Exploitateplan Lelystad Larserknoop deel 2 - Gemeente Lelystad

Vastgesteld door de gemeenteraad op 11 juni 2013 nummer B131031924
DEEL B2
TOELICHTING BEHORENDE BIJ HET EXPLOITATIEPLAN LELYSTAD-LARSERKNOOP
INHOUDSOPGAVE
TOELICHTING BIJ HOOFDSTUK 1 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: DE STATUS VAN DIT
PLAN
1.1 Toelichting bij artikel 1.1 van het exploitatieplan: begrippen [1]
1.2 Toelichting bij artikel 1.2 van het exploitatieplan: koppeling met ruimtelijk besluit [1]
1.3 Toelichting bij artikel 1.3 van het exploitatieplan: begrenzing van het
[5]
exploitatiegebied
1.4 Toelichting bij artikel 1.4 van het exploitatieplan: voorgenomen grondgebruik [9]
1.5 Toelichting bij artikel 1.5 van het exploitatieplan: te verwerven gronden [10]
1.6 Toelichting bij artikel 1.6 van het exploitatieplan: procedure inrichtingsplan,
[10]
civieltechnisch ontwerp en geohydrologisch onderzoek
1.7
1.8
Toelichting bij artikel 1.7 van het exploitatieplan: verbodsbepaling
Toelichting bij artikel 1.8 van het exploitatieplan: citeertitel
[10]
[10]
1.9 Leeswijzer bij de toelichting van het exploitatieplan [11]
TOELICHTING BIJ HOOFDSTUK 2 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: OMSCHRIJVING VAN
WERKEN EN WERKZAAMHEDEN [13]
TOELICHTING BIJ HOOFDSTUK 3 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: DE EISEN EN REGELS
VOOR WERKEN EN WERKZAAMHEDEN
3.1 Toelichting bij artikel 3.1 van het exploitatieplan: eisen en regels met betrekking tot [13]
werken en werkzaamheden en de uitvoering
3.2 Toelichting bij artikel 3.2 van het exploitatieplan: regels met betrekking tot aanbesteding [14]
van de uitvoering van werken en werkzaamheden en daarop betrekking hebbende
diensten
3.3 Toelichting bij artikel 3.3 van het exploitatieplan: verbodsbepaling [15]
3.4 Toelichting bij artikel 3.4 van het exploitatieplan: ontheffingen [15]
TOELICHTING BIJ HOOFDSTUK 4 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: DE EISEN EN REGELS
VOOR DE FASERING EN KOPPELINGEN
4.1 Toelichting bij artikel 4.1 van het exploitatieplan: regels met betrekking tot de fasering [16]
van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen
4.2 Toelichting bij artikel 4.2 van het exploitatieplan: regels met betrekking tot koppelingen
tussen werken, werkzaamheden, maatregelen, bouwplannen en dergelijke
[16]

4.3 Toelichting bij artikel 4.3 van het exploitatieplan: verbodsbepaling [17]
4.4 Ontheffingen [17]
TOELICHTING BIJ HOOFDSTUK 5 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: DE
EXPLOITATIEOPZET
5.1 Inleiding [19]
5.1.1 Toelichting bij artikel 5.1 van het exploitatieplan:onderdelen van de exploitatieopzet [19]
5.1.2 Fictie dat de gemeente de grondexploitatie uitvoert [19]
5.1.3 Ruimtegebruik [19]
5.2 Toelichting bij artikel 5.2 van het exploitatieplan: parameters [20]
5.3 Toelichting bij artikel 5.3 van het exploitatieplan: raming inbrengwaarden [20]
5.4 Toelichting bij artikel 5.4 van het exploitatieplan: raming van de andere kosten [20]
5.5 Toelichting bij artikel 5.5 van het exploitatieplan: raming van de opbrengsten [23]
5.6 Toelichting bij artikel 5.6 van het exploitatieplan: fasering en koppelingen [24]
5.7 Toelichting bij artikel 5.7 van het exploitatieplan: wijze van toerekening van de te [24]
verhalen kosten aan de uit te geven gronden e.d.
5.8 Toelichting bij artikel 5.8 van het exploitatieplan: reeds gerealiseerde kosten [24]
BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING
Bijlage 1 bij de toelichting: Overdrachtdocument
Bijlage 2 bij de toelichting:
Taxatie inbrengwaarden
Bijlage 3 bij de toelichting: Nota van beantwoording zienswijzen ontwerp-exploitatieplan
Lelystad-Larserknoop
Bijlage 4 bij de toelichting: Overzicht wijzigingen bij vaststelling ontwerp-exploitatieplan
Lelystad-Larserknoop
Bijlage 5 bij de toelichting: Erratum op Nota van beantwoording zienswijzen exploitatieplan
Lelystad – Larserknoop” en de “Nota van wijzigingen bij de vaststelling exploitatieplan Lelystad-
Larserknoop” behorende bij de vaststelling van het exploitatieplan Lelystad-Larserknoop.

[1]
TOELICHTING BIJ HOOFDSTUK 1 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: DE STATUS VAN DIT
EXPLOITATIEPLAN
1.1 TOELICHTING BIJ ARTIKEL 1.1 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: BEGRIPPEN
In het exploitatieplan zijn in verband met de leesbaarheid diverse begrippen nader omschreven. Zoals uit
de omschrijving van de begrippen blijkt is uitgangspunt dat eerst een inrichtingsplan en een
civieltechnisch ontwerp worden opgesteld. Voorts zal een geohydrologisch onderzoek moeten worden
uitgevoerd. In artikel 3.1.2 (Inrichtingsplan, civieltechnisch ontwerp en geohydrologische onderzoek)
juncto artikel 1.6 (Procedure inrichtingsplan, civieltechnisch ontwerp en geohydrologische onderzoek) is
bepaald dat het inrichtingsplan, het civieltechnisch ontwerp en het geohydrologisch onderzoek aan de
goedkeuring van burgemeester en wethouders zijn onderworpen en dat eerst na goedkeuring een aanvang
met de werkzaamheden mag worden gemaakt. Het inrichtingsplan en het civieltechnisch ontwerp zullen
ook inzicht moeten bieden in de inrichting van groenvoorzieningen.
1.2 TOELICHTING BIJ ARTIKEL 1.2 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: KOPPELING MET
RUIMTELIJK BESLUIT
Bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop
Dit exploitatieplan behoort bij het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop. Het bestemmingsplan
Lelystad-Larserknoop betreft een plangebied gelegen tussen de rijksweg A6 en Luchthaven Lelystad.
Het plangebied van het bestemmingsplan wordt begrensd door:
- aan de noord-westkant: de rijksweg A6;
- aan de noord-oostkant: de Larserweg (N302);
- aan de zuidoostkant: de Luchthaven Lelystad.
- aan de zuidwestkant: de terreinen waarop zich diverse geluidsproducerende inrichtingen bevinden,
zoals het Midlandcircuit, het test- en trainingscentrum van de ANWB en een motorcrossterrein.
Deze terreinen zijn gelegen binnen het plangebied van het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop.
Het plangebied van het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop betreft een groot gebied met
voornamelijk agrarische bedrijvigheid, het bedrijventerrein Larserpoort en enkele grootschalige
geluidsproducerende inrichtingen.
De wens is een deel van het plangebied te ontwikkelen tot een hoogwaardig bedrijventerrein en een
knooppunt van meerdere vervoersstromen.
Ten zuidoosten van het plangebied van het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop ligt Lelystad Airport,
een vliegveld met een belangrijke regionale functie. De luchthaven wil uitbreiden tot een moderne
zelfstandige regionale luchthaven. Voor de luchthaven zal een apart bestemmingsplan worden
vastgesteld.
Exploitatieplan Lelystad–Larserknoop
Op grond van afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) is de gemeente verplicht voor

[2]
zogenaamde bouwplannen tegelijkertijd met het ruimtelijk besluit een exploitatieplan vaststellen als het
verhaal van kosten van de grondexploitatie niet anderszins is verzekerd.
Het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) bevat een omschrijving van ‘bouwplan’. Deze
omschrijving vermeldt onder meer de bouw van één of meer hoofdgebouwen. Het bestemmingsplan
Lelystad-Larserknoop voorziet in de ontwikkeling van een hoogwaardig bedrijventerrein met
(bedrijfs)gebouwen. Dit betekent dat sprake is van een ‘bouwplan’.
De verplichting een exploitatieplan op te stellen geldt niet als het verhaal van de kosten van de
grondexploitatie anderszins verzekerd is. Dat is bijvoorbeeld het geval als:
- de gemeente Lelystad de bebouwbare grond zelf in eigendom heeft en deze uitgeeft tegen een
uitgifteprijs waarin een bijdrage in de grondexploitaties is verdisconteerd;
- de gemeente Lelystad met de eigenaar een overeenkomst heeft gesloten waarin is geregeld dat de
eigenaar de gemeente een bijdrage in de grondexploitatie betaalt. Zo’n overeenkomst wordt een
anterieure overeenkomst genoemd.
De gronden waarop het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop de ontwikkeling van een hoogwaardig
bedrijventerrein met (bedrijfs)gebouwen mogelijk maakt, zijn deels eigendom van de gemeente Lelystad
en deels eigendom van derden. Met die derden zijn geen zogenaamde anterieure overeenkomsten
gesloten. Er moet dus een exploitatieplan worden vastgesteld.
Een exploitatieplan dat tegelijkertijd met een bestemmingsplan wordt vastgesteld moet net als het
bestemmingsplan worden vastgesteld voor de gemeenteraad.
Functie van het exploitatieplan Lelystad-Larserknoop
Het exploitatieplan biedt een vangnet voor het verhaal van de grondexploitatiekosten. Ook na het
vaststellen van het exploitatieplan mag de gemeente nog overeenkomsten sluiten met eigenaren waarin
afspraken gemaakt worden over de betaling van een bijdrage in de grondexploitatiekosten. Deze
afspraken moeten wel passen binnen het exploitatieplan. Sluit een eigenaar geen overeenkomst met de
gemeente en vraagt hij een omgevingsvergunning voor bouwen aan dan zal de gemeente aan de
omgevingsvergunning voor bouwen een financiële voorwaarde moeten verbinden op grond waarvan de
eigenaar een bijdrage in de grondexploitatie moet betalen aan de gemeente.
Verder vervult het exploitatieplan een functie voor het regelen van vastleggen van tijdvakken wat betreft
de uitvoering van voorziene werkzaamheden.
Digitalisering
De Wro en de Bro stellen digitalisering van nagenoeg alle in de Wro opgenomen planfiguren verplicht.
Voor het exploitatieplan geldt de digitaliseringsverplichting in tegenstelling tot het bestemmingsplan en
andere planfiguren uit de Wro echter nog niet. Het exploitatieplan zal in pdf-formaat digitaal

[3]
beschikbaar worden gesteld voor raadpleging door (derden)belanghebbenden en andere
belangstellenden.
Vóórafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan dient de uniforme openbare
voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) te worden
doorlopen.
Het ontwerp-exploitatieplan moet gedurende een termijn van 6 weken ter inzage liggen. In deze periode
kunnen belanghebbenden mondeling of schriftelijk hun zienswijzen kenbaar maken (artikel 3:15 Awb).
Voorafgaand aan de terinzagelegging dient deze te worden aangekondigd in één of meer dag-, nieuws- of
huis aan huisbladen. Voorts dient een kennisgeving van de terinzagelegging te worden gedaan aan de
eigenaren van percelen en opstallen als vermeld in het Exploitatieplan. Ook moeten burgemeester en
wethouders (hierna: B&W) de kennisgeving langs elektronische weg verzenden.
De Handreiking Grondexploitatiewet geeft de procedure voor het bestemmingsplan en de procedure voor
het exploitatieplan als volgt weer.
Schematisch overzicht van de procedure

[4]
Herziening exploitatieplan
Artikel 6.15 Wro bepaalt dat het exploitatieplan na de inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar
wordt herzien totdat de in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn
gerealiseerd. De herziening heeft geen gevolgen voor de eigenaren, aan wie een rechtsgeldige
omgevingsvergunning voor bouwen is verleend.
Voor de herziening geldt dat wederom de voorbereidingsprocedure als bedoeld in de Awb gevolgd moet
worden, tenzij sprake is:

[5]
- een uitwerking of detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten;
- een aanpassing van de ramingen in verband met de in het exploitatieplan opgenomen indexering;
- vervanging van geraamde kosten door gerealiseerde kosten;
- andere niet structurele onderdelen.
1.3 TOELICHTING BIJ ARTIKEL 1.3 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: BEGRENZING VAN
HET EXPLOITATIEGEBIED
Begrenzing exploitatiegebied
De begrenzing van het exploitatiegebied volgt de begrenzing zoals aangegeven op de Kaart
Exploitatiegebied Lelystad-Larserknoop dat als Kaart 1 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.
Omdat de begrenzing zich moeilijk laat omschrijven verwijzen wij wat de begrenzing betreft allereerst
naar deze kaart.
Het exploitatiegebied omvat twee niet aan elkaar grenzende delen. Zoals uit de wetsgeschiedenis van
afdeling 6.4 Wro (Grondexploitatie) blijkt kan een exploitatiegebied uit meerdere niet aan elkaar
grenzende delen bestaan, als er planologisch of functioneel een duidelijk samenhang is tussen die delen. 1
In casu is om de navolgende redenen sprake van zo’n samenhang.
De gemeente Lelystad staat de realisering van een bedrijventerrein voor ogen dat bestaat uit vier
clusters, die onderling worden verbonden door middel van de hoofdontsluitingsstructuur, de toekomstige
hoogwaardige OV-verbinding (HOV-lijn) en de groene zones. In het bestemmingsplan Lelystad-
Larserknoop en dit exploitatieplan zijn de ontwikkelingen opgenomen die de komende 10 jaar zijn
voorzien, te weten de eerste twee clusters en een deel van de hoofdontsluitingsstructuur.
De invulling van het programma van de in het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop opgenomen
bedrijvenclusters is op elkaar afgestemd; er is dus sprake van onderlinge samenhang. Deze samenhang
blijkt (onder meer) uit de navolgende documenten.
In het Omgevingsplan Flevoland 2006 is het plangebied Larserknoop aangegeven als ‘zoekgebied
bedrijventerrein (boven-)regionaal belang’; Uitgangspunt is een integrale ontwikkeling met
verschillende functies. In het omgevingsplan is de navolgende opgave geformuleerd.
De luchthaven is één van de zeven provinciale speerpuntgebieden. Het luchthaventerrein en het (na
uitbreiding) aangrenzende bedrijventerrein Larserpoort hebben - aldus het omgevingsplan - de potentie
zich te ontwikkelen tot een knooppunt met een regionale tot nationale functie. De Provincie Flevoland
zet in op een geïntegreerde ontwikkeling in samenhang met een goede ontsluiting via weg en openbaar
vervoer. Een snelle verbinding met Schiphol is een essentieel onderdeel. De verdere ontwikkeling van de
luchthaven versterkt de noodzaak tot een nieuwe aansluiting van de rijksweg A6 bij Lelystad Zuid. Ook
is er een betere busverbinding gewenst, die passend is bij de verwachte groeiende vervoersbehoefte. Een
1 TK 2004-2005, 30 128, nr. 3, bladzijde 17.

