Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Stadt Oldenburg - NIW

NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT
FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG
Gewerbeflächenentwicklungskonzept
für die Stadt Oldenburg

NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG
Gewerbeflächenentwicklungskonzept
für die Stadt Oldenburg
von
Prof. Dr. Hans-Ulrich Jung (Projektleiter)
Kai Weber
gefördert mit Mitteln des Niedersächsischen Ministeriums
für Wirtschaft, Arbeit und Verkehr
im Auftrag der
Stadt Oldenburg
Hannover, Mai 2003
Königstraße 53 D - 30175 Hannover Tel.: 0511 / 12 33 16 - 30 Telefax: 12 33 16 - 55 E-Mail: jung@niw.de
Vorstand: Prof. Dr. Ludwig Schätzl (Vorsitz), Prof. Dr. Lothar Hübl (Stellvertr.) Geschäftsführer: Dr. Rainer Ertel

II Gewerbeflächenentwicklungskonzept

III Stadt Oldenburg
Vorwort
Das Niedersächsische Institut für Wirtschaftsforschung (NIW) hat sich in der Vergangenheit bereits
in zahlreichen Regionen des Landes Niedersachsen mit verschiedenen Aspekten der Gewerbeflächenpolitik
auseinander gesetzt und verfügt daher über breit gefächerte Erfahrungen zu diesem
Thema.
Die Gewerbeflächenentwicklung eines Standortes wird in hohem Maße von der Entwicklung in benachbarten
und z.T. auch weiter entfernten Konkurrenzstandorten beeinflusst. Dieses betrifft sowohl
das Angebot an verfügbaren Flächen und die Planungsvorhaben als auch die Gewerbeflächennachfrage.
Eine lediglich einzelfallbezogene Betrachtung der Gewerbeflächensituation greift deshalb
zu kurz. Aber auch eine nur stadt- bzw. landkreisweite Untersuchung ist aufgrund des speziellen
Zuschnitts der Gebietskörperschaften für eine fundierte Analyse der Flächensituation sowie der
Entwicklungsperspektiven nicht immer ausreichend. Dies gilt im besonderen Maße für große Wirtschaftsstandorte
wie die Stadt Oldenburg und ihr Umland. Die vom NIW erarbeiteten Gewerbeflächenentwicklungskonzepte
verwenden daher eine regionale Betrachtungsebene, die zum Ziel hat,
die Gewerbeflächenentwicklung zwischen verschiedenen Gebietskörperschaften abzustimmen und
Möglichkeiten der interkommunalen Kooperation auszuloten.
Für die gesamte Region um die Stadt Oldenburg geht es darum, eine Strategie der zukunftsorientierten
Sicherung, Entwicklung und Vermarktung von Gewerbeflächen zu erarbeiten und diese anschließend
in Schritten umzusetzen. Die Grundlage hierfür bildet das gemeinsame Gewerbeflächenentwicklungskonzept
für die Städte Oldenburg und Delmenhorst sowie die umliegenden Landkreise
Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch. Um der teilräumlichen Differenzierung innerhalb
der Region gerecht werden zu können, erfolgt die Erarbeitung in zunächst fünf separaten Gewerbeflächenentwicklungskonzepten.
Deren zentrale Ergebnisse werden abschließend zu einer Gesamtbewertung
aller Flächenpotenziale der Region sowie gemeinsamen Empfehlungen für eine nachfrage-
und zielgruppenorientierte Gewerbeflächenpolitik zusammengefasst.
Die Ausweisung von Gewerbeflächen fällt der Stadt Oldenburg angesichts abnehmender Flächenpotenziale
und entsprechend zunehmender Flächennutzungskonkurrenzen immer schwerer. Trotzdem
ist die Verfügbarkeit geeigneter Gewerbeflächen weiterhin eine der wichtigsten Voraussetzungen
für eine erfolgreiche Wirtschaftsförderung. Dies gilt sowohl für die Erneuerung der Wirtschaftsstruktur
durch Ansiedlungen als auch für eine effektive Bestandsentwicklung durch die Bereitstellung
von Umsiedlungs- und Erweiterungsflächen. Genau hier setzt das Gewerbeflächenentwicklungskonzept
an, indem es Lösungen zu den folgenden Fragestellungen erarbeitet:
- Wie war die Nachfrage nach städtischen Gewerbeflächen in der Vergangenheit strukturiert? Mit
welchen Nachfragetrends muss sich die Gewerbeflächenpolitik der Stadt Oldenburg künftig auseinandersetzen?
- Wie ist die Stadt Oldenburg derzeit mit ihrem Gewerbeflächenangebot aufgestellt? Ist das Gewerbeflächenangebot
vor dem Hintergrund der allgemeinen Trends und Entwicklungen auf der
Angebots- und Nachfrageseite für die unternehmerischen Zielgruppen attraktiv und quantitativ
ausreichend?
- Sind die verschiedenen Planungen zukunftsorientiert, d.h. können sie zu hochwertigen und
nachfrageorientierten Gewerbeflächen entwickelt werden? Ist es ggf. sinnvoll, sich von einzelnen
Planungen zu verabschieden, um sich stärker für andere Gewerbeflächenpotenziale zu engagieren?
- Welche Flächenpotenziale stehen für die künftige gewerbliche Entwicklung zu Verfügung? Welche
Vorschauflächen sollten langfristig gesichert werden, um ein zukunftsorientiertes und vielfäl-

IV Gewerbeflächenentwicklungskonzept
tiges „Flächenangebot mit Augenmaß“ zu entwickeln? Welche Entwicklungsprioritäten sind für
die einzelnen Vorschauflächen zu setzen?
- Wie muss das Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg im Sinne eines effizienten Standortmarketings
gestaltet und kommuniziert werden? Welche Gewerbeflächen sind für welche
Zielgruppen am besten geeignet.
Das Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Stadt Oldenburg ist durch seine langfristige Sichtweise
gekennzeichnet. Einige der künftig zu entwickelnden Gewerbeflächenstandorte werden das
Flächenangebot der Stadt voraussichtlich für die nächsten 10 bis 20 Jahre oder noch länger prägen.
Die Empfehlungen konzentrieren sich auf das städtische Gewerbeflächenangebot. Privat vermarktete
Gewerbeflächen sind nicht Bestandteil des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes, sie müssen
aber im Rahmen der strategischen Gewerbeflächenpolitik berücksichtigt werden.
Aufgrund der gänzlich unterschiedlichen Marktbedingungen wird zudem die Problematik des innenstadtrelevanten
und großflächigen Einzelhandels in Sondergebieten ausgeklammert. Während bei
Gewerbegebieten intensive Vermarktungsanstrengungen der Wirtschaftsförderung notwendig sind
und ein zwischengemeindlicher Wettbewerb um ansiedlungswillige Betriebe herrscht, besteht beim
Einzelhandel oftmals Ansiedlungsdruck von Seiten der Investoren. Dieser muss mit dem Ziel des
Schutzes der gewachsenen innerstädtischen Einzelhandelsstrukturen begrenzt werden.
Angesichts des überdurchschnittlich hohen Anteils bereits bebauter Flächen in der Stadt Oldenburg
muss die ressourcenschonende Innenentwicklung und hierbei insbesondere die Wieder- bzw. Weiternutzung
von Gewerbebrachen eine wichtige Rolle für die künftige Gewerbeflächenpolitik der Stadt
spielen. Für die Gewerbeflächenentwicklung verbietet sich ein Ansatz, der ausschließlich auf die
immer knapper werdenden Freiräume am Rande des Stadtgebietes setzt. Erforderlich ist vielmehr
eine Doppelstrategie der Stadtentwicklung, die unter Berücksichtung der verschiedenen unternehmerischen
Zielgruppen und ihrer Standortanforderungen beide Möglichkeiten zur Schaffung eines
marktorientierten Gewerbeflächenangebotes verfolgt.
Die im vorliegenden Konzept untersuchten (potenziellen) Gewerbeflächen haben sehr unterschiedliche
Qualitäten, Nutzungsmöglichkeiten, Entwicklungsstände und Realisierungschancen. Es liegt
deshalb in der Natur der Sache, dass nicht alle Flächen letztlich auch entwickelt, vermarktet und
bebaut werden können. Vielmehr sind die verschiedenen Flächen sowie die mit ihnen verbundenen
Bewertungen und Empfehlungen als eine zentrale Entscheidungsgrundlage für den städtischen
Flächensicherungs- und -mobilisierungsprozess zu verstehen, der vor dem Hintergrund vielfältiger
Restriktionen auf Alternativen zurückgreifen können muss.
Das Gewerbeflächenentwicklungskonzept besteht aus folgenden Bausteinen:
- Die Standortbedingungen und die Wirtschaftsentwicklung der Stadt Oldenburg bilden den
Rahmen der städtischen Gewerbeflächenentwicklung. Diese werden in Abschnitt 2 auf Basis
der NIW-Regionaldatenbanken näher untersucht. Abgerundet wird die Grundlagenanalyse durch
eine Darstellung der Gewerbeflächenpolitik und der Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Stadtverwaltung.
- Wesentliche Grundlage für ein an den betrieblichen Zielgruppen orientiertes Gewerbeflächenangebot
sind die unternehmerischen Standortanforderungen und die Gewerbeflächennachfrage.
Entsprechend enthält Abschnitt 3 eine Darstellung der allgemeinen Nachfragetrends, eine
Auswertung der Flächennachfrage in den vergangenen Jahren sowie eine Abschätzung des
künftigen Gewerbeflächenbedarfs mit Hilfe von Befragungsergebnissen.

V Stadt Oldenburg
- In Abschnitt 4 wird anschließend das gesamte derzeitige und künftige Gewerbeflächenangebot
zusammengestellt und bewertet. Neben den verfügbaren Flächen, den Planungsvorhaben
und den wichtigsten Gewerbebrachen stehen die potenziellen Standorte der langfristigen Gewerbeflächenentwicklung,
die sogenannten Vorschauflächen, im Mittelpunkt der Untersuchung.
- Aus den Standortbedingungen und der Wirtschaftsentwicklung der Stadt Oldenburg, den unternehmerischen
Standortanforderungen und der Gewerbeflächennachfrage sowie der Bewertung
des derzeitigen und zukünftigen Gewerbeflächenangebots werden in Abschnitt 5 abschließend
Konsequenzen für die künftige Gewerbeflächenpolitik der Stadt Oldenburg abgeleitet.
Hierzu werden zunächst die wichtigsten Ergebnisse der vorangegangenen Abschnitte kurz zusammengefasst.
Eine elementare Säule der Erarbeitung des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes war die Begleitung
durch eine Lenkungsgruppe unter Beteiligung des Oberbürgermeisters, der Leiter der Dezernate
3 und 4 sowie der Ämter für Stadtplanung und Bauordnung, Stadtgrün und Umwelt sowie Wirtschaftsförderung.
Die Koordination der Bearbeitungsschritte erfolgte in enger Abstimmung zwischen
der Lenkungsgruppe und den Auftragnehmern. Die Stadtverwaltung hat umfangreiche Arbeitsunterlagen,
Stellungnahmen und die Ergebnisse der Unternehmensbefragung zur Verfügung gestellt.
Zudem erfolgten in den Lenkungsgruppensitzungen unter Moderation des NIW ausführliche Diskussionen
zu den jeweiligen Zwischenergebnissen. Allen Beteiligten sei an dieser Stelle für ihre konstruktive
Mitarbeit gedankt.
Die Arbeiten sind im NIW begleitet worden von Klaus-Jürgen Hentschel (Datenauswertungen, Grafiken),
Susanne Endres und Axel Behmann (Datenauswertungen), Mareike Bode und Christina Doll
(Redaktionsarbeiten) sowie von Hendrik Nee (Karten). Auch ihnen gilt unser Dank.

VI Gewerbeflächenentwicklungskonzept

VII Stadt Oldenburg
Inhalt
Seite
1. Ziele des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes 1
2. Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung der Stadt Oldenburg 2
2.1 Lage und Standortbedingungen 2
2.2 Bevölkerungsstruktur und –entwicklung 9
2.3 Arbeitsmarktverflechtungen 18
2.4 Wirtschaftsstruktur und –entwicklung 21
2.5 Arbeitsmarkt, Ausbildung, Qualifikation und Einkommen 32
2.6 Öffentliche Finanzen 40
2.7 Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Stadtverwaltung 42
Anhang: Tabellarische Übersichten der wichtigsten Standortindikatoren 45
3. Unternehmerische Standortanforderungen und Gewerbeflächennachfrage 49
3.1 Allgemeine Trends der Flächennachfrage 49
3.2 Nachfrage nach städtischen Gewerbeflächen in der Stadt Oldenburg 51
3.3 Ergebnisse der Unternehmensbefragung 55
4. Derzeitiges und zukünftiges Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg 60
4.1 Verfügbare Gewerbeflächen 61
4.2 Gewerbeflächenplanungen 66
4.3 Gewerbebrachen 71
4.4 Potenzielle Standorte für die künftige Gewerbeflächenentwicklung -
Vorschauflächen 73
5. Konsequenzen für die künftige Gewerbeflächenpolitik
der Stadt Oldenburg 83
Anhang
5.1 Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung im Überblick 83
5.2 Unternehmerische Standortanforderungen und Gewerbeflächennachfrage
im Überblick 86
5.3 Derzeitiges und zukünftiges Gewerbeflächenangebot im Überblick 89
5.4 Empfehlungen für eine nachfragegerechte Sicherung und Entwicklung
von Gewerbeflächen 93
5.5 Empfehlungen für das Gewerbeflächenmarketing 102
Vorschauflächenprofile 113

VIII Gewerbeflächenentwicklungskonzept

1 Stadt Oldenburg
1. Ziele des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes
Die Ausstattung mit Gewerbeflächen hat im Rahmen des wirtschaftlichen Strukturwandels
von Regionen trotz der zunehmenden Relevanz weicher Standortfaktoren
weiterhin eine entscheidende Bedeutung. Umfragen bestätigen, dass die
meisten Kommunen in Deutschland die Gewerbeflächenpolitik als eines der wichtigsten
Instrumente ihrer Wirtschaftsförderungsaktivitäten ansehen.
Die aktuellen Rahmenbedingungen der Gewerbeflächenpolitik wie z.B. der Wettbewerbsdruck
unter den Kommunen, das geringe Potenzial von mobilen Betrieben
sowie die gestiegenen Standortanforderungen der Unternehmen konfrontieren die
Städte und Gemeinden mit besonderen Herausforderungen. Für die Stadt Oldenburg
ist es unumgänglich, sich diesen Herausforderungen zu stellen und das eigene
Gewerbeflächenangebot vor dem Hintergrund der aktuellen Rahmenbedingungen
sowohl im Hinblick auf seine Quantität als auch seine Qualität einzuordnen,
weiter zu entwickeln und dann möglichst effizient zu vermarkten.
Das vorliegende Gewerbeflächenentwicklungskonzept leistet hierzu einen entscheidenden
Beitrag, indem es schwerpunktmäßig drei Zielrichtungen verfolgt:
- Das derzeitig verfügbare Angebot, die Planungsvorhaben sowie die potenziellen
Standorte der Gewerbeflächenentwicklung - sogenannte Vorschauflächen -
werden vor dem Hintergrund der Flächennachfrage sowie der Standortbedingungen
in der Stadt Oldenburg und ihrem Umland bewertet. Das Hauptaugenmerk
liegt hierbei auf der Auswahl und Bewertung der Vorschauflächen.
- Aufgrund der sich verstärkenden Flächenengpässe in der Stadt Oldenburg gilt
es, die langfristigen Möglichkeiten der interkommunalen Kooperation mit den
umliegenden Gemeinden zu prüfen. Allerdings darf die Forderung nach interkommunalen
Kooperationen kein Selbstzweck sein. Möglichkeiten und Grenzen
der Zusammenarbeit zwischen der Stadt und anderen Gemeinden müssen
im Einzelfall erörtert werden.
- Zur Mobilisierung, Entwicklung und Vermarktung der Vorschauflächen werden
Handlungsempfehlungen formuliert, damit das künftige Flächenangebot der
Stadt bestmöglich und zeitnah auf den interregionalen Wettbewerb vorbereitet
werden kann. Hierbei finden auch das derzeitig verfügbare Angebot sowie die
Planungsvorhaben Berücksichtigung. Für einen Wirtschaftsstandort wie die
Stadt Oldenburg sind in diesem Zusammenhang qualitative Aspekte des Gewerbeflächenangebots
(z.B. Gestaltung und Gliederung von Gewerbegebieten)
sowie Strategien zur zielgruppenspezifischen Belegung besonders wichtig.
Von zentraler Bedeutung für die Entwicklung des kommunalen Gewerbeflächenangebots
sind die unternehmerischen Zielgruppen. Die Vermarktungschancen der
Gewerbegrundstücke sind in starkem Maße davon abhängig, ob das Angebot,
insbesondere in qualitativer Hinsicht, bestmöglich auf die betriebliche Nachfrage
abgestimmt ist. Im Rahmen des vorliegenden Gewerbeflächenentwicklungskonzepts
erhalten deshalb die Standortanforderungen der unternehmerischen Zielgruppen
besonderes Gewicht.
Ausstattung mit Gewerbeflächen
hat weiterhin entscheidende
Bedeutung
Aktuelle Rahmenbedingungen
und Herausforderungen
für die Kommunen
Zielrichtungen des vorliegenden
Konzeptes:
... Vorschauflächen auswählen
und bewerten
... Einbeziehung der Möglichkeiteninterkommunaler
Kooperationen
... Empfehlungen zur Mobilisierung,Entwicklung
und Vermarktung
Unternehmerische Zielgruppen
von zentraler
Bedeutung

2 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
2. Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung der Stadt
Oldenburg
Grundlagenanalyse auf
Basis der NIW- Regionaldatenbanken
Die folgende Grundlagenanalyse der Stadt Oldenburg basiert auf den Auswertungen
der Regionaldatenbanken des NIW sowie weiterer Datengrundlagen. Für
Vergleichszwecke werden als übergeordnete administrative Ebenen das Land
Niedersachsen und das frühere Bundesgebiet (Bundesgebiet West) herangezogen.
Darüber hinaus werden die Daten der Stadt Oldenburg mit denen der angrenzenden
Landkreise sowie der acht größten Städte in Niedersachsen und der
Stadt Bremen verglichen. Im Einzelnen werden betrachtet:
- Lage und Standortbedingungen (2.1, S. 2),
- Bevölkerungsstruktur und –entwicklung (2.2, S. 9),
- Arbeitsmarktverflechtungen (2.3, S. 18)
- Wirtschaftsstruktur und –entwicklung (2.4, S. 21),
- Arbeitsmarkt, Ausbildung, Qualifikation und Einkommen (2.5, S. 32) sowie
- Öffentliche Finanzen (2.6, S. 40).
Abgerundet wird die Grundlagenanalyse durch eine Darstellung der Gewerbeflächenpolitik
und der Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Stadtverwaltung (2.7,
S. 42).
2.1 Lage und Standortbedingungen
Einzugsbereich der Stadt
Oldenburg geht deutlich
über das Oldenburger
Land hinaus
Verwaltungsfunktionen,
Hochschul- und Forschungsstandort
...
... bedeutende kulturelle
Einrichtungen, Einzelhandel
und Finanzdienstleistungen
Die kreisfreie Stadt Oldenburg ist die größte Stadt im nördlichen Weser-Ems-
Raum und das kulturelle sowie wirtschaftliche Zentrum des Oldenburger Landes.
Vor dem Hintergrund der Ausstattung mit Dienstleistungs- und Einzelhandelsfunktionen,
Bildungs-, Hochschul- und Forschungsinfrastruktur, öffentlicher Verwaltung
sowie Kultureinrichtungen geht der Einzugsbereich des Oberzentrums aber deutlich
über das Oldenburger Land hinaus und reicht bis zur Nordseeküste sowie bis
zur niederländischen Grenze. Darüber hinaus ist die Stadt Oldenburg ein beliebter
Wohnstandort.
Neben anderen bedeutenden Verwaltungsfunktionen ist Oldenburg insbesondere
Hauptsitz der Bezirksregierung Weser-Ems. Darüber hinaus beherbergt die Stadt
die Carl von Ossietzky Universität und einige mit ihr verbundene außeruniversitäre
Forschungseinrichtungen sowie einen Standort der Fachhochschule Oldenburg /
Ostfriesland / Wilhelmshaven.
An bedeutenden kulturellen Einrichtungen sind insbesondere das Staatstheater
und das im Jahr 2000 eröffnete Horst-Janssen-Museum zu nennen. Darüber hinaus
unterhält die Stadt das Veranstaltungszentrum Weser-Ems Halle (u.a. für
Messen). Herausragende Bedeutung für den Einzelhandelsstandort Oldenburg hat
die Innenstadt mit ihrer ausgedehnten Fußgängerzone. In der Stadt haben zudem
einige Unternehmen der Finanzdienstleistungsbranche ihren Hauptsitz.

3 Stadt Oldenburg
Die nächstgelegenen vergleichbaren Zentren sind die Stadt Osnabrück im Süden,
die Stadt Bremen im Osten sowie die Stadt Groningen in den Niederlanden im
Westen. Nördlich der Stadt Oldenburg liegt die Stadt Wilhelmshaven, deren oberzentrale
Funktionen aufgrund der dortigen wirtschaftlichen Strukturprobleme aber
eher schwach ausgeprägt sind. Darüber hinaus liegen im Einzugsbereich der
Stadt Oldenburg einige, meist kleinere Mittelzentren, die allesamt als Dienstleistungsstandorte
nur eine untergeordnete Rolle spielen. Im Einzelnen sind dies im
ostfriesisch-emsländischen Raum die Industriestädte Emden und Papenburg sowie
die Städte Aurich und Leer, im Süden des Oldenburger Landes die Städte
Cloppenburg, Vechta und Wildeshausen sowie im Osten die an Bremen angrenzende
Stadt Delmenhorst.
Mit der Hansestadt Bremen (540.000 Einwohner) befindet sich die zehntgrößte
Stadt Deutschlands und ein - gemeinsam mit der Stadt Bremerhaven - international
bedeutender Hafenstandort in der Nachbarschaft der Stadt Oldenburg. Die
Entfernung zwischen den Innenstädten Oldenburgs und Bremens beträgt rund
50 km.
Insbesondere seit Mitte der 90er Jahre war die Bevölkerungs- und Wirtschaftsdynamik
im Verdichtungsraum Bremen 2 vergleichsweise schwach. In Westdeutschland
hatten lediglich die altindustriellen Verdichtungsräume Ruhrgebiet,
Saarbrücken und Wuppertal während dieser Phase teilweise noch größere Entwicklungsprobleme.
Die vergleichsweise ungünstige Beschäftigungsentwicklung
im Verdichtungsraum Bremen ist überwiegend auf eine schwache Dynamik im
Dienstleistungssektor und hierbei insbesondere in der Stadt Bremen zurückzuführen.
Auch in Hinblick auf die Bevölkerung hat sich v.a. das Zentrum des Verdichtungsraumes
unterdurchschnittlich entwickelt.
Im Vergleich zur Stadt Oldenburg sind die meisten Dienstleistungsfunktionen
Bremens nicht dem deutlich höheren Einwohnergewicht der Stadt entsprechend
stärker ausgeprägt. Abgesehen vom Verkehrsgewerbe, das aufgrund der Hafenfunktion
und der besseren überregionalen Verkehrslage in Bremen eine sehr bedeutende
Rolle spielt, ist der Dienstleistungssektor (v.a. Unternehmensorientierte
Dienstleistungen, Kredit- und Versicherungsgewerbe, Gesundheits- und Sozialwesen
sowie Erziehung und Unterricht) in Oldenburg relativ gesehen stärker vertreten
als in der benachbarten Hansestadt.
Mit rund 157.000 Einwohnern auf einer Fläche von gut 100 km² ist die Stadt Oldenburg
vergleichsweise dicht besiedelt. Die bebauten Flächen 3 umfassen die
Hälfte des Stadtgebietes. Daneben wird immerhin ein Drittel des Stadtgebietes
landwirtschaftlich genutzt. Erholungs- und Wasserflächen (je 4 %) sowie naturnahe
Räume und Wald (je 1 bis 2 %) haben entsprechend nur einen geringen Anteil.
Das räumliche Umfeld der Stadt ist überwiegend ländlich geprägt, d.h. größtenteils
dünn besiedelt und besteht zunächst aus den unmittelbar angrenzenden Landkreisen
Ammerland im Nordwesten, Oldenburg im Südosten und Wesermarsch im
Nordosten:
2 Stadt Bremen und umliegende Landkreise Osterholz, Verden und Diepholz
3 Gebäude- und Freiflächen sowie Verkehrsflächen
Nächstgelegene vergleichbare
Zentren:
Osnabrück und Bremen ...
... als zehntgrößte Stadt
Deutschlands
Bevölkerungs- und Wirtschaftsdynamik
im Verdichtungsraum
Bremen
vergleichsweise schwach
Stadt Bremen kein starker
Dienstleistungsstandort
Oldenburg vergleichsweise
dicht besiedelt
Räumliches Umfeld der
Stadt überwiegend ländlich
geprägt:

... LK Oldenburg
... LK Ammerland
... LK Wesermarsch
Weser-Ems eine der Regionen
mit der geringsten
Bevölkerungsdichte in
Deutschland
Oldenburg sehr gut an
das Bundesautobahnnetz
angeschlossen ...
4 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
- Von zentraler Bedeutung für die Standortpotenziale des Landkreises Oldenburg
(121.000 Einwohner 4 , 27.000 Beschäftigte 5 ) ist die Lage zwischen den
benachbarten Zentren Stadt Oldenburg im Nordwesten sowie den Städten
Bremen und Delmenhorst im Osten. Das Kreisgebiet selbst hat eine polyzentrale
Struktur von Wohn- und Wirtschaftsstandorten. Aufgrund der Lagegunst
und der Suburbanisierungseffekte aus den umliegenden Zentren war die Bevölkerungs-
und Wirtschaftsentwicklung des Landkreises in der Vergangenheit
überdurchschnittlich.
- Der Landkreis Ammerland (111.000 Einwohner, 32.000 Beschäftigte) hat eine
Lagegunst und Raumstruktur, die mit dem Landkreis Oldenburg vergleichbar
ist. Neben einer ähnlich guten verkehrlichen Anbindung besitzt auch das Ammerland
kein dominierendes Zentrum und ist sehr stark auf das benachbarte
Oberzentrum Oldenburg ausgerichtet. Zudem sind im Hinblick auf Struktur und
Entwicklung von Bevölkerung und Wirtschaft zahlreiche Parallelen zu erkennen.
Als Wirtschaftsstandort hat der Landkreis Ammerland allerdings eine größere
Bedeutung als der Landkreis Oldenburg. Dieses gilt in besonderem Maße
auch für den Tourismus.
- Durch einen sehr hohen Beschäftigtenanteil im Produzierenden Gewerbe sowie
eine beträchtliche Anzahl von Großbetrieben ist der Landkreis Wesermarsch
(94.000 Einwohner, 25.000 Beschäftigte) geprägt. Die Standortbedingungen
sind aufgrund der verkehrlichen Lage zwischen der Weser und dem
Jadebusen ungünstiger als im restlichen Umland der Stadt Oldenburg. Gleiches
gilt auch für die Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung. Eine wichtige
Rolle spielen Tourismusfunktionen im Norden des Kreisgebietes, insbesondere
in der Gemeinde Butjadingen.
Auch das weitere Umland ist eher dünn besiedelt und entsprechend ländlich
strukturiert. Mit 70 Einwohnern je km² zählt der Regierungsbezirk Weser-Ems zu
den Regionen mit der geringsten Bevölkerungsdichte in Deutschland. In Hinblick
auf Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung der Teilräume ist in der Region um
die Stadt Oldenburg ein Süd-Nord-Gefälle zu verzeichnen. Den insgesamt eher
entwicklungsschwächeren Landkreisen Friesland und Wesermarsch sowie der
Stadt Wilhelmshaven im Norden des Oldenburger Landes stehen die dynamischeren
Landkreise Oldenburg und Ammerland sowie insbesondere Cloppenburg und
Vechta im Süden gegenüber.
Die Stadt Oldenburg ist sehr gut an das Bundesautobahnnetz angeschlossen
(Karte 2-1). Alleine im Stadtgebiet befinden sich zwölf Anschlussstellen. In Oldenburg
kreuzen sich die Autobahnen
- A 28 von Bremen / Delmenhorst nach Leer / Niederlande und
- A 29 von Wilhelmshaven zur A 1 (Dreieck Ahlhorner Heide).
- Den Autobahnring im Stadtgebiet vervollständigen die Querverbindungen
A 293 und die vierspurig ausgebaute L 865.
4 Bevölkerung, 1.1.2001
5 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, 30.6.2000

5 Stadt Oldenburg
In Hinblick auf die überregionalen Verkehrsströme liegt die Stadt Oldenburg jedoch
weniger günstig. Sowohl national als auch international gesehen befindet
sich die Stadt eher in einer Randlage. Die nächste auch überregional bedeutende
Verkehrsachse ist die A 1 (Rhein-Ruhr-Raum - Osnabrück - Bremen - Hamburg).
Die Distanzen von Oldenburg betragen 37 km über die A 29 (Dreieck Ahlhorner
Heide) sowie 40 km über die A 28 / B 322 (Anschlussstelle Delmenhorst-Ost). Die
Ausstattung mit Bundesstraßen spielt für die Stadt Oldenburg aufgrund der sehr
guten Autobahnanbindung nur eine untergeordnete Rolle. Die einzige Bundesstraße
im Stadtgebiet ist die B 401 entlang des Küstenkanals in Richtung Emsland
und A 31.
Zentrale Engpässe mit besonderem Handlungsbedarf im regionalen Umfeld der
Stadt Oldenburg bestehen derzeit auf folgenden Bundesfernstraßen:
- A 1 zwischen Osnabrück und Delmenhorst-Ost: Unzureichender Ausbauzustand
mit nur zwei Fahrstreifen je Richtung,
- B 322 im Raum Delmenhorst / Stuhr: Fehlende direkte Anbindung der A 28 an
die A 1.
An den Schienenverkehr ist die Stadt über die Bahnstrecken Wilhelmshaven -
Osnabrück sowie Bremen - Leer angebunden. Verbindungen des Personenschienenverkehrs
bestehen u.a. mit
- ICE der Deutschen Bahn AG über Hannover nach München (1 werktägliche
Tagesrandverbindung je Richtung, Fahrtzeit 1 Std. 30 Min. nach Hannover und
6 Std. 30 Min. nach München),
- IC der Deutschen Bahn AG über Bremen nach Hannover (8 werktägliche Verbindungen
je Richtung, Fahrtzeit 1 Std. 40 Min. nach Hannover und 30 Min.
nach Bremen),
- IC der Bahn AG nach Norddeich über Emden und Leer (2 werktägliche Verbindungen
je Richtung, Fahrtzeit 40 Min. nach Leer, 1 Std. 10 Min. nach Emden
und 2 Std. 10 Min. nach Norddeich),
- NordWestBahn nach Wilhelmshaven und Osnabrück (21 werktägliche Verbindungen
je Richtung, Fahrtzeit 45 Min. nach Wilhelmshaven und 1 Std. 30 Min.
nach Osnabrück).
Darüber hinaus bestehen diverse Regionalexpress- und Regionalbahnverbindungen
auf der Strecke von Hannover über Bremen und Oldenburg in Richtung Norddeich.
Die Stadt Oldenburg ist mit ihrem Hafen sowohl an das Binnen- als auch an das
Seeschifffahrtsstraßennetz angeschlossen. Der Hafen Oldenburg befindet sich im
Kreuzungspunkt der Seewasserstraße Hunte / Weser und der Binnenwasserstraße
Küstenkanal. Der Küstenkanal erreicht bei Dörpen die Ems; hier bestehen
Anbindungen an die Hafenstadt Emden sowie im Süden an den Dortmund-Ems-
Kanal, den Mittellandkanal und das Ruhrgebiet. Mit einem jahresdurchschnittlichen
Güterumschlag von 1,6 Mio. Tonnen ist der Hafen Oldenburg der umschlagstärkste
Binnenhafen Niedersachsens 6 . Umgeschlagen werden in erster Linie
6 Quelle: Stadt Oldenburg: Hafen Oldenburg, Lagebericht 2001
... aber national und international
gesehen eher in
einer Randlage
Engpässe mit besonderem
Handlungsbedarf
Anbindungen an den Personenschienenverkehr
See- und Binnenschiffanbindung
des Hafens Oldenburg

Weiterer Ausbau der Hunte
sichert den Hafen
Jade-Weser-Port in Nähe
der Stadt Oldenburg in
Planung
Stadt Oldenburg als optionaler
Standort für ein
Güterverkehrszentrum
(GVZ)
Nächstgelegener internationaler
Flughafen: Airport
Bremen
Verkehrslandeplatz in
Hatten
6 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
- landwirtschaftliche Güter (Getreide, Futter- und Düngemittel - Anteil am Gesamtumschlag:
51 %) sowie
- Baustoffe (Sand, Kies, Natursteine und Split - Anteil am Gesamtumschlag:
42 %).
Bis zum Jahr 2005 werden im Verlauf der Hunte Fahrwasserverbreiterungen und
-vertiefungen abgeschlossen sein, die die Befahrbarkeit für moderne Küstenmotorschiffe
während eines Tidefensters problemlos ermöglichen. Die weitere Entwicklung
und Wettbewerbsfähigkeit des Hafens ist damit gesichert.
Rund 60 km nördlich der Stadt Oldenburg in Wilhelmshaven soll bis zum Jahr
2009 der Jade-Weser-Port als einziger deutscher Tiefwasserhafen 7 für den Containerumschlag
entstehen. Mit dem Projekt verknüpfen sich in der Region große
Erwartungen hinsichtlich der damit verbundenen wirtschaftlichen Entwicklungsimpulse.
Dies gilt insbesondere für die Entstehung neuer Beschäftigungsmöglichkeiten.
Nach dem derzeitigen Stand der Verkehrsinfrastruktur wird der überwiegende
Teil des landseitig, d.h. über Straße und Schiene, abzuwickelnden Containertransports
die Stadt Oldenburg passieren. Dies eröffnet Potenziale für die bislang
eher unterrepräsentierten Verkehrs- und Logistikfunktionen in der Stadt.
Im Rahmen des Konzepts der niedersächsischen Landesregierung zur Entwicklung
des Kombinierten Verkehrs ist die Stadt Oldenburg als optionaler Standort für
ein Güterverkehrszentrum (GVZ) vorgesehen 8 . Das GVZ Oldenburg würde die
bestehenden Standorte in Dörpen/Emsland und Bremen ergänzen. Als Voraussetzung
für die Machbarkeit und finanzielle Förderung des GVZ Oldenburg müssen
ein ausreichendes Potenzial an Güterumschlag sowie eine sinnvolle Einbindung
in das bestehende GVZ-Netz nachgewiesen werden. Die Stadt Oldenburg
treibt gemeinsam mit der Gemeinde Hatten und dem Landkreis Oldenburg die
entsprechenden organisatorischen, gutachterlichen und planerischen Voraussetzungen
für eine Umsetzung des GVZ voran.
Der nächstgelegene internationale Flughafen für die Region ist der Airport Bremen.
Die Entfernung von Oldenburg beträgt knapp 50 km. Auf dem Flughafen
wurden im Jahr 2001 rund 1,8 Mio. Fluggäste abgefertigt. Der Airport Bremen
bietet Linienflüge zu insgesamt sechs Flughäfen in Deutschland und acht im europäischen
Ausland. Im Touristikverkehr werden 25 Ziele in den wichtigsten europäischen
Ferienregionen insgesamt 58 mal pro Woche angeflogen 9 .
Des weiteren gibt es nahe der Stadt Oldenburg in der Gemeinde Hatten, Landkreis
Oldenburg, einen zivilen Verkehrslandeplatz mit gewisser regionaler Bedeutung.
7 Der Jade-Weser-Port eignet sich bei einer Wassertiefe von 18 Metern für Containerschiffe der
neuen Generation mit bis zu 12 000 TEU.
8 Niedersächsisches Ministerium für Wirtschaft, Technologie und Verkehr (Hrsg.): Konzept der
niedersächsischen Landesregierung zur Entwicklung des Kombinierten Verkehrs, 2002
9 Auskunft des Flughafens lt. Sommerflugplan 2002

Karte 2-1: Wirtschaftsstandorte und Grundzüge der Raumstruktur im Raum Oldenburg
IC
A28
IC
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
am Arbeitsort 2002
100.000
50.000
10.000
2.000
IC
> +20 %
A29
A1
-30 % bis < -10 %
-50 % bis < -30 %

