Cenário do Mercado Imobiliário - Niterói - 2018 - SECOVIRIO

Mercado Imobiliário • Niterói

SUMÁRIO 

APRESENTAÇÃO 

2 

VENDAS 

RESIDENCIAIS 

COMERCIAIS 

4 

9 

LOCAÇÃO 

RESIDENCIAIS 

COMERCIAIS 

11 

13 

ANÁLISE ESPECIAL 

15

APRESENTAÇÃO 

Uma das cidades mais importantes do estado, Niterói 

tem se beneficiado por conta da instabilidade no 

mercado imobiliário carioca, que vem apresentando 

sucessivas reduções de preços geradas pelo aumento 

da oferta, pela crise econômica e pela violência. Na 

Terra de Arariboia, o movimento de queda dos valores 

é bem mais suave, porque a cidade tem um mercado 

próprio, tanto de lançamentos quanto de imóveis 

usados, que é bastante movimentado. 

Nos úlmos 12 meses, o preço do metro quadrado de 

apartamentos à venda teve queda de 2%, enquanto 

no Rio se apurou redução de 7%. Em bairros como Boa 

Viagem e Piraninga, constatou-se valorização 

superior a 4%. Os preços das casas de rua de Icaraí 

subiram quase 10%, e as de condomínio, em 

Piraninga, alcançaram vultosos 21% de valorização. 

Na locação, a queda dos valores de apartamentos, na 

cidade como um todo, foi de 3%, bem menos que os 

7% da capital fluminense. Mas em localidades como 

Camboinhas, Fonseca e São Domingos houve 

valorização superior a 9%. 

Os dados estão no “Cenário do Mercado Imobiliário 

de Niterói 2018”, pesquisa elaborada pelo Secovi Rio 

com informações sobre quase 30 bairros (condomínios, compra, venda e locação de imóveis 

residenciais e comerciais), além de uma análise especial sobre ruas da Zona Sul niteroiense. 

Com quase 500 mil habitantes e 52 bairros reunidos em cinco regiões, a cidade oferece imóveis com 

preços mais convidavos que os pracados no Rio: o valor médio do metro quadrado de venda de 

apartamento na terra de Arariboia (R$ 6.805) é 30% mais baixo que o da cidade vizinha (R$ 8.892). 

Para locação, a diferença é ainda mais vultosa: em Niterói, o preço médio de R$ 19,33 é 66% menor 

que o pracado em solo carioca. 

Fundada em 22 de novembro de 1573 e com uma área de 129,3km², Niterói ostenta o mais elevado 

Índice de Desenvolvimento Humano Municipal (IDHM) do Estado do Rio e o sémo maior entre 

todos os municípios do Brasil. A qualidade de vida é o que vem atraindo compradores e inquilinos, e 

os preços aos poucos vão reflendo essa tendência, apesar do cenário econômico ainda frágil. 

O Secovi Rio representa, por meio da Regional Litorânea, as empresas do ramo de administração 

imobiliária (não os condomínios) de Niterói e São Gonçalo e os condomínios de Itaboraí, Rio Bonito, 

Maricá, Silva Jardim, São Gonçalo, Saquarema e Tanguá. 

Boa leitura! 

2

3

VENDAS 

Niterói sempre foi atrava para o mercado imobiliário pelo alto 

IDH (Índice de Desenvolvimento Humano) e pela localização 

privilegiada, próxima tanto do Rio quanto da região de Maricá, 

São Gonçalo e Itaboraí, que tem um desenvolvimento econômico 

promissor. Mas a crise econômica e a do petróleo (para as cidades 

que recebem royales) fizeram os valores dos imóveis despencar. 

O que se vendeu ao longo desses úlmos dois anos foram 

estoques. Mesmo assim, o desempenho foi posivo em 2017, 

apesar de ainda mido. Isso abre espaço para que venha uma 

nova safra de lançamentos este ano. A crise no Rio faz com que 

Niterói fique mais atrava. 

Boa Viagem e Charitas connuam sendo os bairros mais caros de 

Niterói, com o metro quadrado de apartamentos custando 

R$ 8.866 e R$ 8.784, respecvamente. Em seguida vem Gragoatá, 

com R$ 8.689 por metro quadrado. Os outros bairros que se 

destacam nesse quesito também ficam na Zona Sul: São Francisco 

(R$ 8.128) e Icaraí (R$ 7.795). 

