KR REAL ESTATE NETVÆRK - Kromann Reumert
KR REAL ESTATE NETVÆRK - Kromann Reumert
KR REAL ESTATE NETVÆRK - Kromann Reumert
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>KR</strong> <strong>REAL</strong> <strong>ESTATE</strong> <strong>NETVÆRK</strong><br />
ERHVERVSLEJEMÅL<br />
FOKUS PÅ DINE RETTIGHEDER SOM ERHVERVSLEJER<br />
25. NOVEMBER 2009
FOKUS PÅ DINE RETTIGHEDER SOM<br />
ERHVERVSLEJER<br />
Lejekontrakten – aftalefrihed<br />
Erhvervslejeloven<br />
Tinglysning<br />
Lejeregulering<br />
Betalinger i tillæg til lejen<br />
Vedligeholdelse/fornyelse<br />
Fraflytning<br />
Pligt til at holde åbent? – Lukkelov<br />
2
LEJERS RETTIGHEDER<br />
Lejekontrakten<br />
Erhvervslejeloven<br />
Gælder for lejeaftaler indgået 1/1 2000 og senere<br />
Gælder også for lejeaftaler indgået før 1/1 2000<br />
Overgangsbestemmelser<br />
Tillæg til ”gamle lejekontrakter”<br />
3
LEJEAFTALEN – AFTALEFRIHED<br />
Opsigelsesvarsel og uopsigelighed<br />
Lejens størrelse<br />
Lejens regulering<br />
Aftalt årlig regulering (nettopris, min./max., kombination)<br />
Markedslejeregulering<br />
Aftale om minimumsleje<br />
Betalinger i tillæg til lejen<br />
Vedligeholdelse/fornyelse<br />
Fraflytning<br />
4
LEJEAFTALEN – AFTALEFRIHED(FORTSAT)<br />
Aftalefrihed<br />
Kun begrænset ”sikkerhedsnet” for lejer<br />
Erhvervslejelovens § 7 – aftalelovens § 36<br />
Ændres/tilsidesættes helt eller delvist<br />
Urimeligt eller i strid med redelig handlemåde<br />
Boligministeriets checkliste<br />
Tinglysning<br />
5
LEJEKONTRAKTEN - TINGLYSNING<br />
Tinglysning<br />
Intet krav, men kan få betydning ved tvangsauktion/konkurs<br />
Lejers rettigheder efter loven beskyttet mod ”enhver”, f.eks.<br />
En køber af ejendommen<br />
Udlejers konkurs<br />
Tvangsauktion over ejendommen<br />
Lejers krav på tilbagebetaling af depositum<br />
op til 6 måneders leje<br />
6
LEJEKONTRAKTEN - TINGLYSNING (FORTSAT)<br />
Lejers aftalte videregående rettigheder – ”særrettigheder”<br />
Beskyttet mod aftaleerhververe (f.eks. købere) i god tro, hvis<br />
tinglyst<br />
Kun beskyttet mod kreditorer (og konkursbo), hvis tinglyst<br />
Eksempler på ”særrettigheder”<br />
Aftalt uopsigelighed<br />
Aftalt fredning i relation til markedslejeregulering<br />
Udvidet afståelsesret eller fremlejeret<br />
Køberet<br />
Forlejeret<br />
7
LEJEKONTRAKTEN - TINGLYSNING (FORTSAT)<br />
Særrettigheder:<br />
Hvis ikke tinglyst<br />
Skal ikke respekteres af aftaleerhververe (købere) i god tro<br />
Skal ikke respekteres af konkursbo / kreditorer<br />
Hvis tinglyst<br />
Skal respekteres af aftaleerhververe (købere)<br />
Skal respekteres af konkursbo / kreditorer<br />
8
TINGLYSNING – PRIORITETSSTILLING<br />
Prioritetsstilling – betydning<br />
Hvis intet aftalt om lejekontraktens prioritetsstilling, da:<br />
Boliglejemål: Lejekontrakten respekterer størst mulige<br />
offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som<br />
var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.<br />
Erhvervslejemål indgået før 1. januar 2000: (Formentlig) som<br />
for boliglejemål.<br />
Erhvervslejemål indgået den 1. januar 2000 og senere:<br />
Tidspunkt for anmeldelse til tinglysning er afgørende for,<br />
hvilke hæftelser og byrder lejekontrakten skal respektere.<br />
Ovenstående udgangspunkt kan fraviges – se i lejekontrakten.<br />
9
TINGLYSNING – LEJEKONTRAKTSBESTEMMELSER<br />
Eksempler på formuleringer i lejekontrakten:<br />
