notitie woonwerklocaties - Gemeente Rijssen-Holten

woonwerklocaties in rijssen-holten
6 februari 2008
1

2
Woonwerklocaties in Rijssen-Holten
1. Inleiding
Voorliggend onderzoek naar woonwerklocaties betreft een onderzoek naar bedrijven die behoefte
hebben een dienstwoning met bedrijfsruimte, het betreft geen onderzoek naar woonwinkel
situaties en/of detailhandel. Ook aan huisgebonden beroepen welke binnen de woonbestemmingen
mogelijk zijn, vallen buiten de reikwijdte van het onderzoek.
Binnen de gemeente Rijssen-Holten zijn nauwelijks woonwerklocaties meer beschikbaar. Er
bestaat behoefte aan woonwerklocaties. Enerzijds is hier vraag naar van startende ondernemers
en ondernemers die een zodanige bedrijfsvoering hebben dat een woonwerklocatie hiervoor
optimaal is. Anderzijds worden woonwerklocaties wel toegepast om een verantwoorde
overgang tussen natuur of woonwijk en een bedrijventerrein te realiseren. Gemeentebreed dient
te worden bekeken hoe groot de behoefte is aan woonwerklocaties en waar deze nog gerealiseerd
kunnen worden. Na besluitvorming hierover kan worden gestart met het opstellen van
een bestemmingsplan hiervoor.
Allereerst wordt het begrip woonwerkeenheid nader gedefinieerd (2). Daarna worden de zoekgebieden
onderzocht (3) en het programma bepaald (4). Paragraaf 5 geeft de criteria waaraan
de woonwerkeenheden moeten voldoen, waarna de zoekgebieden aan de criteria worden getoetst
(6).
De geschikte locaties worden beschreven en de capaciteit ervan bepaald (7).
2. de woonwerkeenheid
De woonwerkeenheid betreft een bedrijfspand met een woning, op een kavel van
1000-2000m2, in de milieucategorieën 1en2 en heeft verschillende typologieën.
Een woonwerkeenheid is een combinatie van een bedrijfsruimte en een woning, waarbij het
bedrijf is gevestigd in het bedrijfspand.
Dit in tegenstelling tot een aan huis verbonden beroep of bedrijf, waarbij het bedrijf is gevestigd
in de woning. Bij een aan huis verbonden beroep gaat het om het beroepsmatig verlenen van
diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of
hiermee gelijk te stellen gebied. Een aan huis verbonden bedrijf betreft het bedrijfsmatig verlenen
van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk.

3
In beide gevallen gaat het om beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten die met behoud van de
woonfunctie kan worden beoefend.
Het aan huis verbonden beroep en het aan huis verbonden bedrijf wordt volgens de Nota beroepen
en bedrijven aan huis (juli 2006) onder voorwaarden met recht toegelaten in reguliere
woonbuurten en valt buiten het kader van deze notitie.
De beperkte omvang van de woonwerkkavels leidt ertoe dat de aard van de bedrijfsmatige
activiteiten kleinschalig is. Er is echter wel sprake van een volwaardige bedrijfsactiviteit.
De woonwerkeenheid kan bestaan uit één gebouw (woon- en bedrijfsruimte zijn geïntegreerd)
of uit twee gebouwen (de woning staat los van de bedrijfsruimte). In de laatste situatie kan de
woning voor, naast of achter het bedrijfsgebouw staan.
typen woonwerkeenheden
Woonwerkeenheden hebben voor- en nadelen. Voordeel is dat het wonen bij een bedrijf bijdraagt
aan de sociale veiligheid op een bedrijventerrein doordat er ’s-avonds nog enige levendigheid
is. Ook dragen ze bij aan de diversiteit van bedrijfsvormen en daarmee aan het bedrijfsklimaat.
Er is een grote vraag naar woonwerkeenheden.
Er zijn ook nadelen. Door vervreemden, c.q. verkopen van óf de woning óf het bedrijfspand,
kan afsplitsing plaatsvinden. Hierdoor kan ongewenste burgerbewoning ontstaan Verder kunnen
de woningen (milieu-)beperkingen opleggen voor de bedrijven in de omgeving en vraagt
het extra aandacht voor de handhaving.
Deze nadelen kunnen verzacht worden door uit te gaan van enige bundeling of door ze op de
overgang van woon- en werkgebieden te situeren. De gerealiseerde woonwerkeenheden in
bedrijventerrein Plaagslagen, op de overgang met woonwijk Veeneslagen zijn daar goede
voorbeelden van.
Binnen de gemeente zijn al vele woonwerkeenheden aanwezig. Op bestaande bedrijventerreinen
worden ze bij bestemmingsplanherzieningen als zodanig bestemd. De woonwerkeenheden
buiten de bestaande bedrijventerreinen worden zo veel mogelijk gehandhaafd.

