Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Výstavba nájomných bytov.<br />
Bude nájomné bývanie<br />
dostupnejšie?<br />
Bytová politika a nájomné bývanie sú témy, ktoré už<br />
dlhodobo rezonujú verejnosťou. Realitný trh zaznamenal<br />
v posledných rokoch prudký rozmach, čo sa pretavilo do<br />
rôznorodej výstavby bytových domov a rastúceho dopytu<br />
po nehnuteľnostiach na bývanie.<br />
Slovenská republika má v porovnaní<br />
s inými krajinami Európskej únie nadpriemerný<br />
podiel obývaných domácnosti,<br />
ktoré sú v súkromnom vlastníctve,<br />
a jeden z najnižších podielov<br />
obývaných domácností s regulovaným<br />
a trhovým nájmom. Koronakríza však<br />
značne ovplyvnila trh s nehnuteľnosťami<br />
a sprísnila podmienky poskytovania<br />
úverov na bývanie. Úvery tak<br />
budú menej dostupné a zrejme čoraz<br />
viac ľudí si vlastné bývanie nebude<br />
môcť dovoliť, pričom ich jedinou možnosťou<br />
bude nájomné bývanie. Trhové<br />
nájmy však stále rastú a nájomné ako<br />
také sa tak stáva najvýraznejšou položkou<br />
vo výdavkoch obyvateľov. Ako<br />
sa k tejto situácii postaví štát a mestá?<br />
Stane sa koronakríza podnetom na<br />
skutočný rozvoj nájomného bývania<br />
s regulovaným nájmom?<br />
Výstavba nájomných bytov a podpora<br />
nájomného bývania sa pravidelne objavujú<br />
v strategických dokumentoch<br />
každej vlády. Napriek tomu je stav nájomného<br />
bývania nepostačujúci, keďže<br />
napríklad Bratislava nie je schopná<br />
plniť ani zákonnú povinnosť poskytnúť<br />
náhradné nájomné bývanie obyvateľom<br />
reštituovaných domov.<br />
Prečo je však výstavba nájomných bytov<br />
pre mestá a štát problémom? Ako<br />
by štát mohol vytvoriť lepšie podmienky<br />
na rozvoj výstavby nájomného<br />
bývania?<br />
Veľkú úlohu, samozrejme, zohrávajú<br />
nevyhovujúce stavebné predpisy<br />
a skostnatenosť územných plánov<br />
obcí a miest. Stavebné konania trvajú<br />
neúmerne dlho a sprevádza ich rozsiahla<br />
byrokracia. Územné plány sú<br />
v mnohých mestách zastarané a neflexibilné,<br />
pričom nereflektujú potreby<br />
modernej spoločnosti. Zmeny územných<br />
plánov trvajú niekoľko rokov, počas<br />
ktorých sa môžu opätovne meniť<br />
potreby spoločnosti vplyvom rozvoja<br />
miest a obcí.<br />
Štát v Národnom programe reforiem<br />
2019 predstavil viaceré opatrenia na<br />
podporu nájomného bývania:<br />
• zavedenie povinného podielu bytov<br />
s regulovaným nájmom v nových developerských<br />
projektoch;<br />
• stanovenie maximálnej výšky nájmu<br />
v uvedených bytoch zo strany mesta;<br />
• umožnenie primeraného zvyšovania<br />
nájmov v bytoch s regulovaným<br />
nájomným – na pokrytie režijných<br />
nákladov, ktoré sa v čase zvyšujú;<br />
• zjednodušenie schémy poskytovania<br />
dotácií a úverov zo Štátneho<br />
fondu rozvoja bývania a zachovanie<br />
nájomného charakteru bytu aj po<br />
splatení tohto úveru.<br />
Odborníci sa zhodujú, že štát doposiaľ<br />
neprijal žiadne opatrenie na implementáciu<br />
uvedených nástrojov na<br />
podporu a rozvoj nájomného bývania.<br />
Po zmene vlády sa však zmenili aj ciele<br />
a zameranie reforiem. Nová vláda SR<br />
vo svojom programovom vyhlásení<br />
proklamuje dôraz na rozvoj nájomného<br />
bývania, a hoci je uvedený dokument<br />
všeobecnejšieho charakteru,<br />
vláda v ňom predstavila niektoré špecifické<br />
opatrenia na podporu nájomného<br />
bývania, medzi ktoré patrí:<br />
• nižšia daň z nájomných bytov;<br />
• revitalizácia zastaraného bytového<br />
fondu a tvorba nového štátneho<br />
nájomného bývania, ktorá nebude<br />
navyšovať deficit rozpočtu a dlh verejnej<br />
správy;<br />
• podpora obecných nájomných bytov<br />
a vytvorenie podmienok pre<br />
zapojenie súkromného sektora do<br />
výstavby nájomných bytov napr.<br />
z finančných prostriedkov dôchodkových<br />
správcovských spoločností;<br />
• pasportizácia štátnych nehnuteľností<br />
a analýza ich vhodnosti na<br />
účely nájomného bývania;<br />
• vytvorenie nového legislatívneho<br />
rámca na vznik tzv. multifamily investičného<br />
sektora na vytvorenie<br />
priestoru pre investície kapitálu do<br />
nájomného bývania;<br />
• zriadenie centralizovaného stavebného<br />
úradu na účely zrýchlenia výstavby<br />
veľkého počtu nájomných<br />
bytov, resp. zriadenie postu splnomocnenca<br />
vlády na tieto účely;<br />
• prijatie novej právnej úpravy nájomného<br />
vzťahu, ktorá bude reflektovať<br />
úpravu v oblasti krátkodobých<br />
nájmov bytov;<br />
• príprava opatrení na masívnu výstavbu<br />
štátnych nájomných bytov<br />
s dostupným a výrazne nižším nájomným,<br />
ako je štandardné trhové<br />
nájomné.<br />
Hoci koronakríza pozastavila aktivity<br />
novej vlády v tejto oblasti, bude veľmi<br />
zaujímavé sledovať, ako sa nová vláda<br />
popasuje s výzvami nájomného bývania<br />
a ktoré z uvedených opatrení sa jej<br />
podarí zrealizovať. Prvým krokom by<br />
mala byť zmena stavebných predpisov<br />
na zabezpečenie rýchlejšieho priebehu<br />
povoľovacích konaní, ktorá sa očakáva<br />
už na jeseň tohto roku.<br />
Odborníci Deloitte Legal sú špecialistami<br />
v oblasti práva nehnuteľností s dlhoročnými<br />
skúsenosťami v poskytovaní poradenstva developerom,<br />
ako aj inštitucionálnym investorom.<br />
Dagmar Yoder<br />
Local Partner/advokát<br />
Deloitte Legal s.r.o.<br />
Email: dyoder@deloitteCE.com<br />
Veronika Rošková<br />
Senior Associate/advokátsky<br />
koncipient Deloitte Legal s.r.o.<br />
Email: vroskova@deloitteCE.com<br />
reklamný text: Deloitte<br />
<strong>ASB</strong> #217 39
Change language