8 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

2.2 Bevölkerungsstruktur und –entwicklung
Bevölkerungsentwicklung insgesamt
9 Stadt Oldenburg
Die Stadt Oldenburg (157.000 Einwohner) hatte in den vergangenen zwei Jahrzehnten
eine bemerkenswert dynamische Bevölkerungsentwicklung. Diese Feststellung
gilt sowohl im Vergleich zur Entwicklung im Bundesgebiet als auch in
Niedersachsen. Besonders deutlich konnte Oldenburg sich von den übrigen Großstädten
in Niedersachsen abheben, die mit Bevölkerungsverlusten zu kämpfen
haben (Abb. 2.2-1).
Im Umland der Stadt sowie im Regierungsbezirk Weser-Ems insgesamt war die
Bevölkerungsdynamik allerdings noch stärker. Insofern findet die positive Einwohnerentwicklung
der Stadt Oldenburg in einem insgesamt sehr dynamischen regionalen
Umfeld statt. Unter den umliegenden Landkreisen hatte nur der Landkreis
Wesermarsch eine schwache Bevölkerungsentwicklung. Betroffen hiervon waren
v.a. die Städte Nordenham und Brake.
Der Verlauf der Einwohnerzahl für die Stadt Oldenburg zeigt, dass die Stadt seit
1980 fast durchgängig Zuwächse verbuchen konnte (Abb. 2.2-2). Weit überdurchschnittlich
waren die Bevölkerungsgewinne in der ersten Hälfte der 80er Jahre
sowie insbesondere in der zweiten Hälfte der 90er Jahre. Dagegen konnte die
Stadt an der bundesweit sehr starken Dynamik unmittelbar nach der Wiedervereinigung
nur vergleichsweise wenig partizipieren.
Die Stadt Oldenburg besteht aus 25 Stadtteilen / Siedlungsbereichen, die sich auf
neun statistische Bezirke verteilen 10 . Hierzu zählen die innenstadtnahen Bezirke
Bezirk Stadtteile Einwohner 11
1 Zentrum, Dobben, Haarenesch, Bahnhofsviertel,
Gerichtsviertel
11.400
2 Ziegelhof, Ehnern 12.100
3 Bürgeresch, Donnerschwee 12.200
4 Osternburg, Drielake 11.500
sowie die an den Stadtrand angrenzenden Bezirke
Bezirk Stadtteile Einwohner
5 Eversten, Hundsmühler Höhe, Thomasburg, Bloherfelde,
Haarentor, Wechloy
35.500
6 Bürgerfelde, Rauhehorst, Dietrichsfeld, Flugplatz,
Ofenerdiek, Nadorst
29.700
7 Etzhorn, Ohmstede, Bornhorst 12.400
8 Neuenwege, Kloster Blankenburg 1.800
9 Kreyenbrück, Bümmerstede, Tweelbäke West,
Krusenbusch, Drielakermoor
29.300
10 Quelle: Stadt Oldenburg: Statistisches Jahrbuch 2002 - Informationen zur Stadtentwicklung
11 1.1.2002
Bemerkenswert dynamischeBevölkerungsentwicklung
in Oldenburg
Noch stärkere Bevölkerungsdynamik
im Umland
der Stadt
Fast durchgängig Einwohnerzuwächse
Stadtteile

10 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Abb. 2.2-1: Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Oldenburg insgesamt
116
114
112
110
108
106
104
102
100
98
1980 = 100
Westdeutschland
96
80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Schwerpunkte der Einwohnerentwicklung:Süden
und Nordwesten des
Stadtgebietes
Die Schwerpunkte der Einwohnerentwicklung waren in den vergangenen zwei
Jahrzehnten die Stadteile im Nordwesten (Bezirk 6, + 5.000 Einwohner) und insbesondere
im Süden (Bezirk 9, + 10.800 Einwohner) des Stadtgebietes, die fast
das gesamte Bevölkerungswachstum der Stadt Oldenburg seit 1980 auf sich vereinigen
konnten.
Komponenten der Bevölkerungsentwicklung
Positive Bevölkerungsentwicklungausschließlich
durch Zuwanderung
Entscheidenden Anteil an der positiven Bevölkerungsentwicklung der Stadt Oldenburg
hatte die Zuwanderung von Einwohnern (Abb. 2.2-3). Per Saldo 12
konnte Oldenburg auf diesem Weg seit 1980 gut 20.000 Einwohner hinzugewinnen.
Auf der anderen Seite gingen in der gleichen Zeit knapp 3.000 Einwohner
durch die insgesamt negative natürliche Bevölkerungsentwicklung 13 verloren.
Aufgrund der für Großstädte relativ günstigen Altersstruktur ist aber seit Mitte der
90er Jahre auch die natürliche Bevölkerungsentwicklung in etwa ausgeglichen.
12 Zuzüge abzüglich Fortzüge
13 Geborene abzüglich Gestorbene
Oldenburg(Oldb), Stadt
8 größte nds. Städte

11 Stadt Oldenburg
Abb. 2.2-2: Komponenten der Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Oldenburg
1980 bis 2002
Bevölkerungsentwicklung je 1.000 Einwohner
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
-10
-12
-14
-16
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
Wanderungssaldo je 1.000 Einwohner
Natürliche Bevölkerungsentwicklung je 1.000 Einwohner
-2
-4
-6
20
18
16
14
12
10
-10
-12
-14
2
0
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
8 größte nds. Städte
Oldenburg, St.
8 größte nds. Städte
Oldenburg, St.
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
8 größte nds. Städte Oldenburg, St.
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover

12 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Abb. 2.2-3: Komponenten der Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Oldenburg und den
umliegenden Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten
1998 bis 2002
Deutschland
Bundesgebiet West,oh.B.(W.)
Niedersachsen
Oldenburg(Oldb), Stadt
Wolfsburg, Stadt
Hannover, Landeshptst.
Bremen, Stadt
Braunschweig, Stadt
Osnabrück, Stadt
Hildesheim, Stadt
Göttingen, Stadt
Salzgitter, Stadt
Ammerland, LK
Wesermarsch, LK
Oldenburg, LK
Bevölkerungsentwicklung, jeweils 1.1. bis 1.1.
-10 -5 0 5 10 15
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Oldenburg einzige Großstadt
mit fast durchgängig
positivem Wanderungssaldo
in v.T. (jahresdurchschnittlich)
Wanderungssaldo
Natürliche Bevölkerungsentwicklung
Bevölkerungsentwicklung
Oldenburg ist die einzige Großstadt im Nordwesten Deutschlands, die seit den
80er Jahren fast durchgängig einen positiven Wanderungssaldo verbuchen konnte
(Abb. 2.2-4). Unterdurchschnittlich waren die Wanderungsgewinne lediglich während
des Zuwanderungsbooms unmittelbar nach Öffnung der innerdeutschen
Grenze. Insbesondere nach Auslaufen des Booms konnte die Stadt Oldenburg
weiterhin deutliche Zuwächse verzeichnen. Noch stärker war die Dynamik in den
benachbarten Landkreisen Ammerland und Oldenburg.

13 Stadt Oldenburg
Abb. 2.2-4: Wanderungssalden in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen
sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1989 bis 2002
Deutschland
Bundesgebiet West,oh.B.(W.)
Niedersachsen
Oldenburg(Oldb), Stadt
Wolfsburg, Stadt
Braunschweig, Stadt
Hannover, Landeshptst.
Bremen, Stadt
Hildesheim, Stadt
Osnabrück, Stadt
Salzgitter, Stadt
Göttingen, Stadt
Ammerland, LK
Wesermarsch, LK
Oldenburg, LK
Wanderungssaldo, jeweils 1.1.
-10 -5 0 5 10 15 20
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Altersstruktur
in v.T. (jahresdurchschnittlich)
Oldenburg hat für eine Stadt dieser Größenordnung eine relativ junge Altersstruktur.
Im Vergleich zu den übrigen Großstädten in Niedersachsen sind insbesondere
die Altersgruppen bis 18 Jahre überdurchschnittlich vertreten. Auch die
Gruppen der 25 bis 45-Jährigen haben etwas höhere Anteile. Dagegen sind über
45-Jährige und insbesondere ältere Menschen über 65 Jahre in Oldenburg unterrepräsentiert.
Gewöhnlicherweise konzentrieren sich ältere Menschen in städtischen
Zentren und Kurstandorten.
Der Vergleich der Altersstruktur der Stadt Oldenburg mit dem Bundesdurchschnitt
(Abb. 2.2-5) sowie mit den umliegenden Landkreisen zeigt selbstverständlich andere
Ergebnisse: Während Kinder unter 6 Jahren noch in etwa wie im Bundesgebiet
West vertreten sind, hat v.a. die Altersgruppe der Jugendlichen von 6 bis 18
1989 - 1993
1993 - 1998
1998 - 2002
Relativ junge Altersstruktur
der Bevölkerung in der
Stadt Oldenburg
Umliegende Landkreise:
Für ländliche Räume typische,
d.h. besonders
junge Altersstruktur

14 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Abb. 2.2-5: Bevölkerung der Stadt Oldenburg nach Altersjahren und Geschlecht am
31.12.2000
2,2
2,0
Männer
früheres Bundesgebiet __________
1,8
1,6
1,4
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
96 - 97
93 - 94
90 - 91
87 - 88
84 - 85
81 - 82
78 - 79
75 - 76
72 - 73
69 - 70
66 - 67
63 - 64
60 - 61
57 - 58
54 - 55
51 - 52
48 - 49
45 - 46
42 - 43
39 - 40
36 - 37
33 - 34
30 - 31
27 - 28
24 - 25
21 - 22
18 - 19
15 - 16
12 - 13
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Hochschulstandort: Altersjahrgänge
20 - 30
Jahre deutlich überrepräsentiert
99 -
9-10
6- 7
3- 4
0- 1
0,0
0,2
Frauen
Jahre in der Stadt Oldenburg einen geringeren Anteil. Noch deutlicher ist die Differenz
zu den umliegenden Landkreisen, die eine für ländliche Räume typische, d.h.
besonders junge Altersstruktur aufweisen. Die Statistik der Einwohnerwanderungen
nach Altersgruppen zeigt, dass die Stadt Oldenburg bei jungen Familien mit
Kindern Wanderungsverluste hinnehmen muss. Diese jungen Familien lassen sich
vermutlich zu einem beträchtlichen Teil in den Nachbarkreisen nieder.
Im Bundes- und Regionalvergleich sind in der Stadt Oldenburg aufgrund der Studierenden
an den Hochschulen die Altersjahrgänge zwischen 20 und 30 Jahren
naturgemäß deutlich überrepräsentiert. In diesen Altersgruppen gibt es entsprechend
auch die stärksten Zuzüge in die Stadt.
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
1,4
1,6
1,8
2,0
2,2

15 Stadt Oldenburg
Stark vertreten sind in Oldenburg aber auch die 30 bis 40-Jährigen. In Verbindung
mit dem nicht unterdurchschnittlichen Anteil der Kinder unter 6 Jahren sprechen
diese Zahlen dafür, dass sich der sonst übliche Fortzug junger Familien aus den
Zentren in das jeweilige Umland im Fall der Stadt Oldenburg noch in Grenzen hält.
Einen in etwa durchschnittlichen Anteil haben die Altersgruppen zwischen 40 und
60 Jahren, während - für eine Großstadt unüblich - die 60 bis 75-Jährigen leicht
unterrepräsentiert sind. Folglich ist auch im Vergleich zum Bundesgebiet die Bevölkerung
der Stadt Oldenburg nicht in der Form überaltert, wie es sonst häufig
bei größeren Städten der Fall ist.
Wohnbauentwicklung
Zwischen dem Wanderungssaldo und der Wohnbauentwicklung besteht ein wesentlicher
Zusammenhang. Ein nachhaltig positiver Wanderungssaldo ist i.d.R.
nur dann zu erreichen, wenn ihm eine entsprechende Wohnbauflächenausweisung
und die daraus folgende Wohnbautätigkeit zugrunde liegen. Vor dem Hintergrund
der Flächenengpässe in den Siedlungszentren und dem weitgehend ungebrochenen
Trend in der Bevölkerung zum Bau von Einfamilienhäusern tun sich
größere Städte erwartungsgemäß schwer, mit der Bereitstellung von Wohnbauland
die Zuwanderung neuer Einwohner zu fördern bzw. die Abwanderung der
ansässigen Bevölkerung zu verhindern.
Seit 1993 war die Wohnbautätigkeit in der Stadt Oldenburg im Vergleich der
Großstädte überdurchschnittlich (Abb. 2.2-6); es entstanden 10.000 neue Wohnungen.
Damit wurde jede sechste in den großen niedersächsischen Städten erstellte
Wohnung in Oldenburg gebaut, obwohl die Stadt nur einen Anteil von 10 %
der Einwohner an den Großstädten hat. Die überdurchschnittliche Entwicklung
des Wanderungssaldos und der Bevölkerungszahl stehen hierzu in einem engen
Zusammenhang.
Mit der Wohnbautätigkeit im Umland konnte die Stadt Oldenburg aber erwartungsgemäß
nicht mithalten. Insbesondere in den Landkreisen Ammerland und
Oldenburg war die Wohnbauentwicklung sehr dynamisch und auch im überregionalen
Vergleich stark überdurchschnittlich.
Im Verlauf der 90er Jahre hat die Wohnbautätigkeit in Oldenburg deutlich abgenommen
(Abb. 2.2-7). Der Rückgang der Wohnbauentwicklung war auch andernorts
zu beobachten, allerdings fiel er in der Stadt stärker aus als in Niedersachsen
insgesamt und sehr viel stärker als in den umliegenden Landkreisen Ammerland
und Oldenburg.
Die Struktur des Wohnungsbestandes in Oldenburg ist ungewöhnlich stark durch
Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt. Während sich in den niedersächsischen
Großstädten nur jede vierte Wohnung in einem Ein- / Zweifamilienhaus befindet,
beträgt dieser Anteil in der Stadt Oldenburg fast 50 %. Zwar wurden in der Stadt in
der ersten Hälfte der 90er Jahre verstärkt Mehrfamilienhäuser gebaut, seit 1996
ist der Geschosswohnungsbauanteil an der gesamten Wohnbautätigkeit aber wieder
auf unter die Hälfte gesunken (Abb. 2.2-7). Im ländlich strukturierten Umland
Fortzug junger Familien
aus der Stadt Oldenburg
in das Umland hält sich in
Grenzen
Ältere Menschen leicht
unterrepräsentiert
Bereitstellung von Wohnbauland
für Zuwanderung
von hoher Bedeutung
Wohnbautätigkeit in Oldenburg
im Vergleich der
Großstädte überdurchschnittlich
Erwartungsgemäß noch
stärkere Wohnbautätigkeit
im Umland
Abnahme der Wohnbautätigkeit
im Oldenburg im
Verlauf der 90er Jahre
Überdurchschnittlicher
Anteil von Ein- und Zweifamilienhäusern
...

16 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Abb. 2.2-6: Wohnbautätigkeit in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen
sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1993 bis 1996 und 1996
bis 2001
Zugang an Wohnungen (in Wohn- und Nichtwohngebäuden), jeweils 1.1.
bis 1.1.
Deutschland
früheres Bundesgebiet
Niedersachsen
Oldenburg(Oldb), Stadt
Wolfsburg, Stadt
Osnabrück, Stadt
Göttingen, Stadt
Hildesheim, Stadt
Salzgitter, Stadt
Hannover, Landeshptst.
Braunschweig, Stadt
Bremen, Stadt
LK Ammerland
LK Wesermarsch
LK Oldenburg
0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
... als wesentlicher Grund
für den positiven Wanderungssaldo
der Stadt
in % (jahresdurchschnittlich)
1993 - 1996
1996 - 2001
beträgt der Ein- / Zweifamilienhausanteil erwartungsgemäß zwischen 70 % und
85 %.
Angesichts des in der Bevölkerung anhaltenden Trends zum Eigenhausbau ist der
für eine Großstadt überdurchschnittliche Anteil von Einfamilienhäusern an der
gesamten Wohnungsbautätigkeit ein wesentlicher Grund für den positiven Wanderungssaldo
der Stadt Oldenburg.

17 Stadt Oldenburg
Abb. 2.2-7: Entwicklung und Struktur der Wohnbautätigkeit in der Stadt Oldenburg 1990
bis 2000
2.000
1.750
1.500
1.250
1.000
750
500
250
0
Wohnungen in Gebäuden mit ...
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
... 3 und mehr
Wohnungen
... 1 und 2
Wohnungen

2.3 Arbeitsmarktverflechtungen
65.000 Beschäftigte in der
Stadt, davon fast die Hälfte
Einpendler
Überwiegend höherer
Einpendleranteil in anderen
Städten
Beträchtlicher Anteil von
Auspendlern aus der
Stadt Oldenburg
Negativer Pendlersaldo
mit der Stadt Bremen
Einpendlerüberschuss in
Oldenburg geringer als in
vergleichbaren Städten
Enge Arbeitsmarktverflechtungen
der Stadt mit
den Landkreisen Ammerland
und Oldenburg
18 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
In der Stadt Oldenburg haben insgesamt 65.000 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
14 ihren Arbeitsplatz (Karte 2-1). Hiervon sind 46 %, d.h. fast 29.000
Beschäftigte Einpendler 15 in die Stadt. An der Spitze stehen die umliegenden
Landkreise Ammerland und Oldenburg, die über die Hälfte der Einpendler stellen
(Übersicht 2.3-1). Zahlreiche Beschäftigte kommen aber auch aus den Landkreisen
Cloppenburg, Wesermarsch und Friesland sowie der Region Ostfriesland.
Im Vergleich mit den anderen nordwestdeutschen Großstädten ist die Anzahl der
Einpendler in Oldenburg eher niedrig. Beispielsweise haben die ähnlich große
Stadt Osnabrück (47.000 Einpendler, Einpendleranteil 57 %) und die etwas kleinere
Stadt Göttingen (32.000, 54 %) engere Arbeitsmarktverflechtungen mit ihrem
Umland.
Von den gut 47.000 Beschäftigten, die in Oldenburg ihren Wohnsitz haben, pendeln
immerhin 29 % (13.500) aus. Eine detaillierte Auswertung der Pendlerströme
(Übersicht 2.3-1) macht deutlich, dass dabei jeder vierte Auspendler im Landkreis
Ammerland arbeitet. Stärkster Wirtschaftsstandort ist dort die unmittelbar benachbarte
Gemeinde Bad Zwischenahn, die neben wichtigen Dienstleistungsfunktionen
(u.a. Kurbetrieb) auch eine Reihe größerer Industriebetriebe beherbergt. Weitere
wichtige Ziele der Auspendler sind die Stadt Bremen (15 % der Auspendler) und
der Landkreis Oldenburg (13 %).
Mit einem Einpendlerüberschuss von über 15.000 Beschäftigten (+33 % 16 ) steht
wie zu erwarten die Funktion als Wirtschafts- und Arbeitsplatzzentrum im Vordergrund.
Per Saldo hat die Stadt Oldenburg gegenüber allen Landkreisen der Region
erwartungsgemäß einen mehr oder weniger hohen Einpendlerüberschuss.
Einen deutlichen Auspendlerüberschuss hat Oldenburg lediglich mit der Stadt
Bremen, in die per Saldo über 1.400 Beschäftigte aus Oldenburg pendeln.
Der Überschuss in der Pendlerbilanz der Stadt Oldenburg ist weniger deutlich als
in den meisten anderen nordwestdeutschen Großstädten (Abb. 2.3-1). Abgesehen
vom Ausnahmefall Wolfsburg haben beispielsweise die Städte Hannover, Göttingen
und Osnabrück einen Einpendlerüberschuss von über 60 %. In Bremen und
Hildesheim liegt der Pendlersaldo immerhin bei rund 40 %. Gemessen an der
Arbeitsplatzzentralität ist die Rolle der Stadt Oldenburg als regional dominierender
Wirtschaftsstandort daher weniger stark ausgeprägt als bei den anderen genannten
Städten.
Insgesamt enge Arbeitsmarktverflechtungen (Einpendler- und Auspendlerbeziehungen)
hat die Stadt Oldenburg insbesondere mit dem Landkreis Ammerland,
aber auch mit dem Landkreis Oldenburg. Die Gründe hierfür sind die teilweise
sehr enge siedlungsräumliche Nähe sowie die hervorragende regionale Verkehrsanbindung
der Stadt Oldenburg mit ihrem Umland.
14 30.6.2000
15 30.6.1999
16 Pendlerbilanz, Einpendler abzüglich Auspendler in % der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigen
am Wohnort

19 Stadt Oldenburg
Übersicht 2.3-1: Pendlerverflechtungen der Stadt Oldenburg 1999
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 30.6.1999
abs. in % der Besch. in % der Pendler
Beschäftigte am Arbeitsort 62.713 100,0
Nichtpendler 33.826 53,9
Einpendler 28.887 46,1 100,0
dar. Landkreis Ammerland 9.201 14,7 31,9
Landkreis Oldenburg 7.144 11,4 24,7
Landkreis Wesermarsch 1.901 3,0 6,6
Stadt Delmenhorst 448 0,7 1,6
Landkreis Cloppenburg 2.256 3,6 7,8
Landkreis Vechta 338 0,5 1,2
Landkreis Friesland 1.363 2,2 4,7
Stadt Wilhelmshaven 643 1,0 2,2
Region Ostfriesland 1.697 2,7 5,9
übriger Regierungsbezirk Weser-Ems 765 1,2 2,6
übriges Niedersachsen 914 1,5 3,2
Stadt Bremen 639 1,0 2,2
übriges Deutschland 1.894 3,0 6,6
Beschäftigte am Wohnort 47.351 100,0
Nichtpendler 33.826 71,4
Auspendler 13.525 28,6 100,0
dar. Landkreis Ammerland 3.370 7,1 24,9
Landkreis Oldenburg 1.800 3,8 13,3
Landkreis Wesermarsch 588 1,2 4,3
Stadt Delmenhorst 633 1,3 4,7
Landkreis Cloppenburg 475 1,0 3,5
Landkreis Vechta 152 0,3 1,1
Landkreis Friesland 367 0,8 2,7
Stadt Wilhelmshaven 320 0,7 2,4
Region Ostfriesland 483 1,0 3,6
übriger Regierungsbezirk Weser-Ems 315 0,7 2,3
übriges Niedersachsen 832 1,8 6,2
Stadt Bremen 2.075 4,4 15,3
übriges Deutschland 2.115 4,5 15,6
Pendlerbilanz 15.362 33,1
dar. Landkreis Ammerland 5.831 12,3
Landkreis Oldenburg 5.344 11,3
Landkreis Wesermarsch 1.313 2,8
Stadt Delmenhorst -185 -0,4
Landkreis Cloppenburg 1.781 3,8
Landkreis Vechta 186 0,4
Landkreis Friesland 996 2,1
Stadt Wilhelmshaven 323 0,7
Region Ostfriesland 1.214 2,6
übriger Regierungsbezirk Weser-Ems 450 -1,0
übriges Niedersachsen 82 0,2
Stadt Bremen -1.436 -3,0
übriges Deutschland -221 -0,5
Quelle: Bundesanstalt für Arbeit
N I W Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung

20 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Abb. 2.3-1: Pendlerbilanz der Stadt Oldenburg und der umliegenden Landkreise sowie
ausgewählter nordwestdeutscher Großstädte 1995 und 2000
Pendlerbilanz (Ein- abzgl. Auspendler) in % der Beschäftigten am
Wohnort
Deutschland
früheres Bundesgebiet
Niedersachsen
Wolfsburg, Stadt
Hannover, Landeshptst.
Göttingen, Stadt
Osnabrück, Stadt
Hildesheim, Stadt
Bremen, Stadt
Oldenburg(Oldb), Stadt
Braunschweig, Stadt
Salzgitter, Stadt
LK Ammerland
LK Wesermarsch
LK Oldenburg
-40 -20 0 20 40 60 80 100
in %
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
1995
2000

2.4 Wirtschaftsstruktur und –entwicklung
Wirtschaftsstruktur
21 Stadt Oldenburg
Die Wirtschaftsstruktur der Stadt Oldenburg ist in herausragender Weise durch
den Dienstleistungssektor geprägt. Sowohl an der Bruttowertschöpfung der Stadt
Oldenburg in Höhe von insgesamt 4,55 Mrd. € 17 als auch an den fast 98.000
Erwerbstätigen 18 haben die Dienstleistungen einen deutlich überdurchschnittlichen
Anteil von 83 % (Bruttowertschöpfung) bzw. 85 % (Erwerbstätige). Von den
fast 83.000 Erwerbstätigen im Dienstleistungssektor entfallen auf
- Öffentliche und übrige private
Dienstleistungen 37.300 Erwerbstätige (38 % 19 )
- Handel, Gastgewerbe und Verkehr 28.400 Erwerbstätige (29 %)
- Finanz- und Unternehmensbezogene
Dienstleistungen 17.500 Erwerbstätige (18 %)
Dem Produzierenden Gewerbe in Oldenburg sind dagegen lediglich 14.300 Erwerbstätige
(15 %) zuzurechnen. Hinzu kommen 300 Erwerbstätige in der Landwirtschaft
(0,3 %).
Unter den übrigen nordwestdeutschen Großstädten 20 kann lediglich die Landeshauptstadt
Hannover einen ähnlich hohen Anteil des Dienstleistungssektors aufweisen
(80 % der Erwerbstätigen). Demgegenüber ist die Spezialisierung auf den
Dienstleistungssektor in den benachbarten Zentren Osnabrück und Bremen mit je
75 % schon spürbar geringer.
Produzierendes Gewerbe
In der Stadt Oldenburg hat das Produzierende Gewerbe bei einem insgesamt
geringen Anteil an der Gesamtbeschäftigung eine recht ausgeprägte Spezialisierung
in den Bereichen Druckereigewerbe sowie Energie und Wasserversorgung
(Abb. 2.4-1):
- Druckereigewerbe (275 21 ) mit gut 1.500 Beschäftigten 22 , u.a. Gerken, Wintermann,
Haferkamp, WE-Druck, Neue Stalling,
17 Bruttowertschöpfung zu Herstellungspreisen 2000
18 Erwerbstätige 2000, Volkswirtschaftliche Gesamtrechung. Zusätzlich zu den Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten umfasst die Zahl der Erwerbstätigen u.a. auch Beamte, Soldaten,
Selbstständige und mithelfende Familienangehörige sowie geringfügig Beschäftigte. Differenzen
zur Statistik der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten betreffen daher insbesondere
den Dienstleistungssektor und die Landwirtschaft. Im Folgenden wird überwiegend die Statistik
der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten verwendet, da sie aktuellere Zahlen als die
Volkswirtschaftliche Gesamtrechung umfasst und eine sehr viel detailliertere Auswertung u.a.
nach einzelnen Branchen sowie der Pendlerverflechtungen ermöglicht.
19 Anteil an den Erwerbstätigen insgesamt
20 Für die nicht kreisfreien Städte Göttingen und Hildesheim liegen zur Volkswirtschaftlichen
Gesamtrechung keine Zahlen vor.
21 Bundesgebiet West = 100
22 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, 30.6.2000
Wirtschaftsstruktur der
Stadt in herausragender
Weise durch den Dienstleistungssektor
geprägt
Nur 15 % der Erwerbstätige
im Produzierenden
Gewerbe
Oldenburg: Höchster
Anteil des Dienstleistungssektor
unter allen
Vergleichsstädten
Ausgeprägte Spezialisierung
im Produzierenden
Gewerbe:
... Druckereigewerbe

22 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Abb. 2.4-1: Branchenspezialisierung des Produzierenden Gewerbes in der Stadt Oldenburg
2000
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Baugewerbe
Straßenfahrzeugbau
... Energie und Wasser
Elektrotechnik
Maschinenbau
Ernährungsgewerbe
Chemie
Anteil der Wirtschaftszweige an den Beschäftigten insgesamt in %
Holzindustrie
Herst. v. EBM-Waren
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
... Kunststoffverarbeitung
Weitere wichtige Branchen
des Produzierenden
Gewerbes
Kunststoffverarbeitung
Stahlverformung
Textil-, Bekleidungsindustrie
Energie-, Wasserversorgung
Land-, Forstwirtschaft
Druckereien
Feinmechanik, Optik
Stahlbau
Steine u. Erden
Eisen- u. Stahlindustrie
- Energie und Wasserversorgung (186) mit fast 1.200 Beschäftigten, v.a. EWE.
Daneben spielt die Kunststoffverarbeitung (103) mit 900 Beschäftigten (v.a. Kfz-
Zulieferer Peguform) eine wichtige Rolle in der Industriestruktur der Stadt. Auffällig
ist in den Bereichen Energie und Wasserversorgung sowie Kunststoffverarbeitung
die überwiegende Konzentration der Beschäftigten auf jeweils ein großes Unternehmen.
Im Druckereigewerbe sind dagegen eine Reihe von mittelgroßen und
kleinen Betrieben tätig.
Unterdurchschnittlich vertreten, aber dennoch von Bedeutung, sind darüber hinaus
folgende Branchen des Produzierenden Gewerbes:
- Baugewerbe (83) mit über 3.500 Beschäftigten, u.a. Freytag, Oetken, Hecker,
Döpker,
- Elektrotechnik (62) mit fast 1.600 Beschäftigten, u.a. FHP Motors (Elektro-
Kleinmotoren), SAIA-Burgess (Schalter), Straschu (Leiterplatten),
Papierverarbeitung
Bergbau
Gießereien
Gummiverarbeitung
Luftfahrzeugbau
in Oldenburg (Oldbg), Stadt
im früheren Bundesgebiet
Glasindustrie
Herst. v. ADV-Geräten
Papiererzeugung
NE-Metallindustrie
Feinkeramik
Herst. v. Musikinstr. u.a.
Mineralölverarbeitung
Schiffbau

23 Stadt Oldenburg
- Ernährungsgewerbe (86) mit rund 1.500 Beschäftigten, u.a. Matthews
(Fleischwaren), Bahlsen (Backwaren), Turm-Sahne, Molkerei Ammerland eG,
- Herstellung von Eisen-, Blech- und Metallwaren (64) mit 660 Beschäftigten,
v.a. Hüppe und DORMA Hüppe (Sonnenschutz- und Raumtrennsysteme),
- Chemie (47) mit rund 630 Beschäftigten, u.a. Büfa (Farben), Relius Coatings
(Farben).
Prägend ist für das Verarbeitende Gewerbe (Produzierendes Gewerbe ohne
Energie / Wasserversorgung und Baugewerbe) der recht hohe Anteil von Betrieben,
die ihren Hauptsitz an einem Standort außerhalb der Region haben. Wichtige
Industriebetriebe der Stadt sind in die Konzernstrukturen von teilweise multinational
operierenden Unternehmen eingebunden. Dies macht die Beschäftigtenentwicklung
u.a. von Konzernentscheidungen abhängig, auf die von Seiten der kommunalen
Wirtschaftsförderung kaum Einflussmöglichkeiten bestehen.
Positiv ist andererseits die Tatsache zu bewerten, dass die Fertigungsintensität 23
innerhalb der Betriebe des Verarbeitenden Gewerbes unterdurchschnittlich ist.
Während der Anteil der Arbeiter an den Beschäftigten insgesamt in den Industriebetrieben
in der Stadt Oldenburg nur 63 % beträgt, liegt er in niedersächsischen
Großstädten bei 65 %, im Landesdurchschnitt bei 68 % und in den umliegenden
Landkreisen bei gut 70 %. Der entsprechend höhere Anteil von Dienstleistungsarbeitsplätzen
weist auf eine stärkere Konzentration von Management- und Verwaltungsfunktionen
hin, die i.d.R. weniger stark unter Kosten- und Rationalisierungsdruck
stehen als reine Fertigungsarbeitsplätze.
Die direkte außenwirtschaftliche Verflechtung der Industrie in Oldenburg ist eher
schwach ausgeprägt. Lediglich ein Fünftel des Umsatzes werden im Ausland realisiert
24 . Damit liegt die Exportquote der Industrie in der Stadt Oldenburg bei der
Hälfte des entsprechenden Bundes- und Landesdurchschnitts. Die Auslandsorientierung
der Betriebe ist in den vergangenen Jahren allerdings deutlich angestiegen
(Exportquote 1996: 11,5 %).
Dienstleistungssektor
Die herausragende Bedeutung des Dienstleistungssektors für die Stadt Oldenburg
wurde bereits dargestellt. Abb. 2.4-2 zeigt noch einmal anschaulich den überdurchschnittlichen
Anteil der Dienstleistungen an der Gesamtzahl der Beschäftigten
im Vergleich zu den anderen nordwestdeutschen Großstädten. Gemessen am
Dienstleistungsbesatz, d.h. der Zahl der Dienstleistungsbeschäftigten je Einwohner,
ist die Position des Dienstleistungsstandortes Oldenburg (157 25 ) jedoch we-
23 Anteil der Arbeiter an den Beschäftigten insgesamt
24 In der amtlichen Statistik werden nur die direkten Exporte erfasst. Lieferungen von Betrieben
(z.B. Peguform), die als Zulieferer ihre Produkte an einen inländischen Hersteller von Endprodukten
mit Sitz außerhalb der Stadt verkaufen, der dann einen Teil seiner Produkte im Ausland
absetzt, sind nicht in den Exportwerten enthalten.
25 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Dienstleistungssektor je Einwohner, 30.6.2000,
Bundesgebiet West = 100
Hoher Anteil von Betrieben,
die ihren Hauptsitz
an einem Standort außerhalb
der Region haben
Überdurchschnittlicher
Anteil von Dienstleistungsarbeitsplätzen
in der
Industrie
Außenwirtschaftliche
Verflechtung der Industrie
in der Stadt eher schwach
Dienstleistungsbesatz in
einigen Vergleichsstädten
höher als in Oldenburg

24 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Abb. 2.4-2: Beschäftigtenanteil im Dienstleistungssektor in der Stadt Oldenburg und den
umliegenden Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten
2000
Anteil der Beschäftigten im Dienstleistungssektor an allen Beschäftigten
am 30.6.
Deutschland
früheres Bundesgebiet
Niedersachsen
Oldenburg(Oldb), Stadt
Hannover, Landeshptst.
Göttingen, Stadt
Osnabrück, Stadt
Braunschweig, Stadt
Bremen, Stadt
Hildesheim, Stadt
Salzgitter, Stadt
Wolfsburg, Stadt
LK Ammerland
LK Wesermarsch
LK Oldenburg
0 10 20 30 40 50 60 70 80
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Keine stark ausgeprägte
Branchenspezialisierung
im Dienstleistungssektor
in %
niger stark. Aufgrund des in Relation zu den meisten übrigen Großstädten geringeren
Einpendlerüberschusses der Stadt Oldenburg haben die Landeshauptstadt
Hannover (205), die Universitätsstadt Göttingen (173) sowie die benachbarte
Stadt Osnabrück (168) einen höheren Dienstleistungsbesatz und damit im Verhältnis
zu ihrer Einwohnerzahl eine entsprechend größere Bedeutung als Dienstleistungsstandorte.
Die Branchenspezialisierung im Dienstleistungssektor der Stadt Oldenburg ist
weniger deutlich ausgeprägt als im Produzierenden Gewerbe. Aufgrund der Tatsache,
dass die Stadt ein starker Dienstleistungsstandort ist, sind zahlreiche
Branchen überdurchschnittlich vertreten. Überdurchschnittliche Spezialisierungen
weist die Stadt in folgenden Bereichen auf (Abb. 2.4-3):

25 Stadt Oldenburg
Abb. 2.4-3: Branchenspezialisierung des Dienstleistungssektors in der Stadt Oldenburg
2000
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Einzelhandel
Gesundheitswesen
Großhandel
Geb.körpersch., Sozialvers.
Anteil der Wirtschaftszweige an den Beschäftigten insgesamt in %
Heime, Gastgewerbe
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Wissenschaft,Bildung,Medien
Übr. untern.bez.DL
Kreditinstitute
- Unternehmensbezogene Dienstleistungen (124 26 ) mit gut 8.700 Beschäftigten
27 , u.a. Cewe-Color (Fotolabor), Treuhand (Wirtschaftsprüfung und
-beratung),
- Einzelhandel (131) mit knapp 7.100 Beschäftigten, u.a. Innenstadt mit großer
Fußgängerzone, Einkaufszentren Stubbenweg (Stadtnorden) und Wechloy
(Stadtwesten),
- Gesundheitswesen (129) mit 6.100 Beschäftigten, v.a. Städtische Kliniken,
Evangelisches Krankenhaus, Pius Hospital (insgesamt rund 1.500 Krankenhausbetten),
- Öffentliche Dienstleistungen 28 (143) mit 5.400 Beschäftigten, u.a. Bezirksregierung
Weser-Ems und Stadt Oldenburg,
26 Bundesgebiet West = 100
27 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, 30.6.2000
28 Da Beamte in der Statistik der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nicht erfasst sind, ist
die Spezialisierung auf die Öffentlichen Dienstleistungen insgesamt noch deutlich stärker (siehe
auch „Wirtschaftsstruktur“, „Erwerbstätige“).
Organis. oh. Erwerbszweck
Rechts-, Wirtsch.beratung
Übriger Verkehr
Techn. Beratung, Plan.
Gebäudereinig.,Abfallbeseit.
Straßenverkehr
Versicherungen
in Oldenburg (Oldbg), Stadt
im früheren Bundesgebiet
Übr. pers.bez.DL
Telekommunikation
Verlagswesen
Eisenbahnen
Schiffahrt
Überdurchschnittlich vertretene
Branchen