4
3. de zoekgebieden
Woonwerkeenheden worden gezocht binnen de rode contour van het streekplan, in en
grenzend aan bestaande en nieuwe bedrijventerreinen en langs oude bebouwingslinten
en invalsroutes.
Verstedelijking wordt gereguleerd en landschappelijke waarden gewaarborgd in de zgn. rode
contour van het streekplan Overijssel. Aan de westzijde van Holten en aan de oostzijde van
Rijssen zijn de contouren niet gesloten.
Voor Holten betekent dit dat er mogelijkheden zijn voor de ontwikkeling van werkgebieden
(Vletgaarsmaten) en woongebieden (de Liesen). De onbebouwde ruimte aan de zuidoostzijde
van het dorp wordt gezien als belangrijke toeristische entree en voorkeursgebied voor dagrecreatie
en blijft dan ook vrij van bebouwing.
Rijssen krijgt aan de oostzijde uitbreiding met het woongebied Opbroek. De contour aan de
zuidwestzijde betreft een gebied dat vanwege landschappelijke en waterbelangen niet de voorkeur
heeft. Hetzelfde geldt voor het gebied aan de noordzijde waar de landschappelijke waarden
van belang zijn.
de rode contouren
De zoekgebieden in en aan de rand van nieuwe en bestaande bedrijventerreinen zijn de Haar,
de Kol en Vletgaarsmaten in Holten en Noordermors 3 en 4 (handhaven en uitbreiden), terrein
Nijhuis, Enterstraat, gebied Dannenberg, Wattstraat/Daltonstraat, de toekomstige woningbouwlocatie
Het Opbroek in Rijssen en het bedrijventerrein Enter-Rijssen op grondgebied van de
buurgemeente.
In Holten wordt De Kol getransformeerd tot een woongebied en valt dus op voorhand af.
Het sportcomplex aan de Larenseweg wordt aan de noordzijde uitgebreid, waardoor tussen de
Keizersweg en het uit te breiden sportgebied een nader in te vullen overgangszone resteert.
Deze locatie is overigens ook in beeld voor uitbreiding van het naastgelegen transportbedrijf.
Ook de Haar biedt kansen om, aansluitend aan de woonbebouwing, woonwerklocaties te ontwikkelen.
Voor Vletgaarsmaten 3 is in april 2007 een modellenstudie verricht. De randen en de
groene bufferzone bieden wellicht mogelijkheden voor woonwerkcombinaties.
In Rijssen is aan de noordrand van Noordermors en bij de locatie Dannenberg nog enige ruimte
voor woonwerkcombinaties. Ook de te herontwikkelen locatie Nijhuis biedt kansen. De Enterstraat
biedt als overgang naar de bebouwde kom mogelijkheden. Dat geldt ook voor de nieuw

