basispunten waargenomen
en in de tweede helft kwamen daar nog 20 basispunten bij. De
rendementen van de Franse kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille
zijn minder vergelijkbaar over het gehele jaar. Beide deelportefeuilles
omvatten een klein deel van de totale portefeuille. Hiervan werden
er gedurende het jaar enkele verkocht, waardoor het profiel van deze
deelportefeuilles veranderde. Op like-for-like basis verbeterde het
aanvangsrendement van de Franse kantorenportefeuille echter ook
aanzienlijk. In Nederland verbeterden de aanvangsrendementen in de
tweede helft van het jaar toen een daling van 10 basispunten in het
netto theoretisch rendement van de retailportefeuille werd genoteerd.
In de periode 2008-09 had Spanje te maken met de grootste
opwaartse rendementsverschuiving, maar de situatie stabiliseerde
zich in 2010 en de aanvangsrendementen van de betere objecten
begonnen in het laatste kwartaal van 2010 zelfs te dalen. Het
aanvangsrendement van de Spaanse portefeuille bleef het hele jaar
stabiel door de acquisitie van Espacio Torrelodones in Madrid. Op likefor-like
basis verbeterde het netto theoretisch aanvangsrendement met
10 basispunten. Het rendement van de Italiaanse portefeuille bleef
stabiel terwijl de gehele portefeuille een stijging van 10 basispunten
liet zien. Dit kwam voornamelijk door de overname van Le Vele/
Millennium op Sardinië tegen aantrekkelijke voorwaarden en met
potentieel voor toegevoegde waarde. Het hogere rendement hangt
samen met het feit dat dit centrum een ander profiel heeft dan de rest
van de Italiaanse portefeuille; het is gedeeltelijk een recreatief centrum
en het ligt op Sardinië. Het rendement van de Turkse portefeuille
verbeterde dankzij de toevoeging van het regionale centrum anatolium
in Bursa. Op like-for-like basis verslechterde het aanvangsrendement
in Turkije licht. Het rendement in Duitsland steeg licht met 10
basispunten voor de retailobjecten. Het aanvangsrendement van ons
kantoorobject Rondahaus in Böblingen veerde op dankzij de stijgende
bezettingsgraad, waardoor het risico afneemt.
41
herwaardering van de onTwikkelingsPorTefeuille
De herwaardering van de ontwikkelingsportefeuille was in 2010
2,8% negatief door specifieke problemen met bepaalde projecten en
terughoudendheid.
Het saldo bijzondere waardeverminderingen van € 9,6 miljoen bestond
uit negatieve herwaarderingen van in totaal € 21,2 miljoen. Hier stond
€ 11,6 miljoen aan positieve herwaarderingen tegenover. De negatieve
herwaarderingen betroffen voornamelijk ontwikkelingsprojecten in
Turkije (totaal € 8,8 miljoen negatief, inclusief anatolium in Bursa
€ 8,6 miljoen negatief); (her)ontwikkelingsprojecten in Nederland
(€ 6,1 miljoen, inclusief Metropole in almere € 3,3 miljoen negatief)
en het voormalige pand van IKEa in Turijn (€ 5,2 miljoen negatief).
De herontwikkeling hiervan voegt waarde toe aan Shopville Le gru (al
gedeeltelijk zichtbaar), wat deze negatieve herwaardering weer goed
maakt. De positieve herwaarderingen betroffen voornamelijk projecten
in Frankrijk (€ 9,9 miljoen positief, inclusief € 3,8 miljoen voor Le
Newton in Clamart en € 3,6 miljoen voor Monoprix in Mulhouse) en
enkele kleine positieve herwaarderingen van projecten in Nederland
van in totaal € 1,6 miljoen. Overige wijzigingen in boekwaarde zijn het
resultaat van verschuivingen van en naar de operationele portefeuille,
of komen tot uiting in de voortgaande investeringen in (her)ontwikkelingsprojecten.

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
verslag van de raad van BesTuur
ONTWIKKELINgS
OVERZICHT
f.y.m.m. fonTaine (frederiC, 1958)
Cdo en lid van de raad van Bestuur / Ceo van Corio france
Benoemingstermijn 1 mei 2008 tot 1 mei 2012.
Franse nationaliteit.
De nieuwe afDeling cDo
bestaat uit ieDereen binnen
corio, mijzelf incluis.
het samenbrengen van De
creativiteit van De Diverse
experts in De lanDen van
corio en het Delen van
De meest succesvolle
benaDeringen zijn een
bijzonDer waarDevolle
ervaring.
nevenfuncties: bestuurslid CNCC (Conseil National des Centres
Commerciaux de France) en FSIF (Fédération des Sociétés
Immobilières et Foncières).
42

Door internationale
ervaring het renDement
maximaliseren
Chief develoPmenT offiCer
In 2010 heeft Corio een nieuwe functie gecreëerd in de Raad van
Bestuur, namelijk die van Chief Development Officer. Tevens is een
nieuwe, virtuele Development Office in het leven geroepen. Frédéric
Fontaine, de CEO van Corio France, is benoemd tot eerste CDO. De
heer Fontaine oefent als lid van de Raad van Bestuur al sinds 2006
het toezicht uit op belangrijke nieuwe (her)ontwikkelingsprojecten bij
Corio. Met deze nieuwe functie wordt in feite de bestaande situatie
geformaliseerd. gezien de groei en de grote ambities van Corio wilde
de Raad van Bestuur van Corio (de kwaliteit van) het toezicht op en
risicobeheer van de ontwikkelingsactiviteiten zekerstellen met de
invoering van een formelere managementaanpak. De heer Fontaine
bekleedt naast zijn functie als Chief Development Officer ook de positie
van CEO Corio France.
Het Development Office bestaat uit een stuurgroep van internationale
deskundigen van Corio die over aanzienlijke ervaring beschikken
met vastgoedontwikkeling en de winkelmarkt. De heer Fontaine is
persoonlijk eindverantwoordelijk voor de validatie en goedkeuring
van de conceptfase van alle belangrijke projecten. Tot 2006 werden
alle nieuwe en herontwikkelingsprojecten op landenniveau door
de nationale business units verzorgd. Voor de meerderheid van de
projecten blijft dat ook in de toekomst het geval. grote, complexe
en belangrijke projecten vallen met ingang van 2010 onder het
toezicht van het Development Office, dat verder gespecialiseerde
deskundigheid biedt aan alle business units van Corio en dat optreedt
als (onderzoeks)centrum dat kan bijdragen aan de kwaliteit en het
succes van alle projecten.
43
ProjeCTen onder ToeziChT van heT develoPmenT offiCe
HOOg CaTHaRIJNE / uTRECHT
Het meest bezochte winkelcentrum van Nederland
bevindt zich halverwege een 20-jarig
herontwikkelingsplan. gezien de lange ontwikkelingstermijn
en de enorme reikwijdte van de
activiteiten moet Corio ervoor zorgen dat het
project kan rekenen op optimale commerciële
en technische ondersteuning. Ook wordt het
project op deze manier voortdurend bewaakt.
MaREMagNuM / BaRCELONa
Dit is een belangrijk herontwikkelingsproject
van eersteklas retailvastgoed in het populaire
havengebied van Barcelona. De ontwikkeling
van de bovenste verdieping is gaande. Het
project gaat binnenkort een nieuwe fase
in, waarbij het directe omliggende terrein
opnieuw wordt ingericht.
TARSu / TARSuS
Een belangrijk ‘brownfield’ project. De cruciale
conceptfase is afgerond en met de bouw
is eind 2010 begonnen. Het project wordt
volgens de planning in 2012 geopend.
aNaTOLIuM / BuRSa
Corio heeft dit project in een vroege fase
aangekocht, net toen het eerste concept
er lag maar er nog ruimte was om de
totale layout te optimaliseren. De bouw
van het complex is in 2010 afgerond; het
winkelcentrum is in november 2010 geopend.

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
overziChT PijPlijn 31 deCemBer 2010
sPeerPunTen in 2010
In 2010 is het concept voor het nieuwe Development Office voor
het eerst opgesteld. Een team deskundigen is ingezet als centraal
Development Committee. De commissie bestaat uit gino antonacci,
Chief Operating Officer Corio Italia; Paul Tankink, Chief Development
Officer Corio Nederland; Christophe Mouton, de onlangs benoemde
CEO van Corio España en de heer Fontaine als voorzitter. Deze
kerngroep wordt uitgebreid met alle relevante deskundigheid binnen
Corio, afhankelijk van de taakopdracht. In 2010 zijn vier belangrijke
lopende projecten van Corio geselecteerd voor het nieuwe, centrale
management- en toezichtsysteem. Die projecten zijn Hoog Catharijne
(Nederland), Maremagnum (Spanje), Tarsu (Turkije) en Bursa (Turkije).
doelsTelling vanaf 2011
• alle belangrijke projecten in de pijplijn van Corio komen in dit proces
van centrale begeleiding terecht; op dit moment is al een tiental
projecten hiervoor aangewezen, waaronder ook alle grote nieuwe
ontwikkelingsprojecten in Duitsland.
• De CDO bewaakt alle nieuwe projecten (zoals het meest recente
in Turijn, Palazzo del Lavoro) en regelt eventuele verdere benodigde
ondersteuning.
geografisChe sPreiding ToTale PijPlijn
€ 3,0 miljard (%)
Nederland 34%
Frankrijk 4%
Italië 30%
Spanje 1%
Duitsland 26%
Turkije 5%
(€ mln) committed deferrable Waivable totaal % van totaal
reeds geinvesteerd 237,9 137,7 3,8 379,4 13%
fixed 944,2 57,6 - 1.001,8 33%
variable - 1.111,5 545,5 1.657,0 54%
totale piijplijn 1.182,1 1.306,8 549,3 3.038,2
% van totaal 39% 43% 18%
pijplijn
44
Corio werkt voortdurend aan de versterking van de winkelportefeuille
en daarmee ook van het totaalrendement. We verbeteren het
risicoprofiel van de portefeuille door onze vastgoedobjecten selectief
op te knappen, te renoveren en uit te breiden, alsmede door
nieuwe ontwikkelingsprojecten te starten en geschikte overnames
en desinvesteringen te doen. aan die activiteiten ligt één doel ten
grondslag: het creëren van duurzame en favoriete ontmoetingsplekken.
Ondanks de beperkte beschikbaarheid van eersteklas retailvastgoed
met een dominante positie op de zeer concurrerende thuismarkten had
Corio ultimo 2010 toch 34 projecten in de pijplijn. Die pijplijn bestaat
uit eigen (her)ontwikkelingsprojecten, die goed zijn voor 32% van de
totale waarde van de pijplijn; het resterende deel (68%) zijn turnkeyprojecten.
De projecten in de pijplijn worden naar gelang de status van het project
onderverdeeld in committed, deferrable en waivable (gecomitteerd,
uitstelbaar en annuleerbaar). In tegenstelling tot projecten in de
committed pijplijn moeten de partijen bij de deferrable en waivable
pijplijn nog voldoen aan een voorwaarde of termijn. aan projecten
in de variabele pijplijn zit dus een element van onzekerheid wat
betreft de timing, bijvoorbeeld omdat er eerst een vergunning moet
komen alvorens men met de bouw kan beginnen. Een project in de
waivable pijplijn kan te allen tijde worden geschrapt zonder dat er
voor Corio een boeteclausule of andere consequenties aan vast zitten.
Investeringen in bestaande operationele projecten worden alleen tot
de vaste of variabele pijplijn gerekend als ze naar verwachting extra

BeTalingssChema PijPlijn (€ mln)
350
300
250
200
150
100
50
Reeds betaald 2011 2012 2013 2014 2015 >2015
Fixed Committed Fixed deferrable Variable deferrable Waivable
overziChT van de CommiTTed PiiPlijn ProjeCTen
project status type aanvullende
ontwikkeling (m2 totale m
)
2 bij totaal reeds gein- totale investe- verwachte
oplevering vesteerd (x € mln) ring (x € mln) opening
berlijn boulevard berlin constructie ontwikkeling 80.000 80.000 60,0 382,4 q2 2012
venetië marghera voorbereiding ontwikkeling 31.380 31.380 1,0 146,0 q2 2013
nieuwegein city plaza constructie herontwikkeling 26.600 33.000 3,6 118,7 q3 11/q4 13
Duisburg königsgalerie constructie herontwikkeling 17.856 17.856 48,2 74,9 q4 2011
toulouse moulin de nailloux constructie ontwikkeling 22.129 22.129 28,6 59,0 q4 2011
hildesheim arneken galerie constructie ontwikkeling 27.204 27.204 – 56,7 q3 2012
tarsus tarsu constructie ontwikkeling 27.600 27.600 14,2 54,2 q4 2012
busnago globo 3 gereed uitbreiding 8.364 8.364 1,2 51,7 q1 2011
rotterdam markthal constructie ontwikkeling 11.345 11.345 – 45,5 q3 2014
spijkenisse stadsplein constructie ontwikkeling 11.920 11.920 30,6 38,0 q4 2011
zoetermeer oosterheem constructie ontwikkeling 11.850 11.850 0,7 37,3 q2 2013
heerhugowaard middenwaard constructie herontwikkeling 7.800 39.740 21,3 25,0 q4 2011
utrecht singelborch hc constructie ontwikkeling 1.463 76.700 12,6 24,1 q2 2012
utrecht vredenburg hc constructie ontwikkeling 5.800 5.800 7,5 20,5 q3 2012
udine città fiera completed uitbreiding 6.200 6.200 – 17,1 q4 2011
barcelona maremagnum constructie herontwikkeling 4.160 18.700 4,0 9,2 q4 2011
spijkenisse De kopspijker voorbereiding herontwikkeling 550 5.500 1,0 5,9 q4 2011
turijn ikea (fase 2) voorbereiding herontwikkeling 13.712 13.712 – 5,8 q2 2011
hoofddorp paradijs constructie herontwikkeling 1.131 7.271 2,4 3,5 q2 2011
bologna gran reno voorbereiding uitbreiding 1.193 1.193 1,0 3,5 q3 2011
rotterdam boulevard nesselande (fase 2) construction ontwikkeling 1.250 10.187 – 3,1 q1 2014
319.507 467.651 237,9 1.182,1
inkomsten voor dat project genereren. Hieronder vallen dus niet de
kapitaalinvesteringen die de kwaliteit van een object verbeteren maar
naar verwachting geen extra inkomsten opleveren.
Projecten worden continu geëvalueerd op basis van het risicorendementsprofiel
in het licht van de wijzigende marktomstandigheden
enerzijds en de (lange)termijnstrategie van Corio anderzijds. Zo is er
over een project in Frankrijk opnieuw onderhandeld en is dat project
in 2010 tegen aanzienlijk betere voorwaarden weer in de portefeuille
terechtgekomen. Het nettoaanvangsrendement voor dit project is
inmiddels gestegen naar 8,4% (was 6,2%). Door de omstandigheden
en lange (aan)looptijden van dit soort winkelprojecten en de bedragen
die daarmee gemoeid zijn, kunnen de opleveringsdata en daarmee
tevens het verwachte rendement elk moment veranderen. Corio zoekt
continu naar nieuwe mogelijke projecten voor de pijplijn.
45
Projecten in de committed pijplijn waren ultimo 2010 gestegen
tot € 1.182 miljoen (inclusief € 238 miljoen reeds geïnvesteerd),
vergeleken met € 703 miljoen (inclusief € 121 miljoen reeds
geïnvesteerd) eind 2009. De vaste pijplijn bestaat uit 21 projecten, 10
nieuwe en 11 herontwikkelingen. In 2010 zijn twee nieuwe projecten
in bedrijf genomen: Boulevard Nesselande in Rotterdam en het
winkelcentrum anatolium in Bursa (ook werd een aantal gedeeltelijke
herontwikkelingsprojecten operationeel). Bij elkaar zijn met deze
projecten verwachte huuropbrengsten gemoeid van € 12,3 miljoen

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
op jaarbasis. In Italië is het grootste deel van de voormalige IKEaruimte
(bij Shopville Le gru) weer in bedrijf genomen (zie geografisch
overzicht over Italië). Per 31 december 2010 bedroeg het rendement
op totale kosten van de projecten in de vaste pijplijn 6,6%
( = geschatte nettohuuropbrengsten als percentage van de
investeringen, na aftrek van financieringskosten en beheerkosten).
de volgende ProjeCTen zijn in 2010 in de PijPlijn
gekomen:
markThal in roTTerdam
Markthal Rotterdam is een overdekte hal met ruimte voor circa 100
marktkramen van 20 m 2 waar alleen verse producten worden verkocht.
De verwachte overnameprijs bedraagt € 42 miljoen. Behalve de
voedselafdeling zijn er in de markthal ook 15 winkels te vinden en
8 eet- en drinkgelegenheden. De markthal gaat naar verwachting in
2014 open.
moulin de naillioux in Toulouse
Moulin de Naillioux is een unieke factory outlet in ontwikkeling in het
zuiden van Frankrijk. Het centrum bevindt zich in Toulouse, een van
de snelstgroeiende steden van Frankrijk, zowel in economische als in
demografische zin. De opening van de eerste fase wordt voorzien voor
november 2011.
königsgalerie in duisBurg
Königsgalerie Duisburg is een gemengd ontwikkelingsproject voor
winkelen, vrijetijdsbesteding en kantoren. Het complex is gunstig
gelegen in het stadshart van Duisburg, tegenover de winkelstraten
Kuhstraße en Köningstraße.
Boulevard Berlin in Berlijn
Boulevard Berlin is een winkelcentrum aan de Schloßstraße,
de winkelstraat van het stadsdeel Steglitz-Zehlendorf in het
zuidwesten van Berlijn. Door de huurders, de locatie en het ontwerp
wordt Boulevard Berlin het aantrekkelijkste winkelcentrum in het
verzorgingsgebied.
arneken galerie in hildesheim
arneken galerie is een winkelcentrum in de binnenstad van
Hildesheim, met een verbinding naar de belangrijkste winkelstraten.
Het ontwikkelingsproject omvat 24.000 m 2 en is verdeeld over grote
en kleinere winkeleenheden, eetgelegenheden en parkeerplaatsen.
Hildesheim ligt 30 kilometer ten zuiden van Hannover; de koopkracht is
hier 8% hoger dan het landelijke gemiddelde.
QuarTier an der sTadTmauer in BamBerg
quartier an der Stadtmauer Bamberg is een ontwikkelingsproject
van 12.500 m 2 voor winkels en drink- en eetgelegenheden verdeeld
over circa 40 eenheden op drie verdiepingen. Het project versterkt de
verbinding tussen het busstation en de bestaande winkelstraten van de
stad Bamberg in Bavaria.
Palazzo del lavoro in Turijn
Palazzo del Lavoro in Turijn is een bestaand monumentaal gebouw met
aanpalende grond. Het project wordt gerenoveerd en herontwikkeld
tot een winkelcentrum met een totale BVO van 28.000 m 2 . Het
winkelcentrum opent naar verwachting in 2014 haar deuren.
Kijk voor meer informatie over andere delen van de pijplijn naar het
overzicht achterin dit verslag.
46
Projecten in de deferrable en waivable pijplijn vertegenwoordigden
per 31 december 2010 een totale investering van € 1,9 miljard
(2009: € 1,6 miljard), inclusief € 142 miljoen (2009: € 131 miljoen)
reeds geïnvesteerd. Deze categorie van de pijplijn bestond uit 13
projecten, waarvan er zeven nieuw waren en zes herontwikkelingen. Het
rendement op de totale kosten zoals hierboven gedefinieerd bedroeg
ultimo 2010 7,3%.

Tien jaar overziChT PorTefeuille
(€ mln) operationele porte- oplevering portefeuille ultimo
% oplevering na 2015 portefeuille ultimo
%
retail
feuille ultimo 2010 voor 2015
2015
2020
nederland 1.847,4 544,9 2.392,3 27% 499,8 2.892,1 30%
frankrijk 1.618,0 118,2 1.736,2 20% – 1.736,2 18%
italië 1.384,2 384,8 1.769,0 20% 529,0 2.298,0 24%
spanje/portugal 748,0 24,6 772,6 9% – 772,6 8%
Duitsland 512,0 779,6 1.291,6 15% – 1.291,6 13%
turkije 527,7 157,4 685,1 8% – 685,1 7%
bulgarije – – – – – – –
totaal 6.637,3 2.009,5 8.646,8 99% 1.028,8 9.675,6 100%
kantoren verkoop tot 2015
nederland 43,5 – 43,5 1% – 43,5 –
frankrijk 187,9 -187,9 – – – – –
Duitsland 16,0 -16,0 – – – – –
totaal 247,4 -203,9 43,5 1% – 43,5 –
Bedrijfsruimten –
frankrijk 13,4 – 13,4 – – 13,4 –
totaal 6.898,1 1.805,6 8.703,7 100% 1.028,8 9.732,5 100%
De tabel geeft weer hoe de portefeuilles in Nederland, Italië en Duitsland in het bijzonder versterkt worden door de pijplijnprojecten.
reeds geïnvesTeerd en zekerheden
Het is beleid bij Corio om zekerheden (zoals een bankgarantie) te
verlangen voor bedragen die Corio al heeft geïnvesteerd in projecten
die nog kunnen worden geannuleerd. De reeds geïnvesteerde bedragen
in de eigen ontwikkelingsprojecten van Corio maken daarentegen al
deel uit van de ontwikkelingsportefeuille van Corio. Deze bedragen
worden in de geconsolideerde balans verantwoord onder ‘vastgoed in
ontwikkeling’.
De al geïnvesteerde bedragen in alle pijplijnprojecten zijn niet gelijk
aan de bedragen onder ‘vastgoed in ontwikkeling’ in de balans, om de
volgende redenen:
• Investeringen in turnkey-projecten vallen onder overige posten in de
balans maar zijn niet gerangschikt onder vastgoed in ontwikkeling;
• De al geïnvesteerde bedragen in pijplijnprojecten worden in
de geconsolideerde balans van Corio tegen reële marktwaarde
verantwoord;
• grond wordt tegen reële marktwaarde onder ‘beleggingen in
vastgoed in ontwikkeling’ verantwoord. Veel van die grond betreft
potentiële retailprojecten of uitbreidingen van bestaande centra.
Corio heeft diverse stukken grond in bezit. Deze projecten vallen
niet onder de pijplijn omdat ze nog niet in ontwikkeling zijn. De
uitzondering is het project in Italië, dat voor een deel is afgerond.
47

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
fusie leidt tot op
drie na grootste
retailvastgoedfonds
in europa
2000
48

viB+wBn=Corio
de fusie van viB en wBn resulteerde in een nieuw vastgoedfonds
met een uitstekende strategische positie op de europese
vastgoedmarkt en een beter risicoprofiel
toename totale Waarde corio (€ mld)
3.0
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
VIB
VIB+WBN=Corio
Voor de fusie Na de fusie
sPeCialisT
in euroPees
reTailvasTgoed
sectorspreiding voor de fusie (%) sectorspreiding na de fusie (%)
Retail
Kantoren
Bedrijfsruimten
2
+ 65%
sTerke
invloed door
eigen Beheer
winkelCenTra
4
3
1
Retail
Kantoren
Bedrijfsruimten
2
ons doel: uiT-
Breiden naar
nieuwe euro-
Pese landen
3
49
1

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
sterke groei in
europa door
overname trema
2001
50

laval
la mayenne
CherBourg
CoTenTin
monTreuil
la grande PorTe
ivry-sur-seine
ivry grand Ciel
issy-les-moulineaux
les Trois moulins
toename totale Waarde corio (€ mld)
4.0
3.5
3.0
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
Corio
Corio+Trema
grooTsTe
TransaCTie oP
de oPen markT
daT jaar
Turijn
shoPville le gru
Bologna
shoPville gran reno
modena
grandemilia
forse groei in
de omvang van
de aCTiviTeiTen
valenCia
CC gran Turia
madrid
CC gran via de horTaleza
madrid
offiCe gran via de horTaleza
de Trema-portefeuille, inclusief het lokale beheer, wordt voor
€ 595 miljoen aangekocht. de portefeuille bestaat uit 10 kwalitatief
sterke winkelcentra in frankrijk, italië en spanje.
geografische spreiding voor acquisitie (%) geografische spreiding na acquisitie (%)
nederland
Frankrijk
Spanje
nederland
Frankrijk
Spanje
Italië
iTalië Toegevoegd
als
nieuwe ThuismarkT
Corio
51

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
uitBreiden naar
een nieuWe, jonge
markt
2005
52

gezien de fase van ontwikkeling
van Turkije in het algemeen en de
demografische, economische en
vastgoedaspecten in het bijzonder
wordt de winkelmarkt in Turkije op
de korte en ook langere termijn
als groeimarkt aangemerkt.
Corio, ‘firsT
mover’ oP
de Turkse
winkelmarkT
enorme
markT meT
uiTsTekende
vooruiTziChTen
53
ToPkwaliTeiT
winkelen in heT
‘Parijs van heT
naBije oosTen’

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
duitsland
de volgende
trede op onze
ladder
2010
54

Corio ziet de transactie als
een uitgelezen kans om een
toonaangevende positie in
duitsland op te bouwen met wat
kan worden gezien als kwalitatief
sterke beschikbare activa op
deze markt. door de stabiliteit
van de duitse markt kan Corio
naar verwachting rekenen op een
nog sterkere uitvalsbasis om op
toekomstige groeimogelijkheden
in te spelen.
grooTsTe
ConsumenTenmarkT
in
euroPa
ToePassing
Bewezen
exPerTise in
een nieuw land
duiTsland is
Toege voegd
als ThuismarkT
Corio
55

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
iets Weten over
de toekomst?
geWoon vragen!
2011
56

Bij Corio willen we graag weten wat er in het hoofd van de
consument omgaat. dus zijn we de straat op gegaan. gewoon
vragen dus. we hebben met uiteenlopende mensen gesproken.
“ik hou van een
merk meT een
eigen sTerke
visie”
“ik hou van
winkels meT
vriendelijk
Personeel”
onder andere met mensen met een hekel aan winkelen. maar ook
met meiden die elke dag wel in een winkel te vinden zijn. mensen
zeiden: “we willen verrast worden, vinden het leuk om nieuwe
dingen te zien. en we willen worden uitgenodigd!”
“ik hou van
winkelen, heT
geefT een goed
gevoel”
57

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
meer dan de helft
van de Wereld
Woont in een stad
en steden Blijven
maar groeien
2015
58

een eeuw geleden woonde minder dan vijf procent van de
wereldbevolking in een stad; in 2008 was dat percentage 50%. de
komende tien jaar wordt dat 75%. steden blijven maar groeien en
zijn meer dan ooit de plek waar je moet zijn. waarom verhuizen
mensen naar de stad?
400 miljoen
mensen wonen
in de grooTsTe
25 sTeden
kennis wordT
uiTgewisseld;
innovaTie
BeginT hier
stilzwijgende kennis wordt steeds waardevoller; voor een waardevolle
uitwisseling hiervan is persoonlijk contact nodig. de tweede
factor is serendipiteit, het aantrekken van mensen en middelen die
we nodig hebben maar waarvan we nog niet weten dat ze bestaan.
in een dichtbevolkte stad is de kans op zo’n ontmoeting groter.
een PlaTform
voor sTedelijke
CulTuur en
inTeraCTie
59