Unterdurchschnittlich
vertretene Branchen
Starker Einzelhandelsstandort
Stadt Oldenburg
26 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
- Großhandel (117) mit fast 4.500 Beschäftigten, u.a. HeiPei, C.W. Meyer, Logemann,
Sartorius, Block, Zimmermann, BÄKO,
- Wissenschaft und Bildung (179) mit 4.300 Beschäftigten, v.a. Universität und
Fachhochschule,
- Kreditinstitute (129) mit über 2.500 Beschäftigten, u.a. Landessparkasse zu
Oldenburg, Oldenburgische Landesbank sowie zahlreiche Zweigniederlassungen
anderer Banken,
- Versicherungen (149) mit knapp 1.200 Beschäftigten, u.a. Gegenseitigkeit,
Öffentliche Versicherung,
- Telekommunikation (251) mit fast 1.300 Beschäftigten, u.a. EWE-Tel, Deutsche
Telekom sowie
- Medien (135) mit 650 Beschäftigen, v.a. Nordwest Medien (Nordwest Zeitung).
Unterdurchschnittliche Bedeutung haben
- die Verkehrsbranchen (Straßenverkehr, Eisenbahnen, Schifffahrt), u.a. aufgrund
der Lage der Stadt abseits der überregional bedeutsamen Verkehrsachsen,
- das Verlagswesen sowie
- einzelne Bereiche der Unternehmensorientierten Dienstleistungen (u.a. Technische
Beratung, Werbung und Vermietung).
- Ferner ist das Gastgewerbe unterrepräsentiert. Die Stadt Oldenburg hat gemessen
an den Übernachtungen je Einwohner 29 eine vergleichsweise geringe
Bedeutung als Tourismusstandort (Abb. 2.4-4). Darüber hinaus ist die Auslastung
der knapp 1.400 in der Stadt angebotenen Betten mit 33 % relativ niedrig
(nordwestdeutsche Großstädte 42 %, Bundesgebiet 38 %).
Oldenburg ist ein starker Einzelhandelsstandort. Der Einzelhandelsbesatz in Oldenburg
(172 30 ) ist gemeinsam mit der Stadt Osnabrück (175) der mit Abstand
höchste aller nordwestdeutschen Großstädte. Überdurchschnittlich vertreten sind
insbesondere der Fach- und der Lebensmitteleinzelhandel 31 . Mit einer Zentralitätskennziffer
von 143 32 liegt die Stadt gleichauf mit Braunschweig an der Spitze
der nordwestdeutschen Großstädte. Allerdings ist die Einzelhandelszentralität seit
1993 (156) kontinuierlich zurückgegangen.
29 Übernachtungen im Reiseverkehr in Beherbergungsbetrieben mit mindestens 9 Betten, ohne
Campingplätze, 2000
30 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Einzelhandel je 1.000 Einwohner, 2000, Bundesgebiet
West = 100
31 Handels- und Gaststättenzählung, 1993
32 Quelle: GfK. Werte >100 bedeuten per Saldo Kaufkraftzuflüsse, Werte

27 Stadt Oldenburg
Abb. 2.4-4: Bedeutung des Tourismus in der Stadt Oldenburg und den umliegenden
Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 2000
Deutschland
früheres Bundesgebiet
Niedersachsen
Hannover, Landeshptst.
Göttingen, Stadt
Wolfsburg, Stadt
Bremen, Stadt
Braunschweig, Stadt
Osnabrück, Stadt
Hildesheim, Stadt
Oldenburg(Oldb), Stadt
Salzgitter, Stadt
LK Ammerland
LK Wesermarsch
LK Oldenburg
Übernachtungen je Einwohner
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Beschäftigtenentwicklung
BG = 100
Die Stadt Oldenburg hatte in der Vergangenheit eine insgesamt günstige Beschäftigtenentwicklung
(Abb. 2.4-5). Dies gilt sowohl im Vergleich mit der bundesund
landesweiten Entwicklung als auch besonders im Verhältnis zum Durchschnitt
der nordwestdeutschen Großstädte, v.a. zur benachbarten Stadt Bremen. Hier
musste eine weitaus ungünstigere Entwicklung hingenommen werden
(Abb. 2.4-6). Eine ähnlich positive Beschäftigtenentwicklung wie Oldenburg hatte
im südlichen Regierungsbezirk Weser-Ems die Stadt Osnabrück.
Stark waren die Beschäftigungszuwächse in den umliegenden Landkreisen Ammerland
und Oldenburg, so dass die positive Entwicklung der Stadt Oldenburg in
einem ebenfalls dynamischen regionalen Umfeld stattgefunden hat. Der stark
durch den wirtschaftlichen Strukturwandel gekennzeichnete Landkreis Wesermarsch
hatte allerdings eine eher schwache Beschäftigtenentwicklung.
Überdurchschnittliche
Beschäftigtenentwicklung
in der Stadt Oldenburg
Positive Entwicklung der
Stadt in einem dynamischen
regionalen Umfeld

28 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Abb. 2.4-5: Beschäftigtenentwicklung in der Stadt Oldenburg insgesamt
145
140
135
130
125
120
115
110
105
100
95
90
85
80
75
70
1980=100
80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Besonders starke Dynamik
von Mitte der 80er bis
Mitte der 90er Jahre
Überdurchschnittliche
Entwicklung u.a. aufgrund
des hohen Gewichts der
Dienstleistungen
Entwicklung im Produzierenden
Gewerbe: Weniger
starke Rückgänge in der
zweiten Hälfte der 90er
Oldenburg(Oldb), Stadt
nds. Städte mit 100.000 u.mehr Einw.
früheres Bundesgebiet
Bis Mitte der 80er Jahre war die Beschäftigtenentwicklung in Oldenburg noch verhalten.
Es setzte dann aber in der Folge eine überdurchschnittliche Dynamik ein,
die bis Mitte der 90er Jahre andauerte. Insbesondere die Rezession nach Auslaufen
des Wiedervereinigungsbooms hat die Wirtschaft der Stadt sehr gut überstanden.
Seit 1996 verlief die Beschäftigtenentwicklung in etwa im Bundesdurchschnitt.
Ein wichtiger Grund für die überdurchschnittliche Beschäftigtenentwicklung in Oldenburg
liegt in dem hohen Gewicht des Dienstleistungssektors in der Wirtschaftsstruktur,
der bundesweit seit langem deutlich an Beschäftigung hinzugewonnen
hat. Demgegenüber ist die Entwicklung im Produzierenden Gewerbe insbesondere
in den 90er Jahren bundesweit insgesamt negativ gewesen. Daher
wirkt sich ein hoher Beschäftigtenanteil in einem der beiden Sektoren maßgeblich
auf die Gesamtentwicklung aus.
Die Beschäftigtenentwicklung im Produzierenden Gewerbe ist bis Mitte der 80er
Jahre durch deutliche Einbrüche gekennzeichnet gewesen (Abb. 2.4-7). In der
Folgezeit war die Entwicklung dann aber überdurchschnittlich. Insbesondere in der
zweiten Hälfte der 90er Jahre waren die Rückgänge bei weitem nicht so stark wie
in Westdeutschland insgesamt.

29 Stadt Oldenburg
Abb. 2.4-6: Beschäftigtenentwicklung insgesamt in der Stadt Oldenburg und den umliegenden
Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten
1989 bis 2000
Deutschland
früheres Bundesgebiet
Niedersachsen
Wolfsburg, Stadt
Osnabrück, Stadt
Oldenburg(Oldb), Stadt
Hannover, Landeshptst.
Hildesheim, Stadt
Göttingen, Stadt
Salzgitter, Stadt
Braunschweig, Stadt
Bremen, Stadt
LK Ammerland
LK Wesermarsch
LK Oldenburg
Beschäftigtenentwicklung, jeweils 30.6.
-6 -4 -2 0 2 4 6
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
in % (jahresdurchschnittlich)
Seit 1995 haben v.a. das Nahrungsmittelgewerbe, der Schiffbau, die Elektrotechnik
sowie die Hersteller von Eisen-, Blech- und Metallwaren überdurchschnittlich
Beschäftigung abgebaut. Entgegen dem Bundestrend konnten demgegenüber bei
Energie und Wasser sowie in der Kunststoffverarbeitung sehr starke Zuwächse
verzeichnet werden. Auch das Druckereigewerbe und die Chemische Industrie
konnten entgegen dem bundesweiten Branchentrend Beschäftigung aufbauen.
Damit haben in der zweiten Hälfte der 90er Jahre insbesondere die Branchen
hinzugewonnen, die heute die Branchenstruktur des Produzierenden Gewerbes in
der Stadt Oldenburg überdurchschnittlich prägen.
Demgegenüber war die Beschäftigtenentwicklung im Dienstleistungssektor eher
verhalten (Abb. 2.4-8). Zwar konnte sich die Stadt Oldenburg hier wie auch im
Produzierenden Gewerbe von der Entwicklung der übrigen nordwestdeutschen
Großstädte etwas absetzen, erreicht aber in der langfristigen Betrachtung seit
1980 den Bundesdurchschnitt bei weitem nicht.
1989 - 1992
1992 - 1995
1995 - 2000
Positiv: Energie und Wasser,Kunststoffverarbeitung,
Druckereigewerbe
und Chemie
Verhaltene Beschäftigtenentwicklung
im Dienstleistungssektor
der Stadt

30 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Abb. 2.4-7: Beschäftigtenentwicklung im Produzierenden Gewerbe der Stadt Oldenburg
145
140
135
130
125
120
115
110
105
100
95
90
85
80
75
70
1980=100
80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00
ab 1998 neue Klassifikation der Wirtschaftszweige, Ausgabe 1993 (WZ93),
Zeitreihen vor und nach 1998 nur eingeschränkt miteinander vergleichbar.
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Wachstumsdelle seit 1996
Überdurchschnittliche
Beschäftigungsverluste:
Gebietskörperschaften,
Eisenbahn, Großhandel,
Versicherungsgewerbe
Oldenburg(Oldb), Stadt
nds. Städte mit 100.000 u.mehr Einw.
früheres Bundesgebiet
Gegenüber den nordwestdeutschen Großstädten verlief die Beschäftigtenentwicklung
im Dienstleistungssektor der Stadt Oldenburg bis zu Beginn der 90er
Jahre weitgehend synchron. Nach einigen Jahren mit überdurchschnittlicher Entwicklung
befinden sich die Dienstleistungsbranchen in Oldenburg aber seit 1996 in
einer Wachstumsdelle.
Überdurchschnittliche Beschäftigungsverluste mussten in der zweiten Hälfte der
90er Jahre v.a. bei den Gebietskörperschaften, der Deutsche Bahn AG, der Bundeswehr,
dem Großhandel sowie im Versicherungsgewerbe hingenommen werden.
Auch die bundesweit sehr dynamischen Unternehmensbezogenen Dienstleistungen
entwickelten sich in Oldenburg insgesamt weniger stark als vom Bundestrend
her zu erwarten gewesen wäre. Einzig die Dynamik im Bereich „Gebäudereinigungen
/ Abfallbeseitigung“ war überdurchschnittlich. Ebenfalls besser als
im Bundesdurchschnitt war die Beschäftigtenentwicklung im Gesundheitswesen,
in Wissenschaft und Bildung sowie im Einzelhandel.

31 Stadt Oldenburg
Abb. 2.4-8: Beschäftigtenentwicklung im Dienstleistungssektor der Stadt Oldenburg
145
140
135
130
125
120
115
110
105
100
95
90
85
80
75
70
1980=100
Oldenburg(Oldb), Stadt
nds. Städte mit 100.000 u.mehr Einw.
früheres Bundesgebiet
80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00
ab 1998 neue Klassifikation der Wirtschaftszweige, Ausgabe 1993 (WZ93),
Zeitreihen vor und nach 1998 nur eingeschränkt miteinander vergleichbar.
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover

32 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
2.5 Arbeitsmarkt, Ausbildung, Qualifikation und Einkommen
Arbeitsmarkt
8.200 Arbeitslose: Oldenburg
im Mittelfeld unter
den Vergleichsstädten
Noch größere Arbeitsmarktprobleme
in den
80er Jahren
Überdurchschnittlicher
Anteil von Frauen- und
Teilzeitarbeitsplätzen
Mit rund 8.200 Arbeitslosen und einer Arbeitslosenquote von 11,4 % 33 (138 34 )
liegt Oldenburg unter den nordwestdeutschen Großstädten im Mittelfeld
(Abb. 2.5-1). Niedriger ist die Arbeitslosenquote in Osnabrück (123), höher dagegen
in Bremen (152). Bundesweit konzentriert sich die Arbeitslosigkeit in den
großstädtischen Zentren. Niedriger ist die Arbeitslosigkeit naturgemäß in den
ländlich strukturierten umliegenden Landkreisen. Insbesondere der Landkreis
Oldenburg (103) liegt im westdeutschen Durchschnitt. Etwas höher sind die Arbeitslosenquoten
in den Landkreisen Ammerland (115) und Wesermarsch (119).
Die Arbeitsmarktprobleme in der Stadt Oldenburg waren in den 80er Jahren noch
sehr viel ausgeprägter als heute. Im Zusammenhang mit der überdurchschnittlichen
Beschäftigtenentwicklung seit Mitte der 80er Jahre konnte aber der Abstand
zum Bundesdurchschnitt bis Mitte der 90er Jahre spürbar verringert werden
(Abb. 2.5-2). Seitdem haben sich die Arbeitsmarktdefizite in der Stadt Oldenburg
allmählich wieder etwas verschärft.
Frauen- und Teilzeitbeschäftigung
Ausbildung
Wichtige regionale Funktionen
der Stadt Oldenburg
als Schulstandort
Als Folge der großen Bedeutung des Dienstleistungssektors für die Stadt Oldenburg
ist auch der Anteil von Frauenarbeitsplätzen an der Gesamtzahl der Beschäftigten
mit 49 % 35 überdurchschnittlich hoch. Im Bundesgebiet West sowie
im Durchschnitt der nordwestdeutschen Großstädte beträgt der Anteil nur jeweils
43 %. Entsprechend ist in Oldenburg der Anteil von Teilzeitarbeitsplätzen mit 19 %
ebenfalls recht hoch.
Das Oberzentrum Oldenburg hat wichtige regionale Funktionen als Schulstandort.
Neben zehn Gymnasien 36 verfügt die Stadt über 24 Berufsbildende Schulen. Mit
über 11.000 Berufsschülern (204 37 ) hat Oldenburg auch im Vergleich zu den
übrigen nordwestdeutschen Großstädten (168) eine überdurchschnittliche Stellung
im dualen System der beruflichen Ausbildung.
33 Jahresdurchschnitt 2001
34 Bundesgebiet West = 100
35 Anteil der Sozialversicherungspflichtig beschäftigten Frauen an Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten insgesamt, 2000
36 einschließlich IGS, Kolleg und Abendgymnasium
37 Anteil der Schüler in Berufsbildenden Schulen an der Gesamtbevölkerung im Alter zwischen 18
und 25 Jahren, Niedersachsen = 100, 2000

33 Stadt Oldenburg
Abb. 2.5-1: Arbeitslosigkeit in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen
sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1997 und 2000
Deutschland
früheres Bundesgebiet
Niedersachsen
Wolfsburg, Stadt
Osnabrück, Stadt
Hildesheim, Stadt
Oldenburg(Oldb), Stadt
Braunschweig, Stadt
Bremen, Stadt
Salzgitter, Stadt
Hannover, Landeshptst.
Göttingen, Stadt
LK Ammerland
LK Wesermarsch
LK Oldenburg
Arbeitslosenquote am 30.6.
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
BG = 100
Hinzu kommt, dass der Anteil der Auszubildenden an den Beschäftigten insgesamt
in der Stadt Oldenburg mit 6,5 % (104) ebenfalls über dem Durchschnitt der
Vergleichsstädte (88) und des Landes Niedersachsen liegt. Den Betrieben in Oldenburg
können deshalb überdurchschnittliche Ausbildungsanstrengungen bescheinigt
werden.
Hochschulen
Die Carl von Ossietzky Universität Oldenburg zählt zu den jüngeren Hochschulen
der Bundesrepublik und wurde im Rahmen der Reform und Ausweitung des
Hochschulsystems 1973 auf Basis der bereits bestehenden Pädagogischen
Hochschule gegründet. Ein Hauptziel war die Verbesserung der Infrastruktur im
Nordwesten Niedersachsens. Aufgrund ihrer Entstehungsgeschichte ist die Lehramtsausbildung
einer der Studienschwerpunkte. Der Anteil der Lehramtsstuden-
1997
2001
Überdurchschnittliche
Ausbildungsanstrengungen
der Betriebe in Oldenburg
Carl von Ossietzky Universität
Oldenburg

34 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Abb. 2.5-2: Entwicklung der Arbeitslosigkeit in der Stadt Oldenburg
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Arbeitslosenquoten
Quartalswerte und Trendwerte in %
88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02
Ende des Quartals
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Spezialisierung des Lehrund
Forschungspersonals
Oldenburg, Stadt
früheres Bundesgebiet
Differenz zum Bundeswert
in %-Punkten
ten beträgt immerhin 31 % der insgesamt 11.500 38 Studierenden (WS 2001/02).
Darüber hinaus werden Diplom-, Magister-, Bachelor- und Masterstudiengänge in
den Fachbereichen Pädagogik, Kommunikation/Ästhetik, Sozialwissenschaft,
Wirtschafts- und Rechtswissenschaften, Philosophie/Psychologie/Sportwissenschaft,
Mathematik, Biologie, Geo- und Umweltwissenschaften, Physik, Chemie,
Informatik sowie Literatur- und Sprachwissenschaften angeboten.
Die Schwerpunkte der Hochschule in Lehre und Forschung lassen sich mit Hilfe
der Angaben aus der Personalstatistik, d.h. die Spezialisierung des an den Hochschulen
tätigen Lehr- und Forschungspersonals 39 (LuF) abbilden. Überdurchschnittlich
vertreten sind demnach die Fächergruppen „Sport“ (253 40 ), „Mathematik,
Naturwissenschaften“ (203), „Sprach- und Kulturwissenschaften“ (179) sowie
38 Niedersächsisches Ministerium für Wissenschaft und Kultur: Hochschulen in Niedersachsen
2002. Zahlen, Daten, Fakten
39 Zum Lehr- und Forschungspersonal (LuF) zählt das gesamte hauptberuflich (Professoren,
Dozenten, Assistenten, wissenschaftliche und künstlerische Mitarbeiter) und nebenberuflich
(Gastprofessoren, Emeriti, Lehrbeauftragte) tätige wissenschaftliche und künstlerische Personal.
Wissenschaftliche Hilfskräfte sind nicht enthalten.
40 2000, Anteil des LuF-Personals in den Fächergruppen am LuF-Personal insgesamt, Deutschland
= 100

35 Stadt Oldenburg
„Kunst, Kunstwissenschaft“ (155). In etwa dem Bundesdurchschnitt entspricht die
Spezialisierung auf die Fächergruppe „Rechts-, Wirtschafts- und Sozialwissenschaften“
(106). Alle übrigen Fächergruppen („Ingenieurwissenschaften“, „Agrar-,
Forst- und Ernährungswissenschaften“, „Human- und Veterinärmedizin“) sind nur
in sehr geringem Umfang bzw. gar nicht vertreten.
Im Rahmen der Forschungstätigkeiten an der Carl von Ossietzky Universität Oldenburg
zählt die Umwelt- und Energieforschung zu den bedeutendsten Forschungsschwerpunkten.
An der bereits Mitte der 70er Jahre aufgenommenen,
interdisziplinären Forschung sind die sieben Fachbereiche Biologie, Physik, Chemie,
Mathematik, Wirtschaftswissenschaften, Psychologie und Sozialwissenschaften
beteiligt. Ein weiterer Forschungsschwerpunkt der Universität liegt in der
Meeresforschung. Hier ist das Institut für Chemie und Biologie des Meeres (ICBM)
tätig, das als Bestandteil der Konzeption der Bundesregierung zum Schutz der
Meere gegründet wurde.
Im Fachbereich Informatik bestehen Forschungsschwerpunkte u.a. in den Bereichen
sicherheitskritischer Systeme, e-learning, e-business, Informatik im Gesundheitswesen,
Multimedia und Internet sowie Wirtschaftsinformatik. Das mit dem
Fachbereich eng kooperierende Oldenburger Forschungs- und Entwicklungsinstitut
für Informationswerkzeuge und –systeme (OFFIS) bildet in diesem Zusammenhang
eine Plattform für regionale, nationale und internationale Kooperationen.
Zuletzt wurde in Kooperation mit der Universität Bremen 1996 der Sonderforschungsbereich
„Neurokognition“ eingerichtet.
Die Fachhochschule Oldenburg ist seit dem Jahr 2000 ein Teil der durch Zusammenschluss
entstandenen Fachhochschule Oldenburg / Ostfriesland / Wilhelmshaven.
Die Stadt Oldenburg ist damit einer von fünf Studienstandorten dieser mit
über 8.200 Studierenden 41 (WS 2001/02) z.Z. größten Fachhochschule Niedersachsens.
Das Studienangebot in Oldenburg umfasst die Fachbereiche Architektur
sowie Bauingenieur- und Vermessungswesen, in denen ca. 1.600 Studierende
in sieben Studiengängen eingeschrieben sind.
Die Forschungstätigkeiten der Fachhochschule sind naturgemäß anwendungsbezogen
ausgerichtet. Am Standort Oldenburg wird innerhalb des Forschungsschwerpunktes
„Raum-Rohr-Boden“ an der Entwicklung von Messverfahren zur
Qualitätssicherung im Rohrleitungsbau geforscht. Auf interdisziplinärer Ebene
werden für dieses fünfjährige Forschungsvorhaben in drei Teilprojekten Anwendungsschwerpunkte
miteinander verknüpft.
Darüber hinaus ist in Oldenburg eine Abteilung der Niedersächsischen Fachhochschule
für Verwaltung und Rechtspflege, Fachbereich Polizei, ansässig. Weitere
wichtige Bildungseinrichtungen sind
- Bundestechnologiezentrum für Elektro- und Informationstechnik e.V. (bfe),
- Bundesfachschule für das raumausstattende Handwerk,
- Fachlehranstalt des niedersächsischen Friseurhandwerks sowie
41 Niedersächsisches Ministerium für Wissenschaft und Kultur: Hochschulen in Niedersachsen
2002. Zahlen, Daten, Fakten
Forschungsschwerpunkte
an der Universität u.a.
... Umwelt und Energie
... Informatik
Fachhochschulstandort
Oldenburg
Forschungstätigkeiten der
Fachhochschule
Weitere wichtige
Bildungseinrichtungen

Einrichtungen außeruniversitärer
Forschung
Qualifikation
Geringer Anteil von Unqualifizierten
an den Beschäftigten
Schwerpunkt der Qualifikationsstruktur:
Mittlere
Qualifikationen
Defizite in der Stadt Oldenburg
beim Anteil von
Hochqualifizierten
36 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
- Niedersächsisches Studieninstitut für kommunale Verwaltung.
Im Bereich der außeruniversitären Forschung sind neben dem genannten Institut
OFFIS noch die folgenden Einrichtungen tätig:
- Niedersächsisches Landesamt für Verbraucherschutz und Lebensmittelsicherheit
(LAVES) - Lebensmittelinstitut Oldenburg,
- Bundesinstitut für Kultur und Geschichte der Deutschen im östlichen Europa,
- Forschungsinstitut Region und Umwelt an der Carl von Ossietzky Universität
Oldenburg GmbH (FORUM),
- Hörzentrum Oldenburg,
- Institut für Rohrleitungsbau (iro) e.V.,
- Forschungsgemeinschaft für Meeresheilkunde e.V. (Außenstelle Oldenburg,
Sitz Norderney),
- Deutsche Bodenkundliche Gesellschaft e.V.,
- Oldenburgische Landschaft,
- Landwirtschaftliche Untersuchungs- und Forschungsanstalt,
- Regio GmbH - Institut für Regionalentwicklung und Informationssysteme.
Unter den nordwestdeutschen Großstädten hat die Stadt Oldenburg den geringsten
Anteil von Unqualifizierten 42 an den Beschäftigten insgesamt (64 43 ) und liegt
damit auch im Bundes- und Landesvergleich deutlich unter dem Durchschnitt. Der
Grund hierfür ist u.a. die herausragende Bedeutung des Dienstleistungssektors in
der Stadt. Im Produzierenden Gewerbe werden i.d.R. mehr unqualifizierte Beschäftigte
eingesetzt als in Dienstleistungsbetrieben.
Der eindeutige Schwerpunkt der Qualifikationsstruktur liegt in Oldenburg im Bereich
mittlerer Qualifikationen 44 (109). Dies korrespondiert mit den überdurchschnittlichen
Ausbildungsanstrengungen der Betriebe sowie der überdurchschnittlichen
Bedeutung der Berufsbildenden Schulen in der Stadt Oldenburg (siehe
oben). Sehr hoch ist der Anteil mittlerer Qualifikationen auch in den umliegenden
Landkreisen Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch.
Defizite sind in der Stadt Oldenburg dagegen beim Anteil von Hochqualifizierten 45
festzustellen (Abb. 2.5-3). Bundesweit konzentrieren sich die höheren Qualifikationen
in den großstädtischen Zentren. In Oldenburg haben nur 9,3 % (100 46 ) der
42 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte ohne abgeschlossene Berufsausbildung, 2000
43 Bundesgebiet West = 100
44 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte mit abgeschlossener Berufsausbildung, aber ohne
Hochschulabschluss, 2000
45 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte mit Fachhochschul- oder Hochschulabschluss, 2000
46 Bundesgebiet West = 100

37 Stadt Oldenburg
Abb. 2.5-3: Hochqualifizierte in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen
sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1990 und 2000
Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten mit Fachhochschul-
oder Hochschulabschluss an insgesamt am 30.6.
Deutschland
früheres Bundesgebiet
Niedersachsen
Göttingen, Stadt
Hannover, Landeshptst.
Braunschweig, Stadt
Hildesheim, Stadt
Oldenburg(Oldb), Stadt
Osnabrück, Stadt
Wolfsburg, Stadt
Salzgitter, Stadt
Bremen, Stadt
LK Ammerland
LK Wesermarsch
LK Oldenburg
0 2 4 6 8 10 12 14
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Beschäftigten einen Hochschulabschluss, während es im Durchschnitt der nordwestdeutschen
Großstädte 11,3 % (121) sind.
Dem Einsatz von hochqualifizierten Beschäftigten kommt im internationalen Wettbewerb
der hochentwickelten Volkswirtschaften und ihrer Regionen eine Schlüsselrolle
zu. Arbeitskräfte mit Spitzenqualifikationen sind eine Voraussetzung für
die Entwicklung, Produktion und Vermarktung hochwertiger Güter und Dienstleistungen.
Sie sind deshalb bereits heute ein wichtiger Standortfaktor, und viele Anzeichen
sprechen dafür, dass die Entwicklungsperspektiven von Regionen in Zukunft
noch entscheidender von ihrer Mobilisierbarkeit bestimmt werden. Der Stadt
Oldenburg darf in diesem Fall ein gewisser Nachholbedarf attestiert werden.
in %
1990
2000
Hochqualifizierte Beschäftigte
als wichtiger Standortfaktor

38 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Abb. 2.5-4: Bruttojahresentgelte nach Wirtschaftsbereichen in der Stadt Oldenburg und
in Westdeutschland 1996
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
Insgesamt
Bruttojahresentgelt der ganzjährig Beschäftigten 1996 in DM
Land-,Forstw.,Fisch.
Prod.Gewerbe
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Einkommen
Entgelte der Beschäftigten
unterdurchschnittlich
Löhne und die Gehälter
im Verarbeitenden Gewerbe
deutlich unter dem
Bundesdurchschnitt
Energie,Wass.,Berg.
Verarb.Gewerbe
Baugewerbe
Dienstleist.insg.
Die Entgelte der Beschäftigten 47 insgesamt in der Stadt Oldenburg (93 48 ) liegen
- wie in den meisten Regionen Niedersachsens - unter dem Bundesdurchschnitt.
Dies gilt insbesondere für das Produzierende Gewerbe (93), während der Abstand
zum Bundeswert bei den Dienstleistungen (96) weniger deutlich ist.
Unterteilt nach Wirtschaftsbereichen (Abb. 2.5-4) wird deutlich, dass v.a. die Entgelte
im Verarbeitenden Gewerbe (90) unterdurchschnittlich sind. Die (aktuellere)
Industriestatistik zeigt das gleiche Bild: Die Löhne der Arbeiter (88 49 ) und die
Gehälter der Angestellten (79) im Verarbeitenden Gewerbe der Stadt Oldenburg
liegen deutlich unter den Bundeswerten. Ferner ist die Stadt in dieser Hinsicht das
Schlusslicht unter den nordwestdeutschen Großstädten.
47 Bruttojahresentgelt der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, nur ganzjährig Beschäftigte,
1996
48 Bundesgebiet West = 100
49 2000, Bundesgebiet West = 100
Handel
Verkehr,Nachr.
Kreditinst.,Versich.
früheres Bundesgebiet
Oldenburg, Stadt
Dienstleist.,a.n.g.
Org.oh.Erw.,Priv.H.
Gebietsk.,Sozialvers.

39 Stadt Oldenburg
Abb. 2.5-5: Pro-Kopf- Einkommen in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen
sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1989 und 1995
Deutschland
früheres Bundesgebiet
Niedersachsen
Braunschweig, Stadt
Oldenburg(Oldb), Stadt
Hildesheim, Stadt
Hannover, Landeshptst.
Wolfsburg, Stadt
Osnabrück, Stadt
Göttingen, Stadt
Bremen, Stadt
Salzgitter, Stadt
LK Ammerland
LK Wesermarsch
LK Oldenburg
in DM je Einwohner
0 20 40 60 80 100 120
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
BG = 100
Ebenfalls geringer als im Bundesdurchschnitt sind die Entgelte im Verkehrsgewerbe
(91) und im Handel (92). Durchschnittlich bzw. überdurchschnittlich ist das
Entgeltniveau dagegen im Dienstleistungssektor bei den Öffentlichen Dienstleistungen
(102) und den Finanzdienstleistungen (100) sowie im Produzierenden
Bereich in der Energiewirtschaft (109) und dem Baugewerbe (103).
Das niedrigere Entgeltniveau im Verarbeitenden Gewerbe Oldenburgs kann aus
unternehmerischer Sicht als wichtiger Standortfaktor im überregionalen Wettbewerb
um ansiedlungsinteressierte Industriebetriebe interpretiert werden. Andererseits
ergeben sich aus der Sicht der Beschäftigten Auswirkungen auf die Einkommenssituation
der privaten Haushalte, die sich letztlich im Konsumverhalten, d.h.
u.a. in der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft niederschlagen können.
1989
1995
Überdurchschnittliche
Entgelte: Öffentl. Dienstleistungen,Energiewirtschaft,
Baugewerbe
Niedriges Lohn- und Gehaltsniveau
in der Industrie
als Standortfaktor im
überregionalen Wettbewerb

Insgesamt aber hohes
Pro-Kopf-Einkommen
aufgrund des hohen
Dienstleistungsanteils
Einkommenssteigerung in
den 90er Jahren
40 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Aufgrund des sehr hohen Dienstleistungsanteils an der Gesamtbeschäftigung
(u.a. Öffentliche Dienstleistungen und Finanzdienstleistungen) hat das niedrige
Entgeltniveau im Verarbeitenden Gewerbe keine wesentlichen Auswirkungen auf
das Einkommen der privaten Haushalte 50 insgesamt. Mit rund € 11.100,- (100 51 )
liegt das Pro-Kopf-Einkommen in der Stadt Oldenburg im Bundesdurchschnitt und
damit leicht über dem Durchschnitt der nordwestdeutschen Großstädte (98) sowie
deutlich über dem Landeswert für Niedersachsen (94) (Abb. 2.5-5).
Nachdem im Verlauf der 80er Jahre das Einkommensniveau in Oldenburg deutlich
zurückgegangen war (1989: 89), konnte das Pro-Kopf-Einkommen in der ersten
Hälfte der 90er Jahre parallel zur Verbesserung der Beschäftigtenentwicklung und
Verminderung der Arbeitsmarktprobleme wieder deutlich gesteigert werden. Unter
den nordwestdeutschen Großstädten weist die Stadt Oldenburg von 1989 bis
1995 die stärkste Einkommenssteigerung auf (Abb. 2.5-5).
2.6 Öffentliche Finanzen
Unterdurchschnittliches
Gewerbesteueraufkommen
im Vergleich zu anderen
Großstädten
Insgesamt deutlich unterdurchschnittlicheSteuereinnahmekraft
der Stadt
Verglichen mit den übrigen nordwestdeutschen Großstädten ist das Gewerbesteueraufkommen
52 in der Stadt Oldenburg sehr viel geringer. Abgesehen vom
Ausnahmefall Wolfsburg haben die Städte Hannover, Osnabrück und Braunschweig
teils deutlich höhere Einnahmen. In etwa gleich hoch wie in Oldenburg
sind die Gewerbesteuereinnahmen je Einwohner in Hildesheim und Salzgitter,
während die Stadt Göttingen das Schlusslicht bildet.
In Hinblick auf den Gemeindeanteil an der Einkommensteuer steht Oldenburg im
Städtevergleich zwar etwas besser da und erreicht fast den Durchschnitt der
nordwestdeutschen Großstädte. Insgesamt ist die Steuereinnahmekraft 53 der
Stadt aber deutlich unterdurchschnittlich (Abb. 2.6-1). Wie bei den übrigen eher
einnahmeschwachen Städten Göttingen, Salzgitter und Hildesheim ist auch in
Oldenburg die Steuereinnahmekraft im Laufe der 90er Jahre leicht zurückgegangen,
während sie in den einnahmestärkeren Städten Wolfsburg, Hannover, Osnabrück
und Braunschweig gestiegen ist.
50 Gesamtbetrag der Einkünfte der privaten Haushalte je Einwohner, 1995
51 Bundesgebiet West = 100
52 Netto-Gewerbesteuereinnahmen je Einwohner, 2000
53 Die Steuereinnahmekraft ergibt sich aus der Realsteueraufbringungskraft (Grundsteuern A und
B sowie Gewerbesteuer) abzüglich der Gewerbesteuerumlage zuzüglich des Gemeindeanteils
an der Einkommenssteuer.

