Cenário do Mercado Imobiliário - Campos - 2017 - SECOVIRIO

CENÁRIO
do Mercado Imobiliário de Campos
2017

CENÁRIO
do Mercado Imobiliário de Campos
2017
Campos foi a terceira cidade que mais perdeu receita no país em 2015 (cerca
de R$ 1 bilhão), tendo fechado mais de 5 mil postos de trabalho formais, de
acordo com dados do Caged, do Ministério do Trabalho, divulgados em janeiro
do ano passado. A crise se arrasta desde o final de 2013 por conta da queda no
preço do barril de petróleo, o que diminuiu em 54% a arrecadação de royal es
e par cipações especiais, que representavam metade da receita do
município.
Ao longo de 2016, entretanto, o cenário vem parecendo mais animador para a
economia da cidade, com a operação do Porto do Açu, a 40km de distância,
que recebeu um total de 966 embarcações comerciais. As a vidades offshore
estão gerando mais de mil postos de trabalho em terra, com previsão de
expansão em curto prazo. Os efeitos para o mercado imobiliário campista são
bastante posi vos.
Empresas do Espírito Santo e de Macaé, que tendem a transferir suas
a vidades para o Porto do Açu, estão comprando ou locando imóveis para
seus execu vos em Campos. Já se observa na cidade a retomada de obras que
estavam em ritmo reduzido no início de 2017 e agora seguem aceleradas.
Neste Cenário do Mercado Imobiliário de Campos 2017 – pesquisa elaborada
pelo Secovi Rio com dados sobre o mercado imobiliário local –, constata-se
que as variações nos preços de apartamentos e casas para venda ultrapassam
os 3% em diversos bairros, superando os índices do Rio de Janeiro, que, de
agosto de 2016 a agosto de 2017, teve queda de 5% no valor do metro
quadrado. No segmento de locação, os índices também são melhores que os
apurados na capital fluminense.
Trata-se da 11ª publicação com dados do interior do estado. Este po de
pesquisa começou a ser divulgado regularmente em 2015. A Regional
Noroeste Fluminense do Secovi Rio, que representa Campos, tem escritório
em Macaé e atende também os municípios de Bom Jesus de Itabapoana,
Cambuci, Cardoso Moreira, Italva, Itaperuna, Laje do Muriaé, Na vidade,
Porciúncula, São Fidélis, São Francisco do Itabapoana, São João da Barra, São
José de Ubá e Varre-Sai. Boa leitura!