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
We heBBen sterke
individuele
Waarden, Worden
ouder en Wjzer
2018
60

in europa is 25% van de bevolking 65 of ouder. naarmate mensen
ouder worden, voelen ze zich juist jonger. ze willen als individu
worden behandeld. de jonge tiener wordt ondertussen belangrijker:
beter geïnformeerd, meer ‘connected’ en met een sterke mening.
mensen
Creëren hun
eigen waarden
en idealen
foCus oP
individuen in
PlaaTs van
groePen
61
de nieuwe social media dragen steeds meer bij aan onze perceptie
van de wereld. Corio vindt de consument belangrijk en wil graag
zorgvuldig naar de consument luisteren. we richten ons op
personen, niet op groepen. de consument komt op de eerste plaats.
offline en
online worden
één

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
het duurzame
tijdperk is
aangeBroken
2020
62

we zitten in een overgangsperiode van modern naar duurzaam naar
een wereld die meer ‘connected’ is, lokaler, digitaler en duurzamer.
een doek om de toekomst van onze samenleving op te schilderen.
eCoBewusTzijn
is een sTaTussymBool
generaTie z is
exTreem ‘ConneCTed’:
digi-
Taal geBoren
‘sustainism’ bepaalt de creativiteit van de eenentwintigste
eeuw. duurzaamheid, sociale netwerken, lokaal, biomimicry,
gemeenschap, stadsplanning, voedsel en vele andere aspecten
raken met elkaar verbonden.
63
lokaal is een
kwaliTeiT, geen
geografisChe
indiCaTie

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
NEDERLaND
januari
Zondagsopenstelling in winkelcentrum
alexandrium in Rotterdam leidde tot een
stijging van de bezoekersaantallen van 9%
februari
Turnkey-project winkelcentrum Boulevard
Nesselande in Rotterdam (€ 27,0 miljoen) in
bedrijf genomen
maart
Samenwerkingsovereenkomst getekend
met NuON om in onze portefeuille een
energiebesparing te realiseren van 30%
Online klanttevredenheidsonderzoeken in 11
winkelcentra
mei/juni
Corio interviewt top 30 huurders over
duurzaamheidskwesties en midzomerbijeenkomst
met top 20 huurders over
duurzaamheid
september
Opening bovenverdieping Cityplaza in Nieuwegein
Medewerkers tevredenheidsonderzoek
afgerond: ‘great Place to Work’
oktober
Overname van Markthal, een
ontwikkelingsproject met een waarde van
€ 45,5 miljoen in Rotterdam
november
Opening H&M-vestiging in Belcour in Zeist
64
9.000 m 2 nieuw winkeloppervlak in Middenwaard
in Heerhugowaard in gebruik genomen

neDerlanDse economie
groeit in 2010 met 1,7%,
na een krimp van 4% het
jaar Daarvoor. beschei Den
groei van De consu men tenbe
ste Din gen, met 2% en een
0,7% stijging van De winkel
omzetten. eerste klasretailsegment
bleef stabiel
markT
Met een positieve groei van het BBP in 2010 van 1,7%, vergeleken met
een negatieve groei van 4,0% in 2009, is de economie in Nederland in
het afgelopen jaar aanzienlijk verbeterd. De Nederlandse economie is
van oudsher sterk afhankelijk van de mondiale economie en de handel,
en dat was in 2010 ook het geval. De verbetering van het groeicijfer
was voornamelijk het gevolg van de stijgende export en overheidsbestedingen.
De binnenlandse vraag herstelde zich in de loop van 2010
eveneens, maar de consumentenbestedingen waren als onderdeel van
de binnenlandse vraag nauwelijks een aanjager van de groei.
Met de opleving van de economische groei daalde de werkloosheid,
van het hoogste niveau van 5,8% in februari 2010 naar 4,8% in
december. Ondanks de relatief gunstige economische ontwikkeling in
Nederland bleef het consumentenvertrouwen het gehele jaar onder het
langetermijngemiddelde. De onzekere situatie rond de formatie van een
nieuwe coalitie die volgde op de Tweede Kamerverkiezingen en plannen
van sommige politieke partijen om de hypotheekrenteaftrek te beperken,
hadden een negatieve invloed op het vertrouwen van consumenten in
hun financiële toekomst. Pas na het aantreden van de nieuwe regering,
die beloofde de hypotheekrenteaftrek ongemoeid te zullen laten en
na de verbeterde omstandigheden op de arbeidsmarkt, steeg het
consumentenvertrouwen in het laatste kwartaal van 2010. De jaarlijkse
consumentenbestedingen lieten onder invloed hiervan een bescheiden
groei zien van 2%, vergeleken met een groei van slechts 1,1% in 2009.
Deze versnelde groei was hoofdzakelijk te danken aan bestedingen aan
duurzame consumptiegoederen zoals huishoudelijke apparaten, auto’s,
kleding en computers. De inflatie (HICP) bleef in 2010 laag, op 0,9%, en
kwam daarmee nagenoeg overeen met het inflatiecijfer (1,0%) in 2009.
Ondanks de moeilijke omstandigheden waarin sommige retailsectoren
zich bevonden, vertoonde de detailhandel als geheel in de laatste
maanden van 2010 gunstige groeicijfers. De totale detailhandelsverkopen
stegen met 0,7%, een duidelijke verbetering vergeleken met een
omzet van -4,5% in 2009. Een aantal financieel sterke en commercieel
succesvolle nationale en internationale retailers zijn van plan om
zowel in de grotere steden als in kleinere regionale stadscentra uit te
breiden in de belangrijkste winkelstraten en winkelcentra. Tegelijkertijd
zien wij dat andere winkeliers het hoofd nauwelijks boven water kunnen
houden omdat zij zich moeilijk kunnen aanpassen aan de veranderende
consumentenvraag of over onvoldoende middelen beschikken om een
reorganisatie door te voeren. De vraag onder retailers naar a-locaties
blijft groot en op deze locaties zijn de huurniveaus in de loop van 2010
nagenoeg stabiel gebleven. Huurders zoals Rituals, Shoeby, Inditex en
Starbucks hadden belangstelling voor a-locaties in winkelcentra. Bij
B-locaties verliep de nieuwe verhuur echter moeizaam en daalden de
huren als gevolg van de terughoudendheid van winkeliers.
reTail
PORTEFEuILLE EN WaaRDERINg
De waarde van de winkelportefeuille in Nederland (inclusief
investeringen in de pijplijn) steeg naar € 1.918,1 miljoen ultimo 2010,
van € 1.881,7 miljoen in het jaar daarvoor. Er is in totaal voor € 44,7
miljoen in de portefeuille en in de pijplijn geïnvesteerd. Investeringen
in de operationele portefeuille betroffen vooral Hoog Catharijne in
utrecht (€ 6,0 miljoen), Belcour in Zeist (€ 2,1 miljoen), Cityplaza
in Nieuwegein (€ 0,8 miljoen) en het winkelcentrum alexandrium in
Rotterdam (€ 2,1 miljoen). Investeringen in de pijplijn ter waarde
van € 28,8 miljoen hadden met name betrekking op Hoog Catharijne
in utrecht (€ 8,8 miljoen), Middenwaard in Heerhugowaard (€ 4,2
miljoen), Het Paradijs in Hoofddorp (€ 3,7 miljoen), Cityplaza in
Nieuwegein (€ 4,6 miljoen) en ‘t Circus in almere (€ 1,1 miljoen).
In de loop van het jaar heeft Corio Boulevard Nesselande in Rotterdam
in bedrijf genomen, evenals delen van Middenwaard in Heerhugowaard,
het opgeknapte Foodplaza in Cityplaza Nieuwegein, en een deel van Het
Paradijs in Hoofddorp. Corio heeft voor € 80 miljoen aan kleine retailobjecten
verkocht, waaronder Vinkhuizen in groningen (€ 18,8 miljoen),
Veluwepoort in Epe (€ 15,8 miljoen), De Vlashoeck in Bergschenhoek
(€ 13,1 miljoen) en Vliethof in Wateringen (€ 12,0 miljoen).
De operationele portefeuille onderging een opwaartse herwaardering
van € 50,7 miljoen, een toename van de boekwaarde van 2,8% ten
opzichte van ultimo 2009, vóór herwaardering. Waardestijgingen
bedroegen in totaal € 64,2 miljoen, waardedalingen in totaal € 14,7
miljoen en de winst op desinvesteringen kwam uit op € 1,2 miljoen.
65

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
De aanvangsrendementen in de Nederlandse winkelportefeuille van
Corio daalden gemiddeld met 10 basispunten, waardoor het netto
theoretisch rendement van de Nederlandse winkelportefeuille eind
2010 op 6,5% uitkwam, van 6,6% eind 2009.
huren en BezeTTingsgraad
De theoretische huur van de Nederlandse winkelportefeuille nam met
1,8% af, naar € 144,2 miljoen. Het eerste volledige jaar dat ‘t Circus
in almere, de Mare in alkmaar en Boulevard Nesselande in Rotterdam
(10 maanden) in bedrijf waren, in combinatie met uitbreidingen in
Heerhugowaard, boden enig tegenwicht voor het effect van de verkoop
van een aantal kleine retailprojecten in 2009 en 2010.
In 2010 zijn in de Nederlandse portefeuille in totaal 106 nieuwe
huurcontracten en 37 huurverlengingen getekend, met een huurstijging
van per saldo 5,2%.
Ondanks de gunstiger economische vooruitzichten in de laatste twee
kwartalen van 2010 was er onder onze huurders een grote mate van
terughoudendheid en zagen wij dat huurders het huurverlengingsproces
vertraagden om daarmee besluiten zo lang mogelijk voor zich uit te
schuiven. Huurders zetten zich schrap voor een mogelijk langdurigere
periode van lagere omzetten in de komende jaren. De relatief trage
huurstijging was voornamelijk het gevolg van de gedaalde basishuren
bij Villa arena in amsterdam en de tijdelijk lagere huren om strategische
leegstand in Hoog Catharijne in utrecht en Cityplaza in Nieuwegein te
vermijden. In de meeste andere winkelcentra wist Corio het huurniveau
te handhaven. Overige inkomsten, die hoofdzakelijk verband hielden
met kiosken, abri’s en reclameborden, namen toe naar € 0,9 miljoen.
De gemiddelde financiële bezettingsgraad voor retail daalde in 2010 licht,
naar 98,0% (2009: 98,4%). De strategische leegstand steeg als gevolg
van de renovatie van Cityplaza in Nieuwegein, Hoog Catharijne in utrecht
en een aantal andere centra. Huurderving door leegstand was beperkt, een
blijk van de relatieve veerkracht van de Nederlandse portefeuille.
De like-for-like nettohuurgroei op objecten die in de vergelijkbare
periode 2009 en 2010 in de portefeuille waren, steeg met 2,2%
seCTorsPreiding in waarde nederland (%)
100
80
60
40
20
2006 2007 2008 2009 2010
Retail Kantoren Bedrijfsruimten
(2009: 1,3%); dit was hoger dan het indexeringscijfer van 1,0% en kan
worden verklaard door hercommercialisering, de toegenomen omzet uit
parkeergelden versus hogere leegstand (voornamelijk strategisch) en
licht hogere operationele kosten (+4,1%).
BezoekersaanTallen en omzeT
De bezoekersaantallen in de Nederlandse winkelcentra vertoonden
de laatste paar jaar over het algemeen een lichte daling. In 2010
kwamen er 0,7% minder bezoekers (2009 -1,5%), in lijn met
algemene marktontwikkelingen. Een uitgesproken positieve bijdrage
werd geleverd door het winkelcentrum alexandrium in Rotterdam,
dat 0,7 miljoen meer bezoekers trok dankzij de koopzondagen – een
stijging van 9%. Ook Middenwaard in Heerhugowaard leverde een
positieve bijdrage, met een toename van de bezoekersaantallen van
3% door de komst van 127.000 meer bezoekers. Dit hoofdzakelijk
door de opening van het deel gericht op mode (BVO 9.000 m 2 ) dat
op 1 januari 2011 aan Corio Nederland werd opgeleverd. Negatieve
bijdragen waren er van Citypassage in Veldhoven, dat 9% minder
bezoekers trok, en Kopspijker in Spijkenisse, dat de bezoekersstroom
met 32% zag slinken als gevolg van de herontwikkeling van dit
project en de daaruitvoortvloeiende strategische leegstand. Villa
66

huurDerving Door
leegstanD was beperkt, een
blijk van De veerkracht
van De neDerlanDse
portefeuille
seCTorsPreiding nederland (%)
Voedingsmiddelen en tabak
Restaurants & Bars
mode
auto’s
Huish. apparatuur/doe het zelf
Cultuur, cadeaus en vrije tijd
gezondheid en pers. verzorging
Services
amusementsdiensten
Supermarkten/Hypermarkten
Warenhuizen
Speciaalverhuur
arena had te kampen met een daling van het aantal bezoekers
van 4% daar het winkelend publiek zich vanwege de aanhoudende
economische onzekerheid nog altijd niet waagde aan dure aankopen
voor woninginrichting. gezien het beperkte aantal omzetgerelateerde
huurcontracten op de Nederlandse markt, is het niet mogelijk om het
omzetniveau in de Nederlandse portfolio te bepalen.
PijPlijn
De totale pijplijn in Nederland bedraagt € 1,0 miljard (2009: € 1,0
miljard); daarvan is € 119,6 miljoen (2009: € 121,8 miljoen) reeds
geïnvesteerd. Van deze pijplijn is € 321,6 miljoen committed (waarvan
€ 79,7 miljoen reeds geïnvesteerd), € 518,7 miljoen deferrable
(€ 37,1 miljoen reeds geïnvesteerd) en € 204,4 miljoen waivable
(€ 2,9 miljoen reeds geïnvesteerd). In 2010 zijn de volgende projecten
in bedrijf genomen: Boulevard Nesselande in Rotterdam, een deel
van het Middenwaard-project in Heerhugowaard, een deel van de
renovatie van Cityplaza in Nieuwegein (de voormalige Foodplaza) en
een deel van Het Paradijs in Hoofddorp. De Markthal in Rotterdam is
een nieuw project in de committed pijplijn. De herontwikkeling van
Hoog Catharijne in utrecht, die gefaseerd wordt uitgevoerd, is voor het
grootste deel opgenomen in de deferrable pijplijn. Wanneer eenmaal
aan de uitbreiding of herontwikkeling van een bepaald onderdeel
ondersTaande ProjeCTen zijn oP diT momenT in
aanBouw:
Middenwaard in Heerhugowaard
Cityplaza in Nieuwegein (uitbreiding en verbouwing)
Stadsplein in Spijkenisse
Nieuw Hoog Catharijne De Vredenburg en
Singelborch in utrecht
Oosterheem in Zoetermeer
Markthal in Rotterdam
is begonnen, komt dat deel in de fixed pijplijn, zoals in 2010 bij De
Vredenburg en bij de herontwikkeling van Singelborch (onderdeel van
de herontwikkeling van Hoog Catharijne) het geval was.
kanToren
Corio heeft een kleine strategische kantorenportefeuille met een
waarde van € 43,5 miljoen. De like-for-like nettohuuropbrengsten
daalden met 17,1%, een weerspiegeling van nieuwe leegstand die
resulteerde in een gemiddelde financiële bezettingsgraad van 90,9%,
vergeleken met 95,3% in 2009.
De nettohuuropbrengsten van de like-for-like Nederlandse kantorenportefeuille
kwam in 2010 uit op € 4,8 miljoen, van € 6,5 miljoen in 2009.
Daarnaast was er sprake van meer leegstand door de herontwikkeling van
de Singelborch, waar een aantal kantoren werd omgebouwd tot winkelruimte.
Dit maakt deel uit van de herontwikkeling van Hoog Catharijne.
Corio verhuisde eind 2010 naar haar nieuwe hoofdkantoor
in Hoog Catharijne. als gevolg hiervan werd een deel van de
kantorenportefeuille overgeheveld naar materiële vaste activa.
67

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
FRaNKRIJK
januari
Verkoop Bordeaux Megastore voor € 67,3 miljoen (BVO 16.700 m 2 )
februari
acquisitie van Factory Outlet ontwikkeling Moulin de Nailloux voor € 59.0 miljoen tegen 8,4%
rendement.
juli
Nieuwe huurovereenkomst met de huurder
CSC Computer Systems in de kantoren van Le
Balzac in Courbevoie voor een vaste periode
van zeven en een kwart jaar
December
68
Verkoop van kantoorgebouw MB9 in Nanterre
voor € 43,9 miljoen (BVO 9.200 m 2 ) en FNaC
Industrial in Massy voor € 41,6 miljoen (BVO
56.000 m 2 )

franse consumentenbesteDingen
bleven
tijDens De crisis en het
herstel in 2010 groeien.
DetailhanDelsverkopen 1%
hoger. huurniveaus van
winkelcentra op a-locaties
bleven stabiel
markT
In Frankrijk was in het tweede kwartaal van 2009 sprake van een hervatting
van de economische groei, voornamelijk door het aantrekken
van de wereldhandel. Hierdoor kreeg de export een impuls en steeg de
binnenlandse consumptie. Het stimuleringsprogramma van de overheid
had een gunstige uitwerking op de koopkracht en consumentenbestedingen,
die tijdens de gehele crisis en het herstel in 2010 bleven
groeien. De investeringen hadden baat bij de afbouw van de voorraden
aan het begin van 2010 en namen fors toe, met name tijdens de
eerste helft van het jaar.
Met het herstel van het BBP kende ook de Franse arbeidsmarkt in de
tweede helft van 2010 een voorzichtige groei. De opleving was weliswaar
gebaseerd op tijdelijke arbeidsplaatsen, maar de werkloosheid
bereikte in het tweede kwartaal van 2010 het hoogste niveau en bleef
daarna stabiel. Verbeterde arbeidsmarktomstandigheden vertaalden
zich in een lichte groei van de koopkracht in de loop van 2010. Onder
invloed van de stabilisatie van de inflatie vertoonde het reëel besteedbare
inkomen vanaf het tweede kwartaal van 2010 een stijgende
lijn. Hierdoor en door de gunstige ontwikkelingen op de arbeidsmarkt
bereikte het consumentenvertrouwen in 2010 een hoger niveau dan
in 2009. Mede dankzij het herstel en de stimuleringspakketten namen
de bestedingen aan duurzame producten in de eerste helft van 2010
met 2,7% toe, waarna ze echter in de tweede helft van het jaar, toen
de stimuleringsmaatregelen werden stopgezet, een terugval lieten zien.
Over het geheel genomen stegen de detailhandelsverkopen met 1%
vergeleken met 0,9% in 2009.
De gebruikerslasten voor retailers stegen in 2009 en 2010, en sommige
(onafhankelijke) detailhandelaren die het financieel niet konden
bolwerken, gingen failliet. actieve managers van winkelcentra wisten de
vrijgekomen eersteklaslocaties snel op te vullen met nieuwe retailers en
bestaande retailers met uitbreidingsplannen. Deze laatsten zijn echter
kostenbewuster en uiterst selectief in het kiezen van locaties voor
uitbreiding. Winkelruimten in buitenstedelijke detailhandelslocaties zijn
moeilijker te verhuren dan winkelcentra in de binnensteden daar winkeliers
voorzichtig zijn geworden en op zoek zijn naar omzetzekerheid. Huurniveaus
van winkelcentra op a-locaties bleven in 2010 nagenoeg stabiel.
reTail
PORTEFEuILLE EN WaaRDERINg
De waarde van de winkelportefeuille in Frankrijk nam licht toe naar
€ 1.679,5 miljoen ultimo 2010, tegen € 1,612,8 miljoen het jaar
daarvoor. Dit was het resultaat van het beleid om niet-strategische
objecten (Bordeaux Megastore en galerie des Clefs in Colmar) van de
hand te doen en van de positieve herwaarderingen. Retail was goed
voor 88,3% van de Franse portefeuille (2009: 84,9%). Investeringen
in de portefeuille hadden betrekking op een aantal objecten. Er werd in
totaal voor € 36,8 miljoen in de portefeuille en de pijplijn geïnvesteerd.
Investeringen in projecten in ontwikkeling betroffen voornamelijk het
Moulin de Nailloux-project in Toulouse, dat Corio in februari 2010
verwierf.
De Megastore in Bordeaux is in januari 2010 voor € 67,3 miljoen
verkocht. Er is tot verkoop besloten omdat Corio zich meer wilde richten
op winkelcentra met een beter groeipotentieel. In het gebouw in het
centrum van Bordeaux zitten vier grote huurders. In december 2010
verkocht Corio France het kleine, niet-strategische vastgoedobject
galerie des Clefs in Colmar en op 12 januari 2011, na balansdatum,
deed Corio France het object Provence Opera in Parijs voor € 21,9
miljoen van de hand (BVO 2.200 m 2 ).
De operationele portefeuille werd naar boven bijgesteld met
€ 85,6 miljoen, een toename van de boekwaarde eind 2010 van
5,6% vergeleken met de waarde vóór herwaardering. Opwaartse
herwaarderingen bedroegen in totaal € 103,3 miljoen; neerwaartse
herwaarderingen € 17,7 miljoen, inclusief een verlies van € 1,8 miljoen
op verkopen.
De aanvangsrendementen namen gemiddeld af met tussen de 20 en
60 basispunten, waardoor het netto theoretisch rendement van de
Franse winkelportefeuille ultimo 2010 uitkwam op 6,1%, van 6,4%
eind 2009. Over het algemeen genomen namen de rendementen in
2010 af, wat tekenend is voor een opleving van de beleggingsmarkt.
69

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
huREn En bEZETTInGSGRAAd
De theoretische huur van de Franse winkelportefeuille daalde met
0,7% naar € 106,6 miljoen, van € 107,4 miljoen. Dit kan vooral
worden toegeschreven aan de verkoop van Megastore Bordeaux, dat in
2010 slechts één maand bijdroeg vergeleken met een vol jaar in 2009.
In het verslagjaar vond er een negatieve indexering plaats omdat een
aantal winkelhuurcontracten nog altijd op basis van de bouwkosten
werd geïndexeerd (4,1% lager in 2010). De Franse ILC index, een
combinatie van de bouwkostenindex en de consumentenprijsindex,
was licht positief, met een verhoging van 0,84% in 2010. De
totale negatieve indexering bedroeg 1,5%, wat ruimschoots werd
goedgemaakt door andere inkomsten uit een aantal winkelcentra.
Daarnaast werd de theoretische huur positief beïnvloed door nieuwe
verhuur en huurverlengingen. Wat betreft verhuuractiviteit was
2010 een zeer actief jaar. Bij de nieuwe verhuur in 2010 waren het
belangrijkst grand Place in grenoble, Centre Deux in Saint-Etienne,
grand Littoral in Marseille en Trois Moulins in Issy-les-Moulineaux.
De voornaamste huurverlengingen werden in grand Littoral getekend.
Er werden in totaal 54 contracten voor nieuwe verhuur en 50
huurverlengingen overeengekomen tegen hogere huren van gemiddeld
12,5% voor de nieuwe verhuur en 9,9% voor huurverlengingen. Overige
huuropbrengsten in 2010 bedroegen 4,2% van de theoretische huur
(in 2009: 1,8%). De omzetgerelateerde huur was in 2010 stabiel op
1,0% ten opzichte van het jaar daarvoor.
De gemiddelde financiële bezettingsgraad daalde naar 92,3% (2009:
93,9%), vooral als gevolg van het vertrek van huurders uit quais
d’Ivry in Ivry-sur-Seine, art de Vivre in Orgeval (een meubelboulevard)
en galerie de l’Espace du Palais in Rouen. De naweeën van de
economische neergang resulteerden niet alleen in een hogere
leegstand maar ook in een lichte stijging van de huurvrije component;
de totale leegstand en huurvrij bedroegen 10,3% van de theoretische
huur (2009: 8,7%). De strategische leegstand nam eveneens toe, naar
2,1% (1,6% in 2009), voornamelijk onder invloed van de geplande
herstructurering van grand Littoral in Marseille.
seCTorsPreiding in waarde frankrijk (%)
100
80
60
40
20
2006 2007 2008 2009 2010
Retail Kantoren Bedrijfsruimten
De nettohuuropbrengsten slonken in 2010 met 3,8% naar € 84,3
miljoen. De like-for-like nettohuurgroei bedroeg 0,6% (2009: 6,1%).
Dit hing grotendeels samen met de negatieve indexering, positieve
nieuwe verhuur en huurverlengingen in overige inkomsten.
BEZOEKERSaaNTaLLEN EN OMZET
De bezoekersaantallen in de Franse portefeuille worden gemeten
voor 14 winkelcentra, die samen 80% van de winkelportefeuille
vertegenwoordigen. In 2010 werden deze centra door 67 miljoen
mensen bezocht, een lichte daling van 0,9% ten opzichte van
2009. Relatief goede scores werden opgetekend in grand Place in
grenoble, Centre Deux in Saint-Etienne en Les Trois Moulins in Issyles-Moulineaux.
Verhoudingsgewijs slechter verging het La galerie in
Mulhouse, La grande Porte in Montreuil en galerie de l’Espace du
Palais in Rouen.
De retail omzet was in Frankrijk in 2010 uiterst volatiel, met grote
omzetverschillen van maand tot maand. De prestaties van de
winkelcentra van Corio waren min of meer in lijn met de markt. De
omzet omzet was in 2010 1,3% lager in 11 winkelcentra (73% van de
totale winkelportefeuille). Terwijl Trois Moulins in Issy-les-Moulineaux,
70

seCTorsPreiding frankrijk (%)
Voedingsmiddelen en tabak
Restaurants & Bars
mode
auto’s
Huish. apparatuur/doe het zelf
Cultuur, cadeaus en vrije tijd
gezondheid en pers. verzorging
Services
amusementsdiensten
Supermarkten/Hypermarkten
Warenhuizen
Speciaalverhuur
grand Littoral in Marseille en Cotentin in Cherbourg beter dan
gemiddeld presteerden, deden quais d’Ivry in Ivry-sur-Seine, galerie
de l’Espace du Palais in Rouen en art de Vivre in Orgeval het slechter
dan gemiddeld.
PijPlijn
De totale pijplijn bedroeg in Frankrijk € 118,2 miljoen (2009: € 68,0
miljoen), waarvan € 47,1 miljoen (2009: € 14,5 miljoen) reeds is
geïnvesteerd. Eind 2010 had Corio France twee projecten in de pijplijn.
Eén daarvan was in de committed pijplijn (de Moulin de Naillouxontwikkeling
in Toulouse ter waarde van € 59 miljoen, waarvan € 28,1
miljoen reeds geïnvesteerd), en één in de variabele pijplijn – de
herontwikkeling en uitbreiding van het Côte de Nacre-project in Caen
(€ 59,2 miljoen, waarvan € 17,5 miljoen reeds geïnvesteerd).
kanToren
Corio heeft in Frankrijk een kleine kantorenportefeuille met een
totale waarde van € 207,4 miljoen (2009: € 234,9 miljoen).
De waarde verminderde als gevolg van de verkoop van de MB9
kantoren (9.200 m 2 ) in december voor een bedrag van € 43,7
miljoen. De kantorenportefeuille werd positief beïnvloed door een
herwaardering van € 16,5 miljoen, ofwel een stijging van 7,0% ten
opzichte van de boekwaarde ultimo 2009, vóór herwaardering. De
nettohuuropbrengsten van de Franse kantorenportefeuille kwamen
lager uit, op € 17,7 miljoen in 2010 van € 21,3 miljoen in 2009.
Dit werd grotendeels veroorzaakt door de verkoop van objecten in
2009 en 2010, waardoor de nettohuuropbrengsten in 2010 slonken.
De like-for-like nettohuuropbrengsten vertoonden een daling van
4,3%, vooral onder invloed van negatieve indexering (daling van
de bouwkostenindex van 4,1%). Le Balzac tekende een nieuwe
huurovereenkomst met de huurder CSC Computer Systems voor een
vaste periode van zeven en een kwart jaar. De gemiddelde financiële
bezettingsgraad bleef in 2010 stabiel op 99,5% (2009: 99,6%).
BedrijfsruimTen
Corio heeft in Frankrijk een kleine bedrijfsruimteportefeuille met
een totale waarde van € 14,4 miljoen (2009: € 52,0 miljoen). De
waarde van de portefeuille daalde als gevolg van de verkoop van
het FNaC object in Massy (BVO 56.000 m 2 ) in december 2010
voor € 41,1 miljoen. De totale nettohuuropbrengsten voor de
bedrijfsruimteportefeuille kwamen uit op € 3,2 miljoen (2009: € 4,1
miljoen). De like-for-like nettohuuropbrengsten daalden met 19,3%,
voornamelijk als gevolg van de negatieve bouwkostenindex en de vrije
huur na de huurverlenging met de huurder FNaC in Massy (daarna is
het object verkocht). Deze nieuwe huurovereenkomst is voor 9 jaar
vastgelegd. De gemiddelde financiële bezettingsgraad daalde naar
80,1% van 84,6% in 2009. Dit kan voor een deel worden verklaard
door de leegstand in Paris Sud Bretigny.
71

