Panorama do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro - 2010 - SECOVIRIO

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO
RIO DE JANEIRO
2010

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Sumário
1. Apresentação 5
2. Introdução 7
3. Desempenho do segmento de comércio e serviços imobiliários 9
4. Administração de condomínios 16
4.1. Condomínios cadastrados no Secovi Rio 17
4.2. Número médio de unidades nos condomínios 18
4.3. Número médio de empregados nos condomínios 19
4.4. Valor médio da cota condominial 20
4.5. Inadimplência e impontualidade 22
4.6. Despesas dos condomínios (rubricas) 23
5. Administração de locação 26
5.1. Proporção entre cota condominial e aluguel 27
5.2. As garantias da locação 29
5.3. Imóveis administrados 31
5.4. Impontualidade e inadimplência 32
5.5. Valores médios do m 2 dos imóveis residenciais por zonas 33
5.6. Variação do valor do m 2 segundo o número de quartos de imóveis residenciais 36
5.7. Variação do valor do m 2 de imóveis comerciais 37
5.8. Rentabilidade residencial 40
5.9. Rentabilidade comercial 42
6. Compra e venda - imóveis usados 46
6.1. Valores médios do m 2 dos imóveis residenciais por zonas 46
6.2. Variação do valor do m 2 segundo o número de quartos de imóveis residenciais 52

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6.3. Valores médios do m 2 dos imóveis comerciais 57
6.4. Percentual de imóveis ofertados por quantidade de quartos 60
6.5. Tamanho médio dos imóveis por quantidade de quartos 61
7. Compra e venda – imóveis novos 64
8. Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) 70
9. Licenças concedidas para novas construções no Rio de Janeiro 78
10. índices demográficos e habitacionais do Estado do Rio 83
10.1. Pirâmide etária 83
10.2. Crescimento populacional 84
10.3. Situação de moradia 85
10.4. Condição de ocupação dos domicílios particulares permanentes urbanos 87
11. Análises especiais 90
11.1. Tendências para condomínios 91
11.1.1. O futuro da moradia 91
11.1.2. Novo perfil do síndico 92
11.1.3. Condomínios Verdes 93
11.1.4. Profissionalização no segmento de administração condominial 94
11.2. Tendências para locação, compra e venda 95
11.2.1. Ruas de grife 96
11.2.2. UPPs 98
11.2.3. A locação no Brasil 102
11.2.4. Crédito imobiliário ganha força no País 103
11.2.5. Imóveis como investimento 104
12. Secovi Rio na mídia 106
13. Conclusões 108

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Praia de Botafogo
“
O intenso aquecimento do mercado imobiliário do Rio
de Janeiro motivou a reunião de dados que irão fornecer informações
para o conhecimento deste novo cenário. Da mesma
forma, o estudo servirá de base para que investidores possam
traçar suas estratégias.
A pesquisa, matéria-prima para uma boa gestão, perde o sentido
se não estimular uma ação direta do setor. Dessa forma,
considero que as informações contidas neste Panorama do Mercado
Imobiliário do Rio de Janeiro 2010 são valiosas tanto para a
iniciativa privada quanto para os órgãos públicos.
Eduarda La Rocque, Secretária Municipal de Fazenda
“
5

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1. Apresentação
Representante legal do segmento de comércio e serviços imobiliários no Estado, o Sindicato da Habitação do Rio enxerga
o mercado imobiliário como um rico banco de dados que precisam ser analisados para gerar informações úteis aos seus
representados e aos consumidores. Atualmente, a carência de estatísticas e análises sobre compra, venda e locação de
imóveis, bem como sobre administração de condomínios, acaba por criar uma lacuna que impede uma evolução mais
significativa do setor.
O Sindicato apostou na necessidade de uma análise profunda desse banco de dados, para retirar dele informações que vão
alimentar o mercado e garantir à população e ao empresariado mais segurança na condução de seus negócios. Criado em
2008, o Centro de Pesquisa e Análise da Informação do Sindicato (Cepai) veio ao encontro dessa necessidade.
Com o departamento, voltado para um trabalho sistemático e ininterrupto de identificação, coleta, tratamento, análise e
disseminação da informação, nasce um sistema de inteligência competitiva, o que significa auxiliar as empresas associadas
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
e os parceiros na tomada de decisões, permitindo a eles se destacarem frente à concorrência. Além disso, pretende-se
gerar informações para a mídia, condôminos e consumidores, possibilitando que conheçam melhor o mercado, o que pode
auxiliá-los em suas análises e negociações.
Ao longo de 2010, o Cepai trabalhou para oferecer aos representados do Secovi Rio e à imprensa informações sobre os
valores ofertados de locação e venda – preços cheios e por metro quadrado – de imóveis residenciais e comerciais dos
principais bairros do município do Rio, além dos valores médios de condomínios residenciais segmentados por região.
Além disso, elaborou, em parceria com o Instituto Fecomércio-RJ e a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis
(Abadi), estudos nas áreas de administração de condomínios, bem como índices relativos aos mercados de locação, compra e
venda de imóveis, gerando indicadores específicos para cada uma dessa áreas, entre eles os que se referem a inadimplência
condominial, rentabilidade de imóveis, valores de cotas de condomínio, modalidades de garantia locatícia, índices de oferta
e procura, entre outros dados relevantes.
Gostaríamos de agradecer o apoio do IBGE, da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, da Associação de Dirigentes de
Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ) e, especialmente, das empresas que participaram do Projeto Indicadores
Habitacionais:
Administradora Quatro Marias Ltda. / AD’Rio Administração de Imóveis Ltda. / APSA – Administração Predial e Negócios
Imobiliários S.A. / BCF Administradora de Bens Ltda. / Cipa – Participações e Administração S.A. / Crase - Sigma
Empreendimentos Imobiliários Ltda. / Emaci – Empresa de Assessoria a Condomínios e Imóveis Ltda. / Estasa – Empresa
de Serviços Técnicos e Administrativos Ltda. / Imobiliária Zirtaeb Ltda. / Lowndes & Sons S/A – Administração, Corretagem
e Representação / Marva – Administradora de Imóveis Ltda. / ML Administração de Imóveis Ltda. / Novo Mundo
Administradora Ltda. / Palmares Administradora de Imóveis Ltda. / Tibúrcio Rodrigues Imóveis Ltda.
Com a colaboração dessas empresas, elaboramos este Panorama, que pretende fornecer um retrato do mercado imobiliário
fluminense no ano de 2010, oferecendo à população condominial, aos administradores de imóveis, aos síndicos e aos
jornalistas um conteúdo que colabore para melhorar a qualidade de vida de todos.
Boa leitura.
7
Pedro Wahmann
Presidente