5
te ontwikkelen woningbouwlocatie het Opbroek en de bestaande, mogelijk uit te breiden woonwerklocaties
in Noordermors III en IV.
De oude bebouwingslinten bestaan veelal uit gevarieerde bebouwing: verschillende functies
(wonen, winkels, werken) op kavels van uiteenlopende grootte. In Holten gaat het om de Markeloseweg,
Rijssenseweg, Larenseweg, Deventerweg en de Raalterweg. Deze oude wegen
zijn ook nu nog de ontsluitingsroutes voor het dorp.
In Rijssen zijn de Holterstraatweg, Oude Morsweg, Haarstraat, Rijssensestraat, Enterstraat,
Arend Baanstraat, Markeloseweg de oude bebouwingslinten. Ze zijn alle nu invalsroutes voor
de stad, met uitzondering van de Arend Baanstraat.
Gestructureerde locaties voor woonwerkeenheden zijn hier niet te duiden. Het zal hier eerder
gaan om een bedrijf of beroep aan huis, dus in de woning. Op grote kavels kan incidenteel een
woonwerkeenheid gestart worden, of dat grotere bedrijfspanden gesplitst worden in kleinere
eenheden. Verwacht wordt dat deze, met uitzondering van de Enterstraat, niet substantieel
bijdragen aan de behoefte.
De vrijkomende agrarische bebouwing binnen de rode contouren en in het gebied de Telgen
(Holten) zal ook niet substantieel bijdragen aan de vraag. De gronden binnen de rode contouren
zijn veelal aangewezen voor woningbouw, bedrijventerrein of dagrecreatie. Voor deze gebieden
zijn of worden nog plannen opgesteld. Voorzover daar agrarische bebouwing vrij komt
zal in het kader van de planvorming bezien worden of en in welke vorm de gebouwen een
nieuw leven kunnen krijgen.
De ontwikkelingsvisie De Telgen (2005) biedt mogelijkheden voor dienstverlening of kleinschalige
ambachtelijke activiteit mits dat inpandig plaatsvindt en als zodanig geen visuele uitstraling
heeft op de omgeving.

6
4. programma
Voor de komende tien jaar is er behoefte aan 30-50 woonwerkeenheden. De kavelgrootte
ervan ligt tussen 1.000 en 2.000m2
Onderzocht is wat de behoefte is aan bedrijventerreinen in de gemeente Rijssen-Holten, Stogo,
(2003). De rapportage geeft de volgende informatie.
Het aandeel woonwerkeenheden was in 2001 in Rijssen 24% van het totale aantal bedrijven en
in Holten 38%.
De gewenste groei van woonwerkeenheden tot 2005 was bepaald op 8% van de benodigde
oppervlakte bedrijventerrein voor Rijssen en 3% voor Holten. De verwachte benodigde netto
hoeveelheid bedrijventerrein tot 2020 (inclusief een strategische voorraad) is voor Rijssen ca.
77-113ha en voor Holten 6,25-22,5ha.
Vertaling van deze gegevens naar de behoefte aan woonwerkeenheden tot 2020 via extrapolatie
van de trend wijst uit dat de behoefte in Rijssen 6,16-9,04ha bedraagt en in Holten 0,19-
0,68ha. Totaal is dat 6,35-9,72ha.
De gemeenteraad streeft conform de motie van de raad (10-11-2006) naar uitgifte van tenminste
vijf woon-werkkavels per jaar. Voor de komende 12 jaar betekent dit dat – afhankelijk van
de feitelijke vraag – in ieder geval een indicatieve capaciteit van ca. 60 uitgeefbare woonwerkkavels
moet worden gevonden binnen het gemeentelijk grondgebied. Dit komt overeen met een
ruimtelijke reservering van 9 hectare, bij een gemiddelde oppervlakte van circa 1.500 m 2 per
kavel.
Uit het gemeentelijke uitgifteregister blijkt dat vanaf 1992 49 woonwerkkavels zijn uitgegeven.
Dat komt neer op een gemiddelde van 3 kavels per jaar.
De gemiddelde oppervlakte van deze kavels bedroeg 1.339m2. 15 kavels zijn kleiner dan
1000m2, 23 kavels hebben een oppervlakte tussen 1.000 en 2.000m2 en 11 kavels zijn groter
dan 2.000m2. Vertaling van deze gegevens naar 2020 via extrapolatie komt neer op een een
ruimtelijke reservering van 4,8 hectare.
Het bovenstaande rechtvaardigt om uit te gaan van een behoefte die ligt tussen 3 en 5 woonwerkeenheden
per jaar. De behoefte voor de komende tien jaren is dan 30-50 eenheden.
De kavelgrootte ervan ligt tussen 1.000 en 2.000m2. Afwijkingen naar boven en beneden zijn
echter denkbaar. Bij een gemiddelde kavelgrootte van 1500 m2 komt dit neer op een ruimtelijke
reservering van 4,5 tot 7,5 hectare. Overigens is bij bedrijventerreinen, dus ook bij woonwerkeenheden,
de vraag sterk afhankelijk van de economische omstandigheden. Ook wordt de
vraag veelal gestuurd door het aanbod.