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
ITaLIë
maart
acquisitie van het winkelcentrum Le Vele/
Millennium in Cagliari op Sardinië voor
€103,3 miljoen. Corio verwierf 31.900 m 2 van
de totale BVO (44.400 m 2 ).
mei
Overname van 50% van de aandelen in het
winkelcentrum Porta di Roma in Rome voor
€ 220 miljoen. Het project, als joint venture
gestructureerd, is 50/50-eigendom van
allianz en Corio. Het totale winkelcentrum
heeft een BVO van 97.000 m 2 en 7.200
parkeerplaatsen. De joint venture is eigenaar
van 73.500 m 2 ; de rest is in handen van
auchan. Corio Italia is verantwoordelijk voor
het vermogens- en vastgoedbeheer, en voor
de (nieuwe) verhuur in dit centrum.
november
gedeeltelijke oplevering (60% van de totale
BVO van 13.700 m 2 ) van de herontwikkeling
van de voormalige IKEa bij Shopville Le
gru en opening van Cisalfa Sport, Prénatal,
Conbipel en Casaterra. Oplevering van de
overige onderdelen van het project staat
gepland voor het tweede kwartaal van 2011.
December
72
Corio tekende een voorlopige overeenkomst
voor de acquisitie van het Palazzo del Lavoro
project in Turijn. De transactie omvat een
bestaand monument en het daarnaast
gelegen land dat wordt herontwikkeld en
omgebouwd tot een winkelcentrum met een
totaal BVO van circa 28.000 m 2 .

na een krimp van 2,6% in
2009, herstelt De italiaanse
economie zich in 2010;
een toename van 1,1%. als
gevolg van onzekerheiD op
De arbeiDsmarkt blijft het
consumentenvertrouwen
grillig, met slechts een
licht opwaartse trenD
markT
De Italiaanse economie vertoonde in 2010, evenals andere markten
in Europa, een bescheiden opleving. Het BBP in Italië nam in 2010
met 1,1% toe, vergeleken met een negatieve groei van 2,6% in 2009.
De belangrijkste motor achter deze groei was de export en in mindere
mate de consumentenbestedingen. Door de export en de afgebouwde
voorraden industriële producten namen de investeringen in de industriële
sector in de eerste helft van 2010 tijdelijk toe, waarna ze in de
tweede helft van het jaar weer slonken. Na een stagnatie van de groei
van de consumentenbestedingen in de eerste helft van 2010 was er in
de tweede helft van het jaar weer sprake van herstel. De consumptie
van duurzame goederen, die tot eind 2009 had geprofiteerd van het
economische stimuleringsbeleid, liep in 2010 echter terug. De nog altijd
fragiele arbeidsmarkt drukte in 2010 op de consumentenbestedingen
ondanks de verbeterde omstandigheden op de financiële markten en
een lichte stijging van de koopkracht over de gehele linie. Het consumentenvertrouwen
bleef onder invloed van de onzekerheid op de arbeidsmarkt
uiterst grillig en vertoonde slechts een bescheiden opwaartse trend.
al met al groeiden de consumentenbestedingen in 2010 met 0,4%
(-1,7% in 2009). Dit kan voor een deel worden toegeschreven
aan de detailhandelsverkopen. Terwijl voedingsmiddelen de
sterkste groei vertoonden, had non-food te lijden onder het zwakke
consumentenvertrouwen. De totale detailhandelsverkopen klommen
met 0,8% vergeleken met -1,9% in 2009. De gemiddelde jaarlijkse
inflatie steeg in Italië van 1,1% in 2009 naar 1,6% in 2010.
Ondanks de terughoudendheid en nog altijd selectieve vraag onder
retailers was er sprake van een redelijke mate van activiteit. Een aantal
internationale retailers had belangstelling voor de beste locaties op de
Italiaanse markt. Tegelijkertijd waren de gebruikerslasten de grootste
zorg voor de meeste huurders en werden de slechtstpresterende vestigingen
gesloten, vooral op B-locaties waar de bezoekersaantallen lager
waren dan op eersteklaslocaties. In de vooraanstaande winkelcentra
en eersteklaslocaties in de belangrijkste winkelstraten konden de eigenaren
de huurprijzen gedurende het hele verslagjaar stabiel houden
omdat deze locaties in het hele land de belangstelling van sterke
bestaande en nieuwe huurders konden vasthouden. Daarom hadden
de goed beheerde winkelcentra nauwelijks te lijden onder de naweeën
van de crisis.
PorTefeuille en waardering
De waarde van de winkelportefeuille in Italië steeg van € 1.048,5
miljoen naar € 1.428,2 miljoen ultimo 2010. Hiervan was in totaal
€ 339,2 miljoen geïnvesteerd in de portefeuille en de pijplijn. Positieve
herwaarderingen droegen voor € 37,7 miljoen bij.
Corio verwierf in 2010 het Le Vele/Millennium winkelcentrum op
Sardinië en 50% van het Porta di Roma winkelcentrum in Rome
middels een joint venture met allianz. In november 2010 werd de
herontwikkeling van de voormalige IKEa-vestiging naast Shopville
Le gru voltooid en vond de opening plaats van 60% van de totale
BVO van dit project. Corio tekende in december een voorlopige
overeenkomst met het fitnesscentrum Virgin active voor de resterende
40% van de totale BVO. Opening van het fitnesscentrum staat gepland
voor juni 2011. De waarde van het totale Shopville Le gru-complex,
inclusief de voormalige IKEa-vestiging, werd naar boven bijgesteld.
De herontwikkeling van de IKEa-vestiging werd met € 5,2 miljoen naar
beneden bijgesteld. Eind 2010 maakte de gehele voormalige IKEavestiging
deel uit van de beleggingsobjecten in ontwikkeling.
De operationele portefeuille werd in 2010 met € 37,7 miljoen
naar boven bijgesteld, een toename van 2,8% ten opzichte van de
boekwaarde per ultimo 2010, vóór herwaardering. In alle winkelcentra
was er sprake van een positieve herwaardering, in het bijzonder € 11,6
miljoen voor Shopville Le gru in Turijn en € 7,0 miljoen voor Porta di
Roma in Rome.
De gemiddelde aanvangsrendementen waren in Italië over het
algemeen stabiel. Er was in de totale portefeuille echter sprake van
een stijging van 10 basispunten naar 6,2%, vooral als gevolg van de
acquisitie van Le Vele/Millennium op Sardinië tegen aantrekkelijke
voorwaarden en met het vooruitzicht op toegevoegde waarde.
73

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
huren en BezeTTingsgraad
De totale theoretische huur bedroeg in het verslagjaar € 88,7 miljoen,
een stijging van 26,3% ten opzichte van 2009. Factoren met een
positieve invloed hierop waren de acquisitie van de winkelcentra Le
Vele/Millennium (€ 6,6 miljoen) en Porta di Roma (€ 11,1 miljoen)
en de indexering – contracten werden in 2010 met 0,8% naar boven
geïndexeerd vergeleken met 2,1% in 2009. Een negatieve invloed
had onder meer de opening van de voormalige IKEa-vestiging in
november terwijl de resultaten van het jaar daarvoor gebaseerd
waren op bedrijfsvoering over een periode van acht maanden. Een
oppervlakte van in totaal 25.000 m 2 met 142 winkels profiteerde van
huurverlengingen en nieuwe verhuur die een huurstijging van 10%
genereerde, ondanks de ongunstige marktomstandigheden. De eerste
huurverlengingen in Le Vele/Millennium hadden betrekking op negen
winkels met een totale oppervlakte van 1.492 m 2 en een stijging van
26%.
Ten behoeve van de apple-store in Shopville Le gru is een aantal
huurders die meer ruimte nodig hadden naar de voormalige IKEavestiging
verhuisd. Deze locatie heeft nu vier middelgrote huurders
(Cisalfa, Prenatal, Conbipel en Casaterra). Samen waren deze
veranderingen verantwoordelijk voor een toename van het aantal
bezoekers in december 2010 van 10,5% vergeleken met het jaar
daarvoor.
De bijdrage van de omzetgerelateerde huur aan de huuropbrengsten
was in 2010 hoger dan in 2009. In het verslagjaar kwam de
omzetgerelateerde huur als percentage van de theoretische huur uit op
2,5%, vergeleken met 1,5% in 2009. Overige inkomsten stegen met
50,8% naar € 3,4 miljoen.
De gemiddelde financiële bezettingsgraad was stabiel op 98,9%
nagenoeg hetzelfde niveau als vorig jaar (2009: 99,1%). Terwijl er
in 2009 veelal sprake was van reële leegstand zagen we in 2010
een toename van de strategische leegstand. De hogere strategische
leegstand in Shopville Le gru hield verband met de verbouwing
van het gebied waarvandaan huurders waren verhuisd naar de
seCTorsPreiding in waarde iTalië (%)
Retail
voormalige IKEa-vestiging. In Città Fiera–udine kon de leegstand
fors worden verlaagd door actieve verhuurinspanningen in de tweede
helft van het jaar. De verhuurstrategie van Corio is gebaseerd op
een mix van activiteiten en huurders die voor de consument in
het verzorgingsgebied interessant zijn. In voorkomende gevallen
ondersteunt Corio daartoe huurders selectief en op tijdelijke basis door
een huurvrije periode aan te bieden (1% van de theoretische huur).
Tegelijkertijd blijven de winkelcentra aantrekkelijk voor de grootste
retailers door de combinatie van een lage occupancy cost ratio
(brutohuurderslasten als percentage van de omzet) en actief beheer,
zoals bijvoorbeeld innovatieve evenementen en marketingprojecten.
De like-for-like nettohuuropbrengsten uit objecten die zowel in 2009
als 2010 in de portefeuille zaten, kwamen 3,0% hoger uit (2009:
3,0%).
BezoekersaanTallen en omzeT
De bezoekersaantallen in de Italiaanse winkelportefeuille worden
gemeten voor acht winkelcentra, die gezamenlijk 91% van de
portefeuille vertegenwoordigen. In 2010 werden die winkelcentra
door 71 miljoen mensen bezocht, een groei van 38% ten opzichte van
74

seCTorsPreiding iTalië (%)
Voedingsmiddelen en tabak
Restaurants & Bars
mode
auto’s
Huish. apparatuur/doe het zelf
Cultuur, cadeaus en vrije tijd
gezondheid en pers. verzorging
Services
amusementsdiensten
Supermarkten/Hypermarkten
Warenhuizen
Speciaalverhuur
2009 as gevolg van de acquisities van Le Vele/Millennium en Porta di
Roma. Like-for-like namen de bezoekersaantallen met 2,5% toe, wat
neerkomt op een totaal aantal bezoekers in de Italiaanse portefeuille
van rond de 75 miljoen. Deze stijging kan voornamelijk worden
toegeschreven aan de toename van het aantal bezoekers in globo
(+5,6%) en Campania (+3,5%) in het derde jaar dat dit winkelcentrum
in bedrijf was. De bezoekersaantallen gingen eveneens omhoog in
Shopville Le gru. In de andere winkelcentra bleef de bezoekersstroom
stabiel. Ondanks de ongunstige economische omstandigheden
was de cumulatieve omzet in de winkelcentra van Corio positief. De
gemiddelde occupancy cost ratio van de Italiaanse winkelcentra kwam
uit op een solide 10,2%.
PijPlijn
De totale pijplijn van retailprojecten in Italië steeg van € 823
miljoen ultimo 2009 naar € 913,8 miljoen eind 2010. Daarvan is
respectievelijk € 24,4 miljoen en € 25,6 miljoen al geïnvesteerd. De
committed pijplijn was in 2010 met € 224,1 miljoen (€ 3,2 miljoen
reeds geïnvesteerd) in lijn met het jaar daarvoor (€ 228 miljoen
waarvan € 2,4 miljoen reeds geïnvesteerd). Het betreft hier
uitbreidingen van de bestaande projecten globo, Città Fiera, Shopville
Le gru en Shopville gran Reno en het turnkey-project Marghera
in een buitenwijk van Venetië. Ten behoeve van de uitbreiding van
Shopville Le gru heeft Corio in 2008 de IKEa-vestiging gekocht. Het
overgrote gedeelte van dit project is al geopend en voltooiing van
de herontwikkeling staat gepland voor medio-2011. De deferrable
en de waivable pijplijn bedroegen respectievelijk € 529,0 miljoen
(€ 22,4 miljoen reeds geïnvesteerd) en € 160,7 miljoen. Het
Palazzo del Lavoro-project valt onder de waivable pijplijn. Het
bestaande monument in Turijn en het daarnaast gelegen land worden
herontwikkeld en omgebouwd tot een winkelcentrum met een totaal
BVO van circa 28.000 m 2 . Het winkelcentrum Palazzo del Lavoro opent
naar verwachting in 2014 zijn deuren.
75

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
SPaNJE/PORTugaL
april
acquisitie van Espacio Torrelodones in Madrid
en Espaço guimarães in guimarães, Portugal
juli
gran Turia in Valencia wint ‘Best Marketing
Campaign’-prijs, uitgeloofd door de Spaanse
Vereniging van Winkelcentra (aECC)
september
De bioskoop van Las Huertas is omgezet naar winkelruimte en verhuurd aan een sport en mode
keten
76

De weg naar herstel in
spanje was moeizaam: het
consumentenvertrouwen,
zij het hoger, is nog
altijD historisch laag.
besteDingen 1,1% hoger,
maar DetailhanDelsverkopen
slonken met 0,5%
markT
De weg naar herstel bleef voor de Spaanse markt in 2010
moeizaam, met een daling van het BBP van 0,2%. Toch was dit een
verbetering ten opzichte van de krimp van 3,7% die in 2009 werd
opgetekend. De neergang in de bouwsector hield aan, maar de
binnenlandse bestedingen en export deden het in 2010 veel beter. De
consumentenbestedingen verbeterden licht in de eerste twee kwartalen
van 2010, onder andere door een consumptiespurt vooruitlopend op
de BTW-verhoging op 1 juli. Wat betreft de investeringen vonden er nog
aanzienlijke neerwaardse correcties plaats in de bouw; investeringen
in kapitaalgoederen herstelden onder invloed van een opleving van de
consumentenbestedingen en de export in de eerste helft van het jaar.
De werkloosheid bleef op het hoge niveau dat halverwege de jaren
negentig werd bereikt en stabiliseerde in de zomer van 2010 op
ruim 20%. Dit weerspiegelt de structurele onevenwichtigheden in
de Spaanse bouwsector van voor de crisis. De relatieve stabilisatie
van de arbeidsmarkt en de geleidelijke verbetering van de algemene
economische omstandigheden leidden tot een herstel van het
consumentenvertrouwen, dat eind 2010 weliswaar hoger was dan in
2009, maar nog altijd op een historisch laag niveau bleef hangen.
Ondertussen steeg de inflatie in 2010 naar 1,8%, van 0,9% in 2009.
Ondanks de marginale volumegroei van de detailhandelsbestedingen
van 1,1% in 2010 vergeleken met een daling van 4,2% in 2009 bleef
de groei van de detailhandelsverkopen gedurende het hele verslagjaar
negatief, op 0,5%. Toch was dit een aanzienlijke verbetering ten
opzichte van de negatieve groei van 11,2% in 2009. Positieve
groei vond echter plaats in de kledingbranche en bij huishoudelijke
apparaten, waar de grotere winkelketens de beste prestaties leverden.
alle winkelcentra in Spanje hadden te lijden van de lagere consumentenbestedingen,
maar er was sprake van polarisatie tussen a- en
B-locaties op de Spaanse huurdersmarkt. alleen de winkelcentra en
winkelpanden op toplocaties slagen erin om nationale en internationale
retailers aan te trekken en om de panden die vrijkomen weer op
te vullen. De markthuren op de a-locaties bleven dan ook stabiel.
PorTefeuille en waardering
De waarde van de portefeuille van Corio España steeg naar € 753,4
miljoen ultimo 2010, van € 575,9 miljoen ultimo 2009. In 2010 was
in dit cijfer begrepen de acquisitie van het Portugese winkelcentrum
Espaço guimarães en Espacio Torrelodones in Madrid. Beide acquisities
maakten deel uit van de Duitse deal die in maart 2010 werd gesloten.
Espacio Torrelodones is een winkelcentrum met een BVO van 22.100 m 2
dat voor € 66,7 miljoen werd aangekocht. Espaço guimarães werd voor
€ 91,0 miljoen gekocht en heeft een BVO van 32.500 m 2 . Naast deze
acquisities werd als gevolg van de herwaardering € 20,7 miljoen aan
de totale waarde van de portefeuille toegevoegd, een stijging van 3,2%
ten opzichte van de boekwaarde ultimo 2010, vóór herwaardering.
De totale negatieve herwaarderingen bedroegen € 4,4 miljoen en de
positieve herwaarderingen € 25,1 miljoen.
De aanvangsrendementen bleven over het algemeen stabiel op 7,2%.
Like-for-like nam het netto theoretisch rendement echter af met 10
basispunten, een indicatie van de hernieuwde belangstelling van
beleggers voor de Spaanse markt, vooral voor vooraanstaande en
veerkrachtige winkelcentra. De winkelcentra met de hoogste positieve
herwaarderingen waren Príncipe Pío in Madrid en Maremagnum in
Barcelona.
Het winkelcentrum Espaço guimarães in Portugal is als gevolg van
de huidige economische omstandigheden in dit land en de leegstand
in het centrum – ondanks een huurgarantie – neerwaarts bijgesteld
met € 4,4 miljoen, een vermindering van 4,9% ten opzichte van de
aankoopprijs in maart 2010.
77
huren en BezeTTingsgraad
De operationele portefeuille in Spanje (€ 666,1 miljoen) ondervond
in 2010 nog altijd de gevolgen van de economische recessie. Dit
resulteerde in negatieve like-for-like nettohuuropbrengsten van 4,3%.
Naarmate het economische klimaat verbeterde, viel er echter een
herstel van de bezoekersaantallen en het verloop van huurders waar te
nemen. De bezettingsgraad nam toe van 93,0% in 2009 naar 94,0%
in 2010.

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
In 2010 bedroegen de bruto theoretische huuropbrengsten in Spanje
€ 54,2 miljoen, 25,0% (€ 10,8 miljoen) hoger dan in 2009. Deze
hogere bruto theoretische huur was voornamelijk te danken aan de
twee acquisities in Madrid, Príncipe Pío in juni 2009 (eerste helft van
2010: bijdrage aan de bruto theoretische huur van € 4,7 miljoen) en
Espacio Torrelodones in april 2010, en aan de acquisitie van Espaço
guimarães, Portugal, eveneens in april 2010 (bijdrage aan de bruto
theoretische huur van € 4,4 miljoen en € 5,8 miljoen).
Deze positieve effecten werden voor een deel tenietgedaan door de
ontwikkeling van de bovenverdieping van Maremagnum in Barcelona,
die in 2009 € 0,8 miljoen bijdroeg aan de bruto theoretische huur,
maar in 2010 geen bijdrage leverde. als deze drie effecten buiten
beschouwing worden gelaten, zou de daling in 2010 op like-for-like
basis 0,9% bedragen. Dit negatieve cijfer kan worden verklaard door
de moeilijkheid om leegstaande winkelunits te verhuren, waardoor de
huurprijzen in sommige winkelcentra werden gedrukt bij nieuwe verhuur
en huurverlengingen. Er werden in totaal 143 contracten verlengd
of nieuw gesloten; 11,9% van de bruto theoretische huur werd
gegenereerd door nieuwe verhuur tegen huurprijzen die 10,2% lager
lagen; daartegenover stond dat 4,8% van de bruto theoretische huur
werd verlengd tegen huurprijzen die 7,4% hoger lagen.
De nettohuuropbrengsten stegen met 21,8%, vooral dankzij de
acquisitie van Príncipe Pío en Espacio Torrelodones. Like-for-like
daalden de nettohuuropbrengsten met 4,3% onder invloed van
huurdervingen van 13,5%, hoofdzakelijk als gevolg van langere
huurvrije perioden. Dit was vooral het geval in twee van de elf
winkelcentra (gran Turia, Sexta avenida) in de Spaanse portefeuille.
Daarnaast was er in 2010 sprake van lagere opbrengsten uit
de winkelcentra en hogere erfpachtkosten en waren er in 2009
buitengewone baten. De gemiddelde financiële bezettingsgraad nam
enigszins toe van 93,0% in 2009 naar 94,0% in 2010. Eind 2010
zette de omkering van de trend door en nam de leegstand iets verder
af (kwartaal 4: 94,2%). De totale huurderving als percentage van
de bruto theoretische huur bleef in 2010 gemiddeld op hetzelfde
niveau (9,4%) ten opzichte van 2009. De omzetgerelateerde huur
seCTorsPreiding in waarde sPanje/PorTugal (%)
Retail
78
steeg van € 0,4 miljoen naar € 0,8 miljoen, hoofdzakelijk als gevolg
van een toename van de omzetgerelateerde huur in Maremagnum.
Overige inkomsten bedroegen in totaal € 5,9 miljoen, inclusief
parkeerinkomsten, tijdelijke verhuur (zoals kiosken), sleutelgeld en
door huurders betaalde boetes voor het voortijdig beëindigen van de
huurovereenkomst. Dit cijfer vertegenwoordigt 11% van de totale bruto
theoretische huur.
De nettohuuropbrengsten van Espaço guimarães in Portugal
bedroegen over de drie laatste kwartalen van 2010, sinds de overname
in maart € 4,4 miljoen. Nu, een jaar na de opening, kampt het centrum
nog altijd met een reële leegstand van 23%. Dit wordt voor een deel
gedekt door de huurgarantie die tot maart 2012 loopt.
BezoekersaanTallen en omzeT
In 2010 bezochten bijna 62 miljoen mensen de 11 Spaanse
winkelcentra van Corio, 2,8% minder dan in het jaar daarvoor.
De neergang van het bezoekersaantal kan vooral worden verklaard
door de economische recessie, maar bleef dankzij de stabilisatie van
de Spaanse economie beperkt in vergelijking tot de daling in 2009. De
winkelcentra in de binnensteden (Príncipe Pío in Madrid, met meer dan

seCTorsPreiding sPanje/PorTugal (%)
Voedingsmiddelen en tabak
Restaurants & Bars
mode
auto’s
Huish. apparatuur/doe het zelf
Cultuur, cadeaus en vrije tijd
gezondheid en pers. verzorging
Services
amusementsdiensten
Supermarkten/Hypermarkten
Warenhuizen
Speciaalverhuur
12 miljoen bezoekers, en Maremagnum in Barcelona, met bijna 11
miljoen bezoekers) waren de best bezochte winkelcentra in de Spaanse
portefeuille.
Bij Príncipe Pío steeg het aantal bezoekers met 2,2% ten opzichte
van 2009. De andere winkelcentra die ook in 2009 in de portefeuille
voorkwamen, hadden nog altijd te kampen met de gevolgen van de
recessie en zagen het aantal bezoekers dalen. In lijn met de lagere
bezoekersaantallen nam ook het verloop van huurders af, al waren de
eerste tekenen van herstel zichtbaar. Bijna de helft van de Spaanse
portefeuille vertoonde een omzetstijging. De gemiddelde occupancy
cost ratio bedroeg 12,8% voor de hele Spaanse portefeuille exclusief
Espacio Torrelodones. Dat niveau is voldoende.
PijPlijn
De pijplijn van (her)ontwikkelingsprojecten in Spanje bedroeg € 24,5
miljoen (2009: € 21,8 miljoen). Hiervan is € 5,1 miljoen (2009:
€ 4,3 miljoen) al geïnvesteerd. De committed en deferrable pijplijn
bedroegen respectievelijk € 9,2 miljoen (€ 4,0 reeds geïnvesteerd)
en € 15,3 miljoen (€ 1,1 miljoen reeds geïnvesteerd). De uitbreiding
van het winkelcentrum in La Loma in Jaen is overgegaan van de vaste
79
bijna 62 miljoen mensen
bezochten corio’s 11 winkelcentra
in spanje in 2010, 2,8%
minDer Door aanhouDenDe
recessie. voor bijna De helft
van De portefeuille nam De
omzet toe
naar de variabele pijplijn, in afwachting van de goedkeuring van de
mede-eigenaar, Carrefour. Corio is begonnen met het herontwerp en
de nieuwe verhuur van de bovenste verdieping van Maremagnum, die
een BVO heeft van circa 4.000 m 2 ; dit project is opgenomen in de
committed pijplijn. Met het werk werd in november 2010 begonnen;
de verwachting is dat dit project in het laatste kwartaal van 2011 wordt
opgeleverd.