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2. Introdução
Para o mercado imobiliário, o ano de 2010 foi, no mínimo,
intenso. O cenário político-econômico do País, com a expansão
do crédito e o aumento da renda média dos trabalhadores, sem
falar nos efeitos positivos da Copa do Mundo e das Olimpíadas,
bem como das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs), no Rio,
aqueceram a construção civil e o mercado de compra, venda e
locação de imóveis.
No final da cadeia, a administração imobiliária acompanha a
boa fase, dando especial atenção à profissionalização da mão de
obra e à qualidade dos serviços. O departamento de pesquisa
do Secovi Rio teve uma difícil missão: acompanhar um mercado
em ebulição sem pestanejar. Foi preciso não só lidar com as
estatísticas, mas compreender uma cidade em pleno processo
de transformação.
Praia de Copacabana
Através deste Panorama, conseguiremos enxergar a dimensão do
segmento, entendendo como e para onde ele deverá se expandir.
A pesquisa nos fornece dados interessantes. Um deles é que
mais da metade dos condomínios se encontra na Zona Norte
(53%), região onde se registra valorização expressiva em virtude
da ocupação pacífica da polícia em comunidades vulneráveis. A
Zona Sul tem a fatia de 29%, seguida da Zona Oeste, com 14%, e
do Centro, com 4%.
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Quanto aos preços, o estudo traz outros dados interessantes. Ao longo de 2010, por exemplo, o m² dos imóveis ofertados
para locação teve expressiva valorização em alguns bairros. Destaque para Botafogo, que apresentou a maior variação para os
imóveis de 1 e 2 quartos: esse tipo de unidade valorizou 112,5% e 60,2%, respectivamente. A Tijuca ficou em terceiro lugar,
com 55,0% de valorização para os imóveis de 2 quartos. Levando-se em consideração a variação do m 2 dos imóveis comerciais
ofertados para locação, verifica-se que Copacabana foi o bairro onde se registrou a maior valorização: 52,9%.
No que diz respeito à rentabilidade, ou seja, à proporção entre os valores de locação e venda (ver tabela na página 41), nos
diversos bairros do Rio, o Panorama aponta que o maior índice, de janeiro a dezembro de 2010, foi registrado no Centro, para
apartamentos de 1 quarto: 90,24%, taxa bem superior à dos principais índices financeiros (acumulado de 2010): poupança
(6,22%), IGP-M (11,32%) e INCC (7,57%).
O estudo preparado pelo Cepai traz ainda um raio X dos condomínios, o que nos dá uma noção mais precisa do modo de viver
dos cariocas. A pesquisa revela, por exemplo, que um edifício residencial na cidade olímpica possui, em média, 25 unidades.
Outra informação relevante: o número médio de funcionários nos condomínios destinados à moradia é de 3,1. A quantidade
média de moradores por apartamento é de 3 pessoas.
Esses e outros números apresentados aqui não pretendem ser apenas um levantamento estatístico. A intenção é servir como
ferramenta para que administradores possam incrementar seus negócios, consumidores possam planejar seus investimentos
e a mídia tenha ferramentas confiáveis para elaborar análises de mercado. Com um segmento em constante transformação, o
trabalho de pesquisa não pode parar.
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3. Desempenho do segmento de comércio e
serviços imobiliários
Em 2010, o setor imobiliário passou por uma transformação
positiva há muito esperada. Em todo o País, os financiamentos
para a compra da casa própria se multiplicaram devido à
estabilidade econômica, ao ambiente regulatório favorável
– caracterizado, principalmente, pelas alterações na Lei do
Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), introduzidas pela Lei nº
12.112/2009, e pelos benefícios da Lei do Patrimônio de
Afetação e da Alienação Fiduciária –, sem falar na melhora na
renda do brasileiro. Imóvel se tornou sinônimo de investimento
seguro e rentável. Especialmente no Rio, o cenário se mostrou
ainda mais pujante.
Com os investimentos em infraestrutura, visando preparar a
cidade para os eventos esportivos que estão por vir, somados
à execução de uma política eficiente de segurança pública,
a valorização dos imóveis tornou-se inevitável. Apesar de
crescente, a demanda, que também gera elevação dos preços,
deverá ser atendida nos próximos anos, com o incremento da
construção civil.
Pão de Açúcar
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Veja os principais temas que balizaram o mercado imobiliário do Rio em 2010:
Acesso à moradia
Através do programa Minha Casa, Minha Vida, lançado pelo governo federal em 2009, em parceria com os Estados e
municípios, milhares de brasileiros com renda de até 10 salários mínimos tiveram acesso à casa própria. Através do projeto,
estão sendo construídos quase 2 milhões de moradias, o que resolve em parte o problema do déficit habitacional de 7
milhões de unidades. O volume de financiamentos imobiliários também cresceu como nunca. Apenas a Caixa ofereceu
cerca de R$ 70 bilhões em 2010. No primeiro semestre, mais de 575 mil contratos já haviam sido fechados. Para 2011, a
expectativa é que os programas habitacionais continuem se expandindo. E, apesar do cenário favorável para a compra,
especialistas do segmento apontam: é preciso dar incentivos também à locação, a exemplo dos países europeus. Para
reduzir a falta de moradia, somar esforços é a melhor solução.
Segurança na locação
3. Desempenho do segmento de comércio e serviços imobiliários
Apesar de tradicional, a fiança comum como garantia para os contratos de locação vem perdendo espaço. O seguro-fiança,
que garante aos proprietários de imóveis um respaldo sólido em eventuais casos de inadimplência, está caindo no gosto
dos consumidores. De acordo com a Superintendência de Seguros Privados (Susep), nos oito primeiros meses de 2010, esse
tipo de seguro já havia movimentado R$ 106 milhões, recorde para o período e expansão de 4% na comparação com igual
período do ano anterior. A pesquiza mostra que o fiador ainda sai na frente: ele está presente em 63,52% dos contratos,
seguido do seguro-fiança, com 24,63%, e da caução (depósito), com 7,77%.
Porto Maravilha
Durante muito tempo as autoridades prometeram fazer melhorias na região portuária do Rio, sempre entoando o discurso
de que é uma área de importância vital para a cidade, tanto em termos econômicos quanto turísticos. Agora, finalmente, o
Projeto Porto Maravilha, uma parceria dos governos municipal, estadual e federal, junto com a iniciativa privada, começa a
sair do papel. As intervenções, que já começaram, deverão se estender até 2015, ou seja, uma nova zona portuária vai se
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
descortinar para o mundo antes das Olimpíadas de 2016, transformando o local em um polo turístico e de investimento para
empresários de vários setores. Apesar de pouco tempo, o mercado imobiliário das áreas próximas (Centro, Saúde, Gamboa
e Santo Cristo) já revela índices animadores: o preço do m² dos imóveis residenciais subiu entre 30% e 83% de janeiro a
dezembro de 2010.
Imóveis comerciais em alta
Que os imóveis no Rio representam uma rentável opção de investimento ninguém duvida. Afinal, a valorização do m² dos
residenciais para venda, em alguns bairros, alcançou as expressivas taxas de 72,2%, em Ipanema (3 quartos), 83%, no
Centro (1 quarto), e 88,4%, na Gávea (4 quartos), de janeiro a dezembro de 2010. Entre os comerciais, a variação do m² das
unidades ofertadas para venda vai de 11,96% a 53,58%, no mesmo período.
UPPs
No final de 2010, a onda de ataques promovidos por traficantes dos Complexos da Penha e do Alemão aterrorizou a
população carioca e deixou em alerta as autoridades, a polícia e as Forças Armadas, que empreenderam a ocupação pacífica
das comunidades, devolvendo a tranquilidade aos moradores. De 2008 para cá, 13 Unidades de Polícia Pacificadora foram
instaladas pelo governo do Estado em comunidades do Centro e das Zonas Norte, Sul e Oeste. O reflexo para o mercado
imobiliário foi quase imediato: nos bairros onde as UPPs estão atuando, os imóveis valorizaram de 20% a 60%. E deverão
valorizar ainda mais. Áreas sem liquidez alguma passaram a atrair compradores e inquilinos, retornando ao mercado.
Os indicadores econômicos e sociais também estão indo bem: o comércio vem se fortalecendo, e os investimentos em
saneamento, infraestrutura e equipamentos de lazer não param de crescer.
Olimpíadas e Copa do Mundo
Em setembro de 2009, milhões de brasileiros acompanhavam pela TV, com a respiração suspensa, o anúncio do Rio de
Janeiro como cidade-sede dos Jogos Olímpicos de 2016. Se a expectativa para a Copa do Mundo de 2014 já era grande,
naquele momento ficava ainda maior. Começava ali uma fase importante para o mercado imobiliário carioca. Os grandes
3. Desempenho do segmento de comércio e serviços imobiliários
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eventos esportivos estão gerando investimentos em saneamento, transporte e construção civil. Por conta da proximidade
com os locais de competição, bairros como Barra da Tijuca, Centro, Deodoro, Jacarepaguá, Maracanã e Tijuca tiveram
valorização dos preços de locação dos imóveis de 20% a 152% menos de seis meses após o anúncio do Comitê Olímpico
Internacional.
Crescimento também nas Zonas Norte, Oeste e na Baixada Fluminense
Em 2010, o incremento da construção civil não ficou restrito ao Rio. Municípios antes pouco explorados pelas construtoras,
como São Gonçalo, Nova Iguaçu, Duque de Caxias e Belford Roxo, tiveram investimentos no último ano e registraram
índices comparados aos da Zona Norte. A média de valorização dos imóveis, de 2009 para cá, foi de 50%. A pacificação
de comunidades em bairros como Tijuca e Vila Isabel, na Zona Norte do Rio, e a oferta de terrenos com bons preços e
diversidade de tamanhos também colaboraram para o aquecimento do mercado nessa região, com influência em bairros
próximos, como São Cristóvão. A Zona Oeste, com mais espaços para empreendimentos, também se destaca, sendo uma
das principais áreas beneficiadas pelos investimentos decorrentes dos preparativos para as Olimpíadas de 2016. Não se
pode deixar de citar Campo Grande e Santa Cruz.
3. Desempenho do segmento de comércio e serviços imobiliários
Áreas nobres da Zona Sul
Vieira Souto, Avenida Atlântica, Eduardo Guinle, Rui Barbosa, Epitácio Pessoa, Delfim Moreira, Sernambetiba e Prefeito
Mendes de Morais. O que esses oito logradouros, localizados nos bairros de Ipanema, Copacabana, Botafogo, Flamengo,
Lagoa, Leblon, Barra da Tijuca e São Conrado, respectivamente, têm em comum? Eles fazem parte do imaginário coletivo
dos cariocas como os locais com os valores do metro quadrado mais altos da cidade. Além de serem referência, estão entre
os sonhos de consumo de grande parte da população. Pesquisas revelam: nesses locais, os preços do metro quadrado
chegam a ser 53,1% mais caros que nas demais áreas (ver tabela na página 96).
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Legislação eficiente (Lei nº 12.112/2009)
Sancionada em dezembro de 2009, a Lei nº 12.112, que introduziu mudanças importantes na Lei do Inquilinato (Lei nº
8.245/1991), completou em janeiro de 2011 um ano de vigência. Uma das novidades mais comemoradas foi a possibilidade
de se acelerar a dinâmica das ações de despejo motivadas por inadimplência. Ainda é cedo para aferir os resultados da
nova lei no mercado imobiliário, mas especialistas afirmam: a médio prazo, ela vai gerar um incremento no segmento
de locações. Para eles, grande parte dos cerca de 3 milhões de imóveis que se encontram hoje fechados no Brasil, por
insegurança jurídica ou negocial, deverá retornar ao mercado.
Censo 2010
Um novo retrato do Brasil. Em 2010, o maior Censo já realizado no País contabilizou 190.732.694 habitantes. No Estado do
Rio, são 15,9 milhões – 6,3 milhões na capital, número 8% maior que o registrado pelo Censo de 2000. Nessa nova edição, os
191 mil recenseadores visitaram 67,6 milhões de domicílios em 5.565 municípios. O trabalho contou com o apoio do Secovi
Rio, que fez campanhas ao longo de 2010 a fim de orientar síndicos e moradores de condomínios sobre como receber os
recenseadores de maneira adequada.
O Censo 2010 revelou que existem no Estado do Rio 6,1 milhões de domicílios particulares, dos quais 2,4 milhões estão
na capital. Os resultados mostram que a população está mais urbanizada. Há 10 anos, 81% dos brasileiros viviam em áreas
urbanas, agora são 84%. Analisando por outro ângulo, significa dizer que existem mais condomínios hoje que há uma
década.
Um desafio não só para as políticas de habitação, como também para o segmento de administração de imóveis. No que tange
à pirâmide etária, percebe-se o envelhecimento da população, comparativamente ao Censo 2000, junto com a queda na
taxa de fecundidade, de 2,4 para 1,7. No Rio, as famílias estão diminuindo: são apenas três moradores por domicílio. Atento
às mudanças, o mercado imobiliário vem focando na construção de apartamentos menores. E a procura pelas unidades de
1 quarto segue crescente (ver página 83).
3. Desempenho do segmento de comércio e serviços imobiliários
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Praia de Copacabana
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4. Administração
de condomínios
Administrar um condomínio não é tarefa fácil.
Existem diversos itens a serem observados
diariamente e há muito com que se preocupar
para que tudo transcorra dentro da normalidade.
E o mais importante: para garantir a segurança
e o bem-estar de todos os moradores. A lista de
tarefas parece não ter fim: coordenar as atividades
dos empregados, elaborar a folha de pagamento,
escolher fornecedores, pagar contas de consumo,
supervisionar consertos hidráulicos e elétricos,
iniciar reformas, cobrar os inadimplentes, resolver
conflitos...
Gaivota - Praia de Ipanema
O que está em jogo é a valorização do patrimônio de todos, daí
a importância de se cuidar do condomínio com eficiência e
profissionalismo. Nesse contexto, as administradoras de imóveis
têm um papel fundamental: estão na outra ponta da cadeia da
construção. Atuando como braço direito do síndico, só elas podem
garantir aos moradores a certeza de que o capital investido com a
compra do imóvel – ou com o aluguel – vá se valorizar ao longo dos
anos. Um condomínio não está pronto quando a obra acaba. Ele
se renova todos os dias. Somando-se a isso, os consumidores estão
cada vez mais exigentes.
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Embora se reconheça a importância das administradoras, ainda há muito a avançar nessa área. As pesquisas
do Cepai apontam que menos da metade (46%) dos condomínios cariocas tem o apoio de uma empresa dessa
natureza. Na tabela abaixo é possível observar que a região onde esse tipo de serviço é mais comum é a Zona Sul,
com 79% dos edifícios administrados. Já na Zona Norte, ocorre o oposto: 74% dos condomínios não contam com
o auxílio das administradoras.
Zonas
Total dos Condomínios
Com Administradora Sem Administradora TOTAL
Zona Sul 4.584 1.252 5.836
(%) 79% 21% 100%
Zona Oeste 1.470 1.349 2.819
(%) 52% 48% 100%
Zona Norte 2.766 7.865 10.631
(%) 26% 74% 100%
Centro 374 506 880
(%) 43% 58% 100%
TOTAL 9.196 10.973 20.169
% 46% 54% 100%
Fonte: Secovi Rio
% por
Zonas
29%
14%
53%
4%
4.1. Condomínios cadastrados no Secovi Rio
Para onde quer que se olhe, seja na Zona Norte ou na Zona Sul da cidade, ou em locais para onde a construção civil ainda
se expande, o que se vê é um mar de edifícios residenciais e comerciais. Mas quantos condomínios existem na cidade? As
pesquisas do Cepai revelam que há no Rio mais de 20 mil condomínios. Estamos vivendo em uma cidade cada vez mais
verticalizada.
4. Administração de condomínios
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
E, afinal, onde está a maior quantidade de prédios? Considerando o número total de condomínios cadastrados no Secovi Rio
(20.166), verifica-se que um pouco mais da metade (10.631) – ou seja, 53% – encontra-se na Zona Norte. Na Zona Sul estão
29% das unidades (5.836). Em relação à classificação do condomínio, 91% são residenciais e 9%, comerciais ou mistos. Veja
os dados na tabela que segue.
Zonas
Residenciais
Condomínios
Não Residenciais
TOTAL %
Zona Sul 5.646 190 5.836 29%
Zona Oeste 2.581 238 2.819 14%
Zona Norte 9.746 885 10.631 53%
Centro 374 506 880 4%
TOTAL 18.347 1.819 20.166 100%
% 91% 9% 100%
Fonte: Secovi Rio
4.2. Número médio de unidades nos condomínios
4. Administração de condomínios
É comum as pessoas se sentirem perdidas nos edifícios comerciais cariocas, tamanha a quantidade de salas em um
mesmo empreendimento. O que é natural em uma cidade com forte vocação para o comércio e a prestação de serviços.
Com este Panorama, é possível quantificar o que antes era apenas estimado. De acordo com as pesquisas do Cepai,
enquanto um condomínio comercial, na cidade do Rio de Janeiro, possui, em média, 60 unidades, um residencial conta
com 25. Levando-se em consideração a totalidade dos condomínios, a média geral é de 27 unidades. Considerando a
média de três moradores por unidade, chegamos ao número de 81 habitantes por edifício. Confira:
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Fonte: Secovi Rio
4.3. Número médio de empregados nos condomínios
A imagem do porteiro de aparência desleixada e com pouca aptidão para lidar com moradores, visitantes e prestadores
de serviços, que vive de falar da vida dos outros e serve de quebra-galho para todo mundo, está caindo por terra. A
própria evolução do segmento vem despertando nesses profissionais e nos empregadores o desejo de aprimorar a sua
qualificação. Através de cursos, os funcionários de condomínios recebem treinamento sobre rotinas operacionais e
temas relacionados à manutenção e segurança, aprendem também sobre higiene, apresentação pessoal e ética. Até os
uniformes estão mudando: muitos já usam terno e gravata.
Esses profissionais também representam a maior parte dos gastos dos condomínios, de acordo com levantamento
realizado pelo Cepai: 37%, à frente da conta de água, que consome 21% do que é arrecadado. Quanto ao número de
funcionários por condomínio, de acordo com as pesquisas do Cepai ao longo de 2010, levando-se em consideração a
folha de ponto, a média em um empreendimento comercial é de 6,9 profissionais. Nos residenciais, 3,1. Veja o gráfico:
4. Administração de condomínios
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Comercial
6,9
Misto
3,7
Residencial
3,1
GERAL
3,3
Fonte: Secovi Rio
4.4. Valor médio da cota condominial
Muita gente reclama do valor da cota condominial. Normalmente, quem
paga caro alega que o prédio não oferece benefícios suficientes. A análise,
porém, pode não ser tão simples. Em um condomínio, vários fatores definem
o valor da cota. Só para citar alguns: número de empregados, quantidade de
serviços e espaços de lazer, despesas extras, vaga de garagem, localização
do empreendimento, a conta de água.
4. Administração de condomínios
Na tabela a seguir, observamos que o valor médio do condomínio de
um apartamento de 1 quarto na Barra da Tijuca é muito maior que o de
unidades semelhantes na Zona Sul. Entretanto, no que diz respeito aos
de 3 e 4 quartos, os valores se equivalem. Isso ocorre porque, na Barra,
a maioria dos condomínios possui grandes espaços de lazer e oferta de
serviços diferenciados, o que eleva o valor da cota.
Central do Brasil
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Já na Zona Sul, os prédios com apartamentos menores, normalmente construídos na metade
do século passado, não oferecem áreas comuns tão incrementadas, o que achata os preços.
Além disso, como os aluguéis são mais caros, as cotas condominiais têm os valores reduzidos
para compensar o gasto. De acordo com a pesquisa, o condomínio mais barato, entre os
pesquisados, considerando-se os apartamentos de quarto e sala, é o do Méier: R$ 220. O mais
caro, como dito anteriormente, é o da Barra da Tijuca: R$ 557.
As cotas condominiais mais caras do Rio de Janeiro foram registradas pelo Cepai para os
apartamentos de 4 quartos. O Leblon sai na frente, com R$ 1.275. Entre os pesquisados, o único
bairro com valor de condomínio menor que R$ 1 mil, para unidades nesse perfil, é Botafogo:
R$ 745. Confira os números:
Valor Médio da Cota Condominial
Bairro 1 Quarto 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos
Barra da Tijuca R$ 557 R$ 651 R$ 812 R$ 1.239
Botafogo R$ 320 R$ 452 R$ 579 R$ 745
Copacabana R$ 295 R$ 425 R$ 700 R$ 1.107
Flamengo R$ 251 R$ 445 R$ 622 R$ 1.181
Ipanema R$ 337 R$ 518 R$ 831 R$ 1.247
Leblon R$ 394 R$ 626 R$ 937 R$ 1.275
Méier R$ 220 R$ 317 R$ 360 ***
Tijuca R$ 234 R$ 342 R$ 377 ***
Fonte: Secovi Rio
4. Administração de condomínios
22

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
4.5. Inadimplência e impontualidade
Ela é uma das grandes vilãs dos condomínios cariocas. A inadimplência impede que síndicos honrem os compromissos com
prestadores de serviços, fornecedores e concessionárias de serviços públicos. E todo mundo sai perdendo. Tradicionalmente,
janeiro, fevereiro e junho, quando aparecem as despesas com férias, material escolar, IPTU, IPVA, entre outras, são os
campeões. De acordo com o levantamento do Cepai, em 2010 esses meses tiveram as taxas de inadimplência mais elevadas
do ano: 9,06%, 8,68% e 8,58%, respectivamente. É importante lembrar que a pesquisa considera inadimplência o atraso no
pagamento da cota condominial superior a 30 dias. Chamamos de impontualidade os atrasos por tempo inferior.
Especialistas do segmento são unânimes: com o Novo Código Civil (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002), que reduziu as
multas de condomínio de 20% para 2% (artigo 1.336), a situação se agravou. Mas, no ano passado, surgiu uma luz no fim
do túnel: um acórdão do STJ decidiu sobre a possibilidade de os condomínios estabelecerem, em suas Convenções, juros
de mora em percentual superior a 1% em caso de não pagamento da taxa condominial. Isso significa que o condomínio
pode estabelecer na Convenção, por exemplo, a incidência de juros moratórios de 0,33% ao dia, após o trigésimo dia de
vencimento, o que significa 10% em 30 dias, além de multa moratória de 2%, em caso de inadimplemento.
Somando-se a isso, foi sancionada, em janeiro de 2010, a exemplo de São Paulo, a Lei Estadual nº 5.373/2009, que prevê
o protesto de cotas condominiais atrasadas em território fluminense. Fontes do mercado aplaudiram a iniciativa. Para
eles, a lei beneficia os condôminos que pagam em dia, já que a cota condominial é o resultado do rateio das despesas. Se
alguns não pagam, o cálculo é refeito e aumenta a cota para os adimplentes. Veja a evolução dos índices de inadimplência
e impontualidade da cota condominial em 2010:
4. Administração de condomínios
23

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Fonte: Secovi Rio
4.6. Despesas dos condomínios (rubricas)
Se a inadimplência já gera desconforto para os síndicos cariocas, os salários dos empregados dos condomínios podem
acarretar uma dor de cabeça ainda maior. Isso porque, segundo análise do banco de dados do Secovi Rio, o item que
representa o maior gasto percentual, dentro das rubricas pesquisadas, é a folha de pagamento: ela compõe 37% do total
da cota condominial.
Em segundo lugar vem a conta de água, com 21%. No Rio, aliás, esse recurso natural tão precioso assume o sentido
literal do adjetivo. De acordo com uma pesquisa especial elaborada pelo Cepai em 2009 – e atualizada em 2010 –,
considerando-se a cobrança pela tarifa progressiva, o Rio de Janeiro tem a segunda conta de água e esgoto mais cara do
País, entre 19 Estados pesquisados, perdendo apenas para o Sergipe. Entre a primeira faixa de consumo (de até 15m³)
e a última faixa (acima de 60m³), a variação é de 700%. Os gastos com a manutenção da edificação ficaram em terceiro
lugar no ranking: eles representam 17% da cota condominial.
4. Administração de condomínios
24

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Fonte: Secovi Rio
4. Administração de condomínios
Arpoador
25

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
26

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Cristo Redentor e Pão de Açúcar
5. Administração de locação
O mercado de locações no Rio de Janeiro está em plena expansão. Especialmente em 2010, a cidade passou por grandes
transformações: além das novas construções, imóveis que estavam fora do mercado por conta da insegurança voltaram a
receber inquilinos com a instalação das UPPs. Outro ponto importante foi a sanção da Lei nº 12.112/2009, que alterou a Lei
do Inquilinato, acelerando as ações de despejo e trazendo mais tranquilidade aos locadores, que reabriram seus imóveis.
Não se pode deixar de ressaltar que o Rio está na mira do mundo. Após o anúncio da cidade como sede da Copa do Mundo
de 2014 e das Olimpíadas de 2016, os investimentos em obras de infraestrutura acarretaram a necessidade de contratação
de mão de obra, proveniente também de outros Estados e municípios fluminenses. Sem falar na descoberta do pré-sal, que,
a médio prazo, deverá fortalecer os movimentos migratórios, incrementando ainda mais o setor de locações.
27

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
É claro que a oferta de imóveis ainda não acompanha a forte demanda para locação. Em 2010, a escassez de unidades gerou
forte elevação dos preços em todas as regiões da cidade. As melhorias na infraestrutura, no sistema de transportes, bem
como a pacificação das comunidades dominadas pela violência, também contribuíram para a escalada dos preços, mas isso
tende a se estabilizar com os lançamentos que estão por vir. Como se pode perceber, o mercado de locações ainda vai dar
muito que falar.
5.1. Proporção entre cota condominial e aluguel
Já é tradição no Rio de Janeiro: na hora de procurar um imóvel para alugar, as pessoas levam em consideração também os
valores da cota condominial e do IPTU. Afinal, a despesa mensal com a moradia é composta por esses três itens. Em alguns
bairros, como Tijuca, Méier e Jacarepaguá, a proporção entre aluguel e condomínio chega a quase 50%. Isso ocorre porque,
nesses locais, os aluguéis são tradicionalmente mais baratos. Já em bairros da Zona Sul, onde os aluguéis são mais caros, a
proporção se mantém baixa, não passando de 15%.
O valor do condomínio é um reflexo do custo de vida da cidade. Em grandes metrópoles, como o Rio de Janeiro, paga-se
mais porque os níveis salariais são maiores, as tarifas públicas são mais caras e se gasta mais com projetos de transporte,
saneamento e segurança pública, por exemplo. A média do Rio, de R$ 550, é cerca de 30% maior que a de municípios do
Nordeste.
5. Administração de locação
28