7
5. criteria
Woonwerkeenheden zijn gebundeld, liggen in bebouwingslinten en werkgebieden,
vormen geen belemmering voor andere bedrijven en voor burgerwoningen, zijn goed
bereikbaar voor vrachtverkeer, voldoen aan de wet Milieubeheer, liggen niet aan routes
voor gevaarlijke stoffen en buisleidingen en voldoen aan het besluit externe veiligheid
inrichtingen (Bevi) en aan het gemeentelijke externe veiligheidsbeleid.
Woonwerkeenheden vragen een zekere bundeling, enerzijds omdat dat bijdraagt aan de ruimtelijke
samenhang en herkenbaarheid in een gebied, maar ook om de belemmerende werking
ten opzichte van andere bedrijven zo veel mogelijk te beperken. In een bedrijventerrein is een
wand van ca. 200m (10 eenheden) voldoende om als ensemble herkend te worden. In (gevarieerde)
bebouwingslinten is de ensemblewerking niet van belang en zijn solitaire woonwerkeenheden
geen probleem mits ze niet hinderlijk zijn voor de woonomgeving.
Woonwerkeenheden behoren tot de categorieën 1 en 2 van de bedrijvenlijst van de VNG en
vormen als zodanig geen belemmering voor nabijgelegen woningen.
De woonfunctie van de woonwerkeenheden mag een doelmatig functioneren van nabijgelegen
bedrijven niet belemmeren. Voor nieuwe bedrijventerreinen kan dit in bestemmingsplannen met
een interne zonering bewerkstelligd worden. Voor woonwerkeenheden op de bestaande bedrijventerreinen
de Haar I en II en Vletgaarsmaten in Holten is de bestaande zonering zoals weergegeven
in het bestemmingsplan maatgevend. De minimale afstand van het woongedeelte tot
bedrijven in zone A (tot en met bedrijfscategorie 2) is 30 meter, in zone B (t/m bedrijfscategorie
3.1) is 50 m, in zone C (t/m bedrijfscategorie 3.2) is 100 m en in zone D (t/m bedrijfscategorie
4.1) is 200 m.
Toets aan de wet Milieubeheer, BARIM of de geldende milieuvergunning is noodzakelijk.
Het spreekt voor zich dat de woonwerkeenheden goed bereikbaar moeten zijn voor vrachtverkeer.
Het wegverkeerslawaai mag de woonkwaliteit niet aantasten. Uitgegaan wordt van de
voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Er zijn ontheffingsmogelijkheden tot 63 dB.
Een veilig woonmilieu verdraagt zich niet met een ligging in de nabijheid van bedrijven die vallen
onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) of aan een route voor gevaarlijke
stoffen. De zones langs deze routes en zones rond Bevi-inrichtingen zijn dan ook uitgesloten

8
van de vestiging van woonwerkeenheden. Op basis van het Bevi, heeft elke risicovolle inrichting
(bedrijf) een (10 -6 )contour. Deze contour verschilt per bedrijf en zal per geval moeten worden
bekeken.
Naast de hiervoor genoemde criteria dient bij een nieuwe ontwikkeling rekening te worden gehouden
met de bodemkwaliteit, de luchtkwaliteit en de wateropgave. Daarnaast moet worden
gekeken naar de aanwezige archeologische waarden en de aanwezige flora en fauna.
Zodra de gemeente of een andere initiatiefnemer het plan heeft om een woonwerkeenheid op
te richten op één van de geplande locaties, zal aangetoond moeten dat rekening is gehouden
met deze aspecten en wordt voldaan aan de criteria uit de landelijke regelgeving.