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
DuITSLaND
maart
Corio verwierf in Duitsland twee operationele
winkelcentra en vijf ontwikkelingsprojecten.
De operationele winkelcentra zijn Forum
Duisburg in Duisburg (BVO 58.600 m 2 ) en
Centrum galerie in Dresden (BVO 64.400 m 2 ).
De winkelcentra in verschillende fasen van
ontwikkeling betreffen Boulevard Berlin (BVO
circa 80.000 m 2 ), Königsgalerie in Duisburg
(BVO circa 17.800 m 2 ), arneken galerie in
Hildesheim (BVO circa 27.200 m 2 ) en twee
andere projecten die nog in voorbereiding zijn.
april
Forum Duisburg wint de Europese ICSC
Shopping Centre-prijs voor nieuwe
grootschalige ontwikkelingen en de ICSC
Resource award 2010, een prijs ter
bevordering van duurzame ontwikkeling
80

het consumentenvertrouwen
in DuitslanD
groeiDe sterker Dan in alle
anDere europese lanDen
markT
De Duitse economie vertoonde in de tweede helft van 2009 en in
2010 een buitengewoon snel en krachtig herstel, met zes kwartalen
van hoge groeicijfers op rij. Na de negatieve groei van het BBP van
4,7% in 2009 noteerde het Duitse BBP in het voorjaar van 2010
een groei van ruim 2% op kwartaalbasis. De waarde van de export
bereikte weer het niveau van voor de crisis en de werkloosheid liet
door de malaise slechts een tijdelijke stijging zien. Deze bescheiden
toename van de werkloosheid was te danken aan tijdelijke
overheidsmaatregelen gericht op het behoud van banen. Na in 2009
het hoogste niveau te hebben bereikt (7,7%) zakte de werkloosheid
weer naar 6,7% eind 2010. Het herstel werd in eerste instantie
gedragen door de export en de voorraden maar heeft gaandeweg
plaatsgemaakt voor een breder gedragen opleving waarbij de
consumentenbestedingen en investeringen sinds het tweede kwartaal
sterker bijdroegen aan de groei. Dankzij de sterke arbeidsmarkt
kregen particuliere consumenten meer vertrouwen in het behoud van
hun baan en in hun toekomstige financiële positie. Onder invloed
hiervan groeide het consumentenvertrouwen in Duitsland sterker dan
in alle andere Europese landen en bedroeg de nominale groei van de
consumentenbestedingen in het verslagjaar 2,3%.
Vanaf de eerste helft van 2010 heeft de retailsector dat de
economische neergang kunnen keren. Over het hele jaar genomen
stegen de winkelomzetten, aangedreven door de groeiende
consumentenbestedingen. De nominale omzet van de detailhandel
nam met 2,8% toe, ondanks het feit dat een opleving van de
detailhandelsverkopen traditioneel achterblijft bij de economie als
geheel. Deze groei was primair te danken aan de non-foodsector, die
nominaal met 2,4% toenam, terwijl voedingsmiddelen slechts een
bescheiden groei lieten zien. De omzetten van grote supermarkten,
hypermarkten en warenhuizen bleven in 2010 stabiel.
De winnaars van de crisis op de Duitse detailhandelsmarkt zijn de grote
ketens met verticale concepten. Een aantal internationale retailers
breidt verticaal uit door nieuwe labels te ontwikkelen. Deze verticaal
uitbreidende winkelketens brengen producten aan de man middels
een gestaag groeiend aantal monolabel-winkels, zoals Inditex, met als
hoofdmerk Zara en daarnaast merken als Massimo Dutti, Bershka, en
Pull & Bear. Daarnaast wordt de Duitse markt steeds aantrekkelijker
voor internationale retailers vanwege de uitzonderlijke en stabiele
economische omstandigheden in vergelijking met andere Europese
landen. Deze en andere marktontwikkelingen hebben geleid tot een
grote dynamiek in de vraag onder retailers.
81
PorTefeuille en waardering
Corio heeft eind maart twee operationele winkelcentra gekocht voor in
totaal € 506 miljoen. De waarde van deze twee centra was eind 2010
€ 512,0 miljoen en de totale herwaardering bedroeg € 3,6 miljoen. Dit
resulteerde in een netto theoretisch rendement van 6,4%.
huren en BezeTTingsgraad
De gemiddelde financiële bezettingsgraad van beide winkelcentra
bedroeg in 2010 bijna 100% dankzij de huurgarantie die Corio
voor een periode van twee jaar van de verkoper had gekregen. Het
winkelcentrum in Duisburg is voor 99% verhuurd.
Bij Centrum galerie in Dresden, dat in oktober 2009 zijn deuren
opende, is de situatie echter nog niet gestabiliseerd en beloopt de
leegstand nog 11,2% van de BVO. Deze leegstand wordt voor het
grootste deel gedekt door de huurgarantie van de verkoper. Er worden
nu met behulp van het internationale Design & Development team
plannen voorbereid om van dit centrum een favoriete ontmoetingsplek
te maken. In de laatste drie kwartalen van 2010 bedroegen de totale
nettohuuropbrengsten voor beide winkelcentra € 23,4 miljoen. Dit is in
lijn met de verwachtingen tijdens de acquisitie.
BezoekersaanTallen en omzeT
aangezien Dresden in oktober 2009 opende en Forum Duisburg
in september 2008 beschikken wij alleen over vergelijkbare cijfers
voor Forum Duisburg. Het jaar werd gekenmerkt door zeer positieve
ontwikkelingen op maandbasis; de bezoekersaantallen stegen over de
eerste tien maanden van 2010 met 6,5% en de omzet met 11,8%.

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
PijPlijn
Eind 2010 bedroeg de totale pijplijn in Duitsland € 779,7 miljoen.
Daarvan was € 133,0 miljoen reeds geïnvesteerd. Van de totale pijplijn
bevond € 514,0 miljoen zich in de committed pijplijn, € 81,4 miljoen
in de deferrable pijplijn en € 184,3 miljoen in de waivable pijplijn. Er
zijn op dit moment drie projecten in ontwikkeling: het turnkey-project
Boulevard Berlin en de winstdelingsprojecten Königsgalerie in Duisburg
en arneken galerie in Hildesheim. Conform de overeenkomst met de
projectontwikkelaar zal Corio 50% van de aandelen van de verkoper
in het project arneken galerie overnemen, na goedkeuring van de joint
venture-partner in dit project. Deze mogelijke investering is opgenomen
in de vaste pijplijn. Corio is in onderhandeling met deze partij over
de acquisitie van hun 50%-belang, dat in de waivable pijplijn is
opgenomen.
De bouw van Königsgalerie en arneken galerie blijft binnen budget
en ligt op schema; oplevering van de winkelcentra staat gepland voor
respectievelijk het vierde kwartaal van 2011 en het tweede kwartaal
van 2012. Boulevard Berlin zal naar verwachting eveneens in het
tweede kwartaal van 2012 zijn deuren openen. De verhuur voor de drie
projecten loopt voorspoedig – eind december 2010 was circa 40% van
het verhuurbaar oppervlak van de projecten verhuurd. De twee andere
ontwikkelingen bevinden zich nog in een voorbereidingsfase, zoals
voorzien bij de acquisitie. Ze zijn daarom nog steeds opgenomen in de
waivable pijplijn.
kanToren
Corio had tot 2010 slechts één kantoor in de Duitse portefeuille:
Rondahaus in Böblingen, dat al in 1994 werd gekocht. De
nettohuuropbrengsten bedroegen in 2010 onder invloed van nieuwe
huurcontracten € 0,8 miljoen vergeleken met € 0,4 miljoen in 2009.
Het kantoor wordt als niet-strategisch aangemerkt en staat daarom te
koop. In 2010 steeg de waarde van het kantoorgebouw van € 13,5
miljoen naar € 16,0 miljoen.
seCTorsPreiding in waarde duiTsland (%)
Retail 97%
Kantoren 3%
seCTorsPreiding duiTsland (%)
Voedingsmiddelen en tabak
Restaurants & Bars
mode
auto’s
Huish. apparatuur/doe het zelf
Cultuur, cadeaus en vrije tijd
gezondheid en pers. verzorging
Services
amusementsdiensten
Supermarkten/Hypermarkten
Warenhuizen
Speciaalverhuur
82

TuRKIJE
november
Het winkelcentrum Tekira in Tekirdağ ontving
de ‘BREEaM in use’-waardering ‘good’
Start bouw van Tarsu, een winkelcentrum met
een BVO van 27.600 m 2 in Tarsus. Het project
kreeg de BREEaM-waardering ‘very good’
83
Officiële opening van het winkelcentrum
anatolium in Bursa (€ 168,2 miljoen) met een
BVO van 83.400 m 2

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
turkije was goeD gepositio neerD
om in 2010 beter te presteren
Dan De anDere europese markten.
Dankzij De exportgeDreven groei
van De binnenlanDse vraag en De
DalenDe werkloosheiD, veerDen
De DetailhanDelsverkopen
sterk op. like-for-like stegen De
nettohuuropbrengsten van corio
met 27%
markT
Dankzij de sterke groei in de jaren voorafgaande aan de crisis was
Turkije in 2010 goed gepositioneerd om de Europese markten naar
de kroon te steken. De ernstige krimp van 2009, toen het BBP met
4,7% kelderde, werd in 2010 omgezet in een groeicijfer van 7,5%. Het
snelle herstel van de Turkse economie kan vooral op het conto worden
geschreven van de op export georiënteerde industriële sector, die baat
had bij de opleving van de wereldhandel in de eerste helft van 2010. In
de tweede helft van het jaar zakte de export enigszins in onder invloed
van de vertraging van de wereldhandel, maar dankzij de groei van de
investeringen en van de binnenlandse vraag kon de stijging van het
BBP in 2010 op peil worden gehouden.
De aantrekkende binnenlandse vraag en hogere energieprijzen
resulteerden in een stijging van het tekort op de lopende rekening.
En naarmate dit tekort groter wordt, neemt het risico op een
devaluatie van de Turkse lira toe. Na een tijdelijke krimp tijdens de
crisis, steeg het tekort op de betalingsbalans in 2010 naar 5,5%
van het BBP. De betalingsbalans verslechterde enigszins als gevolg
van de stimuleringsmaatregelen. Dit resulteerde in 2010 in een
financieringstekort van 3,5% van het BBP. De Turkse banken hadden
nauwelijks last van risicovolle uitstaande leningen en waren daarom
niet genoodzaakt om al te veel op slechte leningen en beleggingen
af te schrijven. De Turkse overheid hoefde niet over te gaan tot
grote reddingsoperaties en de daaruit voortvloeiende budgettaire
verkrapping.
De ontwikkelingen op de arbeidsmarkt, kredietgroei, een goede
bezettingsgraad van de bedrijven en het consumentenvertrouwen
hebben bijgedragen aan een geleidelijk herstel van de particuliere
bestedingen in 2010. De werkloosheid daalde van gemiddeld
14% in 2009 naar 12% in 2010 en was in de steden, waar meer
banen beschikbaar waren, veel lager dan op het platteland.
De bestedingen stegen als gevolg hiervan sterk. Er zijn geen
officiële cijfers beschikbaar, maar volgens schattingen namen de
detailhandelsverkopen in 2010 fors toe. In de winkelcentra van Corio
noteerden huurders een omzetgroei van circa 17,2% en de inflatie
seCTorsPreiding in waarde Turkije (%)
Retail
steeg naar 8,6% in 2010, tegen 6,3% in 2009.
De huurniveaus verbeterden onder invloed van de stijgende vraag
onder retailers. a-locaties in de belangrijkste winkelstraten en
winkelcentra op beste zagen hun huurniveaus geleidelijk stijgen
door de verbeterde vraag onder nationale en internationale retailers,
die hun activiteiten in Turkije verder uitbreidden. De groeicijfers
waren indrukwekkend, maar de detailhandel pakte de agressieve
groeistrategie van vóór de crisis niet weer op. Omdat huurders die
als trekker fungeren nog altijd alleen met huurkortingen worden
binnengehaald, zijn de meeste winkelcentrumeigenaren niet geheel
in staat gebleken om de weggegeven voordelen tijdens de crisisjaren
terug te verdienen.
84
PorTefeuille en waardering
De waarde van de winkelportefeuille in Turkije (inclusief geassocieerde
deelnemingen) steeg naar € 571,5 miljoen ultimo 2010 van € 403,2
miljoen in 2009. Hiervan is in totaal € 7,9 miljoen in de portefeuille en
de pijplijn geïnvesteerd. Investeringen in de operationele portefeuille
hadden voornamelijk betrekking op Teras Park in Denizli (€ 1,6 miljoen)
en Tekira in Tekirdağ (€ 1,2 miljoen). Investeringen in het pijplijnproject
Tarsu in Tarsus waren € 2,0 miljoen.

seCTorsPreiding Turkije (%)
Voedingsmiddelen en tabak
Restaurants & Bars
mode
auto’s
Huish. apparatuur/doe het zelf
Culture, cadeaus en vrije tijd
gezondheid en pers. verzorging
Services
amusementsdiensten
Supermarkten/Hypermarkten
Warenhuizen
Speciaalverhuur
Corio heeft tijdens het verslagjaar het winkelcentrum anatolium
gekocht in het centrum van Bursa, de vierde stad van Turkije, en de
verhuur en overdracht aan huurders voltooid. In totaal was met de
verwerving van dit winkelcentrum een bedrag van € 168,2 miljoen
gemoeid, op basis van een vooraf vastgesteld brutorendement van 8%.
Het winkelcentrum, met een BVO van 83.400 m², ging in november
2010 open voor het winkelend publiek.
De operationele portefeuille is neerwaarts bijgesteld met € 17,9
miljoen, een verlaging van de boekwaarde van 5,0% ten opzichte
van ultimo 2010, vóór herwaardering. De negatieve herwaarderingen
hadden vooral betrekking op Teras Park in Denizli (€ 16,4 miljoen) en
anatolium in Bursa (€ 12,2 miljoen). Wat betreft de waardering van
Teras Park werden de huurnormen neerwaarts bijgesteld onder invloed
van de economische situatie in Denizli, een exportgeoriënteerde stad
die zwaar te lijden had onder de economische crisis en de toegenomen
concurrentie. De herwaardering van anatolium kan worden verklaard
door licht hogere marktrendementen dan het rendement dat in het
turnkey-contract was vastgelegd.
In de bestaande portefeuille nam het nettorendement (exclusief
geassocieerde deelnemingen) met 20 basispunten af, naar 8,1%.
huren en BezeTTingsgraad
De nettohuuropbrengsten van de Turkse winkelportefeuille kwamen
51,8% hoger uit, een stijging van € 8,5 miljoen naar € 12,9 miljoen
inclusief geassocieerde deelnemingen. Deze groei kan voornamelijk
worden verklaard door de acquisitie van anatolium in Bursa (€ 1,0
miljoen) en door het feit dat de acquisities van Teras Park in februari
2009 (€ 0,2 miljoen) en Tekira in maart 2009 (€ 1,1 miljoen) in 2010
voor het volle jaar meetelden. Like-for-like bedroeg de groei van de
nettohuuropbrengsten van de Turkse portefeuille 26,8% (exclusief
geassocieerde deelnemingen). Deze toename was vooral te danken aan
een verlaging van de huurvrije component, de verhuur van leegstaande
ruimtes en een verbetering van de operationele efficiency door lagere
bedrijfskosten. De indexering bedroeg in de Turkse portefeuille in zowel
2009 als 2010 2,4%. Bij de winkelcentra 365 in ankara en adacenter
in adapazari, die beide in 2009 en 2010 volledig operationeel waren,
bedroeg de like-for-like huurgroei respectievelijk 9,2% en 12,4%.
Wanneer de hogere erfpachtkosten buiten beschouwing worden gelaten,
zou de like-for-like groei bij 365 in ankara neerkomen op 29,3%. Tekira
en Teras Park waren in 2009 niet gedurende het hele jaar operationeel;
like-for-like cijfers zijn daarom alleen beschikbaar voor een periode van
drie kwartalen. De nettohuuropbrengsten voor Teras Park zijn nog altijd
betrekkelijk laag omdat het winkelcentrum een moeilijke periode heeft
doorgemaakt. Sinds Corio Türkiye Teras Park in februari 2009 overnam,
werpt de ingrijpende revitalisatie zijn vruchten af en verbetert het
winkelcentrum gestaag.
De nettohuuropbrengsten van akmerkez in Istanboel liepen terug van
€ 9,7 miljoen naar € 8,6 miljoen. Dit hing samen met de dalende
huuropbrengsten en stijgende bedrijfskosten als gevolg van renovaties.
Het directe resultaat van de geassocieerde deelnemingen, dat in 2010
alleen akmerkez betrof, nam daarom af van € 8,7 miljoen naar € 7,8
miljoen.
Exclusief geassocieerde deelnemingen werden in 2010 in totaal 50
nieuwe verhuur en 24 huurverlengingen gerealiseerd, ofwel 16,5%
van de totale brutohuuropbrengsten. Door de nieuwe verhuur en
huurverlengingen daalden de huren met 16,3%. In de loop van
2010 werd echter een verbetering zichtbaar in de nieuwe verhuur en
85

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
huurverlengingen: in de eerste twee kwartalen van het jaar (kwartaal
1: - 27,4%, kwartaal 2: -11,6%) hadden de verhuuractiviteiten een
negatief effect omdat deze contracten vóór de crisis waren aangegaan.
In de tweede helft van het jaar (kwartaal 3: 8,9%, kwartaal 4: -20,9%)
daarentegen, was er sprake van een positief effect, met uitzondering
van een contract met een nieuwe huurder die in het winkelcentrum
365 als trekker fungeerde. De huurgroei hield vooral verband met de
nieuwe verhuur in Tekira en Teras Park; hier tegenover stond een daling
van de nieuwe verhuur in 365.
Exclusief geassocieerde deelnemingen vertoonden de overige
huuropbrengsten een bijna viervoudige groei, van € 0,2 miljoen in
2009 naar € 1,1 miljoen in 2010. Dit kan voor het grootste deel
worden toegeschreven aan de verbeterde efficiëntie in speciale
huurvormen en aan boetes. De omzetgerelateerde huur als percentage
van de theoretische huur zakte van 4,9% in 2009 naar 4,4% in 2010
door het terugverdienen van eerdere concessies en huurverhogingen.
De gemiddelde financiële bezettingsgraad steeg van 92,2% naar
95,3%, exclusief geassocieerde deelnemingen. Deze groei hing
vooral samen met de meest recente acquisities, Teras Park en Tekira.
De financiële leegstand liep terug van 13,3% van de theoretische
huur naar 5,9% in Teras Park, en van 14,2% naar 4,5% in Tekira.
Corio Türkiye heeft zich grote moeite getroost om in beide centra een
dergelijke bezettingsgraad te bereiken. Er was in Turkije in 2010 geen
sprake van strategische leegstand. De totale huurvrije component
vertegenwoordigde in 2010 7,5% van de theoretische huur (2009:
14,5%). Deze daling weerspiegelt het herstel van de Turkse economie
en de gerichte inspanningen van Corio Türkiye. In het kader van het
herstelproces dat tot in 2011 zal voortduren, is 41% (adacenter) en
37% (365) van de huurvrije periodes die in 2009 werden toegekend,
terugverdiend.
BezoekersaanTallen en omzeT
Corio Türkiye noteerde in 2010 circa 25,8 miljoen bezoekers. In
2009 trokken de winkelcentra adacenter, 365, Teras Park, Tekira
en akmerkez in totaal 23,8 miljoen bezoekers. gespecificeerd naar
winkelcentrum deden vooral Tekira (12,8% hoger), adacenter (14%
hoger) en Teras Park (9,5% hoger) het goed. Bij 365 bleef het
bezoekersaantal nagenoeg stabiel (1% hoger).
De totale door huurders gerealiseerde omzet in adacenter, Tekira, 365
en Teras Park nam in 2010 met 27,3% toe ten opzichte van 2009.
Ondanks het stabiele aantal bezoekers vertoonde de omzet bij 365 in
2010 een groei van 21% als gevolg van de hogere bestedingen. De
sterke stijging in nieuwe winkelcentra als Tekira (23%) en adacenter
(18%) was eveneens zeer positief. Bij Teras Park was de omzetgroei
bescheidener: 13%.
Het succes van de Turkse portefeuille wat betreft bezoekersaantallen
en omzetten is te danken aan de inspanningen van Corio Türkiye om
van haar winkelcentra favoriete ontmoetingsplekken te maken. Dit
wordt bereikt door in de winkelcentra interessante, levendige, lokale
evenementen en amusement te bieden en door het toevoegen van
toepasselijke unieke architectonische accenten. Een voorbeeld van een
geslaagde architectonische renovatie is te vinden in Teras Park waar
een onrendabele ijsbaan van 1.000 m² werd omgetoverd tot een plek
waar duizenden mensen de tijd doorbrengen in een “green Court” –
een plek waar bezoekers en hun kinderen elkaar kunnen ontmoeten
in een groene omgeving met houten bankjes. Het winkelcentrum
anatolium in Bursa is een populaire ontmoetingsplek, waar vrienden
elkaar treffen en zich vermaken dankzij het unieke concept en de vele
zithoeken.
Bij het organiseren van activiteiten en evenementen richten wij ons in
eerste instantie op kinderen en onderwijs. Wij zijn van mening dat je
door het scheppen van een band met een kind de hele familie erbij
kunt betrekken. Hierdoor creëer je favoriete ontmoetingsplekken – een
winkelcentrum is immers niet alleen een plek waar je kunt winkelen,
maar tegelijk een plek die bezoekers ook een sociale ervaring biedt
vol activiteiten en amusement. En omdat het winkelend publiek
verschillende behoeften heeft, hechten wij er bij Corio Türkiye aan om
initiatieven te ontwikkelen die aan deze behoeften voldoen. Omdat wij
om onze klanten geven, creëren wij samen waarde en ontwikkelen wij
favoriete ontmoetingsplekken.
PijPlijn
De totale pijplijn in Turkije daalde met € 182,6 miljoen van € 340
miljoen ultimo 2009 naar € 157,4 miljoen eind 2010, inclusief € 49,0
miljoen reeds geïnvesteerd. Deze neergang kan hoofdzakelijk worden
verklaard door de overname van het winkelcentrum anatolium in Bursa,
een ontwikkelingsproject dat destijds bijna was voltooid en sindsdien
in bedrijf is genomen.
Van de totale pijplijn eind 2010 is een project met een totale
verwachte investering van € 54,2 miljoen (€ 14,2 miljoen reeds
geïnvesteerd) opgenomen in de committed pijplijn, en een project ter
waarde van circa € 103,2 miljoen (€ 34,8 miljoen reeds geïnvesteerd)
in de deferrable pijplijn. Met de bouw van het winkelcentrum Tarsu,
een project in de vaste pijplijn, is in november 2010 begonnen. Het
winkelcentrum, met een BVO van 27.600 m 2 , zal naar verwachting in
het vierde kwartaal van 2012 zijn deuren openen.
86

mvo samenvaTTing
gEZaMENLIJK WaaRDE
CREëREN
i. inleiding
Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) is essentieel voor
het succes van onze missie om favoriete ontmoetingsplekken te ontwikkelen.
Door proactief met onze stakeholders in gesprek te treden,
kunnen wij effectief inspelen op hun verwachtingen en erop toezien
dat wij gezamenlijk waarde creëren, niet alleen voor Corio maar ook
voor de samenleving. Zowel onze consumenten als onze zakenpartners
hechten aan aandacht voor mens en milieu. Wij omarmen het Shared
value-concept: door samen waarde te creëren, vergroten wij de concurrentiekracht
van onze onderneming en verbeteren wij tegelijkertijd de
economische en sociale omstandigheden in de gemeenschappen
waarin wij actief zijn. Dit zal de unieke strategische positie van Corio
versterken bij haar streven om favoriete ontmoetingsplekken te
ontwikkelen. MVO staat daarom centraal bij onze bedrijfsstrategie.
Onderzoek heeft aangetoond dat consumenten steeds slimmer worden,
beter geïnformeerd en kritischer. In het huidige moeilijke economische
klimaat kiezen consumenten bewuster de producten die beter passen
bij hun emotionele, ethische en functionele behoeften. Onder invloed
van klimaatverandering en het falen van goed ondernemingsbestuur,
dat aanleiding gaf tot de mondiale financiële crisis, dringen andere
stakeholders van Corio nu meer dan ooit aan op transparantie door
ondernemingen en aandacht voor milieu, maatschappij en governance,
samen de zogeheten eSG-factoren. Deze veranderende verwachtingen
van onze stakeholders bevestigen opnieuw onze keuze om MVO
binnen onze strategie een centrale plek te geven. Hiermee wordt
onze concurrentiekracht en waardecreatie gekoppeld aan de bredere
maatschappelijke verwachtingen die stakeholders van ondernemingen
hebben. Corio beseft dat zij actief met alle stakeholders zal moeten
samenwerken om haar missie te verwezenlijken, en hen betrekken bij
de uitwerking en verfijning van haar MVO-strategie en -activiteiten.
ii. kernThema’s
Tot 2009 baseerden wij onze MVO-strategie op vijf MVO-pijlers die
een weergave waren van materiële zaken en van onze stakeholders:
de gemeenschap, medewerkers, huurders, leveranciers en het
milieu. Om focus te brengen in onze benadering en deze toe te
snijden op ons bedrijf hebben wij vijf kernthema’s onderscheiden.
Deze kernthema’s weerspiegelen de prioriteiten die wij voor onszelf
gesteld hebben en de uitdagingen waarvoor wij staan bij het creëren
van favoriete ontmoetingsplekken. Wij benadrukken dat de pijlers die
wij in het verleden hebben gedefinieerd in onze nieuwe aanpak niet
overboord zijn gegooid. Integendeel, zij vormen een noodzakelijke
voorwaarde voor het behalen van duurzame resultaten met betrekking
tot de kernthema’s. Een voortdurende dialoog, samenwerking en
transparantie ten opzichte van onze stakeholders is nodig, willen wij
vooruitgang boeken en ons voorbereiden op wat nog komt. Door ons
actief in te zetten voor de volgende kernthema’s, in samenhang met
de pijlers, zullen wij erin slagen om synergie te realiseren, innovatie tot
stand te brengen en als gevolg gezamenlijk waarde te creëren:
DE CONSuMENT CENTRaaL STELLEN
Consumenten in staat stellen en inspireren om hun leven te
verrijken, om verantwoord te consumeren en hen actief te
betrekken bij het verkleinen van hun milieu impact.
Consumenten en bezoekers – daar draait het bij ons om. Wij streven
ernaar om voor hen favoriete ontmoetingsplekken te creëren, waar
zij zich op hun gemak voelen, kunnen ontspannen, verrast worden
en graag terugkomen. Deze ambitie is zowel een inspiratie als een
verantwoordelijkheid.
Klanttevredenheidsonderzoek in % van onze winkelcentra.
Mvo score op kwaliteitsonderzoek.
IN HET HaRT VaN DE SaMENLEVINg
de ontwikkeling van lokale gemeenschappen bevorderen door het
scheppen van blijvende sociale en economische kansen.
Onze winkelcentra spelen een belangrijke sociale rol in de
samenleving, niet alleen als ontmoetingsplek, maar ook als bron van
werkgelegenheid, onderwijs en ondernemerschap. Er bestaat een
duidelijk verband tussen de sociale en economische ontwikkeling van
de gemeenschappen waarin wij aanwezig zijn en de vitaliteit van onze
winkelcentra. Door gericht in deze gemeenschappen te investeren,
verwachten wij waarde te creëren voor de samenleving en voor Corio.
% winkelcentra met Mvo-activiteiten.
% maatschappelijk rendement op investeringen
87

