à RSREDOVISNING 2004 - Skanska

Skanska är en av Nordens största utvecklare
av bostäder. Verksamheten bedrivs på utvalda
marknader där Skanska har en permanent
närvaro – Sverige, Norge och Finland,
främst i storstadsregionerna. Den finska
verksamheten omfattar även bostadsutveckling
i Estland och koncernen har också projektutveckling
i Tjeckien och S:t Petersburg.
Mellan de nordiska bostadsmarknaderna
finns stora likheter. För att utnyttja de synergimöjligheter
som detta ger, etablerades från
och med 2005 en ny enhet där bostadsutvecklingsverksamheten
i Sverige, Norge och
Finland slås ihop.
Specialiserade enheter för planering
och försäljning
Utvecklingen och försäljningen av bostadsprojekt
genomförs av speciella enheter som
ansvarar för hela utvecklingskedjan från idé
och utformning till försäljning. Verksamheten
är fristående från de byggande verksamheterna.
Enheterna för projektutveckling
bedriver inte någon egen byggproduktion
utan entreprenadtjänsterna köps in från de
byggande enheterna, alternativt från externa
leverantörer på respektive marknad. Därigenom
ökar specialiseringsgraden inom
både bygg- och projektutvecklingsverksamheterna,
med positiva effekter avseende lönsamhet
och kundnöjdhet.
Den värdeskapande
förädlingsprocessen
Utvecklingen av bostadsprojekt är en process
– markförvärv, planering, produktdefinition,
produktion och försäljning – i vilken
utvecklaren har fullt ansvar i alla faser. Nyutvecklade
bostäder produceras för omedelbar
försäljning och följs av investeringar i nya
projekt och/eller nya etapper. Ett utvecklingsprojekt
från markköp till färdigställande
av den sista etappen tar 3–5 år i genomsnitt.
Tiden från säljstart till färdigt projekt kan
variera från åtta månader upp till tre år, och
föregås av markköp och hantering av tillståndsfrågor.
Projektutvecklingsverksamhet kräver
kapital för att finansiera såväl mark-, som
utvecklings- och byggkostnader. Tillgång
till utvecklingsbar mark är en förutsättning
för ett kontinuerligt projektflöde. På grund
av de långa plan- och tillståndsprocesserna
krävs en god framförhållning för att säkerställa
tillgång på byggrätter som svarar mot
efterfrågan. För att optimera kapitaleffektiviteten
sker fortlöpande en marknadsvärdering
av alla byggrätter.
Förädlingsvärdet ökas under samtliga
faser av processen. Marknadsundersökningar
och analys av befolkningsutveckling och
makroekonomiska faktorer ligger till grund
för beslut om markköp. Övergripande faktorer
som inflation, räntans och ekonomins
utveckling samt efterfrågan är avgörande
för beslut om investeringar i nya projekt.
Produktion och försäljning av större projekt
sker i regel etappvis för att minska risken.
En grundförutsättning för bostadsutvecklingen
är förmågan att riktigt bedöma
efterfrågan och kundernas preferenser så
att utvecklingsarbetet resulterar i attraktiva
bostäder med förväntad kvalitet på rätt plats,
i rätt tid och till rätt pris. Kundundersökningar
ger besked om presumtiva kunders
preferenser när det gäller läge, utformning
och prisnivå.
Skanska har en aktiv roll och ett nära
samarbete med kommunala instanser i
planprocesserna för markanvändning och
detaljplaner. Ett stort steg i värdeutvecklingen
tas när råmark omvandlas till byggrätt.
Utväxlingen på insatt kapital ökar
ytterligare i nästa fas när byggrätten materialiseras
i en välutformad bostad som kan
säljas till marknadspris.
Upplåtelseformerna varierar mellan
bostadsmarknaderna
I Sverige och Finland sker försäljningen
till stor del i bostadsrättsform alternativt
äganderätter respektive bostadsaktiebolag.
När Skanska förvärvar mark tas den upp i
balansräkningen. Därefter säljs marken till
en kund, till exempel en bostadsrättsförening
som bildas av Skanska. Byggproduktionen
inleds inte förrän kontrakt för cirka hälften
av bostäderna i en etapp har tecknats.
Bostadsrättsföreningen köper byggrätt och
byggtjänster av Skanska som sedan fakturerar
kunden löpande i den takt som etapperna
färdigställs.
Antal outnyttjade byggrätter redovisade i Skanskas balansräkningen
I Norge, Tjeckien och S:t Petersburg sker
utvecklingen huvudsakligen i egen räkning.
Bostäderna säljs styckevis som ägarlägenheter.
Även här eftersträvas en viss andel
förbokade försäljningar innan beslut om
produktionsstart tas. I S:t Petersburg sker
av tradition huvuddelen av försäljningen
först efter färdigställandet. Till skillnad från
övriga marknader säljs här bostadsenheterna
stomklara medan kunderna själva svarar för
ytskikt och inredning.
Minimera riskerna
Utvecklingen av bostäder är beroende av
tillgången på lämplig mark. I Sverige har
Skanska för närvarande drygt 9 500 byggrätter
för bostäder. Totalt, inklusive övriga
marknader, har Skanska cirka 19 500 byggrätter.
Därutöver har Skanska option på
ytterligare 9 050 byggrätter.
Under 2004 såldes totalt cirka 4 670
bostadsenheter. Det sysselsatta kapitalet
inom utvecklingen av bostadsprojekt har
reducerats till 2,4 miljarder kronor, en
minskning med 14 procent.
Vid årets slut hade Skanska totalt cirka
6 800 lägenheter i produktion varav 74
procent var sålda. Samtidigt fanns 299 färdigställda,
osålda lägenheter varav 109 finns
i Polen.
Marknad Översiktsplan Detaljplanearbete Antagen detaljplan Bygglovsskede Totalt
Sverige 3 400 2 200 3 500 400 9 500
Norge 400 1 700 300 2 400
Finland inkl. Estland 100 1 000 3 000 600 4 700
Polen 100 300 200 600
Tjeckien 200 1 500 100 1 800
S:t Petersburg 500 500
Summa 3 800 5 600 8 600 1 500 19 500
Projektutveckling bostäder, antal enheter
Under produktion Varav sålda, % Färdigställda osålda Outnyttjade byggrätter Optioner
Sverige 1 880 84 51 9 500 1 870
Norge 678 89 23 2 400 820
Finland inkl. Estland 1 839 66 59 4 700 5 580
Polen 43 93 109 600 0
Tjeckien 808 63 54 1 800 780
S:t Petersburg 1 550 73 3 500 0
Summa 6 798 74 299 19 500 9 050
Skanska Årsredovisning 2004 – Verksamhetsgren Projektutveckling bostäder 15