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Proporção entre Aluguel e Cota Condominial – 2010
2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos
5. Administração de locação
Barra da Tijuca
Copacabana
Ilha do Governador
Ipanema
Jacarepaguá
Leblon
Méier
Tijuca
Fonte: Secovi Rio
Aluguel R$ 1.995 R$ 2.515 R$ 4.603
Condomínio R$ 695 R$ 830 R$ 1.205
Proporção 34,84% 33,00% 26,18%
Aluguel R$ 1.685 R$ 2.725 R$ 5.710
Condomínio R$ 413 R$ 581 R$ 901
Proporção 24,51% 21,32% 15,78%
Aluguel R$ 587 R$ 1.251 R$ 1.978
Condomínio R$ 214 R$ 336 R$ 455
Proporção 36,46% 26,86% 23,00%
Aluguel R$ 3.610 R$ 6.980 R$ 9.182
Condomínio R$ 621 R$ 832 R$ 1.346
Proporção 17,20% 11,92% 14,66%
Aluguel R$ 661 R$ 972 -
Condomínio R$ 292 R$ 385 -
Proporção 44,18% 39,61% -
Aluguel R$ 3.424 R$ 5.587 R$ 8.746
Condomínio R$ 520 R$ 688 R$ 1.133
Proporção 15,19% 12,31% 12,95%
Aluguel R$ 562 R$ 776 -
Condomínio R$ 271 R$ 384 -
Proporção 48,22% 49,48% -
Aluguel R$ 780 R$ 1.014 R$ 1.645
Condomínio R$ 371 R$ 478 R$ 712
Proporção 47,56% 47,14% 43,28%
29

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
5.2. As garantias da locação
Apesar de tradicional, a fiança comum como
garantia para os contratos de locação vem
perdendo espaço. O seguro-fiança, que garante
aos proprietários de imóveis um respaldo sólido
em eventuais casos de inadimplência, está caindo
no gosto dos consumidores. De acordo com a
Superintendência de Seguros Privados (Susep), nos
oito primeiros meses de 2010, esse tipo de seguro
já havia movimentado R$ 106 milhões, recorde
para o período e expansão de 4% na comparação
com igual período do ano anterior.
Nos últimos 10 anos, o mercado de seguro-fiança
aumentou de tamanho em 28 vezes. Os prêmios
passaram de R$ 6,2 milhões, em 2000, para R$ 175
milhões, em 2009. Os dados do Cepai apontam: o
seguro-fiança já representa 24,63% dos contratos
no Estado do Rio. Embora o fiador saia na frente
(63,52% dos contratos), essa deixou de ser a
garantia hegemônica – há 10 anos, mais de 90%
das locações exigiam o fiador.
A caução ou depósito se mantém na terceira
colocação, em 7,77% dos contratos de locação
fluminenses. Para os especialistas no segmento, a
praticidade do seguro-fiança é um dos principais
Hotel Copacabana Palace
5. Administração de locação
30

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
atrativos. “Ante a dificuldade encontrada por muitos inquilinos para achar um fiador, sobretudo nos grandes centros urbanos,
o seguro-fiança apresenta-se como alternativa simples, já que depende apenas da contratação da apólice”, afirma Edson
Frizzarim, diretor da Porto Seguro Aluguel, empresa que domina o mercado, com 94% das vendas.
Influências da legislação
Embora a fiança tradicional se destaque, as modificações introduzidas pela Lei nº 12.112/2009 na Lei do Inquilinato
deverão fazer com que essa garantia deixe de ser, a médio prazo, fundamental para a assinatura dos contratos. Isso porque
o artigo 59 determina que poderá ser concedida liminar para desocupação do imóvel em 15 dias no caso de não pagamento,
desde que o contrato esteja desprovido de qualquer garantia.
É importante ressaltar que o artigo 40 da Lei do Inquilinato agora tem regra clara para a desobrigação do fiador. Terminado
o período de 30 meses (tempo da locação definido na maioria dos contratos), o fiador pode manifestar sua intenção de
desoneração, ficando submetido, porém, a todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador.
O que é a fiança?
Conforme definição do Direito Civil, a fiança é um contrato acessório em relação ao contrato principal, através do qual o
fiador se responsabiliza pela dívida do devedor perante o credor. De acordo com o artigo 37 da Lei do Inquilinato (Lei nº
8.245/1991), é uma das modalidades de garantia que o locador pode exigir do locatário para sacramentar o contrato de
locação. Além dela, as mais comuns são a caução (depósito do valor correspondente a três meses de aluguel) e o segurofiança.
Mas o mercado oferece outras opções, entre elas o título de capitalização e a carta de fiança bancária.
5. Administração de locação
Definições jurídicas à parte, fiança tradicional quase sempre é sinônimo de transtorno, principalmente para o locatário, que
encontra dificuldades em conseguir um candidato a fiador. Ainda assim, essa é a modalidade mais comum nos contratos de
locação residencial, devido à segurança que ela garante aos locadores. Veja o quadro:
31

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Fonte: Secovi Rio
5.3. Imóveis administrados
Em um universo de 17 mil imóveis administrados, que fizeram parte da pesquisa “Indicadores Habitacionais” do Secovi Rio,
em parceria com a Abadi e a Fecomércio-RJ, 77,73% são residenciais e 22,27%, comerciais.
Fonte: Secovi Rio
5. Administração de locação
32

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
5.4. Impontualidade e inadimplência
Considera-se inadimplência o atraso no pagamento do aluguel superior a 30 dias. Até esse prazo, a definição é de
impontualidade. O gráfico abaixo mostra que tanto a impontualidade quanto a inadimplência são menores no mercado
de imóveis residenciais - 5,19% e 5,14%, respectivamente - em relação ao de comerciais, que têm percentuais bem mais
elevados: 11,78% (inadimplência) e 7,97% (impontualidade).
A percepção do mercado é que as dificuldades enfrentadas pelos pequenos empresários ou profissionais liberais, que alugam
principalmente as pequenas salas comerciais, acabam fazendo com que o pagamento do aluguel, em muitos casos, fique em
segundo plano. Para acumular capital de giro e enfrentar a pesada carga tributária brasileira, esses empreendedores não
veem outra saída a não ser atrasar o aluguel.
5. Administração de locação
Fonte: Secovi Rio
33

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
5.5. Valores médios do m 2 dos imóveis residenciais por zonas
Ao longo de 2010, os imóveis residenciais ofertados para locação no Rio de Janeiro tiveram grande valorização em alguns
bairros. Em Botafogo, que recebeu a primeira UPP da cidade, no final de 2008, essa tendência foi vista de forma mais clara:
ali foi registrada a maior variação no valor do m² para os imóveis de 1 e 3 quartos, 60,2% e 112,5% respectivamente. Outras
características locais, como sistema de transporte eficiente, grande número de instituições de ensino, comércio pujante e
ampla oferta de opções de lazer contribuíram para a escalada dos aluguéis.
Na Zona Oeste, a Barra da Tijuca se sobressaiu em relação aos demais bairros, com destaque para a valorização dos imóveis
de 2 quartos: 32,1%. Os investimentos no bairro por conta dos preparativos para os eventos esportivos podem ser apontados
como o principal motivador da ascensão. Não se pode deixar de citar os imóveis de 3 quartos no Recreio dos Bandeirantes,
cujo m² para locação apresentou valorização de 28,3% de janeiro a dezembro de 2010.
Na Zona Norte, a Tijuca, cujo mercado imobiliário ascendeu, em junho de 2010, com a chegada da UPP, os valores do m²
dos apartamentos de 2 e 3 quartos subiram 55,0% e 40,6%, respectivamente. Essa região da cidade foi marcada também
pela desvalorização ou baixa valorização. Na Ilha do Governador, o m² dos imóveis de 3 quartos caiu 10,7%. No Méier, as
unidades de 3 quartos valorizaram apenas 0,9%. O Centro teve os preços do m² das unidades de quarto e sala aumentados
em 2,1%. Veja todas as tabelas nas próximas páginas.
5. Administração de locação
34

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Variação no Valor de Locação dos Imóveis Ofertados Jan a Dez de 2010
1 QUARTO 2 QUARTOS
3 QUARTOS
4 QUARTOS
Bairro Jan/10 Dez/10 Var(%) Jan/10 Dez/10 Var(%) Jan/10 Dez/10 Var(%) Jan/10 Dez/10 Var(%)
Bangu 7,92 8,44 6,6% 6,45 6,97 8,1% 9,00 *** - *** *** -
Barra da Tijuca 19,10 24,17 26,5% 20,63 27,26 32,1% 19,33 24,17 25,1% 25,06 28,58 14,1%
Botafogo 23,13 37,07 60,2% 20,53 30,64 49,2% 17,62 37,44 112,5% 17,26 *** -
Centro 14,86 15,17 2,1% 12,53 13,37 6,7% *** *** - *** *** -
Copacabana 27,24 39,51 45,0% 21,88 31,15 42,3% 20,95 26,50 26,5% 22,28 24,94 11,9%
Flamengo 19,95 *** - 19,86 27,85 40,2% 16,93 23,90 41,2% 18,82 22,74 20,8%
Gá vea 27,41 *** - 28,42 33,92 19,4% 30,56 31,38 2,7% *** *** -
Ilha do Governador 8,69 *** - 8,05 8,63 7,2% 13,77 12,29 -10,7% *** *** -
Ipanema 34,81 36,51 4,9% 42,89 45,82 6,8% 42,39 47,00 10,9% 41,39 47,05 13,7%
Jacarepaguá 9,72 10,40 7,0% 10,68 12,24 14,6% 10,72 10,97 2,3% *** *** -
Jardim Botânico *** *** - 26,44 29,79 12,7% 25,36 27,13 7,0% *** *** -
Lagoa *** *** - 27,88 36,99 32,7% 27,62 36,20 31,1% 31,71 38,72 22,1%
Laranjeiras 19,36 26,44 36,6% 19,98 24,43 22,3% 18,29 22,58 23,5% 16,78 *** -
Leblon 34,08 *** - 37,62 52,53 39,6% 38,47 48,16 25,2% 40,96 55,48 35,5%
Méier 9,02 *** - 8,40 9,75 16,0% 8,58 8,66 0,9% *** *** -
Recreio dos Bandeirantes 19,27 *** - 14,99 17,68 17,9% 14,33 18,38 28,3% 14,38 15,01 4,4%
Tijuca 12,04 15,45 28,3% 10,20 15,81 55,0% 10,03 14,10 40,6% 10,32 *** -
Vila Isabel 10,50 *** - 9,40 *** - 9,99 *** - *** *** -
5. Administração de locação
Fonte: Secovi Rio
(***) - Não atingiu um número mínimo de informações para o cálculo da média representativa.
35

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Zona Sul - Variação no valor de Locação (Jan a Dez de 2010)
Zona Oeste - Variação no valor de Locação (Jan a Dez 2010)
Leblon
Laranjeiras
Lagoa
35,5%
25,2%
39,6%
23,5%
22,3%
36,6%
22,1%
31,1%
32,7%
4 Quartos
3 Quartos
Recreio dos Bandeirantes
4,4%
17,9%
28,3%
Jardim Botânico
Ipanema
Gávea
7,0%
12,7%
13,7%
10,9%
6,8%
4,9%
2,7%
19,4%
2 Quartos
1 Quarto
Jacarepaguá
2,3%
7,02%
14,6%
4 Quartos
3 Quartos
2 Quartos
1 Quarto
Flamengo
20,8%
41,2%
40,2%
14,1%
Copacabana
11,9%
26,5%
42,3%
45,0%
Barra da Tijuca
25,1%
32,1%
Botafogo
49,2%
60,2%
112,5%
26,54%
Fonte: Secovi Rio
Fonte: Secovi Rio
Zona Norte - Variação no valor de Locação (Jan a Dez 2010)
40,6%
Tijuca
55,0%
28,3%
0,9%
Méier
16,0%
Ilha do Governador
Fonte: Secovi Rio
-10,7%
7,2%
3 Quartos
2 Quartos
1 Quarto
5. Administração de locação
36

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
5.6. Variação do valor do m 2 segundo o número de quartos de imóveis residenciais
Analisando a variação de preços quanto ao número de dormitórios, podemos destacar, no que diz respeito aos imóveis
de 1 quarto, que Botafogo, Copacabana e Laranjeiras apresentaram, em 2010, valorizações de 60,25%, 45,03% e 36,59%,
respectivamente. Ainda que Copacabana seja um dos bairros onde tradicionalmente existe maior oferta de imóveis com
esse perfil, a forte demanda em toda a cidade não deixou de influenciar os preços por ali.
No que diz respeito aos de 2 quartos, os bairros da Tijuca e de Copacabana, com valorizações do m² de 55,0% e 42,3%,
respectivamente, se sobressaíram. Botafogo, mais uma vez, aparece na relação dos mais valorizados – o m² dos imóveis
de 2 quartos subiu 49,25%. Para os de 3 dormitórios, Botafogo de novo: a valorização foi de 112,5%, como já dito no item
anterior. Flamengo e Tijuca, com valorizações de 41,2% e 40,6% respectivamente, completam a lista.
Ao analisar a variação do m² dos maiores apartamentos da cidade, os de 4 quartos, no Leblon, na Lagoa e no Flamengo, com
valorizações de 35,5%, 22,1% e 20,8%, respectivamente, saem na frente.
5. Administração de locação
Fonte: Secovi Rio Fonte: Secovi Rio
37

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Fonte: Secovi Rio Fonte: Secovi Rio
5.7. Variação do valor do m 2 de imóveis comerciais
Basta caminhar por alguns minutos pelas ruas de Copacabana, um dos bairros mais famosos do Rio de Janeiro, para uma
constatação: o comércio pulsa nas calçadas. E o movimento tem razão de ser: com grande número de habitantes e constante
fluxo de transeuntes e turistas, esse é o local ideal para quem deseja abrir um negócio.
Como a demanda para esse tipo de imóvel, em 2010, manteve-se constantemente elevada, sem que a oferta de novos
prédios comerciais acompanhasse a procura, os preços do m² para locação tiveram a maior valorização entre os bairros
pesquisados: 52,9%, bem à frente da segunda colocada, a Tijuca, onde os preços do m² das salas comerciais subiram 27%.
O interesse dos inquilinos por esses dois bairros tem pontos em comum: são áreas bem localizadas, com ampla rede de
5. Administração de locação
38

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
transporte e grande população residente e circulante. Apesar
da ascensão dessas áreas, o Centro segue como o local onde
há maior oferta de salas comerciais – e é o preferido pelos
comerciantes –, mas, como a oferta ainda é maior que nos
demais bairros, os preços do m² para locação não apresentaram
variação tão expressiva em 2010.
Devido à diversidade imobiliária dessa região, a pesquisa
considerou três tamanhos de sala para a análise: até 150m², de
151m² a 300m² e acima de 300m². As que apresentaram maior
variação no preço do m² foram as pequenas (menos de 150m²),
com 27,4%, seguidas das medianas, com 24,6%. As maiores,
com mais de 300m², tiveram valorização modesta, de 13,3%,
o que trouxe a variação média do bairro para baixo, 14,4%,
fazendo com que ficasse à frente apenas da Barra da Tijuca,
onde o m² das salas variou 4%.
5. Administração de locação
Quanto ao fraco desempenho dos preços nesse bairro da
Zona Oeste, um dos motivos foi a migração dos empresários
para regiões mais centrais, a fim de evitar os transtornos com
o trânsito. Além disso, muitos comerciantes que moram na
Zona Sul e montaram seus escritórios na Barra, na década de
1980, estão preferindo transferir os negócios para áreas mais
próximas às suas residências. A migração aumentou a oferta e,
consequentemente, reduziu os preços. Com as obras do metrô
e outras intervenções de melhorias no sistema de transporte,
bem como com os eventos esportivos de 2016, a tendência
para os próximos anos é que a procura por salas comerciais
nesse bairro volte a aquecer e os preços subam.
39
Lagoa Rodrigo de Freitas