[6]
hoogwaardige snelle openbaar vervoerverbinding (door middel van vrije busbanen of een railverbinding)
tussen de luchthaven en Lelystad wordt gerealiseerd, zodra er voldoende vervoerswaarde is.
Het ‘Structuurplan Lelystad 2015, met een doorkijk naar 2030’ vermeldt het gebied de Larserknoop als
een gebied waar verschillende samenhangende functies gecombineerd moeten worden. De Larserknoop
vormt een belangrijk economisch knooppunt van Lelystad. Het is het denkbaar dat er vliegveld
georiënteerde bedrijven en hoogwaardige bedrijvigheid komt.
Behalve deze economische functies zijn ook natuur en milieu belangrijk. Opgaven hierbij zijn het
inpassen van de infrastructuur, het creëren van een landschappelijk raamwerk en het maken van
ecologische verbindingen. Met de ecologische verbindingen wordt bedoeld een verbinding tussen de
Oostvaardersplassen en het Natuurpark en langs de Knardijk en de Larserweg. Tezamen met een aantal
nog aan te leggen groene (ecologische) corridors en stapstenen is het mogelijk het gebied
Larserknoop/vliegveld in te bedden in een aantal ‘groene kamers’ in het landschap.
Er is een gebiedsvisie Larserknoop opgesteld. In deze gebiedsvisie is onderzocht hoe de gewenste
functies en het programma op een ruimtelijk goede manier gerealiseerd kunnen worden. Hiervoor zijn 3
scenario’s opgesteld met een verschillende ruimtelijke invulling, maar wel met één programma. Het
gekozen scenario Garden City is uiteindelijk op 7 mei 2009 vastgesteld door de raad van de gemeente
Lelystad als basis voor nadere uitwerking in het bestemmingsplan.
Het scenario Garden City is een totaalconcept van dorpjes in het (agrarisch)groen. Belangrijke
uitgangspunten voor het scenario zijn:
- Openheid, transparantie en zichtlijnen. Om deze reden is gekozen voor bedrijfsclusters is het groen
en het open agrarisch gebied, maar wel met een duidelijke onderlinge samenhang.
- Groene verbindingen van zuidwest naar noordoost als verbinding tussen de ecologische
hoofdstructuur.
- Behoud van het karakter en de functie van het agrarisch gebied.
- Goede verbinding per OV (3e afslag en verbinding naar station Lelystad Zuid)., fiets en auto.
- Eén programma verdeeld over verschillende milieus/dorpjes.
De gemeente Lelystad gaat -zoals ook blijkt uit de gebiedsvisie Larserknoop- uit van één programma
voor de gehele Larserknoop. Dit programma is verdeeld over twee fasen, waarbij de eerste fase wordt
vastgelegd in het bestemmingsplan Larserknoop. Binnen de eerste fase is het programma verdeeld over
twee clusters. De gebruiks- en bouwmogelijkheden van deze clusters, zoals het bestemmingsplan
Lelystad-Larserknoop die biedt, zijn op elkaar afgestemd.
Het concept van verschillende clusters in het groen zorgt ervoor dat er clusters ontstaan met
verschillende milieus die elkaar aanvullen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen bijvoorbeeld
regulier terrein-, campus- en centrummilieu. Deze milieus vertalen zich onder meer naar verschillende
toegestane hoogtes en bebouwingspercentages. Het totale programma voor fase 1 moet een plek krijgen

[7]
in de beide in het plangebied van het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop voorziene clusters.
Ook het agrarische gebied vervult een functie binnen het voorgestane concept; het agrarisch gebied
moet voor een versterking zorgen (kwaliteit, uitstraling en zorgen voor een wisselwerking tussen
agrarisch- en bedrijventerrein).
De hoofdinfrastructuur is een belangrijke drager van het concept Garden City en is de verbindende
schakel tussen de verschillende clusters. De hoofdinfrastructuur en de hiervoor in het bestemmingsplan
Lelystad-Larserpoort beschikbaar gestelde ruimte zijn zodanig vorm gegeven dat de realisering van een
(hoogwaardig) openbaar vervoer mogelijk is, welke een verbinding legt van Lelystad Airport via het
plangebied van het bestemmingsplan Lelystad-Larserpoort naar het toekomstige station Lelystad-Zuid.
Het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop heeft betrekking op de binnen de periode van 10 jaar te
realiseren clusters; de andere twee clusters zijn voorzien na die periode. Nu deze later te realiseren
clusters nog niet zijn (en kunnen worden) meegenomen in het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop
kunnen deze gronden niet binnen het exploitatiegebied worden betrokken.
Zoals eveneens uit de wetsgeschiedenis blijkt kan een exploitatiegebied niet de grenzen van het
bestemmingsplangebied overschrijden, tenzij sprake is van een gebied dat de gemeentegrenzen
overschrijdt. 2 Het exploitatiegebied valt binnen het plangebied van het bestemmingsplan Lelystad-
Larserknoop.
Hoofdontsluitingen
Het bestemmingsplan voorziet in diverse ontsluitingen, te weten:
- een ontsluiting vanaf de rijksweg A6 richting de luchthaven;
- een tweetal ontsluitingen vanaf de Larserweg.
Deze ontsluitingen ‘doorsnijden’ en verbinden de in het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop
voorziene bedrijfsclusters. De ontsluitingen hebben een bovenwijkse functie (zie hoofdstuk 5
(Toelichting bij hoofdstuk 5 van het exploitatieplan: de exploitatieopzet). Vanwege het bovenwijkse
karakter van de ontsluitingen zijn deze buiten het exploitatiegebied gelaten.
Luchthaven
De ontwikkeling van Luchthaven Lelystad langs de Eendenweg zal worden vastgelegd in een apart
bestemmingsplan. Nu de luchthaven en de uitbreiding daarvan niet in het plangebied van het
bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop zijn begrepen kan het exploitatieplan geen betrekking hebben op
luchthaven en/of de uitbreiding van de luchthaven. Voor (de luchthaven en) de uitbreiding van de
luchthaven zal een apart exploitatieplan worden vastgesteld.
Bestaande bedrijventerrein Larserpoort
Het bestaande bedrijventerrein is niet begrepen in het exploitatiegebied. Er is sprake van conservering
2 TK 2004-2005, 30 128, nr. 3, bladzijde 19.

[8]
van de reeds vigerende bestemmingsregeling.
Voorts geldt voor het bestaande bedrijventerrein Larserpoort dat op grond van het tot de inwerking
treding van het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop geldende bestemmingsplan
omgevingsvergunningen voor bouwen hadden kunnen worden verleend. Dit betekent dat afdeling 6.4
Wro buiten toepassing kan blijven 3 nu bij de herziening van dat bestemmingsplan geen andere
bestemmingsregeling wordt vastgesteld. Artikel 6.12 tot en met artikel 6.22 Wro blijven voor dergelijke
bouwplannen buiten toepassing; er hoeft dus geen exploitatieplan te worden vastgesteld.
Agrarisch gebied binnen het plangebied van het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop
Het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop gaat uit van behoud van de agrarische functie. Voor
ontwikkelingsmogelijkheden zowel op agrarisch vlak als in de vorm van stadsrandfuncties is in het
bestemmingsplan voorzien in de vorm van wijzigingsbevoegdheden. Wil het gemeentebestuur gebruik
maken van de mogelijkheid tot verruiming dan geldt gelet op het bepaalde in artikel 6.12 Wro de
verplichting een exploitatieplan vast te stellen voor het gebied waarop het wijzigingsplan betrekking
heeft, uiteraard voor zover sprake is van een bouwplan en voor zover het verhaal van de kosten van
grondexploitatie niet anderszins is verzekerd. 4
Overige bestaande bedrijven/andere functies
Binnen het plangebied van het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop bevinden zich behalve de
bestaande bedrijven op het bestaande bedrijventerrein Larserpoort en de agrarische bedrijven de
volgende bedrijven en/of andere functies:
- RDW.
- Politieacademie.
- ANWB.
- Midland-circuit.
- Twee bedrijven gelegen nabij het Midlandcircuit.
- Motorcrossterrein.
Voor de gronden waarop deze bedrijven en/of andere functies zich bevinden geldt dat er sprake is van
conservering van de reeds vigerende bestemmingsregeling.
Voorts geldt voor genoemde gronden dat op grond van het geldende bestemmingsplan,
omgevingsvergunningen voor bouwen hadden kunnen worden verleend. Dit betekent dat afdeling 6.4
3 Artikel 9.1.20 Invoeringswet Wro:
Voor zover op grond van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 10 of 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening
bouwvergunning had kunnen worden verleend voor een bouwplan dat na 1 juli 2008 is aangewezen krachtens artikel 6.12,
eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening, en bij de herziening van dat bestemmingsplan na dat tijdstip geen andere
bestemmingsregeling is vastgesteld, blijven de artikelen 6.12 tot en met 6.22 ten aanzien van een dergelijk bouwplan buiten
toepassing.
4 Er is een wetswijziging in voorbereiding op grond waarvan in het geval de kosten in relatie tot de opbrengsten beperkt zijn
ook geen exploitatieplan hoeft te worden opgesteld.

[9]
Wro buiten toepassing kan blijven 5 nu bij de herziening van dat bestemmingsplan geen andere
bestemmingsregeling wordt vastgesteld. Artikel 6.12 tot en met artikel 6.22 Wro blijven voor dergelijke
bouwplannen buiten toepassing; er hoeft dus geen exploitatieplan te worden vastgesteld.
1.4 TOELICHTING BIJ ARTIKEL 1.4 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: VOORGENOMEN
GRONDGEBRUIK
Een exploitatieplan kan een kaart omvatten waarop het voorgenomen grondgebruik is aangegeven en de
gronden die de gemeente wil verwerven (zie artikel 6.13 lid 2 Wro). Zo’n kaart is niet verplicht. In het
exploitatieplan is kaart Voorgenomen grondgebruik opgenomen die als Kaart 2 onderdeel uitmaakt van
het exploitatieplan.
Het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop voorziet voor de gronden gelegen binnen het
exploitatiegebied in de bestemmingen ‘Bedrijventerrein-2’ en ‘Groen’. De bestemming ‘Groen’ is
uitsluitend opgenomen voor de hoofdgroenstructuur. Binnen de vlakken met de bestemming
‘Bedrijventerrein-2’ zullen behalve de bedrijfskavels, onder meer ontsluitingswegen,
groenvoorzieningen in de vorm van bermen en water gerealiseerd gaan worden. Het bestemmingsplan
Lelystad-Larserknoop voorziet binnen de vlakken met de bestemming ‘Bedrijventerrein- 2’ in een
gedifferentieerde regeling wat betreft het gebruik en de bouwmogelijkheden. Het bestemmingsplan
Lelystad-Larserknoop geeft een dusdanig gedetailleerd beeld van het grondgebruik dat een verdere
regeling in het exploitatieplan niet noodzakelijk is. Voor de duidelijkheid is echter wel een Kaart
Voorgenomen grondgebruik opgenomen. Deze gaat uit van een tweetal vormen van gebruik
overeenkomstig de in het bestemmingsplan Lelystad-Larserpoort opgenomen bestemmingen
‘Bedrijventerrein-2’ en ‘Groen’.
De exacte ligging van de ontsluitingswegen en groenvoorzieningen, anders dan de hoofdontsluiting en
de hoofdgroenstructuur, ligt nog niet vast; er is nog geen inrichtingsplan. Het exploitatieplan bevat
regels op grond waarvan de bedrijfskavels ontsloten moeten worden via ontsluitingswegen, niet zijnde
hoofdontsluiting, namelijk door middel van haaks dan wel parallel aan de hoofdstructuur aan te leggen
wegen. Voorts bepaalt het exploitatieplan onder meer aan welke eisen deze wegen en de
hoofdgroenstructuur moeten voldoen.
Om te kunnen toetsen of de inrichting voldoet aan deze eisen is in de regels bepaald dat vóór aanvang
van de werkzaamheden voor het bouwrijp maken een inrichtingsschets ter goedkeuring aan burgemeester
en wethouders moet worden voorgelegd.
5 Artikel 9.1.20 Invoeringswet Wro:
Voor zover op grond van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 10 of 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening
bouwvergunning had kunnen worden verleend voor een bouwplan dat na 1 juli 2008 is aangewezen krachtens artikel 6.12,
eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening, en bij de herziening van dat bestemmingsplan na dat tijdstip geen andere
bestemmingsregeling is vastgesteld, blijven de artikelen 6.12 tot en met 6.22 ten aanzien van een dergelijk bouwplan buiten
toepassing.