9
6. toets locaties aan criteria
De volgende locaties zijn getoetst aan de criteria:
bundeling
categorie
bereikbaar
heid
afstand
bedrijven
verkeers
lawaai
bevi/
route
Keizersweg ja 1, 2 ja nee ja/nee nee
de Haar nee 1, 2 ja nee Ja/nee nee
Vletgaarsmaten 2 ja 1, 2 ja nee ja/nee ja
Vletgaarsmaten 3 ja 1, 2 ja ja ja ja
Kalanderstraat ja 1, 2 ja ja ja/nee ja
Handelsweg ja 1, 2 ja ja nee nee
Nijhuis ja 1, 2 ja ja ja ja
Dannenberg ja 1, 2 ja ja ja/nee ja
Wattstraat/Daltonstraat ja 1, 2 ja ja nee nee
het Opbroek ja 1, 2 ja ja ja/nee ja
Enterstraat ja 1, 2 ja ja ja ja
Enter/Rijssen ja 1, 2 ja ja nee ja
Bebouwingslinten n.v.t. 1, 2 ja n.v.t. ja ja
Keizersweg
De locatie aan de Keizersweg heeft een oppervlakte van ca 6ha. De Keizersweg is hier de
‘bedrijventoegang’ van Holten. Hij onderscheidt zich van de Larenseweg die na realisering van
De Liesen een ‘woontoegang’ wordt.
Het gebied tussen de Larenseweg en de Keizersweg is een overgangszone die om een integrale
visie vraagt. In die visie is naast de sportfunctie ruimte voor woonwerkeenheden als overgang
van het transportbedrijf naar het sportcomplex.
Bepalend voor de inrichting van de woonwerkzone zijn:
− Het netwerkplan sportvelden ’t Vletgoor’;
− Het te realiseren hondentrainingsterrein;
− de mogelijke uitbreiding van het aan de overzijde van de Keizersweg gelegen transportbedrijf.
− de noodzakelijke afstand tot het transportbedrijf en de bedrijven aan de westzijde van de
N332 waar zone D in het bestemmingsplan een afstand van 200m tot de (bedrijfs-) woning
vereist. Onderzocht kan worden of aan de hand van de milieuvergunning van de bestaande
bedrijven deze afstand terug gebracht kan worden;

10
− de geluidbelasting als gevolg van het verkeer op de N332. De voorkeursgrenswaarde van
48 dB ligt ter hoogte van het gebied De Liesen op zo’n 250m van de weg. Daarmee zou de
locatie vrijwel geheel ongeschikt zijn voor (bedrijfs-) woningen. Met afscherming van het
woongedeelte door het bedrijfsgedeelte en door het verlenen van vrijstelling van de voorkeursgrens
kan deze afstand teruggebracht worden;
− de woningen aan de Aaltinksweg. De (bestaande) woningen aan de oostzijde vragen om
een afstand van minimaal 50m tot het bedrijfsgedeelte. De panden aan de westzijde kunnen
ingepast worden als nieuwe woonwerkeenheden.
Het ziet ernaar uit dat het transportbedrijf aanspraak maakt op het gebied.
De locatie is dus vooralsnog niet beschikbaar voor woonwerkeenheden.
De Haar
Vletgaarsmaten 2
De Haar is een bestaand bedrijventerrein dat grenst aan een woongebied. Hier zijn wellicht nog
mogelijkheden om met verdichting woonwerkeenheden te realiseren. Het geldende bestemmingsplan
heeft een zonering die bedrijven in de categorie 4.2 toelaat.
Bepalend voor de inrichting van de woonwerkzones zijn:
− de mogelijkheid de uit te werken bestemming bedrijfsdoeleinden (zone D, categorie 4.2,
afstand 200m) te wijzigen in een zone met een lagere categorie;
− de geluidbelasting van de spoorlijn.
Het wijzigen van de zone D naar een lagere categorie wordt niet haalbaar geacht gezien de
bedrijfsvestigingen ter plaatse. De locatie is daardoor op dit moment niet beschikbaar voor
woonwerkeenheden. Indien in de toekomst evt. veranderingen in de bedrijfsvestiging ontstaan
kunnen kansen mogelijk worden benut.
Vletgaarsmaten 2 is in ontwikkeling. Het geldende bestemmingsplan voorziet in een zonering
die in het noordelijke deel de lichtere bedrijven toelaat (zone C, bedrijven 1, 2, 3.1) en in de
kern de zwaardere (zone E, bedrijven 1, 2, 3.1 en 3.2, 4.1 en 4.2). In het gebied zijn aan de
Broekweg een viertal bedrijfswoningen toegestaan. Door langs de Broekweg nieuwe woonwerkkavels
uit te geven kan hier een bundeling ontstaan.
Bepalend voor de inrichting van woon-werkzones langs de Broekweg zijn:
− de ligging van de bestemming bedrijfsdoeleinden zone D en E, met bijbehorende afstandsnormen
tot woningen;
− de vestiging van een potentieel Bevi-bedrijf met risicocontour;
− de geluidsbelasting van de Broekweg en de spoorlijn.