VENDA (apartamentos e casas)
• Situada a 231 quilômetros do Rio, a cidade de
Campos, fundada em 28 de março de 1835, tem 190
bairros e 15 distritos. Destes, o que mais se destacou
no úl mo ano no mercado imobiliário foi o Parque
Califórnia, um dos vários que se localizam às margens
do Rio Paraíba do Sul, com variação de 4,4% no preço
do metro quadrado de apartamentos e de 2,1% no de
casas (agosto de 2016 a agosto de 2017). Na cidade de
Campos, o valor médio do metro quadrado de
apartamentos caiu 4,5% no período analisado. Já o de
casas subiu 1%.
• A variação no valor do metro quadrado para venda
(apartamentos) no Parque Califórnia foi a maior entre
os 11 bairros pesquisados, com o preço chegando a
R$ 3.222 em agosto de 2017, próximo ao que se
pra ca em Bangu (R$ 3.339), na Zona Oeste do Rio.
Predominam as casas e condomínios ver cais de
pequeno e médio porte, com poucos pavimentos.
• O Parque Califórnia é um bairro com certa
relevância para o município: nele está localizada a
UENF (Universidade Estadual do Norte Fluminense
Darcy Ribeiro), além de escolas técnicas como a
Faetec (Fundação de Apoio à Escola Técnica). Essa
vocação universitária faz com que o local seja
bastante procurado por estudantes de diversas
regiões fluminenses e de outros estados, como
Espírito Santo e Minas Gerais.
• Cortado por uma das principais avenidas de
Campos, a Alberto Lamego, o Parque Califórnia atrai
compradores de imóveis também por conta do
comércio pujante, com supermercados, farmácias,
concessionárias e bares. Os preços dos apartamentos
de dois quartos variam de R$ 150 mil a R$ 380 mil.
• O Parque João Maria também está num momento
promissor no que diz respeito ao segmento de
vendas: os apartamentos valorizaram 4,3%. Famoso
pelos pequenos comércios, o bairro fica muito
próximo ao Centro e à Avenida 28 de Março, onde há
maior concentração de estabelecimentos. Embora
haja mais casas, o local passou a abrigar condomínios
com poucas unidades nos úl mos anos. Os preços de
unidades de 2 quartos podem variar de R$ 190 mil a
R$ 270 mil, de acordo com o Zap.
• O Parque Rodoviário, localizado no entorno da
rodoviária de Campos, foi um dos quatro bairros que
apresentaram valorização no preço do metro
quadrado de venda de apartamentos de agosto de
2016 a agosto deste ano: 3,3%, com o valor de agosto
de 2017 em R$ 3.172.
• Com atra vos como o Boulevard Shopping Campos
e uma unidade do Walmart, além do fácil acesso à
Avenida 28 de Março, o Parque Rodoviário, localizado
às margens da BR-101 (trecho entre RJ e ES), vem se
valorizando nos úl mos anos e recebendo
empreendimentos como os condomínios Parque
Âmbar, Ônix e Água Marinha, da MRV, com
infraestrutura de lazer que não deixa a desejar se
comparada à dos condomínios-clube do Rio. Ainda
assim, é possível adquirir unidades a preços mais
acessíveis que os encontrados em áreas como o
Centro ou o Parque São Caetano: apartamentos de 2
quartos em prédios de poucos andares custam entre
R$ 140 mil e R$ 190 mil.
1

CENÁRIO
do Mercado Imobiliário de Campos
2017
• Considerados áreas nobres de Campos, os Jardins
Flamboyant I e II são arborizados, agradáveis e
tranquilos, por isso mesmo bastante valorizados e
disputados no mercado imobiliário local. Com
apartamentos cujos preços ficam na faixa de R$ 250
mil (2 quartos), o bairro carece de um comércio mais
abundante, fazendo com que seus moradores
precisem se deslocar para o Centro ou Pelinca. Apesar
da fama, Flamboyant I e II veram redução de quase
5% no preço médio do metro quadrado de venda
(apartamentos) no úl mo ano. Ainda assim, o metro
quadrado permanece um dos mais elevados da
cidade: R$ 3.850. Veja as tabelas.
Preço médio de venda do m² de apartamentos-padrão
na cidade
Cidade ago/16
ago/17
Preço de venda do m² de apartamentos-padrão
nos bairros
Var. (%)
Campos dos Goytacazes R$ 4.514 R$ 4.312 -4,5%
Bairro ago/16 ago/17 Var. (%)
Parque Califórnia R$ 3.085 R$ 3.222 4,4%
Parque João Maria R$ 3.560 R$ 3.712 4,3%
Parque Rodoviário R$ 3.071 R$ 3.172 3,3%
Parque Jóquei Club R$ 3.008 R$ 3.061 1,8%
Parque São Caetano R$ 4.359 R$ 4.356 -0,1%
Alphaville I e II R$ 3.547 R$ 3.543 -0,1%
Parque Leopoldina R$ 3.468 R$ 3.460 -0,2%
Parque Tamandaré R$ 5.978 R$ 5.902 -1,3%
Centro R$ 5.185 R$ 5.011 -3,4%
Jardim Flamboyant I e II R$ 4.037 R$ 3.850 -4,6%
Parque Turf Club R$ 3.877 R$ 3.626 -6,5%
Preço médio de venda do m² de casas na cidade
Cidade ago/16 ago/17 Var. (%)
Campos dos Goytacazes R$ 2.826 R$ 2.854 1,0%
Preço de venda do m² de casas nos bairros
Bairro ago/16
ago/17
Var. (%)
Vivendas do Coqueiro I e II R$ 2.730 R$ 2.827 3,6%
Parque Califórnia R$ 3.265 R$ 3.334 2,1%
Flamboyant I e II R$ 3.431 R$ 3.462 0,9%
Parque Jóquei Club R$ 2.839 R$ 2.826 -0,5%
Parque Tropical R$ 2.413 R$ 2.384 -1,2%
Alphaville I e II R$ 2.902 R$ 2.863 -1,3%
Parque Santo Antônio R$ 2.931 R$ 2.842 -3,0%
ALUGUEL (apartamentos e salas)
• No que diz respeito a aluguel de apartamentos, o
Parque Turf Club vem se destacando. O bairro, que
respeita bem a arquitetura-padrão da cidade, acabou
sofrendo influências do vizinho Flamboyant,
compondo a paisagem com pequenos prédios ou
casas. Possui o pico comércio de bairro, no qual é
possível encontrar produtos diversificados,
atendendo também o bairro vizinho que não conta
com extensa área comercial. O metro quadrado
variou 2,2% no local, com o preço em R$ 15,02,
próximo ao que se pra ca no Méier (R$ 18,25), da
Zona Norte do Rio.
2