Se os preços mais altos ficam concentrados apenas na Zona Sul, os 

imóveis mais baratos estão distribuídos por Zona Norte e região 

de Pendoba, onde há muitos bairros limítrofes com São Gonçalo. 

O menor valor médio para o metro quadrado de apartamentos 

entre os 24 bairros pesquisados é o de Maria Paula, R$ 3.958. Em 

seguida vêm o Fonseca, com R$ 4.076, e Largo do Barradas, com 

R$ 4.079. 

RESIDENCIAIS 

4

VENDAS/RESIDENCIAIS 

VARIAÇÃO DO PREÇO DO M² GERAL DE VENDA EM NITERÓI – 2017 X 2018 

Venda Ago/17 Ago/18 Var. (%) 

Apartamento R$ 6.961 R$ 6.805 -2,2% 

Casa R$ 4.273 R$ 4.307 0,8% 

Casa de condomínio R$ 4.138 R$ 4.293 3,7% 

VARIAÇÃO DO PREÇO DO M² DE VENDA DE APARTAMENTOS-PADRÃO EM NITERÓI – 2017 X 2018 

Bairros Ago/17 Ago/18 Var. (%) 

Badu R$ 6.023 R$ 5.644 -6,3% 

Barreto R$ 5.075 R$ 5.010 -1,3% 

Boa Viagem R$ 8.519 R$ 8.866 4,1% 

Camboinhas R$ 7.243 R$ 7.122 -1,7% 

Centro R$ 5.731 R$ 5.434 -5,2% 

Charitas R$ 9.327 R$ 8.784 -5,8% 

Fátima R$ 4.889 R$ 4.821 -1,4% 

Fonseca R$ 4.412 R$ 4.076 -7,6% 

Gragoatá R$ 9.127 R$ 8.689 -4,8% 

Icaraí R$ 8.003 R$ 7.795 -2,6% 

Ingá R$ 7.472 R$ 7.106 -4,9% 

Itacoatiara R$ 6.389 R$ 6.421 0,5% 

Itaipu R$ 5.901 R$ 5.684 -3,7% 

Largo do Barradas R$ 4.062 R$ 4.079 0,4% 

Maceió R$ 4.856 R$ 4.737 -2,4% 

Maria Paula R$ 4.227 R$ 3.958 -6,4% 

Pé Pequeno R$ 6.834 R$ 6.685 -2,2% 

Pendotiba R$ 5.267 R$ 5.213 -1,0% 

Piratininga R$ 6.742 R$ 7.059 4,7% 

São Domingos R$ 6.199 R$ 6.314 1,9% 

São Francisco R$ 8.102 R$ 8.128 0,3% 

São Lourenço R$ 4.296 R$ 4.132 -3,8% 

Santa Rosa R$ 6.213 R$ 6.074 -2,2% 

Vital Brazil R$ 6.924 R$ 6.723 -2,9% 

-1,7% 

-2,2% 

-2,2% 

-2,4% 

-2,6% 

-2,9% 

-3,7% 

-3,8% 

-4,8% 

-4,9% 

-5,2% 

-5,8% 

-6,3% 

-6,4% 

-7,6% 

Piratininga 

Boa Viagem 

São Domingos 

Itacoatiara 

Largo do Barradas 

São Francisco 

-1,0% Pendotiba 

-1,3% Barreto 

-1,4% Fátima 

Camboinhas 

Pé Pequeno 

Santa Rosa 

Maceió 

Icaraí 

Vital Brazil 

Itaipu 

São Lourenço 

Gragoatá 

Ingá 

Centro 

Charitas 

Badu 

Maria Paula 

Fonseca 

0,5% 

0,4% 

0,3% 

1,9% 

4,7% 

4,1% 

Fonte: Secovi Rio 

5


VARIAÇÃO NO PREÇO DO M² DE VENDA DE CASAS EM NITERÓI – 2017 X 2018 


Badu R$ 4.182 R$ 4.083 -2,4% 

Barreto R$ 3.680 R$ 3.327 -9,6% 

Icaraí 

Piratininga 

Itaipu 

4,8% 

4,4% 

9,8% 

Camboinhas R$ 6.607 R$ 6.651 0,7% 

Centro R$ 5.658 R$ 4.473 -20,9% 

Engenho do Mato R$ 3.846 R$ 3.667 -4,6% 

Fonseca R$ 3.489 R$ 3.632 4,1% 

Icaraí R$ 6.426 R$ 7.053 9,8% 

Ingá R$ 7.082 R$ 6.176 -12,8% 


Itacoatiara 

Fonseca 

Várzea das Moças 

Santa Rosa 


Camboinhas 

4,1% 

4,1% 

3,3% 

2,0% 

2,0% 

0,7% 

Itaipu R$ 3.705 R$ 3.868 4,4% 

Maravista R$ 3.612 R$ 3.587 -0,7% 

Maria Paula R$ 3.713 R$ 3.467 -6,6% 




Serra Grande R$ 3.800 R$ 3.468 -8,7% 

Santa Rosa R$ 4.884 R$ 4.983 2,0% 


-0,7% Maravista 

-2,4% Badu 

-4,6% Engenho do Mato 

