VvE 1-2017

68
VvE ROADSHOWPRESENTATIE VvE ROADSHOW 2016
69
VvE Magazine # 1 | februari 2017
WIE IS DE
BAAS IN DE VVE?
CENTRALE BOODSCHAP:
BLIJF MET ELKAAR IN GESPREK!
De vraag wie de baas is in de Algemene Ledenvergadering,
is snel te beantwoorden: dat is de vergadering van de
Vereniging van Eigenaren. Maar als de VvE in vergadering
bijeenkomt, is de voorzitter de baas. En
dan gaat het nog wel eens mis, constateerden
mr. Astrid Luijk en Carola Peters in hun
presentatie ‘Wie is de baas in de VvE?’
Ze trokken volle zalen, want er zijn
nogal wat misverstanden rond
de rollen van bestuurder,
beheerder en leden.
John Liewes
“LAAT HUURDERS ALTIJD EEN
GEBRUIKERSVERKLARING
ONDERTEKENEN EN INLEVEREN”
SAMEN ONDER
ÉÉN DAK: EIGENAREN
EN HUURDERS
‘Gespikkeld bezit’, ‘gemengde complexen’; er zijn diverse namen voor complexen waarin eigenaren en huurders -
al dan niet vreedzaam - samenwonen. In Nederland staan bijna 60.000 van die complexen. Dat deze constructie
nogal eens voor problemen zorgt, is bekend. Daarom verzorgde
mr. John Liewes, jurist bij VvE Belang, tijdens de informatiebijeenkomsten
een presentatie over dit onderwerp.
U vindt deze presentatie op:
www.vvebelang.nl/
voorlichtingsbijeenkomsten2016
Astrid Luijk benadrukte het belang van een goede voorbereiding
van de vergadering: “Is het quorum aanwezig?
Hoeveel stemmen zijn er (ook in verband met voorstellen
waarvoor een gekwalificeerde meerderheid nodig is)?
En zijn de volmachten wel geldig? Besteed aandacht aan
goede notulen en verstuur ze snel!”
Carola Peters had tips voor een soepel verloop van de
vergadering: “Een geannoteerde agenda kan helpen.
Dat maakt mensen nieuwsgierig. Een leuke warming-up,
bijvoorbeeld een verhaal over de besparingen die zijn
gerealiseerd door een besluit dat vorig jaar genomen is,
maakt de aanwezigen enthousiast. Calculeer ook de
bezwaren in, die er zeker zullen zijn; ook als de maatregelen
in het voordeel zijn van iedereen! Gasloos in 2050? ‘Dan
ben ik er al lang niet meer!’ Op zo’n opmerking moet je
als voorzitter een antwoord hebben.”
BESTUURDER EN BEHEERDER
Astrid Luijk ging in op de rollen van bestuurder en beheerder;
de wijze van stemmen en het beheer van de financiën.
Dat leidde tot veel vragen over het beheer van het reservefonds.
Bij sommige VvE’en blijkt de externe beheerder ook
te kunnen beschikken over het reservefonds (de ‘spaarpot’
van de VvE). Pas op, waarschuwde Astrid Luijk: het zal niet
de eerste - en waarschijnlijk helaas ook niet de laatste -
keer zijn dat een beheerder zich de gelden van de VvE
toeëigent.
“We krijgen soms vragen over fouten die de beheerder
heeft gemaakt. Voorbeeld: een beheerder heeft een factuur
tweemaal betaald. Het bedrijf waaraan betaald is, is inmiddels
failliet. Stel in zo’n geval de beheerder aansprakelijk:
hij/zij kan vervolgens een beroep doen op de beroepsaansprakelijkheidsverzekering.
Het is vaak de enige manier om
het geld alsnog terug te krijgen.”
VvE Belang beschikt niet over een ‘zwarte lijst’ van beheerders,
vertelde ze. “We kunnen u wel helpen met een
aanbestedingsformat. Kijk daarvoor op www.vvebelang.nl/
VvE Beheer. Nog een tip: kijk of de beheerder SKW-gecertificeerd
is.”
CONFLICT!
Ook als alles goed geregeld is, kunnen er conflicten
ontstaan. Voorkómen is ook hier beter dan genezen,
vertelde Carola Peters. “Zorg voor een informele sfeer en
begroet iedereen zo veel mogelijk persoonlijk. Bedenk dat
conflicten vaak te maken hebben met oud zeer en om een
gebrek aan communicatie. Blijf dus altijd met elkaar in
gesprek!
