Ge mig en skärgårdsö - Fastighetsvetenskap - Lunds tekniska ...

4 Empiri
Ge mig en skärgårdsö � Vad påverkar en skärgårdsfastighets marknadsvärde?
I detta kapitel kommer empirin för Göteborgs- respektive Stockholms skärgård att redogöras
för. Först kommer en beskrivning av själva ortprismaterialet och om hur detta har
tillhandahållits. Detta följs åt av en beskrivning av statistiken för varje skärgård och hur
denna har bearbetats och kompletterats. Vidare beskrivs Göteborgs- och Stockholms
skärgård något kortfattat och de värdeområden som använts vid uppsättandet av den
hedoniska prissättningsmodellen redogörs för.
4.1 O rtsprismaterial
Det ortsprismaterial som har använts vid framställandet av de hedoniska
prissättningsmodellerna har tillhandahållits av NAI Svefa genom Per Larsson. Materialet
består av statistik över tidigare försäljningar av småhusfastigheter i Göteborgs- respektive
Stockholms skärgård, såväl fritidshus som permanentboenden inkluderat.
4.1.1 Statistik Göteborgs skärgård
Vid val av avgränsning för Göteborgs skärgård valdes att ta med försålda objekt inom
Göteborgs- och Öckerös kommun. Den statistik som erhållits inkluderar sålunda försålda
objekt inom de värdeområden som tillhör Göteborgs skärgård inom Göteborgs- och Öckerös
kommun, totalt 11 värdeområden. Ett tolfte, Källö-Knippla, var ej med i statistiken till följd
av att ingen statistikförd försäljning genomförts för detta värdeområde under tidpunkten för
försäljningarna, vilken har satts från mitten av 2005 och framåt. Antalet försäljningar som
tagits med för respektive kommun är 34 för Öckerö och 93 för Göteborg.
Statistiken var behäftad med vissa fel som skulle medfört ett sämre underlag för skapandet av
den hedoniska prissättningsmodellen vilket medförde att gallring samt komplettering av
materialet genomfördes. Fullständig information saknades för vissa objekt vilket i de flesta
fall handlade om värdearea, standardpoäng eller värdeområde. Ibland saknades till och med
flera av dessa detaljer. Kompletteringen av dessa objekt kunde dock ske med hjälp av tjänsten
Fastighetssök som från och med 1 Maj tillhandahålls av Metria (www.metria.se). Genom att
där ta fram fastighetsregistret för samtliga objekt som ej var kompletta kunde saknad
information inhämtas och objekten kompletteras för att sedan användas med övrigt
ortsprismaterial vid framställandet av den hedoniska prissättningsmodellen.
4.1.2 Statistik Stockholms skärgård
Vid val av avgränsning för Stockholms skärgård valdes att ta med försålda objekt inom de
kommuner som anses tillhöra Stockholms skärgård enligt inledningens redogjorda definition.
Dessa kommuner är således, från norr till söder: Norrtälje, Österåker, Vaxholm, Värmdö,
Haninge och Nynäshamn. Likt statistiken för Göteborgs skärgård innefattar statistiken för
Stockholms skärgård försålda objekt inom värdeområdena i de redogjorda kommunerna. Ett
antal värdeområden finns dock ej med i statistiken av samma anledning som för Göteborgs
ortsprismaterial, det har helt enkelt inte skett några försäljningar från den tidpunkt för vilken
ortsprismaterialet har tagits fram. Värdeområden kan även ha tagits bort vid gallring av
materialet på andra faktorer. Antalet värdeområden varierar i alla fall för varje kommun, från
16 aktuella i Nynäshamn kommun till 129 i Värmdö kommun. Att bearbeta så många
värdeområden i en regressionsanalys som Värmdö kommun har i detta fall kommer ej vara
32