-6,6% Maria Paula 

-8,7% Serra Grande 

-9,6% 

Barreto 

Várzea das Moças R$ 3.932 R$ 4.060 3,3% 

-12,8% 

Ingá 

-20,9% 

Centro 


6


VARIAÇÃO NO PREÇO DO M² DE VENDA DE CASAS DE CONDOMÍNIO EM NITERÓI – 2017 X 2018 


Badu R$ 4.182 R$ 3.828 -8,5% 

Camboinhas R$ 5.739 R$ 6.198 8,0% 

Engenho do Mato R$ 4.123 R$ 4.321 4,8% 


Itaipu R$ 3.821 R$ 4.220 10,4% 

Maria Paula R$ 3.222 R$ 3.229 0,2% 




Sapê R$ 2.928 R$ 2.792 -4,6% 

Várzea das Moças R$ 3.736 R$ 3.708 -0,7% 

Piratininga 

Itaipu 

Camboinhas 


Itacoatiara 

Engenho do Mato 

Maria Paula 

-0,7% Várzea das Moças 

-4,6% Sapê 


-8,5% 

Badu 

0,2% 

10,4% 

8,0% 

7,4% 

5,7% 

4,8% 

21,5% 


7


VARIAÇÃO NO PREÇO DO M² DE VENDA DE COBERTURAS EM NITERÓI – 2017 X 2018 


Camboinhas R$ 6.727 R$ 6.672 -0,8% 

Icaraí R$ 7.569 R$ 7.416 -2,0% 

Ingá R$ 7.531 R$ 6.977 -7,4% 


Itaipu R$ 4.912 R$ 5.046 2,7% 


São Francisco R$ 9.473 R$ 8.201 -13,4% 

Santa Rosa R$ 5.526 R$ 5.265 -4,7% 

Itaipu 

2,7% 

Piratininga 

Itacoatiara 

0,6% 

0,1% 

-0,8% 

Camboinhas 

-2,0% 

Icaraí 

-4,7% 

Santa Rosa 

-7,4% 

Ingá 

-13,4% 



8

VENDAS 

No segmento comercial, as quedas de preços foram mais 

acentuadas que no residencial, beirando os 15% em três dos seis 

bairros pesquisados, o que pode ser explicado pelo aumento da 

oferta e pelo maior poder de negociação dos prováveis 

compradores. Além disso, como os preços das salas são 

tradicionalmente mais elevados que os residenciais – no Fonseca 

essa diferença chega a 45% –, em uma mesma localidade, é 

natural que a redução também seja maior. 

O maior preço da cidade connua sendo o de Icaraí, de R$ 10.285, 

e o menor, do Fonseca, de R$ 5.905. O único bairro entre os 

pesquisados onde se apurou valorização foi o Ingá (3%), o que se 

explica pelos preços mais acessíveis e a excelente localização, 

entre o Centro e o restante da Zona Sul. 

Veja os números. 

COMERCIAIS 

9

VENDAS/COMERCIAIS 

VARIAÇÃO NO PREÇO DO M² DE VENDA DE SALAS COMERCIAIS DE NITERÓI – 2017 X 2018 


Centro R$ 8.127 R$ 6.878 -15,4% 

Fonseca R$ 6.897 R$ 5.905 -14,4% 

Icaraí R$ 10.973 R$ 10.285 -6,3% 

Ingá R$ 7.319 R$ 7.533 2,9% 

São Francisco R$ 11.062 R$ 9.395 -15,1% 

Santa Rosa R$ 8.797 R$ 8.523 -3,1% 

-14,4% 

-6,3% 

-3,1% 

Ingá 

Santa Rosa 

Icaraí 

Fonseca 

2,9% 

-15,1% 


-15,4% 

Centro 

RENTABILIDADE 

Centro 

0,40% 

Santa Rosa 

0,35% 

Icaraí 

0,33% 


0,29% 


10

LOCAÇÃO 

Enquanto apenas 25% dos bairros pesquisados veram 

valorização nos preços de venda, para locação a taxa beira os 

50%. Destaque para o Fonseca, onde o metro quadrado da 

locação aumentou quase 20% nos úlmos 12 meses, e para São 

Domingos, com valorização de 10% no mesmo período. Em 

Camboinhas, o metro quadrado cresceu quase 9%. Com variações 

mais modestas, Piraninga (5%), Vital Brazil (3%), Santa Rosa (2%) 