41 Stadt Oldenburg
Abb. 2.6-1: Steuereinnahmekraft in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen
sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1989 und 2000
Deutschland
früheres Bundesgebiet
Niedersachsen
Wolfsburg, Stadt
Hannover, Landeshptst.
Osnabrück, Stadt
Braunschweig, Stadt
Hildesheim, Stadt
Salzgitter, Stadt
Oldenburg(Oldb), Stadt
Göttingen, Stadt
Bremen, Stadt
LK Ammerland
LK Wesermarsch
LK Oldenburg
Steuereinnahmekraft je Einwohner
0 50 100 150 200 250
Nds = 100
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
1989
2000

42 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
2.7 Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Stadtverwaltung
Wirtschaftsförderung der
Stadt Oldenburg als
„Amtslösung“
Bereitstellung und Verkauf
von Gewerbeflächen
Firmenbetreuung / Bestandspflege
Städtischer Eigenbetrieb
„Hafen“
Existenzgründungsförderung
Die Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Stadt Oldenburg sind im Rahmen des
Amtes für Wirtschaftsförderung in die städtische Verwaltung eingegliedert („Amtslösung“).
Das Amt besteht aus den drei Fachdiensten „Standortmarketing“, „Unternehmensbetreuung“
und „Regionalentwicklung“. Insgesamt sind im Amt für
Wirtschaftsförderung 13 54 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter beschäftigt. Das
Leistungsangebot der städtischen Wirtschaftsförderung umfasst nach eigener
Darstellung 55
- Bereitstellung und Verkauf von Gewerbeflächen,
- Firmenbetreuung / Bestandsentwicklung,
- Existenzgründungsförderung,
- Innovations- und Technologieförderung,
- Beschäftigungs- und Ausbildungsförderung,
- Öffentlichkeitsarbeit und Standortmarketing,
- Regionale Kooperation.
Die Steuerung der Gewerbeflächenentwicklung sowie die Vermittlung und der
Verkauf von Gewerbegrundstücken zählen zu den Kernaufgaben der städtischen
Wirtschaftsförderung. Die Gewerbeflächenverkäufe, das aktuelle Gewerbeflächenangebot
sowie die künftige Gewerbeflächenentwicklung können den Abschnitten
3 und 4 entnommen werden.
Schwerpunktaufgaben im Rahmen der Kontaktpflege zu den in der Stadt Oldenburg
ansässigen Unternehmen sind die Bereitstellung und Vermittlung von Hilfeleistungen
bei Entwicklungsproblemen, die Koordinierung von Behördenkontakten
(„Lotsenfunktion“) sowie die Fördermittelberatung. Jährlich wurden in der Vergangenheit
rund 100 systematische Unternehmensbesuche durchgeführt. Vor dem
Hintergrund der eingeschränkten personellen Kapazitäten der städtischen Wirtschaftsförderung
konzentrieren sich die Unternehmensbesuche auf die größeren
Betriebe. Hinzu kommen eine Vielzahl von Gesprächen, die aufgrund von konkret
geäußerten Beratungsbedarfen durchgeführt wurden.
In den Aufgabenbereich der städtischen Wirtschaftsförderung fällt auch die Führung
des städtischen Eigenbetriebs „Hafen der Stadt Oldenburg (Oldb)“ sowie die
Weiterentwicklung des Hafengeländes und seiner Funktionen.
Die städtische Wirtschaftsförderung hat im Jahr 1999 eine Existenzgründungsinitiative
ins Leben gerufen. Das Beratungs- und Aktionsprogramm der Wirtschaftsförderung
besteht aus den Bausteinen:
- Erstberatungen für Gründungswillige,
54 Einschließlich des hauptamtlichen Geschäftsführers des Technologie- und Gründerzentrums
Oldenburg (TGO)
55 Quelle: Stadt Oldenburg, 2001: Jahresbericht 2000 - Wirtschaftsförderung

43 Stadt Oldenburg
- Existenzgründungssprechtage in Kooperation mit den Kammern und Steuerberatern,
- Existenzgründungszuschüsse aus städtischen Fördermitteln,
- Oldenburger Gründerforum (Kontaktbörse von Gründern, Jungunternehmern
und Experten in Verbindung mit speziellen Fachvorträgen),
- Kontaktvermittlung zwischen erfahrenen Unternehmern („Wirtschaftspaten“)
und Existenzgründern,
- Präsentation auf Fachmessen,
- Organisation von Vorträgen und Seminaren,
- Coaching von Existenzgründern,
- Koordinierung und Kooperation mit anderen Akteuren der Existenzgründungsberatung,
- Betrieb des Technologie- und Gründerzentrums Oldenburg (TGO) in Kooperation
mit anderen Gesellschaftern.
Wichtiges Element der städtischen Innovations- und Technologieförderung ist das
Technologie- und Gründerzentrum Oldenburg (TGO). Ziel der Wirtschaftsförderung
ist, mit Hilfe des TGO und seinen Dienstleistungen insbesondere technologieorientierte
Existenzgründer aus dem Hochschulbereich, hochschulnahe Unternehmen
sowie ergänzende Betriebe in der Stadt Oldenburg anzusiedeln bzw. zu
halten. Mehrheitsgesellschafter der Betriebsgesellschaft TGO GmbH & Co. KG ist
die Stadt Oldenburg. Weitere Gesellschafter sind die Bremer Landesbank, die
Landessparkasse zu Oldenburg, die Oldenburgische Landesbank, die Raiffeisenbank
Oldenburg, die Oldenburgische Landesbrandkasse, Schomaker Bauträger
sowie Peter Waskönig. An der Servicegesellschaft TGO GmbH halten neben der
Stadt Oldenburg auch die Carl von Ossietzky Universität und die Fachhochschule
Oldenburg / Ostfriesland / Wilhelmshaven Gesellschaftsanteile.
Das TGO ist Teil des Technologie- und Innovationsparks (TIP), der auf fast 2 ha
Gewerbeflächen für universitätsnahe Nutzungen und erweiterungswillige Unternehmen
aus dem TGO bietet. Bislang wurden im TIP das Hörzentrum Oldenburg
und der Datenverarbeitungsdienstleister BISS angesiedelt.
Darüber hinaus bietet die städtische Wirtschaftsförderung in Kooperation mit dem
Regio-Institut der Universität Technologieberatung für klein- und mittelständische
Unternehmen an. Die Beratungen sind für die Unternehmen kostenlos. Die Finanzierung
erfolgt aus Mitteln der Stadt und der EU.
Neben der Förderung von Unternehmen zur Schaffung von Ausbildungsplätzen
(z.B. für IT- und Medienberufe) und Arbeitsbeschaffungsmaßnahmen der Stadtverwaltung
ist insbesondere die Beschäftigungsförderungsgesellschaft STELL-
WERK ein Instrument der städtischen Beschäftigungsförderung. Die kommunale
Gesellschaft wurde von der Stadt Oldenburg unter Federführung der Wirtschaftsförderung
1999 gegründet, um Sozialhilfeempfänger in den „ersten“ oder „zweiten“
Arbeitsmarkt zu vermitteln. Zu den Leistungen zählen neben ausführlichen Beratungsgesprächen
auch berufliche Qualifizierungsmaßnahmen.
Innovations- und Technologieförderung
Beschäftigungs- und
Ausbildungsförderung

Öffentlichkeitsarbeit und
Standortmarketing
Regionale Kooperation
Zukünftige Herausforderungen
der Wirtschaftsförderung
44 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Die Öffentlichkeitsarbeit der städtischen Wirtschaftsförderung erfolgt über das
Internet (u.a. Unternehmensdatenbank UNS, Gewerbeflächeninformationssysteme
ReGIS-online und KomSIS) sowie Broschüren und Faltblätter (z.B. Wirtschaftsletter).
Daneben sind auch die übrigen Arbeitsfelder Bestandteile des
kommunalen Standortmarketings.
Die Wirtschaftsförderung vertritt die Stadt Oldenburg in den Gremien der Strukturkonferenz
Land Oldenburg, des Kommunalverbundes Niedersachsen / Bremen
e.V. und der Regionalen Arbeitsgemeinschaft Bremen / Niedersachsen (RAG,
ehem. Gemeinsame Landesplanung Bremen / Niedersachsen). Hierzu kommt die
Mitarbeit in weiteren regionalen Kooperationen, wie z.B. der Regionalen Innovationsstrategie
Weser-Ems (RIS).
Zukünftige Herausforderungen der städtischen Wirtschaftsförderung sind:
- Aufbau einer dem Strukturwandel angepassten Oldenburger Standortmarketing-Strategie,
- Erarbeitung eines regional abgestimmten Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes
(vorliegendes Konzept),
- Intensivierung der direkten Unternehmenskontakte,
- Stärkung der Kompetenzen der Wirtschaftsförderung in allen Unternehmensbelangen
und Ausbau der „One-stop-agency“-Funktion,
- Aufbau von wirtschaftsförderungsrelevanten Netzwerken,
- Intensivierung der Zusammenarbeit zwischen Hochschulen, Verwaltung und
Wirtschaft,
- Stärkung des Oldenburger Einzelhandels, insbesondere die Weiterentwicklung
der Innenstadt,
- Mitwirkung bei der Erarbeitung von Konversionskonzepten als Chance für Gewerbe-
und Wohnbauentwicklung,
- Verbesserung des Wirtschaftsklimas, u.a. mit Hilfe eines gemeinsamen Gesprächskreises
aus Wirtschaft, Politik und Verwaltung.

45 Stadt Oldenburg
Anhang zu Abschnitt 2. Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung
der Stadt Oldenburg
Tabellarische Übersichten der wichtigsten Standortindikatoren
Oldenburg im Vergleich der nordwestdeutschen Großstädte
Städte mit
100.000
u.m.Einw.
Bremen,
Stadt
Hannover,Landeshptst.
Braunschweig,
Stadt
Osnabrück,
Stadt
Oldenburg(O.),
Stadt
Bevölkerungsstand
Bevölkerung (1.1.) 2001 2.081.301 539.403 515.001 245.816 164.101 154.832 124.132 121.805 112.302 103.909
96 - 01 in % (JD) -0,4 -0,4 -0,3 -0,5 -0,5 0,5 -0,3 -0,7 -0,9 -0,4
Bevölkerungsdichte 2001, BG = 100
Wohnungsbestand
487 612 936 474 508 558 393 221 186 415
Wohnungen insg. (1.1.) 2001 280.163 131.062 80.771 78.705 61.490 58.594 52.930 51.852
96 - 01 in % (JD) 0,6 0,5 0,9 1,0 0,8 0,9 0,7 0,7
.. in Wohngebäuden mit 1 u. 2 Wohn. 2001 41.765 28.897 25.430 36.745 14.504 19.385 18.354 14.268
96 - 01 in % (JD) 0,7 0,5 0,8 1,2 1,0 1,2 0,9 1,0
Ant. an allen Wohnungen 2001 in %
Beschäftigte und Pendler
14,9 22,0 31,5 46,7 23,6 33,1 34,7 27,5
Beschäftigte am Wohnort 2000 673.989 170.148 174.290 81.733 51.152 48.523 36.094 42.537 36.865 32.647
Auspendler 2000 156.961 29.065 42.254 21.736 15.187 14.019 8.207 5.519 10.716 10.258
in % d. SVaW 23,3 17,1 24,2 26,6 29,7 28,9 22,7 13,0 29,1 31,4
Beschäftigte am Arbeitsort 2000 1.031.778 238.628 293.475 109.067 82.771 65.050 60.293 87.127 48.965 46.402
Einpendler 2000 514.748 97.545 161.439 49.070 46.806 30.546 32.404 50.109 22.816 24.013
in % d. SVaA 49,9 40,9 55,0 45,0 56,5 47,0 53,7 57,5 46,6 51,7
Pendlerbilanz 2000 357.787 68.480 119.185 27.334 31.619 16.527 24.197 44.590 12.100 13.755
in % d. SVaW 53,1 40,2 68,4 33,4 61,8 34,1 67,0 104,8 32,8 42,1
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Göttingen,
Stadt
Wolfsburg,
Stadt
Salzgitter,
Stadt
Hildesheim,
Stadt

46 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Oldenburg im Vergleich der nordwestdeutschen Großstädte
Fortsetzung
Städte mit
100.000
u.m.Einw.
Bremen,
Stadt
Hannover,Landeshptst.
Braunschweig,
Stadt
Osnabrück,
Stadt
Oldenburg(O.),
Stadt
Wirtschaftsstandort
Beschäftigte insg. 2000 1.031.778 238.628 293.475 109.067 82.771 65.050 60.293 87.127 48.965 46.402
je Einw., BG = 100 146 129 167 130 147 124 142 209 127 131
98 - 00 in % (JD)
Industriestandort
2,2 1,0 3,0 1,4 2,1 2,5 1,3 6,5 -0,1 1,2
(SVB Produz.Gew.) 2000 328.437 74.139 68.340 31.206 23.713 13.416 14.229 59.144 28.676 15.574
je Einw., BG = 100 126 109 106 101 115 69 91 386 202 119
98 - 00 in % (JD)
Dienstleistungsstandort
-1,1 -2,7 -2,6 -1,4 -0,7 1,1 -1,5 3,5 -2,0 -1,7
(SVB Dienstl.insg.) 2000 700.493 163.805 224.529 77.491 58.843 51.507 45.906 27.605 20.149 30.658
je Einw., BG = 100 159 143 205 148 168 157 173 106 84 139
98 - 00 in % (JD)
Unternehmensbez. Dienstl.-Standort
3,8 2,7 4,9 2,6 3,4 2,9 2,2 14,1 2,9 2,8
(SVB Unternehmensbez.DL) 2000 141.149 28.044 53.312 18.155 9.903 9.369 6.648 7.238 4.632 3.848
je Einw., BG = 100 184 141 281 200 163 165 144 161 111 100
98 - 00 in % (JD)
Finanzdienstleistungsstandort
13,7 13,6 16,8 7,2 11,9 7,8 6,7 42,3 7,9 11,2
(SVB Finanz-DL) 2000 50.616 9.599 22.696 5.591 2.503 3.692 3.000 1.425 552 1.558
je Einw., BG = 100 170 124 307 158 106 167 167 81 34 104
98 - 00 in % (JD)
Einzelhandelsstandort
0,7 -0,7 -0,1 10,0 -0,6 -1,5 -1,4 1,0 -2,1 4,9
(SVB Einzelhandel) 2000 78.694 17.992 20.141 10.369 7.738 7.108 4.939 3.408 3.001 3.998
je Einw., BG = 100 141 124 146 157 175 172 148 104 99 143
98 - 00 in % (JD)
Gesundheits- u.Sozial-Dienstl.-Standort
0,8 0,2 1,0 -0,3 0,5 2,6 1,7 3,2 0,3 -0,3
(SVB Gesundh.-u.Sozialwesen) 2000 113.886 24.851 31.813 11.053 9.695 9.121 12.105 4.077 3.845 7.326
je Einw., BG = 100 151 127 170 124 162 163 267 92 94 194
98 - 00 in % (JD) 2,8 3,6 3,1 1,2 2,9 3,4 1,8 3,3 3,1 1,0
Betten in Krkhs./Reha 2000 5.761 2.291 2.073 1.663 2.467 741 756 1.582
je Einw., Nds = 100 129 107 145 124 228 70 77 175
98 - 00 in % (JD)
Tourismusstandort
-1,2 0,1 -0,5 4,6 -0,8 1,0 0,0 -2,3
(SVB Gast-u.Beherberg.-Gew.) 2000 23.723 5.444 8.543 2.449 1.499 1.387 1.607 1.125 636 1.033
je Einw., BG = 100 123 108 179 107 98 97 139 99 61 107
98 - 00 in % (JD) 11,3 9,0 14,2 3,4 13,7 7,0 15,5 23,7 6,7 8,8
Übernachtungen 2000 4.974.982 1.121.393 2.030.944 422.395 281.136 167.949 339.776 328.128 111.306 171.955
je Einw., BG = 100 60 52 99 43 43 27 68 68 25 41
98 - 00 in % (JD)
Bildungsstandort
16,7 7,3 33,8 5,5 19,3 4,6 1,9 15,2 0,3 15,9
(SVB Erzieh.,Unterricht) 2000 44.807 9.391 12.125 6.641 3.136 3.637 5.761 1.193 1.086 1.837
je Einw., BG = 100 213 172 233 266 188 233 456 97 95 174
98 - 00 in % (JD) 0,7 -4,7 1,9 2,3 1,7 3,0 1,7 0,4 1,9 7,7
Schüler in Berufsbild.Schulen 2000 32.356 13.872 15.215 11.119 6.899 6.078 3.470 7.927
je 18-25-jähr., Nds = 100 173 159 218 204 108 146 92 219
98 - 00 in % (JD)
Verwaltungsstandort
2,0 1,2 1,9 3,4 1,6 3,3 3,0 2,0
(SVB Öffent.Verwalt.) 2000 57.577 8.791 21.235 6.243 5.597 5.134 3.131 2.492 1.521 3.433
je Einw., BG = 100 142 83 211 129 174 170 128 104 69 169
98 - 00 in % (JD) -0,3 -2,7 -0,5 0,6 0,1 0,8 0,8 5,1 0,6 -1,7
Besch. im Öffentl.Dienst 2000 66.638 25.693 12.722 15.635 6.084 4.819
je Einw., D = 100 223 180 134 175 86 74
98 - 00 in % (JD) -0,5 -1,4 -6,2 -4,2 0,5 -1,2
Besch. im Öff. Dienst (oh.Bund) 2000 56.464 21.062 11.400 13.571 17.756 5.945 4.446 8.072
je Einw., D = 100 227 177 144 182 296 101 82 161
98 - 00 in % (JD) 0,3 0,1 -5,4 -4,6 -0,3 0,5 -1,3 -1,4
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Göttingen,
Stadt
Wolfsburg,
Stadt
Salzgitter,
Stadt
Hildesheim,
Stadt

47 Stadt Oldenburg
Oldenburg im Vergleich mit den Städten des nördlichen Weser-Ems-Gebietes
Wilhelmshaven,
Stadt
Delmenhorst,
Stadt
Emden,
Stadt
Aurich,
Stadt
Papenburg,
Stadt
Leer
(Ostfr.),
Stadt
Ganderkesee
Cloppenburg,
Stadt
Nordenham,
Stadt
Vechta,
Stadt
Bad
Zwischenahn
Bevölkerungsstand
Bevölkerung (1.1.) 2001 85.287 76.644 50.963 40.278 34.096 33.849 30.207 29.897 28.183 27.753 25.536 24.957 24.771
96 - 01 in % (JD) -1,2 -0,4 -0,2 0,4 0,3 0,7 0,9 1,5 -0,8 1,6 0,9 0,5 0,2
Bevölkerungsdichte 2001, BG = 100
Wohnungsbestand
306 456 168 76 107 179 81 157 120 117 73 87 81
Wohnungen insg. (1.1.) 2001 45.087 35.755 23.799 16.720 13.281 15.533 12.155 11.080 13.292 10.436 12.050 13.386 11.740
96 - 01 in % (JD) 0,6 0,9 1,1 1,6 2,3 1,5 2,2 2,5 0,7 2,9 2,8 2,4 1,7
.. in Wohngebäuden mit 1 u. 2 Wohn. 2001 12.064 19.998 12.368 13.248 10.546 10.307 10.259 7.454 7.374 7.289 8.542 9.350 8.278
96 - 01 in % (JD) 1,2 0,9 1,1 1,6 2,3 1,3 1,9 1,8 0,9 2,3 2,4 2,1 1,4
Ant. an allen Wohnungen 2001 in %
Beschäftigte und Pendler
26,8 55,9 52,0 79,2 79,4 66,4 84,4 67,3 55,5 69,8 70,9 69,8 70,5
Beschäftigte am Wohnort 2000 24.126 25.930 14.624 11.388 10.097 8.780 10.230 9.372 8.873 8.966 7.934 6.510 7.319
Auspendler 2000 6.186 15.071 2.772 4.446 3.521 3.449 7.470 4.307 2.423 3.821 4.639 2.841 2.974
in % d. SVaW 25,6 58,1 19,0 39,0 34,9 39,3 73,0 46,0 27,3 42,6 58,5 43,6 40,6
Beschäftigte am Arbeitsort 2000 27.412 19.069 28.088 14.669 13.982 15.719 6.815 11.479 9.243 11.721 8.857 7.782 8.387
Einpendler 2000 9.472 8.210 16.236 7.727 7.406 10.388 4.055 6.414 2.793 6.577 5.562 4.113 4.042
in % d. SVaA 34,6 43,1 57,8 52,7 53,0 66,1 59,5 55,9 30,2 56,1 62,8 52,9 48,2
Pendlerbilanz 2000 3.286 -6.861 13.464 3.281 3.885 6.939 -3.415 2.107 370 2.756 923 1.272 1.068
in % d. SVaW 13,6 -26,5 92,1 28,8 38,5 79,0 -33,4 22,5 4,2 30,7 11,6 19,5 14,6
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Norden,
Stadt
Varel,
Stadt

48 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Oldenburg im Vergleich mit den Städten des nördlichen Weser-Ems-Gebietes
Fortsetzung
Wilhelmshaven,
Stadt
Delmenhorst,
Stadt
Emden,
Stadt
Aurich,
Stadt
Papenburg,
Stadt
Leer
(Ostfr.),
Stadt
Ganderkesee
Cloppenburg,
Stadt
Nordenham,
Stadt
Vechta,
Stadt
Bad
Zwischenahn
Wirtschaftsstandort
Beschäftigte insg. 2000 27.412 19.069 28.088 14.669 13.982 15.719 6.815 11.479 9.243 11.721 8.857 7.782 8.387
je Einw., BG = 100 93 73 161 107 121 137 67 115 96 126 103 91 100
98 - 00 in % (JD)
Industriestandort
2,9 1,1 0,6 4,7 1,2 0,4 2,6 3,3 -0,3 1,7 1,8 -0,1 1,6
(SVB Produz.Gew.) 2000 6.655 5.529 15.018 3.770 6.822 3.727 2.515 4.023 5.218 4.063 2.691 1.809 3.707
je Einw., BG = 100 61 57 233 75 161 88 67 109 147 118 85 58 120
98 - 00 in % (JD)
Dienstleistungsstandort
-0,1 -5,6 -2,3 5,0 -0,5 1,9 1,5 5,0 -1,0 -1,1 0,1 -4,9 -0,5
(SVB Dienstl.insg.) 2000 20.621 13.445 12.988 10.819 6.961 11.932 4.229 7.224 3.967 7.494 5.347 5.904 4.611
je Einw., BG = 100 112 82 119 127 97 167 67 116 66 129 99 111 88
98 - 00 in % (JD)
Unternehmensbez. Dienstl.-Standort
3,9 4,2 4,3 4,5 2,8 0,1 3,6 2,3 0,6 3,2 2,6 1,5 3,4
(SVB Unternehmensbez.DL) 2000 2.246 2.400 1.735 1.043 690 1.191 567 577 366 821 336 438 345
je Einw., BG = 100 70 85 92 70 55 96 51 53 35 81 36 48 38
98 - 00 in % (JD)
Finanzdienstleistungsstandort
8,7 20,2 -1,8 6,1 11,0 10,1 13,0 6,1 1,0 14,4 5,3 -3,1 7,6
(SVB Finanz-DL) 2000 748 408 467 715 404 798 168 244 200 342 136 292 319
je Einw., BG = 100 60 37 64 124 83 165 39 58 49 87 37 82 90
98 - 00 in % (JD)
Einzelhandelsstandort
8,4 -2,5 -0,2 3,2 1,8 -0,1 0,6 -1,7 10,9 0,4 5,6 4,7
(SVB Einzelhandel) 2000 2.744 2.863 1.484 1.485 1.313 1.831 450 1.536 688 834 651 908 886
je Einw., BG = 100 118 139 108 138 145 203 56 195 91 114 96 136 134
98 - 00 in % (JD)
Gesundheits- u.Sozial-Dienstl.-Standort
-0,4 2,6 3,6 8,8 4,3 0,0 2,4 -0,6 1,7 1,8 4,2 2,6 0,7
(SVB Gesundh.-u.Sozialwesen) 2000 3.774 2.347 2.116 1.684 1.950 2.165 772 1.513 1.004 1.722 1.458 1.602 1.110
je Einw., BG = 100 120 84 114 116 159 178 71 142 98 174 159 177 124
98 - 00 in % (JD) 3,0 0,9 -0,6 3,9 0,6 0,6 -2,1 6,4 0,4 1,9 1,8 3,9 2,5
Betten in Krkhs./Reha 2000 1.012 502 374 339 327 571 149 288 185 270 868 532 484
je Einw., Nds = 100 135 75 84 97 112 196 58 113 75 114 396 246 227
98 - 00 in % (JD)
Tourismusstandort
3,5 0,0 -4,5 0,0 0,0 -4,9 -1,0 0,0 -1,1 0,0 -1,5 -0,9 0,0
(SVB Gast-u.Beherberg.-Gew.) 2000 661 359 380 370 314 325 272 184 148 209 716 476 255
je Einw., BG = 100 82 50 80 99 100 104 98 68 56 82 305 206 112
98 - 00 in % (JD) 10,8 9,4 -1,9 12,8 13,0 9,9 17,5 7,9 5,1 13,6 4,5 3,0 4,8
Übernachtungen 2000 213.871 60.566 109.369 95.791 138.720 83.339 51.013 43.868 33.258 26.278 523.866 447.888 229.742
je Einw., BG = 100 62 20 54 60 103 62 43 38 30 24 520 451 234
98 - 00 in % (JD)
Bildungsstandort
7,0 1,2 7,1 1,3 5,4 -1,5 1,6 -1,4 -4,2 17,3 3,0 3,2 1,5
(SVB Erzieh.,Unterricht) 2000 938 508 640 449 235 251 346 541 480 557 275 106 100
je Einw., BG = 100 107 65 123 110 69 74 114 182 168 201 107 42 40
98 - 00 in % (JD) 0,7 1,0 -4,4 -5,0 -0,4 1,6 3,0 -3,4 4,0 -0,5 -1,8 -1,0
Schüler in Berufsbild.Schulen 2000 3.556 3.216 4.636 3.359 4.308 4.859 92 5.015 1.117 2.476 1.777 1.250
je 18-25-jähr., Nds = 100 117 128 259 235 325 426 10 403 95 323 228 169
98 - 00 in % (JD)
Verwaltungsstandort
1,6 1,6 2,1 0,2 2,8 3,1 -6,4 1,8 -1,7 1,3 2,5 3,8
(SVB Öffent.Verwalt.) 2000 5.481 1.887 1.877 3.022 584 1.921 305 879 114 980 612 890 573
je Einw., BG = 100 324 125 187 385 88 292 52 153 21 183 124 182 119
98 - 00 in % (JD) 1,4 0,7 3,1 5,0 -4,3 -9,4 0,3 -26,8 -1,9 4,8 -4,6 1,2
Besch. im Öffentl.Dienst 2000 9.831 3.912 4.591
je Einw., D = 100 197 88 156
98 - 00 in % (JD) -0,9 2,3 -1,0
Besch. im Öff. Dienst (oh.Bund) 2000 5.199 3.412 3.490 2.814 1.188 1.846 594 1.566 812 1.837 1.215 1.465 882
je Einw., D = 100 125 92 142 145 73 113 41 110 60 138 99 122 74
98 - 00 in % (JD) -1,0 1,9 -0,8 0,1 1,7 -2,1 1,8 -0,2 -0,4 1,2 -0,1 -0,5 -1,7
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Norden,
Stadt
Varel,
Stadt

49 Stadt Oldenburg
3. Unternehmerische Standortanforderungen und Gewerbeflächennachfrage
3.1 Allgemeine Trends der Flächennachfrage
Die Rahmenbedingungen für die kommunale Wirtschaftsförderung und damit auch
für die Gewerbeflächenpolitik der Städte und Gemeinden unterliegen ständigen
Veränderungen. Eine der zentralen Herausforderungen für die Gewerbeflächenentwicklung
in der Stadt Oldenburg ist, das Flächenangebot und die Vermarktungsaktivitäten
bestmöglich auf die betriebliche Nachfrage und die Standortanforderungen
der unternehmerischen Zielgruppen abzustimmen.
Zahlreiche Städte und Gemeinden haben sich in den letzten Jahren im Hinblick
auf ihr Gewerbeflächenangebot neu positioniert und so den Wettbewerbsdruck
unter den Wirtschaftsstandorten erhöht. Teilweise wird das Gewerbeflächenangebot
in Flächenpools regional gebündelt und effizienter vermarktet. Auch im Umfeld
der Stadt Oldenburg wurde bzw. wird durch die Entwicklung von herausragenden
Gewerbeflächenstandorten (z.B. Hansalinie Bremen, eco-Park bei Cloppenburg,
Niedersachsenpark bei Damme, interkommunales Gewerbegebiet Landkreis
Friesland) die Konkurrenz um die betriebliche Flächennachfrage weiter verschärft.
Der seit geraumer Zeit zu beobachtende Suburbanisierungsprozess, d.h. die Verlagerung
von Betrieben aus den Zentren in das nähere und weitere Umland, wird
weiterhin die Gewerbeflächennachfrage in den Regionen maßgeblich mitbestimmen
und die Städte unter besonderen Wettbewerbsdruck setzten. Gründe für den
Suburbanisierungsprozess sind u.a. Flächenengpässe in den Zentren, die meist
günstigeren Standortkosten im Umfeld sowie z.T. geringe Konflikte mit benachbarten
Nutzungen und der verkehrlichen Anbindung. Die Stadt Oldenburg wird
sich dem allgemein zu beobachtenden Prozess der Suburbanisierung nicht widersetzen
können. Ziel muss vielmehr sein, die Gewerbeflächenentwicklung mit den
Umlandgemeinden nachfrageorientiert zum Wohle der ganzen Region abzustimmen
und ggf. mit Hilfe von interkommunalen Kooperationen ein besonders hochwertiges
Flächenangebot bereitzustellen.
Überregionale Neuansiedlungen von klassischen Produktionsbetrieben sind immer
schwieriger zu realisieren, wogegen Neugründungen und die Bestandsentwicklung,
d.h. Verlagerungen und Erweiterungen innerhalb von Kommunen und
Regionen, für die Flächenpolitik an Bedeutung gewonnen haben. In der Regel
kommen maximal 5 bis 10 %, und bei verkehrlich sehr gut angebundenen Landkreisen
im Umfeld großer Städte maximal bis zu 20 % der Flächennachfrage von
auswärts. Diese Ansiedlungen stammen oft aus dem regionalen Umfeld. Echte
überregionale Neuansiedlungen sind dagegen selten.
Die gewerbliche Nachfrage richtet sich zunehmend auf hochwertige, sehr gut angebundene
Gewerbegebiete in der Nähe bedeutender Wirtschaftsstandorte. Das
bedeutet, dass es an den Gewerbeflächenstandorten, auf die sich die Nachfrage
konzentriert, häufig nicht gelingt, in ausreichendem Maße Gewerbeflächen bereitzustellen,
sich aber an Standorten mit ungünstigeren Lagebedingungen z. T. große
ungenutzte Flächenreserven ergeben. Ziel der Gewerbeflächenpolitik in der
Flächenangebot bestmöglich
auf die betriebliche
Nachfrage abstimmen
Erhöhter Wettbewerbsdruck
unter den Wirtschaftsstandorten
Flächenentwicklung mit
den Umlandgemeinden
zum Wohle der ganzen
Region abstimmen
Überregionale Neuansiedlungen
immer schwieriger
zu realisieren
Konzentration der betrieblichen
Nachfrage auf
besonders hochwertige
Gewerbegebiete

Steigende Qualitätsanforderungen
bei hochwertigen
Dienstleistungs- und
Produktionsbetrieben
Nach Überwindung des
derzeitigen Einbruchs
wieder hoher Flächenbedarf
zu erwarten
Unternehmen kaufen ihr
Betriebsgrundstück
überwiegend selbst
Zusätzliche Leistungen
der Wirtschaftsförderung
neben reinem Flächenverkauf
erforderlich
Preisliche Differenzierung
des Gewerbeflächenangebots
möglich
50 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Stadt Oldenburg muss daher die Entwicklung eines besonders hochwertigen und
uneingeschränkt für die Vermarktung geeigneten Gewerbeflächenangebots sein.
Die Anforderungen seitens der Unternehmen an die Gestaltung und den Branchenmix
in Gewerbegebieten steigen. Auch wenn sich die überwiegende Zahl der
Betriebe derzeit noch wenig mit Aspekten der gestalterischen Qualität und der
zielgruppenspezifischen Belegung von Gewerbeflächen auseinander setzt, so sind
doch zumindest bei hochwertigen Dienstleistungs- und Produktionsbetrieben zunehmend
höhere Ansprüche an das unmittelbare Unternehmensumfeld zu verzeichnen.
Da diese Betriebe auch für die Wirtschaftsförderung der Stadt Oldenburg
eine wichtige Zielgruppe darstellen, müssen zumindest Teilflächen des Gewerbeflächenangebots
eine entsprechend qualitativ hochwertige Flächengestaltung
und Belegung aufweisen.
Der wirtschaftliche Strukturwandel vom Produzierenden Gewerbe hin zu den weniger
flächenextensiven Dienstleistungen wird den Flächenbedarf der Wirtschaft
insgesamt langfristig reduzieren. Demgegenüber steht ein Anstieg der benötigten
Fläche je Arbeitsplatz im Produzierenden Gewerbe aufgrund der anhaltenden
Rationalisierung der Fertigungsprozesse. Hinzu kommt, dass ein Trend zur intensiveren
Nutzung von Gewerbegrundstücken nicht auszumachen ist. Vor allem bei
Verlagerungen und Neugründungen wird betriebsbedingt oftmals flächenextensiv,
meist eingeschossig gebaut und ein möglichst hoher Anteil an Reserveflächen
angestrebt, um jederzeit flexibel reagieren zu können. Die betriebliche Gewerbeflächennachfrage
wird sich deshalb mittelfristig, nach Überwindung des derzeitig
konjunkturell bedingten Einbruchs, voraussichtlich wieder auf einem ähnlich hohen
Niveau wie in den 90er Jahren bewegen.
Unternehmen, die sich in Gewerbegebieten ansiedeln, werden auch künftig ihr
Betriebsgrundstück überwiegend selbst kaufen. Investorenmodelle gewinnen zwar
derzeit an Bedeutung, sind aber immer noch die Ausnahme. Die anbietenden
Städte und Gemeinden müssen sich deshalb in der Gewerbeflächenentwicklung
und -vermarktung weiterhin unmittelbar mit den unternehmerischen Zielgruppen
auseinander setzen.
Insbesondere ansiedlungsinteressierte, aber auch ansässige Betriebe fragen in
Verbindung mit dem Grundstückskauf zunehmend eine Reihe weitergehender
Dienstleistungen der Wirtschaftsförderung nach. Hierzu zählen beispielsweise die
Betreuung sowie die schnelle und unkomplizierte Abwicklung von Genehmigungsverfahren
und die Fördermittelberatung.
Im Rahmen des Verlagerungs- bzw. Erweiterungsprozesses spielen Grundstückspreise
im Vergleich zu den übrigen Kosten für Unternehmen objektiv betrachtet
nur eine untergeordnete Rolle. Dennoch wird den Flächenpreisen als Standortfaktor
subjektiv oftmals eine sehr viel größere Bedeutung beigemessen. Psychologische
Gründe dürften hierbei betriebswirtschaftliche Erwägungen überlagern.
Die Kommunen können sich dem allgemeinen Preiswettbewerb dennoch nicht
entziehen. Zu beobachten ist, dass lokales Kleingewerbe (v.a. Handels- und
Handwerksbetriebe) sehr viel preissensibler ist als beispielsweise größere Industriebetriebe
und hochwertige Dienstleister. Eine preisliche Differenzierung des Flächenangebots
nach Qualität und Lage der Gewerbegebiete ist daher durchaus
möglich.

51 Stadt Oldenburg
3.2 Nachfrage nach städtischen Gewerbeflächen in der Stadt Oldenburg
Der Umsatz (bzw. Verkauf) von Gewerbeflächen wurde für die einzelnen Jahre
1992 bis 2002 erhoben. Es wurden alle Fälle erfasst, bei denen Gewerbeflächen
von der Stadt Oldenburg verkauft wurden, d.h. Betriebserweiterungen, Umsiedlungen
innerhalb der Stadt, Neugründungen und Ansiedlungen von außerhalb.
Betriebe mit einer Flächennachfrage vor 1992 blieben unberücksichtigt. Folgende
Informationen wurden abgefragt:
- Name des Betriebes,
- Branche,
- Gewerbegebiet,
- Beschäftigtenzahl,
- belegte Fläche,
- Ansiedlungsjahr,
- Herkunft des Betriebes.
Gewerbeflächenumsatz
Von 1992 bis 2002 wurden in der Stadt Oldenburg insgesamt 107 ha Gewerbeflächen
(netto) umgesetzt, das entspricht einem Jahresdurchschnitt von rund 10 ha.
Der Umsatz schwankte über die Jahre beträchtlich (Abb. 3.2-1). Nach einer hohen
Nachfrage in der ersten Hälfte der 90er Jahre ist der Gewerbeflächenumsatz 1996
deutlich zurückgegangen. Die geringere Flächennachfrage in den Jahren 1996
und 1997 konnte auch in anderen Regionen und Standorten Niedersachsens beobachtet
werden, allerdings war der Nachfragerückgang in der Stadt Oldenburg
vergleichsweise stark. Gegen Ende der 90er Jahre hat der Gewerbeflächenumsatz
- wie andernorts auch - deutlich angezogen, um dann in der Folgezeit konjunkturbedingt
wieder stark abzunehmen. Für 2002 ist ein leichter Anstieg zu verzeichnen.
Mit Abstand wichtigster Gewerbeflächenstandort in der Vergangenheit war das
Gewerbegebiet „Tweelbäke“, das bei fast 80 Ansiedlungsfällen mehr als die Hälfte
des Flächenumsatzes auf sich vereinigen konnte (Abb. 3.2-2). Während der
zweiten Hälfte der 90er Jahre war auch das Gewerbegebiet „Patentbusch“ mit 25
verkauften Grundstücken (insgesamt 10 ha) ein wichtiger Ansiedlungsstandort im
Norden des Stadtgebietes. Darüber hinaus verzeichnete das Gewerbegebiet
„Osthafen“ während der letzten 11 Jahre kontinuierliche Gewerbeflächenumsätze
bei zwar weniger Betrieben, aber überdurchschnittlichen Grundstücksgrößen.
Ansiedlung von Betrieben in städtischen Gewerbegebieten
Seit 1992 wurden 166 Unternehmen neu in den Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg
angesiedelt. Unterteilt nach ihrer Herkunft entfiel der weitaus überwiegende
Teil des Gewerbeflächenumsatzes auf 148 Betriebe (90 %), die innerhalb
Gewerbeflächenumsatz
und angesiedelte Betriebe
Fast 110 ha Gewerbeflächenumsatz
in den letzten
11 Jahren
Umsatzstärkster Gewerbeflächenstandort:Gewerbegebiet
„Tweelbäke“
Fast 170 Ansiedlungen
seit 1992 in den Gewerbegebieten
der Stadt ...

