à RSREDOVISNING 2004 - Skanska
à RSREDOVISNING 2004 - Skanska
à RSREDOVISNING 2004 - Skanska
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
Projektutveckling kommersiella lokaler är en<br />
av <strong>Skanska</strong>s investeringsverksamheter. Projektutvecklingen<br />
skapar värde såväl genom<br />
att utveckla, hyra ut och sälja nya projekt<br />
som genom förädling och utveckling av en<br />
fastighetsportfölj. Verksamheten genererar<br />
även stora bygguppdrag för koncernens byggenheter.<br />
Strategin i verksamheten är att initiera,<br />
utveckla, hyra ut och sälja kommersiella<br />
fastighetsprojekt. I projektutvecklingsverksamheten<br />
tar <strong>Skanska</strong> ett helhetsansvar för<br />
projektets hela utvecklingscykel – markköp,<br />
plan- och tillståndsprocessen, projektering,<br />
uthyrning, byggande samt försäljning.<br />
Vid försäljningar frigörs kapital för investering<br />
i ny projektutveckling. Medarbetarnas<br />
och affärsenheternas förankring på de lokala<br />
marknaderna är nödvändig för att identifiera<br />
hyresgäster och investerare, de senare<br />
som framtida köpare av projekten.<br />
Utvalda marknader<br />
<strong>Skanska</strong> bedriver projektutveckling av kommersiella<br />
lokaler på sex marknader i Skandinavien<br />
och Centraleuropa – Stockholm,<br />
Göteborg, Öresund (Malmö och Köpenhamn),<br />
Warszawa, Prag och Budapest. Verksamheten<br />
bedrivs i två affärsenheter, <strong>Skanska</strong><br />
Projektutveckling Sverige och <strong>Skanska</strong><br />
Projektutveckling Europa. Cirka 80 procent<br />
av sysselsatt kapital hänförs till utveckling<br />
av projekt i Skandinavien och 20 procent i<br />
Centraleuropa.<br />
Projektutvecklingen fokuseras på tre<br />
produkttyper – kontor, handelscentra samt<br />
logistikfastigheter (distributionslokaler).<br />
Fokus på värdeskapande<br />
Nya projekt startas i den takt som marknadsläget<br />
medger och när förhållandet mellan<br />
avkastning och risk bedöms motsvara<br />
de krav som ställs på verksamheten. Fokus<br />
ligger på de mest värdeskapande delarna i<br />
processen, det vill säga planläggning, uthyrning<br />
och försäljning. Den genomsnittliga<br />
utvecklingscykeln – från idé till försäljning<br />
av färdigutvecklat projekt – är tre år.<br />
För ett långsiktigt framgångsrikt projektutvecklingsarbete<br />
krävs en portfölj av<br />
färdigutvecklade projekt. Detta ger en daglig<br />
kontakt med hyresmarknaden vilket i sin tur<br />
ger insikter om förändringar i kundernas<br />
preferenser och även genererar nya projekt.<br />
Att äga en portfölj av färdigställda fastigheter<br />
ger också en flexibilitet i försäljningsarbetet<br />
genom att det gör det möjligt att välja rätt<br />
tidpunkt för avyttring utifrån marknadsförutsättningar.<br />
Hyresgäster eller investerare<br />
Verksamheten riktar sig till två olika kundkategorier<br />
med samma produkt. Primärkunden<br />
är hyresgästen, som har vissa förväntningar<br />
och krav på lokalerna. Den andra<br />
kunden är den investerare som i slutänden<br />
köper fastigheten för att långsiktigt äga och<br />
förvalta den med ett visst krav på avkastning.<br />
Detta dubbla kundförhållande gör att<br />
såväl produkt som serviceinnehåll måste<br />
anpassas för att vara attraktivt för båda<br />
kundkategorierna. I vissa fall är hyresgästen<br />
och köparen av fastigheten densamma.<br />
Nya projekt <strong>2004</strong><br />
Under <strong>2004</strong> startades sju kommersiella projekt<br />
varav tre såldes redan före färdigställandet.<br />
Vid årsskiftet uppgick antalet pågående<br />
projekt till fyra. Det var kontorsfastigheterna<br />
Light Corner i Budapest, Budejovicka Alej<br />
i Prag och kvarteret Scylla II vid Malmö<br />
centralstation samt handelsanläggningen<br />
Pilsåker utanför Lund.<br />
Under <strong>2004</strong> har <strong>Skanska</strong> sålt fastigheter<br />
och projekt för totalt 4,7 miljarder kronor.<br />
Rörelseresultatet för de två kommersiella<br />
projektutvecklingsenheterna uppgick till 1,6<br />
miljarder kronor, varav 1,4 miljarder kronor<br />
kom från försäljningar av fastigheter. Till<br />
detta kommer 0,1 miljard som redovisas<br />
som en upplösning av tidigare gjorda internvinstelimineringar.<br />
Av resultatet från försäljning<br />
av fastigheter kommer cirka 70 procent<br />
från försäljning av projekt färdigställda<br />
under de senaste fem åren.<br />
Vid årsskiftet hade <strong>Skanska</strong> ett bestånd av<br />
färdigställda projekt med ett externt bedömt<br />
marknadsvärde om 6,9 miljarder kronor<br />
(inklusive projekt som färdigställts <strong>2004</strong>),<br />
vilket motsvarar ett övervärde om 2,3 miljarder<br />
kronor.<br />
Marknadsvärdet i identiskt bestånd<br />
minskade under året med 2 procent. Inkluderas<br />
även fastigheter sålda under året var<br />
det totala marknadsvärdet oförändrat.<br />
Pågående projekt Uthyrbar Färdig-<br />
Typ av area ställande Ekonomisk<br />
projekt Ort kkvm år uthyrningsgrad<br />
Projektutveckling Sverige<br />
Scylla II Kontor Malmö 9 2006 30%<br />
Pilsåker fas I Handel Lund 5 2005 88%<br />
Projektutveckling Europa<br />
Light Corner Kontor Budapest 14 2005 0%<br />
Budejovicka Alej Kontor Prag 11 2005 0%<br />
Totalt 39 17%<br />
<strong>Skanska</strong> Årsredovisning <strong>2004</strong> – Verksamhetsgren Projektutveckling kommersiella lokaler<br />
19
Change language