e Ingá (1%) completam a lista dos bairros onde houve aumento de 

preços no período pesquisado. A maior queda foi apurada em Boa 

Viagem, 13%. Os aluguéis mais caros (metro quadrado) estão 

sendo pracados em Camboinhas (R$ 27,80) e em Charitas 

(R$ 25,74). Os mais baratos, no Fonseca (R$ 16,39) e no 

Centro (R$ 17,56). 


RESIDENCIAIS 

11

LOCAÇÃO/RESIDENCIAIS 

VARIAÇÃO NO PREÇO DO M² DE LOCAÇÃO DE APARTAMENTOS-PADRÃO EM NITERÓI – 2017 X 2018 


Boa Viagem R$ 25,48 R$ 22,33 -12,4% 

Camboinhas R$ 25,56 R$ 27,80 8,8% 

Centro R$ 18,42 R$ 17,56 -4,7% 

Charitas R$ 27,05 R$ 25,74 -4,8% 

Fonseca R$ 13,81 R$ 16,39 18,6% 

Icaraí R$ 21,78 R$ 20,11 -7,7% 

Ingá R$ 20,07 R$ 20,22 0,8% 

Itaipu R$ 19,40 R$ 19,31 -0,5% 

Piratininga R$ 19,90 R$ 20,86 4,8% 

São Domingos R$ 17,90 R$ 19,72 10,1% 

São Francisco R$ 22,70 R$ 20,79 -8,4% 

Santa Rosa R$ 17,63 R$ 18,03 2,3% 

Vital Brazil R$ 17,43 R$ 18,03 3,4% 

-12,4% 

-7,7% 

-8,4% 

Fonseca 

São Domingos 

Camboinhas 

Piratininga 

Vital Brazil 

Santa Rosa 

Ingá 

-0,5% Itaipu 

-4,7% Centro 

-4,8% Charitas 

Icaraí 


Boa Viagem 

4,8% 

3,4% 

2,3% 

0,8% 

8,8% 

10,1% 

18,6% 

RENTABILIDADE 

Fonseca 

Camboinhas 

Itaipu 

Centro 

São Domingos 

Santa Rosa 

Piratininga 

Charitas 

Ingá 

Vital Brazil 

Icaraí 


Boa Viagem 

0,34% 

0,32% 

0,31% 

0,30% 

0,30% 

0,29% 

0,28% 

0,27% 

0,26% 

0,26% 

0,25% 

0,40% 

0,39% 


12

LOCAÇÃO 

As quedas nos preços do metro quadrado de locação de imóveis 

comerciais também foram consideráveis, chegando a 26% em São 

Francisco e a 11% em Piraninga. Apenas um entre os cinco 

pesquisados apresentou valorização, de quase 4%: Icaraí, bairro 

que, assim como no segmento de vendas, tem o preço mais alto 

entre os pesquisados, de R$ 34,31. O bairro com aluguel 

comercial mais baixo é Piraninga: R$ 22,47. Predominantemente 

comercial, o Centro teve queda de 10% no valor do metro 

quadrado das salas nos úlmos 12 meses. 

Confira os dados. 

COMERCIAIS 

13

LOCAÇÃO/COMERCIAIS 

VARIAÇÃO NO PREÇO DO M² DE SALAS COMERCIAIS EM NITERÓI – 2017 X 2018 


Centro R$ 30,23 R$ 27,21 -10,0% 

Icaraí R$ 33,10 R$ 34,31 3,7% 

Piratininga R$ 25,33 R$ 22,47 -11,3% 

São Francisco R$ 37,28 R$ 27,51 -26,2% 

Santa Rosa R$ 30,47 R$ 29,86 -2,0% 

Icaraí 

3,7% 

-2,0% 

Santa Rosa 

-10,0% 

Centro 

-11,3% 

Piratininga 

-26,2% 



14

ANÁLISE ESPECIAL 

Em algumas ruas da Zona Sul os preços de venda de apartamentos acabam 

oscilando de maneira peculiar. Em Icaraí, por exemplo, a rua da praia teve 

queda de 5% nos úlmos 12 meses, ao passo que a Moreira César, uma das 

mais cobiçadas da região, pelo comércio variado e pelo alto padrão dos 

condomínios, teve uma redução menor, de 4%. Ainda assim, esses dois 

logradouros apresentaram variações negavas mais expressivas que a média 

do bairro. A tabela revela ainda que morar na rua da praia pode custar 30% 

mais caro na comparação com o restante de Icaraí. O valor de R$ 10.201, o 

metro quadrado, é o maior da cidade. 

