VvE 1-2017

44
VvE BOUWKUNDIG
45
VvE Magazine # 1 | februari 2017
EFFICIËNT STUREN OP DE
MEERJARENONDERHOUDSPLANNING
‘STIEKEME MANKEMENTEN’ KUNNEN VAAK INGRIJPENDE GEVOLGEN HEBBEN
Onderhoud van uw complex is duur. Het vormt veruit de grootste kostenpost in de meerjarenbegroting van
uw VvE. Daarom is het zo belangrijk dat u een meerjarenonderhoudsraming hebt, zodat u weet hoeveel geld
u per maand opzij moet zetten om de onderhoudskosten tijdig te kunnen betalen. Maar als er onverwacht
mankementen ontstaan die als gevolg hebben dat er weer andere mankementen kunnen ontstaan, sluipen
er heel vervelende financiële risico’s in uw begroting.
We zouden die onverwachte mankementen
ook ‘stiekeme mankementen’
kunnen noemen, omdat ze vaak niet
zichtbaar zijn. Een bekend voorbeeld
hiervan is de vochttoename in hout,
waardoor houtrot kan ontstaan. Dat
hele proces vindt soms binnen één
jaar plaats. De vochttoename is alleen
maar te constateren met een specifieke
vochtmeter. Andere ‘stiekeme
mankementen’ zijn bijvoorbeeld
vocht onder verflagen, onthechtingen
tussen verflagen, het loslaten van lagen
in de dakbedekking, slijtages van
hang- en sluitwerk, de aanwezigheid
van heel klein ongedierte en vocht
tussen de glaslagen. Bij rioleringen en
standleidingen kan het gaan om roest
in gietijzeren leidingen. Aan de buitenkant
is er niets van te zien, maar
aan de binnenkant rotten de leidingen
weg. Dan kan een leiding onverwacht
openklappen - met alle nare gevolgen
van dien. In de leiding kan zich
ook allerlei rommel ophopen die er
natuurlijk niet thuishoort. Bevestigingen
kunnen lostrillen en leidingen
kunnen verzakken. Al die technische
mankementen kunnen weer andere
problemen veroorzaken, vaak met
heel vervelende gevolgen.
Overigens: ik heb het hier over ‘mankementen’
en niet over ‘gebreken’.
De reden: in de wet heeft het woord
‘gebreken’ de betekenis van ‘afwijking
van minimumeisen’. Een mankement
kan dus wel een gebrek worden!
EEN GEDEGEN MEERJAREN-
ONDERHOUDSRAMING.
Laat u voor de eerste keer een meerjarenonderhoudsplanning
opstellen?
Dan is het raadzaam om gedetailleerd
te werken. U legt hiermee immers de
basis voor een goede sturing van het
onderhoud voor de komende tientallen
jaren. Het is dan raadzaam om meteen
ook de hoeveelheden op een gedetailleerde
wijze te verzamelen en goed
vast te leggen. Dat hoeft u dan maar
éénmaal te doen, omdat u ze daarna
steeds weer opnieuw kunt gebruiken.
Deze inspectie moet dus ook gedetailleerd
worden uitgevoerd, zodat u de
meerjarenraming slim kunt opstellen.
Dat geldt ook voor het gebruik van
steigers, ladders en/of hoogwerkers.
Combineer werkzaamheden
op hoogte. Dit bespaart kosten. Met
die informatie gewapend kunt u als
VvE bepalen hoe u het onderhoud
de komende jaren wilt aanpakken.
U kunt dan bijvoorbeeld bepalen tot
hoever mankementen zich mogen
ontwikkelen, maar ook wanneer u
verbeteringen wilt aanbrengen als
vervanging aan de orde is. Als dat is
gedaan, weet u pas echt hoeveel geld
u de komende jaren moet reserveren
om de gekozen aanpak van het onderhoud
goed te laten verlopen. Met
een goed onderbouwde opzet van de
meerjarenonderhoudsplanning kunnen
de vervolginspecties (als er geen
grote verbeteringen zijn uitgevoerd)
worden beperkt tot het inspecteren
op onverwachte veranderingen in het
onderhoudsbeeld.
Gedetailleerde inspecties zijn dan
alleen nog nodig als u daadwerkelijk
werkzaamheden laat uitvoeren. Die
blijven beperkt tot het project zelf. U
moet dan tot op de centimeter weten
waar de werkzaamheden beginnen
en waar ze moeten eindigen; welke
materialen moeten of kunnen worden
gebruikt en hoe het precies zit met
de bereikbaarheid. Anders kan het
uitvoerende bedrijf geen aanneemsom
leveren.
