SLEVY! - GRAND PRINC MEDIA, a.s.
SLEVY! - GRAND PRINC MEDIA, a.s.
SLEVY! - GRAND PRINC MEDIA, a.s.
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
36 | <strong>GRAND</strong> DEVELOPER<br />
poradna právní novinky<br />
Novinky v oblasti nemovitostí<br />
z pohledu práva<br />
TEXT Jiří Kozumplík<br />
Mnozí vlastníci nemovitostí řeší v poslední době při nakládání se svou nemovitostí otázku, zda již mají povinnost překládat zájemci<br />
o pronájem bytu či prostoru pro podnikání energetický štítek své nemovitosti.<br />
nezaplacení daně prodávajícím. Nadále trvá též<br />
povinnost hradit daň buď z ceny znalecké, nebo<br />
kupní, pokud je tato vyšší než cena znalecká.<br />
V případě, že k prodeji nemovitosti dojde<br />
v dražbě, i dobrovolné, nejen exekuční, pak<br />
sice poplatníkem daně je kupující, avšak jejím<br />
základem je skutečně dosažená prodejní<br />
cena nemovitosti.<br />
Je vhodné připomenout, že od 1. 1. 2012<br />
se návrhy na vklad práva vlastnického<br />
nebo jiných práv či jejich změny<br />
podávají na předepsaných formulářích.<br />
Formuláře jsou dostupné<br />
na webových stránkách českého<br />
zeměměřičského a katastrálního<br />
úřadu www.cuzk.cz a je možné je<br />
vyplnit i interaktivně.<br />
Povinnost vlastníka nemovitosti prokázat<br />
zájemci o pronájem, koupi nemovitosti<br />
nebo její části energetickou náročnost<br />
zavedl zákon č. 406/2000 Sb. o hospodaření<br />
s energiemi. Tato povinnost průběžně<br />
nastupuje podle typu budovy, a také podle toho,<br />
zda jde o prodej, nebo pronájem nemovitosti.<br />
V letošním roce se zpracování průkazu energetické<br />
náročnosti, tzv. energetického štítku budovy,<br />
týká především budov užívaných pro veřejné<br />
účely, a také nově postavených nebo rekonstruovaných<br />
nemovitostí. Povinnost energetického<br />
štítku se netýká nemovitostí určených k rekreaci.<br />
Společenství vlastníků a vlastníci jednotlivých<br />
nemovitostí mohou při sjednávání smlouvy nahradit<br />
tento doklad vyúčtováním energií za předcházející<br />
tři roky. Ministerstvo průmyslu a obchodu<br />
předkládá návrh novely výše uvedeného zákona,<br />
která zmírní administrativní zátěž u nemovitostí,<br />
určených k bydlení tak, aby si vlastník i zájemce<br />
měli možnost i v budoucnosti zvolit, zda budou<br />
požadovat energetický štítek, nebo se spokojí<br />
s vyúčtováním energií za uplynulé období.<br />
Dluhy na daních a společné<br />
jmění manželů<br />
Manželé, kteří mají ve společném jmění manželů<br />
(SJM) nemovitost, by si měli uvědomit, že závazky<br />
vzniklé za dobu trvání manželství, byť i jednomu<br />
z manželů v souvislosti s neuhrazenými daněmi,<br />
je možno uspokojit také prodejem společné<br />
nemovitosti. Finanční úřad v souladu s daňovým<br />
řádem, zákon č. 280/2009 Sb., obvykle před<br />
samotnou exekucí zřizuje k nemovitosti tzv.<br />
správcovské zástavní právo. Správci daně však<br />
občas opomíjí skutečnost, že i když je daňovým<br />
dlužníkem jen jeden z manželů, v okamžiku,<br />
kdy se zajištění týká majetku v SJM, je i druhý<br />
manžel účastníkem řízení, a má stejná práva jako<br />
dlužník sám.<br />
Oba manželé se tedy mohou společně, nebo každý<br />
zvlášť, bránit proti rozhodnutí správce daně jak<br />
odvoláním, tak soudní žalobou. Pokud správce<br />
daně neumožní druhému z manželů účast na<br />
řízení například tím, že ho vůbec neobesílá, pak<br />
jde o zásadní vadu v řízení, která má za následek<br />
zrušení rozhodnutí správce daně soudem.<br />
Vyšší daň z převodu<br />
nemovitostí<br />
Zásadní změnou v oblasti daňové je zvýšení daně<br />
z převodu nemovitosti na čtyři procenta z ceny.<br />
Nicméně poplatníkem daně je nadále prodávající<br />
a kupující zůstává ručitelem. I proto je nadále<br />
vhodné, aby část kupní ceny, odpovídající výši<br />
vyměřené daně z převodu nemovitostí, byla<br />
složena do advokátní nebo notářské úschovy, což<br />
předejde případným sporům stran v případně<br />
Katastr nemovitostí<br />
jako veřejný seznam<br />
Ve vztahu ke katastru nemovitostí by se měli<br />
vlastníci již nyní aktivně připravovat na rok<br />
2014, neboť v souvislosti s účinností nového občanského<br />
zákoníku se katastr nemovitostí stane<br />
tzv. veřejným seznamem. Stejně jako je tomu<br />
například u obchodního rejstříku, bude u něj<br />
fungovat princip publicity.<br />
Tato zásada znamená, že každý, kdo jedná podle<br />
údajů zapsaných a veřejně dostupných v evidenci<br />
katastru, jedná v dobré víře a je více chráněn<br />
i tehdy, pokud získal nemovitost od podvodníka.<br />
Takže vlastník se hůře než v současnosti bude<br />
domáhat svého majetku, pokud dojde k tomu, že<br />
někdo zfalšuje jeho podpis a ověřovací razítka na<br />
smlouvě a nemovitost dále prodá třetí osobě, která<br />
o provedeném podvodu nebude mít ani tušení.<br />
Již nyní je možné si komerčně objednat program<br />
„Hlídací pes katastru nemovitostí“, který dohodnutou<br />
formou (sms, e-mail) upozorní vlastníka<br />
zapsaného v katastru, že v zápisech nemovitostí,<br />
které si zadal ke sledování, dochází k nějakému<br />
pohybu. Samozřejmě každý může přes veřejně<br />
dostupnou část katastru na webu průběžně sledovat,<br />
zda u jeho nemovitostí nedochází k nějakému<br />
pohybu. Jakékoli zahájené řízení nebo dotčení<br />
nemovitosti změnou se objeví v zápise v katastru<br />
jako tzv. poznámka.<br />
Přehled aktuální právní problematiky v oblasti<br />
nemovitostí zpracoval Mgr. Jiří Kozumplík,<br />
advokátní kancelář JUDr. Olga Sovová, Ph.D.
Change language