En wil iemand echt niet meewerken? Geef zo’n lid een taak:
dan voelt hij/zij zich erkend en gewaardeerd. Alle kans dat
het ego dan tot normale proporties wordt teruggebracht.
Kijk ook eens naar de volgorde van de agenda: als een
voorstel op tegenstand kan rekenen van een ‘lastig’ lid;
zorg er dan voor dat een voorstel dat voor deze persoon
aantrekkelijk is, eerder wordt behandeld. Dan heeft de
lastige man of vrouw al iets binnengehaald. En een beetje
humor kan nooit kwaad!”.
U vindt deze presentatie op:
www.vvebelang.nl/
voorlichtingsbijeenkomsten2016
“We zien nogal wat varianten binnen
gemengde complexen”, vertelde hij.
“Er zijn eigenaren-bewoners, huurders,
verhurende eigenaren en groot-eigenaren,
zoals woningcorporaties en
investeerders. Die hebben allemaal
hun eigen belangen. Je kunt dus niet
zomaar stellen: ‘Wie betaalt, bepaalt’.
Huurders zijn gebonden aan het
huurrecht; appartementseigenaren aan
het appartementsrecht. Maar in feite
willen alle bewoners hetzelfde: prettig
wonen! Alleen lukt dat soms niet.
Daarom is het goed om een aantal
zaken scherp in het oog te houden.
Zo moet de eigenaar er na de splitsing
voor zorgen dat zijn (nieuwe) huurders
een gebruikersverklaring ondertekenen
en inleveren bij het VvE-bestuur. Een
getekend exemplaar van het huishoudelijk
reglement volstaat niet: dat geeft
alleen aan dat de bewoner een
exemplaar van dat reglement heeft
ontvangen. In sommige gevallen bevat
het huurcontract een verklaring dat de
huurder zich zal houden aan de regels
van de VvE. Ze zijn in elk geval te allen
tijde gebonden aan het splitsingsreglement.”
Deze verplichting geldt in principe niet
voor mensen die voor een paar dagen
het appartement huren of gebruiken.
Liewes: ”Er zijn VvE’en die in het
huishoudelijk reglement hebben
bepaald dat de appartementen niet
mogen worden verhuurd. Die bepaling
heeft weinig zin. De mogelijkheid tot
‘in gebruik geven’ (waaronder verhuren)
moet worden geregeld in de
splitsingsakte.”
OVERLAST?
Gelukkig gaat het vaak goed en
houden alle bewoners zich aan
de leefregels. Als er overlast wordt
veroorzaakt door huurders of bewoners,
is het aan de VvE om op te
treden. Lang niet alle bewoners zullen
hun medebewoners willen of durven
aanspreken op ongewenst gedrag.
John Liewes: “Dan is het belangrijk
om een dossier op te bouwen waarin
precies staat vermeld om welke
overlast het gaat en hoe die wordt
ervaren. Als de bewoner zich van een
waarschuwing niets aantrekt, kan de
VvE een boete opleggen en in het
uiterste geval de bewoner de toegang
tot het algemene gedeelte en het
privégedeelte ontzeggen.”
Sommige groot-eigenaren maken
misbruik van hun machtspositie; zeker
als ze een meerderheid van stemmen
hebben. Moet dat stemrecht van de
groot-eigenaar dan niet worden
beperkt, vragen veel VvE’en zich af.
Dat zit er voorlopig niet in, kon Liewes
vertellen. “Er zijn natuurlijk wel andere
mogelijkheden en die komen eigenlijk
allemaal neer op verbetering van de
communicatie. Zo kunnen huurders
toegang krijgen tot de ALV (zonder
stemrecht), maar ze kunnen ook een
volmacht van de groot-eigenaar
krijgen en dan namens de eigenaar
het stemrecht uitoefenen.”
COMMUNICATIE!
“Het mooiste is als er een geformaliseerd
overleg is tussen alle partijen:
huurders, eigenaren en groot-eigenaar.
Een zogeheten interactiekaart
kan ook behulpzaam zijn: een platform
(of misschien een app) waar alle
betrokkenen (eigenaren, verhurende
eigenaren, groot-eigenaar, huurders)
kunnen zien wat de rechten en plichten
zijn en waar ze ook met elkaar
kunnen communiceren.”
John Liewes is namens VvE Belang
vertegenwoordigd in de werkgroep
die zich met dit onderwerp bezighoudt.
Via VvE Magazine houden
we u op de hoogte!
Hebt u vragen? Mail ze naar
juridisch@vvebelang.nl