Raport z Rynku Nieruchomości 2011 Polska - Ober-Haus

Raport z Rynku Nieruchomości 2011 www.ober-haus.pl
firmy i rozwiązywania okazjonalnych problemów, które nie
mogą być efektywnie rozwiązane przez tą firmę (takich jak:
spory pomiędzy właścicielami lokali dotyczące płatności) lub
renegocjacja warunków umowy z firmą, której powierzony
został zarząd nieruchomością.
Umowy najmu
Główne kwestie
Ogólne warunki umów najmu są uregulowane w Kodeksie
cywilnym. Strony mogą jednak w większości spraw uregulować
swoje stosunki inaczej. Ze względu na ochronę interesów
najemców lokali będącymi osobami fizycznymi, zawieranie
umów najmu lokali mieszkalnych zostało uregulowane
w ustawie bardziej szczegółowo niż zawieranie umów
najmu lokali użytkowych. Regulacje te dotyczą m.in.: prawa
członków rodziny najemcy do zamieszkania wraz z nim w
wynajmowanym lokalu, dopuszczalności podwyżki czynszu,
rozwiązania umowy najmu, eksmisji lokatora. Dla osób
fizycznych - właścicieli mieszkań wynajmowanych nie w
ramach działalności gospodarczej szczególne znaczenie mają
przepisy o najmie okazjonalnym zamieszczone w ustawie o
ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o
zmianie kodeksu cywilnego. Umowa najmu okazjonalnego
za przedmiot ma lokal służący zaspokojeniu potrzeb
mieszkaniowych i może być zawarta na czas określony do 10
lat. Umowa najmu okazjonalnego pod rygorem nieważności
powinna być zawarta w formie pisemnej. Właściciel powinien
zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego fakt zawarcia umowy
najmu okazjonalnego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia
najmu, niedopełnienie tego obowiązku pociąga za sobą
szereg niedogodności dla właściciela o których szerzej mowa
w ustawie. Dokonanie zgłoszenia ma także i ten skutek, że do
najmu okazjonalnego nie stosuje się całej ustawy a niektóre
jej przepisy. Unormowanie najmu okazjonalnego zmierza do
ochrony praw właściciela lokalu przed nierzetelnymi najemcami
umożliwiając mu szybsze opróżnienie lokalu. Wyższy stopień
ochrony został jednak osiągnięty kosztem dopełnienia wielu
formalności z których na czoło wysuwa się zgłoszenie do
naczelnika urzędu skarbowego oraz konieczność uzyskania od
najemcy oświadczenia w formie aktu notarialnego w którym
poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opuszczenia i
wydania lokalu w terminie określonym w żądaniu opróżnienia
lokalu skierowanym doń przez właściciela.
Forma umowy
Umowa najmu nie wymaga dla swej ważności zachowania
szczególnej formy, może być zawarta nawet ustnie (umowa
najmu okazjonalnego powinna być jednak zawarta pod
rygorem nieważności w formie pisemnej). Umowy najmu lokali
mieszkalnych zawarte przez poprzedniego właściciela lokali
wiążą nabywcę lokalu nawet, jeżeli nie zostały ujawnione w
księdze wieczystej.
Czas trwania i wygaśnięcie umowy najmu
Umowa najmu lokalu może zostać zawarta na czas określony
lub nieokreślony. Umowa najmu zawarta na czas określony
wygasa w zasadzie tylko w przypadku upływu okresu czasu
na jaki została zawarta lub z powodu spełnienia się przesłanek
określonych przez strony w tej umowie. Nadzwyczajne
rozwiązanie umowy jest możliwe w przypadku istotnego
naruszenia jej postanowień, niezależnie od tego, czy była
zawarta na czas określony czy nie.
Jeżeli najemca po zakończeniu umowy najmu nadal używa
lokalu, a właściciel się temu wyraźnie nie sprzeciwia, to wtedy
uważa się, że umowa najmu została pomiędzy nimi przedłużona
na czas nieokreślony.
Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas
nieoznaczony może zostać wypowiedziana przez każdą ze
stron z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.
Wynajmujący może ją wypowiedzieć z zachowaniem
jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca
kalendarzowego w przypadkach wyraźnie określonych w
ustawie np.: jeżeli najemca: niszczy lokal lub budynek, w którym
on się znajduje, zwleka z zapłatą czynszu lub innych płatności,
podnajął lokal bez zgody wynajmującego. Jeżeli umowa najmu
jest zawarta na czas określony to jej wypowiedzenie przed
upływem terminu na który została zawarta jest możliwe tylko
w przypadkach sprecyzowanych w umowie
Dodatkowo, rozwiązanie umowy najmu przez wynajmującego
jest dozwolone w przypadku kapitalnego remontu lokalu lub
konieczności dokonania rozbiórki budynku, w którym lokal
się znajduje. W takiej jednak sytuacji właściciel musi zapewnić
najemcy inny lokal mieszkalny.
Wynajmujący jest uprawniony do żądania od najemcy złożenia
kaucji w kwocie nie wyższej niż 12 krotność miesięcznego
czynszu (6 krotność miesięcznego czynszu w przypadku
najmu okazjonalnego), ale w praktyce kaucja jest żądana w
kwocie równej jedno lub dwumiesięcznemu czynszowi. Jeżeli
wynajmujący nie wykorzysta kaucji na pokrycie ewentualnych
należności przysługujących mu wobec najemcy, to wtedy
zalicza kaucję na poczet zapłaty ostatniej raty czynszu lub ma
obowiązek zwrócić jej wysokość w ciągu jednego miesiąca od
zakończenia stosunku najmu.
Eksmisja
Po zakończeniu stosunku najmu były najemca ma obowiązek
opuścić zajmowany lokal. Najemca nie jest odpowiedzialny za
normalne zużycie lokalu będące następstwem prawidłowego
używania, ale ustawa nigdzie nie standaryzuje pojęcia
normalnego zużycia.
38