Raport z Rynku Nieruchomości 2011 Polska - Ober-Haus

More documents

Recommendations

Info

Raport z Rynku Nieruchomości 2011 www.ober-haus.pl Aspekty prawne dotyczące nieruchomości komercyjnych Nabycie nieruchomości Listy intencyjne Listy intencyjne nie są powszechnie stosowane w Polsce. Należy pamiętać, że jakiekolwiek zobowiązanie do kupna lub sprzedaży nieruchomości zawarte w liście intencyjnym nie jest prawnie wiążące dopóki nie zostanie sporządzone w formie aktu notarialnego oraz, że list intencyjny zawiera pewne założenia, co do warunków, na których zostanie zawarta przyszła transakcja. Inne jednak zastrzeżenia, takie jak np. kara umowna za wycofanie się z zawarcia umowy sprzedaży zawarte w formie pisemnej wiążą strony nawet, jeżeli nie została zachowana forma aktu notarialnego. W sytuacji, gdy strony nie chcą, aby list intencyjny był prawnie wiążący, powinny zawrzeć taki zapis w samym liście intencyjnym. Przeniesienie prawa własności Ponieważ większość nieruchomości użytkowych przeznaczonych na cele inwestycyjne jest w posiadaniu spółek celowych, najpopularniejszą formą inwestycyjnej sprzedaży nieruchomości jest sprzedaż 100 % akcji spółki celowej - sprzedaż udziałów. Większość nieruchomości użytkowych będących w posiadaniu końcowych użytkowników jest sprzedawana jako nieruchomości - transakcja składnika majątku. Ober-Haus jest w stanie sporządzić umowy sprzedaży, które będą odpowiadać każdej z tej form nabycia nieruchomości. Są istotne różnice pomiędzy transakcją sprzedaży udziałów i transakcją sprzedaży nieruchomości, ale prawie we wszystkich aspektach prawo polskie nie różni się od prawa w innych państwach. Najbardziej istotne fakty, o których warto pamiętać, zostały wymienione poniżej. Nabycie nieruchomości Tytuł prawny do nieruchomości przechodzi na kupującego w chwili podpisania umowy. Jednakże właściciel może powoływać się na przysługujące mu prawo własności nieruchomości wobec osób trzecich tylko w przypadku, gdy prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej. Przeniesienie prawa własności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Strona, która nie zawarła umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości w formie aktu notarialnego, nie może skutecznie dochodzić zawarcia umowy przenoszącej własność tej nieruchomości. Prawo własności nieruchomości jest ujawniane w księdze wieczystej w ciągu kilku tygodni od złożenia stosownego wniosku. Umowy sprzedaży nieruchomości są sporządzane przez notariusza w języku polskim. W przypadku, gdy strony sobie tego zażyczą notariusz, który jest jednocześnie tłumaczem przysięgłym, może sporządzić akt notarialny w języku obcym, a w sytuacji, gdy nie ma uprawnień tłumacza przysięgłego, może sporządzić akt notarialny w języku obcym w obecności takiego tłumacza. Strony mają swobodę w ustaleniu zasad ponoszenia przez nie kosztów taksy notarialnej od umowy przeniesienia własności nieruchomości, ale w praktyce wszystkie koszty z tym związane są ponoszone przez kupującego i pobierane przez notariusza. Podatek od czynności cywilno-prawnych płaci kupujący. Koszty przeniesienia własności nieruchomości są następujące: • Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 % ceny nabycia; • Opłaty sądowe związane z wpisem prawa własności do księgi wieczystej w wysokości 150 - 200 PLN, opłaty sądowe za wpis obciążeń prawa własności w wysokości 150 - 200 ; • Taksa notarialna zależna od ceny nabycia nieruchomości. W każdym razie nie może ona przekroczyć 10 000 PLN. Analiza finansowa jest ograniczona tylko do badania nieruchomości i nie jest potrzebna analiza prawna i finansowa sprzedającej spółki, tak jak wymaga tego nabycie udziałów w spółce. Jednakże ze względu na przepisy podatkowe Spółka powinna przedstawić zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami na dzień zawarcia umowy. Umowy najmu lokalu, które wiązały poprzedniego właściciela nieruchomości, wiążą także jej nabywcę. Domniemanie prawdziwości wpisów w księdze wieczystej Co do zasady w polskim systemie prawnym, każda strona, która w dobrej wierze zawiera umowę sprzedaży nieruchomości w zaufaniu do treści wpisu w księdze wieczystej może założyć, że są one prawdziwe i jest chroniona przez prawo na wypadek, gdyby się okazało, że wpis w księdze wieczystej jest nieprawdziwy. Sprzedaż udziałów Sprzedaż udziałów może być dokonywana niemal natychmiast i nie wymaga tak długiego procesu jak nabycie prawa własności nieruchomości. Umowa sprzedaży udziałów spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wymaga formy aktu notarialnego. Ta forma nie jest wymagana w przypadku zawarcia umowy sprzedaży akcji. 40