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Nas tabelas a seguir, o Cepai se ateve aos seis bairros onde
esse tipo de negócio é mais comum: Barra da Tijuca, Centro,
Copacabana, Ipanema, Leblon e Tijuca.
Valor Médio dos Imóveis Ofertados
(Salas Comerciais)
Bairro Jan/10 Dez/10 Var (%)
Barra da Tijuca R$ 55,14 R$ 57,35 4,0%
Copacabana R$ 23,32 R$ 35,66 52,9%
Leblon/Ipanema R$ 90,31 R$ 107,23 18,7%
Tijuca R$ 16,35 R$ 20,76 27,0%
Centro Jan/10 Dez/10 Var (%)
Até 150m² R$ 16,76 R$ 21,36 27,4%
151m² a 300m² R$ 35,07 R$ 43,70 24,6%
Mais de 300m² R$ 39,58 R$ 44,83 13,3%
MÉDIA GERAL R$ 32,37 R$ 37,02 14,4%
Fonte: Secovi Rio
Tijuca
R$ 20,76
R$ 16,35
Leblon/Ipanema
R$ 107,23
R$ 90,31
Copacabana
Centro
Barra da Tijuca
R$ 35,66
R$ 23,32
R$ 37,02
R$ 32,37
R$ 57,35
R$ 55,14
Dez/10
Jan/10
5. Administração de locação
40

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
5.8. Rentabilidade residencial
Investir em imóveis, em 2010, foi um excelente negócio. Isso porque a rentabilidade (veja a metodologia de cálculo abaixo),
no acumulado do ano, superou, em quase todos os bairros, índices como a poupança, o IGP-M e o INCC. A pesquisa do
Cepai revela que Centro, Vila Isabel e Tijuca são alguns dos bairros onde se registrou maior rentabilidade anual no Rio. Na
Zona Sul, destacam-se Ipanema e Copacabana, locais em que os apartamentos de 3 quartos tiveram rentabilidade anual de
79,36% e 60,91%, respectivamente.
Fora da Zona Sul, a maior rentabilidade de imóvel residencial na capital ocorreu no Centro: 90,24%, para as unidades de
quarto e sala. Depois vêm os apartamentos de 1 quarto na Tijuca e em Vila Isabel, com rentabilidade de 60,22% e 70,21%,
respectivamente.
Além dos que foram citados, outros bairros, com rentabilidade anual superior a 50%, merecem destaque: Leblon (59,23%,
para 3 quartos) e Laranjeiras (52,36%, para 1 quarto). Os bons resultados em Copacabana, Vila Isabel e Tijuca se devem, entre
outros fatores, à valorização dos aluguéis gerada principalmente pela influência positiva das UPPs no mercado imobiliário.
Levando-se em consideração as variações no mesmo período (janeiro a dezembro de 2010) de alguns índices financeiros,
como poupança (6,22%), IGP-M (11,32%) e INCC (7,57%), percebe-se que apenas Bangu teve rentabilidade menor.
Metodologia para cálculo da rentabilidade anual dos imóveis residenciais
Para calcular a rentabilidade anual dos imóveis em 2010:
5. Administração de locação
‣ Consideramos que os imóveis analisados estavam alugados e continuaram ocupados após a compra.
‣ Foram levados em conta os ganhos com a locação no período analisado (janeiro a dezembro de 2010).
‣ Foi tomada em consideração a valorização do valor de venda do imóvel no período analisado (janeiro a dezembro
de 2010).
41

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Rentabilidade Anual – Imóveis Residenciais
Bairro 1 Qt 2 Qts 3 Qts 4 Qts
Bangu -2,69% 0,94% -18,81% -
Barra da Tijuca 38,50% 46,23% 40,20% 20,95%
Botafogo 30,60% 45,88% 43,22% 32,51%
Centro 90,24% 49,30% - -
Copacabana 59,48% 53,79% 60,91% 36,45%
Flamengo 39,47% 43,63% 54,94% 34,34%
Gávea 47,66% 46,15% 50,64% -
Ilha do Governador 40,96% 30,00% 14,57% -
Ipanema 58,67% 53,35% 79,36% 64,36%
Jacarepaguá 13,78% 42,26% 28,43% -
Jardim Botânico - 36,31% 35,50% -
Lagoa - 41,31% 45,26% 47,92%
Laranjeiras 52,36% 52,07% 45,17% 35,94%
Leblon 52,45% 51,91% 59,23% 50,17%
Méier 46,67% 47,90% 31,25% -
Recreio dos Bandeirantes 49,71% 37,50% 34,50% 48,64%
Tijuca 60,22% 53,65% 56,36% 50,25%
Vila Isabel 70,21% 65,27% 55,44% -
Fonte: Secovi Rio
5. Administração de locação
42

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Para um cálculo mais exato, é preciso descontar o Imposto de Renda sobre o valor arrecadado com aluguéis – tabela
progressiva para pessoa física e 15% no caso de pessoa jurídica. Também deve ser considerado o valor do imposto sobre
lucro imobiliário (15%), calculado sobre a diferença entre o valor de compra e de venda do imóvel, após depreciação. É
importante lembrar que existe isenção desse imposto no caso de imóveis vendidos por menos de R$ 440.000 e quando há
compra de outra unidade dentro de 180 dias. No entanto, mesmo aplicando esses descontos de impostos, a tabela ratifica:
quem investiu em imóveis em 2010 fez a coisa certa.
5.9. Rentabilidade comercial
Metodologia para cálculo da rentabilidade anual dos imóveis comerciais
Para calcular a rentabilidade anual dos imóveis em 2010:
‣ Consideramos que os imóveis analisados estavam alugados e continuaram após a compra.
‣ Foram levados em conta os ganhos com a locação no período analisado (janeiro a dezembro de 2010).
‣ Foi tomada em consideração a valorização do valor de venda do imóvel no período analisado (janeiro a dezembro
de 2010).
5. Administração de locação
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Rentabilidade Anual – Imóveis Comerciais
Bairro
Salas Comerciais
Barra da Tijuca 21,53%
Centro 35,55%
Levando-se em consideração as variações no mesmo período
(janeiro a dezembro de 2010) de alguns índices financeiros, como
poupança (6,22%), IGP-M (11,32%) e INCC (7,57%), percebe-se que
todos os bairros pesquisados tiveram rentabilidade muito maior do
que os índices citados.
Copacabana 60,82%
Leblon/Ipanema 30,71%
Tijuca 45,54%
Fonte: Secovi Rio
Ilha Fiscal
5. Administração de locação
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Pão de Açúcar
45

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
46

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
6. Compra e
venda - imóveis
usados
6.1. Valores médios do m 2 dos imóveis
residenciais por zonas
A pesquisa do Cepai constatou que a maior
variação nos preços do m², para venda, ocorreu
na Zona Sul do Rio de Janeiro. Na Gávea, os
imóveis de 4 quartos tiveram os preços do m²
aumentados em 88,4% de janeiro a dezembro
de 2010. Ipanema também registrou índice
expressivo: 72,2% de valorização para unidades
de 3 quartos. Todos os bairros dessa região
tiveram valorização do m² acima de 25%. Isso se
deve, em parte, à grande demanda e também
às melhorias em infraestrutura, sem falar nas
UPPs – muitas delas foram inauguradas, em
2008 e 2009, em comunidades da Zona Sul.
Igreja da Candelária
47

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Outro bairro que merece ser citado é o Centro, cujos imóveis de 1 quarto valorizaram 83,0%, considerando-se o m². Para os
especialistas, o motivo da alta é a grande procura por esse tipo de moradia: com as famílias menores, as migrações internas
e a alta procura de estudantes, os apartamentos de quarto e sala passaram a ser mais cobiçados. Por isso o Centro da
cidade, área que ainda consegue atender, em parte, a essa demanda, teve os preços em elevação.
A Zona Norte foi outra região onde se aferiu alta valorização. Em Vila Isabel, por exemplo, apenas os imóveis de 3 e 4 quartos
tiveram variação anual do m² abaixo de 50%. Já para os de 1 e 2 quartos, a alta foi de 64,2% e 59,6%, respectivamente. Na
Tijuca, o m² das unidades de 1 e 3 quartos se destaca: 54,3% e 51,5%, respectivamente. No Méier, os apartamentos de 1 e
2 quartos também registraram altas expressivas, de janeiro a dezembro de 2010: 40,4% e 42,1%, respectivamente.
Na Zona Oeste se observa: os imóveis de 1 e 2 quartos foram os que mais valorizaram no período. O Recreio dos Bandeirantes
saiu na frente: 43,6% de valorização do m², para unidades de quarto e sala. As unidades de 2 quartos da Barra da Tijuca
e Jacarepaguá tiveram o segundo e terceiro melhores índices da região: 40,0% e 35,8%, respectivamente. O único bairro
dessa região onde se constatou desvalorização foi Bangu: os imóveis de 1, 2 e 3 quartos desvalorizaram 11,8%, 4,7% e 26,3%,
respectivamente. Mas, no geral, prevaleceram os bons índices, motivados pelas melhorias decorrentes dos preparativos
para as Olimpíadas de 2016.
6. Compra e venda - imóveis usados
48

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Acompanhe as tabelas com variação do m 2 :
Variação no Valor de Venda dos Imóveis Ofertados Jan a Dez de 2010
1 QUARTO 2 QUARTOS 3 QUARTOS 4 QUARTOS
Bairro Jan/10 Dez/10 Var(%) Jan/10 Dez/10 Var(%) Jan/10 Dez/10 Var(%) Jan/10 Dez/10 Var(%)
Bangu 1048 925 -11,8% 1380 1316 -4,7% 1446 1066 -26,3% *** *** -
Barra da Tijuca 4314 5746 33,2% 3978 5569 40,0% 4082 5491 34,5% 5060 5820 15,0%
Botafogo 5731 7207 25,8% 5031 7093 41,0% 4991 6937 39,0% 5351 6883 28,6%
Centro 2471 4523 83,0% 2736 3934 43,8% 2587 3532 36,5% *** *** -
Copacabana 5307 8137 53,3% 5059 7518 48,6% 4474 6948 55,3% 5079 6663 31,2%
Flamengo 5221 7042 34,9% 4819 6683 38,7% 4366 6561 50,3% 4671 6049 29,5%
Gá vea 6088 8661 42,3% 6188 8703 40,6% 6363 9218 44,9% 4351 8199 88,4%
Ilha do Governador 1870 2532 35,4% 2165 2718 25,5% 2331 2505 7,5% 2501 3106 24,2%
Ipanema 7970 12229 53,4% 7604 11146 46,6% 7119 12260 72,2% 9273 14744 59,0%
Jacarepaguá 2131 2308 8,3% 1975 2681 35,8% 2209 2708 22,6% 2437 2555 4,9%
Jardim Botânico 5980 *** - 6095 7991 31,1% 6519 8529 30,8% 6355 8214 29,3%
Lagoa 6650 8102 21,8% 7060 9642 36,6% 7093 9972 40,6% 7159 10209 42,6%
Laranjeiras 4221 6199 46,9% 4512 6622 46,8% 4452 6243 40,2% 3839 5017 30,7%
Leblon 7313 10740 46,9% 7754 11327 46,1% 8202 12598 53,6% 8731 12620 44,5%
Méier 1714 2406 40,4% 1752 2490 42,1% 1952 2459 26,0% 1791 1941 8,4%
Recreio dos Bandeirantes 3800 5458 43,6% 3156 4160 31,8% 3173 4096 29,1% 3131 4481 43,1%
6. Compra e venda - imóveis usados
Tijuca 2420 3733 54,3% 2480 3688 48,7% 2464 3732 51,5% 2425 3520 45,1%
Vila Isabel 2109 3464 64,2% 1998 3189 59,6% 2008 3001 49,5% 1825 2263 24,0%
Fonte: Secovi Rio
(***) - Não atingiu um número mínimo de informações para o cálculo da média representativa.
49

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Fonte: Secovi Rio
6. Compra e venda - imóveis usados
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
6. Compra e venda - imóveis usados
Fonte: Secovi Rio
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Fonte: Secovi Rio
6. Compra e venda - imóveis usados
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
6.2. Variação do valor do m 2 segundo o número de quartos de imóveis residenciais
Analisando as valorizações quanto ao número de dormitórios, podemos destacar, no que diz respeito aos apartamentos
de 1 quarto, o Centro, Vila Isabel e Tijuca, com valorizações do m² de 83,0%, 64,2% e 54,3%, respectivamente. Em Bangu,
variação negativa de 11,8%.
Para os de 2 quartos, mais uma vez Vila Isabel e Tijuca saem na frente: o m² valorizou 59,6% e 48,7%, respectivamente.
Copacabana, com 48,6%, completa a relação dos três primeiros colocados. Bangu, mais uma vez, apresentou variação
negativa: - 4,7%.
Se para os de 1 e 2 dormitórios as maiores variações foram aferidas na Zona Norte, para os de 3 quartos a Zona Sul sai na
frente. Ipanema, Copacabana e Leblon tiveram valorizações de 72,2%, 55,3% e 53,6%, respectivamente. Em Bangu, variação
negativa: -26,3%.
No que diz respeito aos de 4 quartos, Gávea, Ipanema e Tijuca tiveram as maiores valorizações do m²: 88,4%, 59,0% e 45,1%,
respectivamente. Nenhum bairro apresentou variação negativa de preço de janeiro a dezembro de 2010.
6. Compra e venda - imóveis usados
Praias de Botafogo, Flamengo e Urca
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Fonte: Secovi Rio
6. Compra e venda - imóveis usados
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
6. Compra e venda - imóveis usados
Fonte: Secovi Rio
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Fonte: Secovi Rio
6. Compra e venda - imóveis usados
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
6. Compra e venda - imóveis usados
Fonte: Secovi Rio
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
6.3. Valores médios do m 2 dos imóveis comerciais
Tanto para locação quanto para venda, os bairros de Copacabana e Tijuca se sobressaem quando o assunto é imóvel
comercial. O primeiro apresentou valorização no período, para venda, de 53,6%, com o preço do m² passando de R$ 3.865
para R$ 5.936. O segundo, 38,5%, com o valor do m² subindo de R$ 2.800 para R$ 3.879. As variações são próximas às
registradas para m² da locação: 52,9% (Copacabana) e 27,0% (Tijuca).
O motivo para as variações mais elevadas nesses dois locais, segundo especialistas, é a alta demanda para esse tipo de
imóvel e a oferta ainda tímida de novos prédios comerciais. Copacabana e Tijuca são bairros bem localizados, com ampla
rede de transporte e grande população residente e circulante.
Os maiores preços, entretanto, estão na área nobre da Zona Sul: em dezembro de 2010, o valor do m² em Ipanema/Leblon
era de R$ 15.252. A Barra vem em seguida, com o m² para venda a R$ 7.742. O menor valor foi registrado no Centro:
R$ 3.293.
Veja a análise.
Salas Comerciais
Bairro Jan/10 Dez/10 Var (%)
Barra da Tijuca R$ 6.915 R$ 7.742 12,0%
Centro R$ 2.716 R$ 3.293 21,2%
Copacabana R$ 3.865 R$ 5.936 53,6%
Leblon/Ipanema R$ 12.498 R$ 15.252 22,0%
Tijuca R$ 2.800 R$ 3.879 38,5%
Fonte: Secovi Rio
6. Compra e venda - imóveis usados
58

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Tijuca
R$ 3879
R$ 2800
Leblon/Ipanema
R$ 15252
R$ 12498
Copacabana
R$ 5936
R$ 3865
Centro
R$ 3293
R$ 2716
Barra da Tijuca
Fonte: Secovi Rio
R$ 7742
R$ 6915
Dez/10
Jan/10
Análise especial: Centro
Assim como na análise de locação, a pesquisa do Cepai segmentou o Centro em salas comerciais de três tamanhos: até
150m², de 151m² a 300m² e acima de 300m². Na tabela a seguir se observa que, em janeiro de 2010, os valores do m 2 para
6. Compra e venda - imóveis usados
venda eram próximos, em torno de R$ 2.500, independentemente do tamanho da sala. Já em dezembro, os imóveis maiores
tiveram uma valorização muito mais expressiva do que a dos imóveis de até 150m².
Apesar disso, a média geral do bairro foi puxada para baixo porque as unidades comerciais coletadas na amostra, na maior
parte, eram pequenas. De qualquer forma, como a oferta nessa área ainda é maior que nos demais bairros, os preços não
sofreram tanta elevação ao longo do ano. Ainda assim, as salas maiores tiveram o m² valorizado em 53,44%, pouco abaixo
da valorização de Copacabana.
59