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
wij omarmen het shareD
value-concept: een bena-
De ring Die De concurren
tie kracht van corio
vergroot en tegelijkertijD
De economische en sociale
omstanDigheDen verbetert
in De gemeenschappen
waarin wij actief zijn
LEIDERSCHaPSCuLTuuR
een leiderschapscultuur bevorderen die gebaseerd is op vertrouwen
en transparantie en die een goede balans weet te vinden tussen de
vrijheden en verantwoordelijkheden van een favoriete werkgever.
We hebben de basis gelegd voor een HR managementbenadering
die de kernwaarden van Corio zo veel mogelijk in zich herbergt:
samenwerking, empathisch, inspirerend, betrouwbaar en lef.
% verzuim.
% personeelsverloop.
DuuRZaaMHEID IN ONZE BEDRIJFSVOERINg
het duurzaamheidspotentieel van onze portefeuille vervullen door
met huurders en leveranciers samenwerkingsverbanden aan te gaan.
Duurzaamheid betekent in onze optiek het bereiken van een optimale
integratie van maatschappelijke, economische en milieukwaliteit.
Samenwerking met onze huurders en leveranciers is hierbij van cruciaal
belang. Wij richten ons op energie-efficiëntie, het terugdringen van
de uitstoot van CO 2 en welzijn binnen onze winkelcentra. Door samen
met onze huurders groene huurcontracten te ontwikkelen en met onze
leveranciers werkbare en innovatieve oplossingen tot stand te brengen,
slagen wij erin om het duurzaamheidspotentieel van onze portefeuille
te vervullen.
kWh/m 2 .
% getekende groene huurcontracten.
DuuRZaME WINKELCENTRa CREëREN
er op gericht zijn duurzaamheid volledig te integreren in het
ontwerp en de ontwikkeling van onze winkelcentra.
% BreeAM ‘good’ of hoger voor alle (her)ontwikkelingsprojecten.
% leveranciers dat zich conformeert aan onze gedragscode.
iii. resulTaaToverziChT
INDICES
Wat MVO-ontwikkelingen betreft was 2010 voor Corio een mijlpaal, met
de publicatie van het eerste aparte MVO-verslag en de opname in de
meest relevante duurzaamheidsindices: de Dow Jones Sustainability
Index (DJSI) en de advanced Sustainable Performance Indices (aSPI);
een ranglijst met de 120 duurzaamste ondernemingen van Europa. als
lid van de VN global Compact hebben wij in augustus 2010 een eerste
jaarlijkse voortgangsrapportage uitgegeven. Hierin werden stakeholders
geïnformeerd over de voortgang die was geboekt bij het implementeren
van de tien principes van het global Compact van de Verenigde Naties
en bij de bevordering van de Millennium Development goals. Corio
kwam als 12 e uit de bus van de in totaal 60 Nederlandse bedrijven
die waren opgenomen in een onderzoek in het kader van het Carbon
Disclosure Project.
organisaTie
MVO is geïntegreerd in het lokale business unit-management en
in de verantwoordelijkheden van de Raad van Bestuur. gezien het
strategische belang van MVO is de COO direct verantwoordelijk voor
MVO binnen de Raad van Bestuur van de Corio groep. Daarnaast
heeft Corio op groepsniveau de functie van hoofd van MVO in het
leven geroepen. Tot de taken van deze functionaris behoren de
effectieve toepassing van MVO binnen alle business units en toezien
op de de afstemming van MVO-initiatieven en resultaten van Corio’s
bedrijfsactiviteiten.
Onze milieuprestaties, uitgedrukt in specifieke prestatie-indicatoren
(KPI’s) en onze maatschappelijke verworvenheden worden beschreven
in het aparte MVO-verslag dat in maart 2011 wordt gepubliceerd. De
in dat verslag opgenomen maatschappelijke indicatoren zijn tot stand
gekomen conform de richtlijnen van het global Reporting Initiative.
88

wij wijzen in heT Bijzonder oP de volgende
resulTaTen en aCTiviTeiTen:
DE CONSuMENT CENTRaaL STELLEN
resultaten
• In 50% van de winkelcentra in de portefeuille zijn er voor
consumenten klachtenformulieren beschikbaar.
activiteiten
• alle business units onderzoeken middels consumentenpanels vier
keer per jaar de behoeften van consumenten.
IN HET HaRTVaN DE SaMENLEVINg
activiteiten
• Corio Italia opende de eerste winkel in Italië (in Shopville gran Reno,
Bologna) die arbeidsongeschikten in dienst neemt en die de gehele
verkoopopbrengst aan goede doelen schenkt.
• Corio is met de Erasmus universiteit in Rotterdam in gesprek over
een methode voor het meetbaar maken van de maatschappelijke
impact van onze kernactiviteiten en investeringen in de
gemeenschap.
• Corio N.V. is een samenwerkingsverband aangegaan met Save the
Children en youth for Habitat voor de oprichting van de International
Leadership academy, een initiatief om jonge mensen te helpen
‘life skills’ te ontwikkelen. Corio Türkiye biedt lokale steun aan de
academy.
• Corio Nederland is vaker leegstaande ruimtes ter beschikking gaan
stellen voor tijdelijke sociale initiatieven.
89
LEIDERSCHaP IN ONZE CuLTuuR
resultaten
• In 2010 werd op groepsniveau een hoofd Human Resource (HR)
Management benoemd. Deze kreeg als specifieke taak het verder
professionaliseren van de HR-strategie en het bereiken van het doel
van Corio om een favoriete werkgever te worden.
• Onze groepsbrede HR-strategie is herzien en nieuwe initiatieven
worden op dit moment ontplooid.
• Performance management is verder ontwikkeld en MVO is
voor elke medewerker als specifieke target opgenomen in het
beoordelingsproces.
• Bij drie business units zijn er medewerkertevredenheidsenquêtes
gehouden.
• Corio Italia prijkt op de lijst van de 35 beste werkgevers in Italië als
gevolg van opname in het ‘great Place to Work’-onderzoek.
activiteiten
In december verhuisde ons hoofdkantoor naar een nieuwe favoriete
ontmoetingsplek in het hart van één van onze grootste winkelcentra,
Hoog Catharijne in utrecht. Het nieuwe kantoor is zeer goed bereikbaar
met het openbaar vervoer en is een inspirerende werkomgeving die
transparantie, creativiteit, samenwerking en flexibiliteit bevordert.
Deze omgeving past uitstekend bij de waarden van Corio, is een goede
afspiegeling van onze cultuur en het belang dat wij hechten aan de
hoogste standaarden van persoonlijk en professioneel gedrag.

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
DuurzaamheiD betekent in
onze optiek het bereiken
van een optimale integratie
van maatschappelijke,
economische en milieukwaliteit.
samenwerking
met onze huurDers en
leveranciers is hierbij van
cruciaal belang
DuuRZaaMHEID IN ONZE BEDRIJFSVOERINg
resultaten
• alexandrium in Nederland is het eerste volwaardige energieanalyseproject.
In het vierde kwartaal van 2011 zullen naar aanleiding
hiervan aanpassingen worden gedaan.
• ‘BREEaM in use’-certificaat ‘good’ toegekend aan Tekira in Tekirdağ,
Corio Türkiye.
• Corio France heeft in alle winkelcentra met een oppervlakte van
meer dan 5.000 m 2 slimme digitale gasmeters geïnstalleerd.
• Corio France heeft in grand Littoral, Centre Deux en grand Place
slimme digitale energiemeters geïnstalleerd.
• Corio France heeft in grand Littoral een proef gedaan met afvalscheiding
met zeven aparte afvalcategorieën; eind 2010 werd
naar schatting 45% van het afval hergebruikt. In art de Vivre en
Mondeville 2 wordt het afval al in vier categorieën gescheiden.
activiteiten
• Corio Türkiye organiseerde voor medewerkers ‘BREEaM in
use’-workshops.
• Corio España heeft in Maremagnum zonnepanelen geïnstalleerd.
• Corio España heeft ONCE (de Spaanse organisatie voor blinden en
slechtzienden) gevraagd te onderzoeken of de Spaanse winkelcentra
van Corio geschikt zijn voor blinden en invaliden. aanbevolen
verbeteringen worden in 2011 doorgevoerd.
• Wij hebben de samenwerking geïntensiveerd met andere bedrijven in
onze sector, met onze leveranciers, aandeelhouders en de
plaatselijke autoriteiten.
• Corio is medeoprichter van de International Sustainability
alliance (ISa), een wereldwijd netwerk van vastgoedorganisaties
met aanzienlijke portefeuilles in eigendom die zich inzetten voor een
duurzamer bebouwde ruimte. Samen met de ISa ontwikkelt Corio
op dit moment benchmarks om de resultaten en milieu-impact van
bestaande commerciële gebouwen te meten.
• Corio neemt deel aan fundamenteel wetenschappelijk onderzoek,
zoals een internationaal onderzoeksproject van het Sustainable
Investment in Real Estate centre, dat is opgericht door het Royal
Institution of Chartered Surveyors (RICS), in samenwerking met
Kingston university, Londen en Donau universiteit Krems. Dit is
het eerste empirische onderzoek naar de meetbare invloed van
duurzaamheidskenmerken op de financiële resultaten van de
detailhandel in Europa.
DuuRZaME WINKELCENTRa CREëREN
resultaten
• We ontvingen in 2010 ons eerste ‘Very good’ certificaat binnen het
kader van BREEaM projectfase nieuwe ontwikkelingen (qa fase) voor
Tarsu (Turkije), met een score van 60,78%.
• Forum Duisburg heeft in het gebouwontwerp en de inrichting van
het winkelcentrum rekening gehouden met zowel maatschappelijke
doelstellingen als het milieu. Dit leverde de ICSC Resource award op
en een BREEaM ‘very good’ certificaat.
• galerie Dresden kreeg als eerste winkelcentrum op het Europese
vasteland een BREEaM ‘Excellent’ waardering.
activiteiten
In 2010 is MVO verder geïntegreerd in onze bedrijfsvoering, besluitvorming
en managementprocessen. Wij hebben MVO-criteria volledig
geïntegreerd in de kwaliteitsbeoordeling van bestaande winkelcentra
en van investeringsvoorstellen voor zowel acquisities als (her)
ontwikkelingen en bedrijfsplannen. Onze strategische besluiten zijn
daarom gebaseerd op zowel MVO- criteria als financiële criteria.
90

iv korTeTermijndoelen
Naar aanleiding van de evaluatie van onze prestaties hebben wij voor
2011 drie aandachtsgebieden gedefinieerd en aan de hand daarvan
drie projecten op touw gezet. Deze projecten zijn ontwikkeld met
gebruikmaking van best practices voor projectmanagement. Elk project
krijgt een projectmanager en een projectteam en rapporteert aan een
stuurgroep.
PROJECT 1 MVO MaNagEMENT
Doelstellingen:
• Verdere afstemming tussen de business units.
Wij streven ernaar om onze business units meer op één lijn te
brengen wat betreft hun MVO-activiteiten, met inachtneming van de
plaatselijke gebruiken en autonomie van de afzonderlijke business
units. Hiervoor wordt een MVO-competence centre in het leven
geroepen dat een platform en netwerk zal bieden voor het delen van
best practices, het ontwikkelen van interne opleidingen en voor het
vergroten van de betrokkenheid van medewerkers.
• Performance management toepassen.
Voortbordurend op de uitspraak ‘meten is weten’ is ons devies
‘meten is managen’. Om onze metingen en daarmee ons
management te verbeteren, hebben wij groepsbreed een MVO
performance management-benadering ingevoerd. De eerste stappen
zijn in samenwerking met alle business units gedefinieerd door
afspraken te maken over methodologie, meetinstrumenten en
ownership. Wij willen hiermee alle lagen binnen de Corio-organisatie
de instrumenten aanreiken om MVO effectief en consequent te
kunnen managen.
PROJECT 2 STREVEN NaaR NEuTRaaL VERBRuIK
In het licht van de op handen zijnde Eu-regelgeving die met ingang van
2020 energieneutrale nieuwbouw verplicht stelt en onze overtuiging
om energie-efficiëntie te maximaliseren en de uitstoot van CO 2 terug
te dringen, hebben wij uit onze business units een internationaal
projectteam van experts samengesteld. Deze experts werken aan
invulling te geven aan deze uitdaging, om innovatie te bevorderen en
om onze kennis op dit specifieke terrein te vergroten met het oog op
het behalen van tastbare resultaten.
PROJECT 3 STEVIgER VERaNKEREN
Dit project heeft tot doel om meetbare waarde te creëren door
maatschappelijke innovatie en de uitkomsten van een gestructureerde
dialoog met onze stakeholders in onze dagelijkse bedrijfsvoering op
te nemen. Het wetenschappelijk onderzoek waaraan wij deelnemen,
wordt geïntegreerd in onze dagelijkse activiteiten. Wij gaan twee
pilots starten in het kader van het project om onze bevindingen
in de winkelcentra toe te passen en om de waardecreatie op alle
niveaus te meten aan de hand van een methode voor het meten van
maatschappelijk rendement.
Deze doelen zijn niet abstract; samen vormen ze een compleet
instrumentarium waarmee wij het volgende niveau van MVOontwikkeling
kunnen bereiken – een niveau dat essentieel is voor de
verwezenlijking van onze missie om favoriete ontmoetingsplekken te
creëren.
91

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
CORPORaTE
gOVERNaNCE &
RISK MaNagEMENT
inleiding
Corio streeft naar een corporate governance-structuur die aan de belangen
van alle stakeholders tegemoetkomt en die voldoet aan de aanbevelingen
van de Nederlandse Corporate governance Code (de “Code”). Corio is
een beursgenoteerde structuurvennootschap naar Nederlands recht.
De onderneming wordt bestuurd door een Raad van Bestuur, die wordt
gecontroleerd door een Raad van Commissarissen. Beide raden zien
toe op goed ondernemingsbestuur binnen Corio en zijn verantwoording
verschuldigd aan de algemene Vergadering van aandeelhouders. In die
gevallen waarin de vennootschap in 2010 de principes of best practice
bepalingen van de Nederlandse Code niet heeft nageleefd, of verwacht
deze in 2011 niet te zullen naleven, worden de redenen voor deze nietnaleving
in dit hoofdstuk van het jaarverslag toegelicht. Voor zover niet
anders blijkt, heeft de vennootschap de voor haar van toepassing zijnde
principes en best practice bepalingen nageleefd en zal dat ook in 2011
blijven doen. Op de website (www.corio-eu.com) is een checklist te vinden
waaruit is af te lezen in welke mate Corio op dit moment de principes en
best practice bepalingen naleeft. Tevens wordt hier een overzicht gegeven
van de corporate governance-structuur van de vennootschap.
raad van BesTuur
De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het vaststellen van de algemene
managementtaken, voor het bepalen van de bedrijfsstrategie en het
beleid en voor het realiseren van de bedrijfsdoelstellingen. De Raad van
Bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen, beide
hebben op hun beurt een verantwoordingsplicht jegens de algemene
Vergadering van aandeelhouders. De Raad van Bestuur dient te bestaan
uit ten minste twee bestuurders, die door de Raad van Commissarissen
worden benoemd nadat eerst het advies van de Ondernemingsraad is ingewonnen
en de algemene Vergadering van aandeelhouders op de hoogte is
gesteld. De Raad van Commissarissen kan tevens een van de bestuurders
benoemen tot voorzitter van de Raad van Bestuur, wat bij Corio het geval
is. De Raad van Commissarissen bepaalt het aantal bestuurders. Leden
van de Raad van Bestuur worden benoemd voor een periode van maximaal
vier jaar en hun zittingstermijn eindigt vier jaar nadat ze zijn benoemd, op
de dag van de algemene Vergadering van aandeelhouders, tenzij ze eerder
aftreden. Sinds de algemene Vergadering van aandeelhouders van 2010,
bestaat de Raad van Bestuur van Corio uit vier leden, namelijk de heer
gerard groener (CEO), de heer Ben van der Klift (CFO), de heer Frédéric
Fontaine (CDO) en mevrouw Francine Zijlstra (COO). Het beloningsbeleid
voor de Raad van Bestuur is op 29 april 2008 vastgesteld door de
algemene Vergadering van aandeelhouders, op voordracht van de Raad
van Commissarissen. Meer informatie is elders in dit jaarverslag te vinden
92
in het remuneratierapport over 2010. Corio streeft ernaar iedere vorm van
feitelijke of ogenschijnlijke tegenstrijdige belangen tussen de vennootschap
en leden van de Raad van Commissarissen te vermijden. In 2010 was er
geen sprake van dergelijke tegenstrijdige belangen.
raad van Commissarissen
De rol van de Raad van Commissarissen is om toezicht uit te oefenen op
het bestuur van de Raad van Bestuur en op de algemene ontwikkelingen
binnen de vennootschap en de daarmee samenhangende activiteiten,
alsmede om de Raad van Bestuur met advies bij te staan. De Raad
van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van de eigen
prestaties en dient uit ten minste drie leden te bestaan. De leden van
de Raad van Commissarissen worden (her)benoemd door de algemene
Vergadering van aandeelhouders op voordracht van de Raad van Commissarissen.
De algemene Vergadering van aandeelhouders en de Ondernemingsraad
kunnen aan de Raad van Commissarissen de benoeming van
bepaalde personen aanbevelen. Leden van de Raad van Commissarissen
treden op zijn laatst af per de eerste algemene Vergadering van
aandeelhouders vier jaar na de datum van hun (her)benoeming. Een lid
van de Raad van Commissarissen heeft maximaal twaalf jaar zitting in de
raad. Het beloningsniveau van de leden van de Raad van Commissarissen
wordt bepaald door de algemene Vergadering van aandeelhouders. De
Raad van Commissarissen heeft uit zijn leden een audit- , Remuneratieen
Selectiecommissie benoemd. De taak van deze commissies is om
voorbereidende werkzaamheden uit te voeren ter ondersteuning van het
besluitvormingsproces van de Raad van Commissarissen. Er zijn voor
iedere commissie specifieke regels opgesteld, die zijn terug te vinden
op de website van Corio (www.corio-eu.com). Meer informatie over de
samenstelling van de Raad van Commissarissen en de verschillende
commissies is te vinden in het Verslag van de Raad van Commissarissen
elders in dit jaarverslag. De Raad van Commissarissen heeft in 2010 zijn
eigen profiel opnieuw beoordeeld aan de hand van de eisen van de Code
en heeft besloten het profiel te wijzigen. De voorgestelde wijzigingen zullen
worden besproken met de algemene Vergadering en de Ondernemingsraad
en het gewijzigde profiel zal door de Raad van Commissarissen worden
goedgekeurd nadat dit overleg heeft plaatsgevonden. Corio streeft ernaar
elke vorm van feitelijke of ogenschijnlijke tegenstrijdige belangen tussen de
vennootschap en leden van de Raad van Commissarissen te vermijden. In
2010 hebben zich geen gevallen van tegenstrijdige belangen voorgedaan.
In overeenstemming met de Wet op het financieel toezicht (Wft) en
het Burgerlijk Wetboek (BW) worden eventuele transacties tussen de
vennootschap en verbonden partijen, inclusief de leden van de Raad van
Bestuur en de Raad van Commissarissen en grootaandeelhouders vermeld

in de toelichting op de jaarrekening. In 2010 hebben twee transacties
tussen de vennootschap en een onderneming met een direct belang
plaatsgevonden. Meer informatie over deze transacties is te vinden in de
toelichting op de jaarrekening elders in dit jaarverslag.
seCreTaris van de vennooTsChaP
De Raad van Commissarissen wordt ondersteund door de secretaris van
de vennootschap. De secretaris van de vennootschap ziet erop toe dat de
juiste procedures worden gevolgd en dat de Raad van Commissarissen
handelt in overeenstemming met de wettelijke en statutaire verplichtingen
en bevoegdheden, en met de van toepassing zijnde regels voor deugdelijk
ondernemingsbestuur.
aandeelhouders
algemene Vergaderingen van aandeelhouders worden ofwel door de
Raad van Bestuur ofwel door de Raad van Commissarissen belegd. Zij
worden ten minste eenmaal per jaar gehouden om de bedrijfsvoering
over het afgelopen jaar te bespreken, de jaarrekening goed te keuren,
een besluit te nemen over het dividendvoorstel, het door de Raad
van Bestuur gevoerde beleid (decharge van bestuurders) en het door
de Raad van Commissarissen uitgevoerde toezicht (decharge van
commissarissen) in stemming te brengen en om besluiten te nemen over
benoemingen bij vacatures, benoemingen van leden van de Raad van
Commissarissen en over eventuele andere zaken. De goedkeuring van
de aandeelhouders is noodzakelijk voor besluiten met een aanmerkelijke
invloed op de vennootschap en haar risicoprofiel. In overeenstemming
met de statuten van de vennootschap zal/zullen de Raad van Bestuur
en/of de Raad van Commissarissen tevens door aandeelhouders op
de agenda geplaatste moties voorleggen aan de algemene Vergadering
van aandeelhouders. Houders van aandelen met een totale nominale
waarde van ten minste € 10 miljoen kunnen de Raad van Bestuur en/of
de Raad van Commissarissen verzoeken om een algemene Vergadering
van aandeelhouders bijeen te roepen. aandeelhouders hebben het
recht op het uitbrengen van één stem voor elk aandeel dat ze in bezit
hebben en kunnen indien nodig bij volmacht stemmen. Besluiten van de
algemene Vergadering van aandeelhouders worden genomen met een
volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten
nadrukkelijk een grotere meerderheid voorschrijven. Om aandeelhouders
die per volmacht wensen te stemmen voldoende gelegenheid te bieden
om een grondige analyse uit te voeren, worden de agenda en de daarmee
samenhangende documentatie op z’n laatst 42 kalenderdagen voor
de algemene Vergadering van aandeelhouders beschikbaar gesteld via
de website en op het bezoekadres van Corio. De Raad van Bestuur en
de Raad van Commissarissen voorzien de algemene Vergadering van
aandeelhouders van alle vereiste informatie, tenzij een zwaarwegend
belang van de vennootschap anders voorschrijft.
Beloning
Naast het beloningsbeleid dat voor de Raad van Commissarissen en de
Raad van Bestuur van Corio is vastgelegd, heeft Corio voor alle andere
functies binnen de onderneming een beloningsbeleid op schrift gesteld. Dit
beleid is gebaseerd op de volgende principes:
• Medewerkers ontvangen een marktconform remuneratiepakket. Dit
pakket wordt periodiek intern door de Raad van Bestuur en hoofd
Human Resources en extern door consultants onder de loep genomen
en waar nodig aangepast;
• Het remuneratiepakket bestaat uit een vast gedeelte, een mogelijke
kortetermijnbonus en een aantal secundaire arbeidsvoorwaarden;
93
• De beloning van medewerkers is gekoppeld aan een performance
management-systeem dat beloning relateert aan de individuele
prestaties en aan de resultaten van de organisatie als geheel;
• De hoogte van de variabele beloning ten opzichte van het vaste gedeelte
hangt af van het functieniveau van de medewerker, maar is nooit meer
dan 50% van het vaste salaris.
exTerne aCCounTanT
De externe accountant wordt benoemd door de algemene Vergadering van
aandeelhouders. De Raad van Commissarissen doet daartoe een voordracht,
waarbij zowel de auditcommissie als de Raad van Bestuur advies
uitbrengen aan de Raad van Commissarissen. De bezoldiging van en de
opdrachtverlening tot het uitvoeren van niet-controlewerkzaamheden door
de externe accountant worden goedgekeurd door de Raad van Commissarissen
op voordracht van de auditcommissie en na overleg met de Raad
van Bestuur. De externe accountant brengt over zijn controlebevindingen
van de jaarrekening gelijktijdig verslag uit aan de Raad van Bestuur en de
Raad van Commissarissen. De externe accountant kan over zijn verklaring
omtrent de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de
algemene Vergadering van aandeelhouders, woont daartoe deze vergadering
bij en is daarin bevoegd het woord te nemen. De inhoud van de
jaarrekening is de primaire verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur.
In 2010 en begin 2011 hebben de Raad van Bestuur en de auditcommissie
het functioneren van de externe accountant grondig geëvalueerd. De
algemene Vergadering wordt van de belangrijkste conclusies hiervan op de
hoogte gesteld met het oog op de benoeming van de externe accountant.
ToeziChThouders
Het financieel toezicht wordt in Nederland uitgeoefend door De
Nederlandsche Bank (DNB) en de autoriteit Financiële Markten (aFM).
DNB is verantwoordelijk voor het prudentieel toezicht, wat inhoudt
dat DNB erop toeziet dat partijen op de financiële markten aan hun
financiële verplichtingen kunnen voldoen (zie ook www.dnb.nl). De aFM
is verantwoordelijk voor het gedragstoezicht dat zich richt op de vraag
of deelnemers aan de financiële markten correct behandeld en juist
geïnformeerd worden. Op 19 juni 2006 heeft de aFM Corio een vergunning
uit hoofde van de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb) verleend. Door
de invoering van de Wet op het Financieel Toezicht (Wft) op 1 januari 2007
is deze vergunning automatisch omgezet in een Wft-vergunning.
reglemenTen en Beleid
Corio streeft ernaar handel met voorwetenschap in aandelen en andere
financiële instrumenten in de zin van de Wft te voorkomen. Om dit te
waarborgen heeft de vennootschap een Compliance Code opgesteld voor
de medewerkers van Corio en een Reglement Beleggingen voor de Raad
van Bestuur en de Raad van Commissarissen. Er zijn naast de Corporate
Compliance Officer ook op het niveau van de business units compliance
officers benoemd. De Corporate Compliance Officer brengt over deze zaken
jaarlijks verslag uit aan de voorzitter van de Raad van Bestuur. Daarnaast
omvat het beleid van Corio onder andere de gedragscode, die in 2010
is herzien met als uitgangspunt dat de nieuwe code nog beter recht doet
aan de missie, visie en waarden van Corio en waarin de grondbeginselen
zijn opgenomen die van toepassing zijn op de wijze waarop Corio en
haar medewerkers zich horen te gedragen. Corio heeft daarnaast een
klokkenluidersregeling. De medewerker kan een vermoeden van een
misstand melden bij zijn leidinggevende en/of een lokale vertrouwenspersoon.
In 2010 waren er geen meldingen uit hoofde van de klokkenluidersregeling.
In het kader van de klokkenluidersregeling wordt in 2011