• Embora o levantamento do Secovi Rio tenha
apontado uma queda de quase 8% no valor do metro
quadrado de apartamentos em Campos, uma rede
formada por cinco das maiores imobiliárias locais
aponta uma redução de quase 20% nos preços. De
acordo com reportagem da Inter TV, afiliada da TV
Globo no Norte Fluminense, 30% dos imóveis estão
d e s o c u p a d o s , e m u i tos i n q u i l i n o s e stã o
conseguindo negociar reduções de preços. Imóveis
comerciais estão sendo alugados por 60% do valor.
• O Parque Jóquei Club é o bairro com o menor preço
do metro quadrado de locação entre os pesquisados
(R$ 11,49), mas tem crescido bastante por conta do
lançamento de dois condomínios da MRV
Engenharia. Com o aumento da oferta, entretanto,
registrou-se redução de quase 3% no valor médio.
Apesar da proximidade com o Cepop (Centro de
Eventos Populares Osório Peixoto), do como o
maior centro de eventos populares da América
La na – no bairro vizinho de Vila Rainha –, e com as
v i a s d e a c e s s o a S ã o J o ã o d a B a r r a e
consequentemente ao Complexo Portuário do Açu,
o Parque Jóquei Club ainda sofre com alguns
problemas, como falta de urbanização e calçamento.
• Com um dos metros quadrados mais caros da
cidade para locação de apartamentos (R$ 16,52), o
Centro vem deixando de ser uma opção para
inquilinos por conta da crise – eles acabam migrando
para bairros mais baratos. Apesar disso, permanece
como uma das melhores opções de moradia, por
conta de sua infraestrutura, com comércio variado,
jardins, praças, os tradicionais Mercado Municipal e
Teatro Trianon, o Museu Histórico Municipal, sem
falar nos inúmeros prédios históricos tombados e
nos edi cios com design moderno e belas fachadas.
Confira os números.
Preço de aluguel do m² de apartamentos-padrão
Bairro mai/16
Preço de aluguel do m² de salas comerciais
ago/17
Var. (%)
Parque Turf Club R$ 14,70 R$ 15,02 2,2%
Parque Jóquei Club R$ 11,78 R$ 11,49 -2,5%
Flamboyant I e II R$ 13,70 R$ 13,11 -4,3%
Parque Tamandaré R$ 18,94 R$ 17,64 -6,9%
Centro R$ 18,04 R$ 16,52 -8,4%
Bairro mai/16 ago/17 VR(%)
Centro R$ 33,44
R$ 34,04
DADOS SOCIOECONÔMICOS E O
SETOR IMOBILIÁRIO
1,8%
• Campos é o maior município fluminense em
extensão territorial e o sexto maior do Brasil, com
área aproximada de 4.032km². A população é
es mada em cerca de 490 mil habitantes, a mais
populosa cidade do interior do estado. O mar de
Campos detém as maiores reservas de gás natural e
petróleo do país, onde a Bacia de Campos é a principal
área petrolífera explorada no território brasileiro.
Existem na cidade cerca de 600 condomínios, de
acordo com o sistema de arrecadação do Secovi Rio.
S ã o 1 5 9 e m p r e s a s d o s e t o r i m o b i l i á r i o .
• A cidade detém a maior parte da indústria cerâmica
fluminense. Concentra seis das sete usinas de açúcar
e álcool do estado e, além disso, é referência na área
universitária por abrigar ins tuições como a
Universidade Estadual Norte Fluminense (UENF), o
Ins tuto Federal Fluminense (IFF, an go Cefet-
Campos), o Ins tuto de Ciências da Sociedade e
Regional da Universidade Federal Fluminense (UFF),
3