[10]
1.5 TOELICHTING BIJ ARTIKEL 1.5 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: TE VERWERVEN
GRONDEN
In het exploitatieplan is een Kaart te verwerven gronden opgenomen die als Kaart 3 onderdeel uitmaakt
van het exploitatieplan. Een deel van de gronden in het exploitatiegebied is eigendom van de gemeente.
Een deel van de gronden is echter nog geen eigendom.
De volgende percelen, waarvan gedeelten zijn gelegen binnen het exploitatiegebied, zijn geen volledig eigendom
van de gemeente:
1. Het perceel kadastraal bekend gemeente Lelystad sectie B nummer 84 ter grootte 418.895 m 2 .
2. Het perceel kadastraal bekend sectie B nummer 123 ter grootte van .62.000 m 2 ;
3. Het perceel kadastraal bekend sectie B nummer 124 ter grootte van 96.000 m 2
4. Het perceel kadastraal bekend sectie B nummer 125 ter grootte van 185.000 m 2
5. Het perceel kadastraal bekend sectie B nummer 115 ter grootte van 245.000 m 2
6. Het perceel kadastraal bekend sectie B nummer 118 ter grootte van. 54.000 m 2
7. Het perceel kadastraal bekend sectie B nummer 119 ter grootte van 132.000 m 2
8. Het perceel kadastraal bekend sectie B nummer 120 ter grootte van. 2.000 m 2
De gemeente wenst deze gronden wel in eigendom te verwerven. Zij zal indien nodig de haar ter
beschikking staande grondbeleidsinstrumenten inzetten. In dit kader is door de gemeente reeds
toepassing gegeven aan de Wet voorkeursrecht gemeenten.
De gemeente Lelystad acht een actieve rol wenselijk, mede gelet op de voorgenomen integrale
ontwikkeling van de clusters in het exploitatiegebied Voorts heeft de gemeente Lelystad een publieke
doelstelling met de ontwikkeling van het plangebied in de vorm van de realisatie van werkgelegenheid.
1.6 TOELICHTING BIJ ARTIKEL 1.6: VAN HET EXPLOITATIEPLAN: PROCEDURE
INRICHTINGSPLAN, CIVIELTECHNISCH ONTWERP EN GEOHYDROLOGISCH
ONDERZOEK
Vóórdat een aanvang met werken en werkzaamheden mag worden genomen moeten een inrichtingsplan,
een civieltechnisch ontwerp en een geohydrologisch onderzoek zijn opgesteld alsmede zijn goedgekeurd
door burgemeester en wethouders. In artikel 1.6 (Procedure inrichtingsplan, civieltechnisch ontwerp en
geohydrologische onderzoek) zijn hiervoor procedureregels opgenomen.
1.7 TOELICHTING BIJ ARTIKEL 1.7 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: VERBODSBEPALING
In artikel 1.7 is bepaald dat het verboden is in strijd met het betreffende hoofdstuk in het exploitatieplan
opgenomen eisen en regels te handelen.
1.8 TOELICHTING BIJ ARTIKEL 1.8 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: CITEERTITEL

[11]
Aan het slot van hoofdstuk 1 van het exploitatieplan is aangegeven hoe het exploitatieplan te citeren.
1.9 LEESWIJZER BIJ DE TOELICHTING VAN HET EXPLOITATIEPLAN
Het exploitatieplan omvat behalve hoofdstuk 1 waarin de begrippen en het ruimtelijk besluit waarin het
exploitatieplan is gekoppeld en is aangegeven war het voorgenomen grondgebruik, de te verwerven
gronden en de procedure is de volgende hoofdstukken:
1. Hoofdstuk 2, waarin de werken en werkzaamheden zijn omschreven.
2. Hoofdstuk 3, waarin de eisen en regels voor de werken en werkzaamheden zijn omschreven.
3. Hoofdstuk 4, dat de eisen en regels voor de fasering en de koppelingen weergeeft.
4. Hoofdstuk 5, dat de exploitatieopzet bevat.
In de navolgende hoofdstukken van deze toelichting omschreven wij de genoemde hoofdstukken van het
exploitatieplan.
TOELICHTING BIJ HOOFDSTUK 2 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: OMSCHRIJVING VAN
WERKEN EN WERKZAAMHEDEN
Een exploitatieplan moet gelet op het bepaalde in artikel 6.13 lid 1 Wro een omschrijving van de werken
en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen
en het inrichten van de openbare ruimte van het exploitatiegebied bevatten. In verband hiermee is in
hoofdstuk 2 van het exploitatieplan aangegeven welke werken en werkzaamheden voor het bouwrijp
maken zijn voorzien. Dit betreft onder meer het vrijmaken van de gronden van diverse obstakels,
eventuele bodemsanering en het ophogen van gronden.
Wat betreft het ophogen in verband met het voorbelasten geldt dat op dit moment nog niet duidelijk is in
hoeverre ophogen in verband met voorbelasting noodzakelijk is. Of ophogen in verband met
voorbelasting noodzakelijk is zal moeten blijken uit een nog uit te voeren geohydrologisch onderzoek. In
de regels is dit tot uitdrukking gebracht.
Verder geeft hoofdstuk 2 van het exploitatieplan inzicht in de aan te leggen nutsvoorzieningen (kabels
en leidingen) en de voorzieningen van openbaar nut zoals de wegen en de groenvoorzieningen.
In hoofdstuk 2 van het exploitatieplan wordt onder meer de aanleg van riolering genoemd. Dit betreft de
aanleg van rioleringen, inclusief de aansluiting op een nog aan te leggen rioolpersleiding. De nog aan te
leggen rioolpersleiding zal behalve voor de clusters 1 en 2 een functie vervullen voor onder meer de
toekomstige uitbreiding van het vliegveld. De persleiding betreft dan ook een bovenwijkse voorziening
(zie verder hoofdstuk 5 (Toelichting op hoofdstuk 5 van het exploitatieplan: exploitatieopzet).
Het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop bestemt de gronden waarop de buiten het exploitatieplan
voorziene hoofdontsluiting zal worden aangelegd als ‘ Verkeer’ . De binnen het exploitatiegebied aan te
leggen wegen zijn niet specifiek bestemd voor ‘ Verkeer’ ; deze wegen met bijbehorende voorzieningen

[12]
zoals bermen worden binnen de bestemming ‘ Bedrijventerrein-2’ gerealiseerd. De situering van deze
wegen ligt op dit moment nog niet vast. Wel is in hoofdstuk 3 van het exploitatieplan bepaald dat de
bedrijven niet rechtstreeks mogen ontsluiten op de hoofdontsluiting; de bedrijven moeten worden
ontsloten via een parallelweg aan te leggen langs de hoofdontsluiting dan wel een ontsluiting aan te
leggen haaks op de hoofdontsluiting. Verder is bepaald dat een inrichtingsplan zal moeten worden
opgesteld dat de goedkeuring behoeft van burgemeester en wethouders.
In de opsomming van de aan te leggen voorzieningen van openbaar nut zijn geen parkeerplaatsen
genoemd. Uitgangspunt is dat parkeergelegenheid op eigen terrein bij de bedrijven wordt gerealiseerd.
In het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop is daarom geen rekening gehouden met parkeerplaatsen.
Voorts zal via de verkeersbesluiten geregeld worden dat niet mag worden geparkeerd op de openbare
wegen.

[13]
TOELICHTING BIJ HOOFDSTUK 3: DE EISEN EN REGELS VOOR WERKEN EN
WERKZAAMHEDEN
3.1: TOELICHTING BIJ ARTIKEL 3.1 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: EISEN EN REGELS
MET BETREKKING TOT WERKEN EN WERKZAAMHEDEN EN DE UITVOERING
Een exploitatieplan moet gelet op het bepaalde in artikel 6.13 lid 1 Wro een omschrijving van de werken
en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen
en het inrichten van de openbare ruimte van het exploitatiegebied bevatten. Artikel 6.13 lid 2 Wro
bepaalt dat een exploitatieplan voorts eisen en regels voor de werken en werkzaamheden voor het
bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de
openbare ruimte van het exploitatiegebied kan bevatten.
Zoals uit het voorgaande blijkt geeft hoofdstuk 2 van het exploitatieplan een opsomming van de uit te
voeren werken en werkzaamheden. Hoofdstuk 3 van het exploitatieplan bevat de eisen en regels waaraan
de werken en werkzaamheden moeten voldoen. De eisen zijn opgenomen om een kwaliteit die past bij de
ontwikkeling zoals voorgestaan in het exploitatiegebied te waarborgen.
Binnen het plangebied van het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop zullen ter plaatse van de gronden
met de bestemming ‘Verkeer’ hoofdontsluitingen gerealiseerd worden. Die hoofdontsluitingen zijn
bedoeld om de navolgende verbindingen te creëren:
1. Een verbinding tussen Rijksweg A6 en de binnen het exploitatiegebied gelegen gronden, maar ook
tussen Rijksweg A6 en de luchthaven en Rijksweg A6 en de na de planperiode binnen het
plangebied van het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop te realiseren bedrijfsclusters.
2. Een tweetal verbindingen tussen de onder 1 bedoelde verbinding en Larserweg.
De in het exploitatiegebied te realiseren bedrijven en kantoren mogen niet rechtstreeks ontsluiten via de
hoofdontsluitingen. Zij zullen moeten ontsluiten via een parallel dan wel haaks op de hoofdontsluiting te
realiseren ontsluiting.
Op dit moment is er nog geen inrichtingsschets opgesteld dat inzicht geeft in de situering van de
ontsluitingen, niet zijnde de hiervoor genoemde hoofdontsluiting. Ook is er voor deze ontsluitingen nog
geen civieltechnisch ontwerp opgesteld. Hetzelfde geldt voor de overige inrichting van de openbare
ruimte, zoals de groenvoorzieningen.
In verband met het voorgaande is in het exploitatieplan bepaald dat eerst een inrichtingsplan,
civieltechnisch ontwerp en geohydrologische onderzoek moeten worden opgesteld, die de goedkeuring
behoeven van burgemeester en wethouders. Om het goedkeuringsproces goed te laten verlopen is
eveneens bepaald dat een exploitant tijdig moet melden dat hij een aanvang wil nemen met de werken en
werkzaamheden en wanneer hij inrichtingsplan, civieltechnisch ontwerp en geohydrologische onderzoek
aan burgemeester en wethouders zal overleggen.

[14]
In het exploitatiegebied moet een minimale hoeveelheid open water worden gerealiseerd van 7%. In
verband hiermee is een bepaling opgenomen op grond waarin op elk perceel c.q. perceelsgedeelte ten
minste die hoeveelheid open water moet worden gerealiseerd.
De aan te leggen werken en werkzaamheden moeten voldoen aan de in de bijlagen van het
exploitatieplan opgenomen eisen. Uit de stukken blijkt aan welke eisen en regels de diverse werken en
werkzaamheden moeten voldoen.
In artikel 3 is zijn procesregels opgenomen zodat burgemeester en wethouders in staat zijn te bezien of
de werken en werkzaamheden worden uitgevoerd conform het exploitatieplan.
De gronden moeten tot 1 m onder het maaiveld vrij gemaakt worden van obstakels. Dit is de
minimumeis. Deze eis is erop gebaseerd dat er geen kelders worden aangebracht en er niet wordt
gekozen voor een wijze van een fundering die vraagt om het tot een grotere diepte vrij maken van
obstakels. Voor zover een exploitant kiest voor een bouwwijze die vraagt om het tot een grotere diepte
vrij maken van obstakels is dat uiteraard toegestaan.
Het exploitatieplan heeft niet zonder meer tot gevolg dat de ondergrond van de openbare ruimte
eigendom wordt van de gemeente. De gemeente zal met de eigenaar van de betreffende gronden
afspraken moeten maken over de overdracht van de gronden. In bijlage 1 bij de toelichting van dit
exploitatieplan is een overdrachtdocument opgenomen. Dit document geeft inzicht in de documenten die
de gemeente wenst te ontvangen bij overdracht van bedoelde gronden. Uiteraard kunnen exploitanten dit
document ook gebruiken bij het aantonen dat zij voldoen aan hun verplichtingen zoals die volgen uit het
exploitatieplan.
3.2 TOELICHTING BIJ ARTIKEL 3.2 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: REGELS MET
BETREKKING TOT AANBESTEDING VAN DE UITVOERING VAN WERKEN EN
WERKZAAMHEDEN EN DAAROP BETREKKING HEBBENDE DIENSTEN
Artikel 6.13 lid 2 Wro bepaalt -zoals hiervoor reeds is vermeld- dat een exploitatieplan eisen en regels
voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van
nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte van het exploitatiegebied kan bevatten. Deze
regels kunnen blijkens artikel 6.2.9 Bro ook betrekking hebben op het in overeenstemming met de
geldende aanbestedingsregels aanbesteden van de werken en werkzaamheden. In verband hiermee is in
artikel 3.2.1 (Toepasselijkheid van eisen en regels voor aanbesteding van de uitvoering van werken en
werkzaamheden en de daarop betrekking hebbende diensten) aangegeven welke aanbestedingsregels van
toepassing zijn.
De navolgende regels zijn van toepassing:
1. De Europese regels betreffende aanbesteding.
2. Het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten).

[15]
De vermelding welke aanbestedingsregels van toepassing zijn betekent niet dat de gemeente hiermee
heeft willen aangeven dat er door een exploitant aanbesteding moet plaats vinden. De regels zijn bedoeld
om aan te geven aan welke regels in het geval van ‘doorlegging’ van de aanbestedingsplicht moet
worden voldaan.
3.3 TOELICHTING BIJ ARTIKEL 3.3 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: VERBODSBEPALING
In artikel 3.3 is bepaald dat het verboden is in strijd met het betreffende hoofdstuk in het exploitatieplan
opgenomen eisen en regels te handelen.
3.4 TOELICHTING BIJ ARTIKEL 3.4 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: ONTHEFFINGEN
Artikel 6.13 lid 2 Wro bepaalt dat het exploitatieplan regels kan bevatten met inachtneming waarvan
burgemeester en wethouders ontheffing kunnen verlenen van bij het exploitatieplan aan te geven regels.
In het exploitatieplan is op dit moment een mogelijkheid tot ontheffing opgenomen van de verplichting
tot realisatie van minimaal 7% open water per perceel c.q. perceelsgedeelte. Deze ontheffing is bedoeld
voor gevallen dat op andere gronden binnen de cluster zo veel water wordt gerealiseerd dat het doel dat
binnen de gehele cluster 7% open water wordt gerealiseerd, wordt gehaald. Voor het overige zijn geen
ontheffingsmogelijkheden opgenomen. Het kan zijn dat indien blijkt dat in praktijk behoefte is aan een
uitgebreidere regeling dat bij een herziening alsnog een uitbreiding van de ontheffingsregeling wordt
opgenomen.

