Ge mig en skärgårdsö - Fastighetsvetenskap - Lunds tekniska ...

2 Teori
Ge mig en skärgårdsö � Vad påverkar en skärgårdsfastighets marknadsvärde?
I detta kapitel kommer fokus att ligga på teorin bakom fastighetsvärdering. En kortare
genomgång av begreppen fastighet och värde kommer att göras och sedan kommer vidare
fokus läggas på olika värderingsmetoder med störst tyngd på ortsprismetoden. Kapitlet
avslutas med ett avsnitt om fastighetstaxering följt av en genomgång av den hedoniska
prismodellen.
2.1 Begreppet fastighet
Definitionen av en fastighet återfinns i Jordabalken:
1 kap. 1 § JB���Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas
��������������������������������������������������������
Vad som avses med fastighet kan med andra ord sägas är ett markområde inklusive
eventuella tillbehör så som byggnad, anläggning eller växande skog som tillsammans bildar
en självständig rättslig enhet. Till en fastighet kan till exempel även höra vattenområde och en
rad olika juridiska rättigheter och skyldigheter. En fastighet är alltså ett unikt objekt som ändå
genom att jämföras med andra liknande fastigheter kan ges en uppfattning om dess värde.
2.2 Begreppet småhusenhet
��������������������������������������������������
enligt
Fastighetstaxeringslag (SFS 1979:1152). V����������������������������
ark
som upptas av småhus, ägarlägenheter, hyreshus, kraftverksbyggnad, industribyggnad,
specialbyggnad eller övrig byggnad samt trädgård, parkeringsplats, upplagsplats,
kommunikationsutrymme m.m., ���� ������� �� ����������� Tillsammans ����� �����
utgör ovan definierade byggnad och mark en småhusenhet.
2.2.1 Definition av Småhus
Definitionen av småhus enligt Fastighetstaxeringslag (SFS 1979:52) angavs ovan. Vidare
definierar Persson (2008, s.564) ett småhus som ett bostadshus som innehåller högst två
bostadslägenheter där bostadshus avser ett hus i vilket minst halva bruttoarean är avsedd till
bostad. Med bruttoarea avses area av mätvärda delar av våningsplan, begränsad av
omslutande byggnadsdelars utsida (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet, 2008, s.67).
Vidare delas småhus in i ett antal kategorier efter husens byggnadssätt där tre kategorier avses
i första hand: friliggande, kedjehus och radhus. Ytterligare kategorier finns men kommer inte
att ges något utrymme i denna uppsats. Däremot kan uppdelningen av småhus även göras efter
upplåtelseform vilket är en mycket viktig faktor att ta hänsyn till vid värdering.
Upplåtelseformerna som avses här är äganderätt samt tomträtt (Lantmäteriverket &
Mäklarsamfundet, 2008, s.75). Med tomträtt avses rätten att använda och bebygga en fastighet
på liknande villkor som vid ägande, dock ägs fastigheten av stat eller kommun medans
tomträttshavaren äger byggnaden och kan belåna tomträtten (Lantmäteriet, 2011b)
16