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Centro
jan/10 dez/10 Var (%)
Até 150m² R$ 2606 R$ 3012 15,58%
151m² a 300m² R$ 2788 R$ 3857 38,34%
Mais de 300m² R$ 2861 R$ 4390 53,44%
MÉDIA GERAL R$ 2.716 R$ 3.293 21,24%
MÉDIA GERAL
R$ 2.716
R$ 3.293
Mais de 300m²
R$ 2861
R$ 4390
151m² a 300m²
R$ 2788
R$ 3857
Até 150m²
Fonte: Secovi Rio
R$ 3012
R$ 2606
dez/10
jan/10
Morro Dois Irmãos - Leblon
6. Compra e venda - imóveis usados
60

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
6.4. Percentual de imóveis ofertados por quantidade de quartos
A pesquisa do Cepai revela que 90% dos imóveis ofertados no Centro da cidade têm 1 ou 2 quartos. A oferta de unidades de
quarto e sala, nesse bairro, é a maior do Rio: 40% têm esse perfil. Outra peculiaridade em relação ao bairro: praticamente
não existem apartamentos de 4 quartos. Além do Centro, os bairros de Botafogo e Méier apresentam escassez de unidades
de 4 quartos: 6% e 4% do total, respectivamente. Na média geral, a maior parte dos imóveis ofertados na cidade é de 2
quartos (34%). A menor oferta é de apartamentos de sala e quarto: apenas 14% têm essa característica.
Percentual dos Imóveis Ofertados por Quantidade de Quartos
Bairros 1 Qt 2 Qts 3 Qts 4 Qts
Barra da Tijuca 9% 29% 32% 30%
Botafogo 13% 42% 39% 6%
Centro 40% 50% 10% 0%
Copacabana 26% 29% 20% 24%
Flamengo 19% 29% 29% 23%
Ilha do Governador 8% 34% 32% 27%
Ipanema 10% 27% 37% 25%
Jardim Botânico 2% 27% 30% 41%
Laranjeiras 24% 32% 33% 12%
6. Compra e venda - imóveis usados
Leblon 8% 28% 35% 29%
Méier 8% 52% 36% 4%
Recreio dos Bandeirantes 10% 24% 43% 23%
Tijuca 10% 37% 32% 20%
Vila Isabel 10% 42% 39% 9%
TOTAL 14% 34% 32% 20%
Fonte: Secovi Rio (mês de referência: dezembro de 2010)
61

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Copacabana é o segundo bairro com maior oferta de unidades de 1 quarto: 26% delas se enquadram nessa classificação. O
bairro que mais oferece unidades de 2 quartos percentualmente é o Méier: 52%. No que diz respeito aos grandes imóveis,
o Recreio é o que tem a maior oferta de apartamentos de 3 quartos: 43%. Quanto aos de 4 quartos, destaque para o Jardim
Botânico: 41% dos apartamentos oferecidos possuem esse formato. Mais de 60% dos imóveis ofertados no Leblon e no
Jardim Botânico têm 3 ou 4 quartos. Em Vila Isabel e Botafogo, 81% dos apartamentos possuem 2 ou 3 quartos. No Méier,
88% também são de 2 ou 3 dormitórios.
A maior escassez de apartamentos de 1 quarto é percebida no Jardim Botânico (2%), seguido de Leblon e Méier (8%), e
Barra da Tijuca (9%). Os locais onde há maior equilíbrio na oferta de unidades de 2, 3 e 4 quartos são Copacabana, Flamengo
e Leblon.
6.5. Tamanho médio dos imóveis por quantidade de quartos
Embora o Centro da cidade possua a maior oferta de imóveis de 1 quarto no Rio de Janeiro, a pesquisa do Cepai revela que
os apartamentos com esse perfil têm, no bairro, a menor área média da cidade: 42m². As maiores unidades de quarto e sala
se encontram no Recreio dos Bandeirantes (63m²) e na Barra da Tijuca (62m²). O Centro, aliás, se destaca por ter os menores
apartamentos de 2 e 3 quartos da cidade, o que acarreta na média geral mais baixa entre os bairros pesquisados: 59m².
No que diz respeito às unidades de 2 quartos, o Jardim Botânico sai na frente: os apartamentos com essa característica
têm, em média, 114m², bem à frente dos segundos colocados, Barra da Tijuca, Botafogo, Ipanema e Laranjeiras, todos com
a média de 87m². Para os de 3 quartos, Ipanema segue no topo: 141m² é o tamanho médio. O Flamengo é o que tem as
maiores unidades de 4 dormitórios, 259m², o oposto do Méier, onde os apartamentos com esse perfil possuem 165m².
6. Compra e venda - imóveis usados
62

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Tamanho Médio dos Imóveis por Quantidade de Quartos – m²
Bairros 1 Qt 2 Qts 3 Qts 4 Qts Média Geral
Barra da Tijuca 62 87 128 209 134
Botafogo 45 87 128 192 104
Centro 42 66 96 0 59
Copacabana 46 81 131 221 116
Flamengo 44 78 133 259 129
Ilha do Governador 51 75 126 202 123
Ipanema 45 87 141 248 143
Jardim Botânico 0 114 120 216 156
Laranjeiras 54 87 135 249 114
Leblon 51 86 157 232 150
Méier 53 80 113 165 93
Recreio dos Bandeirantes 63 80 134 179 125
Tijuca 55 83 117 204 116
Vila Isabel 51 82 116 178 101
TOTAL 49 83 129 218 120
Fonte: Secovi Rio (mês de referência: dezembro de 2010)
6. Compra e venda - imóveis usados
63

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Sambodromo - Carnaval
64

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
7. Compra e venda –
imóveis novos
Ao analisar os dados fornecidos pela Associação de Dirigentes de
Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), referentes ao número
de unidades residenciais lançadas de 2008 a 2010, percebe-se
que houve um aumento de 76,0% na quantidade de imóveis
colocados no mercado no último ano, em relação a 2009. Devese
ressaltar que, apenas em 2010, os imóveis de 1 e 2 quartos
representaram 68% do total.
Teatro Municipal
Embora de 2009 para 2010 a quantidade de residências de 1
quarto tenha aumentado de 28 para 179, ou seja, 525%, esse
número ainda é baixo, se comparado com as 11.169 unidades de
2 quartos. As de 1 quarto representam apenas 1,1% do total, ao
passo que as de 2 dormitórios, 66,9% dos lançamentos de 2010.
Quanto ao tamanho médio (m²) das unidades residenciais
lançadas nos três últimos anos, percebe-se um fenômeno
interessante: os apartamentos de 1 e 2 quartos vêm tendo a área
reduzida ano a ano. Além da escassez de terrenos, o movimento
atende à demanda das novas famílias brasileiras, numericamente
menores em comparação com as famílias das décadas passadas.
É interessante notar que o tamanho médio dos imóveis com 3 ou
4 dormitórios praticamente dobra, em comparação com os de 1
e 2 quartos, respectivamente.
65

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Veja as tabelas da Ademi:
2008 % 2009 % 2010 % Total Geral %
1 Quarto 18 0,2% 28 0,3% 179 1,1% 225 0,6%
2 Quartos 4.637 47,2% 6.128 64,6% 11.169 66,9% 21.934 60,9%
3 Quartos 4.421 45,0% 2.995 31,6% 4.236 25,4% 11.652 32,4%
4 Quartos 757 7,7% 334 3,5% 1.112 6,7% 2.203 6,1%
TOTAL 9.833 100% 9.485 100% 16.696 100% 36.014 100%
% 27,3% 26,3% 46,4% 100%
Fonte: ADEMI
1 Quarto
2 Quartos
3 Quartos
4 Quartos
11.169
6.128
4.637
4.421
2.995
4.236
757
18 28
334 179
2008 2009 2010
1.112
7. Compra e venda – imóveis novos
66

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Tamanho Médio (m²) das Unidades Lançadas
Tamanho Médio (m²) das Unidades Lançadas
Quartos 2008 2009 2010 Total Geral
1 Quarto 50,13 42,79 46,48
2 Quartos 61,68 55,37 53,52 58,05
3 Quartos 85,26 77,04 78,80 82,25
4 Quartos 158,61 121,21 155,36 156,79
TOTAL 79,10 64,40 66,04 72,84
Fonte: ADEMI
158,61
155,36
85,26
121,21
77,04 78,80
7. Compra e venda – imóveis novos
55,37
53,52
61,68
50,13
1 Quarto 2 Quartos
42,79
3 Quartos 4 Quartos
2008 2009 2010
67

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Unidades Lançadas no Município do Rio de Janeiro em 2010 – Faixa de Preço / m²
Unidades Lançadas por Faixa de Preço
Faixa de Preço / m² 2010 %
Até R$ 1.000 - -
de R$ 1.001 a R$ 2.000 3.492 18,0%
de R$ 2.001 a R$ 3.000 6.364 32,8%
de R$ 3.001 a R$ 4.000 3.458 17,8%
de R$ 4.001 a R$ 6.000 3.905 20,1%
de R$ 6.001 a R$ 10.000 2.126 11,0%
acima de R$ 10.000 44 0,2%
TOTAL 19.389 100%
Fonte: ADEMI
Unidades Lançadas por Faixa de Preço / m²
20,1%
17,8%
32,8%
11,0%
18,0%
0,2%
de R$ 1.001 a R$ 2.000
de R$ 2.001 a R$ 3.000
de R$ 3.001 a R$ 4.000
de R$ 4.001 a R$ 6.000
de R$ 6.001 a R$ 10.000
acima de R$ 10.000
7. Compra e venda – imóveis novos
68

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Arara-vermelha (Ara chloropterus)
69

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
70

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Jardim Botânico
8. Imposto sobre a Transmissão de Bens
Imóveis (ITBI)
Entendendo o imposto
O ITBI é um imposto de competência municipal, ou seja, somente os municípios podem instituí-lo. O ITBI por Ato Oneroso Inter
Vivos é cobrado nos casos de transferência, transmissão ou cessão de propriedade de imóveis, como casas, apartamentos,
salas, lojas e galpões. O pagamento do tributo é condição para o registro em cartório da transferência do imóvel.
71

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Ele deve ser pago quando há envolvimento de gastos pecuniários, ou seja, se envolver recursos financeiros. O responsável
pelo recolhimento é o comprador, nas negociações envolvendo venda. No caso de permuta do imóvel, os dois lados dividem
o pagamento do tributo, de forma solidária.
Para realização da análise, foram solicitados à Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro os dados referentes aos números e
valores das transações imobiliárias, segmentadas por bairro e tipo de imóvel (residencial e não residencial). Neste Panorama
utilizamos apenas as informações dos 18 bairros incluídos nas pesquisas mensais do Cepai.
Como, no momento do fechamento da publicação, a Prefeitura ainda não havia coletado os números do mês de dezembro
de 2010, foram enviadas as informações do triênio (2008 – 2009 – 2010), do período de janeiro a novembro.
Transações imobiliárias residenciais
Os números disponibilizados pela Prefeitura do Rio apontam: os 18 bairros analisados pelo Secovi Rio geraram em 2010
34.963 transações em um universo de 56.497, ou seja, 61,9% do total. Se considerarmos o valor em reais, os mesmos 18
bairros representam 82,6% do volume total.
Destaque para a Zona Oeste. Os bairros de Jacarepaguá, Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes, junto com a Ilha do
Governador (Zona Norte), apresentaram as maiores quantidades de transações da cidade: 8.334, 5.313, 3.432 e 3.759. De
2009 para 2010, as variações nos valores das transações, em cada um desses três bairros, também estiveram entre as mais
elevadas da cidade: 38,2% (Jacarepaguá), 29,1% (Recreio dos Bandeirantes) e 15,3% (Barra da Tijuca).
Para especialistas, os números da Zona Oeste refletem uma procura maior dos compradores, em decorrência da elevação
de preços em outras áreas, especialmente na Zona Sul. Além disso, a região onde ficará grande parte da estrutura para as
Olimpíadas de 2016 é uma das que mais crescem na cidade nos últimos anos.
Outro dado interessante é que na Zona Sul, em bairros mais valorizados, como Ipanema, Lagoa e Leblon, embora a
quantidade de transações residenciais tenha caído de 2008 para 2010, seus valores aumentaram em 24%, 18,1% e 13%,
respectivamente.
8. Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
72

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
A Zona Norte teve como principal destaque a Ilha do Governador, onde o número de transações residenciais vem aumentando
nos últimos três anos, bem como os valores. De 2008 para 2009, a variação no valor das transações, de 28,5%, só perdeu
para o Centro (46,4%) e Jacarepaguá (38,1%). De 2009 para 2010, o movimento manteve o equilíbrio: o valor das transações
cresceu 25,2%.
O Centro foi o bairro que apresentou a maior queda no número de transações de 2009 para 2010: 25,8%. Por outro lado,
foi o primeiro colocado de 2008 para 2009: crescimento de 46,4%. Se considerarmos o número total de transações nos 18
bairros analisados, identifica-se queda de 2,5% de 2009 para 2010. Na cidade toda, a variação negativa é menor: 0,7%. De
todo modo, o valor das transações cresceu 20,3% de 2009 para 2010, bem acima dos 9,7% do período anterior.
8. Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
Praia da Barra da Tijuca
73

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Acompanhe as tabelas abaixo:
Transações Residenciais no ITBI - Triênio 08-09-10
Bairros
2008 2009 2010
Qtd. Valor Média Qtd. Valor Média Qtd. Valor Média
Bangu 962 R$ 46122906 R$ 47.945 840 R$ 45876343 R$ 54.615 781 R$ 63776724 R$ 81.660
Barra da Tijuca 5781 R$ 2646019782 R$ 457.710 5609 R$ 2849850278 R$ 508.085 5313 R$ 3286784135 R$ 618.631
Botafogo 1800 R$ 568813164 R$ 316.007 1887 R$ 730880963 R$ 387.324 1615 R$ 817206067 R$ 506.010
Centro 1109 R$ 97955816 R$ 88.328 1180 R$ 143383309 R$ 121.511 875 R$ 113059219 R$ 129.211
Copacabana 3477 R$ 941071394 R$ 270.656 3216 R$ 976758268 R$ 303.718 2774 R$ 1189267217 R$ 428.719
Flamengo 990 R$ 286425819 R$ 289.319 879 R$ 277463589 R$ 315.658 758 R$ 331428709 R$ 437.241
Gávea 257 R$ 123231524 R$ 479.500 231 R$ 136125697 R$ 589.289 246 R$ 190214958 R$ 773.232
Ilha do Governador 3385 R$ 530096041 R$ 156.601 3705 R$ 681054258 R$ 183.820 3759 R$ 852615880 R$ 226.820
Ipanema 946 R$ 803853801 R$ 849.740 772 R$ 669387654 R$ 867.082 685 R$ 830144811 R$ 1.211.890
Jacarepaguá 6241 R$ 981162452 R$ 157.212 7263 R$ 1355039525 R$ 186.567 8334 R$ 1872520671 R$ 224.685
Jardim Botânico 314 R$ 208201468 R$ 663.062 357 R$ 217765367 R$ 609.987 289 R$ 229813989 R$ 795.204
Lagoa 462 R$ 353530914 R$ 765.218 445 R$ 380355784 R$ 854.732 351 R$ 449111464 R$ 1.279.520
Laranjeiras 869 R$ 262092293 R$ 301.602 815 R$ 288659035 R$ 354.183 771 R$ 347996548 R$ 451.357
Leblon 1013 R$ 947480811 R$ 935.322 881 R$ 895489367 R$ 1.016.447 748 R$ 1011525489 R$ 1.352.307
Méier 928 R$ 126816399 R$ 136.656 972 R$ 150315453 R$ 154.646 875 R$ 164354359 R$ 187.834
Recreio dos Bandeirantes 2883 R$ 860646568 R$ 298.525 2997 R$ 962801530 R$ 321.255 3432 R$ 1242675601 R$ 362.085
Tijuca 2945 R$ 519464086 R$ 176.388 2682 R$ 555066522 R$ 206.960 2391 R$ 631666188 R$ 264.185
Vila Isabel 1388 R$ 161614951 R$ 116.437 1135 R$ 161763637 R$ 142.523 966 R$ 184962756 R$ 191.473
TOTAL do Grupo 35.750 10.464.600.190 R$ 292.716 35.866 11.478.036.580 R$ 320.026 34.963 13.809.124.786 R$ 394.964
TOTAL Rio de Janeiro 56.921 12.778.888.202 R$ 224.502 57.091 13.907.961.406 R$ 243.610 56.497 16.719.124.036 R$ 295.929
Proporção 62,81% 81,89% - 62,82% 82,53% - 61,88% 82,59% -
Fonte: Prefeitura do Rio de Janeiro - ITBI
8. Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
74