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
een nieuw meldingssysteem ingevoerd dat anoniem melden mogelijk
maakt. Voor meer informatie over de diverse reglementen en de volledige
tekst van de reglementen kunt u terecht op www.corio-eu.com.
Communicatiebeleid en bilaterale contracten met aandeelhouders
anders dan op feitelijkheden worden analistenrapportages en taxaties van
analisten niet vooraf door de vennootschap beoordeeld, van commentaar
voorzien of gecorrigeerd. De vennootschap verricht geen handelingen die
de onafhankelijkheid van analisten ten opzichte van de vennootschap en
vice versa, aantasten. De vennootschap spant zich in om de deelname
van en communicatie met de internationale beleggingswereld doorlopend
te verbeteren door alle belangrijke nieuwe informatie onmiddellijk te
verspreiden. Hiervoor maakt Corio gebruik van de diensten van een
distributeur van persberichten. Deze persberichten en andere belangrijke
informatie worden tevens via haar website verstrekt. Corio heeft beleid
opgesteld ten aanzien van bilaterale contracten met (potentiële)
aandeelhouders. Dat beleid staat op de website ( www.corio-eu.com).
nadere informaTie in de zin van arTikel 10 van de
overnameriChTlijn
Corio heeft een maatschappelijk kapitaal van € 1.200.000.000, verdeeld
in 120.000.000 aandelen, elk met een nominale waarde van € 10. Per
aandeel kan één stem worden uitgebracht. Op basis van de wettelijke
regeling inzake melding van zeggenschap in ter beurze genoteerde vennootschappen
hebben Stichting Pensioenfonds aBP (aBP) en aPg algemene
Pensioen groep N.V. (aPg) op 3 februari 2010 hun deelneming in Corio
van 36,77% geregistreerd, waarbij aBP een indirect belang heeft en aPg
(een dochteronderneming van aBP) een direct belang. Op 31 maart 2010
heeft PggM Fondsenbeheer B.V. haar deelneming in Corio van 5,09%
geregistreerd. PggM heeft Corio op de hoogte gesteld van haar 5,14%
belang ultimo 2010. aBP heeft gemeld dat het indirecte belang van
aBP in de onderneming eind 2010 31,26% bedroeg. Melding is vereist
wanneer het belang van een aandeelhouder 5% of meer bedraagt van
het geplaatste kapitaal, en telkens wanneer het belang een bepaalde
drempelwaarde bereikt of overschrijdt, dan wel wanneer een deelneming
onder deze drempelwaarden zakt (5%, 10%, 15%, 20%, 25%, 30%,
40%, 50%, 60%, 75% en 95%). Corio is een structuurvennootschap.
Dat houdt in dat de leden van de Raad van Bestuur door de Raad van
Commissarissen worden benoemd na kennisname van het advies van
de Ondernemingsraad en na kennisgeving aan de algemene Vergadering
van aandeelhouders. Leden van de Raad van Bestuur kunnen door
de Raad van Commissarissen worden ontslagen na kennisname van
het advies van de Ondernemingsraad maar niet voordat de algemene
Vergadering van aandeelhouders over het voorgenomen ontslag is gehoord.
Commissarissen worden op voordracht van de Raad van Commissarissen
benoemd door de algemene Vergadering van aandeelhouders. De
algemene Vergadering van aandeelhouders en de Ondernemingsraad
kunnen aan de Raad van Commissarissen de benoeming van bepaalde
personen aanbevelen. De algemene Vergadering van aandeelhouders kan
het vertrouwen in de Raad van Commissarissen opzeggen bij volstrekte
meerderheid van uitgebrachte stemmen die ten minste een derde van
het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen. Een dergelijke motie zal
resulteren in het onmiddellijke ontslag van de Raad van Commissarissen.
De Ondernemingskamer van het gerechtshof te amsterdam kan daarnaast
ook op verzoek van de vennootschap, een afgevaardigde van de algemene
Vergadering van aandeelhouders of de Ondernemingsraad een individueel
lid van de Raad van Commissarissen op juridische gronden ontslag
aanzeggen. Corio is een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal
als bedoeld in artikel 2:76a Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat de
bestuurders met goedkeuring van de Raad van Commissarissen bevoegd
zijn tot uitgifte en inkoop van aandelen. Een besluit tot statutenwijziging,
ontbinding, juridische fusie en juridische splitsing kan door de algemene
Vergadering van aandeelhouders slechts worden genomen op voorstel van
de Raad van Commissarissen. In de langlopende leningovereenkomsten
van Corio is de bepaling opgenomen dat de geldverstrekkers bij een
wijziging van de zeggenschap bij Corio de mogelijkheid hebben de
verstrekte leningen vervroegd op te eisen. Dit zou onder meer het geval
kunnen zijn na een overname.
risk managmenT en inTerne Beheersing
INLEIDINg
Corio stuurt haar bedrijfsactiviteiten aan vanuit een holding, die onder
leiding staat van de Raad van Bestuur en de volgende functies omvat:
Investor Relations, Communication & Public Relations, Strategy &
asset allocation, Treasury, Research, CSR, Finance & Control, Legal &
Compliance, Information Management, Tax, Risk Management en Human
Resources. De feitelijke bedrijfsvoering vindt plaats in zes business units,
die direct gekoppeld zijn aan de landen/regio’s waarin Corio actief is
en naar lokale omstandigheden en inzichten zijn ingericht. De business
units zijn binnen hun eigen werkgebied verantwoordelijk voor alle
operationele functies, waaronder primaire processen zoals acquisities en
desinvesteringen, ontwikkeling, verhuur en beheer van de winkelcentra
alsook voor de ondersteunende processen (zie de website voor een
beschrijving van deze primaire processen – www.corio-eu.com). Het
management van de business unit bewaakt de effectiviteit en efficiency
van deze processen. Corio is daarom een sterk gedecentraliseerde
organisatie die snel en adequaat kan reageren op veranderende
marktomstandigheden, kansen kan benutten en eventuele risico’s in een
vroeg stadium kan signaleren. aan de holding wordt op maandelijkse basis
gerapporteerd over KPI’s en op kwartaalbasis over de afgelopen periode en
de vooruitzichten voor de rest van het jaar. Deze rapportages zijn gebaseerd
op goedgekeurde jaarbegrotingen en (des)investeringsvoorstellen en zijn in
overeenstemming met de Corio accounting Manual.
Corio besloot in 2010 om de Raad van Bestuur te versterken met de
benoeming van een COO en een CDO. De COO is onder andere verantwoordelijk
voor het toezicht op de investeringsstrategie, bedrijfsactiviteiten,
assetallocatie en maatschappelijke en milieuactiviteiten. Tot de taken
van de CDO behoren kwaliteitsborging en verscherpt toezicht en risicobeheer
met betrekking tot de ontwikkelingsactiviteiten van de groep.
Overlegstructuren zoals regelmatige bestuursvergaderingen, business unit
CEO-vergaderingen, apart CFO overleg en gespecialiseerde werkgroepen
(bijvoorbeeld over MVO, onderzoek, waarderingen en verslaglegging),
verschaffen overzicht en scheppen de voorwaarden voor ‘hands-on’
management door de Raad van Bestuur. groepsbrede codes en beleid,
zoals de investeringsprocedure, het waarderingsbeleid, screeningbeleid,
autorisatieprocedures, financieringsbeleid, verzekeringsbeleid, de
compliance-code en de gedragscode bevatten onze regels en principes en
dienen als leidraad bij onze activiteiten.
hoe wij risiCo’s Beheersen
Corio beschikt over een gestructureerd en proactief risicoraamwerk dat is
ontwikkeld op basis van de richtlijnen van het Committee of Sponsoring
Organizations van de Treadway Commission (COSO). In dat raamwerk
ligt de nadruk op de materiële strategische, operationele, compliance en
financiële verslagleggingrisico’s. De Corporate Risk Manager is verant-
94

woordelijk voor het in stand houden en verbeteren van dit raamwerk. alle
business units en de holding doorlopen een systematisch proces waarmee
risico’s en beheersing daarvan worden gesignaleerd en geëvalueerd. Waar
nodig wordt de beheersing van de risico’s verbeterd. Het management van
iedere business unit ondertekent jaarlijks een Letter of Representation
(LOR). Deze LOR omvat naast verklaringen over de financiële rapportage
ook verklaringen ten aanzien van risicobeheer, Maatschappelijk
Verantwoord Ondernemen, integriteit, naleving van de gedragscode, de
accounting Manual en naleving van andere wet- en regelgeving. Door deze
processen worden de risico’s en verbeterpunten voor de interne beheersing
transparant. Er kunnen zich echter altijd omstandigheden voordoen waarin
niet eerder gesignaleerde risico’s aan het licht komen of waarin de gevolgen
van de gesignaleerde risico’s ernstiger zijn dan eerder werd ingeschat. Een
beschrijving van het werkterrein van Corio, ontwikkelingen in de markt, het
effect daarvan op de strategie en de manier waarop Corio daarop inspeelt,
is te vinden in het Verslag van de Raad van Bestuur. Indicatoren voor de
prestaties van Corio op het gebied van mens, milieu en economie staan beschreven
in het hoofdstuk over Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen.
Informatie over de financieringsstructuur, belangrijkste ratio’s en risicobereidheid
is te vinden in het Verslag van de Raad van Bestuur en de toelichting
op de jaarrekening. Op de risk management pagina’s van de website wordt
gedetailleerder ingegaan op de risico’s van onder andere vermogens- en
vastgoedbeheer, financiering, informatiebeheer en compliance.
De strategie wordt jaarlijks in overleg met de Raad van Commissarissen
door de Raad van Bestuur geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Besluiten
zijn gebaseerd op de strategie en worden door de Raad van Bestuur
goedgekeurd. In bijzondere gevallen, die nader zijn omschreven in het
reglement voor de Raad van Bestuur, is de goedkeuring vereist van de
Raad van Commissarissen. alle besluitvorming van de Raad van Bestuur
en de Raad van Commissarissen wordt vastgelegd in notulen.
Kansen, zoals het betreden van nieuwe markten of het verwerven van bestaande
portefeuilles, en belangrijke risico’s worden doorlopend gesignaleerd
en geëvalueerd. De keuzes die Corio op basis hiervan maakt en in de
toekomst zal maken, weerspiegelen onze kernwaarden en risicobereidheid.
Dit betekent dat we bepaalde risico’s zullen vermijden en andere bewust
zullen nemen. In de paragrafen hieronder wordt beschreven wat deze
strategische keuzes zijn en hoe zij het risicoprofiel van Corio beïnvloeden.
Om deze risico’s te kunnen beheersen, hebben wij onze bedrijfsvoering
ingericht en indicatoren en prestatienormen ontwikkeld die zijn opgenomen
in de hierboven genoemde periodieke rapportages. Daarnaast stemmen
wij ons remuneratie en performance management hierop af.
onze risiCo’s
1. Risico’s die verband houden met investeringen in winkelcentra
2. Risico’s die verband houden met de geomix binnen onze portefeuille
3. Risico’s die verband houden met investeringen in dominante winkelcentra
4. Risico’s die verband houden met management in eigen beheer door
lokale business units
5. Risico’s die verband houden met het insourcen van (her)ontwikkelingsprojecten
6. Risico’s die verband houden met een groei van de deal flow
7. Duurzaamheidsrisico’s
8. Financieringsrisico’s
1. RISICO’S DIE VERBaND HOuDEN MET ONZE KEuZE OM TE
INVESTEREN IN RETaIL WINKELCENTRa ZIJN:
• Prestatierisico: Het risico dat de retailsector niet beter presteert dan
kantoren, woningen, bedrijfsruimten en/of andere vastgoedsectoren.
Wij hebben gekozen voor retail omdat we van mening zijn dat we in
deze sector met onze actieve lokaal+ managementbenadering de
meeste waarde kunnen toevoegen. Een voordeel van deze keuze is dat
we ons kunnen specialiseren in winkelcentra en onze deskundigheid
op dit gebied kunnen ontwikkelen zonder dat wij middelen hoeven
vrij te maken voor andere specialisaties. Een tweede voordeel is dat
er in de retailsector sprake is van meerdere huurders waardoor het
leegstandsrisico lager is dan in andere sectoren zoals kantoren en
bedrijfsruimten.
• Concurrentierisico: Het risico bestaat dat consumenten in
toenemende mate gebruik zullen maken van andere winkelkanalen,
zoals e-commerce en m-commerce. Corio heeft haar eigen
researchteams die op dit gebied een vinger aan de pols houden; ze
voorspellen toekomstige ontwikkelingen en brengen de mogelijke
gevolgen hiervan op de activiteiten van de onderneming in kaart.
Daarnaast beheren wij onze winkelcentra actief met het oog op het
aantrekken van consumenten. Wij gaan bovendien in gesprek met
andere partijen – variërend van productiemaatschappijen, wholesale
retailers, consumenten en huurders tot beleggers – over ontwikkelingen
in de retailsector, innovatieve producten of retailconcepten,
consumentengedrag, enz.
• Economisch risico: Er bestaat een risico dat het consumentenvertrouwen
afneemt. Dit zou tot gevolg kunnen hebben dat de
consumentenbestedingen teruglopen, wat op zijn beurt kan leiden tot
het vertrek van huurders. Omdat wij de winkelcentra in eigen beheer
hebben, blijven wij in nauw contact met consumenten en met onze
huurders en kunnen wij snel inspelen op verschuivingen in vraag en
aanbod.
• Huurdersmix/verhuur risico’s: Dankzij ons eigen gedecentraliseerde
verhuur management kunnen wij een optimale mix van huurders tot
stand brengen en die huurders selecteren die het aantrekkelijkste
productassortiment bieden. Wij kunnen weliswaar flexibel inspelen op
marktontwikkelingen en op de behoeften van het verzorgingsgebied
in kwestie, maar de timing van veranderingen in de huurdersmix kan
worden beïnvloed door de plaatselijke huurreglementen.
• Verbouwingsrisico: Onze eigen actieve winkelcentrum- en technische
managers houden onze winkelcentra in goede staat. Ze houden daarbij
rekening met alle belanghebbenden, zoals huurders, mede-eigenaren
en de gemeentes.
95
2. RISICO’S DIE VERBaND HOuDEN MET DE gEOMIX BINNEN
ONZE PORTEFEuILLE. RISICO’S DIE SPECIFIEK ZIJN VOOR EEN
BEPaaLD LaND OF VOOR ONZE MIX VaN LaNDEN, ZIJN:
• Demografische risico’s: Het risico van vergrijzing of van bevolkingskrimp.
Dergelijke risico’s worden beheerst door onderzoek te verrichten alvorens
tot een nieuwe markt toe te treden en door na het betreden van een
markt de demografische situatie continu te volgen (binnen het kader van
het assetallocatie-onderzoek).
• Elk land staat in mindere of meerdere mate bloot aan politieke risico’s
die verband houden met regeringsstabiliteit en de mate van democratie,
aan economische risico’s, zoals gevoeligheid voor onevenwichtigheden
op de betalingsbalans, en aan risico’s gerelateerd aan het bedrijfsklimaat,
zoals de wetgeving, corruptie en bureaucratie. Deze risico’s
worden onderzocht binnen het kader van het marktonderzoek dat wij

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
verrichten alvorens wij een nieuwe markt betreden. Eenmaal actief in een
markt, zijn wij in staat om dankzij ons gedecentraliseerde bedrijfsmodel
en ons lokaal management snel in te spelen op veranderende
omstandigheden. Daarnaast bewaken wij deze risico’s centraal met
behulp van gespecialiseerde onderzoeksbureaus en sectorrapporten.
• Milieurisico’s zoals natuurrampen worden preventief beoordeeld binnen
het kader van onze investeringsbesluiten en eventuele schade is gedekt
door onze groepsverzekering.
• aantrekkelijkheid van de markt: Bij het selecteren van onze locaties
houden wij rekening met risico’s die verband houden met de vereisten
voor een goede uitvoering van onze activiteiten. Dit zijn, onder andere,
de demografie, de economische situatie en de kwaliteit van de
consumentenmarkt, zoals duurzame en stabiele economische groei
en koopkracht. andere factoren waarmee wij rekening houden zijn
de vraag of het land in kwestie een vastgoedmarkt heeft die bij onze
activiteiten past. Hieronder vallen bijvoorbeeld de beschikbaarheid van
winkelcentra (per hoofd van de bevolking), wet- en regelgeving met
betrekking tot ruimtelijke ordening, investerings- en/of (her)ontwikkelingsmogelijkheden,
een transparante investeringsmarkt en de beschikbaarheid
van hoogopgeleid personeel, zowel medewerkers van Corio zelf
als externe adviseurs zoals taxateurs, juristen en projectontwikkelaars.
Behalve individuele marktrisico’s, zijn er ook risico’s die kunnen ontstaan
door een bepaalde combinatie van markten:
• Om het portefeuillerisico tot een minimum te beperken, maken wij
gebruik van allocatiemodellen om te bepalen welke assetallocatiemix
ons het beste risico-rendementsprofiel biedt. Daarbij bekijken wij tevens
of deze mix haalbaar is binnen de markten in kwestie op grond van hun
marktaandeel, de grootte van de portefeuille, de beschikbaarheid van
het juiste product en de mogelijkheid om kritische massa te bereiken.
3. RISICO’S DIE VERBaND HOuDEN MET ONZE KEuZE OM IN
DOMINaNTE WINKELCENTRa TE INVESTEREN
Corio richt zich op winkelcentra die in hun verzorgingsgebied dominant
zijn omdat zij Corio in staat stellen om, dankzij het lokale en professionele
management in eigen beheer (b.v. verhuur, winkelcentrumbeheer en
onderzoek), de meeste waarde aan de portefeuille toe te voegen en om
meer controle te hebben op de dagelijkse bedrijfsvoering.
• Het grootste risico in dit verband is de mate waarin de projecten
die Corio selecteert, ook daadwerkelijk dominant blijken in hun
verzorgingsgebied, niet alleen nu maar ook in de toekomst. De mate
van dominantie meten wij aan de hand van kwaliteitsindicatoren voor
winkelcentra (inclusief hun potentieel). Het kwaliteitsniveau komt tot
uiting in de financiële prestatie-indicatoren.
• Het risico van een tanende dominantie of marktpositie van een
winkelcentrum in veranderende (lokale) marktomstandigheden wordt
beheerst door planologische ontwikkelingen en de marktpijplijn
nauwlettend te volgen. Hierbij is ons lokaal management
verantwoordelijk voor afstemming met (veranderende) kenmerken van
het verzorgingsgebied.
4. RISICO’S DIE VERBaND HOuDEN MET ONZE KEuZE VOOR
MaNagEMENT IN EIgEN BEHEER, DOOR LOKaLE BuSINESS
unITS
Corio streeft ernaar om waarde toe te voegen door het management van
haar winkelcentra in eigen beheer te houden. Omdat vastgoed een lokale
aangelegenheid is, heeft Corio gekozen voor een gedecentraliseerde
organisatiestructuur. Management in eigen beheer gaat echter gepaard
met een aantal risico’s:
• ‘In control’-risico: In deze paragraaf beschrijven
wij de risk management en interne beheersingsystemen en best
practices die wij in onze bedrijfsonderdelen hebben ingevoerd.
• Risico van niet-naleving van wet- en regelgeving: Wij beheren de
compliance-risico’s door middel van onze groepsbrede en lokale
beleidsmaatregelen en procedures (b.v. het screenen van zakenrelaties
en medewerkers, dilemmatraining, klokkenluidersregeling, gedragscode,
enz.), door continue training en door de effectieve toepassing van dit
beleid te bewaken.
• Efficiencyrisico: Corio is van mening dat het winkelcentrum- en
verhuurmanagement in eigen beheer waarde toevoegt en een gunstig
effect zal hebben op de bedrijfsresultaten.
• IT-risico’s: In de loop van 2009 ging een strategisch project van
start met een looptijd van 5-7 jaar. Het doel van het project is het
ontwikkelen van de ideale toekomstige IT-structuur voor Corio. Op
basis van de conclusies en verdere ontwikkelingen van dit programma,
implementeren de business units en de holding hun systemen nu op
lokaal niveau om deze te kunnen afstemmen op de lokale vereisten.
De business units zijn verantwoordelijk voor een efficiënte en effectieve
implementatie en kunnen daarbij rekenen op de ondersteuning van
de centrale afdeling Information Management. Een overkoepelende
projectmanagement- en stuurgroep bewaken de voortgang van de
business units en de kosten ten opzichte van de goedgekeurde
begrotingen en zien erop toe dat de uitkomsten overeenstemmen met de
conclusies van het strategisch project.
• Kritische massa en expertise risico’s: Voor een efficiënte lokale
business unit is op de thuismarkt voldoende kritische massa vereist.
Dit risico wordt daarom ingeschat binnen het assetallocatieproces
alvorens tot nieuwe markten toe te treden. als Corio als lokale speler
onvoldoende marktaandeel heeft, loopt zij het risico niet in staat te zijn
geschikte huurders en leveranciers aan te trekken, dan wel getalenteerde
medewerkers met de juiste vaardigheden, expertise en arbeidsethos.
5. RISICO’S aLS gEVOLg VaN HET INSOuRCEN VaN (HER)
ONTWIKKELINg aCTIVITEITEN
Corio kiest voor het insourcen van (her)ontwikkelingsactiviteiten om
daarmee de sourcing van producten en rendementen te verbeteren. Met
het insourcen van deze activiteiten zijn echter risico’s gemoeid:
• Kwaliteitsrisico: We beschikken over de nodige ervaring en kennis
voor het succesvol ontwikkelen van eersteklas winkelcentra; eventuele
kwaliteitsrisico’s houden voornamelijk verband met de kwaliteit van het
procesmanagement. We beheersen deze risico’s door het aantrekken
en behouden van voldoende gekwalificeerde en hoogopgeleide
medewerkers. Hierbij is zoals gezegd voldoende kritische massa binnen
onze business units en onze markt vereist.
• Timing-risico: Omdat wij de (her)ontwikkeling in eigen beheer houden,
zijn wij goed gepositioneerd om het timing-risico te beheersen, zowel
op de investeringsmarkt (het verschil tussen rendement op kostprijs
en waarde bij oplevering (marktrendement) als op de verhuurmarkt
(verwachte huur versus huur bij oplevering). Daarnaast hebben wij onze
eigen researchafdelingen die de vastgoedcyclus continu analyseren.
• Financieringsrisico: Het verschil in timing tussen het investeringsbesluit
en de financiering wordt door ons financieringsbeleid beheerst,
evenals door ons kasstroombeheer en het besluitvormingsproces rond
ontwikkelings- en herontwikkelingsactiviteiten.
• Verhuurrisico: Bij nieuwe verhuur of projectuitbreidingen bestaat het
risico dat wij er niet in slagen de nieuwe oppervlakte te verhuren. Corio
96

is dankzij de verhuurexpertise die zij in huis heeft, in staat om dit risico
adequaat te beheersen.
• Voor aanvang van het bouwproces beperkt Corio het bouwrisico.
Bovendien zijn de nodige vergunningen of toestemmingen meestal een
voorwaarde voor het aangaan van een transactie.
6. RISICO’S DIE VERBaND HOuDEN MET ONZE KEuZE OM DE
DEaL FLOW TE VERgROTEN TER VERHOgINg VaN DE aSSET
RoTATIE
• Objectselectierisico: We voeren periodiek hold/sell-analyses uit
om te bepalen wat de beste objecten zijn om aan te houden, te
herontwikkelen of te verkopen met het oog op een zo gunstig mogelijk
risico/rendementsprofiel. Beoordeling van de marktliquiditeit vindt
plaats binnen ons assetallocatieproces.
• Herinvesteringsrisico: Door middel van ons (des)investeringsproces
en kasstroomprognosemodel beheersen wij het risico dat we het geld
niet kunnen herinvesteren in een object met een beter risico/rendementsprofiel
of dat wij directe inkomsten mislopen omdat het geld is
geherinvesteerd in projecten die niet meteen kasstromen genereren.
• Financieringsrisico: Wij gebruiken ons kasstroommodel ook om de
verkopen en acquisities af te stemmen op de financieringsmogelijkheden.
Een aspect van ons financieringsbeleid is om de financieringsbronnen
te diversifiëren.
7. RISICO’S DIE VERBaND HOuDEN MET (INaCHTNEMINg
VaN) DE DuuRZaaMHEID VaN CORIO’S aCTIVITEITEN OP DE
LaNgE TERMIJN OP ECONOMISCH, MaaTSCHaPPELIJK EN
MILIEugEBIED
• Managementrisico’s: De duurzaamheidsdoelstellingen van Corio
worden centraal vastgesteld en samen met de business units regelmatig
geëvalueerd om te verzekeren dat ze haalbaar en realistisch zijn en
tegelijkertijd voldoen aan de doelstellingen van onze organisatie. Door
het gedecentraliseerde bedrijfsmodel van Corio kunnen de business
units de strategie toesnijden op lokale vereisten, waardoor het risico
wordt verminderd.
• Regulatieve risico’s worden beheerst door het op de voet volgen van
wijzigingen in de relevante wetgeving en MVO-vereisten van huurders/
de sector. Corio streeft ernaar om bij haar bedrijfsvoering op transparante
wijze te voldoen aan de bestaande (en toekomstige) wet- en
regelgeving. Wij zijn ons bewust van de economische voordelen van
een verbeterde milieuefficiëntie en proberen daarom gebruik te maken
van de beschikbare subsidies en om de bedrijfskosten waar mogelijk te
verlagen.
• Fysieke risico’s: Hiermee wordt rekening gehouden bij het investeringsbesluit
en bij de besluitvorming over de verzekeringsdekking. Bij
onze bestaande winkelcentra worden waar mogelijk aanpassingen
gedaan om te voldoen aan de veranderende behoeften van huurders en
bezoekers in het kader van de klimaatverandering.
• Maatschappelijke risico’s: Corio is zich bewust van de invloed die
een MVO-beleid kan hebben op investeerders, consumenten, huurders,
medewerkers en andere stakeholders en maakt dit beleid daarom
openbaar, inspelend op de percepties en verwachtingen.
8. RISICO’S DIE VERBaND HOuDEN MET
FINaNCIERINgSMOgELIJKHEDEN EN/OF -BEPERKINgEN
Corio wordt vrij conservatief gefinancierd. We streven naar een leverage van
ongeveer 40%. Daarnaast hanteren wij de richtlijn om ongeveer 2/3 van
onze totale leningen tegen een vaste rente en niet meer dan 1/3 tegen een
97
variabele rente af te sluiten. Hoewel ons financieringsbeleid conservatief is,
moet rekening worden gehouden met de volgende bedreigingen:
• Marktfinancieringsrisico: De treasury-activiteiten zijn gericht op het
verzekeren van continuïteit (beschikbaarheid van middelen, afhankelijk
van solvabiliteit en liquiditeit), diversificatie van (bronnen) van
financiering en flexibiliteit om het management geen belemmeringen
in de weg te leggen bij het bereiken van de strategische doelstellingen.
Daarnaast wordt ernaar gestreefd om de financieringskosten zo laag
mogelijk te houden.
• Continue bewaking door de Treasury-afdeling van de groep om
ervoor te zorgen dat aan de vereisten voor de FBI-status en voor
amerikaanse onderhandse leningen (uSPP), bankkredieten en het
financieringsbeleid wordt voldaan.
• Investeringsbeleid: Er wordt gebruik gemaakt van een model voor
kasstroomplanning om de financiering af te stemmen op de (des)
investeringsactiviteiten.
verklaringen
CORPORaTE gOVERNaNCE ‘IN CONTROL’ STaTEMENT
gekozen is voor een benadering van risk management die materiële
fouten in de financiële verslaglegging moet helpen voorkomen en
waarmee tekortkomingen in het managen van strategische, operationele
en juridische/toezichtsrisico’s tijdig worden gesignaleerd en tot een
minimum worden beperkt. De systemen voor risk management en interne
beheersing reduceren de risico’s tot een acceptabel niveau maar sluiten
beoordelingsfouten in de besluitvorming, menselijk falen, de opzettelijke
ontduiking van beheersprocessen door medewerkers of derden, dan
wel onvoorziene omstandigheden niet volledig uit. De aanwezigheid en
effectiviteit van deze systemen bieden derhalve geen absolute garantie
dat de doelstellingen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Het in 2010
uitgevoerde proces wordt jaarlijks herhaald, waarbij voortdurend aandacht
wordt geschonken aan de implementatie van actieplannen en de bewaking
van de effectiviteit van de risk management en beheersingssystemen.
De Raad van Bestuur is van mening dat de systemen van Corio voor risk
management en interne beheersing voldoen aan de standaarden en best
practice bepalingen van de Nederlandse Corporate governance Code.
Deze systemen zijn gedurende het verslagjaar in redelijke mate effectief
gebleken en bieden derhalve een voldoende mate van zekerheid dat de
financiële verslaglegging geen onjuistheden van materieel belang bevat.
VERKLaRINg uIT HOOFDE VaN aRTIKEL 5:25C VaN DE WET OP
HET FINaNCIEEL TOEZICHT (WFT)
De Raad van Bestuur verklaart dat voor zover hem bekend (i) de jaarrekening
een getrouw beeld geeft van de activa, de passiva, de financiële
positie en de winst- en verliesrekening van Corio en de gezamenlijk in de
consolidatie opgenomen ondernemingen, (ii) het jaarverslag een getrouw
beeld geeft omtrent de toestand op de balansdatum en de gang van
zaken gedurende het boekjaar van Corio en van de met Corio verbonden
ondernemingen waarvan de gegevens in haar jaarrekening zijn opgenomen
en dat in het jaarverslag de wezenlijke risico’s waarmee de uitgevende
instelling wordt geconfronteerd, zijn beschreven.
BESLuIT CORPORaTE gOVERNaNCE
De verklaringen zoals vereist uit hoofde van het Besluit Corporate governance
worden gepubliceerd op de website van Corio (www.corio-eu.com).

