Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
DEVELOPERSKÉ PROJEKTY POČAS PANDÉMIE<br />
Firmy sú ochotné platiť vyšší nájom.<br />
Ak dostanú kvalitné kancelárie<br />
Pandémia COVID-19 zasiahla aj developerov. Na projekty sa musia teraz pozerať iným<br />
spôsobom a v oblasti kancelárskych priestorov zamiešal karty silnejúci trend práce z domu.<br />
Aj o tom diskutovali na online konferencii Development Summit <strong>2020</strong>, ktorá sa uskutočnila<br />
v polovici júna. Zorganizovali ju vydavateľstvo JAGA a Inštitút urbánneho rozvoja (IUR).<br />
Prinášame najdôležitejšie informácie z panela o dosahoch pandémie.<br />
BRATISLAVA REDAKČNÁ ÚPRAVA: Alexandra Müllerová, Ľudovít Petránsky, FOTO: MIRO POCHYBA, ARCHÍV SPOLOČNOSTÍ<br />
Aké boli uplynulé mesiace? Prichádza<br />
už obdobie krízy?<br />
P. Pelikán: Netreba z toho robiť tragédiu.<br />
Veľmi dôležité bude, ako sa<br />
podarí udržať zamestnanosť. Vtedy<br />
ľudia nebudú šetriť a stúpne spotreba,<br />
ktorú potrebujeme na fungovanie<br />
ekonomiky. To, čo sa udialo v našej<br />
spoločnosti, bolo v princípe len krátkodobé.<br />
Problémy na stavbe boli spôsobené<br />
len nedostatkom pracovných kapacít<br />
zo zahraničia, ale to sa nám podarilo<br />
veľmi rýchlo nahradiť. Výstavba všetkých<br />
našich rozostavaných stavieb –<br />
Eurovea 2, Klingerka a Ovocné sady –<br />
pokračuje na plný výkon a v podstate<br />
neevidujeme zmeny oproti očakávaným<br />
harmonogramom.<br />
J. Gossányi: Na Slovensku podobne<br />
ako vo svete asi neexistuje odvetvie,<br />
ktoré by pandémia nezasiahla.<br />
V prípade našich stavieb bol jej zásah<br />
rôzny. Každý získal priestor na<br />
uvažovanie nad svojou stratégiou,<br />
a to naprieč všetkými aktivitami – či<br />
už išlo o rozostavané budovy, alebo<br />
o pripravované projekty, budovy<br />
v správe aj dlhodobé vízie. Z pohľadu<br />
prípravy projektov sme sa pozerali,<br />
akým spôsobom sú „COVID Proof“,<br />
čiže na ich pripravenosť reagovať na<br />
podobnú situáciu, akú sme prežívali<br />
v uplynulých mesiacoch. Platí to<br />
aj pre Stanicu Nivy, ktorá je vo vysokom<br />
štádiu rozostavanosti a tiež<br />
musí reagovať na budúcnosť.<br />
Mali sme problém aj s obmedzením<br />
pracovnej sily zo zahraničia, keďže<br />
všetci pracovníci sa museli vrátiť<br />
domov. Výpadok sme však rýchlo<br />
nahradili miestnymi expertmi zo<br />
západnej Európy. Skomplikovalo sa<br />
búranie Apolla. Českému developerovi<br />
otočili na hraniciach najväčší<br />
bager, takže sme búracie práce museli<br />
pozastaviť. Pokračovali sme hneď,<br />
ako sa dodávateľ mohol vrátiť k práci.<br />
Ľ. Čema: Nemáme také veľké projekty,<br />
aspoň čo sa týka administratívy,<br />
ale veľké zmeny sme zachytili<br />
v prípravnej fáze projektov a najmä<br />
v ich financovaní. Generálni dodávatelia<br />
mali na začiatku roka problém<br />
s nacenením, lebo na Slovensku sa<br />
stavebné materiály takmer nevyrábajú.<br />
To sa medzičasom stratilo,<br />
ale otázka financovania zostala. Ponuky<br />
z času pred koronou boli v zásade<br />
revidované. Stúpli požiadavky<br />
na vlastné zdroje a banky pristúpili<br />
k sprísneniu podmienok pri poskytovaní<br />
úverov. Je zrejmé, že oproti minulému<br />
roku pôjdu hore náklady na<br />
finančné služby.<br />
Pri bytoch sme zase sledovali reakciu<br />
ľudí na aktuálnu situáciu. Do veľkej<br />
miery bude závisieť od psychológie<br />
ľudí, ako aj od spôsobu informovania<br />
médiami. Ľudia sa však po mesiaci-dvoch<br />
zase zaktivizovali, takže<br />
z pohľadu trhu sme zatiaľ vážny prepad<br />
nezaregistrovali. Ktovie, čo prinesú<br />
najbližšie mesiace.<br />
Na trhu panuje<br />
neistota, na stavbách<br />
chýbali zahraniční<br />
pracovníci. Aj napriek<br />
komplikáciám však<br />
developeri zatiaľ<br />
nehodnotia situáciu<br />
ako katastrofálnu.<br />
Spomínali ste očakávania spotrebiteľskej<br />
nálady. Vnímate pri bytoch<br />
už nejaký posun? Ide o návrat do<br />
normálu alebo odhadujete, kam sa<br />
to bude vyvíjať?<br />
P. Pelikán: Hovorili sme o bytoch,<br />
ktoré na trhu chýbajú. Ale či budeme<br />
v prípade Bratislavy hovoriť o 10-, 20-,<br />
30- alebo 40-tisícoch bytov je úplne<br />
irelevantné, lebo to číslo je samo osebe<br />
veľmi vysoké. Dnes máme voľných<br />
okolo 1 800 bytov, a to je nezdravé<br />
číslo. Pri finančných nákladoch bude<br />