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Número de Transações do ITBI e Variações Anuais
8. Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
Número de Transações de ITBI Variação Variação Variação
Bairros
2008 2009 2010 08 e 09 09 e 10 08 e 10
Bangu 962 840 781 -12,68% -7,02% -18,81%
Barra da Tijuca 5781 5609 5313 -2,98% -5,28% -8,10%
Botafogo 1800 1887 1615 4,83% -14,41% -10,28%
Centro 1109 1180 875 6,40% -25,85% -21,10%
Copacabana 3477 3216 2774 -7,51% -13,74% -20,22%
Flamengo 990 879 758 -11,21% -13,77% -23,43%
Gávea 257 231 246 -10,12% 6,49% -4,28%
Ilha do Governador 3385 3705 3759 9,45% 1,46% 11,05%
Ipanema 946 772 685 -18,39% -11,27% -27,59%
Jacarepaguá 6241 7263 8334 16,38% 14,75% 33,54%
Jardim Botânico 314 357 289 13,69% -19,05% -7,96%
Lagoa 462 445 351 -3,68% -21,12% -24,03%
Laranjeiras 869 815 771 -6,21% -5,40% -11,28%
Leblon 1013 881 748 -13,03% -15,10% -26,16%
Méier 928 972 875 4,74% -9,98% -5,71%
Recreio dos Bandeirantes 2883 2997 3432 3,95% 14,51% 19,04%
Tijuca 2945 2682 2391 -8,93% -10,85% -18,81%
Vila Isabel 1388 1135 966 -18,23% -14,89% -30,40%
TOTAL do Grupo 35.750 35.866 34.963 0,32% -2,52% -2,20%
TOTAL Rio de Janeiro 56.921 57.091 56.497 0,30% -1,04% -0,74%
Fonte: Prefeitura do Rio de Janeiro - ITBI
75

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Valor das Transações do ITBI e Variações Anuais
Bairros
Valor das Transações do ITBI
Variação Variação Variação
Valor Valor Valor 08 e 09 09 e 10 08 e 10
Bangu R$ 46122906 R$ 45876343 R$ 63776724 -0,53% 39,02% 38,28%
Barra da Tijuca R$ 2646019782 R$ 2849850278 R$ 3286784135 7,70% 15,33% 24,22%
Botafogo R$ 568813164 R$ 730880963 R$ 817206067 28,49% 11,81% 43,67%
Centro R$ 97955816 R$ 143383309 R$ 113059219 46,38% -21,15% 15,42%
Copacabana R$ 941071394 R$ 976758268 R$ 1189267217 3,79% 21,76% 26,37%
Flamengo R$ 286425819 R$ 277463589 R$ 331428709 -3,13% 19,45% 15,71%
Gávea R$ 123231524 R$ 136125697 R$ 190214958 10,46% 39,73% 54,36%
Ilha do Governador R$ 530096041 R$ 681054258 R$ 852615880 28,48% 25,19% 60,84%
Ipanema R$ 803853801 R$ 669387654 R$ 830144811 -16,73% 24,02% 3,27%
Jacarepaguá R$ 981162452 R$ 1355039525 R$ 1872520671 38,11% 38,19% 90,85%
Jardim Botânico R$ 208201468 R$ 217765367 R$ 229813989 4,59% 5,53% 10,38%
Lagoa R$ 353530914 R$ 380355784 R$ 449111464 7,59% 18,08% 27,04%
Laranjeiras R$ 262092293 R$ 288659035 R$ 347996548 10,14% 20,56% 32,78%
Leblon R$ 947480811 R$ 895489367 R$ 1011525489 -5,49% 12,96% 6,76%
Méier R$ 126816399 R$ 150315453 R$ 164354359 18,53% 9,34% 29,60%
Recreio dos Bandeirantes R$ 860646568 R$ 962801530 R$ 1242675601 11,87% 29,07% 44,39%
Tijuca R$ 519464086 R$ 555066522 R$ 631666188 6,85% 13,80% 21,60%
Vila Isabel R$ 161614951 R$ 161763637 R$ 184962756 0,09% 14,34% 14,45%
TOTAL do Grupo 10.464.600.190 11.478.036.580 13.809.124.786 9,68% 20,31% 31,96%
TOTAL Rio de Janeiro 12.778.888.202 13.907.961.406 16.719.124.036 8,84% 20,21% 30,83%
Fonte: Prefeitura do Rio de Janeiro - ITBI
8. Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
76

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Número e Valor das Transações do ITBI - Bairros Pesquisadas pelo Secovi Rio
2008
2009
2010
Nº Total Valor Total Valor Médio Nº Total Valor Total Valor Médio Nº Total Valor Total Valor Médio
Zona Sul 10128 R$ 4494701188 R$ 443790 9483 R$ 4572885724 R$ 482219 8237 R$ 5396709253 R$ 655179
Zona Oeste 15867 R$ 4533951708 R$ 285747 16709 R$ 5213567676 R$ 312022 17860 R$ 6465757130 R$ 362024
Zona Norte 8646 R$ 1337991478 R$ 154753 8494 R$ 1548199871 R$ 182270 7991 R$ 1833599183 R$ 229458
Centro 1109 R$ 97955816 R$ 88328 1180 R$ 143383309 R$ 121511 875 R$ 113059219 R$ 129211
TOTAL 35.750 10.464.600.190 R$ 292.716 35.866 11.478.036.580 R$ 320.026 34.963 13.809.124.786 R$ 394.964
Fonte: Prefeitura do Rio de Janeiro - ITBI
8. Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
77

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Estadio Maracanã
78

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
9. Licenças concedidas para novas
construções no Rio de Janeiro
(1º sem. de 2009 x 1º sem. de 2010)
Praia da Ipanema
79

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Ao analisar os dados fornecidos pela Secretaria Municipal de Urbanismo, o Cepai constatou que o primeiro semestre de
2010 apresentou melhores resultados que o mesmo período do ano anterior, no que diz respeito a licenças para construção.
Registraram-se aumentos de 21% na área concedida por uso e 30% em número de unidades.
Embora em 2010 tenha sido percebida uma queda de 9% no número de edifícios, houve crescimento de 32% na quantidade
de unidades. Outro ponto relevante é que as unidades residenciais estão menores: 125,05m², contra 141,56m² em 2009, ou
seja, redução de 11,7%. Para os imóveis comerciais, a queda foi menor: de 566,64m², em 2009, para 510,80m², em 2010,
ou seja, redução de 9,9%.
Não se pode deixar de destacar o grande salto no número de unidades comerciais licenciadas pela Prefeitura do Rio. Em
2010 foram 625, contra 384 no ano anterior: 63% de diferença. Com relação à área concedida, saltou de 70,7 mil m² para
255,7 mil m², um aumento expressivo de 262%. Confira as tabelas:
2009 2010 Var (%)
Residencial 795.207 1.013.526 27%
Comercial 70.720 255.666 262%
Serviço 140.010 57.035 -59%
Misto
Áreas Concedidas por Uso (1º semestre de 2009 e 2010)
Área (m²)
Residencial 146.757 70.493 -52%
Não Residencial 3.893 3.725 -4%
Industrial 2.967 2.823 -5%
TOTAL 1.159.554 1.403.268 21%
Fonte: Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU)
Itens
2009 2010 Var (%)
Edifícios 1.103 1.007 -9%
Unidades Residenciais
6.654 8.669 30%
Unidades Comerciais
384 625 63%
Metragem Residencial
941.964 1.084.019 15%
Metragem Comercial
217.590 319.249 47%
Fonte: Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU)
9. Licenças concedidas para novas construções no Rio de Janeiro (1º sem. de 2009 x 1º sem. de 2010)
80