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
REmunERATIE RAPPoRT
inleiding
Het beloningsbeleid van Corio is op 29 april 2008 door de algemene
Vergadering van aandeelhouders goedgekeurd. Meer informatie
over het beloningsbeleid is terug te vinden op de website van Corio.
Dit rapport geeft een overzicht van de remuneratie van de Raad
van Bestuur en de Raad van Commissarissen en beschrijft hoe het
beloningsbeleid voor de Raad van Bestuur in 2010 is toegepast.
doelsTelling en reikwijdTe van heT
remuneraTieBeleid
De remuneratiegrondslagen hebben betrekking op het niveau en de
structuur van het beloningspakket voor de Raad van Bestuur.
Het remuneratiebeleid heeft tot doel om Corio de mogelijkheid te
bieden geschikte bestuurders aan te trekken die beschikken over de
benodigde managementvaardigheden en die de vereiste achtergrond
en ervaring hebben in de vastgoedmarkt. Het beleid dient verder
bij te dragen aan de doelstellingen van de onderneming wat betreft
performance en winstgevende groei en de leden van de Raad van
Bestuur te motiveren en te behouden door het aanbieden van een
concurrerend beloningspakket.
Het beloningsbeleid is integraal van toepassing op de leden van de
Raad van Bestuur met volledige holdingverantwoordelijkheid. Voor
bestuursleden met primaire verantwoordelijkheid voor een bepaald
land zijn het jaarsalaris, de kortetermijnbonus, de hoogte van de
langetermijnbonus en de pensioenbijdragen gebaseerd op de lokale
beloningsmarkt. De structuur van het langetermijnbonusplan is voor
alle bestuursleden identiek.
a. NIVEau VaN DE REMuNERaTIEPaKKETTEN
Om te voldoen aan de doelstellingen van het remuneratiebeleid
wordt het niveau van de bezoldiging (zowel het vaste als het
variabele gedeelte) afgestemd op het niveau van vergelijkbare
Nederlandse en Europese ondernemingen. als externe referentiegroep
voor de hoogte van het totale beloningspakket heeft Corio een
specifieke arbeidsmarktreferentiegroep gedefinieerd. De Raad
van Commissarissen herziet de referentiegroep periodiek en past
deze indien nodig aan. De arbeidsmarktreferentiegroep bestaat
uit vastgoedbeleggingsbedrijven met een focus op retail die in
verschillende Europese markten actief zijn (pan-Europese strategie) en
uit Nederlandse beursgenoteerde ondernemingen van een vergelijkbare
omvang en complexiteit.
De bedrijven die in 2010 deel uitmaakten van de
arbeidsmarktreferentiegroep zijn:
Deutsche Euroshop Mercialys
Eurocommercial Properties q-Park
Hammerson Redevco
INg Real Estate unibail-Rodamco
Klépierre VastNed Retail
Liberty International Wereldhave
De bepaling van het beloningsniveau is tevens gebaseerd op
algemene informatie over de beloningspraktijken bij Nederlandse
beursgenoteerde ondernemingen van een vergelijkbare omvang en
complexiteit, op interne beloningsverhoudingen en op de inzichten en
ervaring van de remuneratiecommissie.
B. OPBOuW VaN DE REMuNERaTIEPaKKETTEN
De totale beloning van de leden van de Raad van Bestuur van Corio N.V.
bestaat uit een:
• Basissalaris
• Kortetermijnbonus(regeling)
• Langetermijnbonus(regeling)
• Pensioen en overige secundaire arbeidsvoorwaarden
• afvloeiingsregeling bij einde dienstverband
Bij het vaststellen van het remuneratiepakket wordt uitgegaan van een
gelijke verdeling tussen de vaste en de variabele componenten. Corio
wil hiermee een resultaatgedreven pakket bieden in een evenwichtige
en gecontroleerde omgeving.
98

ij het vaststellen van
het remuneratiepakket
worDt uitgegaan van een
gelijke verDeling tussen
De vaste en De variabele
componenten
Basissalaris
Salarisverhogingen worden bepaald door de Raad van Commissarissen,
uitgaand van het principe dat het jaarsalaris van een bestuurslid
binnen drie jaar na benoeming tot de Raad van Bestuur het referentieniveau
bereikt, op voorwaarde dat de persoonlijke prestaties bevredigend
zijn. De jaarlijkse evaluatie en aanpassing van het jaarsalaris
vinden plaats op 1 mei van elk jaar, waarbij omstandigheden als de
eventuele (jaarlijkse) algemene aanpassing van de salarissen bij Corio
en indien het normniveau nog niet door het bestuurslid is bereikt de
doorgroeisystematiek, in ogenschouw worden genomen.
In 2010 is het basissalaris van de leden van de Raad van Bestuur
met volledige verantwoordelijkheid op holdingniveau niet aangepast.
Het basissalaris van de heer Fontaine is met 4% verhoogd (inclusief
indexatie).
variaBele Beloning
Ieder lid van de Raad van Bestuur komt in aanmerking voor variabele
beloning bij het voldoen aan vooraf afgesproken prestatiecriteria, die zowel
de korte- als de langetermijndoelstellingen van Corio ondersteunen.
Voor het variabele deel geldt dat de langetermijnbonus doorgaans
een groter deel uitmaakt van de totale remuneratie dan de kortetermijnbonus
(maximaal 60% van het basissalaris is langetermijn
en bij een optimale prestatie maximaal 90% van het basissalaris in
voorwaardelijke aandelen (units)); de kortetermijn variabele beloning
bedraagt 40% van het basissalaris bij een ‘on-target’ beoordeling en
maximaal 60% van het basissalaris bij een uitmuntende prestatie.
als aan de prestatiedoelstellingen wordt voldaan, kan de totale variabele
beloning in contanten (inclusief de langetermijnbonus in units) tot 100%
van het basissalaris bedragen en tot 150% van het basissalaris als de
doelstellingen worden overtroffen en de koers zich optimaal ontwikkelt.
De variabele beloning is afgestemd op de doelstellingen van Corio,
namelijk het jaarlijks realiseren van operationele resultaten en
rendement voor aandeelhouders op de langetermijn. Door de langetermijnincentives
op de prestatie-indicatoren voor de lange termijn
af te stemmen en door de kortetermijnincentives te baseren op een
veelzijdige mix van financiële en niet-financiële doelstellingen doet
de Raad van Commissarissen recht aan het risicoprofiel dat bij beide
prestatiedoelstellingen hoort.
99
De Raad van Commissarissen heeft de discretionaire bevoegdheid
om de jaarlijkse variabele beloning van de Raad van Bestuur naar
eigen inzicht te veranderen. De Raad van Commissarissen heeft de
bevoegdheid om bonussen die al zijn toegekend geheel of gedeeltelijk
te verlagen, te laten vervallen of terug te vorderen indien later blijkt
dat zij ten onrechte zijn toegekend (op grond van onjuiste financiële
gegevens of anderszins).
a. KORTETERMIJNBONuSREgELINg
Het kortetermijnbonusplan heeft betrekking op de bedrijfsresultaten
van de vennootschap en omvat zowel financiële als niet-financiële indicatoren
die de waardecreatie bepalen. De kortetermijnbonus is voor
twee derde afhankelijk van de ontwikkeling van het bedrijfsresultaat
van Corio en voor een derde van meetbare individuele doelstellingen.
Het bedrijfsresultaat bestaat uit ‘direct resultaat’ en ‘toevoegingen
aan de pijplijn’. De pijplijn is van belang met het oog op toekomstige
omzetgroei. De prestaties over 2009 zijn in 2010 geëvalueerd.
De doelstellingen voor 2009 en de prestaties aan de hand van de
doelstellingen waren als volgt:
• De doelstelling voor het direct resultaat was gebaseerd op het
budget voor 2009. Deze doelstelling is met 5,5% overtroffen,
• De doelstelling voor de pijplijn is eveneens overtroffen. De Raad
van Bestuur heeft de pijplijn effectief geherstructureerd in reactie op
ongunstige marktomstandigheden. Ruim € 500 miljoen aan projecten
is afgelast. Daarnaast is over meer dan € 1 miljard opnieuw
onderhandeld of zijn de projecten uitgesteld. Medio 2010 heeft de
Raad van Bestuur voortvarend ingespeeld op kansen die zich aandienden.
Kwalitatief hoogwaardige centra werden tegen gunstige
rendementen verworven. De evaluatie over 2009 heeft plaatsgevonden
na de afronding van de transactie met Multi Corporation die
leidde tot het betreden door Corio van de Duitse markt. Deze factor
is derhalve meegenomen in de evaluatie over 2009.

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
• Niet-financiële doelstellingen, waaronder uitgebreidere KPI-rapportage
en de succesvolle afronding van het ratingproces, zijn afgestemd op de
specifieke verantwoordelijkheden van de individuele leden van de Raad
van Bestuur en zijn geëvalueerd door de Raad van Commissarissen.
In het algemeen is de aanpassing aan de marktomstandigheden
goed uitgevoerd, is er aanzienlijke voortgang geboekt in de bedrijfsontwikkeling
en hebben belangrijke transacties plaatsgevonden.
Na beoordeling en discussie door de Raad van Commissarissen is een
‘above-target’ bonus van 150% toegekend aan de heer groener. De
heer Haars heeft over 2009 geen kortermijnbonus ontvangen omdat zijn
verzoek om vervroegd met pensioen te gaan toen al in behandeling was.
Ten bate van meer transparantie nemen we in 2010 voor het eerst de
kortermijnbonus over 2010 in het remuneratierapport op.
De doelstellingen voor 2010 en de prestaties aan de hand van de
doelstellingen waren als volgt:
• De doelstelling voor het directe resultaat was gebaseerd op het budget
voor 2010. Deze doelstelling is voor 97,6% gehaald. De belangrijkste
reden was het hogere niveau van de nettofinancieringslasten.
• De doelstelling voor de pijplijn is overtroffen. Behalve de transactie
in Duitsland is voor circa € 700 miljoen aan projecten aan de
portefeuille toegevoegd (operationeel en pijplijn). Dit was te danken
aan het snelle inspelen op de veranderende marktomstandigheden.
• Niet-financiële doelstellingen zoals de strategische betreding van de
Duitse markt, de inrichting van de Duitse organisatie en de succesvolle
uitgiften van aandelen en obligatieleningen zijn afgestemd
op de specifieke verantwoordelijkheden van de individuele leden
van de Raad van Bestuur en zijn geëvalueerd door de Raad van
Commissarissen. aan deze doelstellingen is voldaan.
Na beoordeling en discussie is een ‘below target’ kortetermijnbonus
toegekend aan de heer groener en de heer Van der Klift. Beide
ontvingen 70% van de ‘at target’ bonus. Mevrouw Zijlstra is mede
beloond voor de inrichting van de organisatie in Duitsland; zij gaf naast
haar verantwoordelijkheden als COO ook als landenmanager leiding
aan deze nieuwe business unit. Mevrouw Zijlstra kreeg derhalve een ‘at
target’ beoordeling voor de kortetermijnbonus. Voor mevrouw Zijlstra
en de heer Van der Klift geldt een pro rata percentage van 66% van het
basissalaris per jaar omdat zij sinds 1 mei 2010 lid zijn van de Raad
van Bestuur. De kortermijnbonus wordt in mei 2011 uitgekeerd.
B. LaNgETERMIJNBONuSREgELINg
Onder het Performance Phantom Share Plan worden jaarlijks voorwaardelijke
aandelen (units) toegekend. Drie jaar na de datum van
toekenning worden de onvoorwaardelijk geworden units in contanten
uitbetaald. Het aantal units dat onvoorwaardelijk wordt, hangt af van
het totaalrendement voor aandeelhouders dat in de desbetreffende
periode van drie jaar door Corio is behaald vergeleken met het
totaalrendement voor aandeelhouders dat door ondernemingen
in een vooraf gedefinieerde vergelijkingsgroep is gerealiseerd. Het
bedrag dat voor de voorwaardelijk geworden units moet worden
betaald, is de waarde van de units op de betaaldatum. units die niet
onvoorwaardelijk worden, vervallen.
De units vertegenwoordigen de gemiddelde waarde van het aandeel
Corio over een periode van drie maanden, beginnend op 1 januari.
Met dit driemaandsgemiddelde wordt beoogd de invloed van
kortetermijnschommelingen van de koers van het aandeel tot een
minimum te beperken. Dit gemiddelde wordt ook gebruikt voor het
berekenen van het relatieve totaalrendement voor aandeelhouders van
Corio en van de ondernemingen in de referentiegroep. In de regeling is
een bepaling opgenomen die verzekert dat koersschommelingen die
het gevolg zijn van uitzonderlijke transacties de waarde van de units
niet beïnvloeden. Zo wordt in het geval van een overname de waarde
van een unit ‘bevroren’ door deze te beperken tot de waarde gemeten
over de desbetreffende periode van drie maanden voorafgaand aan de
maand waarin een verandering in zeggenschap bekend wordt gemaakt.
In 2010 heeft de remuneratiecommissie zich gebogen over het
beloningspakket van het lid van de Raad van Bestuur met verantwoordelijkheid
voor Corio France, de heer Fontaine. De beoordeling
heeft geleid tot het besluit van de Raad van Commissarissen om aan
de heer Fontaine een langetermijnbonus van 20% van het jaarlijkse
basissalaris toe te kennen. Dit is gebaseerd op de verdeling van diens
verantwoordelijkheden op corporate en op lokaal niveau.
De jaarlijkse waarde bij toekenning van de units bedraagt niet meer
dan 60% van het jaarlijkse basissalaris zoals bepaald na 1 mei in
het jaar van toekenning. Het toegepaste percentage wordt bepaald
door de Raad van Commissarissen en wordt vastgelegd in de arbeidsovereenkomst
van de betreffende bestuurder. Het percentage bedroeg
in 2010 60% voor de heer groener, 60% voor de heer Van der Klift,
60% voor mevrouw Zijlstra en 20% voor de heer Fontaine.
Onderstaande schaal is van toepassing bij het bepalen van het aantal
units dat onvoorwaardelijk wordt, afhankelijk van het relatieve totaalrendement
voor aandeelhouders. Het percentage units dat onvoorwaardelijk
wordt varieert van 0%, in het geval van een performance
onder het gemiddelde van de referentiegroep, tot 150% van het aantal
toegekende units in het geval dat Corio binnen de referentiegroep op
de eerste plaats staat. De staffel is als volgt vastgesteld:
Positie uitkeringspercentage*
1 150%
2 130%
3 110%
4 90%
5 70%
6-9 0%
* Dit percentage heeft betrekking op het aantal units dat (voorwaardelijk) is toegekend
drie jaar voorafgaand aan de datum van onvoorwaardelijk worden.
100
De referentiegroep bestaat uit Corio en acht andere beursgenoteerde
vastgoedondernemingen met een focus op retail. De bedrijven die
naast Corio ten behoeve van de toekenningen in 2010 deel uitmaakten
van de prestatiereferentiegroep zijn:

Overzicht van ‘Phanton Performance’ aandelen toegekend in 2010 en afgelopen jaren (allen nog niet uitgekeerd in 2010)
naam jaar toegekende units (#) toegekende units in 2010 maximum aantal
Waarde op
onvoorwaardelijk toekenningsdatum (€)
g.h.W. groener 2008 2.549 – 3.823 141.215
g.h.W. groener 2009 6.784 – 10.177 223.126
g.h.W. groener 2010 – 4.709 7.064 224.572
B.a. van der klift 2010 – 2.625 3.938 125.186
f.j. zijlstra 2010 – 1.881 2.822 89.705
f.Y.m.m. fontaine 2008 – 546 819 30.248
f.Y.m.m. fontaine 2009 – 1.481 2.222 48.710
f.Y.m.m. fontaine 2010 – 1.072 1.608 51.124
Deutsche Euroshop Liberty International
Eurocommercial Properties unibail-Rodamco
Hammerson VastNed Retail
Klépierre Wereldhave
De Raad van Commissarissen is bevoegd om de toekenningen aan
te passen indien naar het oordeel van de raad toepassing van het
beloningsbeleid onredelijke of onbedoelde gevolgen heeft of de
onderliggende financiële resultaten van Corio niet juist weergeeft.
In 2010 zijn uit hoofde van deze regeling voorwaardelijke units
toegekend aan de heer groener, de heer Van der Klift, mevrouw
Zijlstra en de heer Fontaine voor het jaar 2010. De toekenning van
voorwaardelijke units aan de heer Fontaine is formeel bekrachtigd
met betrekking tot de jaren 2008 en 2009. De definitieve toekenning
was afhankelijk van de beoordeling en oplossing van een aantal
onderwerpen op benchmarking-, fiscaal en pensioengebied.
Financiële informatie met een overzicht van de totale kosten voor de
onderneming in 2010 is te vinden op pagina 141 van het Engelstalige
jaarverslag. Financiële informatie over de toegekende langetermijnbonus
staat op pagina 142 van het Engelstalige jaarverslag.
Eind 2010 waren er behalve de in het bovenstaande overzicht
genoemde rechten, geen andere uitstaande voorwaardelijke aandelen
of aandelenopties.
Pensioen
De leden van de Raad van Bestuur kennen ieder een individuele
pensioenregeling. Corio stelt aan elk bestuurslid een jaarlijkse bijdrage
ter beschikking. Er wordt van uitgegaan dat leden van de Raad van
Bestuur op 65-jarige leeftijd met pensioen gaan. Daarom zijn er geen
regelingen overeengekomen voor vervroegde uittreding van de leden
van de Raad van Bestuur.
De bijdrage van de onderneming aan de persoonlijke pensioenregeling
van de CEO, CFO en COO is vastgesteld op 20% van het jaarlijkse
basissalaris. Dit percentage is in overeenstemming met de in
Nederland gebruikelijke werkwijze voor pensioenregelingen die uitgaan
van het gemiddelde kostenniveau.
Meer informatie over de kosten van de pensioenbijdragen voor
de vennootschap is te vinden op pagina 141 van het Engelstalige
jaarverslag.
101
overige seCundaire arBeidsvoorwaarden
Corio biedt een concurrerend pakket secundaire arbeidsvoorwaarden
voor leden van de Raad van Bestuur, in lijn met de voorwaarden

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
die voor andere medewerkers gelden. Onder deze secundaire
arbeidsvoorwaarden vallen onder meer ongevallenverzekering,
arbeidsongeschiktheidsregelingen, een leaseauto en een
bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering. Corio verstrekt geen
leningen aan de leden van de Raad van Bestuur.
arBeidsovereenkomsT en afvloeiingsregeling
Het geheel aan arbeidsvoorwaarden voor leden van de Raad van
Bestuur wordt vastgelegd in een arbeidsovereenkomst. Bestuursleden
worden benoemd voor een periode van vier jaar. Indien dit redelijk
wordt geacht, kan het bestuurslid in kwestie in aanmerking komen
voor een ontslagvergoeding gelijk aan maximaal één jaarsalaris
of in heel speciale gevallen twee jaarsalarissen. Bestaande
arbeidsovereenkomsten worden gerespecteerd.
wijzigingen in de samensTelling van de raad van
BesTuur
De heer Haars is in 2010 afgetreden. Na de algemene Vergadering van
aandeelhouders van 23 april 2010 is de heer Van der Klift benoemd
als CFO en mevrouw Zijlstra als COO.
BeloningsBeleid en ToePassing in de komende
jaren
Corio had per de publicatiedatum van dit jaarverslag geen voornemen
tot wijziging van het beloningsbeleid. als onderdeel van het huidige
beleid werkt de Raad van Commissarissen aan een actualisering van
de vergelijkingsgroep, onder andere omdat INg Real Estate niet langer
tot die groep kan behoren. Wijzigingen in de vergelijkingsgroep kunnen
van invloed zijn op het totale niveau van de beloning, zij het in beperkte
mate. Verwacht wordt dat de toepassing van het beloningsbeleid in
2011 anderszins in overeenstemming zal zijn met 2010.
remuneraTie van de raad van Commissarissen
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen is in de algemene
Vergadering van aandeelhouders van 23 april 2007 vastgesteld voor
minimaal drie jaar. Sinds 1 mei 2007 zijn de jaarlijkse vergoedingen
als volgt: € 40.000 voor de voorzitter, € 35.000 voor de vicevoorzitter
en € 30.000 voor elk ander lid. In 2007 kwam dit overeen met het
bezoldigingsniveau bij vergelijkbare vastgoedondernemingen. In 2010
is de bezoldiging van de Raad van Commissarissen geëvalueerd aan
de hand van het niveau in de markt. In verband hiermee zal de Raad
van Commissarissen in 2011 aan de algemene Vergadering van
aandeelhouders een aanpassing van de remuneratie van de Raad van
Commissarissen ter goedkeuring voorleggen.
De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen verder een
vergoeding voor de commissievergaderingen (audit-, Remuneratieen
Selectiecommissie). Per bijgewoonde vergadering wordt een
bedrag van € 1.000 vergoed voor een commissielid en € 1.500
voor de voorzitter van de betreffende commissie. In het geval dat
commissievergaderingen aansluitend aan een vergadering van de
Raad van Commissarissen worden gehouden en van korte duur zijn,
komen deze vergaderingen niet voor vergoeding in aanmerking. De
vergoedingen van de Raad van Commissarissen staan los van het
resultaat van Corio. Leden van de Raad van Commissarissen komen
niet in aanmerking voor aandelen in de vennootschap als onderdeel
van hun remuneratie. Financiële informatie over het bezoldigingsniveau
in 2010 is te vinden op pagina 142 van het Engelstalige jaarverslag.
Namens de remuneratiecommissie
Wim Borgdorff, voorzitter
102

KERNCIJFERS 2010
103

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
Dit is een samenvatting van het jaarverslag 2010. het
volleDige jaarverslag over 2010 in De engelse taal,
inclusief jaarrekening en verklaring van De accountant,
is in geDrukte vorm te verkrijgen ten kantore van corio
of te DownloaDen op De website van corio
(www.corio-eu.com).
104

geconsolideerde Winst- en verliesrekening
voor het jaar eindigend op 31 december (€ miljoen) 2010 2009*
Bruto huuropbrengsten 451,6 390,8
servicekosten -88,3 -74,6
servicekosten doorbelast aan huurders 74,6 65,0
netto service kosten -13,7 -9,6
exploitatiekosten -51,1 -44,2
netto huuropbrengsten 386,8 337,0
opbrengst van verkopen 236,3 91,5
boekwaarde verkopen -229,7 -98,5
resultaat op verkopen 6,6 -7,0
positieve herwaarderingen 259,1 45,6
negatieve herwaarderingen -85,7 -428,3
netto herwaarderingen beleggingen in vastgoed 173,4 -382,7
Beheerskosten -39,5 -35,5
overige resultaten -15,5 -4,8
resultaat voor netto financieringslasten 511,8 -93,0
financieringslasten -109,1 -100,9
financieringsbaten 8,9 6,0
netto financieringslasten -100,2 -94,9
Waardevermindering goodwill -7,5 -9,2
resultaat geassocieerde deelnemingen 1,9 3,1
resultaat voor belastingen 406,0 -194,0
belastingen lopend jaar -6,9 -2,8
uitgestelde belastingen -27,4 64,3
Belastingen -34,3 61,5
nettoresultaat 371,7 -132,5
toe te rekenen aan:
aandeelhouders 375,7 -131,9
minderheidsbelangen -4,0 -0,6
nettoresultaat 371,7 -132,5
gewogen gemiddeld aantal aandelen 87.254.228 72.161.258
resultaat per aandeel (€)
nettoresultaat per aandeel 4,31 -1,83
verwaterd nettoresultaat per aandeel 4,31 -1,83
* De vergelijkende cijfers voor financieringsbaten en lasten zijn gereclassificeerd.
105