veľmi dôležité, aký majú developerské<br />
projekty „track record“, v akom stave<br />
zanechal developer svoje projekty<br />
a ako ho banky poznajú.<br />
Dnes, napríklad, finišujeme s financovaním<br />
bytového projektu Ovocné<br />
sady. Od bánk sme dostali podmienky,<br />
v ktorých sa trochu odráža nastavenie<br />
doby, ale nie je to nič dramatické.<br />
A ako to vyzerá v segmente kancelárskych<br />
nehnuteľností? Ako HB<br />
Reavis vníma nové trendy, ktoré<br />
boli uplynulé mesiace v znamení<br />
„home office“, a ako sa odrážajú<br />
v strategickom uvažovaní?<br />
J. Gossányi: V developerskej firme<br />
vznikajú nápady a riešenia v kreatívnom<br />
prostredí. Dôležitá je interakcia<br />
ľudí a tú práca z domu nenahradí. Na<br />
druhej strane sme boli príjemne prekvapení,<br />
ako veľa tímov fungovalo aj<br />
bez toho, aby sa reálne videli. Z môjho<br />
pohľadu to však nie je dlhodobo<br />
udržateľné. V kolektíve sa veziete<br />
na vlne istých vzťahov a na základe<br />
spoločne odžitých situácií. Ostatne,<br />
aj pracovná morálka je trocha rozkolísaná…<br />
Trúfam si povedať, že na<br />
85 – 90 % sa v našej firme vrátime do<br />
normálu.<br />
Firmy budú prehodnocovať svoje<br />
kancelárske priestory a začnú sa venovať<br />
tomu, ako ich nastaviť pre ľudí,<br />
aby boli atraktívne a zdravé. Aby boli<br />
funkčné a aby boli „šité na mieru“<br />
tým nájomcom, s ktorými sme boli<br />
v úzkom kontakte už počas krízy.<br />
Firmy sú dokonca ochotné podľa<br />
istých prieskumov zniesť až o 20 %<br />
vyšší nájom, ak budú mať kvalitnejšie<br />
priestory.<br />
V minulosti sme hovorili o veľkom<br />
dôraze na aktivitu mesta pri rozvoji,<br />
respektíve, aby nehľadalo výhovorky,<br />
ako sa to nedá urobiť. Myslíte<br />
si, že takýto spôsob uvažovania<br />
môže pomôcť developerom, ale aj<br />
občanom v meste?<br />
Ľ. Čema: Tá akčnosť je dosť problematická.<br />
Aj v IUR rozoberáme už<br />
roky mnoho tém a stále mám pocit,<br />
ako keby to nikoho nezaujímalo. Patria<br />
k nim napríklad statická doprava<br />
a pozemné komunikácie, ale je ich<br />
kvantum. Aj v rámci IUR sme sa pokúšali<br />
robiť medzi úradníkmi ľahkú<br />
osvetu, aj keď viem, že to bolo do trochu<br />
naivné. Snažili sme sa im vysvetľovať<br />
súvislosti, aby každý úradník<br />
dokázal prispieť k reštartu. Zostalo<br />
to však na úrovni vysvetľovania. Ani<br />
teraz nevidím žiadnu snahu o reštart,<br />
či už zo strany mesta, alebo štátu.<br />
Každý developer by určite dokázal<br />
„vytiahnuť z rukáva“ a povedať<br />
zopár vecí, ktoré by sa mali zmeniť<br />
v súčasnom stavebnom zákone. Čo<br />
by aj s malým úsilím mohlo zlepšiť<br />
stavebné prostredie?<br />
P. Pelikán: V prvom rade skvalitniť<br />
prostredie povoľovacích procesov.<br />
Určite by pomohlo zlúčenie stavebných<br />
úradov v Bratislave. Každý<br />
z nich má totiž odlišný prístup<br />
k danej veci. Ďalej je to posilnenie<br />
pozície hlavného projektanta v stavebnom<br />
konaní, kde už vlastne ide<br />
iba o implementáciu rôznych priestorovo-technických<br />
požiadaviek<br />
z predchádzajúcich stupňov konania<br />
do reality, ktorá sa bude vytvárať<br />
na stavbe. Tam je potrebná už iba<br />
okrúhla pečiatka projektantov, ktorí<br />
garantujú odbornosť, a netreba čakať<br />
na odvolávania.<br />
J. Gossányi: Stavebný zákon má už<br />
44 rokov a sám poznám prípady, keď<br />
sa v tej istej veci rozhodlo úplne protichodne.<br />
Aktuálne napríklad máme<br />
tému zrušeného územného rozhodnutia<br />
jedného projektu v Petržalke.<br />
Ak by sme chceli meniť platné zákony,<br />
tak sa v podstate bavíme o reforme<br />
štátnej správy. Odborníci budú<br />
musieť byť včlenení, čo by v praxi vyvolalo<br />
malú revolúciu. Ale vnímam to<br />
ako jednu z vecí, ktorú treba pri týchto<br />
zmenách domyslieť. My developeri<br />
však jednoznačne potrebujeme kvalitný<br />
stavebný zákon, ktorý bude jednoznačne<br />
vyložiteľný a pre projekt<br />
bude zabezpečovať právnu istotu.<br />
Aj keď sa projekty nestavajú ročne,<br />
majú nemalé náklady na manažment<br />
tímov a nájmy pozemkov, čo na konci<br />
dňa zaplatí nájomca alebo kupec.<br />
Niektoré projekty majú napríklad<br />
DEVELOPERSKÉ PROJEKTY POČAS PANDÉMIE: Firmy sú ochotné platiť vyšší nájom. Ak dostanú kvalitné kancelárie<br />
<strong>ASB</strong> #217 15
Change language