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Arcos da Lapa
81

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Orquídea - Jardim Botânico
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
10. índices demográficos e habitacionais
do Estado do Rio
10.1. Pirâmide etária
Especialistas do segmento chegaram a comentar: nos últimos 20 anos, nunca houve uma fase tão
boa para o mercado imobiliário carioca. Em 2010, investir em imóveis foi um excelente negócio,
especialmente no Rio de Janeiro. O crédito farto, o aquecimento da economia, os dois eventos
esportivos mundiais que constam da agenda da cidade para os próximos cinco anos e até mesmo o
sucesso do projeto de implantação das Unidades de Polícia Pacificadora em comunidades de várias
regiões provocaram expressiva valorização de imóveis residenciais e comerciais.
Mas poucos se perguntaram: quem está por trás de tudo isso? A resposta é fácil: pessoas. O morador da
cidade, aquele que habita, é o motor que alimenta essa transformação. Por isso o Panorama utilizou dados do
Censo 2010 para mostrar como está a dinâmica populacional fluminense. A pirâmide etária, por exemplo, revela
que a população carioca está envelhecendo: quase 2 milhões de pessoas têm entre 20 e 39 anos. Outro dado do
Censo 2010: a taxa de fecundidade, de 1,7, caiu em relação ao último Censo, quando esse índice era de 2,4.
As estatísticas confirmam que as famílias do Rio estão diminuindo. A média de moradores por domicílio, na capital, é de
três pessoas. Pode não parecer, mas esse dado já está influenciando o mercado imobiliário: a demanda por apartamentos
menores está aumentando. E a área total, em m², de unidades residenciais licenciadas pela Prefeitura vem caindo. Com
isso, se une o útil ao agradável: a escassez de terrenos e a transformação das famílias.
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> 80
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54
45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
10-14
5-9
0-4
Homens
Mulheres
Fonte: IBGE (Censo 2010)
10.2. Crescimento populacional
10. Índices demográficos e habitacionais do Estado do Rio
Analisando a dinâmica populacional nos nove municípios onde o Secovi Rio tem representação – fora a capital –, verificase
que Maricá foi a cidade em que a população mais cresceu, desde o último Censo. Em 10 anos, o número de habitantes
do município aumentou 66%. Os investimentos do governo federal em infraestrutura e a localização estratégica no litoral
vêm abrindo oportunidades nesse local nos últimos anos, atraindo novos moradores. Além disso, Maricá está próxima ao
Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro (Comperj), em construção na cidade vizinha, Itaboraí, e deve ser incluída no trajeto
do Arco Rodoviário Metropolitano do Rio de Janeiro. Esse cenário também abre oportunidades para empreendimentos
imobiliários residenciais e comerciais.
Em Macaé, que vem atraindo investimentos nos últimos anos por conta do setor petrolífero, a população também aumentou
consideravelmente: 56%. Outras duas cidades litorâneas completam o ranking das mais bem colocadas: Cabo Frio, com
variação de 47%, e Angra dos Reis, com 42%. Na tabela a seguir, o único município que teve variação populacional negativa,
de 2000 para 2010, foi Nova Iguaçu: -14%.
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
População
Município
População 2000 População 2010 Var (%)
Angra dos Reis 119.247 169.270 42%
Cabo Frio 126.828 186.222 47%
Campos 406.989 463.545 14%
Macaé 132.461 206.748 56%
Maricá 76.737 127.519 66%
Nova Iguaçu 920.599 795.212 -14%
Nova Friburgo 173.418 182.016 5%
Rio de Janeiro 5.857.904 6.323.037 8%
Teresópolis 138.081 163.805 19%
Volta Redonda 242.063 257.996 7%
TOTAL 8.194.327 8.875.370 8%
Fonte: IBGE (Censo 2010)
10.3. Situação de moradia
Considerando-se os 10 municípios onde o Secovi Rio atua, aquele que possui maior proporção de domicílios particulares
ocupados, de acordo com o Censo 2010, é Volta Redonda: 90% (83.372), seguido de Nova Iguaçu, com 88% (242.029), e Rio
de Janeiro, com 87% (2.083.317).
Cidades litorâneas com forte vocação turística, como Cabo Frio e Maricá, são aquelas onde se registra a maior proporção
de domicílios particulares de uso ocasional, entre os mostrados na tabela: 33% e 26%, respectivamente. Eles atendem ao
segmento de locação por temporada. Ao analisar os domicílios particulares não ocupados vagos, Campos e Nova Friburgo
são os que apresentam maior proporção entre as 10 cidades: 12% e 11%, respectivamente.
10. Índices demográficos e habitacionais do Estado do Rio
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Domicílios Particulares
Município
Ocupados
Não ocupados
fechados
Não ocupados de
uso ocasional
Não ocupados
vagos
TOTAL
10. Índices demográficos e habitacionais do Estado do Rio
Angra dos Reis 51706 1929 12809 5039 71483
72% 3% 18% 7% 100%
Cabo Frio 57502 2043 34720 10740 105005
55% 2% 33% 10% 100%
Campos 139371 3307 10554 20820 174052
80% 2% 6% 12% 100%
Macaé 64688 2323 5292 7971 80274
81% 3% 7% 10% 100%
Maricá 42337 519 17556 6935 67347
63% 1% 26% 10% 100%
Nova Iguaçu 242029 5930 5086 22962 276007
88% 2% 2% 8% 100%
Nova Friburgo 61929 1684 7109 8349 79071
78% 2% 9% 11% 100%
Rio de Janeiro 2083317 65005 66852 191732 2406906
87% 3% 3% 8% 100%
Teresópolis 53057 781 11600 6609 72047
74% 1% 16% 9% 100%
Volta Redonda 83372 1027 1996 6025 92420
90% 1% 2% 7% 100%
TOTAL 2.879.308 84.548 173.574 287.182 3.424.612
% 84% 2% 5% 8% 100%
Fonte: IBGE (Censo 2010)
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
10.4. Condição de ocupação dos domicílios particulares permanentes urbanos
O Censo 2010 traz também informações importantes sobre a condição de ocupação dos domicílios. O estudo revela que, no
Brasil, 73,1% das residências são próprias, contra 19,4% alugadas. Na Região Metropolitana do Rio, a proporção de imóveis
próprios supera o índice nacional: 76%. Já a proporção de alugados fica abaixo: 17,9%. Na capital, registra-se o menor índice
de imóveis alugados: 17,8%.
Distribuição percentual por condição de ocupação (%)
Unidades da Federação e
Regiões Metropolitanas
1.000
domicílios
Próprio Alugado Cedido
Outra
Brasil 49.828 36.424 9.667 3.488 249
100% 73,10% 19,40% 7,00% 0,50%
Rio de Janeiro 5.205 3.951 926 312 16
100% 75,90% 17,80% 6,00% 0,30%
Região Metropolitana do RJ 3.919 2.978 702 223 16
Fonte: IBGE – Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios 2009
100% 76,00% 17,90% 5,70% 0,40%
10. Índices demográficos e habitacionais do Estado do Rio
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Mestre-sala e porta-bandeira (Carnaval)
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
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11. Análises especiais
Catedral de São Sebastião
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
11.1. Tendências para condomínios
Reflexos das mudanças pelas quais a sociedade vem passando, os condomínios cariocas já não são os mesmos de outrora. Em
vez dos playgrounds, que proliferaram na década de 1980, o que se vê hoje são instalações mais modernas e inovadoras, com
ampla oferta de espaços de lazer e entretenimento – os condomínios-clube. Esse tipo de moradia, antes uma exclusividade
da Zona Oeste do Rio de Janeiro, está chegando a outras regiões, como o Centro e a Zona Sul.
Mas as transformações não são apenas físicas. Uma nova mentalidade, focada na sustentabilidade e na preservação dos
recursos naturais, está proliferando entre moradores, síndicos e administradores de condomínios cariocas. Iniciativas
importantes, como medição individualizada de água, coleta seletiva de lixo e captação de água da chuva, já fazem parte da
realidade de centenas de edifícios na cidade. Os condomínios verdes estão com tudo.
E, assim como os condomínios, os síndicos têm evoluído ao longo do tempo. Com empreendimentos cada vez mais complexos
e moradores mais exigentes, esses profissionais estão buscando qualificação, sem deixar de reconhecer a importância
das administradoras de condomínios, o braço direito deles. Mais jovens e antenados, os novos síndicos estão ligados em
tecnologia, administração, finanças e Direito.
Da mesma forma, o ramo de administração condominial está evoluindo. As empresas, mais atentas à sua relação com
os consumidores, vêm aprimorando processos e seu quadro de profissionais. É a única maneira de se adaptar aos novos
tempos. E de se preparar para as transformações que ainda virão.
11.1.1. O futuro da moradia
Nas décadas de 1950 ou 1960, os edifícios com áreas de lazer nem sequer existiam. Afinal, o playground das pessoas era
a própria rua, a praia, os restaurantes, os parques, o mundo externo. Com o passar dos anos e a transformação da cidade,
para o bem e para o mal, as experiências da vida urbana tornaram-se desagradáveis para muitas pessoas. Trânsito, poluição,
excesso de pessoas, praias impróprias para o banho, barulho, insegurança...
Os edifícios também mudaram. Nos anos 1980, estourou a quantidade de empreendimentos com playgrounds, portarias
11. Análises especiais
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
mais espaçosas e aconchegantes, jardins de tirar o fôlego. A população também envelheceu, então as áreas comuns foram
se tornando mais adequadas ao convívio. Mas a maioria ainda buscava se aventurar do lado de fora, respirando o cotidiano
frenético da cidade.
Nos anos 1990 a 2000, mais transformações. A sensação de insegurança se agravou. As construtoras passaram a oferecer
opções de lazer até então inusitadas para um condomínio, como cinema, academia, spa, espaço gourmet, videoteca,
brinquedoteca, além de piscina, sauna, salão de jogos, ônibus, empregada doméstica e lavanderia, entre outros serviços
típicos de clubes ou hotéis. Todavia, não se tratava apenas de uma mudança na sociedade. Era também uma questão
de mercado. Com terrenos menores, escassos e mais caros, especialmente na Zona Sul, as construtoras precisaram
encontrar uma alternativa: reduziram o tamanho dos apartamentos e aumentaram os espaços coletivos. Assim nasceram
os condomínios-clube.
Comuns na Barra da Tijuca, em Jacarepaguá, Campo Grande e Vargem Grande, na Zona Oeste do Rio, esse tipo de condomínio
está ganhando versões mais modestas – mas não menos incrementadas – em outros locais. Bairros da região central da
cidade, como a Lapa, e da Zona Sul, como Catete e Botafogo, estão recebendo empreendimentos nesses moldes, numa
tendência que deverá se manter pelos próximos anos.
E se os condomínios-clube já são uma evolução dos edifícios tradicionais, o que dizer de uma nova modalidade, que começa
a aparecer no cenário das grandes metrópoles, principalmente Rio e São Paulo: os condomínios-cidade? Sim, eles já existem
e estão atraindo compradores. A ideia é que a pessoa viva em um local onde seja possível morar, trabalhar, se divertir,
consumir. O antídoto para se livrar do estresse das grandes cidades. Mas realizar esse sonho, claro, não é barato: um
apartamento em um empreendimento desse quilate pode custar mais de R$ 15 milhões.
11.1.2. Novo perfil do síndico
11. Análises especiais
Não existem dúvidas: administrar condomínios é uma atividade cada vez mais complexa. Afinal, um edifício é uma caixa
de surpresas. Um dos principais responsáveis pelo bem-estar dos moradores, o síndico moderno está mais consciente de
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
seus deveres. Além de buscar qualificação profissional, através de cursos específicos da área de administração condominial,
ele reconhece a importância de manter as contas e os encargos em dia, sob o risco de prejudicar a coletividade e causar a
depreciação do patrimônio de todos.
Os moradores também estão mais exigentes. Nesse contexto, os síndicos do século XXI estão mostrando que é importante
saber negociar e ter jogo de cintura para lidar com o principal desafio: intermediar as relações humanas. Cada vez mais
jovens e antenados, ligados em informática, tecnologia, finanças e Direito, eles entendem que cuidar do condomínio é
como jogar uma partida de futebol: o trabalho é bem-sucedido quando o time está entrosado. Um bom jogador necessita
de um bom técnico, que garanta assessoria nos momentos de dificuldade. Assim funciona a relação do síndico com a
administradora.
Mais do que dependência, estamos falando de parceria. É bom para todos: para o síndico, que tem a garantia do trabalho
bem-feito; para a empresa, que passa a lidar com um parceiro mais qualificado e eficiente; e para os moradores, que têm
assegurada a qualidade de vida.
11.1.3. Condomínios verdes
Em 2010, muito se falou sobre sustentabilidade e preservação de recursos naturais. Os condomínios, claro, não fugiram do
debate. No Rio de Janeiro, vimos inúmeras iniciativas voltadas para essa questão, como medição individualizada de água,
instalação de gerador eólico, captação de água da chuva, campanhas de redução de consumo de energia elétrica, reciclagem
de lixo, entre outras. Síndicos e moradores se uniram para fazer dos condomínios espaços mais social e ambientalmente
responsáveis. O conceito de “condomínios verdes” veio para ficar.
Mas, antes de saber se o seu prédio se encaixa na definição, é preciso estar por dentro do conceito de edifícios verdes.
De acordo com especialistas do setor, eles são, em linhas gerais, os que causam impactos significativamente menores no
meio ambiente se comparados a outros com características similares, ou seja, utilizam mais racionalmente os recursos
11. Análises especiais
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
necessários para que pessoas possam residir e/ou neles trabalhar.
Ainda que não exista um consenso universal em relação às características ou aos padrões mínimos a serem obedecidos por
edifícios verdes, é correto afirmar que eles compartilham os seguintes fundamentos: uso eficiente de recursos, principalmente
energia elétrica e água, e produção mínima de resíduos como efluentes e lixo; prioridade para uso de materiais produzidos
localmente, com o objetivo de diminuir o gasto com energia necessária para transportá-los; melhora na qualidade de vida
de quem habita ou trabalha neles; integração dos custos de construção com os de operação do edifício ao longo de toda a
sua vida útil, em vez de foco exclusivo nos custos de construção.
A operação do edifício é parte crítica a ser observada, devendo ser realizada da forma mais eficiente possível, sendo desejável
auditar a eficiência obtida na operação versus o que foi prometido na fase de construção. Embora longe de esgotar o tema,
essas são as principais características e denominadores comuns existentes nos edifícios verdes. Cabe notar que o peso de
cada característica mencionada varia de acordo com o local onde o edifício está localizado (cidade, país), pois, em última
análise, tudo vai depender de escassez de recursos, fatores culturais etc.
11.1.4. Profissionalização no segmento de administração condominial
Se os condomínios estão cada vez mais modernos, o ramo de administração condominial também está. Afinal, é preciso
acompanhar a evolução dos tempos. Mas, para que esse seja um crescimento sustentado, é necessário que as próprias
empresas fiquem atentas à sua relação com os consumidores. Elas estão cientes de que o seu público necessita da garantia
de boa realização de serviços básicos de administração condominial.
11. Análises especiais
Por isso as administradoras estão se aprimorando. E não é para menos. Estão em jogo leis e tecnologias cada vez mais
complexas, o que aumenta os desafios em termos de gestão operacional, financeira, de RH etc. Além disso, síndicos e
condôminos têm demandado informações em tempo real, ou seja, as empresas de administração condominial que não
estiverem adaptadas correm o risco de perder mercado e sofrer prejuízos.
Embora os síndicos reconheçam a importância dessa parceria, uma parcela significativa desses profissionais ainda tem
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
baixo envolvimento nas atividades das administradoras. Por isso o setor está se dedicando a melhorar. É hora de romper as
barreiras que ainda existem e mostrar o valor agregado que as empresas de administração condominial geram para seus
clientes. É hora de fazer história.
11.2. Tendências para locação, compra e venda
No final de 2010, a violência em comunidades da Zona Norte do Rio trouxe o pânico à população. A retomada desses
espaços pela polícia, que devolveu a esperança aos moradores, era mais uma ação dentro do projeto de Polícia Pacificadora
implantado em 2008 pelo governo do Estado. O mercado imobiliário também reagiu positivamente: em áreas como
Jacarepaguá e Copacabana registrou-se uma valorização de mais de 100% dos imóveis de 2 quartos. O movimento se
estende para todas as áreas da cidade.
Soma-se a esse cenário de otimismo a mudança no perfil das famílias. A média de filhos por núcleo caiu de seis, em
1970, para menos de dois nos dias atuais. De acordo com o IBGE, a fatia da população que procura por apartamentos
menores é bastante variada: estudantes, recém-casados, idosos, divorciados e famílias pequenas, que vão em busca de
empreendimentos com aluguéis acessíveis, bem servidos de opções de lazer e entretenimento.
Com o incremento na renda, a população procura melhores opções de moradia, o que contribui para o aquecimento do
mercado de locações. Até o início de 2009, a falta de apartamentos de 2 quartos ou menos virou notícia, já que, de cada
cem unidades lançadas em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, só duas possuíam apenas um dormitório. Imobiliárias
e especialistas perceberam essa tendência e já estão investindo na construção de imóveis mais compactos.
Embora o mercado de locações esteja se fortalecendo, o Brasil ainda tem muito a avançar, na comparação com outros
países. Em um ranking que mede o percentual de imóveis alugados em relação aos ocupados, estamos na 18ª posição entre
20 países.
O sonho da casa própria, ainda arraigado na maior parte da população, também não é mais inatingível. Pelo menos no que
11. Análises especiais
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
depender dos financiamentos, que bateram todos os recordes em 2010. Apenas no primeiro semestre do ano passado,
foram fechados mais de 575 mil contratos e emprestados cerca de R$ 34 bilhões. Nesse contexto, podemos dizer que há
uma tendência de crescimento no movimento de aquisição de imóveis como forma de investimento, tanto para pessoas
físicas quanto para empresas.
11.2.1. Ruas de grife
Vieira Souto, Avenida Atlântica, Eduardo Guinle, Rui Barbosa, Epitácio Pessoa, Delfim Moreira, Sernambetiba e Prefeito
Mendes de Morais. O que esses oito logradouros, localizados nos bairros de Ipanema, Copacabana, Botafogo, Flamengo,
Lagoa, Leblon, Barra da Tijuca e São Conrado, respectivamente, têm em comum? Eles fazem parte do imaginário coletivo
dos cariocas como os que ostentam os valores do m² mais altos da cidade. Além de serem referência, estão entre os sonhos
de consumo de grande parte da população. Pesquisas revelam: os preços do metro quadrado chegam a ser 53,1% mais altos
que nas áreas consideradas nobres.
No Leblon, foram pesquisadas as Ruas João Lira, Gen. Artigas, Venâncio Flores, Gen. Urquiza, José Linhares, Delfim Moreira,
Carlos Góis e Rita Ludolf. O metro quadrado custa R$ 18.233, valor 53,1% maior que os R$ 11.907 do restante do bairro.
Ressalte-se que para esta pesquisa não foram consideradas coberturas, flats e imóveis novos.
Ipanema ocupa a segunda colocação. Os dados das Ruas Barão da Torre, Redentor, Vieira Souto, Joana Angélica e Aníbal de
Mendonça comprovam: o metro quadrado, ali, custa R$ 17.885, valor 42,9% maior que os R$ 12.513 das demais áreas. São
Conrado vem em seguida. Na Avenida Prefeito Mendes de Morais, na praia, o m² para venda custa R$ 9.856, número 42,5%
mais elevado que o registrado nas demais ruas (média de R$ 6.916).
11. Análises especiais
O principal fator para algumas dessas áreas se sobressaírem é a vista privilegiada para o mar, o que tradicionalmente
encarece os imóveis no Rio de Janeiro. Todos os locais analisados contam com ampla rede de comércio, serviços e lazer. É
importante destacar que a escassez de novos empreendimentos e a pouca oferta de terrenos geram aumento de preços.
Além disso, os pontos nobres representam status, é como se fossem de grife.
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Valor do m² para Venda
Bairros Valor GERAL Valor NOBRE Var (%)
Barra da Tijuca R$ 5.762,00 R$ 6.288,61 9,1%
Botafogo R$ 7.011,00 R$ 8.620,98 23,0%
Copacabana R$ 7.360,00 R$ 9.559,43 29,9%
Flamengo R$ 6.578,00 R$ 7.171,61 9,0%
Ipanema R$ 12.513,00 R$ 17.885,46 42,9%
Lagoa R$ 9.719,00 R$ 10.713,73 10,2%
Leblon R$ 11.907,00 R$ 18.233,06 53,1%
São Conrado R$ 6.916,00 R$ 9.856,51 42,5%
Fonte: Secovi Rio (valores coletados no período de 1º a 30 de novembro)
Ruas consideradas nos bairros:
Barra da Tijuca = Av. Sernambetiba, Av. do Pepê e Av. Lúcio Costa
Botafogo = Rua Eduardo Guinle
Copacabana = Av. Atlântica
Flamengo = Av. Rui Barbosa
Ipanema = Av. Vieira Souto, Ruas Nascimento Silva, Redentor e Barão de Jaguaribe
Lagoa = Av. Epitácio Pessoa e Av. Borges de Medeiros
Leblon = Av. Delfim Moreira, Ruas Rita Ludolf, Aristides Espínola, General Artigas, Rainha Guilhermina, Venâncio Flores e
General Urquiza
São Conrado = Av. Prefeito Mendes de Morais
11. Análises especiais
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
11.2.2. UPPs
A implantação da primeira Unidade de Polícia Pacificadora (UPP), em dezembro de 2008, no Morro Dona Marta, em Botafogo,
devolveu à população a esperança de se viver em uma cidade menos violenta. O reflexo para o mercado imobiliário foi quase
imediato: em Jacarepaguá e em Copacabana, onde foram implantadas UPPs em fevereiro e junho de 2009, respectivamente,
a valorização dos apartamentos de 2 quartos disponíveis para venda, em poucos meses, ficou entre 101,4% e 113,63%. O
valor do aluguel subiu 159,53% (1 quarto) em Botafogo, de dezembro de 2008 a dezembro de 2010. Os dados foram aferidos
pelo Centro de Pesquisa e Análise da Informação do Secovi Rio (Cepai).
Na Tijuca, primeiro bairro da Zona Norte da cidade a receber uma UPP, especialistas do mercado já previam valorização nos
preços dos imóveis (locação e venda) de pelo menos 40% antes mesmo da implantação da unidade. Para exemplificar, um
apartamento de 2 quartos no bairro, que vale, em média, R$ 322 mil, passaria a valer, em poucos meses, R$ 450 mil.
O bairro mais famoso do Rio, Copacabana, tem o maior número de UPPs: são cinco. Nesse local, os efeitos também foram
relevantes. Desde junho de 2009, quando a UPP chegou às comunidades do Chapéu Mangueira e da Babilônia, por exemplo,
os imóveis de 2 quartos já tiveram valorização de 101,4% (venda). Veja as tabelas no final deste texto.
Para a vice-presidente financeira e de Desenvolvimento do Secovi Rio, Maria Teresa Mendonça Dias, que coordena as
pesquisas do Cepai, não se pode deixar de considerar a proximidade dos grandes eventos esportivos. Ela afirma que todos
os fatores, juntos, vêm trazendo tranquilidade para o mercado. “A fase de otimismo com as UPPs confirma que esse é o
momento ideal para quem pretende escolher os imóveis como opção de investimento, em vez das aplicações financeiras
tradicionais”, sentencia a executiva.
Onde as UPPs já foram instaladas?
11. Análises especiais
A Unidade de Polícia Pacificadora é um novo modelo de segurança pública e de policiamento que promove a aproximação
entre a população e a polícia, aliada ao fortalecimento de políticas sociais nas comunidades. Ao recuperar territórios
ocupados há décadas por traficantes e, recentemente, por milicianos, as UPPs levam a paz às comunidades do Morro Dona
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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Marta (Botafogo – Zona Sul); Cidade de Deus (Jacarepaguá – Zona Oeste); Jardim Batam (Realengo – Zona Oeste); Babilônia
e Chapéu Mangueira (Leme – Zona Sul); Pavão-Pavãozinho e Cantagalo (Copacabana e Ipanema – Zona Sul); Tabajaras e
Cabritos (Copacabana – Zona Sul); Providência (Centro); Borel (Tijuca – Zona Norte); Andaraí (Tijuca); Formiga (Tijuca);
Salgueiro (Tijuca); e Turano (Tijuca).
As UPPs representam uma importante “arma” do governo do Estado do Rio e da Secretaria de Segurança para recuperar
territórios perdidos para o tráfico e levar a inclusão social à parcela mais carente da população. Hoje, cerca de 200 mil
pessoas são beneficiadas pelas unidades.
Praia do Flamengo
11. Análises especiais
100