No Ingá, uma das ruas que ligam a Zona Sul ao Centro, Doutor Paulo Alves, 

se destacou no úlmo ano: enquanto o restante do bairro teve queda de 5% 

no preço do metro quadrado de venda de apartamentos, este logradouro 

valorizou quase 7%. Pela excelente localização – e os preços mais acessíveis 

da região – o local acaba tendo grande procura. Perto dali, a Praia João 

Caetano, que conta com os melhores edicios do Ingá, segue com os preços 

26% mais elevados que a média local. Apesar disso, o logradouro teve 7% de 

queda no valor do metro quadrado de venda. 

Em Santa Rosa, a Rua Doutor Mário Viana, que corta todo o bairro, tem 

preços 16% mais baixos que a média local e, nos úlmos 12 meses, teve 

queda de quase 9% no valor do metro quadrado, ante os 3% do bairro. Por 

outro lado, a Rua Doutor Paulo César, que se aproxima mais de Icaraí, tem 

preços mais elevados, beirando os R$ 7.000, com variação negava de 

apenas 2%. 


RUAS DA ZONA SUL 

15

ANÁLISE ESPECIAL/RUAS DA ZONA SUL 

Bairros Ruas Ago/17 Ago/18 Var. (%) 

Icaraí 

Rua Coronel Moreira César R$ 8.482 R$ 8.126 -4,20% 

Av. Jornalista Alberto Francisco Torres R$ 10.739 R$ 10.201 -5,01% 

Valor Geral de ICARAÍ R$ 8.003 R$ 7.795 -2,60% 

Ingá 

Rua Doutor Paulo Alves R$ 6.668 R$ 7.113 6,67% 

Praia João Caetano R$ 9.614 R$ 8.923 -7,19% 

Valor Geral do INGÁ R$ 7.472 R$ 7.106 -4,90% 

Santa Rosa 

Rua Doutor Mário Viana R$ 5.721 R$ 5.231 -8,56% 

Rua Doutor Paulo César R$ 7.118 R$ 6.980 -1,94% 

Valor Geral de SANTA ROSA R$ 6.213 R$ 6.074 -2,24% 

Fonte: Secovi Rio

EXPEDIENTE 

DIRETORIA SECOVI RIO - GESTÃO 2018/2020 

PRESIDENTE 

Pedro José Maria Fernandes Wähmann 

VICE-PRESIDENTE 

Leonardo Conde Villar Schneider 

VICE-PRESIDENTE ADMINISTRATIVO E FINANCEIRO 

Ronaldo Wähmann Coelho Neo 

VICE-PRESIDENTE DE COMUNICAÇÃO E MARKETING 

João Augusto Pessôa 

VICE-PRESIDENTE JURÍDICO E DE ASSUNTOS LEGISLATIVOS 

Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa 

VICE-PRESIDENTE DE RELAÇÕES DO TRABALHO E GESTÃO IMOBILIÁRIA 

Dennys Abdalla Muniz Teles 

COORDENADOR 

Leonardo Conde Villar Schneider 

AUTORES 

Maurício Eiras Mesquita 

Paula Crisna Barbosa Figueiredo Rocha 

REDAÇÃO E EDIÇÃO 

Gustavo Monteiro 

PROJETO GRÁFICO E DIAGRAMAÇÃO 

Henrique Vasconcellos 

FOTOGRAFIAS 

Banco de imagens gratuito e Shuerstock 

CENTRO DE PESQUISA E ANÁLISE DA INFORMAÇÃO 

Coordenador estasco: Maurício Eiras Mesquita 

INFORMAÇÕES E ESCLARECIMENTOS 

cepai@secovirio.com.br

Realização 

Avenida Almirante Barroso, 52/9º andar • Centro • Rio de Janeiro-RJ 

www.secovirio.com.br 

(21) 2272-8000 

(21) 98547-2812 

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