[16]
TOELICHTING BIJ HOOFDSTUK 4: EISEN EN REGELS VOOR DE FASERING EN
KOPPELINGEN
4.1: TOELICHTING BIJ ARTIKEL 4.1 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: REGELS MET
BETREKKING TOT DE FASERING VAN DE UITVOERING VAN WERKEN,
WERKZAAMHEDEN, MAATREGELEN EN BOUWPLANNEN
Op grond van artikel 6.13 lid 1 Wro maakt van het exploitatieplan een exploitatieopzet onderdeel. Dat
geldt ook voor dit exploitatieplan. Deze opzet is opgenomen in hoofdstuk 5 (Exploitatieopzet) van het
exploitatieplan en wordt in hoofdstuk 5(Toelichting bij hoofdstuk 5 van het exploitatieplan: de
exploitatieopzet) van deze toelichting toegelicht. Genoemd artikel vermeldt als onderdeel van de
exploitatieopzet het tijdvak waarbinnen de exploitatie plaats vindt, maar ook eventuele fasering van de
uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en zo nodig koppelingen
hiertussen.
Artikel 6.13 lid 2 Wro bepaalt -zoals hiervoor reeds is vermeld- dat een exploitatieplan eisen en regels
voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van
nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte van het exploitatiegebied kan bevatten.
In de exploitatieopzet is rekening gehouden met een fasering alsmede met koppelingen. In artikel 4.1
(Regels met betrekking tot de fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en
bouwplannen) is de fasering wat betreft het bouw- en ‘ woon’ rijp maken van de gronden binnen het
exploitatieplan alsmede de fasering wat betreft het ingebruiknemen van op te richten gebouwen
vastgelegd. Uitgangspunt bij deze fasering is dat eerst de noordelijke cluster en vervolgens de zuidelijke
cluster wordt gerealiseerd. Binnen deze clusters is ook een volgorde aangegeven.. De fasering zorgt voor
een goed verloop van de ontwikkeling van de gronden binnen het exploitatiegebied.
Al hoewel de hoofdontsluitingen niet zijn gelegen binnen het exploitatiegebied is in artikel 4.1.3
(Fasering aanleg ontsluitingsweg) aangegeven op welke momenten de aanleg van de hoofdontsluitingen
op dit moment worden voorzien. In het exploitatieplan zijn namelijk de aanleg van werken en
werkzaamheden gekoppeld aan de aanleg van de hoofdontsluitingen omdat die nodig zijn voor een goede
ontsluiting. Mocht om wat voor reden dan ook de aanleg van de hoofdontsluitingen vertragen dan heeft
dat gevolgen voor de aanleg van werken en werkzaamheden binnen het exploitatiegebied.
4.2 TOELICHTING BIJ ARTIKEL 4.2: REGELS MET BETREKKING TOT KOPPELINGEN
TUSSEN WERKEN, WERKZAAMHEDEN, MAATREGELEN, BOUWPLANNEN EN
DERGELIJKE
In artikel 4.2 (Regels met betrekking tot koppelingen tussen werken, werkzaamheden, maatregelen,
bouwplannen en dergelijke) zijn voor zover nodig koppelingen aangebracht.
Zoals in hoofdstuk 2 van deze toelichting (Toelichting bij hoofdstuk 2 van het exploitatieplan:
omschrijving van werken en werkzaamheden) aangegeven is op dit moment nog niet duidelijk of en zo ja

[17]
in hoeverre ophogen in verband met voorbelasting noodzakelijk is. Dit zal moeten blijken uit een nog uit
te voeren geohydrologisch onderzoek. Mocht het nodig zijn dan zal eerst de voorbelasting moeten plaats
vinden en zal vervolgens pas met de uitvoering van de andere werken en werkzaamheden kunnen worden
begonnen.
Voor het zuidoostelijk deel van cluster 1 is bepaald dat hiermee eerst een aanvang genomen mag worden
nadat de tussen deze cluster en de Larserweg voorziene ontsluitingsweg alsmede het langs het
noordoostelijk deel van cluster 1 voorziene ontsluitingsweg is aangelegd. Voor het noordwestelijk deel
van cluster 1 is een dergelijke bepaling niet opgenomen omdat het niet bezwaarlijk is dat het oostelijk
deel van de Pascallaan tijdelijk een functie vervult als ontsluiting van een deel van cluster 1.
Vervolgens is de zuidoostelijke cluster aan de beurt, waarbij een ontwikkeling wordt voorgestaan
waarbij eerst het middelste gedeelte, vervolgens het gedeelte nabij de Larserweg en tot slot het meest
westelijk gedeelte van de cluster wordt voorgestaan. De keuze om het middelste gedeelte van deze
cluster het eerst binnen deze cluster te faseren hangt samen met het feit dat dit gedeelte is gelegen op
kadastrale percelen waarop ook een belangrijk deel van de noordwestelijke cluster is voorzien.
Voor de werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp maken geldt in het algemeen dat deze een aanvang
kunnen nemen indien er een zogenaamde bouwweg beschikbaar komt. Het is de bedoeling dat de in het
bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop voorziene hoofdgroenstructuur met bijbehorende voorzieningen
tegelijkertijd met de aanleg van de bouwweg wordt gerealiseerd.
De te realiseren gebouwen mogen eerst in gebruik genomen worden als de weg waarop deze gebouwen
ontsluiten niet langer een bouwweg is, maar zich bevindt in de definitieve toestand. Met andere woorden:
als de weg is ingericht overeenkomstig de eisen en regels van het exploitatieplan. Er is voor gekozen in
de bepaling te verwijzen naar het goedgekeurde inrichtingsplan, civieltechnisch ontwerp en
geohydrologische onderzoek. Omdat het plan, ontwerp en onderzoek moeten voldoen aan de eisen en
regels van dit exploitatieplan is hiermee veilig gesteld dat de weg ook zal moeten worden uitgevoerd
overeenkomstig dit exploitatieplan. Voor de overige openbare ruimte geldt hetzelfde.
4.3 TOELICHTING BIJ ARTIKEL 4.3 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: VERBODSBEPALING
In artikel 4.3 is bepaald dat het verboden is in strijd met het betreffende hoofdstuk in het exploitatieplan
opgenomen eisen en regels te handelen.
4.4 ONTHEFFINGEN
Artikel 6.13 lid 2 Wro bepaalt dat het exploitatieplan regels kan bevatten met inachtneming waarvan
burgemeester en wethouders ontheffing kunnen verlenen van bij het exploitatieplan aan te geven regels.
In het exploitatieplan is op dit moment van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Het kan zijn dat
indien blijkt dat in praktijk behoefte is aan zo’n regeling dat bij een herziening alsnog zo’n regeling

wordt opgenomen.
[18]

[19]
TOELICHTING BIJ HOOFDSTUK 5 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: DE
EXPLOITATIEOPZET
5.1 INLEIDING
5.1.1: Toelichting bij artikel 5.1 van het exploitatieplan: onderdelen van de exploitatieopzet
De exploitatieopzet van dit exploitatieplan omvat overeenkomstig het bepaalde in artikel 6.13 Wro de
volgende onderdelen:
1. een raming van de inbrengwaarden van de gronden gelegen binnen het exploitatiegebied;
2. een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de schade
die op grond van artikel 6.1 Wro voor vergoeding in aanmerking zou komen;
3. een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de onder 1 tot 3
bedoelde ramingen;
4. een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;
5. een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en de
koppelingen hiertussen;
6. de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.
De genoemde onderdelen van de exploitatieopzet van het exploitatieplan worden hierna nader
toegelicht.
5.1.2: Fictie dat gemeente de grondexploitatie uitvoert
De Wro gaat bij het exploitatieplan uit van de fictie dat de gemeente de grondexploitatie geheel en al
zelf uitvoert. Het exploitatieplan bevat een exploitatieopzet, die van uitvoering door de gemeente uitgaat
en die als basis dient voor het kostenverhaal.
5.1.3: Ruimtegebruik
Bij het opstellen van de grondexploitatieopzet zijn het uit het bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop en
de Kaart Voorgenomen grondgebruik blijkende grondgebruik uitgangspunt geweest.
Het totale exploitatiegebied is circa 158 hectare groot. In onderstaande tabel is het uit bestemmingsplan
Lelystad-Larserknoop en de Kaart Voorgenomen grondgebruik blijkende voorgenomen grondgebruik
vertaald naar oppervlakte uitgeefbaar, oppervlakte groen, oppervlakte water en oppervlakte verharding.

[20]
5.2: TOELICHTING BIJ ARTIKEL 5.2 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: PARAMETERS
In artikel 5.2 van het exploitatieplan zijn de parameters aangegeven die zijn gehanteerd bij het opstellen
van de exploitatieopzet.
Artikel 5.2 vermeldt voorts het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden.
Ook vermeldt artikel 5.2 de peildatum van de inbrengwaarden, de andere kosten en de opbrengsten.
Het tijdvak en de peildatum betreffen blijkens artikel 6.13 Wro verplichte onderdelen van de
exploitatieopzet.
5.3 : TOELICHTING BIJ ARTIKEL 5.3 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: RAMING
INBRENGWAARDEN
Een onderdeel van de exploitatieopzet betreft een raming van de inbrengwaarden. De in het
exploitatieopzet opgenomen inbrengwaarden is gebaseerd op een externe taxatie. Deze taxatie maakt als
bijlage 2 onderdeel uit van deze toelichting. Deze bijlage betreft een geheim document. Bij deze taxatie
zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
1. De waardebepaling heeft in eerste instantie plaatsgevonden vanuit de opvatting dat het gehele
complex eenzelfde waarde heeft. Er is dus een gemiddelde waarde getaxeerd.
2. Uitgangspunt is dat grond niet verontreinigd is.
3. Getaxeerd is naar prijspeil per 1 januari 2010.
4. Getaxeerd is met inachtneming van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet.
Er is dus – behoudens bij één object - nog geen rekening gehouden met de “algehele” schadeloosstelling
ingevolge de onteigeningswet, maar uitsluitend met de waarde op grond van de artikelen 40b tot en met
40f van de onteigeningswet. Ingeval na de vaststelling van dit exploitatieplan een onteigening wordt
verwacht zullen bij een herziening van het exploitatieplan de inbrengwaarden worden aangepast.
De waarde van de gronden is tegen de getaxeerde nominale inbrengwaarde per 1 januari 2010 in de
exploitatieopzet opgenomen.
5.4 TOELICHTING OP ARTIKEL 5.4 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: RAMING VAN DE ANDERE
KOSTEN
Inleiding
De exploitatieopzet bevat een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie dan de inbrengwaarden
als bedoeld in artikel 6.13 Wro. Het Bro geeft inzicht in welke andere kosten in verband met de exploitatie
mogen worden meegenomen in de exploitatieopzet. De in de Bro opgenomen opsomming van de kosten die
mogen worden opgenomen is bij het opstellen van de exploitatieopzet als uitgangspunt gehanteerd. Hierna wordt
een aantal van deze kostenposten nader toegelicht.
Onderzoekskosten (artikel 6.2.4 lid a Bro)

[21]
In verband met de ontwikkeling van het exploitatiegebied het plan is een reeks van onderzoeken uitgevoerd c.q.
zal worden uitgevoerd. Het Bro vermeldt de kosten van het verrichten van onderzoek onder de verhaalbare
kosten. Hierbij kan onder andere. worden gedacht aan de kosten van de volgende onderzoek: milieukundig
bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, luchtkwaliteitonderzoek, onderzoek naar flora en fauna, watertoets,
archeologisch onderzoek en een planschaderisicoanalyse. De kosten zijn, voor zover de onderzoeken nog niet
zijn voltooid, geraamd; de kosten van de nog niet voltooide onderzoeken zullen te zijner tijd tegen de werkelijke
kosten in de exploitatieopzet worden opgenomen. De kosten van de reeds uitgevoerde onderzoeken zijn tegen
werkelijke kosten opgenomen.
Kosten van de aanleg van voorzieningen in het exploitatiegebied (artikel 6.2.4 lid c Bro)
In de hoofdstukken 2 en 3 van het exploitatieplan is omschreven welke voorzieningen moeten worden aangelegd
en aan welke eisen die voorzieningen moeten voldoen.
Uit het exploitatieplan blijkt dat er nog een inrichtingsplan, een civieltechnische ontwerp en een geohydrologisch
onderzoek moeten worden vastgesteld. Er is op dit moment nog geen gedetailleerd beeld van definitieve
inrichting van het exploitatiegebied. Ook hebben er nog geen bestekvoorbereidingen en aanbestedingen
plaatsgevonden.
In verband met het voorgaande hebben de ramingen van de kosten van de aanleg van de voorzieningen
plaatsgevonden op basis van de uitgangspunten zoals die blijken uit de hoofdstukken 2 en 3 van het
exploitatieplan.
Kosten van de aanleg van voorzieningen buiten het exploitatiegebied (artikel 6.2.4 lid e Bro)
Ook de kosten van de aanleg van voorzieningen buiten het exploitatiegebied mogen in de exploitatieopzet
worden meegenomen.
Voor alle kosten, dus ook voor deze kosten, gelden bij de toerekening aan het exploitatiegebied de volgende
criteria (artikel 6.13 lid 6 Wro):
1. Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de te treffen maatregelen, werken en/of voorzieningen.
2. Toerekenbaarheid: er dient een causaal verband te bestaan tussen de gebiedsontwikkeling en de te maken
kosten. De kosten zouden dus niet aan de orde zijn zonder de ontwikkeling of worden mede gemaakt ten
behoeve van het plan. Indien kosten deels uit andere bron worden betaald zijn zij (voor dat deel) niet
toerekenbaar.
3. Proportionaliteit: indien meerdere gebieden profijt hebben van het werk of de voorziening waarvoor de
kosten worden gemaakt moeten de kosten naar evenredigheid worden verdeeld naar de gebieden die profijt
hebben.
In het geval van het bedrijvenpark Larserknoop is sprake van een viertal werken gelegen buiten het
exploitatiegebied die profijt opleveren voor onder meer het exploitatiegebied, te weten:
1. De aansluitingen op de Larserweg.