52 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Abb. 3.2-1: Entwicklung des Gewerbeflächenumsatzes in der Stadt Oldenburg 1992 bis
2002
18
16
14
12
10
... darunter 18 Neuansiedlungen
von bislang
noch nicht ansässigen
Betrieben
8
6
4
2
0
in ha
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Quelle: Gewerbeflächenerhebung bei der Stadt Oldenburg
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Neuansiedlungen insbesondere
im Gewerbegebiet
„Tweelbäke“
Mehr Abwanderungen von
Betrieben als Neuansiedlungen
der Stadt verlagert und erweitert haben. Damit wird deutlich, dass das Gewerbeflächenangebot
der Stadt Oldenburg in erster Linie der Entwicklung des Bestandes
der bereits ansässigen Betriebe dient.
Unter den übrigen 18 neu angesiedelten Betrieben waren
- 13 Betriebsneugründungen, davon 5 Gründungen von Zweigniederlassungen
bzw. Filialen sowie
- 5 Ansiedlungen von Betrieben, die ihren Standort aus anderen Kommunen in
die Stadt Oldenburg verlagert haben. Alle Neuansiedlungen stammten aus
dem erweiterten regionalen Umfeld der Stadt, d.h. dem Oldenburger Land sowie
dem Raum Bremen.
Die neuen Betriebe wurden in erster Linie im Gewerbegebiet „Tweelbäke“ (11)
sowie in geringerem Umfang im Gewerbegebiet „Osthafen“ (3) angesiedelt. In den
übrigen Gewerbegebieten der Stadt, insbesondere im nördlichen Stadtgebiet (u.a.
„Patentbusch“) sowie im Westen („Edewechter Landstraße“), stand die Bestandsentwicklung
eindeutig im Vordergrund.
Der Ansiedlung von 5 Betrieben aus der Region stand im Rahmen des auch in
anderen Verdichtungsräumen üblichen Suburbanisierungsprozesses eine deutlich
höhere Zahl von abgewanderten Betrieben gegenüber. In den vergangenen zehn
Jahren sind aus der Stadt Oldenburg 15 Betriebe in den Landkreis Ammerland 56
56 Gemeinden Bad Zwischenahn und Wiefelstede (keine Angaben für die Gemeinde Rastede)

53 Stadt Oldenburg
Abb. 3.2-2: Gewerbeflächenumsatz in den Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg 1992
bis 2002
60
50
40
30
20
10
0
55,2
19,9
Tweelbäke Osthafen (einschl.
Holler Landstr. /
Lesumstr.)
in ha
Quelle: Gewerbeflächenerhebung bei der Stadt Oldenburg
und 12 Betriebe in den Landkreis Oldenburg 57 verlagert worden bzw. haben dort
einen Zweigbetrieb eröffnet.
Eine Untergliederung der Gewerbeflächennachfrage nach Branchen zeigt, dass
Dienstleistungsbetriebe (56) und Handwerker (49) die Hauptzielgruppen des städtischen
Gewerbeflächenangebots waren. Das Produzierende Gewerbe ist mit nur
25 angesiedelten Betrieben (= 15 % der nachgefragten Grundstücke) vergleichsweise
schwach vertreten, was bei einem starken Dienstleistungsstandort wie der
Stadt Oldenburg wenig verwundert. Die weiteren Grundstücksnachfrager waren
Großhandels- (20) und Logistikbetriebe (13).
Die Verteilung der Branchen auf die Gewerbegebiete der Stadt lässt eindeutige
Muster erkennen:
- Die Betriebe des Produzierenden Gewerbes, des Großhandels und der Logistik
haben sich seit 1992 schwerpunktmäßig im Gewerbegebiet „Tweelbäke“ angesiedelt.
- In den übrigen Gewerbegebieten stehen dagegen Dienstleistungs- und Handwerksbetriebe
klar im Vordergrund.
57 Gemeinden Hude, Wardenburg und Hatten sowie Samtgemeinde Harpstedt
9,6
6,3
Am Patentbusch übriger
Stadtnorden
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
1,6
Edewechter
Landstraße
13,5
übrige
Gewerbegebiete
Gewerbeflächennachfrage
überwiegend durch
Dienstleistungsbetriebe
und Handwerker
Eindeutige Muster bei der
Verteilung der Branchen
auf die Gewerbegebiete

54 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Abb. 3.2-3: Verkaufte Grundstücksgrößen in den Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg
1992 bis 2002
Flächenumsatz in ha
35
30
25
20
15
10
5
0
Nachgefragte Grundstücke
durchschnittlich
6.400 m² groß
Aber auch viele große
Gewerbegrundstücke
verkauft ...
13
Verkaufsfälle und Flächenumsatz nach Größenklassen
43
< 1.000 m² 1.000 m² -
1.999 m²
Quelle: Gewerbeflächenerhebung bei der Stadt Oldenburg
27
2.000 m² -
2.999 m²
33
3.000 m² -
4.999 m²
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
... insbesondere in den
Gewerbegebieten „Osthafen“
und „Tweelbäke“
Besondere Bedeutung
des Gewerbegebietes
„Tweelbäke“ für die Gewerbeflächennachfrage
Die veräußerten Grundstücksgrößen lagen zwischen rund 100 m² und über
60.000 m². Die durchschnittliche Grundstücksgröße liegt bei 6.400 m² und damit
deutlich über dem Wert in anderen Regionen Niedersachsens. Die meisten
Grundstücksverkäufe (gut 60 %) fanden in den Größenklassen zwischen 1.000 m²
und 5.000 m² statt (Abb. 3.2-3).
Bemerkenswert ist bei den Gewerbeflächenumsätzen auch die hohe Zahl von
großen Grundstücken: 32 Betriebe haben Grundstücke mit mehr als 1 ha von der
Stadt Oldenburg gekauft, davon 10 Betriebe sogar Flächen von über 2,5 ha. Damit
wird deutlich, dass die Stadt Oldenburg in der Vergangenheit trotz des naturgemäß
eingeschränkten Flächenpotenzials einer Großstadt auch für großflächige
Betriebe ein gutes Grundstücksangebot zur Verfügung stellen konnte.
Großflächige Betriebe haben v.a. in den Gewerbegebieten „Osthafen“ (durchschnittliche
Grundstücksgröße 1 ha) und „Tweelbäke“ (0,7 ha) ihren neuen Standort
gewählt. In den übrigen Gewerbegebieten der Stadt betrug die durchschnittlich
verkaufte Grundstücksgröße dagegen nur rund 4.600 m².
Die Auswertung der in den Gewerbegebieten angesiedelten Betriebe macht die
besondere Bedeutung des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ für die unternehmerischen
Zielgruppen deutlich. In Hinblick auf die Herkunft der Betriebe, die Branchenzusammensetzung
und die verkauften Grundstücksgrößen hat dieser Standort
eine Sonderrolle im Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg.
18
5.000 m² -
unter 1 ha
24
1 ha -
unter 3 ha
8
> 3 ha

55 Stadt Oldenburg
Vor dem Hintergrund der sich abzeichnenden Endlichkeit der qualitativ hochwertigen
Flächenreserven in Tweelbäke ist es erforderlich, einen neuen Gewerbeflächenstandort
mit gleichwertiger Flächenqualität zu entwickeln, der langfristig für
Neuansiedlungen sowie für die Zielgruppen „Produzierendes Gewerbe“, „Großhandel“
und „Logistik“ geeignet ist.
3.3 Ergebnisse der Unternehmensbefragung
Das Amt für Wirtschaftsförderung der Stadt Oldenburg hat im August und September
2002 eine schriftliche Unternehmensbefragung zur Beurteilung des Wirtschaftsstandortes
Oldenburg durchgeführt. Dieser Befragung wurde ein „Extrabogen
Gewerbeflächenbedarf“ hinzugefügt, in dem die Unternehmen gebeten wurden,
Angaben zum künftigen Gewerbeflächenbedarf zu machen. Ziel dieses Fragebogens
war eine qualitative und quantitative Abschätzung des künftigen betrieblichen
Flächenbedarfs.
Für die Unternehmensbefragung wurden insgesamt gut 1.700 Fragebögen versandt;
der Rücklauf lag bei 30 %. Von den rund 520 antwortenden Unternehmen
gaben 38 % an, dass sie in den nächsten Jahren eine Standortverlagerung bzw.
-erweiterung für denkbar halten. Diese wurden im Fragebogen gebeten, den „Extrabogen
Gewerbeflächenbedarf“ auszufüllen. Gut 70 % der Betriebe, die eine
Standortveränderung erwägen, haben den Extrabogen ausgefüllt. Bei 76 der antwortenden
Unternehmen ist davon auszugehen, dass sie als Nachfrager von Gewerbeflächen
im weitesten Sinne 58 in Frage kommen. Das entspricht 15 % des
gesamten Rücklaufs. Die Gruppe der 76 Betriebe, die eine gewerbeflächenrelevante
Standortverlagerung oder –erweiterung ins Auge fasst, hat folgende Struktur
(Abb. 3.3-1):
- 40 % der Betriebe mit Gewerbeflächenbedarf sind bereits in Gewerbegebieten
ansässig. Ein Sechstel befindet sich in der Innenstadt und fast die Hälfte im übrigen
Stadtgebiet.
- Am stärksten vertreten sind Dienstleister und Handwerksbetriebe. Unter den 76
potenziellen Gewerbeflächennachfragern sind lediglich zehn Industriebetriebe.
- Über die Hälfte sind Kleinbetriebe bis zehn Mitarbeiter. Nur 15 % der Unternehmen
(neun Fälle) haben über 100 Mitarbeiter. Kleinbetrieblich strukturiert
sind vornehmlich die Handwerks- und Handelsbetriebe, während die Industriebetriebe
erwartungsgemäß im Durchschnitt eine deutlich höhere Zahl von Beschäftigten
haben.
- Die überwiegende Zahl der Betriebe (50) planen, ihre Standortveränderung
innerhalb der Stadt Oldenburg vorzunehmen. Immerhin elf Betriebe wollen außerhalb
investieren, darunter sind sieben potenzielle Komplettverlagerungen
59 . Jeweils zwei planen eine Teilverlagerung bzw. die Gründung eines
Zweigbetriebes.
58 GE-, GI-, MI- und SO-Flächen. Einige der Betrieben erwägen alternativ die Inanspruchnahme
von Gewerberäumen bzw. Büroflächen in bereits bestehenden Gebäuden.
59 Die Zielorte wurden überwiegend nicht genannt.
Herausforderung: Nachfolgestandort
für „Tweelbäke“
finden
Unternehmensbefragung
zur Abschätzung des
betrieblichen Flächenbedarfs
Potenzielle Nachfrager
von Gewerbeflächen sind
...
... zu 40 % bereits in Gewerbegebieten
ansässig
... überwiegend Dienstleister
und Handwerksbetriebe
... über die Hälfte Kleinbetriebe
bis 10 Mitarbeiter
... meist Betriebe, die innerhalb
der Stadt verlagern /
erweitern wollen

56 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Abb. 3.3-1: Struktur der potenziell gewerbeflächennachfragenden Betriebe in der Stadt
Oldenburg (Standort im Stadtgebiet und Branche)
sonstiges
Stadtgebiet
44%
Standort (antwortende Betriebe: 76) Branche (antwortende Betriebe: 76)
Tweelbäke
9%
Innenstadt
16%
Osthafen
8%
Etzhorn /
Patentbusch
12%
übrige
Gew.gebiete
11%
Quelle: Unternehmensbefragung der Stadt Oldenburg, September/Oktober 2002
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Verlässliche Abschätzung
des künftigen quantitativenGewerbeflächenbedarfs
problematisch
Berechnung des voraussichtlichenGewerbeflächenbedarfs
als Bandbreite
Dienstleist.
37%
Handwerk
30%
Industrie
13%
Die Betriebe wurden in der Befragung gebeten, ihren Flächenbedarf näher zu
quantifizieren. Eine verlässliche Abschätzung des gesamten künftigen Gewerbeflächenbedarfs
auf Basis dieser Angaben ist allerdings aus verschiedenen Gründen
problematisch:
- Es muss davon ausgegangen werden, dass die Unternehmen, die eine Standortveränderung
konkret planen, überdurchschnittlich motiviert waren, den „Extrabogen
Gewerbeflächenbedarf“ auszufüllen. So gesehen würde eine lineare
Hochrechnung des von den Betrieben angegebenen Flächenbedarfs zu einer
Überschätzung des tatsächlichen Gewerbeflächenbedarfs führen.
- Andererseits bewirken die derzeitigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
und das überwiegend ungünstige Geschäftsklima eine ausgeprägte Zurückhaltung
der Unternehmen bei Investitionsentscheidungen. Dies wird sich in
entsprechend zurückhaltenden Angaben zum Flächenbedarf in den Fragebögen
ausgewirkt haben. Mittelfristig dürfte die Investitionsneigung der Unternehmen
und damit der Flächenbedarf wieder ansteigen.
Es wird davon ausgegangen, dass sich die beiden Einflüsse weitgehend aufheben,
wobei der Einfluss der überdurchschnittlichen Motivation, den „Extrabogen
Gewerbeflächenbedarf“ auszufüllen, als tendenziell etwas stärker eingeschätzt
wird.
Aufgrund der Rücklaufquote der Unternehmensbefragung sowie des Anteils der
Betriebe, die keine konkreten Flächenangaben gemacht haben, müsste der in den
Fragebögen angegebene Flächenbedarf mit dem Faktor „Sechs“ multipliziert werden,
um auf die Gesamtzahl der angeschriebenen Unternehmen hochrechnen zu
können. Im Folgenden wird für eine konservative Abschätzung des künftigen Ge-
Handel
20%

57 Stadt Oldenburg
Übersicht 3.3-1: Voraussichtlicher Gewerbeflächenbedarf (Nettofläche) innerhalb der Stadt
Oldenburg
GEWERBEFLÄCHENBEDARF LT. UNTERNEHMENSBEFRAGUNG
< 2 Jahre nachrichtl.: 2 bis 5 Jahre nachrichtl.: > 5 Jahre
ha Anzahl der
Betriebe
ha Anzahl der
Betriebe
werbeflächenbedarfs in der Stadt Oldenburg eine Bandbreite des vier- bis sechsfachen
der in den Fragebögen angegebenen Flächengrößen zu Grunde gelegt.
Als Basis werden die Flächenangaben der Betriebe verwendet, die eine Standortveränderung
innerhalb der nächsten zwei Jahre planen. Bei den Betrieben, die
ihre Standortveränderung für einen späteren Zeitpunkt angegeben haben, sind die
Flächenangaben vielfach lückenhaft und werden deshalb in die Berechnung des
voraussichtlichen Gewerbeflächenbedarfs nicht mit einbezogen. Da die Unternehmensbefragung
nur die bereits in Oldenburg ansässigen Betriebe erfasst hat,
werden aufgrund der Erfahrungswerte früherer Jahre 10 % für die auswärtige Gewerbeflächennachfrage
und Betriebsneugründungen hinzugerechnet.
Hieraus ergibt sich eine Gewerbeflächennachfrage (GE und GI) von hochgerechnet
9 bis 13 ha jährlich (Übersicht 3.3-1). Diese Zahlen decken sich weitgehend
mit der tatsächlichen Gewerbeflächennachfrage in den 90er Jahren. Der Anteil der
GI-Flächen am voraussichtlichen Gewerbeflächenbedarf insgesamt beträgt knapp
20 %, d.h. rund 2 ha jährlich. Vor dem Hintergrund des augenblicklich knappen GI-
Flächenangebots in der Stadt Oldenburg macht dies die Bereitstellung weiterer
Industrieflächen besonders dringlich.
Zusätzlich zum Gewerbeflächenbedarf (GE und GI) lässt sich ein Bedarf an
Mischgebietsflächen (MI) von jährlich ebenfalls rund 2 ha ermitteln. Hierbei muss
ha Anzahl der
Betriebe
GE 3,3 10 1,2 7 1,6 3
GI 0,7 2 2,2 2 0,3 1
Summe GE und GI 4,0 12 3,4 9 1,9 4
MI 0,7 6 0,7 4 - -
SO 0,5 1 - - - -
VORAUSSICHTLICHER DURCHSCHNITTLICHER JAHRESBEDARF*)
untere Variante (x4)
(in ha)
obere Variante (x6)
(in ha)
GE 7,3 10,9
GI 1,5 2,3
Summe GE und GI 8,8 13,2
MI 1,5 2,3
SO 1,0 1,5
*) einschließlich 10 % Gewerbeflächennachfrage von außerhalb der Stadt Oldenburg
Quelle: Unternehmensbefragung der Stadt Oldenburg, September/Oktober 2002, eigene Berechnungen
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Basis: Betriebe, die eine
Standortveränderung
innerhalb der nächsten
zwei Jahre planen
Gewerbeflächennachfrage
von 9 bis 13 ha jährlich
MI-Flächenbedarf deutlich
unter 2 ha

58 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Abb. 3.3-2: Worin liegen die Hauptgründe für die beabsichtigte Standortverlagerung?
keine Erweiterungsmöglichkeit am Standort
Mehrfachnennungen möglich (antwortende Betriebe: 54)
zu wenig Parkplätze
zu hohe Mietkosten
unzureichende verkehrliche Anbindung
Konflikte mit benachbarten Wohngebieten
Sonstiges
Quelle: Unternehmensbefragung der Stadt Oldenburg, September/Oktober 2002
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Geringer Anteil von Betrieben,
die außerhalb der
Stadt investieren wollen
Fehlende Erweiterungsmöglichkeit
als Hauptgrund
für Standortwechsel
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
allerdings berücksichtigt werden, dass sich vermutlich nicht alle antwortenden
Betriebe bei der Befragung über die Definition von MI-Flächen im Klaren waren.
So haben beispielsweise auch einige Handwerks- und Industriebetriebe (z.B.
Baugewerbe, Metallverarbeitung) eine Nachfrage nach MI-Flächen angegeben,
obwohl sie von ihrer Branchenzugehörigkeit eigentlich in ein Gewerbegebiet gehören.
Der jahresdurchschnittliche MI-Flächenbedarf dürfte deshalb deutlich unter
2 ha liegen.
Der Anteil der Betriebe, die nicht innerhalb der Stadt Oldenburg investieren wollen,
ist vergleichsweise gering. Hochgerechnet ergibt sich ein Flächenbedarf von
rund 1 bis 1,5 ha, der nach Aussage der befragten Betriebe außerhalb des Stadtgebietes
realisiert werden soll. Hiervon entfallen je die Hälfte auf Komplettverlagerungen
und Teilverlagerungen bzw. Zweigbetriebsgründungen.
Der dominierende Grund für eine beabsichtigte Standortveränderung ist erwartungsgemäß
die fehlende Erweiterungsmöglichkeit am bestehenden Standort
(Abb. 3.3-2). An zweiter Stelle nennen immerhin 35 % der Betriebe die mangelnde
Verfügbarkeit von Parkplätzen 60 . Während dieser Engpass überwiegend von den
Betrieben beklagt wird, die in der Innenstadt beheimatet sind, nennen auch fünf
von 18 der in Gewerbegebieten ansässigen und veränderungswilligen Unternehmen
Parkraumknappheit als einen der Verlagerungsgründe. Immerhin ein Fünftel
der potenziellen Flächennachfrager geben an, dass sie sich aufgrund zu hoher
Mietkosten künftig in einem Gewerbegebiet ansiedeln wollen. Probleme mit der
verkehrlichen Anbindung des Betriebsstandortes und Konflikte mit Nachbarnutzungen
spielen dagegen nur eine untergeordnete Rolle.
60 Neben dem Aspekt der zu hohen Standortkosten (z.B. Grundstückspreise, Gewerbesteuer)
zählen mangelnde Parkplätze zu den „Standortnachteilen“, die in Befragungen von den Antwortenden
oftmals subjektiv überschätzt werden.

59 Stadt Oldenburg
Abb. 3.3-3: Welche Anforderungen an den neuen Betriebsstandort sind für Sie von besonderer
Bedeutung?
Mehrfachnennungen möglich (antwortende Betriebe: 67)
Nähe zur Autobahn
niedriger Grundstückspreis
Nähe zu Kunden / Abnehmern
innerstädtische Verkehrsanbindung
Erscheinungsbild + Image des Betriebsumfeldes
Verfügbarkeit von Flächen für Erweiterungen
Nähe zum alten Betriebsstandort
Abstand zu Wohngebieten
Nähe zu FuE-Einrichtungen (z. B. Uni)
Sonstiges
Quelle: Unternehmensbefragung der Stadt Oldenburg, September/Oktober 2002
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
Aus der Analyse der Defizite am bestehenden Standort ergibt sich die Frage nach
den Anforderungen der Unternehmen an einen neuen Betriebsstandort. Die Nähe
zu einer Autobahnanschlussstelle wird über alle betrieblichen Gruppen hinweg als
der wichtigste Standortfaktor von über 60 % der Befragten genannt (Abb. 3.3-3);
die größeren Betriebe mit über 50 Beschäftigten nennen die Autobahnanbindung
sogar zu 100 % als bedeutenden Standortfaktor.
Es folgt der Kostenfaktor „niedriger Grundstückspreis“, der für alle Branchen (mit
Ausnahme der übrigen Dienstleister) eine wichtige Rolle spielt. Dienstleistungsbetriebe
legen dagegen überdurchschnittlich viel Wert auf ein ansprechendes Erscheinungsbild
des Betriebsumfeldes und eine gute Verkehrsanbindung innerhalb
des Stadtgebietes. Interessanterweise stufen immerhin sechs Betriebe aus unterschiedlichen
Branchen (Baugewerbe, Einzelhandel, Großhandel, EDV etc.) die
Nähe zu Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen (z.B. Uni) als bedeutsam für
ihren künftigen Standort ein.
Aufschlussreich ist darüber hinaus ein Vergleich der Betriebe, die ihre Standortveränderung
innerhalb der Stadt Oldenburg planen, mit denen, die vorhaben, einen
neuen Betriebsstandort außerhalb der Stadt zu suchen. Während von den in
Oldenburg bleibenden Unternehmen überdurchschnittlich oft die innerstädtische
Verkehrsanbindung sowie die Nähe zu Kunden und Abnehmern als bedeutsam
genannt werden, sind bei den potenziell Abwandernden die Standortfaktoren
„Autobahnanbindung“ und „niedriger Grundstückspreis“ vorherrschend.
Nähe zur Autobahn als
wichtigste Anforderung
an neuen Standort
Überdurchschnittliche
Bedeutung des Betriebsumfeldes
für Dienstleistungsbetriebe
Betriebe, die innerhalb
der Stadt verlagern:
Innerstädtische Verkehrsanbindung
und Kundennähe
bedeutsam

60 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
4. Derzeitiges und zukünftiges Gewerbeflächenangebot der
Stadt Oldenburg
Quellen:
Gespräche mit der Stadtverwaltung
und Gewerbeflächenerhebung
Untersuchung von Vorschauflächen
als Schwerpunkt
des Gutachtens
Abgrenzung der Gewerbeflächenarten:
Vollständig belegte Gewerbegebiete
Gewerbegebiete mit verfügbaren
Flächen
Geplante Gewerbegebiete
Die einzelnen Aspekte der Gewerbeflächenentwicklung wurden im Rahmen von
Gesprächen mit der Stadtverwaltung erörtert. Ergänzend wurden bei der Stadt mit
Hilfe von Fragebögen konkrete Daten zum derzeitigen und künftigen Gewerbeflächenangebot
ermittelt:
- Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen,
- Gewerbegebietsplanungen sowie
- künftig zu entwickelnde, potenziell hochwertige Gewerbeflächen (Vorschauflächen).
Schwerpunkt der flächenbezogenen Untersuchungen des Gutachtens ist die Erfassung
und Bewertung von potenziell hochwertigen, zukünftig zu entwickelnden
Gewerbeflächen (4.4 Vorschauflächen). Hierbei werden für die künftige Gewerbeflächenpolitik
der Stadt Oldenburg sowohl der kurzfristige Handlungsbedarf als
auch langfristige Entwicklungsperspektiven berücksichtigt. Im Rahmen des Bausteins
V „Gemeinsames Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Städte Oldenburg
und Delmenhorst sowie die umliegenden Landkreise Ammerland, Oldenburg
und Wesermarsch“ wird auch die Möglichkeit von interkommunalen Kooperationen
einbezogen.
Für das vorliegende Gewerbeflächenentwicklungskonzept wurde die folgende
Abgrenzung von Gewerbeflächen gewählt:
- Vollständig belegte Gewerbegebiete: Es sind keine Flächen oder nur noch
einzelne, schwer vermarktbare Restgrundstücke verfügbar. Diese Gewerbegebiete
sind im Rahmen der Untersuchung ausgeblendet worden. Erhoben wurden
lediglich die ansässigen Betriebe, sofern sie sich seit 1992 dort angesiedelt
oder erweitert, d.h. Flächen nachgefragt haben.
- Gewerbegebiete mit verfügbaren Flächen: Für diese Gebiete existiert ein
rechtsgültiger Bebauungsplan, und es sind noch Grundstücke verfügbar. Die
freien Flächen sind nicht in allen Fällen sofort verfügbar, d.h. die Verfügbarkeit
kann z.B. durch mangelnde Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer, Reservierung
von Grundstücken oder noch fehlende Erschließung eingeschränkt
sein. In der Analyse des Gewerbeflächenangebots wird deshalb nach „sofort“
und „nicht sofort“ verfügbaren Flächen unterschieden.
- Geplante Gewerbegebiete: Die entsprechenden Flächen sind planungsrechtlich
noch nicht verfügbar, befinden sich aber im Planungsverfahren. Die Bandbreite
kann vom Aufstellungsbeschluss für eine Flächennutzungsplanänderung
bis zum bevorstehenden Satzungsbeschluss und Inkrafttreten eines Bebauungsplans
reichen. Auch diese Flächen können bezüglich ihrer künftigen Verfügbarkeit
weiteren Einschränkungen (z.B. mangelnde Verkaufsbereitschaft
privater Eigentümer) unterliegen. Insofern ist nach kurzfristig (Planungsvorhaben
wird aktuell vorangetrieben) und eher langfristig realisierbaren Planungsvorhaben
(Darstellung im F-Plan ist zwar vorhanden, weitere Schritte sind aber
nicht erfolgt) zu unterscheiden.

61 Stadt Oldenburg
- Vorschauflächen: Für diese potenziellen Gewerbeflächen existieren höchstens
informelle Planungen, ein formeller Aufstellungsbeschluss für eine Flächennutzungsplanänderung
ist aber noch nicht erfolgt. Meist handelt es sich
bei den Vorschauflächen um reine „Zukunftsideen“, für die bislang noch keinerlei
schriftliches Datenmaterial vorliegt.
4.1 Verfügbare Gewerbeflächen
In einem detaillierten Fragebogen wurde der Bestand an verfügbaren Gewerbeflächen
erhoben. Dabei war von der Stadtverwaltung für jedes räumlich getrennte
Gewerbegebiet mit noch verfügbaren Flächen ein eigener Fragenkatalog mit folgenden
Informationen auszufüllen:
- Name des Gewerbegebietes,
- Lage innerhalb der Gemeinde,
- Verkehrsanbindung des Gewerbegebietes,
- Flächengröße und Art der möglichen Nutzung 61 (v.a. GE- und GI-Nutzung),
- Eigentumsverhältnisse,
- Angaben zum Kaufpreis (soweit möglich),
- Angaben zu möglichen Konflikten mit Nachbarnutzungen.
Die relevanten Standorte für das derzeitige Gewerbeflächenangebot in der Stadt
Oldenburg befinden sich
- im Südosten am Autobahnkreuz Oldenburg-Ost (Tweelbäke, Oldeweg),
- im Osten entlang der Hunte (Osthafen),
- im Norden in Nähe der Anschlussstelle Etzhorn (Frieslandstraße) sowie
- im südwestlich gelegenen Stadtteil Eversten (Edewechter Landstraße).
In den Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg sind derzeit rund 35 ha Gewerbeflächen
sofort und 25 ha bedingt verfügbar 62 . Schwerpunkt des derzeitigen Flächenangebots
ist der Standort „Tweelbäke“ 63 , der über drei Viertel der sofort
verfügbaren Gewerbeflächen auf sich vereinigt (Übersicht 4-1). Bei den sofort
verfügbaren Gewerbeflächen handelt es sich überwiegend um GE-Flächen. Industrieflächen
(GI und GIE) sind in der Stadt Oldenburg derzeit nur in geringem
Umfang (2,4 ha) sofort verfügbar.
Unter den aufgrund fehlender Erschließung nicht sofort verfügbaren Flächen befinden
sich alleine 22 ha GE- und GI-Flächen im Gewerbegebiet „Osthafen“
61 Die Begriffe „Gewerbeflächen“ oder „Gewerbegebiet“ werden im Folgenden grundsätzlich als
Sammelbegriff für GE-, GI- und bestimmte SO-Nutzungen (z.B. Entsorgung) verwendet. Wird
nach den einzelnen Nutzungen unterschieden, so ist dieses ausdrücklich erwähnt.
62 Erschließung noch nicht vorhanden, für kleine Teilfläche im Gewerbegebiet Edewechter Landstraße
besteht keine Verkaufsbereitschaft der privaten Eigentümer
63 Gewerbegebiete „Tweelbäke“ und „Oldeweg“
Vorschauflächen
Detaillierte Erhebung der
einzelnen Gewerbegebiete
mit noch verfügbaren
Flächen
Standorte des derzeitigen
Gewerbeflächenangebots
35 ha sofort verfügbare
Gewerbeflächen in fünf
Gewerbegebieten ...
... und 25 ha nicht sofort
verfügbare Gewerbeflächen

62 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Übersicht 4-1: Beplante und sofort verfügbare Gewerbeflächen in der Stadt Oldenburg
Gewerbegebiet Stadtteil sofort
verfügbare
Fläche
(Übersicht 4-2). Für diese Flächen wird aufgrund der Bodenverhältnisse eine aufwändige
und entsprechend kostenintensive Aufspülung erforderlich sein.
Fast alle sofort und nicht sofort verfügbaren Gewerbegrundstücke befinden sich in
öffentlichem Eigentum (Übersichten 4-1 und 4-2). Die Verfügbarkeit der Gewerbeflächen
für die Wirtschaftsförderung in der Stadt Oldenburg ist sehr positiv zu bewerten.
In Hinblick auf die Lagequalität der einzelnen Gewerbeflächenstandorte und ihre
Eignung für bestimmte Zielgruppen muss das Flächenangebot der Stadt Oldenburg
differenziert betrachtet werden (Übersicht 4-3):
- Die Gewerbegebiete „Tweelbäke“, „Oldeweg“, „Osthafen“ und „Frieslandstraße“
sind verkehrlich gut angebunden und ermöglichen es, das Autobahnnetz
zügig und weitgehend konfliktfrei zu erreichen. Aus den rückwärtigen Bereichen
des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ ist die Entfernung zur nächsten Anschlussstelle
allerdings bereits etwas weiter.
64 eingeschränktes GI-Gebiet (GIE)
65 davon 2,1 ha MI-Flächen
66 einschließlich Holler Landstraße und Lesumstraße
davon
öffentl. Eigentum
davon
GI-Fläche
Tweelbäke Tweelbäke / Krusenbusch 23,4 ha 23,4 ha 0,9 ha
Oldeweg Tweelbäke / Krusenbusch 4,6 ha 4,6 ha 1,5 ha 64
Frieslandstraße Etzhorn 4,1 ha 65 1,5 ha 0,0 ha
Osthafen 66 Neuenwege / Drielake 2,1 ha 2,1 ha 0,0 ha
Edewechter Landstr. Eversten 0,6 ha 0,6 ha 0,0 ha
Gesamt 34,8 ha 32,2 ha 2,4 ha
Quelle: Stadt Oldenburg
Übersicht 4-2: Beplante, aber nicht sofort verfügbare Gewerbeflächen in der
Stadt Oldenburg
Gewerbegebiet Stadtteil nicht sofort
verfügbare
Fläche
davon
öffentl. Eigentum
davon
GI-Fläche
Gutenbergstraße Tweelbäke / Drielake 1,5 ha 1,5 ha 0,0 ha
Osthafen Neuenwege / Drielake 22,0 ha 22,0 ha 12,0 ha
Edewechter Landstr. Eversten 1,2 ha 0,0 ha 0,0 ha
Gesamt
Quelle: Stadt Oldenburg
24,7 ha 23,5 ha 12,0 ha
Eigentumsverhältnisse:
Fast ausschließlich in
öffentlichem Eigentum
Lagequalität und Eignung
des Flächenangebots für
bestimmte Zielgruppen:
Tweelbäke, Osthafen und
Frieslandstraße sind verkehrlich
gut angebunden

63 Stadt Oldenburg
- Am Standort „Osthafen“ ist aufgrund der Lage direkt an der Hunte zudem die
Möglichkeit gegeben, auch see- und binnenschifffahrtsaffine Betriebe anzusiedeln.
- Das Gewerbegebiet „Edewechter Landstraße“ ist aufgrund seiner an Wohngebiete
angrenzenden Lage vorwiegend für kleinere, auf den Westen des Stadtgebietes
ausgerichtete Betriebe geeignet.
Die Grundstückspreise in den Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg liegen zwischen
€ 23,- je m² (Osthafen) und € 31,- je m² (Edewechter Landstraße, Frieslandstraße).
Damit ist das Preisniveau in Oldenburg niedriger als in fast allen anderen
Großstädten im Nordwesten Deutschlands (Übersicht 4-4), aber erwartungsgemäß
etwas höher als im Umland. Insbesondere zu den stadtnahen Gewerbeflächen
mit Autobahnanbindung in den Landkreisen Ammerland und Oldenburg
ist das Preisgefälle aber nur gering (Übersicht 4-5).
Unter den Gemeinden im Umfeld der Stadt Oldenburg verfügt insbesondere Rastede
über ein umfangreiches, verkehrlich überwiegend gut angebundenes Gewerbeflächenangebot
entlang der A 29 bzw. A 293 (Übersicht 4-5). Darüber hinaus
bieten die Gemeinden Hatten (A 29) und Wiefelstede (A 28) autobahnnahe und in
kurzer Entfernung zur Stadt Oldenburg gelegene Gewerbegebiete an. Am Standort
Altmoorhausen / Munderloh (A 28) der Gemeinden Hude und Hatten ist derzeit
nur ein geringer Umfang an Restflächen verfügbar. Eine Erweiterung dieses Gewerbeflächenstandortes
ist aber in Planung.
Die übrigen Gemeinden haben entweder einen nur noch geringen Umfang an
Gewerbeflächen verfügbar (Hude, Bad Zwischenahn, Wardenburg) oder ein von
der Lagegunst her qualitativ eingeschränktes Gewerbeflächenangebot (Elsfleth,
Edewecht).
Insgesamt gesehen ist das Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg in Hinblick
auf die Qualität und die Grundstückspreise gut im regionalen Wettbewerb
positioniert. Der Umfang des Gewerbeflächenangebots ist zwar im Augenblick
quantitativ noch ausreichend. Gewerbeflächen mit spezifischen qualitativen
Standortanforderungen (z.B. GI-Flächen, besonders autobahnnahe Standorte,
Gewerbeflächen im Stadtnorden) sind aber schon knapp bzw. nicht mehr verfügbar.
Osthafen auch für see- und
binnenschifffahrtsaffine
Betriebe
Edewechter Landstraße für
kleinere, stadtteilbezogene
Betriebe
Gewerbeflächenpreise in
der Stadt Oldenburg vergleichsweise
günstig
Umfangreiches und
hochwertiges Flächenangebot
in Rastede, Hatten
und Wiefelstede
Ansonsten nur geringer
Umfang oder eingeschränkte
Qualität
Flächenangebot der Stadt
gut im regionalen Wettbewerb
positioniert