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Variação no Valor dos Imóveis Ofertados para VENDA
COPACABANA Venda Var(%) JACAREPAGUÁ Venda Var(%)
dez/07 R$ 177285 - abr/07 R$ 79476 -
1 Qt jun/09 R$ 189652 6,98% 1 Qt fev/09 R$ 72123 -9,25%
dez/10 R$ 325973 71,88% dez/10 R$ 113222 56,98%
dez/07 R$ 320358 - abr/07 R$ 121318 -
2 Qts jun/09 R$ 299609 -6,48% 2 Qts fev/09 R$ 105432 -13,09%
dez/10 R$ 603400 101,40% dez/10 R$ 225233 113,63%
dez/07 R$ 442142 - abr/07 R$ 166288 -
3 Qts jun/09 R$ 539411 22,00% 3 Qts fev/09 R$ 225987 35,90%
dez/10 R$ 920642 70,68% dez/10 R$ 247250 9,41%
dez/07 R$ 511812 - abr/07 R$ 227800 -
4 Qts jun/09 R$ 861473 68,32% 4 Qts fev/09 R$ 336900 47,89%
dez/10 R$ 1497200 73,80% dez/10 R$ 398968 18,42%
BOTAFOGO Venda Var(%) IPANEMA Venda Var(%)
dez/06 R$ 145166 - dez/08 R$ 301958 -
1 Qt dez/08 R$ 234538 61,57% 1 Qt dez/09 R$ 412460 36,60%
dez/10 R$ 308324 31,46% dez/10 R$ 554861 34,52%
dez/06 R$ 235026 - dez/08 R$ 526964 -
2 Qts dez/08 R$ 329294 40,11% 2 Qts dez/09 R$ 675455 28,18%
dez/10 R$ 550189 67,08% dez/10 R$ 1095189 62,14%
11. Análises especiais
dez/06 R$ 341166 - dez/08 R$ 683977 -
3 Qts dez/08 R$ 434730 27,42% 3 Qts dez/09 R$ 976487 42,77%
dez/10 R$ 747208 71,88% dez/10 R$ 1752679 79,49%
dez/06 R$ 354750 - dez/08 R$ 821805 -
4 Qts dez/08 R$ 595052 67,74% 4 Qts dez/09 R$ 1447542 76,14%
dez/10 R$ 1274105 114,12% dez/10 R$ 3743243 158,59%
Fonte: Secovi Rio
101

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Variação no Valor dos Imóveis Ofertados para LOCAÇÃO
COPACABANA Aluguel Var(%) JACAREPAGUÁ Aluguel Var(%)
dez/07 R$ 774 - abr/07 R$ 478 -
1 Qt jun/09 R$ 1087 40,44% 1 Qt fev/09 R$ 557 16,53%
dez/10 R$ 1547 42,32% dez/10 R$ 501 -10,05%
dez/07 R$ 1431 - abr/07 R$ 617 -
2 Qts jun/09 R$ 1598 11,67% 2 Qts fev/09 R$ 641 3,89%
dez/10 R$ 2633 64,77% dez/10 R$ 768 19,81%
dez/07 R$ 1971 - abr/07 R$ 840 -
3 Qts jun/09 R$ 2692 36,58% 3 Qts fev/09 R$ 823 -2,02%
dez/10 R$ 3300 22,59% dez/10 R$ 1056 28,31%
dez/07 R$ 2790 - abr/07 R$ 953 -
4 Qts jun/09 R$ 4156 48,96% 4 Qts fev/09 R$ 846 -11,23%
dez/10 R$ 6386 53,66% dez/10 - -
BOTAFOGO Aluguel Var(%) IPANEMA Aluguel Var(%)
dez/06 R$ 1039 - dez/08 R$ 1855 -
1 Qt dez/08 R$ 687 -33,88% 1 Qt dez/09 R$ 1654 -10,84%
dez/10 R$ 1783 159,53% dez/10 R$ 1700 2,78%
dez/06 R$ 1358 - dez/08 R$ 2287 -
2 Qts dez/08 R$ 1237 -8,91% 2 Qts dez/09 R$ 3539 54,74%
dez/10 R$ 2431 96,52% dez/10 R$ 3600 1,72%
dez/06 R$ 1577 - dez/08 R$ 3390 -
3 Qts dez/08 R$ 1570 -0,44% 3 Qts dez/09 R$ 5524 62,95%
dez/10 R$ 3756 139,24% dez/10 R$ 6838 23,79%
dez/06 R$ 1680 - dez/08 R$ 3610 -
4 Qts dez/08 R$ 1800 7,14% 4 Qts dez/09 R$ 9243 156,04%
dez/10 - - dez/10 R$ 9117 -1,36%
Fonte: Secovi Rio
11. Análises especiais
102

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
11.2.3. A locação no Brasil
Embora o investimento em imóveis para locação no Brasil esteja se destacando, cada vez mais, como um negócio atrativo, o
mercado de locações ainda tem muito a avançar se comparado ao de outros países. Segundo especialistas, o sonho da casa
própria (em detrimento da alugada) está tão enraizado culturalmente que a locação acaba ficando em segundo plano. Em
outros países, como Alemanha, Holanda e Áustria, é justamente o contrário.
Em um ranking que mede o percentual de imóveis alugados em relação aos ocupados, o Brasil está na 18ª posição entre 20
países, com 19,4% (9,6 milhões de unidades), à frente somente da Grécia (16%) e da Espanha (15%). No lado oposto, estão
a Alemanha (57%), a Holanda (47%) e a Áustria (46%). Os dados são do Ministério da Fazenda e do IBGE.
No Brasil, o campeão em número de imóveis alugados é o Distrito Federal, segundo levantamento do IBGE, com 28,25%,
taxa que supera o índice italiano (25%) e fica apenas um pouco abaixo do belga (29%). Em seguida vêm Goiás, Estado onde
23,43% dos imóveis residenciais são alugados, São Paulo (20,02%), Mato Grosso do Sul (19,14%) e Rio de Janeiro (17,80%).
Diante desses dados, é fácil constatar que investir em imóveis para locação tem sido, sim, uma boa alternativa. O presidente
do Sindicato da Habitação, Pedro Wähmann, reforça a importância socioeconômica da locação. “Nós, do Secovi Rio, e
os companheiros dos demais Secovis sempre enxergamos essa modalidade como um viés de moradia digna”, afirmou,
acrescentando: “Há quase três anos percebemos uma crescente falta de imóveis para locação. Estamos levando o tema
frequentemente para ser discutido junto ao Executivo e ao Legislativo, visando à criação de medidas de estímulo e incentivo
para beneficiar também os administradores, que estão no final da cadeia produtiva.”
Aquecimento no setor
11. Análises especiais
Embora o Brasil esteja aquém da Europa no que diz respeito à locação residencial, o aquecimento nessa área é evidente.
E tem a ver com a conjuntura econômica atual. A crise de crédito em 2007 e 2008, as quebras de bancos e instituições de
financiamentos e a queda nas bolsas mundiais geraram grande instabilidade mundial. O cenário de insegurança, somado
103

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
à queda da taxa Selic (8,75% a.a.), ao rendimento da poupança em 0,6% ao mês e ao CDB estabilizado em 0,72% mensal
(últimos três meses), fez com que o mercado começasse a procurar alternativas para investimentos conservadores.
Assim como no Distrito Federal, o setor de locações encontra-se aquecido no Rio. Os motivos são o crescimento populacional
e o aumento da renda familiar, bem como o déficit habitacional (471.872 moradias apenas na capital), o estoque praticamente
constante de imóveis na Zona Sul da cidade e a valorização no valor de venda dos imóveis. Isso sem falar na dificuldade de
aprovação de financiamentos. Nesse contexto, as pessoas acabam optando por locar imóveis em vez de comprar.
11.2.4. Crédito imobiliário ganha força no País
A Caixa Econômica Federal terminou o primeiro semestre de 2010 com um recorde nos financiamentos imobiliários, fechando
mais de 575 mil contratos e emprestando mais de R$ 34,1 bilhões. O resultado é 95,1% maior que o emprestado no mesmo
período de 2009 e já é maior que todo o montante emprestado em 2008 (R$ 23,3 bilhões).
Segundo o vice-presidente de Governo da Caixa, Jorge Hereda, o número é sete vezes maior do que o emprestado em
2003. De janeiro até 30 de julho, foram liberados R$ 5 bilhões do FGTS para o financiamento de moradias fora do programa
habitacional no País.
De acordo com o balanço, divulgado no começo do segundo semestre de 2010, o programa habitacional Minha Casa, Minha
Vida, do governo federal, emprestou R$ 16,48 bilhões do total de R$ 34,1 bilhões destinados à habitação no periodo. Desde
o lançamento do projeto, em abril de 2009, a Caixa assinou 542 mil contratos.
O incentivo do governo influencia diretamente no setor da construção civil. Até dezembro de 2010, foram lançadas no
Estado do Rio mais de 2 mil unidades, com valores acima de R$ 130 mil. Esses imóveis contam com algumas vantagens,
como juros mais baixos e possibilidade de utilização do FGTS para unidades avaliadas em até R$ 500 mil, além do prazo
alongado para 30 anos e financiamento de até 90% do bem.
A superintendente regional da Caixa, Nelma Tavares, ratifica que esse mercado continuará aquecido, já que as condições
11. Análises especiais
104

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
de crédito estão acessíveis. Apesar do clima de otimismo, ainda há espaço para crescimento. O volume de financiamento
imobiliário ofertado no Brasil representa apenas 7% do Produto Interno Bruto (PIB). Do lado oposto, os Estados Unidos
oferecem 65% do PIB; Espanha, 46%; Chile, 17%; e México, 9%.
11.2.5. Imóveis como investimento
As grandes cidades fortaleceram seu desenvolvimento através de pessoas que investiram em casas, terrenos, prédios e
lojas. Ainda hoje se encontra um perfil de compradores que vêm de longa data: idosos, principalmente imigrantes, que
são proprietários de vários imóveis. Para os especialistas do segmento, um dos principais fatores que fortaleceram esse
movimento foi a segurança, um dos itens mais importantes observados por qualquer investidor, ao lado da rentabilidade e
da liquidez. O imóvel é uma forma de investimento de fato, concreto e sólido, diferente de qualquer outro.
Mas esse perfil vem se modificando de 2006 para cá: além das pessoas físicas, que continuam investindo nesse mercado,
empresas e estrangeiros começaram a fortalecer o movimento, fazendo com que o sistema começasse a funcionar de forma
mais abrangente.
Diversos são os fatores que vêm alavancando os investimentos no mercado imobiliário. Em 2008, o Brasil ganhou destaque na
economia mundial por se mostrar estável durante a crise. Soma-se a isso a redução da taxa básica de juros, o desenvolvimento
de regulamentação específica para o setor, a disponibilização de financiamentos, os programas habitacionais populares e os
preparativos para a Copa do Mundo e as Olimpíadas, que vêm gerando investimentos em infraestrutura. Esses fatores dão
motivos para considerar o investimento no mercado imobiliário uma boa opção.
11. Análises especiais
Atualmente, as principais modalidades de investimento imobiliário são: o direto, ou seja, a aquisição do imóvel propriamente
dito, podendo ser ele residencial ou comercial; e o indireto, através de fundos imobiliários, CRI (Certificado de Recebíveis
Imobiliários) ou ações de incorporadoras. Em função dessas disponibilidades, ficou mais fácil e mais atrativo, tanto para a
pessoa física como para as grandes empresas, investir, fomentando a construção e a demanda por imóveis.
105

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
Pôr do Sol - Leblon
106

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
12. Secovi Rio na mídia
Matérias
1.
New York Times
2. Bloomberg
3. Portal Revista Veja 4. Portal Istoé Dinheiro
107

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
5. Portal Exame
6. Jornal O Globo (coluna Negócios & Cia)
12. Secovi Rio na mídia
108

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
13.
Conclusões
Cristo Redentor
O aquecimento do mercado imobiliário no Rio de Janeiro
foi fato marcante em 2010. Além do aumento na oferta de
crédito imobiliário, cresceu o volume de financiamento com
109

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
recursos direcionados. A Lei do Simples Nacional deverá incrementar ainda mais o setor de construção, já que escritórios de
engenharia, arquitetura e de corretagem de imóveis poderão ser incluídos entre os beneficiários do sistema.
Os grandes eventos esportivos que estão por vir e os programas habitacionais do governo federal – grande parte deles
voltados para consumidores de baixa renda – também vieram para somar. O Minha Casa, Minha Vida, que tomou forma em
2010, contribui sobremaneira para o aumento do número de lançamentos no Rio de Janeiro. Regiões que não contavam
com imóveis novos havia tempo, como Irajá, Centro, Madureira, Catete, Campo Grande e São Cristóvão, passaram a fazer
parte da rota de investimentos.
Em relação aos imóveis usados, a estimativa é que existam mais de 500 mil deles disponíveis em todo o Estado do Rio, segundo
o Censo de 2010. No mercado de aluguéis, também se percebeu um incremento que superou todas as expectativas. Por
conta desse cenário, os preços, que outrora estiveram defasados, voltaram a subir, atraindo investidores para o segmento.
A Lei nº 12.112, que introduziu mudanças importantes na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e passou a vigorar em
janeiro de 2010, merece ser citada. Uma das novidades mais comemoradas foi a possibilidade de se acelerar a dinâmica das
ações de despejo motivadas por inadimplência.
Outro fator que vem contribuindo para tornar o mercado de locação ainda mais dinâmico é a adesão crescente dos
consumidores ao seguro-fiança, que, aos poucos, vai tomando o espaço hegemônica e historicamente preenchido pelo
fiador. Em 2010, a porcentagem de contratos com o seguro representou 24,63% do total.
É importante citar as Unidades de Polícia Pacificadora, que devolveram ao mercado carioca imóveis antes considerados “pesos
mortos”. Os resultados positivos da iniciativa não foram percebidos apenas nos sorrisos dos moradores das comunidades
atendidas, mas também na economia: bairros como Tijuca, Botafogo e Copacabana registraram valorização imobiliária
nunca antes vista. A procura voltou a crescer. E a sensação de segurança tomou o asfalto.
Dentro desse mercado, destaque para os imóveis menores, com até 55m 2 . Além da rentabilidade alta, eles representam
13. Conclusões
110

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO 2010
o desejo de uma grande parcela da população: consumidores que desejam uma alternativa segura de investimento e o
próprio comprador que se encaixa na definição moderna de família. Sem falar que, com os terrenos mais escassos e menos
espaçosos, a tendência é que se construam apartamentos de menores dimensões.
Além da capital, outras regiões do Estado também apresentaram aquecimento no mercado imobiliário em 2010. São os
casos das cidades de Itaboraí e São Gonçalo. Nos dois municípios, a chegada do Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro
propiciou a instalação de empresas e construtoras, gerando investimentos também no setor de imóveis residenciais e
comerciais. A exploração do petróleo também tem alavancado o setor em municípios como Rio das Ostras e Macaé. A
valorização dos preços é visível, e a expectativa é que o movimento se fortaleça nos próximos anos, principalmente devido
ao pré-sal.
No setor de condomínios, 2010 revelou uma tendência: a de construção de empreendimentos com maiores espaços
coletivos, apesar das unidades menores. Os condomínios-clube, com opções de lazer como academia, spa, espaço gourmet,
videoteca, brinquedoteca, além de piscina, sauna, salão de jogos, serviço de ônibus, empregada doméstica e lavanderia,
entre outros serviços típicos de clubes ou hotéis, deram o tom.
Se os condomínios estão cada vez mais modernos, o ramo de administração condominial também tem acompanhado a
evolução dos tempos, com ênfase na profissionalização e no bom atendimento. É um movimento que tem como intenção
atender consumidores cada vez mais exigentes.
Os síndicos também estão evoluindo. Eles entendem que cuidar do condomínio é um trabalho que exige especialização.
Afinal, não é fácil lidar com a complexidade das novas relações que surgem com os condomínios mais modernos, bem como
com as exigências tributárias e legais. Nesse contexto, a parceria com as administradoras é fundamental.
13. Conclusões
DIRETORIAS SECOVI RIO GESTÃO 2010-2014
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Monumento aos Pracinhas
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Presidente
Pedro José Maria Fernandes Wähmann
Vice-Presidente
Manoel da Silveira Maia
Vice-Presidente Financeira e de Desenvolvimento
Maria Teresa Mendonça Dias
Vice-Presidente Administrativo
Ronaldo Coelho Netto
Vice-Presidente de Marketing
João Augusto Pessôa do Nascimento
Vice-Presidente Jurídico
Rômulo Cavalcante Mota
Vice-Presidente de Assuntos Condominiais
Leonardo Conde Villar Schneider
Vice-Presidente de Locações
Antonio Paulo de Garcia Monnerat
Diretor-Adjunto de Relações do Trabalho
Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa
Centro de Pesquisa e Análise da Informação
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Vista aérea de Botafogo
Coordenador Estatístico
Mauricio Eiras Mesquita
Informações e Esclarecimentos
cepai@secovirio.com.br
Gustavo Monteiro Amâncio
Projeto Gráfico e Diagramação:
Adriano Moura dos Santos
Fotografias
Banco de imagens Shutterstock
Redação e Edição
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Calçadão de Copacabana
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PANORAMA DO MERCADO
IMOBILIÁRIO DO RIO DE JANEIRO
2010
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