[22]
2. De persleiding.
3. De aansluiting op de rijksweg A6.
4. De kosten voor de hoofdontsluiting.
Zoals uit het voorgaande blijkt moet bij het toerekenen van kosten de hiervoor genoemde criteria in acht worden
genomen.
Er is door een extern bureau een rapportage opgesteld die inzicht geeft in de verkeersstromen en daarmee in de
mate van profijt voor de diverse gebieden, waaronder het exploitatiegebied.
Voor de aansluitingen Larserweg geldt dat deze kosten voor een deel door bijdragen van derden worden
gefinancierd. Hiermee is in de exploitatieopzet rekening gehouden.
Gelet op het voorgaande is wat betreft de toerekening van de kosten van de diverse voorzieningen buiten het
exploitatiegebied uitgegaan van de volgende kostentoerekening:
1. De kosten van de aansluitingen op de Larserweg komen voor 31% ten laste van het exploitatiegebied en
voor 69% ten laste van andere gebieden.
2. De kosten voor de aansluiting op de rijksweg A6 komen voor 25% ten laste van het exploitatiegebied en
voor 75% ten laste van andere gebieden.
3. De kosten voor de hoofdontsluiting komen voor 73% ten laste van het exploitatiegebied en voor 27% ten
laste van andere gebieden.
Wat betreft de persleiding met bijbehorende (bouw)werken is er van uitgegaan dat 50% ten laste komt van het
exploitatieplan en 50% ten lasten komt van andere gebieden..
Plankosten (artikel 6.2.4 leden g tot en met j Bro)
Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities,
gemeentelijke apparaatskosten en kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht.
De Wro en Bro gaan er vanuit dat deze kosten worden gemaximeerd door een Algemene Maatregel van Bestuur.
Tot op heden is deze maatregel (in de praktijk ook wel bekend onder de naam: plankostenscan) nog niet
voorgeschreven.
De in de exploitatieopzet opgenomen kosten zijn ramingen. Een gedeelte van deze kosten is nog niet gemaakt.
De daadwerkelijk kosten zullen worden bijgehouden en verantwoord via de gemeentelijke urenadministratie.
Zodra de kosten zijn gemaakt zullen de ramingen van deze kosten bij de eerstvolgende herziening van het
exploitatieplan worden vervangen door de daadwerkelijk gemaakte kosten.
De kosten van tijdelijk beheer (artikel 6.2.4 lid k Bro)
Het gaat hier om beheerskosten, die gedurende de grondexploitatie noodzakelijk zijn. Het gaat dan bijvoorbeeld
om de kosten van beschermen of het bruikbaar houden van het terrein of voorzieningen.

[23]
Planschade (artikel 6.2.4 lid l Bro)
De planschadekosten betreffen de geraamde eventuele tegemoetkomingen van planschade.
Op dit moment wordt geen planschade van enige omvang voorzien.
Niet terugvorderbare belastingen, waaronder BTW (artikel 6.2.4 lid m Bro)
Fiscale kosten waarvan de heffing betrekking heeft op de kosten als genoemd in artikel 6.2.4. leden a tot en met l
Bro kunnen ten laste van de exploitatie worden gebracht. Vooralsnog zijn de kosten niet geraamd. Zodra deze
kosten zich voordoen zullen zij in de exploitatie worden gebracht.
Rente kosten en –baten over geïnvesteerde kapitalen en lasten (artikel 6.2.4 lid n Bro)
In de exploitatieopzet is rekening gehouden met rente.
5.5 TOELICHTING OP ARTIKEL 5.5 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: RAMING
OPBRENGSTEN
Raming opbrengsten uitgeefbare gronden
De raming van opbrengsten is gebaseerd op de uitgifteprijzen voor bedrijventerreinen welke naar verwachting
binnenkort door de gemeenteraad zullen worden vastgesteld. De uitgifteprijzen hebben de functie van
wegingsfactor in het kader van de berekening van de exploitatiebijdrage.
Subsidies
Voor de uitvoering van het bestemmingsplan en exploitatieplan worden geen subsidies voorzien.
Opbrengsten in relatie tot de kosten
De te verhalen kosten zijn in de Wro begrensd (artikel 6.16 Wro). De kosten kunnen slechts worden verhaald
voor zover deze de opbrengsten niet overschrijden. Als de totale kosten, na aftrek van bijdragen van derden,
hoger zijn dan de geraamde opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts de kosten worden verhaald tot
maximaal het niveau van de opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt macroaftopping (6.16 Wro) genoemd.
Op grond van de berekeningen in de exploitatieopzet, waarbij zowel de opbrengsten als de kosten door middel
van een contante waardeberekening vergelijkbaar zijn gemaakt, blijkt dat de contante waarde van de te
verwachten opbrengsten hoger zijn dan de contante waarde van de te verwachten kosten (zie onderstaande tabel).
Macroaftopping is daarom niet aan de orde. De toe te rekenen kosten zijn verhaalbaar.

[24]
5.6 TOELICHTING OP ARTIKEL 5.6 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: FASERING EN
KOPPELINGEN
In hoofdstuk 4 van het exploitatieplan zijn faseringen voor de werken, werkzaamheden, maatregelen en
bouwplannen opgenomen alsmede koppelingen hiertussen. Deze fasering en koppelingen zijn uitgangspunt
geweest bij het opstellen van de exploitatieopzet.
5.7 TOELICHTING OP ARTIKEL 5.7 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: WIJZE VAN
TOEREKENING VAN DE TE VERHALEN KOSTEN AAN DE UIT TE GEVEN GRONDEN E.D.
Artikel 6.18 Wro bevat bepalingen over de wijze van toerekening van de te verhalen kosten. Zoals uit artikel
6.18 Wro blijkt vindt dat plaats aan de hand van door de gemeente te bepalen gewogen eenheden.
In dit exploitatieplan is er voor gekozen de weging plaats te laten vinden aan de hand van de uitgifteprijs c.q.
opbrengsten per vierkante meter. Uitgangspunt is dat de grond met de beste opbrengstpotentie op een gewogen
wijze de meeste kosten draagt. De opbrengstpotentie is vertaald in uitgifteprijzen c.q. opbrengsten. Het totaal van
uitgeefbare m2 vermenigvuldigt met de verschillende uitgifteprijzen c.q. opbrengsten geeft de totale
wegingsfactor.
Naar rato van elk privaat aandeel in deze opbrengst zijn de kosten toegedeeld. De hoogte van de
exploitatiebijdrage is op deze manier gekoppeld aan het aantal m2 perceelsoppervlakte uitgeefbare grond.
Per eigenaar is in verband hiermee het ruimtegebruik bepaald, waarbij onderscheid is gemaakt in uitgeefbaar
terrein en openbare ruimte. Vervolgens is per eigenaar de verwachte opbrengst in beeld gebracht door
uitgifteprijs per vierkante meter te vermenigvuldigen met de oppervlakte uitgeefbaar terrein per kavel. De te
verhalen kosten zijn naar rato van de te verwachten opbrengsten verdeeld.
Om de netto exploitatiebijdrage per eigenaar te bepalen zal de bruto bijdrage verminderd moeten worden met de
inbrengwaarde.
5.8 TOELICHTING OP ARTIKEL 5.8 VAN HET EXPLOITATIEPLAN: REEDS
GEREALISEERD KOSTEN
Artikel 6.2.8 Bro bepaalt dat in de exploitatieopzet de reeds gerealiseerde kosten moeten worden vermeld. In
verband hiermee is artikel 5.8 in het exploitatieplan opgenomen.

[25]
BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING
De volgende bijlage maken onderdeel uit van de toelichting:
BIJLAGE 1 BIJ DE TOELICHTING: Overdrachtdocument.
BIJLAGE 2 BIJ DE TOELICHTING: taxatie van de inbrengwaarde
BIJLAGE 3 BIJ DE TOELICHTING: Nota van beantwoording zienswijzen ontwerp-exploitatieplan
Lelystad-Larserknoop
BIJLAGE 4 BIJ DE TOELICHTING: Overzicht wijzigingen bij vaststelling ontwerp-exploitatieplan
Lelystad-Larserknoop
BIJLAGE 5 BIJ DE TOELICHTING: Erratum op Nota van beantwoording zienswijzen exploitatieplan
Lelystad – Larserknoop” en de “Nota van wijzigingen bij de vaststelling exploitatieplan Lelystad-Larserknoop”
behorende bij de vaststelling van het exploitatieplan Lelystad-Larserknoop.

BIJLAGE 1
Overdrachtsdocument

OVERDRACHTDOCUMENT
Over te dragen gebied :
Datum :
Voor de overdracht van het openbaargebied aan de gemeente is een
overdrachtsschouw noodzakelijk. In het kader van deze schouw en overdracht moet
de gemeente de volgende documenten ontvangen (digitaal en 1 set analoog):
Van toepassing Aanwezig
(In te vullen door
gemeente)
• Plattegrond van over te dragen gebied O O
• Bestek en tekeningen O O
• Camera-inspectie riool (tevens digitaal op cd, suf 2.0.) O O
• Inspectie drainage O O
• Lijst van leveranciers (goederen) O O
• Revisie riolering (tevens digitaal) O O
• Revisie drainage (tevens digitaal) O O
• Revisie groen (tevens digitaal) O O
• Revisie speelvoorzieningen (tevens digitaal) en
O
O
keuringsrapporten
• Revisie watergangen (tevens digitaal) O O
• Revisie kunstwerken (tevens digitaal) O O
• Gegevens politiekeurmerk O O
• Afspraken met derden (door projectleider PWM) O O
Openbare verlichting
• Revisie OV (2x) O O
• Codering lichtmasten O O
Riolering
• Revisie pompinstallatie (logboek/handleiding) O O
• Keuring pompinstallatie O O
• Bijgewerkte overzichtstekening pompen/persleiding O O
• Bijgewerkte overzichtstekeningen
O
O
DWA+RWA+SWA+blusleiding
• Bijgewerkte watergangentekeningen O O
• Proces verbaal van oplevering per bestek O O
Datum
gereed
Toelichting
Uitzonderingen op over te dragen gebied:
………………………………………………………………………………………………….
Gemaakte afspraken over nog uit te voeren werkzaamheden, plichten,
bevoegdheden, financiën met betrekking tot overdracht van betreffend gebied:
…………………………………………………………………………………………………..

BIJLAGE 2
Taxatie van de inbrengwaarden

Taxatierapport
bedoeld voor het bepalen van de inbrengwaarden van diverse
percelen, gelegen in het bestemmingsplan 'Lelystad -
Larserknoop' ten behoeve van het door de Gemeente Lelystad op
te stellen exploitatieplan
projectnr. 231986
revisie 01
3 mei 2010
Opdrachtgever
Gemeente Lelystad
Afdeling Economie & Vastgoedontwikkeling
Postbus 91
8200 AB LELYSTAD
datum vrijgave beschrijving revisie 00 goedkeuring vrijgave
3 mei 2010 definitief ing. M. van Hoek ing. J.J. Claus

