11-afisha-November

тел. (971) 238-4687
недвижимость
ищет наиболее выгодные способы
владения уже имеющейся жилой
недвижимостью.
Поскольку при продаже дома существовавший
у продавца кредит гасится и прекращается,
то новый оформляется уже
по новой фактической стоимости: 8%+,
вынуждая нового заемщика либо покупать
так называемые “поинты”, либо выбирать
кредитные программы “3-2-1” или “2-1”
и им подобные, позволяющие в первые
год-два вносить ежемесячные платежи
по значительно более низкой процентной
ставке в сравнении с обычной, действовавшей
на день оформления кредита.
Также при покупке дома у продавца
с непогашенным FHA-займом таковой
очень часто можно позаимствовать (loan
assumption), переведя на себя все его
условия — от непогашенной части займа
до процентной ставки по нему (если она
уж сильно заманчива, например, 3-3.5%+/-
годовых). При этом, правда, придется
сообразно внести первоначальный взнос,
который будет составлять разницу между
ценой продажи этого дома и остатком
непогашенной части займа. Так, при цене
дома по договору $500,000 и перенимаемой
у продавца непогашенной им части
FHA-займа в размере $400,000 размер
первоначального взноса составит $100,000,
или 20% вместо минимально возможных
этой программой 3.5%. Поэтому нужно
хорошо отдавать себе отчет в том, что
перенятие такого типа займа у продавца
делается не для того, чтобы внести минимально
возможный первоначальный взнос
(для чего на самом деле и призвана эта
Программа), а исключительно для создания
для себя комфортного низкого
ежемесячного платежа. Не забывайте,
что в таком случае необходимы весьма
приличные собственные накопления.
Также подобный ход отнюдь не мешает
покупателю предъявлять продавцу требования
об устранении выявленных в доме
недостатков и/или вести переговоры о соразмерном
снижении цены дома в случае
его низкой оценки оценщиком.
Почти повсеместное распространение
сейчас приобретают также и Программы
содействия во внесении первоначального
взноса (Downpayment assistance). Их неоспоримое
преимущество в том, что они
позволяют не иметь практически никаких
накоплений при покупке дома, особенно
в ситуации, когда продавец желает оказать
покупателю содействие в оплате его расходов
по закрытию сделки (closing costs)
полностью или в части. Нужно лишь найти
лендера, аккредитованного при таких
Программах, чтобы в комфортном режиме
оформить подобный займ. Изначально
предоставляемая Вам таким образом
денежная сумма в виде «предоплаченного»
первоначального взноса (как правило,
не превышающего 5-10%) оформляется
как второй займ в дополнение к основному
(который 90-95% соответственно). То есть
такое «содействие» (assistance) бывает двух
видов: прощаемый займ и возвращаемый.
Они могут изначально отличаться
по размеру так называемого «содействия»
и по обязательному (!) последующему
сроку владения домом. Например, если
Вы оформляете так называемый «прощаемый»
(forgivable) займ и проживаете
потом в этом доме не менее 10 лет,
то сумма такого «содействия» обнуляется
будто бы Вы ее выплатили. В случае же
продажи дома ранее такого срока это
считается нарушением условий «содействия»
и тогда эта сумма в полном объеме
причитается к возврату и даже, возможно,
с какими-то сопутствующими штрафными
санкциями. При оформлении «возвращаемого»
займа размер «содействия»,
как правило, ниже и сроки по его возврату
тоже намного короче.
Пока еще всем известный способ максимальной
оптимизации использования
собственного жилого пространства в виде
ADU (accessory dwelling unit), или «тещин
дом», не получил широкого распространения
в СМИ, но мы полагаем, что это уже
не «за горами». Кроме того, что, пожалуй,
единственным минусом этого подхода
является появление в непосредственной
близости к Вашему жилому пространству,
как правило, незнакомых соседей,
в остальном у него одни плюсы:
• наличие такого отдельного жилого
пространства — будь то переоборудованный
подвал или гараж, а также
постройка отдельного небольшого жилого
здания или пристроя к основному
дому — позволяет получать регулярный
дополнительный доход от сдачи его
в аренду. Конечно же, нужно соблюдать
все необходимые Правила переоборудования/строительства
такого объекта,
но положительный финансовый эффект
от его наличия тяжело переоценить.
При этом в случае если зонирование
(zoning) Вашего участка все-таки позволяет
иметь такое на нем, то далее остается
только внимательно изучить CC&Rs
(covenants, conditions & restrictions)
при их наличии на предмет разрешенной
срочности такой аренды — краткосрочная
(почасово/посуточно) и/
или долгосрочная (помесячно и дольше)
для максимальной эффективности;
• при последующей продаже дома с узаконенным
ADU Вы получаете значительную
прибавку к общей стоимости,
поскольку продаете дом с существующим
или потенциальным арендным
бизнесом в нем;
• при наличии большого количества
членов семьи или часто посещающих
Вас родственников/гостей вовсе
необязательно переезжать в другой дом
для более комфортного обустройства
в нем всех этих домочадцев. В таком
случае по согласованию с ними можно
выделить им такое отдельное жилое
пространство, что очень часто позволяет
снизить систематическую психологическую
напряженность в доме.
Затраты на переоборудование/строительство
ADU в зависимости от муниципалитета
и стоимости всевозможных
разрешений (permits), как правило,
колеблются в пределах $100,000-200,000,
что практически в любом штате ниже стоимости
покупки еще одного дома, поэтому
у этого способа оптимизации практически
нет альтернативы. Также это — потенциально
финансируемый проект, на который
Вы можете использовать уже имеющийся
equity от Вашего дома.
Это — лишь одни из немногих способов
решения серьезных задач с недвижимостью
в кажущиеся неопределенными
и очень сложными времена. Но при работе
с профессионалами Вы решите их быстро
и эффективно!
Всегда рады ответить на Ваши
вопросы!
Материал подготовил
риелтор
Александр Сорокин
(Kelly Right Real Estate)
503-863-9369
Ваш риелтор в штатах Флорида,
Орегон и Вашингтон
и на острове Самуи в Таиланде
November №484 «Afisha» | 17