”… respekterer de hæftelser og byrder, som er tinglyst på<br />
ejendommen på tidspunktet for lejekontraktens anmeldelse til<br />
tinglysning …”<br />
” … respekterer nuværende og fremtidige hæftelser og byrder<br />
…. ”<br />
” … respekterer realkreditlån stort **, der anmeldes til<br />
tinglysning samtidig hermed …”<br />
10
TVANGSAUKTION<br />
Tvangsauktion<br />
Ejendom opråbes først med forpligtelse til at overtage<br />
ejendommen med lejekontrakten i sin helhed<br />
Hvis lejekontrakten er tinglyst med sekundær prioritet (eller<br />
slet ikke er tinglyst), så muligt at gennemføre alternativt<br />
opråb<br />
Kapitalisering af lejekontraktens værdi<br />
Værdien placeres som prioritetsstillingen berettiger<br />
Lejer får dækning i det omfang buddet rækker<br />
11
TVANGSAUKTION – EKSEMPLER<br />
1. prioritet<br />
2. prioritet<br />
3. prioritet<br />
1. prioritet<br />
2. prioritet<br />
3. prioritet<br />
Lejekontrakt<br />
Pantebrev, DKK 30.000.000,00<br />
Pantebrev, DKK 20.000.000,00<br />
Pantebrev, DKK 30.000.000,00<br />
Lejekontrakt<br />
Pantebrev, DKK 20.000.000,00<br />
12
MARKEDSLEJEREGULERING<br />
– ERHVERVSLEJELOVEN § 13<br />
Aftalefrihed<br />
Erhvervslejelovens §13 kan fraviges i sin helhed<br />
NB – vær opmærksom på lejekontraktsudkast med<br />
Alene udlejer kan kræve lejen reguleret til markedsleje<br />
Lejen kan aldrig nedsættes under begyndelseslejen med<br />
tillæg af efterfølgende reguleringer efter § xx<br />
Lejen kan aldrig nedsættes under kr. xx<br />
13
MARKEDSLEJEREGULERING<br />
Kan ske uanset aftalt uopsigelighed<br />
Dvs lejer kan være bundet af lejekontrakten og blive mødt<br />
med markedslejeregulering<br />
Husk at aftale fredning for forhøjelser (minimum) i lejers<br />
uopsigelighedsperiode<br />
14
MARKEDSLEJEREGULERING<br />
–LOVENS UDGANGSPUNKT<br />
Krav kan få virkning hvert 4. år<br />
Væsentlige ændringer af lejevilkår => ikke ny 4 års periode<br />
Fordeling over 4 år<br />
Markedslejen defineret i loven<br />
”… den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på<br />
varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende<br />
lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår,<br />
lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr<br />
og vedligeholdelsestilstand …”<br />
Husk aftalefriheden – f.eks. anden definition kan være aftalt, eller<br />
ingen fordeling over 4 år<br />
15
MARKEDSLEJEREGULERING - BEVIS<br />
Den part, der kræver lejen ændret, skal bevise lejens størrelse<br />
Hvordan føres der bevis?<br />
Lejen i lejemål, der er sammenlignelige<br />
beliggenhed, størrelse, stand, anvendelse mv.<br />
Udbudte sammenlignelige lejemål<br />
Nyt: mæglervurderinger indhentet før varsling/sagsanlæg<br />
Under retssag – en af Retten udmeldt sagkyndig (syn og<br />
skøn)<br />
16
MARKEDSLEJEREGULERING<br />
– VARSLING OG PROTEST<br />
Krav<br />
3 måneders varsel<br />
Krav skal fremsættes skriftligt<br />
Angive lejereguleringens størrelse<br />
Indeholde oplysninger om indsigelsesadgang<br />
Protest mod lejeforhøjelse<br />
Senest 6 uger efter at kravet er kommet frem<br />
Fastholde lejeforhøjelse<br />
Sagsanlæg inden yderligere 6 uger<br />
17
MARKEDSLEJEREGULERING - HJEMMEL<br />
Følger det af lejeaftalen at der kan varsles markedslejeregulering?<br />
Er der aftalt årlig regulering af lejen (nettoprisindeks, fast procent,<br />
kombination, andet)<br />
Krav at det følger af lejeaftalen, at udlejer endvidere kan<br />