ONDERSCHEID IN BOUWKUNDIGE
EN WERKTUIGKUNDIGE ZAKEN
Hoe gedetailleerd moeten de vervolginspecties
zijn? Daarvoor moet
onderscheid worden gemaakt in
inspecties van de bouwkundige zaken
en van de installaties. Bij bouwkundige
onderdelen gaat het om ramen,
deuren, scharnieren, gevels, daken,
schoorstenen enz., maar ook om
rioleringen, water- en gasleidingen,
rookkanalen enz. Inspecties hiervan
zijn bedoeld om na te gaan of er
mankementen zijn en - als die er zijn
- tot hoe ver die zich mogen ontwikkelen.
Want u gaat natuurlijk niet elk
mankement dat u ziet meteen (laten)
repareren. U rijdt immers ook niet
altijd in een gloednieuwe auto.
Bij installaties gaat het anders. De
draaiende en bewegende delen zoals
pompen, motoren, liften, cv-ketels
enz. mogen niet haperen. Niet alleen
omdat dit hinderlijk is; storingen
kunnen gevaarlijk zijn. U onderhoudt
ze met jaarlijkse onderhoudsbeurten.
Dat zijn in feite ook ‘inspecties’, die
met specifieke deskundigheid moeten
worden uitgevoerd. Ze dienen niet
alleen om mankementen direct te
verhelpen, maar vooral ook om mankementen
te voorkómen.
DE VERJAARDAGEN VAN HET
ONDERHOUD
Bij de vraag hoe gedetailleerd de
vervolginspecties moeten zijn, gaat
het dus alleen om de bouwkundige
EEN GOED ONDERBOUWDE MEERJARENONDERHOUDSRAMING
KAN SNEL WORDEN AANGEPAST
zaken. Zoals hiervoor aangegeven,
hebben vooral de onverwachte,
‘stiekeme’ mankementen aandacht
nodig. Die kunnen immers leiden
tot dure - en even onverwachte –
gevolgschaden. De normale onderhouds-
en verbeterwerkzaamheden
zijn al bekend: die staan in de reeds
beschikbare meerjarenonderhoudsraming.
De vervolginspecties moeten
idealiter elk jaar door een deskundige
worden uitgevoerd. Heel vaak is hier
specifieke meetapparatuur bij nodig.
De ervaring leert dat deze ‘verjaardagskeuringen’
van bouwkundige zaken
in zeer korte tijd kunnen worden
uitgevoerd. Als de meerjarenonderhoudsraming
goed is onderbouwd,
kan deze snel worden aangepast. Het
geld dat u anders om de vier tot zes
jaar moet besteden om de meerjarenonderhoudsplanning
actueel
te houden, kunt u op deze manier
verdelen over de jaarlijkse controles.
Als VvE wordt u dan niet meer onaangenaam
verrast door die stiekeme
gevolgschaden.
UW VVE EN UW ADVIESBUREAU
Heeft uw VvE voor dit werk een
adviesbureau ingehuurd? Dan is het
de vraag of dit bureau op de bovenstaande
manier kan werken. Grote
bedrijven en woningcorporaties
kunnen deze werkwijze veel eenvoudiger
introduceren, omdat ze zelf
vaak al over deskundigen beschikken.
Het is in elk geval heel belangrijk
dat uw adviseur ervoor zorgt dat de
gemiddelde advieskosten voor uw
VvE niet stijgen. U hebt hoogstwaarschijnlijk
niet de beschikking over
eigen vakmensen, dus bent u afhankelijk
van externe deskundigen. Grote
onderhoudsbedrijven spelen hier op
in, omdat ze over de nodige kennis
beschikken, bijvoorbeeld doordat ze
het VGO-Keurmerk hebben behaald.
Ik hoop dat veel VvE’en, samen met
hun adviseurs, aan de slag kunnen
gaan met het bovenstaande verhaal.
Het zal de vraag bij de adviesbureaus
actueel maken, maar het kan ook hun
continuïteit versterken. Een interessante
win-winsituatie. Wellicht zal
het tijd kosten om deze aanpak in te
voeren, maar het is de ‘vinger aan de
pols’ van het onderhoud. Het houdt
het woningbezit steeds technisch
in een goede staat en de financiële
risico’s zijn inzichtelijk. Dat geeft rust
bij de VvE en het is een stap vooruit in
het efficiënt sturen op de meerjarenonderhoudsplanning.
Ing. Arie Warnaar
ONTWIKKELEND BEHEER WONINGEN VLAARDINGEN