11
Bepalend voor de inrichting van woon-werkzones langs de Handelsweg zijn:
− de geluidsbelasting van de provinciale weg: het deel van de Handelsweg dat in de directe
invloedssfeer ligt van de N332 is ongeschikt voor woon-werk eenheden;
− de geluidsbelasting van de nieuwe ontsluitingsweg voor Vletgaarsmaten 3, parallel aan de
Dorperdijk;
− de uit te werken zonering en bestemming bedrijfsdoeleinden van Vletgaarsmaten 2 en Vletgaarsmaten
3.
De risicocontour van een (potentiëel)Bevi bedrijf vormt naar verwachting geen belemmering
voor de vestiging van woonwerkeenheden aan de Broekweg, daar de 10-6 contour binnen de
perceelsgrens zal vallen. De zonering van het bedrijventerrein en de bijbehorende bedrijfscategoriën
en afstandsnormen vormen de belangrijkste belemmering voor de vestiging van woonwerkeenheden
aan de Broekweg. Voor de Handelsweg geldt dezelfde afweging. Het wijzigen
van de zonering van het bedrijventerrein naar een lagere klasse wordt niet haalbaar geacht.
Hierdoor moet worden geconcludeerd dat de locaties aan de Broekweg en de Handelsweg niet
beschikbaar zijn voor woonwerkeenheden.
Voor Vletgaarsmaten 3 is een modellenstudie verricht (april 2007). Het voorkeursmodel voorziet
in uitbreiding van het huidige bedrijventerrein in westelijke richting, met een ontsluiting vanaf
de N332. tussen Vletgaarsmaten 2 en 3 is een landschappelijke wig met waterretentie opgenomen.
Aan de randen wordt het gebied afgeschermd met groen.
Het agrarisch gebied aan de westzijde is aangewezen als landbouwontwikkelingsgebied. Het
gebied ligt op grote afstand tot de woongebieden in Holten.
Bepalend voor de inrichting van de woonwerkzones zijn:
− de geluidbelasting van de (nieuwe) Dorperdijk die Vletgaarsmaten 3 zal gaan ontsluiten;
− de geluidbelasting van de Broekweg en de spoorlijn;
− de bedrijfsvestigingen op Vletgaarden 2 en 3;
− de aard van de agrarische bedrijven aan de Doorlopende Dijk en de mogelijk aanwezigheid
van geurcirkels;
− de ontwikkeling van een motorcrossterrein in (de omgeving van) het gebied;
− De ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw in het aangrenzende landbouw ontwikkelingsgebied.
Vletgaarsmaten 3

12
De ruimtelijke wenselijkheid van woonwerklocaties zullen worden bezien in de verdere uitwerking
van Vletgaarsmaten 3. De capaciteit wordt in het kader van het ontwerp bepaald. Eventuele
woonwerkeenheden kunnen op de lange termijn (20 jaar) gerealiseerd worden.
Het bedrijventerrein Noordermors IV heeft tussen de Kalanderstraat en de Oude Morsweg
enige restcapaciteit voor woonwerkeenheden. Het gebied sluit aan op een tiental reeds bestaande
woonwerkeenheden.
Van invloed op de inrichting van het gebied zijn:
− de geluidbelasting van de N327;
− de route gevaarlijke stoffen over de N327;
− de aanwezige Gasunieleidingen;
− de aanwezige bedrijven in het gebied, ook op het grondgebied van de gemeente Wierden.
De capaciteit wordt globaal ingeschat op 4 á 5 eenheden. Ze kunnen op de middellange termijn
gerealiseerd worden.
Kalanderstraat
Aan de Handelsweg in Noordermors III is een aantal woonwerkkavels uitgegeven. In enkele
gevallen is de bijbehorende woning niet gerealiseerd. Er is geen belemmering om de woningen
te bouwen. In het bestemmnigsplan Bedrijventerrein Rijssen wordt de bouw van bedrijfswoningen
mogelijk gemaakt.
De capaciteit wordt globaal ingeschat op 2 á 3 eenheden. Ze kunnen op de middellange termijn
gerealiseerd worden.
Voor het terrein van Nijhuis heeft de eigenaar plannen voor revitalisering. Het gaat om een
terrein van zo’n 9ha, waar aan de Molendijk Noord een grootschalig bedrijf gevestigd is. Het
terrein heeft veel open ruimte en grenst aan de Regge, de watergang de Maatgraven en de
rioolwaterzuivering. Aan de Regge ligt een woonensemble van enkele gebouwen. De Maatgravenweg
leidt naar enkele voormalige boerenerven aan de overzijde van de watergang.
Van invloed op de inrichting van eventuele woonwerkzones zijn:
− de landschappelijke waarde van het gebied aan de overzijde van de Maatgraven;
− de milieuruimte van de omliggende bedrijven;
− de milieucontour van de rioolwaterzuivering.
De bedrijven aan de Molendijk Noord behoren tot de categorieën 4.1 en 4.2 en vragen een
afstand tot woningen van 200m, resp. 300m waardoor het gehele terrein in beginsel ongeschikt
Handelsweg