Raport z Rynku Nieruchomości 2011 www.ober-haus.pl Nabycie udziału przez cudzoziemca w spółce, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w Polsce wymaga wcześniejszego uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Nabywca udziału ma obowiązek zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1 % ceny nabycia. Analiza finansowa jest w przypadku nabycia udziałów o wiele bardziej rozbudowana i obejmuje nie tylko badanie nieruchomości będących własnością spółki celowej, ale także analizę prawną i finansową samej spółki. W większości przypadków spółka celowa nie zatrudnia pracowników. Jeżeli jest inaczej, to wówczas analiza finansowoekonomiczna spółki musi dodatkowo także obejmować ten aspekt. W zasadzie kupujący wymaga od sprzedającego oświadczenia i gwarancji, że złożone zapewnienia dotyczące sytuacji spółki są prawdziwe. Kary zawarte w umowie za złożenie fałszywych zapewnień powinny być na tyle wysokie, aby mogły pokryć ewentualne szkody wyrządzone kupującemu z tego powodu. Kupujący powinni być świadomi odłożonych w czasie obowiązków podatkowych wspólników (akcjonariuszy) spółki, ponieważ obowiązek zapłaty przez nich podatku dochodowego powstaje z chwilą wypłaty dywidendy. Z tego powodu obowiązek zapłaty podatku dochodowego przez wspólników (akcjonariuszy) może być odraczany w spółce przez wiele lat. Analiza ekonomiczno-finansowa Niezależnie do formy nabycia nieruchomości, wszystkim kupującym doradza się dokonanie gruntownej analizy ekonomiczno-finansowej nieruchomości, którą mają zamiar kupić. Ober-Haus jest w stanie wykonać dla kupujących kompletną analizę ekonomiczno-finansową zawierającą: sprawdzenie tytułu prawnego do nieruchomości, obciążeń nieruchomości prawami osób trzecich, otrzymanych pozwoleń, a za pomocą swoich podwykonawców wykonać analizę kwestii związanych z prawem budowlanym i ochroną środowiska. Umowy najmu Polski kodeks cywilny pozostawia stronom dużą swobodę w umownym uregulowaniu istniejącego pomiędzy nimi stosunku najmu. Umowa najmu może zostać zawarta na czas określony lub nieokreślony. W przypadku, gdy umowa najmu jest zawarta na czas nieokreślony, każda ze stron może ją wypowiedzieć z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Umowa najmu zawarta na czas określony rozwiązuje się w zasadzie tylko po upływie okresu, na jaki została zawarta lub po spełnieniu się przesłanek jej rozwiązania określonych w tej umowie. Nadzwyczajne rozwiązanie umowy jest możliwe w przypadku istotnego naruszenia jej postanowień, niezależnie od tego, czy była zawarta na czas określony, czy nieokreślony. Maksymalny okres czasu, na jaki może zostać zawarta umowa, wynosi 10 lat. Umowa najmu nie wymaga żadnej szczególnej formy i może być zawarta nawet ustnie, co jednak nie jest rekomendowane. Umowa najmu lokalu użytkowego zawarta przez byłego właściciela wiąże także nowego nabywcę nawet, jeśli nie została ujawniona w księdze wieczystej. Zgodnie z polskim prawem, postanowienia umowne zobowiązujące strony do przedłużenia w przyszłości istniejącego stosunku najmu są dopuszczalne, ale raczej rzadko spotykane. Jeżeli najemca po zakończeniu umowy najmu nadal korzysta z nieruchomości, a właściciel się temu wyraźnie nie sprzeciwia, to wtedy uważa się, że umowa najmu została przedłużona na czas nieokreślony. Bez uprzedniej zgody wynajmującego, najemca lokalu nie jest uprawniony do podnajmowania lokalu. Dlatego też prawo do podnajmowania lokalu nie jest często udzielane. 41
Page 1 and 2: Raport z Rynku Nieruchomości 2011
Page 39: Raport z Rynku Nieruchomości 2011

Raport z Rynku Nieruchomości 2011 Polska - Ober-Haus

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?