kræve lejen forhøjet til markedsleje<br />
Før 1/1 1992: Almindelig fortolkning<br />
1/1 1992 – 1/1 2000: Udtrykkeligt forbehold<br />
Fra 1/1 2000: Almindelig fortolkning<br />
Omsætningsbestemt husleje uden minimumsbetaling<br />
Omsætningsbestemt husleje med minimumsbetaling (og aftale om<br />
regulering heraf)<br />
18
BETALINGER I TILLÆG TIL LEJEN<br />
Typiske lejekontrakter:<br />
Bruttoleje – alt er inkluderet, bortset fra el og varme<br />
Skatter/afgifter indeholdt i selve huslejen<br />
Nettoleje – alt betales i tillæg til lejen<br />
Skatter/afgifter betales i tillæg til lejen<br />
Mange varianter<br />
19
BETALINGER I TILLÆG TIL LEJEN<br />
Hvilke udgifter kan kræves betalt?<br />
Er der krav til aftalen om betalinger i tillæg til lejen?<br />
Hvad betyder det, hvis formkrav ikke er overholdt?<br />
Gælder reglerne for alle lejekontrakter?<br />
20
BETALINGER I TILLÆG TIL LEJEN<br />
Regelsæt<br />
Erhvervslejelovens § 5, stk. 2 (specifikationskravet)<br />
Både forbrugs- og driftsregnskaber<br />
Erhvervslejelovens kapitel 9<br />
Forbrugsregnskaber<br />
Fravigelige, eventuelt med undtagelse af § 46, stk. 1.<br />
Ingen regler for driftsregnskaber (bortset fra ERL § 5)<br />
Aftale regnskabsår – og frister for aflæggelse<br />
21
BETALINGER I TILLÆG TIL LEJEN<br />
Specifikation<br />
Hver enkelt udgiftsart<br />
Beløbsmæssige størrelse af hver udgiftsart<br />
Opfylder ikke formkrav ved at skrive xx kr. pr. m²<br />
Formål<br />
Specifikationen skal sætte lejer i stand til at vurdere de<br />
samlede lejemålsomkostninger i forbindelse med indgåelse af<br />
lejekontrakten.<br />
22
BETALINGER I TILLÆG TIL LEJEN<br />
Specifikation<br />
Alle udgifter, der skal betales - i tillæg - til lejen, dog ikke<br />
Udgifter der ikke skal betales til udlejer<br />
Udgifter der ikke kendes på tidspunktet for indgåelse af<br />
lejekontrakten<br />
Udgifter, der er indeholdt i lejen, skal ikke specificeres<br />
på art og størrelse<br />
Lejekontrakten indgået før 1992 er ikke omfattet af<br />
specifikationskravet<br />
23
BETALINGER I TILLÆG TIL LEJEN<br />
Skønnet udgiftsstørrelse<br />
Udlejers bedste skøn<br />
Realistisk – ikke et ”skønmaleri”<br />
Lejemålets andel af udgifterne<br />
Udlejers fejlmargin vedrørende skønnet<br />
24
BETALINGER I TILLÆG TIL LEJEN<br />
Eksempler på ”typiske” betalinger i tillæg til lejen<br />
Forbrugsregnskabet:<br />
Brændselsforbruget<br />
Energimærkning<br />
Udgifter til kontrol og eftersyn<br />
Vedligeholdelse af varmeanlæg<br />
Personaleudgifter, eksempelvis varmemesterløn<br />
Leje af fyrrum<br />
Henlæggelser til fornyelser<br />
25
BETALINGER I TILLÆG TIL LEJEN<br />
Driftsregnskabet:<br />
Grundskyld<br />
Dækningsafgift<br />
Miljøafgift<br />
Renovation<br />
Ejendomsforsikring<br />
Henlæggelser til fornyelser<br />
Vicevært<br />
Renholdelse af ejendommens fællesarealer<br />
26
BETALINGER I TILLÆG TIL LEJEN<br />
Markant stigning i udgifterne – hvad kan gøres?<br />
Indgåelsestidspunkt for lejekontrakten<br />
Overholdelses af specifikationskravet<br />
Udlejers skøn<br />
Ukendt udgift på aftaletidspunktet<br />
Fejl i udgiftsfordelingen mellem flere lejere<br />
Generelle prisstigninger<br />
27
VEDLIGEHOLDELSE/FORNYELSE<br />
Lovens udgangspunkt - erhvervslejelovens § 16:<br />
Al vedligeholdelse påhviler udlejer<br />
Ofte aftales anden fordeling!<br />
Vær obs på snittet mellem udlejer, henholdsvis lejer<br />
Husk fornyelser<br />