13
is voor woonwerkeenheden. In de milieuvergunningen van de betreffende bedrijven kunnen
echter voorwaarden zijn opgenomen die de milieubelasting voor de omgeving beperken.
Voor de milieubelasting van de rioolwaterzuiveringsinstallatie is het aspect geluid bepalend. Uit
onderzoek is gebleken dat de voorkeursgrenswaarden voor de dag-, avond- en nachtsituatie de
terreingrenzen niet overschrijden.
De revitalisering biedt een kans om een verantwoorde overgang naar het landschap te maken
door aan de rand woonwerkeenheden te situeren. Ook het daarachter gelegen gebied heeft
mogelijkheden.
De capaciteit wordt bepaald in het kader van een op te stellen revitalisatieplan voor het gebied
en is mede afhankelijk van de milieuruimte van de omliggende bedrijven. Zonder beperkingen
wordt de capaciteit globaal ingeschat op 20-30 eenheden. Afhankelijk van de wensen van de
grondeigenaar kunnen ze op middellange termijn worden gerealiseerd.
Nijhuis
De locatie Dannenberg ligt op de overgang van het woongebied met bedrijventerrein Noorddeel
West en onderbreekt de uit woningen bestaande straatwand.
Van invloed op de inrichting van de locatie zijn:
− de milieuruimte van de bedrijven in de omgeving;
− de geluidbelasting van de Reggesingel;
− de gasleiding en het verdeelstation;
− aanwezige bodemverontreiniging.
Hier ligt een kans om het straatbeeld van de Dannenberg te herstellen en een goede overgang
naar het bedrijventerrein te bewerkstelligen.
De capaciteit wordt globaal ingeschat op 5 á 7 eenheden. Ze kunnen op de middellange termijn
gerealiseerd worden mits de planologische voorwaarden daartoe gecreëerd worden in het bestemmingsplan
bedrijventerrein Rijssen.
Dannenberg

14
Wattstraat/ Daltonstraat
Aan de Wattstraat en de Daltonstraat liggen bedrijven waar in de huidige situatie al een tiental
bedrijfswoningen aanwezig zijn. De bedrijven grenzen met hun achterzijden aan de tuinen van
de woningen aan de Dannenberg en de Nijverdalseweg. Dat beperkt de ontplooiingsmogelijkheden
van de bedrijven, reden om in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid naar
kantoren (groter dan 2.000m2 bvo, zonder baliefunctie) op te nemen. Deze wijzigingsbevoegdheid
is overigens gekoppeld aan de verplaatsing van een Bevi-inrichting op Wattstraat 11.
Naast de ontwikkeling van de kantoorfunctie zijn hier ook nieuwe woonwerkeenheden denkbaar.
Van invloed op de inrichting van de locatie is de milieuruimte van de bedrijven in de omgeving.
Deze bedrijven behoren tot de categorie 3.2 en vragen een afstand tot woningen van 100m,
waardoor de gehele strook in beginsel ongeschikt is voor woonwerkeenheden. Er mag echter
vanuit worden gegaan dat in de milieuvergunningen van deze bedrijven al voorwaarden zijn
opgenomen die de milieubelasting voor de woningen aan de Dannenberg en de Nijverheidsweg
beperken.
De mogelijke capaciteit bedraagt 10-15 eenheden. Ze kunnen op de korte en middellange termijn
termijn gerealiseerd worden mits de planologische voorwaarden daartoe gecreëerd worden
in het bestemmingsplan bedrijventerrein Rijssen.
Het Opbroek is het nieuwe woongebied van Rijssen. Hier worden naar verwachting 2000 woningen
gebouwd. In het kader van de planontwikkeling is het mogelijk woonwerkeenheden te
realiseren op daarvoor geschikte locaties.
De capaciteit wordt in het kader van het ontwerp bepaald. De woonwerkeenheden kunnen op
de middellange termijn gerealiseerd worden.
Het Opbroek