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
Inhoud
Blz.
1 Algemeen 3
1.1 Opdracht 3
1.2 Taxateur/deskundige 3
1.3 Omschrijving van het (toekomstige) gebied 4
1.4 Omschrijving van de opdracht en waarderingsgrondslag 6
1.5 Informatiebronnen 6
1.6 Omschrijving van de gehanteerde waardebegrip(pen) 7
1.7 Opname- en peildatum 8
2 Kadastrale- en plaatselijke aanduidingen 9
2.1 Zakelijke rechten 9
2.2 Wet voorkeursrecht Gemeenten 9
2.3 Bestemmingsplan, MOP en Structuurplan Lelystad 2015 10
3 Omschrijving van bebouwde percelen en onbebouwde percelen 12
4 Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreinigingen 14
5 Uitgangspunten voor de waardering 15
5.1 Algemene uitgangspunten 15
6 Toelichting op de taxaties 16
6.1 Inbrengwaarden 16
6.2 Onderbouwing 17
7 Samenvatting taxatie-uitwerking en berekeningen 18
7.1 Inbrengwaarde bebouwde object plangebied 18
7.2 Inbrengwaarde losse percelen plangebied 18
7.3 Taxatie sloopkosten Meerkoetenweg 10 19
Bijlagen:
1 Plankaart en kadastrale informatie
2 Eigenarenkaart
3 Rekenblad met de taxaties van de inbrengwaarden
4 Rekenblad sloopkosten
5 Foto's
blad 2 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
1 Algemeen
1.1 Opdracht
In eerste instantie is, na een overleg op donderdag 7 april 2010 in het gemeentehuis van
Lelystad, door de heer B. Borgman aan Ingenieursbureau Oranjewoud B.V. mondeling
opdracht verstrekt tot opmaken van een rapport, bedoeld voor het vaststellen van de
inbrengwaarden van de diverse benodigde percelen grond in de zone Lelystad-
Larserknoop, Fase 1a)". Deze opdracht is op 13 april 2010 door de opdrachtgever
schriftelijk bevestigd met een brief (kenmerk G10-00176).
De opdracht bestaat uit het:
1. bepalen van de inbrengwaarde percelen bedrijventerrein - 2 te weten fase 1;
2. bepalen van de inbrengwaarde ondergrond wegennet bedrijventerrein;
3. bepalen verwervingskosten opstal met ondergrond en erf Meerkoetenweg 10;
4. bepalen van de hoogte van de sloopkosten opstal Meerkoetenweg 10
Deze rapportage is gebaseerd op het besluit van de raad van de gemeente Lelystad van
16 september 2008 tot nadere uitwerking van de Gebiedsvisie Larserknoop en dan met
name het 2 e scenario Garden City. Daarnaast is door de gemeente aanvullende informatie
verstrekt en zijn kadastrale gegevens ingewonnen. Voor dit gebied moet nog nadere
besluitvorming plaatsvinden namelijk door het vaststellen van het -eventueel nog te
wijzigen - `Voorontwerp Bestemmingsplan Lelystad-Larserknoop '(d.d. 29-01-10). Voor de
waardering is, voor zover van toepassing, uitgegaan van zicht- en geveltaxaties.
1.2 Taxateur/deskundige
De heer mr. R. Dijkstra, Register-Taxateur van onroerende zaken, ingeschreven in het
register van Stichting VastgoedCert te Rotterdam, verbonden aan Ingenieursbureau
Oranjewoud B.V., afdeling Vastgoed, Economie & Legal, vestiging Heerenveen per adres
Tolhuisweg 57 te Heerenveen (Postbus 24, 8440 AA Heerenveen)
en
De heer ing. M. van Hoek, beëdigd rentmeester en Register-Taxateur van onroerende
zaken, ingeschreven in het register van Stichting VastgoedCert te Rotterdam, kamers
Bedrijfsmatig en Landelijk Vastgoed onder nummers BV01.20.501.5.0250 en
LV01.20.501.5.0179, wonende te Dalfsen, verbonden aan Ingenieursbureau Oranjewoud
B.V., afdeling Vastgoed, Economie & Legal, vestiging Heerenveen, per adres Tolhuisweg
57 te Heerenveen (Postbus 24, 8440 AA Heerenveen).
blad 3 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
1.3 Omschrijving van het (toekomstige) gebied
Het te taxeren gebied is gelegen tussen de A6 en de Meerkoetentocht en wordt aan de
noordzijde begrensd door de N302 (de Larserweg en aan de zuidzijde door agrarische
gronden en het fietspad richting het Knarbos. In dit gebied bevindt zich één bebouwd
agrarisch perceel met opstallen (Meerkoetenweg 10). De overige benodigde percelen zijn
onbebouwd en hebben ten tijde van de taxatie een agrarische functie. Het gebied heef
een grootte van circa 167.7 ha inclusief ondergrond wegen.
De directe omgeving wordt gekenmerkt door een open agrarisch landschap. Op het
industrieterrein luchthaven Lelystad bevindt zich een luchthaven en luchthaven gebonden
bedrijvigheid. Ook zijn er een testbaan en een racecircuit. Tegen de A6 is bedrijventerrein
Larserpoort gesitueerd.
In het gebied zijn door de gemeente Lelystad vier milieus cq clusters geprojecteerd
binnen de gebiedsvisie Larserknoop gecombineerd met het scenario Garden City. Omdat
het gebied gefaseerd wordt ontwikkeld wordt in het kader van de taxatieopdracht uitgaan
van de realisatie van milieus 1 en 2 in de periode 2010 -2020. Op de figuur in rood
ingekleurd. Een nabij het huidige bedrijventerrein Larserpoort en één in het gedeelte van
het agrarische gebied tussen de Meerkoetenweg en de Meerkoetentocht. Zie ook figuur 1
Figuur 1: Indicatieve uitwerking milieus
Van het plangebied met daarop de diverse kadastrale percelen is een exemplaar in de
bijlage opgenomen.
blad 4 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
De te verwerven gronden zijn op basis van de plankaart en voorontwerp bestemmingsplan
Lelystad-Larserknoop (code 083811 / 19-01-10) bestemd als Bedrijventerrein-2. Ook
worden delen van deze gronden bestemd als Groen, Water en Verkeer. Op basis van het
voorontwerp bestemmingsplan zijn bedrijven toegestaan tot en met categorie 4.2, waarbij
in een aantal gevallen maximaal categorie 4.1 is toegestaan. Deze categorie is toegestaan
aan de oostgrens van cluster/milieu 1, parallel lopend met de huidige Meerkoetenweg.
Als strijdig ruimtegebruik wordt o.a. omschreven:
- het gebruik van de gebouwen voor kantoor over een bedrijfsvloeroppervlakte van meer
dan 30% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte per bedrijf;
- het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de uitoefening van
detailhandel anders dan productiegebonden detailhandel;
- het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de uitoefening van
productiegebonden detailhandel zodanig dat de verkoopvloeroppervlakte meer dan 10%
van het bedrijfsvloeroppervlakte bedraagt met een maximum van 100 m²;
- het gebruik van het voorterrein voor bedrijfsmatige opslagdoeleinden.
Door de gemeente verstrekte kaarten laten zien dat de er nieuw groene bestemmingen en
wegen worden gecreëerd.
In scenario 2 wordt onder het kopje ontsluiting aangegeven dat de hoofdauto-ontsluiting
met daaraan gekoppeld een HOV- lijn de drager is van het model Garden City. De
hoofdautoroute wordt gefaseerd aangelegd. In de beginjaren is de HOV-lijn een snelle
busverbinding in de vorm van een vrij liggende busbaan. Na verloop van tijd, als de
vervoersdruk toeneemt, kan de busbaan omgevormd worden tot een meer tot de
verbeelding sprekend element. In de planvoorschriften worden de onder Verkeer
aangewezen gronden ook bestemd voor het tegengaan van te hoge geluidsbelasting van
industrie en vliegtuiglawaai.
Het wegprofiel wordt opgezet als een vrijliggende busbaan met aan weerszijden wegen,
fietspaden en voetpaden. Het benodigde wegprofiel bedraagt circa 45 meter.
De wegen in het gebied beslaan een totale oppervlakte van circa 28.7 ha.
In het gebied zijn de bestemmingen Groen en Water langs de randen van de bedrijvigheid
gesitueerd. De voor Groen aangewezen gronden bestaan o.a. uit bossingels en parkzone's
en zijn - gezien de planvoorschriften - deels ook bedoeld om een te hoge geluidsbelasting
tegen te gaan van industrie en vliegtuiglawaai.
Er zijn in opdracht van de gemeente Lelystad onderzoeken gedaan naar externe
veiligheid. De uitkomsten van deze onderzoeken geven geen aanleiding tot correctie van
de inbrengwaarden op basis van te verwachten veiligheidsricico's. Een en ander met de
aanname de aanbevelingen inzake MER worden opgevolgd door de gemeente. Dit houdt
met name in dat er functie's met lage personendichtheden worden geprojecteerd in het
oostelijke deel van het gebied (nabij vliegveld)
De gemeente Lelystad heeft het voornemen om de gronden te gaan bestemmen voor
hoogwaardige bedrijvigheid. Er wordt daarbij gedacht aan specifieke industriële clusters,
logistieke functies en internationaal georiënteerde R&D instituten. In een latere fase
kunnen daar nog grootschalige publieksfuncties/leisure aan worden toegevoegd.
blad 5 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
Ondergetekende heeft met het scenario Garden City in een zekere mate rekening
gehouden met de beoogde ruimtelijke ontwikkeling, maar omdat er geen ruimtelijk
inrichtingsplan beschikbaar is van het gebied op perceelsniveau, grootte van de
bouwblokken, inrichting wordt hier alleen op hoofdlijnen rekening mee gehouden.
1.4 Omschrijving van de opdracht en waarderingsgrondslag
De opdracht van de Gemeente Lelystad is als volgt.
Opdrachtgever wenst, in het kader van het hierna op te stellen exploitatieplan, gebaseerd
op de nieuwe Grondexploitatiewet, in werking getreden per 1 juli 2008, inzicht te krijgen
in de taxatiewaarden van de in het gebied gelegen gronden.
Dit ten behoeve van het bepalen van de inbrengwaarden voor het door de gemeente op te
stellen exploitatieplan. Het exploitatieplan biedt de grondslag voor publiekrechtelijk
kostenverhaal.
1.5 Informatiebronnen
De taxatie is gebaseerd op ter plaatse uitgevoerde globale bezichtiging van de zich in het
plangebied bevindende gronden en uitwendige beschouwing van de bestaande opstal
Meerkoetenweg 10, voor zover aanwezig en staande en gelegen binnen de aangegeven
grenzen van het toekomstige plan.
Deze grofmazige beschouwing vond plaats op dinsdag 13 april 2010 aan de hand van de
aan ondergetekende ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgeefster en/of
derden, zoals van het Kadaster. De informatie betrof enkele tekeningen op grove maat
met daarop vermeld de eigenaren per perceel. Ook was een luchtfoto van het gebied met
daarop ingetekend de beoogde perceelsgrenzen de bedrijvigheid. Ondergetekende heeft
daarnaast kadastrale tekeningen en uittreksels van de leggers opgevraagd. Tevens zijn
het voorontwerp bestemmingsplan januari 2010 met bijlagen en plankaart ter beschikking
gesteld. Ook het ondernemingsplan van OMALA NV (juni 2009) is beschikbaar gesteld
waarbij met name aandacht geschonken is aan deel 2 hoofdstuk 2 Verwervingsstrategie
en Grondbeleid en paragraaf 3.1. Grondexploitatie. Als laatste zijn door de opdrachtgever
diverse documenten beschikbaar gesteld waaronder een taxatienotitie (d.d. 7 augustus
2009 CONCEPT I) geschreven door Hoogstate Taxateurs o/z en Rentmeesters B.V inzake
het Omalagebied te Lelystad en een advies van deskundigen inzake verwerving
Meerkoetenweg 15 te Lelystad.
Van de door de opdrachtgeefster en/of derden ter beschikking gestelde informatie is
kennis genomen. Door ondergetekende wordt geen aansprakelijkheid aanvaard, indien
mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig is geweest.
blad 6 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
1.6 Omschrijving van de gehanteerde waardebegrip(pen)
Inbrengwaarde
Dit is de waarde, die de grond overeenkomstig artikel 40b tot en met 40f van de
Onteigeningswet heeft. Dit is de zogenaamde "werkelijke waarde", in het kader van de
WvG ook wel "verkeerswaarde" genoemd. Voor het bepalen van de verkeerswaarde wordt
volgens onteigeningsjurisprudentie gekozen voor de hoogste waarde van hetzij de
huidige gebruikswaarde hetzij de complexwaarde (uitgaande van realisatie volgens het
nieuwe bestemmingsplan). Als de complexwaarde gekozen wordt, vindt er een egalisatie
van de waarden van de gronden plaats.
Voor de gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of
welke op onteigeningsbasis zijn verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de
schadeloosstelling als gevolg van de Onteigeningswet. Noodzakelijkheid en urgentie
dienen daarbij aannemelijk gemaakt te worden.
Gelet echter op het stadium, waarin het ontwerpbestemmingsplan verkeert, is hier nog
geen sprake van de aanwezigheid van een onteigeningsbesluit. Op alle percelen in het
plangebied is ten tijde van de waardering echter wel een voorkeursrecht gevestigd ex
artikel 2 WvG (oud) of artikel 8 WvG (oud).
Complexwaarde
Bij de waardebepaling moet er rekening mee worden gehouden, dat de te onteigenen (in
te brengen) gronden deel uitmaken van een groter geheel. In die situatie moet worden
beoordeeld, of de complexwaarde, waarbij alle baten en lasten en de planologische
bestemming voor de onroerende zaken, die samen het complex uitmaken worden
geëgaliseerd, voldoende recht doet aan de werkelijke verkoopwaarde van de onroerende
zaak, als de onteigening wordt weggedacht. Op basis van artikel 40d van de
Onteigeningswet beïnvloedt namelijk elke bestemming van een zaak de waardering van
alle zaken binnen het complex.
Onteigeningsschadeloosstelling
De schadeloosstelling op grond van de Onteigeningswet beoogt de schade, die een
rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening, volledig te vergoeden.
De schade kan bestaan uit vermogensschade (de "vrije verkoopwaarde" van de
onroerende zaak), uit overige vergoedingen voor jaarlijks terugkerende schaden (zoals
inkomensderving) en uit vergoeding voor eenmalige bijkomende schaden (bijvoorbeeld
verhuiskosten, bedrijfsstagnatie, aanpassen drukwerk, enz).
Jaarlijks terugkerende schade dient, rekening houdende met de specifieke
omstandigheden, volgens vaste jurisprudentie gekapitaliseerd te worden vergoed.
Indien de onteigening een gedeelte van de onroerende zaak van de eigenaar betreft, kan
het bij de eigenaar in eigendom blijvende deel een waardevermindering ondergaan, die
op grond van de Onteigeningswet vergoed dient te worden.
blad 7 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
1.7 Opname- en peildatum
De taxateur heeft het betreffende gebied op 13 april 2010 bezocht en opgenomen.
De in dit rapport aangegeven waarden en uitgevoerde berekeningen zijn gebaseerd op
prijspeil van 3 mei 2010.
blad 8 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
2 Kadastrale- en plaatselijke aanduidingen
Volgens de informatie verstrekt door de Directie van het Kadaster en de Openbare
registers in behoren alle percelen tot de kadastrale gemeente Lelystad, sectie B.
Aantekeningen bij de objecten
Er is een beperkte kadastrale recherche gepleegd.
Zie bijlage 1 met tekeningen en uittreksels van de leggers.
2.1 Zakelijke rechten
Er is beperkt kennisgenomen van met de onroerende zaak verbonden zakelijke rechten.
Het perceel Lelystad, sectie B nummer 125 is belast met een recht van erfpacht. De
gemeente Lelystad is erfpachter. De Staat als gerechtigde voor eigendom.
De percelen Lelystad, sectie B, nummers 118, 119,120, 123, 124 en 125 zijn alle belast met
zakelijke rechten, als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder B van de Belemmeringenwet
Privaatrecht, ten behoeve van NV Nuon infra Oost te Arnhem, Vitens NV te Utrecht en KPN
Telecom BV te 's Gravenhage. Dat zijn veelal gevestigde rechten, ten behoeve van het
hebben, houden, onderhouden, enz. van één of meer leidingen.
Ten aanzien van al of niet gevestigde zakelijke rechten, zijnde bijvoorbeeld
erfdienstbaarheden als dienend erf, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en
overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16
Boek 3 BW en andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd, is geen
uitgebreid titelonderzoek gedaan.
2.2 Wet voorkeursrecht Gemeenten
Voor zover inzichtelijk is geworden aan de hand van verkregen of ingewonnen informatie
is op alle van de percelen een recht als bedoeld in de Wet voorkeursrecht Gemeenten
gevestigd hetzij op basis van artikel 2 danwel artikel 8 WvG (oud).
blad 9 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
2.3 Bestemmingsplan, MOP en Structuurplan Lelystad 2015
De gronden waarop de beoogde nieuwe ontwikkelingen betrekking hebben, zijn voor het
overgrote deel gelegen in drie vigerende bestemmingsplannen te weten:"
• Bestemmingsplan Larserpoort, vastgesteld 12 februari 1988 en goedgekeurd
door GS op 20 mei 1988;
• Bestemmingsplan Larserpoort A, vastgesteld 16 september 1999 en
goedgekeurd door GS op 27 december 1999;
• Bestemmingsplan Landelijk gebied Lelystad, gedeelte Oostelijk Flevoland
Voor nadere informatie over de specifiek geldende bestemmingen van elk van de in het
nieuwe plangebied gelegen percelen, wordt door ondergetekende verwezen naar de
informatiebalie van de gemeente.
Op 15 december 2009 is door de raad van de Gemeente Lelystad het Meerjaren