64 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Übersicht 4-3: Beschreibung der Gewerbegebiete mit verfügbaren Flächen in der Stadt Oldenburg
Gewerbegebiet Beschreibung der Gewerbegebiete
Tweelbäke - Sehr großes Gewerbegebiet, bislang Schwerpunkt der Gewerbeflächenentwicklung der
Stadt Oldenburg
- Weitgehend konfliktfreie Verkehrsanbindung über die Bremer Heerstraße zur Anschlussstelle
„Oldenburg-Osternburg“ (A 28), Entfernung 1 km (aus rückwärtigen Bereichen
des Gewerbegebietes etwas weiter)
- Nutzungsarten: GE- und GI-Flächen
- Flächen ausschließlich in öffentlichem Eigentum
- Derzeit noch nicht verfügbare Flächen werden nach und nach erschlossen
- Entwicklung weiterer im FNP dargestellter Flächen geplant
- Grundstückspreis je m²: € 26,-
- Breiter Branchenmix: Insbesondere Speditionen/Logistik, Großhandel, Produzierendes
Gewerbe, Unternehmensorientierte Dienstleister (u.a. Reinigung), Kfz-Gewerbe
Oldeweg - Kleines Gewerbegebiet, in unmittelbarer Nähe zum Gewerbegebiet „Tweelbäke“
(Schwerpunkt der Gewerbeflächenentwicklung der Stadt Oldenburg)
- Weitgehend konfliktfreie Verkehrsanbindung über die Bremer Heerstraße zur Anschlussstelle
„Oldenburg-Osternburg“ (A 28), Entfernung 2 km
- Nutzungsarten: GE- und GIE-Flächen
- Flächen ausschließlich in öffentlichem Eigentum
- Geplante Ansiedlung: Möbelmarkt
Osthafen - Großes Gewerbegebiet
- Grundstücke entlang der Kaje für see- und binnenschifffahrtsaffine Betriebe vorgesehen
- Weitgehend konfliktfreie Verkehrsanbindung über die Holler Landstraße zur Anschlussstelle
„Oldenburg-Hafen“ (A 29), Entfernung 1 km
- Nutzungsarten: GE- und GI-Flächen
- Flächen ausschließlich in öffentlichem Eigentum
- Erschließung der noch nicht verfügbaren Flächen aufgrund der Bodenverhältnisse voraussichtlich
kostenintensiv (Aufspülung erforderlich)
- Grundstückspreis je m²: € 23,-
- Angesiedelte Betriebe: Insbesondere Baugewerbe, Logistik/Großhandel
Frieslandstraße /
Mittelkamp
Edewechter
Landstraße
- Mittelgroßes Gewerbegebiet (in Zusammenhang mit dem Gewerbegebiet „Patentbusch“),
Schwerpunkt der Gewerbeflächenentwicklung im Norden der Stadt Oldenburg
- Weitgehend konfliktfreie Verkehrsanbindung über die Wilhelmshavener Heerstraße zur
Anschlussstelle „Oldenburg-Etzhorn“ (A 293), Entfernung 1 km
- Nutzungsarten: Ausschließlich GE- und MI-Flächen
- Flächen teils in privatem (GSG, GE- und MI-Flächen) und teils in öffentlichem Eigentum
(GE- und MI-Flächen)
- Grundstückspreis je m²: € 31,- (GE-Flächen, städtisch), € 66,50 (MI-Flächen, städtisch)
- Angesiedelte Betriebe: Insbesondere Handwerk, Baugewerbe, Kfz-Gewerbe
- Kleines Gewerbegebiet, Schwerpunkt der Gewerbeflächenentwicklung im Südwesten
der Stadt Oldenburg
- Zufahrt zur Anschlussstelle „Oldenburg-Eversten“ (A 28) durch den Stadtteil Eversten
(Edewechter Landstraße, Hauptstraße), Entfernung 3 km
- Nutzungsarten: Ausschließlich GE-Flächen (belegte Teilfläche SO-Einzelhandel)
- Flächen teils in privatem und teils in öffentlichem Eigentum, Verkaufsbereitschaft der
privaten Eigentümer derzeit nicht vorhanden
- Grundstückspreis je m²: € 31,- (städtische Flächen)
- Angesiedelte Betriebe: Insbesondere Baugewerbe, Handwerk, Handel

65 Stadt Oldenburg
Übersicht 4-4: Ausgewählte Gewerbeflächenpreise in den nordwestdeutschen Großstädten
Stadt / Gemeinde Gewerbegebiete Preis
(ca., inkl.Erschließ.)
Braunschweig Hansestrasse, Waller See, Rautheim-Nord 36 € bis 38 €
Bremen GVZ, Hansalinie 28 € bis 66 €
Göttingen Siekhöhe 64 €
Hannover Schwarze Heide, EXPO Park 66 € bis 140 €
Hildesheim Gewerbegebiet Nord 43 € bis 50 €
Oldenburg Tweelbäke, Frieslandstraße, Osthafen,
Edewechter Landstraße
23 € bis 31 €
Osnabrück Am Tie, Güterverkehrszentrum 52 € bis 64 €
Salzgitter Fuchsbach, Peiner Straße, Lange Wanne,
Beddingen, Watenstedt
Wolfsburg Heinenkamp, Dieselstraße Sudammbreite,
Vogelsang
10 €
35 € bis 50 €
Quelle: www.KomSIS.de vom 8. Oktober 2002, Bodenrichtwertkarte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte
Niedersachsen, eigene Erhebungen - überwiegend ungefähre Angaben
Übersicht 4-5: Gewerbeflächenangebot in den Nachbarstandorten der Stadt Oldenburg
Stadt / Gemeinde Gewerbegebiete sofort
verfügbar
(ca.)
später
verfügbar
(ca.)
Preis
(ca., inkl.
Erschließ.)
Hude Altmoorhausen, Wüsting 1,7 ha 1 ha € 16,- bis
€ 18,-
Hatten Sandkrug 10 ha 6 ha € 25,- bis
€ 31,-
Wardenburg Astrup, Süd-West 2,8 ha - € 16,- bis
€ 20,-
Edewecht Friedrichsfehn, Im Brannen,
Hansaweg (Küstenkanal)
0,8 ha 4,4 ha € 8,- bis
€ 15,-
Bad Zwischenahn Industriepark Kayhauserfeld - 5 ha € 20,- bis
€ 28,-
Wiefelstede Leuchtenburg, Westerholtsfelde,
Wiefelstede
Rastede Leuchtenburg, Liethe,
Wahnbek-Ipwege
Elsfleth Oberrege, Lienen, Industriegebiet Süd,
Kasernenstraße
7,5 ha - € 22,- bis
€ 26,-
42,5 ha 3,3 ha € 13,- bis
€ 25,-
8,4 ha 29,1 ha € 13,- bis
€ 18,-
Quelle: www.KomSIS.de vom 8. Oktober 2002, Gewerbeflächenentwicklungskonzepte der Landkreise Ammerland, Oldenburg
und Wesermarsch, Bodenrichtwertkarte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Niedersachsen,
- überwiegend ungefähre Angaben

4.2 Gewerbeflächenplanungen
Zusammenstellung aller
Gewerbeflächenplanungen
Unterscheidung ...
... zwischen aktuellen
Planungsvorhaben
... und weiteren im FNP
dargestellten Gewerblichen
Bauflächen
66 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
In einem weiteren Fragebogen wurden Informationen zur Planung von Gewerbegebieten
erhoben. Zusätzlich zu den o.g. Merkmalen für bestehende Gewerbegebiete
- soweit sinnvoll und bereits möglich - stand dabei der Planungsstand der
Vorhaben im Vordergrund. In diesem Zusammenhang sind nur Flächen aufgenommen
worden, bei denen die formalen Planungen bereits begonnen hatten, d.h.
mindestens ein Aufstellungsbeschluss für eine Flächennutzungsplanänderung
vorlag.
Bei den Gewerbeflächenplanungen ist zu unterscheiden zwischen
- aktuellen Planungsvorhaben, die von der Stadt konkret weiterverfolgt werden
und künftig das Gewerbeflächenangebot ergänzen sollen sowie
- weiteren im Flächennutzungsplan dargestellten Gewerblichen Bauflächen, die
zwar seinerzeit in den Flächennutzungsplan der Stadt Oldenburg von 1996
aufgenommen worden sind, bei denen die Aufstellung eines Bebauungsplanes
aber derzeit nicht konkret angestrebt wird.
Aktuelle Planungsvorhaben
Zwei aktuelle Planungsvorhaben
mit zusammen
11 ha Nettofläche:
Gerhard-Stalling-Straße
Krugweg
Qualitative Bewertung der
aktuellen Planungsvorhaben
Derzeit gibt es in der Stadt Oldenburg zwei aktuelle Planungsvorhaben mit zusammen
rund 20 ha Gewerbefläche (brutto). Abzüglich Infrastruktur- und Ausgleichsflächen
entspricht dies etwa 11 ha Nettofläche (Übersicht 4-6). Die beiden
aktuellen Gewerbeflächenplanungen sind bereits im Flächennutzungsplan der
Stadt dargestellt. Darüber hinaus sind die Planungsstände unterschiedlich.
- Bei der geplanten Erweiterung des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ (Gerhard-
Stalling-Straße) läuft bereits das B-Plan-Verfahren. Mit einer Verfügbarkeit der
Flächen kann für das Jahr 2003 gerechnet werden.
- Für das Plangebiet „Krugweg“ ist der Aufstellungsbeschluss für einen B-Plan
erfolgt.
Für beide Planungsvorhaben ist die Nutzungsart „GE“ vorgesehen. Zudem befinden
sich die Flächen bereits sämtlich in städtischem Eigentum.
Da es sich bei den aktuellen Planungsvorhaben um Erweiterungen von bereits
bestehenden Gewerbegebieten handelt, kann die qualitative Bewertung der vorhandenen
Gewerbeflächenstandorte (4.1 Verfügbare Gewerbeflächen) auf die
Planungen übertragen werden. Beim Planungsvorhaben „Gerhard-Stalling-Straße“
ist zu beachten, dass die Entfernung zur Bremer Heerstraße und damit zur Autobahnanschlussstelle
aufgrund der rückwärtigen Lage innerhalb des Gewerbegebietes
„Tweelbäke“ bereits beträchtlich ist. Eine Aufwertung wird allerdings die
geplante Anbindung der Gerhard-Stalling-Straße Richtung Westen bis zur Straße
„Am Schmeel“ bringen.

Übersicht 4-6: Geplante Gewerbegebiete in der Stadt Oldenburg
(aktuelle Planungsvorhaben)
geplantes
Gewerbegebiet
Gerhard-Stalling-Straße (Erweiterung des
Gewerbegebietes „Tweelbäke“)
Krugweg (Erweiterung des Gewerbe-
gebietes „Patentbusch“)
67 Stadt Oldenburg
Die im Flächennutzungsplan dargestellten Gewerblichen Bauflächen, bei denen
die Aufstellung eines Bebauungsplanes derzeit (noch) nicht angestrebt wird, befinden
sich größtenteils im Umfeld des Gewerbegebietes Tweelbäke (Übersicht
4-7, Karte 4-1). Darüber hinaus gehören zwei Flächen südlich der Holler
Landstraße in Nähe des bestehenden Gewerbegebietes „Osthafen“ sowie östlich
des Gewerbegebietes „Edewechter Landstraße“ in diese Kategorie. Die Möglichkeiten
zur Entwicklung dieser Flächen und ihre Lagegunst sind differenziert zu
betrachten:
- Die Flächen östlich der A 29 unmittelbar südlich der Bremer Heerstraße bis
zum Armenhausgraben werden aus gutachterlicher Sicht positiv beurteilt. Auf-
67 Aufstellungsbeschlüsse liegen für Teilbereiche vor.
Stadtteil geplante
Nutzungsart
geplante
Nettofläche
Tweelbäke / Krusenbusch GE 7,7 ha
Etzhorn GE 3,3 ha
Gesamt 11,0 ha
Quelle: Stadt Oldenburg
Übersicht 4-7: Weitere Gewerbliche Bauflächen im Flächennutzungsplan der Stadt
Oldenburg (derzeit kein Bebauungsplan vorgesehen 67 )
geplantes Gewerbegebiet /
geplante Gewerbegebietserweiterung
Stadtteil voraussichtl.
Nettofläche
Tweelbäke (westlich A 29, südlich Tweelbäker Tredde) Tweelbäke / Krusenbusch 20,2 ha
Tweelbäke (östlich A 29, südlich Armenhausgraben) Tweelbäke / Krusenbusch 17,0 ha
Südlich Holler Landstraße Neuenwege / Drielake 10,4 ha
Sandweg Drielakermoor 9,4 ha
Tweelbäke (östlich A 29, zwischen Bremer Heerstr. und
Armenhausgraben)
Tweelbäke / Krusenbusch 9,0 ha
Edewechter Landstraße (Erweiterung) Eversten 4,5 ha
Gesamt 70,5 ha
nachrichtlich: SO-Gebiet „Entsorgungszentrum“ Neuenwege 14,9 ha
Quelle: Stadt Oldenburg
Weitere im Flächennutzungsplan dargestellte Gewerbliche Bauflächen
Weitere im FNP dargestellten
Gewerblichen
Bauflächen überwiegend
in Tweelbäke
Flächen östlich der A 29
unmittelbar südlich der Bremer
Heerstraße

Flächen südlich der
Holler Landstraße
Flächen südlich der
Tweelbäker Tredde
Flächen am Sandweg
Flächen im Umfeld des bestehenden
Gewerbegebietes
„Edewechter Landsraße“
Sonderbaufläche (SO)
„Entsorgungszentrum“ an
der Holler Landstraße
68 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
grund der direkten Anbindung an die Bremer Heerstraße und die dadurch bedingte
kurze Entfernung zur Autobahn dürften gute Chancen zur Vermarktung
dieser Flächen gegeben sein. Zudem ist auf der gegenüberliegenden Seite der
Bremer Heerstraße bereits das Gewerbegebiet „Oldeweg“ verfügbar, so dass
sich die beiderseits der Ausfallstraße gelegenen Flächen gut ergänzen. Die
Größe der Fläche nördlich des Armenhausgrabens beträgt allerdings lediglich
9 ha. Zudem ist für wichtige Teilflächen eine Verkaufsbereitschaft der privaten
Grundstückseigentümer derzeit nicht gegeben.
- Die Flächen südlich der Holler Landstraße, unmittelbar gegenüber des bereits
beplanten und teilweise sofort verfügbaren Gewerbegebietes „Osthafen“ sind
verkehrlich gut angebunden. Sowohl die Innenstadt als auch die A 29 (Anschlussstelle
„Oldenburg-Hafen“) sind zügig zu erreichen. Der Standort stellt
eine sinnvolle Ergänzung der bestehenden Gewerbeansiedlungen entlang der
Stedinger Straße / Holler Landstraße sowie des Bereichs „Osthafen“ dar. Der
Erwerb der Flächen durch die Stadt wird angestrebt, die private Verkaufsbereitschaft
ist allerdings nicht vorhanden.
- Deutlich schlechter dürften die Vermarktungschancen für die FNP-Flächen
südlich der Tweelbäker Tredde bzw. südlich des Armenhausgrabens sein. Die
Entfernung zu den relevanten Verkehrsachsen ist hier beträchtlich. Die Vermarktungsbemühungen
der städtischen Wirtschaftsförderung für das bestehende
Gewerbegebiet Tweelbäke machen deutlich, dass Grundstücke von den
Unternehmen immer weniger akzeptiert werden, je weiter sie von der Bremer
Heerstraße entfernt sind. Sollte im Rahmen des geplanten Güterverkehrszentrums
(GVZ) eine neue Autobahnanschlussstelle im Bereich Sprungweg eingerichtet
werden, würde dieses allerdings zu einer grundlegenden Neubewertung
zumindest der westlich der A 29 gelegenen Flächen führen.
- Bei den Flächen am Sandweg ist die verkehrliche Erschließung problematisch.
Aufgrund der geringen Straßenbreite und des Baumbestandes ist der Sandweg
selbst als Zufahrt nicht geeignet. Die Gewerbliche Baufläche könnte zwar theoretisch
um die im Norden angrenzende, nicht im FNP dargestellte Fläche ergänzt
und damit verkehrlich erschlossen werden. Aufgrund der dortigen Bodenbeschaffenheit
ist eine Erschließung dieser Grundstücke aber mit vertretbarem
Aufwand nicht zu realisieren.
- Das Gewerbegebiet „Edewechter Landstraße“ und die entsprechenden Erweiterungsflächen
sind aufgrund ihrer an Wohngebiete angrenzenden Lage, der
vergleichsweise ungünstigen überregionalen Verkehrsanbindung sowie des geringen
Flächenpotenzials vorwiegend für kleinere, auf den Westen des Stadtgebietes
ausgerichtete Betriebe geeignet. Für einen Teil der Erweiterungsflächen
besteht derzeit keine Verkaufsbereitschaft der privaten Eigentümer.
Darüber hinaus befindet sich an der Holler Landstraße mit der Sonderbaufläche
(SO) „Entsorgungszentrum“ ein im Flächennutzungsplan dargestelltes Gebiet, das
ebenfalls für GE- und GI-Nutzungen geeignet wäre. Für die südlich an den Abfallwirtschaftsbetrieb
angrenzenden Flächen von 18 ha (brutto) besteht noch kein
Bebauungsplan. Durch eine entsprechende Änderung des Flächennutzungsplanes
könnten hier hochwertige Gewerbeflächen entwickelt werden.

Karte 4-1: Gewerbegebiet Tweelbäke und umliegende Flächen
Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen
Gewerbliche Bauflächen laut FNP, B-Plan im Verfahren
Gewerbliche Bauflächen laut FNP, bislang kein B-Plan vorgesehen
Sondernutzung Einzelhandel
Vorschaufläche im Landkreis Oldenburg
/
Geplante Strassenverbindungen (langfristig / kurzfristig)
Stadt Oldenburg
Suchraum
Kartengrundlage:
1:25.000 (Maßstab verändert)
Amt für Stadtplanung und Bauordnung
(Geoinformation, Vermessung und Statistik)
Oldenburg
NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT
FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG

70 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

4.3 Gewerbebrachen
71 Stadt Oldenburg
Angesichts des überdurchschnittlich hohen Anteils bereits bebauter Flächen in der
Stadt Oldenburg muss die ressourcenschonende Innenentwicklung und hierbei
insbesondere die Wieder- bzw. Weiternutzung von Gewerbebrachen eine wichtige
Rolle für die künftige Gewerbeflächenpolitik der Stadt spielen. Für die Gewerbeflächenentwicklung
verbietet sich ein Ansatz, der ausschließlich auf die immer
knapper werdenden Freiräume am Rande des Stadtgebietes setzt. Erforderlich ist
vielmehr eine Doppelstrategie der Stadtentwicklung, die vor dem Hintergrund der
verschiedenen unternehmerischen Zielgruppen und ihrer Standortanforderungen
beide Möglichkeiten der Schaffung von Gewerbeflächenangebot berücksichtigt.
Im Stadtgebiet befindet sich an verschiedenen Standorten eine Reihe von Gewerbebrachen,
d.h. von derzeit ungenutzten bzw. mindergenutzten Betriebsstandorten.
Im Folgenden werden die wichtigsten Gewerbebrachen kurz beschrieben und
bewertet (Übersicht 4-8):
- Ehemaliges Gelände des Edeka-Verteilzentrums am Bäkeplacken / Pophankenweg,
das in die Gemeinde Wiefelstede (A 28 Anschlussstelle „Neuenkruge“)
verlagert wurde,
- freigewordene, unbebaute Teilfläche der Deutschen Telekom AG am Artillerieweg
/ Ammerländer Heerstraße,
- ehemaliges Dachpfannenwerk der Firma Braas an der Hundsmühler Straße im
Südwesten des Stadtgebietes,
- ehemalige Betriebsstätte der Nordmilch e.G. an der Wilhelmshavener Heerstraße,
deren Standort im Rahmen der Neustrukturierung des Nordmilch-
Konzerns aufgegeben wurde,
- ehemaliger Betriebshof der Verkehr und Wasser GmbH Oldenburg (VWG), die
innerhalb des Stadtgebietes verlagert worden ist,
- freigewordene Produktions- und Büroflächen der FHP-Motors GmbH im Stadtteil
Kreyenbrück.
Eine Bewertung der Gewerbebrachen im Rahmen des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes
und eine Einschätzung ihrer Bedeutung für das Gewerbeflächenangebot
der Stadt ist nur schwer möglich. Haupthindernis ist die Tatsache, dass
sich die Immobilien mit Ausnahme der VWG-Fläche in privatem Eigentum befinden
und deshalb kaum Einfluss der Stadtverwaltung auf die privaten Vermarktungsstrategien
besteht. Nach Einschätzung der Stadtverwaltung stehen insbesondere
die Nutzungswünsche (z.B. großflächiger Einzelhandel) und Preisvorstellungen
der Eigentümer einer gewerblichen Nachnutzung der Brachen im Wege.
Bis auf die Telekom-Fläche sind auf allen Flächen überwiegend abgängige Gebäudeteile
vorhanden, die keine Vermarktung wie bei herkömmlichen Gewerbeflächen
ermöglichen. Nach allgemeinen Erfahrungen der Gutachter aus anderen
Entwicklungskonzepten wirkt sich eine bestehende Bebauung - abhängig von der
Lagegunst und der Gebäudestruktur - i.d.R. eher negativ auf die Vermarktungschancen
aus. Zudem befinden sich in den Gebäuden teilweise noch Restnutzungen.
Nachnutzung von Gewerbebrachen
spielt zentrale
Rolle für die künftige Gewerbeflächenpolitik
Wichtigste ungenutzte
bzw. mindergenutzte Gewerbestandorte:
Edeka, Wechloy
Telekom, Artillerieweg
Braas, Hundsmühler Straße
Nordmilch, Wilhelmshavener
Heerstraße
VWG, Alexanderstraße
FHP-Motors, Kreyenbrück
Kaum Einfluss der Stadtverwaltung
auf die private
Vermarktung
Bestehende Gebäude
verringern die Vermarktungschancen

Übersicht 4-8: Die größten Gewerbebrachen in der Stadt Oldenburg
Edeka
Brache Flächengröße
Bäkeplacken / Pophankenweg
Telekom
Ammerländer Heerstraße
Braas
Hundsmühler Straße
Nordmilch
Wilhelmshavener Heerstraße
VWG
Alexanderstraße
FHP-Motors (Teilfläche)
Kreyenbrück
Quelle: Stadt Oldenburg
Brachen Edeka und Telekom:
Eignung für hochschulaffine
Betriebe und
Einrichtungen
Brache VWG: Wohnfunktionen,
Einzelhandel, soziale
Einrichtungen
72 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Eigentum
6,1 ha privat bebaut, Teilnut-
zungen
1,6 ha privat unbebaut, rück-
Nutzung Vermarktung
wärtigesGrund- stück
4,7 ha privat noch bebaut, aber
baufällig,
Teilnutzungen,
1,7 ha privat bebaut,
teilweise Altlasten
leerstehend
2,2 ha städtisch bebaut,
leerstehend
private Vermarktung,
Die benachbarten Standorte „Edeka“ und „Telekom“ bieten Potenziale aufgrund
ihrer Nähe zu den Universitätsstandorten „Uhlhornsweg“ und „Wechloy“ sowie zur
Fachhochschule. Hier ist eine Nutzung durch hochschulaffine Betriebe und Einrichtungen
denkbar (z.B. hochschulnahes Technologiezentrum 68 , außeruniversitäre
Forschungseinrichtungen, hochschulorientierte Dienstleister). Problematisch
ist allerdings die Zerschneidung beider Flächen durch die Bahnstrecke Oldenburg
- Leer. Hierdurch wird der Standort „Edeka“ von den südlich der Bahnstrecke gelegenen
Hochschulstandorten getrennt.
Der ehemalige Betriebshof der VWG ist bereits in städtischem Eigentum. Die Entwicklungsvorstellungen
der Stadtverwaltung umfassen eine Nutzungsmischung
aus Wohnfunktionen, Einzelhandel für die Nahversorgung sowie sozialen Einrichtungen.
68 in Abstimmung mit dem Technologie- und Gründerzentrum Oldenburg (TGO)
derzeit steht nur das Ge-
samtobjekt zum Verkauf
private Vermarktung, mögli-
cherweise Abriss der beste-
henden Gebäude
private Vermarktung, mögli-
cherweise Abriss der beste-
henden Gebäude
konkrete Entwicklungsvor-
stellungen der Stadtver-
waltung vorhanden
0,7 ha privat bebaut private Vermarktung

73 Stadt Oldenburg
4.4 Potenzielle Standorte für die künftige Gewerbeflächenentwicklung -
Vorschauflächen
Die potenziellen Standorte für die künftige Gewerbeflächenentwicklung (Vorschauflächen)
sollen über das aktuelle Flächenangebot und die weiteren bereits
im Flächennutzungsplan dargestellten Standorte hinaus die langfristigen Perspektiven
der Gewerbeflächenpolitik für die Stadt Oldenburg aufzeigen. Die Eingrenzung
der zu untersuchenden Vorschauflächen erfolgte gemeinsam mit Vertretern
aller relevanten Ämter der Stadtverwaltung und den Gutachtern in der konzeptbegleitenden
Lenkungsgruppe. Zahlreiche Flächenalternativen auf dem Gebiet der
Stadt sind in diesem Rahmen erörtert und zum Teil wieder verworfen worden. Als
Ergebnis der Diskussion sind die vier Vorschauflächen „Patentbusch“, „Edewechter
Landstraße“, „Fliegerhorst“ und „Osthafen / Neuenwege“ ausgewählt worden.
Ergänzt werden diese um die Vorschauflächen aus den Gewerbeflächenentwicklungskonzepten
der umliegenden Landkreise, die sich ggf. für eine interkommunale
Kooperation eignen (Karte 4-2).
Auf Basis von Angaben der Stadtverwaltung sowie Besichtigungen vor Ort wurde
für jede der Vorschauflächen im Stadtgebiet ein Gewerbeflächenprofil erstellt 69 .
Diese Profile dienen der Bewertung der einzelnen Flächen und sollen die Festlegung
prioritär zu sichernder bzw. zu entwickelnder Projekte ermöglichen. Die Bewertung
der Standorte orientiert sich vorrangig an den zu erwartenden Vermarktungschancen
potenzieller Gewerbeflächen und ist somit in erster Linie ökonomisch
geprägt.
Bei den Größenangaben der Vorschauflächen werden Bruttogrößen bzw. Suchräume
zugrunde gelegt. Die Summe der Flächengrößen ist folglich umfangreicher
als das künftig notwendige Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg. Von
daher ist eine Aufsummierung der Größenangaben nicht ohne weiteres möglich.
Zur qualitativen Bewertung der Flächen werden im Wesentlichen die folgenden
Kriterien herangezogen (Übersicht 4-9):
- Anbindung an das Straßenverkehrsnetz,
- Verfügbarkeit der Flächen,
- Flächenpotenzial für langfristige Erweiterungen des Standortes,
- Erschließungskosten und Kosten des kommunalen Grunderwerbs,
- Nutzungskonflikte (v.a. mit Natur und Landschaft sowie Wohnbebauung),
- städtebauliche Integration und Einbindung in den lokalen Wirtschaftsstandort,
- Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr.
Die obige Reihenfolge spiegelt aus Sicht der Gutachter in etwa die Bedeutung der
Kriterien wider. Wichtigstes Kriterium für die Wertigkeit der Vorschauflächen und
damit für die späteren Vermarktungschancen ist demzufolge eine konfliktfreie
Verkehrsanbindung und eine möglichst kurze Entfernung zum überregionalen
69 Die detaillierten Profile zu allen untersuchten Vorschauflächen befinden sich im Anhang.
Ausgewählte Vorschauflächen:
„Patentbusch“,
„Edewechter Landstraße“
„Fliegerhorst“ und „Osthafen
/ Neuenwege“
Gewerbeflächenprofile zur
Beschreibung und Bewertung
der Vorschauflächen
Aufsummierung der Größenangaben
nicht ohne
weiteres möglich
Kriterien für die Bewertung
von Gewerbegebieten
Wichtigstes Kriterium:
Verkehrsanbindung

74 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Übersicht 4-9: Kriterien für die Bewertung der Vorschauflächen in der Stadt Oldenburg
Kriterium Kommentar
Anbindung an das
Straßenverkehrsnetz
Verfügbarkeit der
Flächen
Flächenpotenzial für
langfristige Erweiterungen
Erschließungskosten
/ Kosten des
kommunalen
Grunderwerbs
- Nähe und konfliktfreie Anbindung zur nächsten Autobahnanschlussstelle
- Nähe zu einer sonstigen wichtigen Verkehrsachse
- Sichtbarkeit der Fläche von einer bedeutenden Verkehrsachse aus
- Anteil der Flächen, die sich bereits in öffentlichem Eigentum befinden
- Verkaufsbereitschaft privater Flächeneigentümer
- Größe der untersuchten Vorschaufläche
- weiteres Flächenpotenzial für langfristige Erweiterungen
- Verkehrserschließung
- Ver- und Entsorgungsinfrastruktur
- Kosten des Flächenerwerbs durch die Stadtverwaltung
Nutzungskonflikte - Auflagen bzw. Einschränkungen durch Natur- und Landschaftsschutz etc.
städtebauliche Integration
/ Einbindung
in den lokalen
Wirtschaftsstandort
Anbindung an den
Öffentlichen Personennahverkehr
Für lokale Betriebe örtliche
Verkehrssituation
sowie die Nähe zur Kernstadt
entscheidend
Entscheidend für den
Flächenpreis: Verfügbarkeit,
Erschließungskosten
und Nutzungskonflikte
- Nähe zu Wohngebieten und anderen emissionssensiblen Nutzungen
- Nähe zur Innenstadt Oldenburgs und ihren Infrastruktureinrichtungen
- Nähe zu anderen Betrieben im Stadtgebiet
- städtebauliche Integration in die Siedlungsgebiete der Stadt
- Entfernung zur nächsten VWG-Bushaltestelle
Autobahnnetz. Dieses Kriterium kann in Widerspruch zum Ziel der städtebaulichen
Integration und der naturräumlichen Verträglichkeit von Gewerbegebieten stehen.
Für künftige Gewerbegebiete, die eher in Hinblick auf den lokalen und stadtteilbezogenen
Erweiterungs- und Verlagerungsbedarf vermarktet werden sollen, können
sicherlich Einschränkungen bei der überregionalen verkehrlichen Erreichbarkeit
hingenommen werden. Aber auch für lokale Betriebe ist eine möglichst konfliktfreie
verkehrliche Anbindung wichtig. Für diese Zielgruppe ist aber in erster
Linie die örtliche Verkehrssituation sowie die Nähe zu Oldenburgs Innenstadt bzw.
den jeweiligen Stadtteilen entscheidend.
Darüber hinaus ist selbstverständlich auch die Verfügbarkeit der Flächen, d.h. der
städtische Zugriff auf die Grundstücke bzw. die Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer
eine wesentliche Voraussetzung für die Entwicklung eines Gewerbegebietes.
In Verbindung mit den Erschließungskosten (Verkehrserschließung, Verund
-entsorgungsinfrastruktur) und den Nutzungskonflikten (Kompensationsmaßnahmen,
Abstände zu Wohngebieten) wirkt sich dieses Kriterium entscheidend auf
den späteren Grundstückspreis und damit auf die Vermarktbarkeit der Gewerbeflächen
aus.