15
Aan de Enterstraat zijn in een bosachtig decor enkele bedrijven (een materiaaldepot van een
groot bouwbedrijf, twee bouwmarkten en een leegstaande showroom) gevestigd. In de directe
omgeving liggen een restaurant en, aan de Tichelweg, enkele woonensembles.
De Enterstraat is de hoofdtoegang tot Rijssen vanaf de snelweg.
Van invloed op de inrichting van eventuele woonwerkzones zijn:
− de landschappelijke waarde van het gebied aan de achterzijde;
− de milieucontour van de aangrenzende bedrijven;
− de geluidbelasting van de Enterstraat.
Mogelijkheid en wenselijkheid van woonwerklocaties zullen worden meegenomen als ontwerpopgave
in de structuurvisie voor het Opbroek.
De capaciteit wordt globaal ingeschat op 20-25 eenheden. De woonwerkeenheden kunnen
gefaseerd gerealiseerd worden, afhankelijk van de mogelijkheden die zich aandienen, op kortemiddellange
termijn (2-5 jaar).
Enterstraat
In aansluiting op de visie op de rondweg van de gemeente Wierden kan worden onderzocht wat
de mogelijkheden zijn om op bedrijventerrein Enter-Rijssen woonwerkeenheden te realiseren.
Dit gebied ligt aan de overzijde van de provinciale weg N347.
Van invloed op de inrichting van eventuele woonwerkzones zijn:
− de geluidbelasting van de snelwel A1;
− de geluidbelasting van de provinciale weg N347;
− de gewenste zonering van het bedrijventerrein;
− de evt. landschappelijke waarden in het gebied.
De wenselijkheid en capaciteit worden in het kader van het ontwerp bepaald. De woonwerkeenheden
kunnen op de middellange termijn gerealiseerd worden.
Voor de bebouwingslinten is het niet mogelijk om voor een specifieke situatie aan te geven
waar er mogelijkheden liggen. In zijn algemeen hebben dergelijke locaties te maken met:
− de geluidbelasting van de wegen;
− beperkingen als gevolg van aangrenzende woningen;
− al dan niet gunstige omstandigheden ten aanzien van de bereikbaarheid.

16
7. overzicht
Uit het onderstaande overzicht blijkt dat de meest zekere capaciteit in Rijssen beschikbaar is.
De te realiseren eenheden in Holten komen mogelijk pas op de langere termijn aan bod.
Binnen de planperiode van 10 jaar kunnen 40-60 woonwerkeenheden gerealiseerd worden. Dat
sluit aan op de behoefte en de ambitie van het gemeentebestuur (30-50 eenheden). Kanttekening
is wel dat de beoogde locaties, met uitzondering van Opbroek en Vletgaarsmaten 3, in
eigendom zijn van particulieren. Van gemeentelijke sturing, anders dan planologische medewerking,
zal dan ook weinig sprake kunnen zijn. Het risico van afsplitsing van bedrijfsgebouw
en bedrijfswoning en het gebruik van de bedrijfswoning als burgerwoning zal echter zoveel
mogelijk moeten worden tegengegaan.
capaciteit termijn kansrijk
Holten
Keizersweg - - nee
de Haar - - nee
Vletgaarsmaten 2 - - nee
Vletgaarsmaten 3 pm 20 jaar ja
Rijssen
Kalanderstraat 4-5 5 jaar ja
Handelsweg 2-3 5 jaar ja
Nijhuis 20-30 5 jaar ja
Dannenberg 5-7 5 jaar ja
Wattstraat/Daltonstraat 10-15 2-5 jaar ja
het Opbroek pm 5 jaar ja
Enterstraat 20-25 2-5 jaar ja
Enter /Rijssen pm 10 jaar ja
Bebouwingslinten pm pm pm
totaal 60-85 +pm