Ontwikkelingsprogramma 2010 -2014 (MOP) vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen de
kaders voor ontwikkeling en uitvoering van beleid. In dit plan wordt o.a. ingezet op de
ontwikkeling van de Luchthaven Lelystad en Larserknoop als belangrijke economische
pijlers. De beoogde extra (derde) aansluiting van Lelystad op de A6 is één van de
belangrijke infrastructureel project van belang voor het plangebied.
"Structuurplan Lelystad 2015" vastgesteld in 2005. De gemeente zet in op het vergroten
van het aantal arbeidsplaatsen tot 32.000 in 2015. Het plangebied Larserknoop is een van
de knooppunten die het Structuurplan benoemd. De ligging tussen de luchthaven en
Lelystad maakt het gebied aantrekkelijk om te ontwikkelen. Ook betekent de aanleg van
de Hanzelijn en de N23 een betere ontsluiting van Lelystad, vooral naar de IJsseldelta en
Dronten. Daardoor is het plangebied goed te bereiken via de lucht (de luchthaven), via de
weg (A6) en de trein.
In de Gemeentelijke Visie Vestigingsbeleid (GVV) is in februari 2007 vastgesteld.
In de GVV wordt de wijze waarop invulling wordt gegeven aan bestaande
en toekomstige werklocaties uiteengezet. Larserpoort is het meest hoogwaardige terrein
van de gemeente Lelystad en is nagenoeg direct ontsloten op de A6.
Er zijn grote kavels (vanaf 5000 m 2 ) aanwezig. Langs de A6 en de Larserweg is het
mogelijk om bedrijven met een hoog percentage kantooroppervlakte (tot maximaal 70 %
van de bedrijfsoppervlakte) te realiseren. Het betreft hier bedrijven die autoafhankelijk
zijn, geen baliefunctie hebben en niet te typeren zijn als back-office functie. De
toegestane bedrijven zijn bijvoorbeeld belastingconsulenten, registeraccountants
en reclameadviesbureaus.
De Economische Programmering Larserknoop (EPL, vastgesteld 16 september 2008) bevat
de bouwstenen voor de Gebiedsvisie Larserknoop.. De gemeente wil daarnaast, om de
economische doelstelling te bereiken, beschikken over alle typen bedrijventerrein. Het
betreft hier logistieke terreinen (voor transport en distributiebedrijven), industrieterreinen
(met zwaardere bedrijven), hoogwaardige bedrijventerreinen (terreinen voor
blad 10 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
hoogwaardige activiteiten op het gebied van productie en onderzoek en ontwikkeling
(R&D)) en gemengde bedrijventerreinen (bedrijven die niet behoren tot de andere
categorieën). Op het bedrijventerrein Larserknoop is ruimte voor unimodale logistieke
bedrijven. Daarnaast is binnen de gemeente behoefte aan een grotere oppervlakte voor
hoogwaardige bedrijvigheid. Tot 2015 is er een behoefte aan ongeveer 10 hectare. Het
huidige hoogwaardige bedrijventerrein Larserpoort is nagenoeg uitgegeven. Voor het
nieuwe bedrijventerrein Larserknoop wordt dus ook voorzien in de locatie van nieuwe,
hoogwaardige bedrijven. In mindere mate is er nog behoefte aan gemengd
bedrijventerrein. Ook deze behoefte kan een plek krijgen op Larserknoop.
Door de uitbreiding van de luchthaven wordt Lelystad een interessante vestigingsplaats
voor bedrijven die vanwege de goede bereikbaarheid zich daar willen vestigen.
Tenslotte wordt in de Gebiedsvisie Larserknoop gesteld dat nagenoeg alle modaliteiten
samenkomen. Dit betekent dat er een infrastructureel knooppunt ontstaat, waar lucht-,
auto-, treinen busverkeer samenkomen. Door deze bereikbaarheid wordt dit gebied
aantrekkelijk voor de vestiging van verschillende functies. Door de ontwikkeling van
Luchthaven Lelystad tot een regionale luchthaven met intra-Europees verkeer, krijgt het
gebied een internationale uitstraling. Doelgroepen voor het bedrijventerrein zijn onder
andere luchtvaartgerelateerde bedrijvigheid, zoals autoverhuurbedrijven en catering, die
niet op de luchthaven gevestigd zijn, maar daar wel aan verbonden zijn. Daarnaast maakt
de knooppuntfunctie het gebied aantrekkelijk voor grootschalige publieksfuncties, zoals
congres-, beurs- en tentoonstellingsruimten. Tevens is het plangebied geschikt voor
logistieke bedrijven vanwege de nabijheid vanhet hoofdwegennet (de A6 en de
Larserweg). Tot slot is het gebied aantrekkelijk voor (regionale) kantoren die wegens de
uitstraling en nabijheid van de luchthaven zich hier willen vestigen.
blad 11 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
3 Omschrijving van bebouwde percelen en onbebouwde percelen
Uitgangspunt voor onderstaande percelen is dat deze niet zijn onteigend. Ook is er geen
onteigeningsbesluit genomen en/of ze zijn nog niet verworven op onteigeningsbasis.
De kans bestaat echter, dat deze gronden op deze basis zullen moeten worden verworven.
Ondergetekenden gaan in dit stadium van de planontwikkeling ten aanzien van deze
bebouwde objecten daarom uit van een scenario, dat in artikel 6.13, lid 5 Wro wordt
onderscheiden, namelijk volledige schadeloosstelling op basis van de methodiek, die in
het Onteigeningsrecht wordt gehanteerd.
Daarnaast geldt voor deze opdracht de volgende fictie. Ter bepaling van de
inbrengwaarden van onbebouwde gronden worden alleen die oppervlakten van de
percelen ingebracht welke daadwerkelijk binnen de grenzen van de plangebieden vallen.
Met de zogenoemde overmaat van deze kadastrale percelen wordt in het kader van deze
rapportage geen rekening gehouden.
1. Bedrijfswoning met loods, Meerkoetenweg 10, 8218 NA te Lelystad
Volgens de aangeleverde informatie wordt een bedrijfswoning met loods in het plan
begrepen met ondergrond en bijbehorend erf, uitmakende het gehele perceel, kadastraal
bekend gemeente Lelystad, sectie B, nummer 84, groot 41 ha 88 are en 95 centiare
(418.895 m²).
Genoemd perceel B 84 staat geregistreerd op naam van Barenza Hoeve B.V.
Op basis van waarneming vanaf de Meerkoetenweg en aan de hand van beschikbare
kaarten en luchtfoto's is de loods ongeveer 1.924 m² bvo groot en bestaat deze uit een
gemetselde onderbouw van baksteen en uit een bovenbouw van asbestcementen
golfplaten met dito dakplaten. De loods wordt gebruikt voor aardappelopslag,
uienbewaring en stalling van machines. Tevens is er een inpandige werkplaats. De
bedrijfswoning, type bungalow, jaren '70 heeft een geschatte inhoud van circa 600 m 3 . De
woonhuis is door middel van een verbindingstuk verbonden met de loods.
Ondergetekenden hebben op basis van de methode huurwaardekapitalisatie de waarde
van het object met ondergrond en enig erf geschat en een toegevoegde waarde berekend
voor de overgebleven hoeveelheid ongebonden grond. Daarna is de reconstructie
uitgevoerd op basis van een fictieve aankoop van een vergelijkbaar object elders, waaruit
de schadeloosstelling als bijdrage in hogere investeringslasten is berekend. Tot slot zijn
de overige bijkomende vergoedingen zoals aankoopkosten vervangend object, als
overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht, enz. en bijdragen in
verhuiskosten, aanpassingen, enz.
blad 12 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
Onbebouwde percelen
Naast het hierboven beschreven bebouwde object, zijn er diverse onbebouwde percelen
in het toekomstig plangebied gelegen. Per perceel heeft er een waardering
plaatsgevonden. Enkele percelen zijn gedeeltelijk in het plangebied gelegen.
Voor de onderbouwing is gebruik gemaakt van de meest recente verkoopcijfers in dit
gebied, met correctie naar gewijzigde omstandigheden in de markt van mogelijk voor
bedrijventerreinen te ontwikkelen gronden en naar invloeden op macro-economisch
gebied. In een markt als deze geldt nu evenzeer dat resultaten, behaald in het verleden,
geen garanties bieden voor de toekomst. Door ondergetekenden zijn vergelijkingen
gemaakt met verkoopcijfers van dergelijke gronden in de regio en de meest recente cijfers
uit andere gemeenten, in een aantal opzichten goed vergelijkbaar met Lelystad.
In de bijlage met het rekenblad, dat een integraal onderdeel uitmaakt van dit rapport, is
per object de waardegrondslag van de uitgebrachte taxatie vermeld.
blad 13 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
4 Milieuaspecten, bodem- en grondwaterverontreinigingen
In het kader van deze taxatie heeft geen onderzoek plaatsgevonden naar eventuele
verontreiniging van de grond en/of grondwater, behorende tot de diverse objecten, al of
niet bebouwd, welke verontreinigingen naar huidige inzichten en maatstaven gevaar
zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid.
Bij de waardebepaling wordt er dan ook van uitgegaan dat er geen sprake is van
verontreiniging en/of andere vormen van vervuiling, zoals in het bijzonder asbest en
asbesthoudende materialen, tenzij daarover in de beschrijving van het object melding van
de aanwezigheid ervan is gemaakt (zie Meerkoetenweg 10).
blad 14 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
5 Uitgangspunten voor de waardering
5.1 Algemene uitgangspunten
• Ten behoeve van deze rapportage heeft een beperkte kadastrale recherche
plaatsgevonden. Bij de taxatie is verondersteld dat de objecten worden geleverd vrij
van hypotheken, zakelijke beperkingen, beslagen en andere mogelijke rechten van
derden uit enige overeenkomst, tenzij uitdrukkelijk genoemd.
• Ten behoeve van de taxatie heeft een beperkt bestemmingsplanonderzoek
plaatsgevonden.
• Voor zover van toepassing zijn de vermelde waarden van onroerende zaken "kosten
koper", (overdracht- en/of omzetbelasting, honorarium notaris, kadastraal recht etc.),
tenzij anders vermeld en vrij van BTW, dan wel dat de vermelding van de bedragen
zelf exclusief eventueel verschuldigde BTW is.
• Geen rekening is gehouden met de mogelijke aanwezigheid van belemmerende
ondergrondse infrastructuur, ondergrondse buizen, kabels en leidingen,
funderingsresten of andere werken of bestanddelen die een mogelijke herinrichting of
exploitatie van het complex nadelig beïnvloeden, anders dan vermeld.
• Ook zijn in deze bedragen de kosten van sloop, verwijdering van funderingen, kabels
leidingen, enz., niet begrepen, tenzij anders aangegeven. Zie ook hoofdstuk 6.1
hierna.
blad 15 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
6 Toelichting op de taxaties
6.1 Inbrengwaarden
De inbrengwaarde van de grond is een kostenpost in het systeem van de
Grondexploitatiewet. Het Bro (ontwerp Besluit ruimtelijke ordening) benoemt de
onderdelen van de inbrengwaarde:
1. de waarde van de gronden in de gebieden;
2. de waarde van de opstallen, die in verband met de exploitatie van de gronden
niet gehandhaafd kunnen worden;
3. de kosten van het vrijmaken van gronden in het exploitatiegebied van
persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke
lasten;
4. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels,
funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.
De inbrengwaarde in de exploitatieopzet moet gebaseerd zijn op de geobjectiveerde
werkelijke waarde van de grond (en, indien van toepassing de opstallen). In artikel 6.13
lid 5 Wro is vastgelegd hoe de inbrengwaarden van gronden moet worden bepaald:
"de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van
de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet".
Bij percelen die onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of welke
op onteigeningsgrondslag zijn of worden verworven, mag in het exploitatieplan worden
aangesloten op de onteigeningsschadeloosstelling. De noodzakelijkheid en de urgentie
dienen dan wel te worden aangetoond.
Taxatiemethodiek t.b.v. de inbrengwaarde
Bovenstaande in ogenschouw nemend, kunnen enkele gronden die vallen binnen het
exploitatiegebied als complexwaarde worden gewaardeerd op basis van de comparitieve
methode. Er is onderzoek gedaan naar gerealiseerde verkoopcijfers in het gebied maar
ook in vergelijkbare gebieden elders. Bewust is geen gebruik gemaakt van de residuele
grondwaardeberekeningsmethode. De plannen zijn nog niet uitgewerkt om een
betrouwbare waarde te kunnen berekenen.
Voor één object heeft een waardering plaatsgevonden op basis van de
onteigeningswaarde. De inbrengwaarde is berekend op basis van een reconstructie.
Bij een taxatie op basis van reconstructie ligt het in de rede dat de eigenaren als zakelijk
handelend ondernemer, vervangende grond zouden aankopen of het zakelijk opstalrecht
van de grond verkrijgen, waardoor zij de activiteiten elders kunnen voortzetten. Een
taxatie op basis van liquidatie is derhalve niet aan de orde. Bij de taxatie op basis van
reconstructie is onderscheid gemaakt in vermogenswaarde, financieringsschade en
bijkomende vergoedingen.
blad 16 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
6.2 Onderbouwing
Voor de onderbouwing van de gehanteerde inbrengwaarde per m 2 in het plangebied zijn
de navolgende transactiegegevens gebruikt. Het betreft overwegend aankopen ten
behoeve van toekomstige industriegrond tenzij anders aangegeven.
Een rondje 'langs de velden' leert dat de aankoopprijs van toekomstige industriegrond
tussen de 15 en 20 per m 2 ligt, met uitschieters in Meppel en Lelystad;
• 2003: Gemeente Lelystad, aankoop gronden langs Pascallaan (bouwrijpe straat) voor
18,00 per m 2 ; per 1/1/2010 met inflatiecorrectie ca. 25,00 ?
• februari 2010: Gemeente Zeewolde: ca. 19,00 per m 2
• 2006/2007: Hattemerbroek, Oldebroek en Heerde: 17,00 per m 2 ; (per 1/1/2010
met inflatiecorrectie ca. 18,50 zijn);
• 2008: Genemuiden: ca. 17,00 per m 2
• Oktober 2009: Meppel: 25,00 per m 2 ;
• 2006: Zwolle: perceel langs de A28 voor het nieuwe restaurant van Van der Valk:
15,54 per m 2 (zou per 1/1/2010 met inflatiecorrectie ca. 17,50 per m 2 zijn).
Gemiddeld komt dit neer op een bedrag van circa 20,33 per m². Afgerond 20,00
per m² voor toekomstige industriegrond.
blad 17 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
7 Samenvatting taxatie-uitwerking en berekeningen
7.1 Inbrengwaarde bebouwde object plangebied
De waardering van de inbrengwaarden is mede tot stand gekomen na globale opname van
de objecten, rekeninghoudend met stand en ligging, de huidige en eventuele toekomstige
bestemming, alsmede alle aan ondergetekende bekende waardebepalende factoren.
Mede gelet op vorenstaande beoordelingen waarderen ondergetekenden de
inbrengwaarden, conform voormelde opdracht, op basis van prijspeil 28 april 2010 op
bedragen zoals in de bijlage staan aangegeven. De totale inbrengwaarde is gewaardeerd
op een bedrag van:
858.000 (---- in woorden: achthonderdduizend en achtenvijftigduizend euro----).
Bij een oppervlakte van 7.950 m² komt dat neer op 107,92 per m².
Voor de berekeningen die hebben geleid tot de waardering, verwijzen we naar het
bijgevoegde rekenblad, bijlage 3.
Tot het verstekken van informatie zijn wij steeds bereid.
7.2 Inbrengwaarde losse percelen plangebied
De inbrengwaarde van de losse percelen is in totaal getaxeerd op : 30.100.100,00
(in woorden: dertigmiljoen éénhonderduizend en éénhonderd euro).
De complexwaarde is als volgt bepaald, uitgaand van een oppervlakte van 1.588.655m²:
• complexwaarde exclusief perceel B 83 17,45
• complexwaarde inclusief perceel B 83 18,95
Zie ook de bijlage. De complexwaarde is berekend over de onbebouwde percelen. Overige
kosten en schades zijn niet in deze taxatie betrokken.
blad 18 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
7.3 Taxatie sloopkosten Meerkoetenweg 10
De sloopkosten zijn getaxeerd op 71.000 (in woorden: éénenzeventigduizend euro)
Voor de berekeningen die hebben geleid tot de waardering, verwijzen we naar het
bijgevoegde rekenblad, bijlage 4.
Ondergetekenden aanvaarden ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen
verantwoordelijkheid ten opzichte van anderen dan aan de opdrachtgeefster en dit
rapport kan alleen worden gebruikt voor het doel waarvoor het is aangevraagd.
Aldus gedaan te goeder trouw en naar beste kennis en wetenschap, overeenkomstig de
strekking van de opdracht, na opname ter plaatse en getekend,
Heerenveen, 3 mei 2010
Ingenieursbureau Oranjewoud B.V.
Vastgoed, Economie & Legal
mr. R. Dijkstra
Registertaxateur van onroerende zaken
ing. M. van Hoek
Registertaxateur van onroerende zaken
blad 19 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
Bijlage 1:
Plankaart en kadastrale informatie
blad 20 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
Bijlage 2:
Eigenarenkaart
blad 21 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
Bijlage 3:
Rekenbladen met de taxaties van de inbrengwaarden
blad 22 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
Bijlage 4:
Rekenblad met de taxatie van de sloopkosten
blad 23 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