75 Stadt Oldenburg
Übersicht 4-10 macht die Vor- und Nachteile der Vorschauflächen in der Stadt
Oldenburg deutlich:
- Die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ liegt direkt an der Anschlussstelle
„Oldenburg-Hafen“ und hat damit die kürzeste Entfernung zur Autobahn. Auch
die Vorschaufläche „Patentbusch“ bietet eine konfliktfreie Anbindung an das
überregionale Straßennetz. Demgegenüber sind die verkehrlichen Anbindungen
der Standorte „Edewechter Landstraße“ (Edewechter Landstraße, Hauptstraße)
und „Fliegerhorst“ (Alexanderstraße) derzeit nicht frei von Konfliktstellen.
- Über die Verfügbarkeit der Flächen, d.h. die Möglichkeit des städtischen
Grunderwerbs, können bislang noch keine Aussagen getroffen werden.
- In Hinblick auf die Erschließungskosten bestehen zwischen den Vorschauflächen
keine wesentlichen Unterschiede. Alle Vorschauflächen können über benachbarte
Siedlungs- bzw. Gewerbegebiete an das Ver- und Entsorgungsnetz
angeschlossen werden. Über die Kosten des städtischen Grunderwerbs können
bislang noch keine verlässlichen Aussagen getroffen werden.
- Insbesondere der Standort Fliegerhorst bietet theoretisch ein sehr großes Flächenpotenzial
und damit die Möglichkeit langfristiger Gewerbegebietserweiterungen.
Allerdings sind für die Fläche auch andere Nutzungen (Wohnen, Freizeit
und Naherholung, etc.) vorgesehen. Die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“
ist bislang nur als Suchraum definiert worden. Sie umfasst aber theoretisch
ebenfalls ein großes Flächenpotenzial. Die Vorschaufläche „Edewechter
Landstraße“ zielt auf stadtteilbezogenen Verlagerungsbedarf ab. Sie verfügt
daher nur über eine vergleichsweise geringe Größe.
- Konflikte mit Aussagen des Landschaftsplanes der Stadt, d.h. mit Natur- und
Umweltbelangen, bestehen mehr oder weniger bei allen Vorschauflächen.
Gravierend sind diese Konflikte aber nur bei der Vorschaufläche „Osthafen /
Neuenwege“, wo LSG- bzw. LSG-würdige Flächen sowie bereits realisierte
Kompensationsmaßnahmen betroffen sind. Weitere wesentliche Nutzungskonflikte
sind nicht auszumachen. Es ist Aufgabe der Bebauungspläne, die Abstände
zu Wohnnutzungen einzuhalten. Dies dürfte nach bisherigem Kenntnisstand
kaum Konfliktpotenzial bergen.
- Die Vorschauflächen „Patentbusch“, „Edewechter Landstraße“, „Fliegerhorst“
und „Osthafen / Neuenwege“ schließen sich sämtlich an bestehende bzw. geplante
Siedlungsbereiche an.
- Von keiner der Vorschauflächen ist die nächste VWG-Bushaltestelle mehr als
500 m entfernt.
Übersicht der Vor- und
Nachteile:
Anbindung an das überregionale
Straßenverkehrsnetz
Verfügbarkeit der Flächen
Erschließungskosten und
Kosten des kommunalen
Grunderwerbs
Flächenpotenzial für langfristige
Erweiterungen
Nutzungskonflikte und mögliche
planerische Nutzungsarten
Städtebauliche Integration
und Einbindung in den lokalen
Wirtschaftsstandort
Anbindung an den Öffentlichen
Personennahverkehr

76 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Übersicht 4-10: Vor- und Nachteile der Vorschauflächen in der Stadt Oldenburg
Vorschaufläche
Patentbusch
29 ha brutto
(entspricht ca.
23 ha netto)
Edewechter
Landstraße
8 ha brutto
(entspricht ca.
6 ha netto)
Fliegerhorst
95 ha brutto
(entspricht ca.
75 ha netto)
einschl.
bebauter
Flächen
Osthafen /
Neuenwege
60 ha brutto
Suchraum
Bewertung der Vorschauflächen
im Stadtgebiet:
Vorschaufläche
„Patentbusch“
Vorteile Nachteile
- Lage in kurzer Entfernung zur A 29 Anschlussstelle
„Oldenburg-Etzhorn“, konfliktfreie
Anbindung
- Verkaufsbereitschaft privater Flächeneigentümer
mittelfristig voraussichtlich gegeben
- Erschließung über bestehendes Gewerbegebiet
„Patentbusch“
- kurze Entfernung zu den weiteren wirtschaftlichen
Schwerpunktstandorten im
Norden der Stadt
- Lage im einwohnerreichen Stadtteil
Eversten
- einzige Vorschaufläche im Südwesten des
Stadtgebietes
- Erschließung über bestehendes Gewerbe-
gebiet „Edewechter Landstraße“
- teilweise können bestehende Gebäude
sowohl für Dienstleistungen als auch für
Produzierendes Gewerbe genutzt werden
- innere Verkehrserschließung sowie Verund
Entsorgungsinfrastruktur teilweise
schon vorhanden
- großes Flächenpotenzial
- Städtebauliches Entwicklungskonzept liegt
vor 70
- einzige Vorschaufläche im Nordwesten des
Stadtgebietes, u.a. für stadtteilbezogenes
Gewerbe geeignet
- Lage direkt an der A 29 Anschlussstelle
„Oldenburg-Hafen“, absolut konfliktfreie Anbindung
an das Autobahnnetz
- Ergänzung des Gewerbeflächenstandortes
Osthafen, kurze Entfernung zum bedeutenden
wirtschaftlichen Schwerpunktstandort
Tweelbäke
- überregionale Ausrichtung des Standortes
auf die Wirtschaftsräume Bremen, Osnabrück
etc.
- teilweise Sichtbarkeit der Fläche von der
Autobahn aus möglich
- Teilflächen bereits in städtischem Eigentum
- großes Flächenpotenzial
- Ausweisung von großen, zusammenhängenden
GI-Flächen möglich
- rückwärtige Lage innerhalb des Gewerbestandortes
„Patentbusch“
- im Vergleich zu anderen Vorschauflächen
relativ weite Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle,
zahlreiche Ampeln
- weite Entfernung zu den übrigen wirtschaftlichen
Schwerpunktstandorten im Stadtgebiet
- nur geringes Flächenpotenzial
- derzeit noch keine konfliktfreie Anbindung zur
Autobahn, zahlreiche Ampeln, höhengleicher
Bahnübergang (Beseitigung geplant), neue
Straßenverbindung zur Ammerländer Heerstraße
(Anschlussstelle „Wechloy“) geplant
- weite Entfernung zu den übrigen wirtschaftlichen
Schwerpunktstandorten im Stadtgebiet
- Altlastenverdacht auf Teilflächen
- teilweise können bestehende Gebäude und
Anlagen eine Vermarktung erschweren
- gravierende Konflikte mit Belangen von Natur
und Landschaft
- nördlich der Holler Landstraße LSG- Flächen
- südlich der Holler Landstraße LSG-würdige
Flächen
- Rechtsunsicherheit wegen einer Überplanung
bereits realisierter Kompensationsmaßnahmen,
die eindeutig B-Plänen zugeordnet sind
- geplante Kompensationsmaßnahmen zur
Arrondierung eines Flächenpools
- Darstellung der überwiegenden Flächen im
Flächennutzungsplan als „Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung
von Boden, Natur und Landschaft“
Vor dem Hintergrund der genannten Kriterien werden die Vorschauflächen folgendermaßen
bewertet:
- Die Auswertung der im bestehenden Gewerbegebiet „Patentbusch“ angesiedelten
Betriebe macht deutlich, dass dieser Standort bisher in erster Linie auf
den innerstädtischen Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf ausgerichtet war.
70 Interkommunaler Arbeitskreis Stadtentwicklung Fliegerhorst / BUGA: Städtebauliches Entwicklungskonzept
Fliegerhorst Oldenburg, 2002

77 Stadt Oldenburg
Angesichts des hohen endogenen Nachfragepotenzials für Gewerbeflächen im
Norden des Stadtgebietes, der sehr guten Verkehrsanbindung und der Nähe
zu den übrigen gewerblichen Schwerpunkten im Stadtnorden ist der Standort
„Patentbusch“ auch weiterhin ideal für sich innerhalb der Stadt verlagernde und
erweiternde Betriebe.
- Die Vorschaufläche „Edewechter Landstraße“ eignet sich für lokal ausgerichtete,
stadtteilbezogene Betriebe mit weniger hohen Ansprüchen an die überregionale
Verkehrsanbindung. Da die Vorschaufläche in Verbindung mit dem bestehenden
Gewerbegebiet auch künftig der einzige Gewerbeflächenstandort im
Südwesten des Stadtgebietes sein wird, erfüllt er eine wichtige Funktion im
Rahmen der stadtteilinternen Flächennachfrage. Das vergleichsweise geringe
Flächenpotenzial an diesem Standort dürfte dem zu erwartenden Nachfragepotenzial
entsprechen.
- Das Konversionsprojekt „Fliegerhorst“ 71 stellt die Stadtplanung vor große Herausforderungen.
Dies gilt insbesondere für die Integration der bestehenden
Gebäude und Infrastruktur sowie die Bewältigung der Altlasten. Der Gebäudebestand
kann Chancen, aber auch Hemmnisse beinhalten. Einen ersten Baustein
für die Nachnutzung bildet das „Städtebauliche Entwicklungskonzept -
Fliegerhorst Oldenburg“, das verschiedene Optionen der Siedlungs- und Freiraumentwicklung
auf dem insgesamt 300 ha großen Gelände untersucht hat.
Als Vorschaufläche, d.h. für gewerbliche Nutzungen geeignet, werden 60 ha im
Südosten des Fliegerhorstes veranschlagt. Aufgrund der Lage und Beschaffenheit
des Standortes dürften als Zielgruppen des Gewerbeflächenangebots
u.a. innerstädtisch verlagernde Betriebe, stadtteilbezogenes Gewerbe, Handwerker
und Kleingewerbe, Sondernutzungen (z.B. Universität, Freizeit und
Kultur) sowie spezielle Einzelnutzer in Frage kommen. Ein wesentliches Problem
des Standortes stellt derzeit noch seine Verkehrsanbindung dar. Die bisherige
Verbindung über die Alexanderstraße hat wesentliche Engpässe 72 . Eine
neue, direkte Zufahrt zur Ammerländer Heerstraße und damit zur Autobahnanschlussstelle
„Wechloy“ würde allerdings eine Aufwertung der Verkehrsanbindung
bedeuten.
- Die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ ist eine deutliche Erweiterung des
bestehenden Gewerbeflächenstandortes „Osthafen / Holler Landstraße“ in
Richtung auf die A 29-Anschlussstelle „Oldenburg-Hafen“. Aufgrund des großen
Flächenpotenzials, der hervorragenden Verkehrsanbindung sowie der Nähe
zu den gewerblichen Schwerpunkten im Stadtosten und -süden (Osthafen,
Tweelbäke) hat dieser Standort das Potenzial für Neuansiedlungen auswärtiger
Unternehmen, großflächige Betriebe, Produzierendes Gewerbe sowie Betriebe
mit hohen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung. Die Ausweisung
von GI-Flächen ist möglich. Hauptproblem am Standort „Osthafen / Neuenwege“
sind die gravierenden Konflikte mit Belangen von Natur und Landschaft,
die vorab geklärt werden müssen (Übersicht 4-10, Nachteile).
71 Beim Konversionsprojekt „Fliegerhorst“ handelt es sich insgesamt gesehen um eine grenzüberschreitende
Fläche. Die Gespräche in den Gemeinden Wiefelstede und Bad Zwischenahn
sowie der Abschlussbericht des interkommunalen Arbeitskreises „Städtebauliches Entwicklungskonzept
- Fliegerhorst Oldenburg“ haben aber deutlich gemacht, dass gewerbliche Nutzungen
im Wesentlichen nur auf den Flächen vorgesehen sind, die auf dem Gebiet der Stadt
Oldenburg liegen. Insofern wird diese Vorschaufläche nicht als interkommunale Gewerbeflächenkooperation
betrachtet.
72 U.a. einen höhengleichen Bahnübergang, der aber beseitigt werden soll.
Vorschaufläche
„Edewechter Landstraße“
Vorschaufläche
„Fliegerhorst“
Vorschaufläche
„Osthafen / Neuenwege“

Langfristig Möglichkeiten
der interkommunalen
Kooperation mit benachbarten
Gemeinden prüfen
Bewertung interkommunaler
Vorschauflächen:
Vorschaufläche „Güterverkehrszentrum
(GVZ)“
(Gemeinde Hatten)
78 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Die vier untersuchten Vorschauflächen bieten in Verbindung mit den Planungsvorhaben
und den übrigen noch freien F-Plan-Flächen mittel- bis langfristig sowohl
quantitativ als auch qualitativ ausreichend Potenzial zur Entwicklung eines hochwertigen
und nachfragegerechten Gewerbeflächenangebots der Stadt Oldenburg.
Allerdings bestehen aufgrund der knapper werdenden Freiflächenpotenziale und
der Restriktionen von Natur- und Landschaftsschutz kaum weitere Flächenalternativen
im Stadtgebiet. Langfristig gesehen ist es deshalb für die Stadt Oldenburg
unumgänglich, auch die Möglichkeiten der interkommunalen Kooperation mit benachbarten
Gemeinden zu prüfen. Auf Grundlage der Arbeiten des NIW im Rahmen
der Gewerbeflächenentwicklungskonzepte für die umliegenden Landkreise
sind grundsätzlich folgende Kooperationen denkbar 73 :
- Vorschaufläche „Güterverkehrszentrum (GVZ)“ zwischen Sprungweg, A 29 und
der Bahn auf dem Gebiet der Gemeinde Hatten (Landkreis Oldenburg),
- Vorschaufläche „Holler Landstraße“ östlich der Sonderbaufläche (SO) „Entsorgungszentrum“
und südlich der L 866 auf dem Gebiet der Gemeinde Hude
(Landkreis Oldenburg),
- Vorschaufläche „Tweelbäke-Ost“ östlich des bestehenden Gewerbegebietes
„Tweelbäke“ entlang der L 868 und L 872 auf dem Gebiet der Gemeinden Hude
und Hatten (Landkreis Oldenburg).
Die für interkommunale Kooperationen geeigneten und außerhalb des Gebietes
der Stadt Oldenburg befindlichen Vorschauflächen werden folgendermaßen bewertet
(Übersicht 4-11):
- Die Vorschaufläche „Güterverkehrszentrum (GVZ)“ wird im GVZ-Konzept der
Landesregierung als „ergänzender GVZ-Standort“ 74 eingestuft. Eine Machbarkeitsstudie
75 und weitere informelle Vorplanungen liegen bereits vor. Die Planungen
werden von der Stadt gemeinsam mit der Gemeinde Hatten und dem
Landkreis Oldenburg weiter vorangetrieben. Von der Gesamtfläche des Standortes
(rund 100 ha brutto) wird nur ein kleiner Teil (15 bis 20 ha) für das GVZ
selbst in Anspruch genommen werden, so dass ein großes Flächenpotenzial
für herkömmliche Gewerbeflächen verbleiben würde. In Verbindung mit dem
GVZ ist die Neuerrichtung einer Autobahnanschlussstelle an der A 29 im Bereich
Sprungweg vorgesehen, die die bislang schwer zu erreichenden Flächen
verkehrlich sehr gut erschließen würde. Zudem wäre durch die neue Anschlussstelle
auch eine bessere Verkehrsanbindung der F-Plan-Flächen im
Süden des bestehenden Gewerbegebietes Tweelbäke möglich (Abschnitt 4.2),
wodurch weitere Flächenpotenziale erschlossen würden. Der Standort wäre
dann hervorragend für die sehr langfristige Gewerbeflächenentwicklung der
Stadt geeignet. Die Entwicklung eines Gewerbegebietes ist aber nur in Verbindung
mit einer neuen Anschlussstelle sinnvoll.
73 Die erfolgsversprechenden interkommunalen Kooperationsmöglichkeiten beziehen sich sämtlich
auf Gemeinden des Landkreises Oldenburg. Mit den Gemeinden der Landkreise Ammerland
und Wesermarsch konnten aufgrund der Raumstruktur und der spezifischen Flächensituationen
keine Kooperationspotenziale identifiziert werden.
74 Niedersächsisches Ministerium für Wirtschaft, Technologie und Verkehr: Konzept der Niedersächsischen
Landesregierung zur Entwicklung des Kombinierten Verkehrs, 2002
75 FORUM; Stiehler und Partner: GVZ Oldenburg/Hatten - Gutachterliche Empfehlungen für die
Entwicklung eines Logistikstandortes, 2000
Stiehler und Partner: Machbarkeitsstudie GVZ Oldenburg, 1999

1
Nummer der Vorschaufläche
2
Edewechter
Landstrasse
Vorschauflächen auf dem Gebiet der Stadt Oldenburg
Vorschauflächen außerhalb der Stadt Oldenburg /
mögliche interkommunale Kooperationen
(nachrichtlich lt. GEK LK OL)
Geplante Gewerbegebiete in der Stadt Oldenburg
(aktuelle Planungsvorhaben)
3
Fliegerhorst
Weitere Gewerbliche Bauflächen im Flächennutzungsplan
der Stadt Oldenburg (derzeit kein B-Plan vorgesehen)
Nicht belegter Teil der Sonderfläche Entsorgungszentrum
1
Beplante Gewerbeflächen in der Stadt Oldenburg
Nicht sofort verfügbare Fläche
20 ha
10 ha
5ha
Güterverkehrszentrum
(Gemeinde Hatten)
Am Patentbusch
Sofort verfügbare Fläche
Nettoflächengrößen in ha
5
20 ha
5ha
1ha
Stadt Oldenburg
Karte 4-2: Vorschauflächen, F-Plan-Flächen und verfügbare Gewerbegebiete in der Stadt
Oldenburg
4
Osthafen/
Neuenwege
7
6
Kartengrundlage:
1:25.000 (Maßstab verändert)
Amt für Stadtplanung und Bauordnung
(Geoinformation, Vermessung und Statistik)
Oldenburg
30 ha
10 ha
5ha
Holler
Landstrasse
(Gemeinde Hude)
Tweelbäke Ost
(Gemeinden
Hude/Hatten)
NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT
FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG

80 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

81 Stadt Oldenburg
Übersicht 4-11: Vor- und Nachteile der interkommunalen Vorschauflächen im Umfeld der
Stadt Oldenburg
interkommunale
Vorschaufläche
Güterverkehrszentrum
(GVZ)
Gemeinde
Hatten
100 ha brutto
(ca. 40 ha netto)
Holler Landstraße
Gemeinde
Hude
30 ha brutto
(ca. 20 ha netto)
Tweelbäke Ost
Gemeinden
Hude und
Hatten
40 ha brutto
(ca. 28 ha netto)
Vorteile Nachteile
- direkte Autobahnanbindung bei Neubau
einer Anschlussstelle an der A 29
- großes Flächenpotenzial (das GVZ selbst
nimmt nur kleinen Teilbereich in Anspruch)
- durch neue Anschlussstelle ist auch eine
bessere Verkehrserschließung der F-Plan-
Flächen im Süden des bestehenden Gewerbegebietes
Tweelbäke möglich
- Gleisanschluss und unmittelbare Nähe
zum geplanten GVZ
- informelle Vorplanungen liegen bereits vor
- keine Konflikte mit Umweltbelangen
- Realisierung des GVZ unsicher
- Entwicklung der Vorschaufläche nur bei
Neubau einer Autobahnanschlussstelle
sinnvoll
- im Norden der Vorschaufläche Konflikte
mit Wohnbebauung möglich (bauleitplanerisch
zu regeln)
- kurze Entfernung zur A 29
- Emissionen des Entsorgungszentrums der
- großes Flächenpotenzial, insbesondere bei Stadt Oldenburg
Einbeziehung der nicht belegten SO- - mangelnde städtebauliche Einbindung
Flächen auf dem Gebiet der Stadt Oldenburg,
langfristig auf dem Gebiet der Gemeinde
Hude noch erweiterbar
- Gleisanschluss möglich
- keine Konflikte mit Wohnbebauung
- Ergänzung des bestehenden Gewerbegebietes
„Tweelbäke“
- großes Flächenpotenzial
- bereits etwas weitere Entfernung zur Autobahnanschlussstelle
„Osternburg“
- teilweise Konflikte mit Wohnbebauung
möglich
- Die Vorschaufläche „Holler Landstraße“ auf dem Gebiet der Gemeinde Hude
(rund 30 ha brutto) und die SO-Fläche „Entsorgungszentrum“ der Stadt Oldenburg
bilden zusammengenommen eine sinnvolle räumliche Ergänzung der
Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“. Eine kurze, konfliktfreie Anbindung
zur A 29 Anschlussstelle „Oldenburg-Hafen“ (1 km) ist gegeben. Der Standort
verfügt über ein großes Flächenpotenzial, d.h. über langfristige Erweiterungsmöglichkeiten.
Konflikte mit Wohnbebauung und Umweltbelangen sind nicht
vorhanden. Emissionen des bestehenden Entsorgungszentrums der Stadt
können sich aber negativ auf den Standort auswirken. Die künftige Nutzung
des noch freien Teils der SO-Fläche „Entsorgungszentrum“ müsste im Vorfeld
einer evtl. Entwicklung der Vorschaufläche geklärt werden. Für eine Nutzung
als Gewerbegebiet ist eine Flächennutzungsplanänderung erforderlich.
- Die Vorschaufläche „Tweelbäke-Ost“ (rund 40 ha brutto) liegt östlich des bestehenden
Gewerbegebietes „Tweelbäke“. Aufgrund der bereits etwas weiteren
Entfernung zur Autobahnanschlussstelle „Oldenburg-Osternburg“ (2,5 km) gilt
hier im Prinzip eine ähnliche Einschätzung wie für den rückwärtigen Teil des
bestehenden Gewerbegebietes „Tweelbäke“: Gewerbegrundstücke lassen sich
immer schwerer vermarkten, je weiter sie von der Anschlussstelle entfernt sind.
Hierdurch dürfte das auf den ersten Blick große Flächenpotenzial deutlich eingeschränkt
werden. Zudem gibt es Konflikte mit bestehender Wohnbebauung.
Von Seiten der Stadt Oldenburg wird diese Vorschaufläche im weiteren Planungsprozess
grundsätzlich in Frage gestellt.
Vorschaufläche „Holler
Landstraße“ (Gemeinde
Hude)
Vorschaufläche „Tweelbäke-
Ost“ (Gemeinden Hude und
Hatten)

82 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

83 Stadt Oldenburg
5. Konsequenzen für die künftige Gewerbeflächenpolitik der
Stadt Oldenburg
Aus den Standortbedingungen und der Wirtschaftsentwicklung der Stadt Oldenburg
(Abschnitt 2), den unternehmerischen Standortanforderungen und der Gewerbeflächennachfrage
(Abschnitt 3) sowie der Bewertung des derzeitigen und
zukünftigen Gewerbeflächenangebots (Abschnitt 4) werden im Folgenden Konsequenzen
für die künftige Gewerbeflächenpolitik der Stadt Oldenburg abgeleitet.
Hierzu werden zunächst die wichtigsten Ergebnisse der vorangegangenen Abschnitte
kurz zusammengefasst (Abschnitte 5.1 bis 5.3).
5.1 Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung im Überblick
Mit ihren 157.000 Einwohnern ist die Stadt Oldenburg das kulturelle und wirtschaftliche
Zentrum des Oldenburger Landes. Insbesondere in Hinblick auf die
Ausstattung mit Dienstleistungs- und Einzelhandelsfunktionen, Bildungs-, Hochschul-
und Forschungsinfrastruktur, öffentlicher Verwaltung sowie Kultureinrichtungen
erfüllt die Stadt wichtige oberzentrale Funktionen für ein vergleichsweise
großes Einzugsgebiet.
Die Stadt ist sehr gut an das Bundesautobahnnetz angebunden. In Hinblick auf
die überregionalen Verkehrsströme liegt Oldenburg jedoch weniger günstig. Sowohl
national als auch international gesehen befindet sich die Stadt eher in einer
Randlage. Gleiches gilt für die Anbindung an den Schienenverkehr. Oldenburg ist
mit einem Hafen sowohl an das Binnen- als auch an das Seeschifffahrtsstraßennetz
angeschlossen.
In den vergangenen zwei Jahrzehnten hatte die Stadt Oldenburg eine bemerkenswert
dynamische Bevölkerungsentwicklung zu verzeichnen. Besonders deutlich
konnte Oldenburg sich von den übrigen Großstädten in Niedersachsen abheben,
die überwiegend mit Bevölkerungsverlusten zu kämpfen haben. Im Umland
der Stadt sowie im Regierungsbezirk Weser-Ems insgesamt war die Bevölkerungsdynamik
allerdings noch stärker. Insofern findet die positive Einwohnerentwicklung
der Stadt in einem insgesamt sehr dynamischen regionalen Umfeld statt.
Oldenburg hat für eine Stadt dieser Größenordnung einen hohen Anteil junger
Einwohner. Dieses betrifft nicht nur die Altersjahrgänge zwischen 20 und 30 Jahren,
die aufgrund der Studierenden an den Hochschulen erwartungsgemäß deutlich
überrepräsentiert sind, sondern auch Kinder und Jugendliche sowie die 30bis
40-Jährigen.
Enge Arbeitsmarktverflechtungen (Einpendler- und Auspendlerbeziehungen) hat
die Stadt Oldenburg insbesondere mit dem Landkreis Ammerland, aber auch mit
dem Landkreis Oldenburg. Die Gründe hierfür sind die teilweise sehr enge siedlungsräumliche
Verzahnung sowie die hervorragende regionale Verkehrsanbindung
mit dem Umland. Gemessen an der Arbeitsplatzzentralität (Einpendlerüberschuss)
ist die Rolle der Stadt Oldenburg als regional dominierender Wirtschafts-
Wichtige oberzentrale
Funktionen für ein großes
Einzugsgebiet
Autobahnanbindung sehr
gut, aber überregional
eher Randlage
Bemerkenswert dynamischeBevölkerungsentwicklung
Relativ junge Altersstruktur
der Bevölkerung
Rolle als regional dominierenderWirtschaftsstandort
weniger stark
ausgeprägt

Wirtschaftsstruktur in
herausragender Weise
durch den Dienstleistungssektor
geprägt
Insgesamt überdurchschnittlicheBeschäftigtenentwicklung
Verhaltene Beschäftigtenentwicklung
im Dienstleistungssektor
Arbeitslosigkeit: Oldenburg
im Mittelfeld unter
den Vergleichsstädten
Wichtige regionalen Funktionen
als Bildungs- und
Forschungsstandort
Defizite beim Anteil hochqualifizierterBeschäftigter
84 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
standort jedoch weniger stark ausgeprägt als bei anderen nordwestdeutschen
Großstädten.
Die Wirtschaftsstruktur der Stadt Oldenburg ist in herausragender Weise auf den
Dienstleistungssektor ausgerichtet. Überdurchschnittlich vertreten sind die Bereiche
Unternehmensbezogene Dienstleistungen, Einzelhandel, Gesundheitswesen,
Öffentliche Dienstleistungen, Großhandel, Wissenschaft und Bildung, Kreditinstitute,
Versicherungen, Telekommunikation und Medien. Das Produzierende Gewerbe
hat bei einem insgesamt geringen Anteil an der Gesamtbeschäftigung eine
deutlich ausgeprägte Spezialisierung auf die Bereiche Druckereigewerbe und
Energieversorgung.
Die Stadt Oldenburg verzeichnet seit Mitte der 80er Jahre insgesamt eine überdurchschnittliche
Beschäftigtenentwicklung. Diese Feststellung gilt sowohl im Vergleich
mit der bundes- und landesweiten Entwicklung als auch insbesondere im
Verhältnis zum Durchschnitt der nordwestdeutschen Großstädte, die insgesamt
eine weitaus ungünstigere Entwicklung hinnehmen mussten.
Während die Beschäftigtenentwicklung im Produzierenden Gewerbe in der langfristigen
Betrachtung seit 1980 insgesamt dem Bundestrend entsprach, war sie im
Dienstleistungssektor eher verhalten. Zwar konnte sich die Stadt Oldenburg bei
den Dienstleistungen wie auch im Produzierenden Gewerbe von der Entwicklung
der übrigen nordwestdeutschen Großstädte etwas absetzen, erreichte aber den
Bundestrend bei weitem nicht. Nach einigen Jahren mit überdurchschnittlicher
Entwicklung befinden sich die Dienstleistungsbranchen in Oldenburg seit 1996 in
einer Wachstumsdelle.
In Hinblick auf die Arbeitslosigkeit liegt Oldenburg unter den nordwestdeutschen
Großstädten im Mittelfeld. Die Arbeitsmarktprobleme in der Stadt waren in den
80er Jahren sehr viel ausgeprägter als heute. Im Zusammenhang mit der überdurchschnittlichen
Beschäftigtenentwicklung seit Mitte der 80er Jahre konnte der
Abstand zum Bundesdurchschnitt bis Mitte der 90er Jahre spürbar verringert werden.
Seitdem haben sich die Arbeitsmarktdefizite allerdings wieder allmählich
verschärft.
Das Oberzentrum Oldenburg verfügt über bedeutende Bildungs- und Forschungseinrichtungen.
Hervorzuheben sind die Carl von Ossietzky Universität sowie der
Standort Oldenburg der Fachhochschule Oldenburg / Ostfriesland / Wilhelmshaven.
Darüber hinaus ist in Oldenburg eine Reihe von Einrichtungen der außeruniversitären
Forschung ansässig. Wichtige regionale Funktionen hat die Stadt zudem
als Standort allgemein bildender und besonders berufsbildender Schulen.
Hinsichtlich der Qualifikationsstruktur der Beschäftigten hat die Stadt Oldenburg
unter den nordwestdeutschen Großstädten den geringsten Anteil von nichtqualifizierten
Beschäftigten und liegt damit auch im Bundes- und Landesvergleich
deutlich unter dem Durchschnitt. Der eindeutige Schwerpunkt der Qualifikationsstruktur
liegt in der Stadt im Bereich mittlerer Qualifikationen. Defizite sind dagegen
- trotz der Bedeutung der Hochschulen - beim Anteil von hochqualifizierten
Beschäftigten festzustellen, denen im internationalen Wettbewerb der Regionen
eine Schlüsselrolle zukommt.

85 Stadt Oldenburg
Die Entgelte der Beschäftigten in der Stadt Oldenburg liegen wie in den meisten
Regionen Niedersachsens unter dem Bundesdurchschnitt. Dies gilt insbesondere
für das Produzierende Gewerbe, während der Abstand zum Bundeswert bei den
Dienstleistungen weniger deutlich ist. Das niedrige Entgeltniveau hat aber keine
wesentlichen Auswirkungen auf das Einkommen der privaten Haushalte. Das Pro-
Kopf-Einkommen in der Stadt Oldenburg liegt im Bundesdurchschnitt und damit
deutlich über dem Landeswert für Niedersachsen.
Verglichen mit den anderen nordwestdeutschen Großstädten ist das Gewerbesteueraufkommen
in der Stadt Oldenburg ausgesprochen gering. In Hinblick auf
den Gemeindeanteil an der Einkommensteuer steht Oldenburg im Städtevergleich
zwar etwas besser da und erreicht fast den Durchschnitt. Insgesamt ist damit die
Steuereinnahmekraft der Stadt aber deutlich unterdurchschnittlich.
Zusammenfassung der Stärken und Schwächen
(Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung)
eher Stärken ...
+ Kulturelles und wirtschaftliches Zentrum des Oldenburger Landes, wichtige oberzentrale Funktionen
+ Sehr gute Anbindung an das Autobahnnetz
+ Anbindung an das Binnen- und Seeschifffahrtsstraßennetz (Hafen Oldenburg)
+ Bemerkenswert dynamische Bevölkerungsentwicklung
+ Relativ junge Altersstruktur
+ Wirtschaftsstruktur in herausragender Weise auf den Dienstleistungssektor ausgerichtet
+ Insgesamt überdurchschnittliche Beschäftigtenentwicklung
+ Arbeitsmarktprobleme seit Beginn der 80er Jahre insgesamt deutlich verringert
+ günstige Lohnkosten in der Industrie
+ Wichtige regionale Funktion als Bildungs- und Forschungsstandort
+ Geringer Anteil von unqualifizierten Beschäftigten
eher Schwächen ...
Pro-Kopf-Einkommen im
Bundesdurchschnitt
Deutlich unterdurchschnittlicheSteuereinnahmekraft
der Stadt
- Randlage in Hinblick auf die überregionalen Verkehrsströme
- Rolle der Stadt Oldenburg als bedeutendes regionales Arbeitsplatzzentrum weniger stark ausgeprägt als
bei anderen nordwestdeutschen Großstädten
- Verhaltene Beschäftigtenentwicklung im Dienstleistungssektor
- Seit Mitte der 90er Jahre wieder leicht zunehmende Arbeitsmarktprobleme
- Unterdurchschnittlicher Anteil von hochqualifizierten Beschäftigten
- Deutlich unterdurchschnittliche Steuereinnahmekraft der Stadt, insbesondere niedrige Gewerbesteuereinnahmen

Konsequenzen für die Gewerbeflächenpolitik
aus den Standortbedingungen und der Wirtschaftsentwicklung
86 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Oldenburgs bedeutende Rolle als Oberzentrum sollte sich auch in einem quantitativ ausreichenden und
qualitativ hochwertigen Gewerbeflächenangebot widerspiegeln.
Die Potenziale der sehr guten Anbindung an das Bundesautobahnnetz sowie des Hafens müssen für die
Gewerbeflächenentwicklung genutzt werden.
Die im Großstädtevergleich überdurchschnittliche Dynamik des Wirtschaftsstandortes Oldenburg wird sich
auch künftig in einer entsprechenden Gewerbeflächennachfrage ausdrücken.
Die Gewerbeflächenpolitik der Stadt muss gleichermaßen auf den Dienstleistungssektor und das Produzie-
rende Gewerbe ausgerichtet werden.
Angesichts der Bedeutung der Stadt als Hochschul- und Forschungsstandort sollte ein auf hochschulnahe
und wissensintensive Nutzungen ausgerichtetes Gewerbeflächenangebot bereitgehalten werden.
Besonderer Handlungsbedarf besteht aufgrund der unterdurchschnittlichen Steuereinnahmekraft, insbe-
sondere wegen der niedrigen Gewerbesteuereinnahmen.
5.2 Unternehmerische Standortanforderungen und Gewerbeflächennachfrage
im Überblick
Rahmenbedingungen für
die kommunale Wirtschaftsförderung
und die
Gewerbeflächenpolitik
Durchschnittlich 10 ha
Gewerbeflächenumsatz
pro Jahr
Aktuelle Rahmenbedingungen für die kommunale Wirtschaftsförderung und damit
auch für die Gewerbeflächenpolitik der Städte und Gemeinden sind u.a.
- der erhöhte Wettbewerbsdruck unter den Wirtschaftsstandorten um die betriebliche
Flächennachfrage,
- der anhaltende Suburbanisierungsprozess, d.h. die Verlagerung von Betrieben
aus den Zentren in das nähere und weitere Umland,
- das nur geringe Potenzial überregionaler Neuansiedlungen,
- die Konzentration der betrieblichen Nachfrage auf besonders hochwertige Gewerbegebiete,
- die steigenden Anforderungen seitens höherwertiger, anspruchsvoller Unternehmen
an die Gestaltung und den Branchenmix in Gewerbegebieten,
- der voraussichtlich wieder ansteigende Flächenbedarf nach Überwindung des
derzeitigen konjunkturell bedingten Einbruchs sowie
- die Notwendigkeit weitergehender Dienstleistungen der Wirtschaftsförderung
rund um die Vermarktung von Gewerbegrundstücken.
Seit 1992 wurden in der Stadt Oldenburg durchschnittlich 10 ha Gewerbeflächen
pro Jahr umgesetzt. Mit Abstand wichtigster Gewerbeflächenstandort in der Vergangenheit
war das Gewerbegebiet „Tweelbäke“, das mehr als die Hälfte des
Flächenumsatzes auf sich vereinigen konnte. Weitere wichtige Standorte waren
die Gewerbegebiete „Patentbusch“ und „Osthafen“.

87 Stadt Oldenburg
Der Flächenumsatz verteilt sich auf fast 170 Unternehmen. Mit 90 % entfiel - wie
in anderen Standorten und Regionen auch - der weitaus überwiegende Teil der
verkauften Gewerbegrundstücke auf Betriebe, die sich innerhalb der Stadt verlagert
und erweitert haben. Damit wird deutlich, dass das Gewerbeflächenangebot
der Stadt Oldenburg - wie andernorts i.d.R. auch - in erster Linie der Entwicklung
des Bestandes der bereits ansässigen Betriebe dient. Daneben gab es aber auch
eine Reihe von Betriebsneugründungen und -ansiedlungen aus anderen Kommunen.
Den Neuansiedlungen stand im Rahmen des auch in anderen Verdichtungsräumen
üblichen Suburbanisierungsprozesses eine höhere Zahl von abgewanderten
Betrieben gegenüber.
Eine Untergliederung der Gewerbeflächennachfrage nach Branchen zeigt, dass
Dienstleistungs- und Handwerksbetriebe die Hauptzielgruppen des städtischen
Gewerbeflächenangebots waren. Das Produzierende Gewerbe war zwar nur unterdurchschnittlich
vertreten, an diese Zielgruppe wurde aber eine bemerkenswerte
Anzahl von großen Gewerbegrundstücken umgesetzt. Im Durchschnitt
konnte etwa jedes Jahr eine Einzelfläche von 2,5 ha und mehr verkauft werden.
Damit wird deutlich, dass die Stadt Oldenburg in der Vergangenheit trotz des naturgemäß
eingeschränkten Flächenpotenzials einer Großstadt auch für großflächige
Betriebe ein gutes Grundstücksangebot zur Verfügung stellen konnte.
Die Auswertung der in den Gewerbegebieten angesiedelten Betriebe macht die
besondere Bedeutung des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ für die unternehmerischen
Zielgruppen deutlich. In Hinblick auf die Herkunft der Betriebe, die Branchenzusammensetzung
und die verkauften Grundstücksgrößen hatte dieser
Standort bislang eine Sonderrolle im Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg.
Vor dem Hintergrund der sich abzeichnenden Endlichkeit der qualitativ
hochwertigen Flächenreserven in Tweelbäke ist es erforderlich, einen Gewerbeflächenstandort
zu entwickeln, der aufgrund seiner hohen Standortwertigkeit langfristig
für Neuansiedlungen auswärtiger Unternehmen sowie für die Zielgruppen
„Produzierendes Gewerbe“, „Großhandel“ und „Logistik“ geeignet ist.
Auf Grundlage der Angaben aus der Unternehmensbefragung ergibt sich eine
Gewerbeflächennachfrage (GE und GI) von hochgerechnet 9 bis 13 ha jährlich.
Diese Zahlen decken sich weitgehend mit der tatsächlichen Gewerbeflächennachfrage
in den 90er Jahren. Der Anteil der GI-Flächen am voraussichtlichen
Gewerbeflächenbedarf insgesamt beträgt knapp 20 %, d.h. rund 2 ha jährlich. Vor
dem Hintergrund des augenblicklich knappen GI-Flächenangebots in der Stadt
Oldenburg macht dies die Bereitstellung weiterer Industrieflächen besonders
dringlich. Der jahresdurchschnittliche MI-Flächenbedarf dürfte deutlich unter 2 ha
liegen.
Laut Unternehmensbefragung ist die fehlende Erweiterungsmöglichkeit am bestehenden
Standort der dominierende Grund für eine beabsichtigte Standortveränderung.
Es folgen die mangelnde Verfügbarkeit von Parkplätzen und zu hohe Mietkosten.
Probleme mit der verkehrlichen Anbindung des Betriebsstandortes und
Konflikte mit Nachbarnutzungen spielen dagegen nur eine untergeordnete Rolle.
Die Nähe zu einer Autobahnanschlussstelle wird über alle betrieblichen Gruppen
hinweg als die wichtigste Anforderung an einen neuen Betriebsstandort genannt.
Als weitere Standortanforderungen folgen der Kostenfaktor „niedriger Grund-
Gewerbeflächenangebot
in erster Linie zur Bestandsentwicklung
Nachfrage überwiegend
durch Dienstleistungsbetriebe
und Handwerker
Besondere Bedeutung
des Gewerbegebietes
„Tweelbäke“ für die Gewerbeflächennachfrage
Gewerbeflächennachfrage
von 9 bis 13 ha jährlich
Fehlende Erweiterungsmöglichkeit
als Hauptgrund
für Standortwechsel
Nähe zur Autobahn als
wichtigste Anforderung
an neuen Standort

Betriebe, die innerhalb
der Stadt verlagern:
Innerstädtische Verkehrsanbindung
und Kundennähe
bedeutsam
88 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
stückspreis“ sowie die Nähe zu Kunden und Abnehmern. Dienstleistungsbetriebe
legen überdurchschnittlich viel Wert auf ein ansprechendes Erscheinungsbild des
Betriebsumfeldes und eine gute Verkehrsanbindung innerhalb des Stadtgebietes.
Für immerhin sechs Betriebe ist die Nähe zu Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen
(z.B. Uni) wichtig.
Während von den in Oldenburg bleibenden Unternehmen überdurchschnittlich oft
die innerstädtische Verkehrsanbindung sowie die Nähe zu Kunden und Abnehmern
als bedeutsam genannt werden, sind bei den potenziell Abwandernden die
Standortfaktoren „Autobahnanbindung“ und „niedriger Grundstückspreis“ vorherrschend.
Zusammenfassung der Stärken und Schwächen
(unternehmerische Standortanforderungen und Gewerbeflächennachfrage)
eher Stärken ...
+ Durchschnittlich 10 ha Gewerbeflächenumsatz in den letzten 10 Jahren, 170 Betriebe, die in den Gewerbegebieten
der Stadt Grundstücke erworben haben
+ Gewerbeflächennachfrage (GE und GI) von 9 bis 13 ha jährlich nach den Ergebnissen der Unternehmensbefragung
auch künftig zu erwarten
+ Bemerkenswerte Anzahl von verkauften großen Gewerbegrundstücken, d.h. gutes Flächenangebot für
großflächige Betriebe (insbesondere im Gewerbegebiet „Tweelbäke“)
eher Schwächen ...
- Zahl der aus der Stadt abgewanderten Betriebe übersteigt die Zahl der Neuansiedlungen (Suburbanisierungsprozess)
- Geringere Attraktivität des verbliebenen Grundstücksangebots im bislang für die Gewerbeflächennachfrage
dominierenden Gewerbegebiet „Tweelbäke“, solange eine neue Anschlussstelle an der A 29 (GVZ) fehlt