Erhvervslejelovens § 89 – gamle lejeaftaler<br />
Før 1/7 1994 – forholdsvisomfattende pligt for lejer<br />
1/7 1994-1/1 2000 – låse og nøgler<br />
28
FRAFLYTNING<br />
Lejemålets stand ved aflevering<br />
Udgangspunkt – lejemålet skal afleveres i samme stand som<br />
det blev overtaget i, bortset fra<br />
forringelse der skyldes slid og ælde, og<br />
som ikke er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt<br />
Kontraktvilkår om nyistandsættelse<br />
Fravigelig regel<br />
Bedre stand end ved overtagelsen kan aftales<br />
Lejeaftaler før 1/1 2000<br />
29
FRAFLYTNING<br />
Hvad skal bekostes af lejer?<br />
Forringelse af lejemålet, der skyldes slid og ælde, der kunne<br />
have været undgået ved<br />
Lejers overholdelse af sin vedligeholdelsespligt<br />
Lejers underretning til udlejer om vedligeholdelse<br />
Lejers korrekte vedligeholdelse af lejemålet<br />
30
FRAFLYTNING<br />
Lejers istandsættelse<br />
Kontraktbestemmelse om at udlejer foranlediger lejemålet<br />
istandsat for lejers regning<br />
Lejers istandsættelse ikke håndværksmæssig korrekt<br />
Betaling uanset at udlejer ikke efterfølgende istandsætter?<br />
Ja – hvis udlejer kan sandsynliggøre et tab<br />
Eksempelvis – genudlejning eller salg af ejendommen til<br />
nedsat pris<br />
31
FRAFLYTNING<br />
Fraflytningsrapport<br />
Bør udarbejdes i forbindelse med fælles flyttesyn<br />
Lejemålets stand på fraflytningstidspunktet<br />
Lejemålets stand ved fraflytning<br />
Sammenholdes med beskrivelsen af lejemålets stand ved<br />
indflytning, og<br />
Lejers vedligeholdelsesforpligtelse<br />
32
FRAFLYTNING<br />
Retablering af lejers forandringer i lejemålet<br />
Ret/pligt til at retablere forandringer<br />
Fjernelse af lejers forandringer<br />
Indskrænkninger i lejers retableringsret<br />
Ændringer foretaget efter aftale med udlejer<br />
Lejekontrakten eller senere aftaler om lejers retableringspligt<br />
33
FRAFLYTNING<br />
Erstatning for skader i lejemålet<br />
Lejer erstatningsansvarlig for skader forårsaget af:<br />
Lejer, lejers personale, kunder og andre lejer har givet<br />
adgang til lejemålet<br />
Manglende underretning til udlejer om skade eller behov<br />
for vedligeholdelse<br />
Lejers forandringer af lejemålet – uanset<br />
håndværksmæssig korrekthed<br />
34
FRAFLYTNING<br />
Fremsættelse af krav vedrørende mangler ved lejemålet<br />
Fristen<br />
Hvad er aftalt i lejekontrakt?<br />
Hvis ingen aftale: senest 4 uger fra fraflytningsdagen,<br />
dog evt. 2 uger for lejekontrakter indgået før 1/1 2000<br />
Fire-ugers dagen medregnes i fristen<br />
Fraflytningsdagen medregnes ikke<br />
Fristen løber fra lejemålet stilles til udlejers disposition<br />
35
FRAFLYTNING<br />
Fremsættelse af krav vedrørende mangler ved lejemålet – fortsat<br />
Kravet<br />
Istandsættelsesudgiftens størrelse<br />
Alene meddelelse om, hvilke arbejder der skal udføres<br />
Udlevering af fraflytningsrapport med oplistning af<br />
mangler, der skal udbedres<br />
Fristoverskridelse<br />
Udlejer mister retten til at kræve mangler udbedret<br />
36
FRAFLYTNING<br />
Leje i istandsættelsesperioden<br />
Lejeaftaler indgået før 1/1 2000 – Nej<br />
Lejeaftaler indgået efter 1/1 2000<br />
Kun hvis aftalt i lejekontrakten, bortset fra<br />
Mangler som følge af ansvarspådragende adfærd<br />
hos lejer<br />
Istandsættelse skal gennemføres med fornøden hurtighed<br />
37
FRAFLYTNING<br />