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
geconsolideerde Balans
(€ miljoen) 31 december 2010 31 december 2009*
activa
beleggingen in vastgoed 6.714,3 5.516,0
beleggingen in vastgoed in ontwikkeling 336,8 194,5
investeringen in geassocieerde deelnemingen 183,8 175,0
overige investeringen 142,7 0,7
immateriële vaste activa 82,0 64,0
materiële vaste activa 23,0 5,6
uitgestelde belastingvorderingen 23,9 20,6
totaal vaste activa 7.506,5 5.976,4
overige vorderingen 187,6 123,9
overige investeringen 47,2 99,7
liquide middelen 307,3 91,2
totaal vlottende activa 542,1 314,8
totale activa 8.048,6 6.291,2
eigen vermogen
geplaatst kapitaal 910,0 763,6
agioreserve 1.477,8 1.039,7
overige reserves 1.432,1 1.712,7
nettoresultaat boekjaar 375,7 -131,9
totaal eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders van corio n.v. 4.195,6 3.384,1
minderheidsbelang 46,5 35,7
totaal eigen vermogen 4.242,1 3.419,8
passiva
langlopende leningen en schulden 2.859,8 2.325,6
personeelsregelingen 1,2 0,6
voorzieningen 2,2 1,9
uitgestelde belastingverplichtingen 300,7 251,3
overige passiva 70,9 115,6
totaal langlopende passiva 3.234,8 2.695,0
kortlopende leningen en schulden 364,8 29,9
overige passiva 206,9 146,5
totaal kortlopende passiva 571,7 176,4
totale passiva 3.806,5 2.871,4
totaal eigen vermogen en passiva 8.048,6 6.291,2
* De vergelijkende cijfers met betrekking tot overige passiva zijn gereclassificeerd. van de derivate financiële instrumenten van in totaal € 116,4 miljoen, is € 115,6 miljoen verplaatst
naar lange termijn overige passiva
106

geconsolideerd kasstroomoverzicht
voor het jaar eindigend op 31 december (€ miljoen) 2010 2009*
operationele activiteiten
resultaat voor belastingen 406,0 -194,0
aanpassingen voor:
resultaat geassocieerde deelnemingen -1,9 -3,1
netto financieringslasten 100,2 94,9
afschrijvingen/amortisaties/waardeverminderingen 13,9 11,6
negatieve goodwill -2,6 –
kosten met betrekking tot aankopen 17,1 –
positieve en negatieve herwaarderingen -173,4 382,7
resultaat op verkopen -6,6 7,0
mutatie vorderingen -22,9 -5,9
mutatie verplichtingen 10,4 -34,3
mutatie voorzieningen en personeelsregelingen 0,9 -0,8
ontvangen financieringsbaten 8,1 6,1
betaalde financieringslasten -100,5 -106,8
betaalde belastingen -6,9 -2,8
kasstroom uit operationele activiteiten 241,8 154,6
investeringsactiviteiten
opbrengst van verkoop van beleggingen in vastgoed 236,3 111,5
opbrengst van verkoop van geassocieerde deelnemingen – 8,7
aankoop van bedrijfscombinaties, onder aftrek van liquide middelen** -254,0 -102,9
aankoop van dochterondernemingen (die niet onder bedrijfscombinatie vallen), onder aftrek
van liquide middelen
-150,3 –
aankoop van beleggingen in vastgoed -34,4 -35,6
overige investeringen -95,2 10,4
investeringen beleggingen in vastgoed in ontwikkeling -116,6 -79,9
investeringen in materiële vaste activa en overige immateriële vaste activa -17,6 -4,7
ontvangen dividenden 7,4 9,2
kasstroom uit investeringsactiviteiten -424,4 -83,3
financieringsactiviteiten
uitgifte aandelen 584,5 254,0
opname leningen en schulden 1.594,1 476,2
aflossing leningen en schulden -1.597,8 -616,1
betaalde dividenden -183,9 -105,0
ontvangen agio minderheidsbelang 7,0 –
contante afwikkeling afdekkingsinstrumenten netto investeringen -5,2 –
kasstroom uit financieringsactiviteiten 398,7 9,1
netto mutatie liquide middelen 216,1 80,4
liquide middelen 1 januari 91,2 10,8
liquide middelen 31 december 307,3 91,2
* De vergelijkende cijfers voor kasstroom in de operationele activiteiten zijn gereclassificeerd voor 2009
** 2010 is inclusief € 3,9 miljoen voor een earn-out betaling met betrekking tot de aankoop van tekira en € 17,1 miljoen voor kosten met betrekking tot aankopen
107

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
PORTEFEuILLE
frankrijk
waarde € 1.819,3 m
jaarhuur € 116,8 m
bvo 461.800 m 2
bezettingsgraad 92%
26%
nederland
waarde € 1.890,9 m
jaarhuur € 134,5 m
bvo 609.000 m 2
bezettingsgraad 97%
27%
sPanje/PorTugal
waarde € 748,0 m
jaarhuur € 57,1 m
bvo 185.400 m 2
bezettingsgraad 94%
11%
duiTsland
waarde € 528,0 m
jaarhuur € 33,9 m
bvo 136.700 m 2
bezettingsgraad 99%
iTalië
8%
waarde € 1.384,2 m
jaarhuur € 90,3 m
bvo 250.200 m 2
bezettingsgraad 98%
20%
Turkije
waarde € 527,7 m
jaarhuur € 40,3 m
bvo 226.800 m 2
bezettingsgraad 94%
8%
108

OPERaTIONELE
PORTEFEuILLE
nederland
reTail
alkmaar De mare europaboulevard 26-28, 314-
316, 461-465, europaplein 1 c.a.
jaar van
aankoop
Bouwjaar/
renovatie
Bruto
verhuur baar
opp. (m²)
totale
oppervlakte
(m²)
jaarhuur
(€ m)
parkeerinkomsten
(€ m)
Bezet tingsgraad
1984 2005 10.500 10.500 2,32 98%
almelo schelfhorst binnenhof 1-49 1975 2000 6.600 6.600 1,06 95%
almere centrum stadhuisplein/stationsstraat
c.a./grote markt c.a.
1986 2009 27.100 27.100 7,04 98%
alphen aan den rijn De aarhof De aarhof 1 -99 1974 1992 9.400 9.400 3,29 99%
amersfoort emiclaer emiclaerhof/De beurs/
het masker
1993 1993 19.700 19.700 4,42 97%
amstelveen groenhof groenhof 113-164 1972 1992 6.800 6.800 1,59 100%
amsterdam reigersbos (erfpacht) reigersbos 3 -196 1984 2004 12.500 12.500 2,73 98%
amsterdam arena arcade (erfpacht) arena boulevard 51 -77 2000 2000 4.100 4.100 0,55 100%
amsterdam villa arena (erfpacht) arena boulevard 2 -242 2001 2001 50.400 75.100 6,02 94%
arnhem presikhaaf hanzestraat 1-225 c.a. 1967 1987 33.900 33.900 5,05 95%
Delft martinus nijhofflaan martinus nijhofflaan 1-19 1971 1987 3.800 3.800 0,82 100%
Dordrecht sterrenburg p.a. de kokplein 93-173 1983 1993 13.100 13.100 2,77 95%
Dordrecht slangenburg slangenburg 5 -9 1980 2010 1.600 1.600 0,26 90%
emmen De weiert baander 165 1999 1999 2.700 2.700 0,49 100%
goirle De hovel De hovel 19 c.a. 1973 2007 5.300 5.300 1,07 92%
heerhugowaard middenwaard middenwaard 1-129/
parelhof 80-108
1974 2009 26.600 31.900 7,16 0,79 98%
heerlen corio center corio center 3 -46 1998 1998 18.400 18.400 3,93 99%
hoofddorp het paradijs muiderbos 56 -242 1986 1986 6.100 6.100 1,18 98%
leek liekeblom De schans/De Dam 1988 1988 4.500 4.500 0,65 100%
leiderdorp meubelplein leiderdorp elisabethhof 1,4,8,9 1986 2002 13.800 13.800 1,02 100%
maastricht franciscus romanus franciscus romanus 2 1981 2004 8.700 8.700 0,91 100%
nieuw vennep getsewoud händelplein 1-209 2002 2002 7.900 7.900 1,58 100%
nieuwegein cityplaza plein/passage/markt/
boogstede/raadstede
1983 2010 25.100 29.500 7,70 99%
oegstgeest lange voort irislaan 45-99/lange voort
1-24, 11-41
2000 2006 14.600 14.600 2,94 0,03 100%
purmerend weidevenne weidevenne 2006 2006 8.100 8.100 1,78 99%
109

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
jaar van Bouwjaar/ Bruto totale jaarhuur parkeer- Bezet tings-
aankoop renovatie verhuur baar oppervlakte (€ m) inkomstengraad opp. (m²) (m²)
(€ m)
rijswijk in de bogaard in de bogaard j 5-j 67 1963 2002 19.800 19.800 5,07 100%
rotterdam alexandrium shopping center
(erfpacht)
poolsterstraat 3-177 c.a. 1984 2002 45.000 108.000 14,49 2,04 99%
rotterdam boulevard nesselande maltaplein 2010 2010 8.900 8.900 2,03 100%
spijkenisse maaswijk hadewychplaats 2-62 1996 2009 6.100 6.100 1,25 94%
spijkenisse kopspijker (erfpacht) nieuwstraat 105-211 1988 1988 5.500 5.500 1,24 60%
tegelen kerkstraat kerkstraat 1-81 1992 1992 2.800 2.800 0,45 0,05 96%
tilburg centrum p.vreedeplein/emmapassage
1-29/heuvelstraat 36-38
1991 2008 33.800 33.800 7,06 0,20 98%
utrecht springweg parkeergarage parkeergarage strosteeg 1974 2000 2,70
utrecht hoog catharijne (erfpacht) stationsstraverse c.a. 1975 1996 58.800 93.800 16,78 6,94 95%
utrecht parkwijk-leidsche rijn verlengde houtrakgracht
301-421
2004 2004 5.500 5.500 1,21 100%
veldhoven city passage meent 1-83/meiveld 174 1995 1995 7.400 7.400 2,24 96%
velsen velserbroek galle promenade / ster
bastion 4-66
1992 1992 8.700 8.700 1,77 91%
zeist belcour emmaplein 1-29, 210-252 c.a. 1996 1996 6.900 6.900 1,70 96%
zwolle
kanToren
stadshagen wade 1 2004 2004 11.500 11.500 2,48 100%
almere stationade stationsplein 5, 35-41 1986 1986 4.800 4.800 0,64 78%
rotterdam alexandrium shopping center
(erfpacht)
poolsterstraat 145 1984 2006 1.400 1.400 0,20 100%
utrecht hoog catharijne (erfpacht) hoog catharijne 1975 1996 40.800 40.800 7,55 94%
totaal nederland retail 562.000 694.400 126,11 12,75 97%
totaal nederland kantoren 47.000 47.000 8,39 93%
totaal nederland 609.000 741.400 134,50 12,75 97%
frankrijk
reTail
brie comte robert brie comte robert
zi la haie passart 2001 1988 2.300 6.800 0,22 100%
(parijs ) (33% corio-belang)
caen c.c. mondeville 2 rn 13 caen 1994 1995 15.900 93.300 7,90 100%
caen c.c. côte de nacre 1-5 avenue du maréchal juin 1999 1970 30.200 32.500 3,73 99%
cherbourg c.c. cotentin rn 13- 50470 la glacerie 2001 1989 6.000 21.700 2,76 91%
cholet marques avenue cholet la séguinière-zone de la
mernardière rue du bocage
2006 2005 7.100 7.100 1,86 95%
coignières (parijs) les portes de chevreuse route national 10 2009 2009 36.200 36.200 4,76 84%
courbevoie (parijs) c.c. charras rue baudin 2006 1973 6.300 13.900 1,56 86%
grenoble c.c. grand place 55,63 grand place 1998 2001 53.800 94.100 14,74 96%
issy-les-moulineaux
(parijs)
c.c. les trois moulins 3 alleé sainte lucie 92130 2001 1992 7.400 15.300 3,74 97%
ivry-sur-seine c.c. quais d’ivry 30 boulevard paul vaillant 2001 2008 32.200 60.000 6,59 83%
(parijs)
couturier
laval c.c. la mayenne 46 avenue de latre de tassigny
zac la grivonniere
2001 1999 7.200 17.200 2,56 97%
marseille c.c. grand littoral 11 av st antoine zac saintandre
2008 2007 57.100 109.200 20,05 84%
metz metz megastore rue serpenoise 2001 1918 13.100 13.100 1,67 100%
montreuil c.c. la grande porte 235 rue etienne marcel 2001 1991 6.200 18.400 3,25 91%
mulhouse la galerie 54 rue du sauvage 2001 1989 7.500 7.500 1,41 70%
nice c.c. nice tnl 15 bd du general Delfino 1996 2002 17.400 29.600 5,89 100%
orgeval (parijs) c.c. art de vivre route national 13 2005 1975 20.600 20.600 4,10 89%
110

jaar van Bouwjaar/ Bruto totale jaarhuur parkeer- Bezet tings-
aankoop renovatie verhuur baar oppervlakte (€ m) inkomstengraad opp. (m²) (m²)
(€ m)
orgeval (parijs) capteor 2050 route des quarante
sous 78630
2008 2008 8.600 8.600 0,92 100%
parijs passage provence opéra 92-98 rue de provence &/
31-34 rue joubert
1999 1991 2.200 2.200 1,22 99%
rouen galerie de l’espace du palais rue saint-lo 1993 1998 9.400 11.600 2,26 79%
sainte-genevièvedes-bois
(parijs)
la croix blanche rue des petits champs 2001 1986 6.600 6.600 1,07 100%
saint-etienne c.c. centre Deux 1 -7 rue des Docteurs charcot 1979 1995 28.000 39.000 6,09 94%
toulon
kanToren
c.c. mayol (40% corio-belang) rue du murier 1994 1990 7.500 42.500 2,98 100%
courbevoie le balzac 10 place des vosges la
Défense
1988 2000 15.200 15.200 6,43 100%
echirolles grenoble le stratège 15,17,19 ave. s. allende
38130
1999 1999 1.400 1.400 0,12 18%
guyancourt amplitude et millipore, parc des
sangliers
1 rue jacques monod 2000 2002 10.600 10.600 2,43 100%
puteaux (parijs) le kupka (erfpacht, 40% coriobelang)
14 rue hoche la Défense 7 1990 1992 5.200 5.200 1,88 100%
rueil-malmaison clair de ville 8-10 rue henri sainte claire 2000 1991 10.600 10.600 3,32 100%
(parijs)
Deville
BedrijfsruimTen
brétigny (parijs) paris sud brétigny zac de la maison neuve rue
du poitou 91220
2002 2002 19.400 19.400 0,89 0%
clamart (parijs) newton tnt 3 avenue newton 2006 2006 10.600 10.600 0,40 100%
totaal frankrijk retail 388.800 707.000 101,33 92%
totaal frankrijk kantoren 43.000 43.000 14,18 99%
total frankrijk bedrijfsruimten 30.000 30.000 1,29 32%
totaal frankrijk 461.800 780.000 116,80 92%
italië
reTail
buffalota (rome) porta di roma (50% corio-belang) via a. lionello 201 - roma 2010 2007 35.300 97.000 15,29 99%
busnago globo i - ii via italia, 197 2004 2006 21.900 67.000 7,28 100%
cagliari (op le vele & millennium via delle serre snc -
2010 2001 31.900 44.400 7,70 98%
sardinië)
quartucciu (ca)
casalecchio di reno shopville gran reno via m. monroe, 2 casalecchio 2001 1993 12.800 37.700 6,36 97%
(bologna)
di reno
caserta (napels) campania a1 - uscita caserta sud s.s.
87 loc. aurno
2006 2007 64.600 108.000 18,72 100%
grugliasco (turijn) shopville le gru via crea, 10 grugliasco 2001 1994 32.900 78.500 17,74 97%
martignacco (udine) città fiera (49% corio-belang) via a. bardelli, 4 martignacco 2007 2007 23.700 70.000 6,25 98%
modena grandemilia via emilia ovest, 1480 2001 1996 19.800 40.700 8,59 100%
senigallia il maestrale s.s. 16 adriatica nord, 89 2003 1999 7.300 19.800 2,39 99%
totaal italië 250.200 563.100 90,32 98%
111

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
spanje
reTail
barcelona maremagnum (erfpacht) moll de spanya 2ª pta. edif.
maremagnum
jaar van
aankoop
Bouwjaar/
renovatie
Bruto
verhuur baar
opp. (m²)
totale
oppervlakte
(m²)
jaarhuur
(€ m)
parkeerinkomsten
(€ m)
Bezet tingsgraad
2006 2005 18.700 22.000 5,59 1,75 98%
cáceres ruta de la plata c/londres 1 2000 1993 8.400 19.200 2,76 100%
el plantio (madrid) sexta avenida avenida de la victoria, 2 2000 2007 16.300 16.000 5,29 0,35 93%
irun txingudi barrio de ventas 80 1999 1997 9.900 34.700 2,82 92%
jaén la loma ctra. bailén 2000 1991 9.700 27.900 2,32 96%
madrid gran via de hortaleza gran via hortaleza s/n 2001 2001 6.100 20.100 3,75 90%
madrid príncipe pío (95% corio-belang/
erfpacht)
pº de la florida s/n 2009 2004 28.700 28.700 12,48 1,50 96%
palencia las huertas avenida de madrid 37 2000 1989 6.300 19.200 1,28 94%
parla (madrid) el ferial c/pinto s/n 2000 1995 8.500 24.200 2,70 90%
torrelodones
(madrid)
espacio torrelodones* avenida fontanilla s/n 2010 2006 22.100 30.400 5,53 100%
valencia gran turia pza. de europa s/n 2001 2000 18.200 58.300 5,13 86%
totaal spanje 152.900 300.700 49,65 3,60 94%
portugal
reTail
guimarães espaço guimarães* rua 25 de abril nº 210 2010 2009 32.500 48.700 7,41 93%
duitsland
reTail
Dresden centrum galerie* prager straße 15 2010 2009 64.400 64.400 17,65 1,08 100%
Duisburg forum Duisburg* königstraße 48 2010 2008 58.600 58.600 14,80 0,74 100%
kanToren
böblingen ronda haus calwer straße 7 1994 1984 13.700 13.700 1,48 87%
totaal duitsland retail 123.000 123.000 32,45 1,82 100%
totaal duitsland kantoren 13.700 13.700 1,48 87%
totaal duitsland 136.700 136.700 33,93 1,82 99%
112

turkije
reTail
adapazari adacenter Yeni sakarya cad. no:324-
54200 erenler/adapazari
ankara 365 (erfpacht) birlik mah. 428.cad. no:41
Yildiz-cankaya/ankara
bursa anatolium alasar mah.Yeni Yalova cad.
no:487 osmangazi/bursa
Denizli teras park (51% corio-belang) 55 sok.no.1 20125 Yenisehir/
Denizli
istanbul akmerkez (47% corio-belang) akmerkez avm nispetiye cad.
34337 etiler/istanbul
tekirdağ tekira hukumet cad. no:304 59100
merkez/tekirdağ
jaar van
aankoop
Bouwjaar/
renovatie
Bruto
verhuur baar
opp. (m²)
totale
oppervlakte
(m²)
jaarhuur
(€ m)
parkeerinkomsten
(€ m)
Bezet tingsgraad
2007 2007 24.900 24.900 3,43 98%
2008 2008 26.700 26.700 5,34 97%
2010 2010 83.400 83.400 13,00 100%
2007 2009 44.600 44.600 3,84 98%
2005 2010 15.700 33.400 9,80 1,83 86%
2009 2008 31.500 31.500 4,87 98%
totaal turkije (incl. deelnemingen) 226.800 244.500 40,29 1,83 94%
totaal turkije (excl. deelnemingen) 211.100 211.100 30,49 99%
totaal
totaal retail (incl. deelnemingen) 1.736.200 2.681.400 447,56 20,00 96%
totaal kantoren 103.700 103.700 24,05 96%
totaal bedrijfsruimten 30.000 30.000 1,29 32%
totaal (incl. deelnemingen) 1.869.900 2.815.100 472,90 20,00 96%
* bezettingsgraad gedekt door huurgarantie
waarde PorTefeuille
(€ mln)
(inclusief deelnemingen)
retail kantoren Bedrijfsruimten in ontwikkeling totaal %
nederland 1.847,4 43,5 70,7 1.961,6 27%
frankrijk 1.618,0 187,9 13,4 81,9 1.901,2 26%
italië 1.384,2 44,0 1.428,2 20%
spanje/portugal 748,0 5,4 753,4 10%
Duitsland 512,0 16,0 78,4 606,4 9%
turkije 527,7 43,7 571,4 8%
bulgarije 12,7 12,7 0%
totaal 6.637,3 247,4 13,4 336,8 7.234,9 100%
113

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
PIJPLIJN
project status type additionele m² reeds geïnvesteerd
(x € mln)
totale
investering
(x € mln)
verwachte
oplevering
nederland
heerhugowaard middenwaard in aanbouw herontwikkeling 7.800 21,3 25,0 q4 2011
hoofddorp paradijs in aanbouw herontwikkeling 1.131 2,4 3,5 q2 2011
nieuwegein city plaza in aanbouw herontwikkeling 26.600 3,6 118,7 q3 11/q4 13
rotterdam boulevard nesselande
(fase 2)
in aanbouw ontwikkeling 1.250 – 3,1 q1 2014
rotterdam markthal in aanbouw ontwikkeling 11.345 – 45,5 q3 2014
spijkenisse stadsplein/De kopspijker in aanbouw ontwikkeling 12.470 31,6 43,9 q4 2011
utrecht hc, vredenburg in aanbouw ontwikkeling 5.800 7,5 20,5 q3 2012
utrecht hc, singelborch in aanbouw ontwikkeling 1.463 12,6 24,1 q2 2012
zoetermeer oosterheem in aanbouw ontwikkeling 11.850 0,7 37,3 q2 2013
totaal nederland committed 79.709 79,7 321,6
totaal nederland variable deferrable 37,1 518,7
totaal nederland waivable 2,9 204,4
totaal pijplijn nederland 119,7 1,044,7
frankrijk
toulouse moulin de nailloux construction Development 22.129 28,6 59,0 q4 2011
totaal frankrijk committed 22.129 28,6 59,0
totaal frankrijk variable deferrable 18,4 59,2
totaal pijplijn frankrijk 47,0 118,2
114

project status type additionele m² reeds geïnvesteerd
(x € mln)
totale
investering
(x € mln)
verwachte
oplevering
italië
busnago globo 3 voltooid uitbreiding 8.364 1,2 51,7 q1 2011
casalecchio di reno (bologna) gran reno in voorbereiding uitbreiding 1.193 1,0 3,5 q3 2011
grugliasco (turijn) ikea (fase 2) in voorbereiding herontwikkeling 13.712 – 5,8 q2 2011
martignacco (udine) città fiera voltooid uitbreiding 6.200 – 17,1 q4 2011
venice marghera in voorbereiding ontwikkeling 31.380 1,0 146,0 q2 2013
totaal italië committed 60.849 3,2 224,1
totaal italië variable deferrable 22,4 529,0
totaal italië variable waivable – 160,7
totaal pijplijn italië 25,6 913,8
spanje
barcelona maremagnum in aanbouw herontwikkeling 4.160 4,0 9,2 q4 2011
totaal spanje committed 4.160 4,0 9,2
totaal spanje variable deferrable 1,1 15,3
totaal pijplijn spanje 5,1 24,5
duitsland
berlijn boulevard berlin in aanbouw ontwikkeling 80.000 60,0 382,4 q2 2012
Duisburg königsgalerie in aanbouw herontwikkeling 17.856 48,2 74,9 q4 2011
hildesheim arneken galerie in aanbouw ontwikkeling 27.204 – 56,7 q3 2012
totaal duitsland committed 125.060 108,2 514,0
totaal duitsland fixed deferrable 23,9 81,4
totaal duitsland waivable 1,0 184,3
totaal pijplijn duitsland 133,1 779,7
turkije
tarsu tarsus in aanbouw ontwikkeling 27.600 14,2 54,2 q4 2012
totaal turkije committed 27.600 14,2 54,2
totaal turkije variable deferrable 34,8 103,2
totaal pijplijn turkije 49,0 157,4
totaal
totaal committed 319.507 237,9 1,182,1
totaal fixed deferrable 23,9 81,4
totaal variable deferrable 113,8 1,225,4
totaal waivable 3,9 549,4
totaal pijplijn 379,5 3,038,3
115

Samenvatting Corio jaarverSlag 2010
AdRESSEn En
OVERIgE INFO
Euronextcode/ISIN-code NL0000288967; Fondscode 28896;
Bloomberg CORa Na; Reuters COR.aS; Datastream H:VIB
voorBehoud ToekomsT geriChTe informaTie
De samenvatting van het jaarverslag 2010 bevat op de toekomst
gerichte mededelingen met betrekking tot de financiële positie,
plannen en doelstellingen, activiteiten en de marktomstandigheden
waarin de vennootschap opereert. Toekomstgerichte verklaringen en
prognoses houden naar hun aard, risico’s en onzekerheid in, aangezien
ze betrekking hebben op gebeurtenissen en omstandigheden die zich
in de toekomst al dan niet zullen voordoen. De werkelijke resultaten
Corio n.v.
Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building
Stationsplein 97, 3511 ED utrecht
Postbus 8243, 3503 RE utrecht, Nederland
T +31 (0)30 234 64 64 f +31 (0)30 233 35 78
e corio@nl.corio-eu.com, i www.corio-eu.com
Corio nederland
Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building
Stationsplein 97, 3511 ED utrecht
Postbus 8243, 3503 RE utrecht, Nederland
T +31 (0)30 234 64 64 f +31 (0)30 233 35 78
e info@nl.corio-eu.com, i www.corio-eu.com
Corio franCe
Tour Exaltis, 61, rue Henri Régnault
92075 Paris La Défense cedex, Frankrijk
T +33 (0) 1 474 53 000 f +33 (0) 1 474 55 850
e info@fr.corio-eu.com, i www.corio-eu.com
en ontwikkelingen kunnen afwijken van de verwachtingen onder
invloed van factoren zoals een wijziging in de strategie, invloed van de
concurrentie, wijziging in de economische omstandigheden, wijziging in
de wet- en regelgeving en algemene renteniveaus.
vragen
Voor vragen kunt u contact opnemen met de afdeling Investor
Relations:
investor.relations@nl.corio-eu.com or +31 (0) 30 234 67 43
Corio iTalia
Via Fabio Filzi 25/a, 20124 Milaan, Italië
T +39 026 69 63 49 f +39 026 69 77 11
e info@it.corio-eu.com, i www.corio-eu.com
Corio esPaÑa
Paseo de la Castellana 93 5º Planta
28046 Madrid, Spanje
T +34 91 426 17 77 f +34 91 435 56 44
e info@es.corio-eu.com, i www.corio-eu.com
Corio deuTsChland
Königsstraße 13 (vanaf april 2011)
47051 Duisburg, Duitsland
T +49 203 4196 1500, f +49 203 4196 1501
e info@de.corio-eu.com, i www.corio-eu.com
Corio TÜrkiye
KaNyON Ofis Blok Büyükdere Cad. No:185 Kat 18
Levent, Istanbul - 34394 TR, Turkije
T +90 212 371 30 00 f +90 212 353 54 42
e info@tr.corio-eu.com, i www.corio-eu.com
116

diT is en samenvaTTing van heT jaarverslag
2010. heT volledige jaarverslag over 2010 in
de engelse Taal, inClusief jaarrekening en
verklaring van de aCCounTanT, is in gedrukTe
vorm Te verkrijgen Ten kanTore van Corio of Te
downloaden oP de weBsiTe van Corio
(www.Corio-eu.Com)
de samenvaTTing versChijnT nieT in gedrukTe vorm
design and art direction:
member since, heemstede
photography:
bas losekoot, amsterdam
corio, utrecht
117

CELEBRATING A DECADE
WWW.CORIO-EU.COM