projectnr. 11585-231986 Taxatierapport
3 mei 2010, revisie00 Inbrengwaarden bestemmingsplan 'Lelystad - Larserknoop'
Bijlage 5:
Foto's
blad 24 van 24
Vastgoed, Economie & Legal

Rekenblad Eigenaar: Barenza Hoeve B.V.
Meerkoetenweg 10
8218 NA Lelystad
Betreft:
Sloopkosten
revisie 00, 20 april 2010
Opp.
Kadastraal perceel Lelystad B 84 418895
418895 m²
Soort object: Akkerbouwbedrijf
Afmetingen onderdelen: Bouwjaar factor Lengte Breedte Hoogte Opp. Inhoud
m¹ m¹ m¹ m² m³
Woonhuis, type semi bungalow, 70-er jaren 13,7 9,7 4,5 133 598
Tussenbouw 70-er jaren 16,5 6,9 2,9 114 330
Loods 70-er jaren 69,7 27,6 1924
Asbest (vermoedelijk asbesthoudende golfplaten) 70-er jaren 1,06 2039
Verharding (betonplaten) 70-er jaren 2500
Sloopkosten
m² m³ / m²/m³
Woonhuis, type semi bungalow, 133 598 14 8.372
Tussenbouw 114 330 14 4.622
Loods 1924 11,00 21.161
Asbest (vermoedelijk asbesthoudende golfplaten) 2039 11,50 23.450
Verharding (betonplaten) 2500 5 12.500
Totale sloopkosten 70.105
Afgerond 71.000
In het kader van deze taxatie heeft geen onderzoek plaatsgevonden naar eventuele verontreiniging van de grond en/of grondwater
behorende tot het object, welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid.
Foto's

Rekenblad Eigenaar: Barenza Hoeve B.V.
Meerkoetenweg 10
8218 NA Lelystad
revisie 01, 28 april 2010
Taxatie inbrengwaarde
Kad. Opp.
Opp. ERF
Kadastrale percelen Lelystad B 84 418895 7950
Soort object: Akkerbouwbedrijf
Totaal: 418895 7950 m²
Afmetingen onderdelen: Bouwjaar factor Lengte Breedte Hoogte Opp. Inhoud
m¹ m¹ m¹ m² m³
Woonhuis, type semi bungalow 70-er jaren 13,7 9,7 4,5 133 598
Tussenbouw 70-er jaren 16,5 6,9 2,9 114 330
Loods (aardappel- en uienbewaring/machinestalling) 70-er jaren 69,7 27,6 1924
Asbestaftrek (vermoedelijk asbesthoudende golfplaten) 70-er jaren 1,06 2039
Erfverharding (betonplaten) 70-er jaren 2500
Erf woning 1350
Erf bedrijf 6600
Grond 0
Vermogenswaarde
/ m²/m³
m³ m²
Woonhuis, type semi bungalow 598 350 209.302
Tussenbouw 114 250 28.463
Loods (aardappel- en uienbewaring/machinestalling) 1924 144 277.016
Asbestaftrek (vermoedelijk asbesthoudende golfplaten) 2039 11,50- 23.450-
Erfverharding (betonplaten) 2500 15 37.500
Erf woning 1350 75 101.250
Erf bedrijf 6600 25 165.000
Totaalwaarde boerderij met erf 795.080
Cultuurgrond 0 8
-
Totale vermogenswaarde 795.080
Afgerond 796.000
Financieringsschade
UItgangspunt is dat vervangende opstallen uit de vermogenswaarde worden betaald
Bijkomende vergoedingen
Overdrachtsbelasting (6%) 20.341
Kosten makelaar aankoop vervangend object 3.980
Verhuiskosten 15.000
Herinrichtingskosten en aanleg tuin 15.000
Kosten bijstand accountant 2.500
Kosten bijstand deskundige 5.000
Totaal bijkomende vergoedingen 61.821
Afgerond 62.000
Totale schadeloosstelling 858.000

Huidige Kadastrale Sectie Kad.nr Kad. Opp. Opp. in Benodigd EP ged. opp. m2 prijs inbrengwaarde waarde Complex m2 Verdeling o.b.v. Complex m2 Verdeling o.b.v. Opmerking
eigenaar Gemeente Lelystad plangbied t.b.v. aankopen d.d. 28-4-2010 perceel waarde basis complexprijs basis waarde Ow complexprijs Ow
Gemeente Lelystad Lelystad B 83 250210 250210 Voorstrook uitgeefbaar bedrijventerrein¹ ja 211960 30,00 6.358.800,00 aangekocht in 2000
Gemeente Lelystad Lelystad B 83 Wegen ja 38250 10,00 382.500,00
Gemeente Lelystad Lelystad B 83 Groen ja 0 0,00
Gemeente Lelystad Lelystad B 83 Uitgeefbaar bedrijventerrein ja 0 20,00 0,00 6.741.300,00 26,94 6.741.300,00 18,95 4.740.705,83
¹ perceel is technisch bouwrijp
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 84 418895 418895 Voorstrook bedrijventerrein ja 0 0,00 gehele perceel meegnomen conform afspraak
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 84 Wegen ja 20250 10,00 202.500,00
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 84 Groen ja 47500 8,00 380.000,00
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 84 Uitgeefbaar bedrijventerrein ja 343195 20,00 6.863.900,00 7.446.400,00 17,45 7.310.636,24 18,95 7.936.764,99
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 84 7950 Zie inbrengwaarde Meerkoetenweg 10
Galtjo Hans Kofoed Lelystad B 115 691795 245000 Voorstrook bedrijventerrein ja 0,00
Galtjo Hans Kofoed Lelystad B 115 Wegen ja 18000 10,00 180.000,00
Galtjo Hans Kofoed Lelystad B 115 Groen ja 45800 8,00 366.400,00
Galtjo Hans Kofoed Lelystad B 115 Uitgeefbaar bedrijventerrein ja 181200 20,00 3.624.000,00 4.170.400,00 17,45 4.275.787,20 18,95 4.641.992,44
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 118 200200 54000 Voorstrook bedrijventerrein ja 0,00
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 118 Wegen ja 0 0,00
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 118 Groen ja 24600 8,00 196.800,00
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 118 Uitgeefbaar bedrijventerrein ja 29400 20,00 588.000,00 784.800,00 17,45 942.418,40 18,95 1.023.133,03
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 119 148800 132000 Voorstrook bedrijventerrein ja 0,00
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 119 Wegen ja 16800 10,00 168.000,00
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 119 Groen ja 16400 8,00 131.200,00
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 119 Uitgeefbaar bedrijventerrein ja 98800 20,00 1.976.000,00 2.275.200,00 17,45 2.303.689,43 18,95 2.500.991,85
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 120 93240 2000 Voorstrook bedrijventerrein ja 0,00
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 120 Wegen ja 0 0,00
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 120 Groen ja 500 6,60 3.300,00
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 120 Uitgeefbaar bedrijventerrein ja 1500 20,00 30.000,00 33.300,00 17,45 34.904,39 18,95 37.893,82
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 123 126780 62000 Voorstrook bedrijventerrein ja 0 0,00
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 123 Wegen ja 0,00
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 123 Groen ja 14400 8,00 115.200,00
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 123 Uitgeefbaar bedrijventerrein ja 47600 20,00 952.000,00 1.067.200,00 17,45 1.082.035,94 18,95 1.174.708,29
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 124 125000 96000 Voorstrook bedrijventerrein ja 0 0,00
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 124 Wegen ja 29000 10,00 290.000,00
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 124 Groen ja 0 0,00
Barenza Hoeve B.V. Lelystad B 124 Uitgeefbaar bedrijventerrein ja 67000 20,00 1.340.000,00 1.630.000,00 17,45 1.675.410,50 18,95 1.818.903,16
Gemeente Lelystad Lelystad B 125 440650 185000 Voorstrook bedrijventerrein ja 0,00 Erfpacht
Gemeente Lelystad Lelystad B 125 Wegen ja 21150 10,00 211.500,00
Gemeente Lelystad Lelystad B 125 Groen ja 34000 8,00 272.000,00
Gemeente Lelystad Lelystad B 125 Uitgeefbaar bedrijventerrein ja 129850 20,00 2.597.000,00 3.080.500,00 17,45 3.228.655,64 18,95 3.505.177,97
Gemeente lelystad Lelystad divers 143550 Overblijvende infrastructuur ja 143550 20,00 2.871.000,00 17,45 2.505.262,26 18,95 2.719.828,63
TOTAAL 2495570 1588655 Onbebouwde percelen 30.100.100,00 30.100.100,00 30.100.100,00
Meerkoetenweg 10 858.000,00
Totaal inbrengwaarde 30.958.100,00
4991140 3177310 1.588.655 complex 17,45 18,95
Basis
Ow