Andre krav ved fraflytning – frist?<br />
4 ugers fristen gælder kun fraflytningsopgøret<br />
Eksempler på andre krav:<br />
Huslejerestancer<br />
Gebyr for måleraflæsning<br />
Udgifter til udsættelse, hvis lejer ikke flytter frivilligt<br />
38
FRAFLYTNING<br />
Afregning<br />
Igen lovregler<br />
Afregning indenfor rimelig frist<br />
A conto afregninger<br />
Forfaldstidspunkt for udlejers krav<br />
Forrentning<br />
Depositum – ”pant” i ejendommen<br />
Lejer skal anlægge retssag inden 1 år efter ophørstidspunktet<br />
39
PLIGT TIL SÆRLIGE ÅBNINGSTIDER?<br />
Lejer fastsætter selv sine åbningstider (i overensstemmelse med<br />
lukkeloven)<br />
Erhvervslejeloven § 39, stk. 2:<br />
”Lejeren af en butik, et hotel, en restauration og lignende skal<br />
holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang.<br />
Det kan ikke uanset modstående aftale pålægges lejere af<br />
forretninger i butiksfællesskaber at holde åbent mandag til fredag<br />
efter kl. 20.00 og fra lørdag kl. 17.00 til mandag kl. 06.00. Hvis<br />
der i en lejeaftale indgået inden den 1. juli 1995 er fastsat gyldige,<br />
individuelle vilkår om åbningstider, vil disse dog fortsat kunne<br />
gøres gældende indtil den 1. juli 2010.”<br />
40
PLIGT TIL SÆRLIGE ÅBNINGSTIDER - FORTSAT<br />
Ingen lejere kan pålægges at holde åbent på hverdage efter kl.<br />
20.00<br />
Ingen lejere kan pålægges at holde åbent lørdag efter kl. 17.00 til<br />
mandag kl. 06.00<br />
Gælder alle lejere – uanset tidspunkt for lejeaftalens indgåelse,<br />
dog hvis lejeaftalen er indgået før 1. juli 1995, så er gyldige,<br />
individuelle vilkår om åbningstider fortsat gældende indtil 1.<br />
juli 2010.<br />
41
LUKKELOV – FORVENTES ÆNDRET TIL HELLIGDAGSLOV<br />
Forslag til ny lukkelov – pt. usikkert om/hvornår lovforslaget<br />
fremsættes<br />
Forslaget indebærer nye regler pr. 1. juli 2010:<br />
ret til at holde åbent første og sidste søndag i hver måned<br />
ret til at holde åbent alle søndage i december<br />
ret til at holde åbent 4 løse søndage i løbet af året<br />
(dvs. i alt ca. 30 søndage om året (mod ca. 20 søndage efter<br />
gældende lov)<br />
42
LUKKELOV – FORVENTES ÆNDRET TIL HELLIGDAGSLOV<br />
Forslaget indebærer nye regler pr. 1. oktober 2012<br />
Lukketidsbestemmelser ophæves helt, på nær på helligdage,<br />
grundlovsdag, juleaftensdag samt nytårsaftensdag efter kl.<br />
15.00<br />
Dagligvarebutikker med omsætning under 25 mio. inkl. moms<br />
foreslås dog fortsat også at kunne holde åbent på disse dage.<br />
Tilsvarende for særligt beliggende butikker (f.eks.<br />
tankstationer og butikker med visse særlige varer (f.eks.<br />
planter og brændsel.<br />
Ingen lejere kan tvinges til at holde åbent på hverdage efter kl.<br />
20.00, på lørdage efter kl. 17.00 og på søndage (reglen<br />
opretholdes).<br />
43
KONTAKT<br />
Flemming Horn Andersen, Partner<br />
Tel.: +45 38 77 43 66<br />
Mobil: +45 20 14 22 99<br />
E-mail: fha@kromannreumert.com<br />
Niels Balslev, Partner<br />
Tel.: +45 38 77 45 38<br />
Mobil: +45 20 47 11 16<br />
E-mail: nb@kromannreumert.com<br />
44
KONTAKT<br />
Indsæt foto<br />
fra portalen.<br />
Indsæt foto<br />
fra portalen.<br />
Ieben Christensen, Associeret partner<br />
Tel.: +45 38 77 43 17<br />
Mobil: +45 24 86 00 21<br />
E-mail: ich@kromannreumert.com<br />
Rikke Vang, Advokat<br />
Tel.: +45 38 77 44 99<br />
Mobil: +45 61 55 21 55<br />
E-mail: rva@kromannreumert.com<br />
45
Change language