Instrumente der Stadtplanung.

Es wird zwischen vorbereitenden und verbindlichen
Bauleitplänen unterschieden:
• Der Flächennutzungsplan (F-Plan, §§ 5-7
BauGB) als vorbereitender Plan stellt die beabsichtigte
Nutzung von Grund und Boden im
gesamten Gemeindegebiet in den Grundzügen
dar. Dies umfasst unter anderem Aussagen zu
Flächen für die Bebauung (nach Nutzungsarten
untergliedert: Wohnbauflächen, gemischte
Bauflächen, gewerbliche Bauflächen, Sonderbauflächen,
Gemeinbedarfseinrichtungen),
Grünflächen und Wasserflächen, Landwirtschaftliche
Flächen und Wald, sowie überörtliche
Verkehrsflächen
Der F-Plan ist behördenverbindlich, das
heißt: Weiterführende Pläne müssen den Darstellungen
des Flächennutzungsplanes folgen.
• Die Bebauungspläne (B-Pläne, §§ 8-13
BauGB) konkretisieren die Festlegungen des F-
Plans für Teilbereiche des Gemeindegebietes.
Sie regeln (parzellenscharf) Art und Maß der
baulichen Nutzung und alle weiteren wesentlichen
Fragen der künftigen Bodennutzung.
Zum Beispiel werden Baugebiete nach Nutzungsarten
differenziert: Reine Wohngebiete,
allgemeine Wohngebiete, Mischgebiete, Kerngebiete,
Gewerbegebiete, Industriegebiete und
andere Grünflächen, Gemeinbedarfsflächen,
Verkehrsflächen etc. Die Festsetzungen des
Bebauungsplanes sind unmittelbar rechtlich
bindend – etwa für die Eigentümer von Grundstücken.
Mit ihnen werden für Baumaßnahmen
– und damit auch für die planenden Architekten
– wesentliche Vorgaben formuliert, insbesondere:
bebaubare und nicht überbaubare
Grundstücksflächen, Maß der Nutzung mit
GRZ und GFZ.
§ 6 BauGB schreibt vor, dass der Flächennutzungsplan
durch die höhere Verwaltungsbehörde
(Landkreis bzw. Bezirksregierung) genehmigt
werden muss. Die aus genehmigten
Flächennutzungsplänen abgeleiteten Bebauungspläne
sind der höheren Verwaltungsbehörde
lediglich anzuzeigen. Es gibt auch Ausnahmefälle
– wenn etwa ein Bebauungsplan
aufgestellt und parallel ein F-Plan geändert
wird – auf die wir hier nicht eingehen.
Die Pläne, die auf Grundlage des BauGB
erstellt werden, regeln allerdings nicht die ge-
samte Siedlungs- und Freiraumentwicklung in
einer Gemeinde. Auf drei (sehr verschiedene)
Grenzen ist hier zu verweisen:
1. Angebotsplanung: Mit den Bauleitplänen,
insbesondere dem Bebauungsplan wird lediglich
festgelegt, welche Bodennutzung möglich
wäre. Ob sie in dieser Form dann auch realisiert
wird, entzieht sich weitgehend dem Einfluss
der kommunalen Planung. Bestes Beispiel
sind die in vielen Gemeinden ausgewiesenen
Gewerbegebiete, die nicht bebaut werden,
weil sich keine Investoren für diesen Standort
finden – auch, wenn die Gemeinden schon erhebliche
Vorleistungen, etwa in Form von Erschließungsmaßnahmen,
erbracht haben. Mit
den Bauleitplänen wird also lediglich ein Angebot
formuliert, das erst dann für die Bodennutzung
wirksam wird, wenn es eine entsprechende
Nachfrage gibt.
2. Neue Abhängigkeit: Nicht zuletzt vor dem
Hintergrund solcher Erfahrungen wurde eine
Regelung in das Baugesetzbuch aufgenommen,
mit der Initiativen von Investoren zum
Ausgangspunkt für die Bauleitplanung werden
können. Aufbauend auf einen Vorhaben- und
Erschließungsplan, den der Initiator mit der
Gemeinde »abstimmt«, wird der »vorhabenbezogene
Bebauungsplan« aufgestellt (§ 12
BauGB). Zugleich verpflichtet sich der »Vorhabenträger«
die Planungs- und Erschließungskosten
ganz oder teilweise zu tragen.
Mit diesem Verfahren wird die Gemeinde
entlastet (finanziell wie personell). Zugleich
kann die Überproduktion nicht nachgefragten
Baulandes vermieden werden. Aber die Praxis
zeigt auch, dass oft recht ungute Nähen zu
den Projektinitiatoren entstehen, die Gemeinden
nicht selten auf das Einbringen eigener
Zielvorstellungen verzichten und die gebotenen
Abwägungsprozesse von öffentlichen und
privaten Interessen krass verkürzt werden.
3. Zulässigkeit von Vorhaben: Nicht alle Bauvorhaben
werden aufgrund eines gültigen Bauleitplans
genehmigt. Neben der Zulässigkeit
von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes
(§ 30 BauGB) können ebenso
Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang
bebauten Ortsteile genehmigt (§ 34 BauGB)
und das Bauen im Außenbereich zugelassen
werden (§ 35 BauGB). Das führt dazu, dass
Baustein Instrumente | Selle & Wachten 7|12