CENÁRIO
do Mercado Imobiliário de Campos
2017
a Faculdade de Medicina de Campos (FMC), a
Universidade Salgado de Oliveira (Universo), a
Estácio de Sá, a Universidade Candido Mendes
(Ucam), os Ins tutos Superiores do Censa
(Isecensa), o Centro Universitário Fluminense
(Uniflu), a Faculdade Ba sta Fluminense e a
Faculdade de Odontologia de Campos (FOC).
• Segundo especialistas, apesar da crise na Região
Norte Fluminense nos úl mos anos, por conta da
queda na arrecadação dos royal es do petróleo,
existe um quadro muito par cular que coloca
Campos em um cenário de exceção. As projeções
para os próximos quatro anos no município são de
crescimento populacional devido aos inves mentos
feitos no Porto do Açu, em São João da Barra, e
também pela Petrobras.
• De acordo com pesquisas do setor imobiliário,
entre o final de 2015 e início de 2016, o percentual
de pessoas que nham a intenção de adquirir
imóveis e que classificavam os ofertados como caros
ou muito caros recuou de 78% para 73%. Já entre
quem comprou imóveis recentemente, 57%
enxergavam os prédios como caros ou muito caros,
mostrando queda em comparação com os 64%
registrados no final de 2015.
• Cobrindo uma área de 90km² e localizado
estrategicamente no norte do Estado do Rio de
Janeiro, o Porto do Açu está a cerca de 150km da
Bacia de Campos. Atualmente em operação, o Porto
possui 17km de cais e até 23m de profundidade, com
capacidade para receber navios de grande porte,
que transportam até 320 mil toneladas de carga.
Tamanha movimentação tem contribuído para a
recuperação da economia de Campos.
Números do setor imobiliário
Estabelecimentos Qtd.
Intermediação na compra, venda e aluguel de imóveis 48
Gestão e administração da propriedade imobiliária 28
Atividades imobiliárias de imóveis próprios 83
Fonte: Ministério do Trabalho e Emprego – MTE – RAIS
4

EXPEDIENTE
Cenário do Mercado Imobiliário de Campos - 2017 é uma publicação
institucional do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e
Administração de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais em
todo o Estado do Rio de Janeiro.
Informações e esclarecimentos: cepai@secovirio.com.br
Coordenador estatístico: Maurício Eiras Mesquita (mauricio@secovirio.com.br)
Redação e edição: Gustavo Monteiro (gustavo@secovirio.com.br)
Colaboração: Vanessa Moraes (Regional Norte Fluminense)
Revisão: Sandra Paiva
Projeto gráfico e diagramação: Daniel Santos de Abreu
Fotos: J. Pimentel
Distribuição gratuita. É proibida a reprodução total ou parcial deste material sem autorização.

Realização
Av. Almirante Barroso, 52 – 9º andar – Centro – CEP 20031-918 – Rio de Janeiro – RJ
Tel.: (21) 2272-8000 – Fax: (21) 2272-8001
secovirio@secovirio.com.br
www.secovirio.com.br