Konsequenzen für die Gewerbeflächenpolitik
89 Stadt Oldenburg
aus den unternehmerischen Standortanforderungen und der Gewerbeflächennachfrage
Innerhalb der Stadt verlagernde und erweiternde Betriebe müssen auch künftig die Hauptzielgruppe der
Wirtschaftsförderung und des Gewerbeflächenangebots sein (insbesondere Dienstleistungs- und Hand-
werksbetriebe).
Trotz bzw. gerade wegen der relativ geringen Zahl von Neuansiedlungen müssen aber auch für diese Ziel-
gruppe hochwertige Gewerbeflächen angeboten werden.
Die Gewerbeflächenpolitik der Stadt Oldenburg muss sich auf eine jahresdurchschnittliche Flächennach-
frage zwischen 9 und 13 ha einstellen.
Der Gewerbeflächennachfrage, die in der Vergangenheit durch das Gewerbegebiet „Tweelbäke“ befriedigt
werden konnte, muss auch weiterhin ein hochwertiges, d.h. sehr gut angebundenes Flächenangebot zur
Verfügung gestellt werden (Industrie, Großhandel, Logistik etc.).
Flächenengpässe bei ansässigen Betrieben müssen rechtzeitig ermittelt werden, damit ein den gestiege-
nen Anforderungen entsprechender neuer Betriebsstandort bereitgestellt werden kann.
Autobahnnähe ist weiterhin der wichtigste gewerbeflächenrelevante Standortfaktor, weshalb die für das
GVZ vorgesehene neue Anschlussstelle an der A 29 von großer Bedeutung für die Gewerbeflächenent-
wicklung der Stadt ist.
Auch günstige Gewerbegrundstücke sollten ausreichend angeboten werden.
Insbesondere für hochwertige, gewerbeflächenrelevante Dienstleistungsbetriebe sollte künftig ein entspre-
chend hochwertig gestaltetes Gewerbeflächenangebot bereitstehen.
Neue Gewerbegebiete sind mit ausreichend öffentlichem Parkraum zu versehen. Soweit wie möglich kön-
nen auch bestehende Gewerbegebiete durch Schaffung von zusätzlichem Parkraum aufgewertet werden.
Für eine nennenswerte Zahl von Betrieben ist die Nähe zur Uni und zu FuE-Einrichtungen von Bedeutung,
weshalb zusätzliche hochschulnahe Gewerbeflächen (v.a. Gewerbebrache EDEKA) zu entwickeln sind.
5.3 Derzeitiges und zukünftiges Gewerbeflächenangebot im Überblick
Insgesamt gesehen ist das Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg in Hinblick
auf die Qualität und die Grundstückspreise gut im regionalen Wettbewerb
positioniert. Der Umfang des Gewerbeflächenangebots ist zwar im Augenblick
quantitativ noch ausreichend. Gewerbeflächen, die spezifische unternehmerische
Standortanforderungen erfüllen (z.B. GI-Flächen, besonders autobahnnahe
Standorte, Grundstücke für besonders großflächige Betriebe, Gewerbeflächen im
Stadtnorden), sind aber schon knapp bzw. nicht mehr verfügbar.
In den Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg sind rund 35 ha Gewerbeflächen
sofort und 25 ha bedingt, d.h. nicht sofort verfügbar. Schwerpunkt des Flächenangebots
ist der Standort „Tweelbäke“ 76 . Die Lagequalität der einzelnen Gewerbeflächenstandorte
und ihre Eignung für bestimmte Zielgruppen ist sehr unterschiedlich.
Die Gewerbegebiete „Tweelbäke“, „Oldeweg“, „Osthafen“ und „Frieslandstraße“
sind verkehrlich gut angebunden und ermöglichen es, das Autobahnnetz zügig
76 einschließlich Gewerbegebiet „Oldeweg“
Gewerbeflächenangebot
derzeit noch gut im regionalen
Wettbewerb positioniert
35 ha sofort verfügbare
Gewerbeflächen

Gewerbeflächenpreise in
der Stadt Oldenburg vergleichsweise
günstig
11 ha aktuell in Planung,
weitere F-Plan-Flächen
nur stark eingeschränkt
entwickelbar
Sonderbaufläche (SO)
„Entsorgungszentrum“
Kaum Einfluss der Stadtverwaltung
auf die private
Vermarktung von Gewerbebrachen
Vorschauflächen auf dem
Gebiet der Stadt Oldenburg
...
90 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
und weitgehend konfliktfrei zu erreichen. Aus den rückwärtigen Bereichen des
Gewerbegebietes „Tweelbäke“ ist die Entfernung zur nächsten Anschlussstelle
allerdings bereits etwas weiter. Das Gewerbegebiet „Edewechter Landstraße“ ist
aufgrund seiner in Wohngebiete integrierten Lage vorwiegend für kleinere, auf den
Westen des Stadtgebietes ausgerichtete Betriebe geeignet.
Das Preisniveau für Gewerbegrundstücke ist in Oldenburg niedriger als in den
meisten anderen Großstädten im Nordwesten Deutschlands, aber erwartungsgemäß
etwas höher als im Umland. Insbesondere zu den stadtnahen Gewerbeflächen
mit Autobahnanbindung in den Landkreisen Ammerland und Oldenburg ist
das Preisgefälle aber nur gering.
Derzeit gibt es in der Stadt Oldenburg zwei aktuelle Planungsvorhaben mit zusammen
rund 11 ha Nettofläche (Erweiterung des Gewerbegebietes „Tweelbäke“
im Bereich Gerhard-Stalling-Straße und Planungsvorhaben „Krugweg“). Hinzu
kommen weitere im Flächennutzungsplan dargestellte Gewerbliche Bauflächen,
bei denen aber die Möglichkeiten zur Entwicklung hochwertiger Gewerbeflächen
zumindest im Augenblick aus verschiedenen Gründen stark eingeschränkt sind:
- Fehlende Verkaufsbereitschaft der privaten Grundstückseigentümer („südlich
Holler Landstraße“ und „südlich Bremer Heerstraße“),
- Abhängigkeit von der Neuerrichtung einer Autobahnanschlussstelle im Bereich
des geplanten GVZ („südlich Tweelbäker Tredde“),
- Ausrichtung lediglich auf stadtteilbezogenes Gewerbe (Erweiterung „Edewechter
Landstraße“),
- Einschränkungen durch Bodenbeschaffenheit und naturräumliche Gegebenheiten
(„Sandweg“).
Eine Flächennutzungsplanänderung würde es ermöglichen, Teile der Sonderbaufläche
(SO) „Entsorgungszentrum“ an der Grenze zur Gemeinde Hude als Gewerbegebiet
zu entwickeln.
Eine Bewertung der Gewerbebrachen im Rahmen des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes
und eine Einschätzung ihrer Bedeutung für das Gewerbeflächenangebot
der Stadt ist nur schwer möglich. Haupthindernis ist die Tatsache, dass
sich die Flächen überwiegend in privatem Eigentum befinden und mit meist abgängigen
Gebäudeteilen belegt sind. Hierdurch ist eine Vermarktung wie bei herkömmlichen
Gewerbeflächen nicht möglich. Zudem liegen die einzelnen Brachen
über das Stadtgebiet verteilt und bilden keine zusammenhängende Flächenreserve.
Abgesehen vom Konversionsprojekt „Fliegerhorst“ (siehe Vorschauflächen)
stellen die Brachflächen aus Sicht der Gutachter sowohl quantitativ als überwiegend
auch qualitativ kein wirklich bedeutendes Potenzial für die künftige Gewerbeflächenentwicklung
der Stadt Oldenburg dar.
Die potenziellen Standorte für die künftige Gewerbeflächenentwicklung (Vorschauflächen)
sollen über das aktuelle Flächenangebot und die weiteren bereits
im Flächennutzungsplan dargestellten Standorte hinaus die langfristigen Perspektiven
der Gewerbeflächenpolitik für die Stadt Oldenburg aufzeigen. Auf dem Gebiet
der Stadt Oldenburg sind für die künftige Gewerbeflächenentwicklung vier
potenzielle Standorte ermittelt und untersucht worden:

91 Stadt Oldenburg
- Vorschaufläche „Patentbusch“ mit besonderer Eignung für den innerstädtischen
Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf (insbesondere für im Norden des
Stadtgebietes ansässige Betriebe) sowie einer sehr guten Verkehrsanbindung,
- Vorschaufläche „Edewechter Landstraße“ für lokal ausgerichtete, stadtteilbezogene
Betriebe mit weniger hohen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung,
- Konversionsprojekt „Fliegerhorst“ (teilweise mit Gebäuden und Infrastruktur)
mit Eignung u.a. für innerstädtisch verlagernde Betriebe, stadtteilbezogenes
Gewerbe, Handwerker und Kleingewerbe, Sondernutzungen (z.B. Universität,
Freizeit und Kultur) sowie spezielle Einzelnutzer. Defizite bestehen derzeit
noch bei der Straßenanbindung,
- Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ mit großem Flächenpotenzial sowie
hervorragender Verkehrsanbindung und einer entsprechenden Eignung für
Neuansiedlungen, großflächige Betriebe, das Produzierende Gewerbe sowie
Betriebe mit hohen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung. Zu
klären sind die gravierenden Konflikte mit Belangen von Natur- und Landschaftsschutz.
Die vier untersuchten Vorschauflächen bieten mittel- bis langfristig sowohl quantitativ
als auch qualitativ noch ausreichend Potenzial zur Entwicklung eines hochwertigen
und nachfragegerechten Gewerbeflächenangebots. Aufgrund der immer
knapper werdenden Freiflächen ist es langfristig für die Stadt Oldenburg aber unumgänglich,
auch die Möglichkeiten interkommunaler Kooperationen mit den benachbarten
Gemeinden zu prüfen. Grundsätzlich sind folgende Kooperationen
denkbar:
- Vorschaufläche „Güterverkehrszentrum (GVZ)“ (Gemeinde Hatten) mit sehr
großem Flächenpotenzial und einer hervorragenden Eignung als Gewerbefläche
unter der Voraussetzung, dass sie über eine neue Autobahnanschlussstelle
verkehrlich erschlossen würde,
- Vorschaufläche „Holler Landstraße“ (Gemeinde Hude) als Ergänzung der künftig
als Gewerbefläche zu nutzenden Sonderbaufläche (SO) „Entsorgungszentrum“
mit einer kurzen, konfliktfreien Anbindung zur A 29 und großem Flächenpotenzial,
aber einer Belastung durch Emissionen des dort ansässigen Abfallwirtschaftsbetriebes
der Stadt,
- Vorschaufläche „Tweelbäke-Ost“ (Gemeinden Hude und Hatten) als Ergänzung
des bestehenden Gewerbegebietes „Tweelbäke“, aber mit einer bereits
etwas weiteren Entfernung zur Autobahn.
Vorschaufläche
„Patentbusch“
Vorschaufläche
„Edewechter Landstraße“
Vorschaufläche
„Fliegerhorst“
Vorschaufläche
„Osthafen / Neuenwege“
Langfristig Möglichkeiten
der interkommunalen
Kooperation mit benachbarten
Gemeinden prüfen
Vorschaufläche „Güterverkehrszentrum
(GVZ)“
Vorschaufläche
„Holler Landstraße“
Vorschaufläche
„Tweelbäke-Ost“

Zusammenfassung der Stärken und Schwächen
(derzeitiges und zukünftiges Gewerbeflächenangebot)
92 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
eher Stärken ...
+ Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg derzeit noch gut im regionalen Wettbewerb positioniert
+ Gewerbegebiete verkehrlich überwiegend gut bis sehr gut angebunden
+ Gewerbeflächenpreise im Großstadtvergleich günstig
+ Fast alle verfügbaren Gewerbegrundstücke in städtischem Eigentum, d.h. uneingeschränkte Verfügbarkeit
für die Zwecke der Wirtschaftsförderung
+ Sehr gute Möglichkeiten zur Entwicklung weiterer hochwertiger Gewerbeflächen (Vorschauflächen)
+ Zusätzliche Möglichkeiten zur langfristigen Entwicklung hochwertiger interkommunaler Gewerbeflächen mit
den umliegenden Gemeinden Hatten und Hude
eher Schwächen ...
- Gewerbeflächen für spezifische unternehmerische Standortanforderungen (z.B. GI-Flächen, besonders
autobahnnahe Standorte, Grundstücke für besonders großflächige Betriebe, Gewerbeflächen im Stadtnor-
den) knapp bzw. nicht mehr verfügbar
- Nur geringer Umfang an aktuellen Planungsvorhaben
- Möglichkeiten zur Entwicklung hochwertiger Gewerbeflächen auf Grundlage weiterer im Flächennutzungs-
plan dargestellter Gewerblicher Bauflächen derzeit stark eingeschränkt
Konsequenzen für die Gewerbeflächenpolitik
aus dem derzeitigen und zukünftigen Gewerbeflächenangebot
Das Gewerbeflächenangebot für spezifische Standortanforderungen (z.B. GI-Flächen, besonders auto-
bahnnahe Standorte, Grundstücke für besonders großflächige Betriebe, Gewerbeflächen im Stadtnorden)
muss zügig erweitert werden, um Abwanderungen zu verhindern.
Das relativ niedrige Preisniveau für Gewerbegrundstücke in Oldenburg bietet bei künftigen Flächenent-
wicklungen einen gewissen Spielraum nach oben (v.a. bei besonders hochwertigen Standorten bzw. bei
einer hochwertigen Gestaltung von Gewerbegebieten).
Die FNP-Flächen „südlich Tweelbäker Tredde“ können nur bei Neuerrichtung einer Autobahnanschluss-
stelle im Bereich des geplanten GVZ entwickelt werden.
Die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ kann als hochwertiger Gewerbeflächenstandort entwickelt
werden, der sehr gut für Neuansiedlungen auswärtiger Unternehmen, großflächige Betriebe, das Produzie-
rende Gewerbe und Betriebe mit hohen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung geeignet ist.
Für ein interkommunales Gewerbegebiet „Holler Landstraße“ (mit Gemeinde Hude) wäre eine Flächennut-
zungsplanänderung der Sonderbaufläche (SO) „Entsorgungszentrum“ notwendig.
Langfristig ist für die Gewerbeflächenpolitik der Stadt die Einbeziehung von interkommunalen Kooperatio-
nen mit benachbarten Gemeinden von großer Bedeutung.

93 Stadt Oldenburg
5.4 Empfehlungen für eine nachfragegerechte Sicherung und Entwicklung
von Gewerbeflächen
• Die Empfehlungen des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes sind strategisch
ausgerichtet und sollen langfristige Perspektiven aufzeigen.
• Die Vielfältigkeit des Gewerbeflächenangebots ist entscheidend. Unterschiedliche
Flächenqualitäten können nicht addiert bzw. gegeneinander aufgerechnet
werden.
• Auch in Zukunft ist die frühzeitige eigentumsrechtliche Sicherung der potenziellen
Gewerbegrundstücke anzustreben.
• Die Preispolitik bei neuen Gewerbeflächen kann stärker zielgruppenspezifisch
und qualitativ differenziert werden.
Die Empfehlungen im Rahmen des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes für die
Stadt Oldenburg sind strategisch ausgerichtet. Sie zeigen dementsprechend die
langfristigen Perspektiven der Flächenentwicklung und die Notwendigkeiten zur
eigentumsrechtlichen Sicherung von Grundstücken auf.
Vor dem Hintergrund der teilweise sehr unterschiedlichen Standortqualitäten verbietet
es sich, die vorhandenen Flächenreserven einfach zu addieren bzw. verschiedene
Standorte gegeneinander aufzurechnen. Entscheidend ist vielmehr
eine qualitativ differenzierte Betrachtung des derzeitigen und künftigen Gewerbeflächenangebots
in Hinblick auf die verschiedenen unternehmerischen Zielgruppen
und ihre Standortanforderungen.
Weil Gewerbeflächen für spezifische unternehmerische Standortanforderungen
derzeit schon knapp bzw. nicht mehr verfügbar sind, ergibt sich schon heute die
Notwendigkeit zur Entwicklung weiterer Gewerbegebiete in der Stadt Oldenburg.
Durch die erforderlichen Zeiträume zur Mobilisierung, Beplanung und Erschließung
neuer Gewerbeflächen erhöht sich der Handlungsdruck zusätzlich, insbesondere
bei folgenden Flächenqualitäten:
- GI-Flächen,
- besonders autobahnnahe Standorte,
- Flächen mit der Eignung für die Ansiedlung regional und ggf. auch überregional
mobiler Betriebe
- Grundstücke für großflächige Betriebe,
- Gewerbeflächen im Stadtnorden.
Eine rein quantitative Herangehensweise, die lediglich die geschätzte betriebliche
Gesamtnachfrage und das gesamte Gewerbeflächenpotenzial einander gegenüberstellt,
führt zu Fehleinschätzungen und partiellen Engpässen im Flächenangebot.
Durch die Bereitstellung von ausreichend Gewerbeflächen für verschiedene
Zielgruppen, d.h. in mehreren Qualitätskategorien, entsteht automatisch ein quantitativer
Flächenüberschuss. Dies erfordert von der Stadt aufgrund der notwendigen
Investitionen einen „langen Atem“ in der kommunalen Liegenschaftspolitik
und setzt ein entsprechendes Verständnis hierfür unter den politischen Vertretern
Zusammenfassung der
allgemeinen
Empfehlungen
Langfristig, strategische
Ausrichtung des Konzeptes
Qualitativ differenzierte
Betrachtung des Gewerbeflächenangebots
Notwendigkeit zur Entwicklung
weiterer Gewerbegebiete
in der Stadt
Oldenburg
Quantitativer Flächenüberschuss
durch qualitative
Differenzierung des
Gewerbeflächenangebots

Rechtzeitige eigentumsrechtliche
Sicherung der
potenziellen Gewerbegrundstücke
Stärkere preisliche Differenzierung
des Flächenangebots
langfristig möglich
94 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
voraus. Für diese Unterstützung muss von Seiten der Wirtschaftsförderung aktiv
geworben werden.
Um Gewerbeflächen als strategisches Instrument der Wirtschaftsförderung einsetzen
zu können, d.h. die Auswahl der anzusiedelnden Betriebe zu steuern und
damit die Wertigkeit von Gewerbegebieten zu sichern, ist es für die Stadt Oldenburg
unerlässlich, den eigentumsrechtlichen Zugriff auf die Gewerbegrundstücke
zu haben. Laut der Auswertung der Eigentumsverhältnisse der sofort und später
verfügbaren Gewerbeflächen sowie der aktuellen Planungsvorhaben befinden sich
fast alle relevanten Grundstücke in städtischem Eigentum. Auch in Zukunft sollte
die städtische Liegenschaftspolitik eine strategisch ausgerichtete Flächenbevorratung
betreiben und die rechtzeitige eigentumsrechtliche Sicherung der potenziellen
Gewerbegrundstücke anstreben.
Unter anderem mit Hilfe der strategischen Flächenvorratspolitik ist es der Stadt
Oldenburg gelungen, die städtischen Gewerbeflächen zu vergleichsweise günstigen
Grundstückspreisen anbieten zu können. Bei den derzeit bestehenden Gewerbegebieten
sollte diese Preispolitik beibehalten werden. Bei Betrachtung der
Vorschauflächen könnten künftig für einzelne Standorte mit besonderen Flächenbzw.
Lagequalitäten und einer Eignung für spezielle Zielgruppen durchaus aber
auch etwas höhere Grundstückspreise verlangt werden. Eine zukünftig stärker
zielgruppenspezifische und qualitative Differenzierung des städtischen Gewerbeflächenangebots
würde eine entsprechende preisliche Differenzierung nicht nur
rechtfertigen, sondern auch mit den Zielen einer unternehmensorientierten Bündelung
gleichwertiger oder sich ergänzender gewerblicher Nutzungen in Einklang
stehen.
Beplante und sofort verfügbare Gewerbeflächen
Gutes Vermarktungspotenzial
der Standorte „Oldeweg“
und „Osthafen/ Holler
Landstr./Lesumstr.“
Zusammenfassung der
Empfehlungen
Gewerbegebiet „Osthafen“
u.a. für hafenaffine
Nutzungen reservieren
Die Vermarktung der sofort verfügbaren Grundstücke im Gewerbegebiet „Tweelbäke“,
die sich ausschließlich im rückwärtigen, südlichen Teil befinden, stößt zusehends
an ihre Grenzen. Ein gutes Vermarktungspotenzial bieten dagegen noch
die Standorte „Oldeweg“ und „Osthafen / Holler Landstraße / Lesumstraße“. Die
Attraktivität des Gewerbegebietes „Frieslandstraße“ wird mit der Fertigstellung der
durchgehenden Straßenverbindung deutlich ansteigen. Der Standort „Edewechter
Landstraße“ mit seinen verschiedenen verfügbaren, geplanten und potenziellen
Gewerbeflächen ist grundsätzlich nur für stadtteilbezogenes Gewerbe geeignet.
Beplante, aber nicht sofort verfügbare Gewerbeflächen
• Der nördliche Teilbereich des Gewerbegebietes „Osthafen“ ist langfristig für die
Ansiedlung von hafenaffinen Nutzungen zu reservieren.
Der Standort „Osthafen“ bietet ein hochwertiges, verkehrlich gut angebundenes
Flächenpotenzial von über 20 ha. Der nördliche Teilbereich wäre bei einer Verlängerung
der bestehenden Kaje für die Ansiedlung von hafenaffinen Nutzungen
geeignet. Diese Flächen sollten aufgrund ihrer besonderen Lagequalität an einer

95 Stadt Oldenburg
See- und Binnenschifffahrtsstraße unbedingt zielgruppenorientiert, ggf. auch
langfristig reserviert werden.
Entscheidendes Hemmnis für die weitere Erschließung der derzeit nicht verfügbaren
Gewerbeflächen am Standort „Osthafen“ sind die hohen Kosten für die notwendige
Aufspülung der Fläche. Eine Abschätzung des Zeitpunkts der Verfügbarkeit
ist daher nicht möglich. Der geplante Ausbau des Wendehafens im Norden
des Gewerbegebietes sowie eine evtl. Flächennachfrage von hafenaffinen Betriebe
könnte allerdings Bewegung in diese Angelegenheit bringen.
Aktuelle Planungsvorhaben und weitere Gewerbliche Bauflächen
im Flächennutzungsplan
• Das Planungsvorhaben „Gerhard-Stalling-Straße“ sollte kurzfristig realisiert
werden.
• Der Grunderwerb und die Entwicklung der Gewerblichen Bauflächen „südlich
Bremer Heerstraße“ und „südlich Holler Landstraße“ ist anstreben.
• Die Entwicklung der Flächen „südlich Tweelbäker Tredde“ ist nur bei Realisierung
einer neuen Autobahnanschlussstelle an der A 29 im Rahmen des geplanten
GVZ sinnvoll.
Das derzeit laufende Planungsvorhaben „Gerhard-Stalling-Straße“ bietet eine
gute Ergänzung des bestehenden Gewerbeflächenangebots der Stadt Oldenburg
und sollte deshalb kurzfristig realisiert werden. Wichtiger Lagevorteil dieser Flächen
gegenüber den beplanten, aber nicht sofort verfügbaren Flächen im südlichen
Teil des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ (siehe oben) ist die vorgesehene
Weiterführung der Gerhard-Stalling-Straße bis zur Straße „Am Schmeel / Am
Bahndamm“. Hierdurch wird die Zufahrt aus zwei Richtungen möglich sein. Aufgrund
des Flächenumfangs von lediglich 7 ha netto bedeutet das Planungsvorhaben
„Gerhard-Stalling-Straße“ quantitativ aber keine wesentliche Ausweitung des
hochwertigen Gewerbeflächenangebots der Stadt.
Das vom Flächenumfang her noch kleinere Planungsvorhaben „Krugweg“ (3 ha)
in unmittelbarer Nähe des bestehenden Gewerbegebietes „Patentbusch“ im Norden
des Stadtgebietes ist aufgrund der ungünstigen Erschließungssituation nur für
einen großflächigen Einzelnutzer geeignet. Der Standort sollte als Reservefläche
für diese Zielgruppe in das Flächenangebot der Stadt aufgenommen werden.
Die weiteren Gewerblichen Bauflächen auf Grundlage des Flächennutzungsplanes
bieten nach derzeitigem Kenntnisstand kurzfristig keine Ansatzpunkte für eine
Ergänzung des Gewerbeflächenangebots. Qualitativ sind die beiden F-Plan-
Flächen „südlich Bremer Heerstraße“ (6,5 ha) und „südlich Holler Landstraße“
(8 ha) am hochwertigsten einzustufen. Von ihrer räumlichen Lage her bieten sie
eine gute Ergänzung der bestehenden Gewerbegebiete. In beiden Fällen verhindert
aber derzeit die mangelnde Verkaufsbereitschaft privater Grundstückseigentümer
die Flächenentwicklung.
Hohe Kosten für die Erschließung
durch Aufspülung
der Fläche
Zusammenfassung der
Empfehlungen
Planungsvorhaben „Gerhard-Stalling-Straße“
gute
Ergänzung des Gewerbeflächenangebots
Planungsvorhaben „Krugweg“
nur für großflächigen
Einzelnutzer geeignet
Mangelnde Verkaufsbereitschaft
privater Grundstückseigentümer
an der
Bremer Heerstraße und
der Holler Landstraße

Entwicklung von Flächen
südlich der Tweelbäker
Tredde nur bei neuer
BAB-Anschlussstelle
Kaum Realisierungschancen
für Gewerbeflächenentwicklung
am Sandweg
Zusammenfassung der
Empfehlungen
Kaum hochwertiges Gewerbeflächenpotenzial
durch Brachen
Nachnutzung durch Einzelhandel
kritisch prüfen
und ggf. verhindern
Brachen „Edeka“ und
„Telekom“ für hochschulaffine
Betriebe und Einrichtungen
nutzen
96 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Für die Flächen „südlich Tweelbäker Tredde“ ist die Vermarktungsfähigkeit als
hochwertiges Gewerbegebiet nur gegeben, wenn im Rahmen des geplanten GVZ
eine neue Autobahnanschlussstelle an der A 29 realisiert wird. Durch die neue
Anschlussstelle wäre die Zufahrt in das Gewerbegebiet „Tweelbäke“ von zwei
Autobahnanschlussstellen aus möglich und es würde Durchgangsverkehr entstehen,
der die „Abgeschiedenheit“ im südlichen Teilbereich aufhebt. Ohne die neue
Anschlussstelle ist aufgrund der eingeschränkten Lagegunst eine weitere Entwicklung
von Gewerbeflächen an diesem Standort zunächst nicht sinnvoll.
Die Fläche „Sandweg“ hat wegen des Baumbestandes, der problematischen verkehrlichen
Erschließung sowie der Bodenbeschaffenheit kaum Realisierungschancen.
Es sollte geprüft werden, ob die Darstellung als Gewerbliche Baufläche
im Flächennutzungsplan der Stadt aufgehoben werden kann.
Gewerbebrachen
• Die Umnutzung von Gewerbebrachen für Einzelhandel ist kritisch zu prüfen
und ggf. zu verhindern.
• Die Gewerbebrachen „Edeka“ und „Telekom“ sollten für hochschulaffine Betriebe
und Einrichtungen reserviert werden.
• Die Problematik von kleineren Gewerbebrachen, die oftmals im Nutzungsgefüge
isoliert liegen, ist auf Grundlage ihres jeweiligen städtebaulichen Umfeldes
zu lösen.
Abgesehen von der Konversionsfläche „Fliegerhorst“, die im Rahmen der Vorschauflächen
untersucht wurde, ist von den Gewerbebrachen im Stadtgebiet kein
wesentlicher Beitrag für die Lösung der aufkommenden Flächenengpässe sowie
für die langfristig orientierte Gewerbeflächenpolitik der Stadt Oldenburg zu erwarten.
Eine erfolgreiche Entwicklung der Brachflächen ist nur bei Übereinstimmung
von Planungsvorstellungen der Stadt und den Vermarktungsabsichten der privaten
Eigentümer möglich.
Ein Teil der Grundstückseigentümer dürfte die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben
auf den Brachflächen anstreben, da bei dieser Zielgruppe i.d.R. ein überdurchschnittlicher
Vermarktungserlös zu erzielen ist. Nachnutzungen durch Einzelhandel
können vor dem Hintergrund des jeweiligen städtebaulichen Umfeldes
im Einzelfall durchaus sinnvoll sein. Sie sollten aber durch die Stadt Oldenburg vor
dem Hintergrund ihrer Ziele zur Entwicklung der Innenstadt und der übrigen bestehenden
Einzelhandelsstandorte kritisch geprüft und ggf. mit den ihr zur Verfügung
stehenden Planungsinstrumenten verhindern werden.
Ein qualitativ interessantes Potenzial für spezielle Zielgruppen bilden die einander
benachbarten Brachenstandorte „Edeka“ und „Telekom“, die aufgrund ihrer Nähe
zu den Universitätsstandorten „Uhlhornsweg“ und „Wechloy“ sowie zur Fachhochschule
für hochschulnahe Nutzungen geeignet sind. Wenn die Sonderbaufläche
Technologie- und Innovationspark (TIP) in Wechloy keine verfügbaren Flächen
und Erweiterungsmöglichkeiten mehr bietet, sollten diese Brachflächen für die
Ansiedlung weiterer hochschulaffiner Betriebe und Einrichtungen (z.B. außeruni-

97 Stadt Oldenburg
versitäre Forschungseinrichtungen, hochschulorientierte Dienstleister, evtl. Erweiterungen
der Hochschulen) genutzt werden. Für den Fall einer entsprechenden
Entwicklung des Standortes „Edeka“ ist eine Erweiterung um die nördlich angrenzende
Kleingartenfläche sowie die Fläche zwischen den Kleingärten und dem
Pophankenweg anzustreben.
Vorschauflächen und interkommunale Kooperationen
• Die Vorschaufläche „Patentbusch“ ist für den innerstädtischen Verlagerungsund
Erweiterungsbedarf, insbesondere für die im Norden des Stadtgebietes
ansässigen Betriebe zu entwickeln. Ein Teilbereich kann für eine räumliche
Konzentration von besonders hochwertigen Betrieben reserviert werden.
• Für die Konversionsfläche „Fliegerhorst“ sollte zunächst die Ansiedlung von
Sonder- und hochwertigen Dienstleistungsnutzungen angestrebt werden. Teilflächen
sind für stadtteilbezogenes Gewerbe sowie Dienstleistungs-, Handwerker-
und Existenzgründungszentren zu entwickeln.
• Die Vorschaufläche „Edewechter Landstraße“ kann unter Berücksichtigung der
dort schon geplanten Gewerbeflächen langfristig für lokal ausgerichtete bzw.
stadtteilbezogene Betriebe entwickelt werden.
• Die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ ist zügig auf ihre Eignung als
Standort für größere Verlagerungs- bzw. Erweiterungsvorhaben innerhalb der
Stadt sowie für Neuansiedlungen von außerhalb zu untersuchen. Zu klären
sind die gravierenden Konflikte mit Belangen von Natur und Landschaft.
• Die Vorschaufläche „Holler Landstraße“ sollte in Verbindung mit dem SO-
Gebiet „Entsorgungszentrum“ als Ergänzungsstandort für den Standort „Osthafen
/ Neuenwege“ entwickelt werden. Die Flächen eignen sich u.a. für die
Ansiedlung von emittierenden Betrieben.
• Für die interkommunale Vorschaufläche „GVZ“ ist zunächst die Entwicklung als
Logistikstandort der Stadt Oldenburg anzustreben. Aufgrund des großen Flächenumfangs
und der hohen Lagegunst bietet der Standort aber auch wertvolle
Potenziale für die langfristige Gewerbeflächenentwicklung der Stadt.
Das bestehende Gewerbegebiet „Tweelbäke“ als wichtigster Gewerbeflächenstandort
der Stadt Oldenburg stößt zusehends an seine Grenzen. Grundstücke in
diesem Gewerbegebiet lassen sich immer schwerer vermarkten, je weiter sie von
der Bremer Heerstraße und damit von der Autobahnanschlussstelle entfernt sind.
Es ist deshalb eine zentrale Herausforderung der künftigen städtischen Gewerbeflächenpolitik,
hochwertige Gewerbeflächen zu finden, die aufgrund ihres Flächenpotenzials,
ihrer Lagequalität und ihrer Verkehrsanbindung im Rahmen der
Gewerbeflächenvermarktung mittel- bis langfristig die Funktionen des Standortes
„Tweelbäke“ übernehmen können (v.a. Neuansiedlungen, Ansiedlung großflächiger
Betriebe und bestimmter Branchen wie z.B. des Produzierenden Gewerbes).
Die genannten noch nicht sofort verfügbaren Gewerbeflächen, die derzeitigen
Planungsvorhaben, die weiteren im Flächennutzungsplan dargestellten Gewerblichen
Bauflächen sowie die Gewerbebrachen sind hierfür vom Flächenumfang her
Zusammenfassung der
Empfehlungen
Langfristig Nachfolgestandort
für Gewerbegebiet
„Tweelbäke“ suchen

Vorschaufläche „Patentbusch“:
Innerstädtischer
Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf
„Patentbusch“ wird auch
künftig ausreichend Flächennachfrage
auf sich
ziehen
Auch hier gilt: Grundstücke
im rückwärtigen Teil
vermutlich schwerer zu
vermarkten
Vorschaufläche „Edewechter
Landstraße“ für
lokal ausgerichtete/stadtteilbezogene
Betriebe
Vorschaufläche „Fliegerhorst“
für „klassische“
Gewerbeflächennachfrage
weniger geeignet
Zunächst anstreben: Ansiedlung
von Sondernutzungen
und größeren
Einzelnutzern ...
98 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
nicht ausreichend bzw. qualitativ nur sehr eingeschränkt geeignet. Das Hauptaugenmerk
richtet sich deshalb auf die Vorschauflächen.
Die Vorschaufläche „Patentbusch“ sollte so bald wie möglich für den innerstädtischen
Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf, insbesondere für die im Norden des
Stadtgebietes ansässigen Betriebe entwickelt werden. Darüber hinaus besteht die
Möglichkeit, bei entsprechender städtebaulicher Gestaltung einen Teilbereich für
die räumliche Konzentration von besonders hochwertigen Betrieben zu reservieren.
Die seinerzeit zügige Vermarktung des bestehenden Gewerbegebietes „Patentbusch“
zeigt, dass der Standort als Teil des gewachsenen gewerblichen Schwerpunktes
entlang der Wilhelmshavener Heerstraße sowie im Umfeld der Anschlussstelle
„Etzhorn“ auch künftig eine ausreichende Nachfrage auf sich ziehen
dürfte. Aufgrund des eingeschränkten Flächenpotenzials von schätzungsweise
20 ha (netto) wird der Standort jedoch nur zeitlich befristetet verfügbare Gewerbeflächen
bieten können.
Wie beim Gewerbegebiet „Tweelbäke“ muss damit gerechnet werden, dass sich
Grundstücke im rückwärtigen, d.h. östlichen Teil der Flächen, schwerer vermarkten
lassen als Grundstücke, die näher an der Wilhelmshavener Heerstraße liegen.
Eine schrittweise, den Vermarktungsfortschritten angepasste Erschließung der
Fläche von Westen nach Osten würde dieser Problematik Rechnung tragen.
Die Vorschaufläche „Edewechter Landstraße“ sollte unter Berücksichtigung der
dort schon geplanten Gewerbeflächen langfristig und nachfrageorientiert für lokal
ausgerichtete bzw. stadtteilbezogene Betriebe mit weniger hohen Ansprüchen an
die überregionale Verkehrsanbindung entwickelt werden. Aufgrund der Lagegunst
bieten diese Flächen keinen Ersatz für die Gewerbeflächenentwicklung an anderen
hochwertigeren Standorten.
Die Vorschaufläche „Fliegerhorst“ wird spätestens im Jahre 2007 - möglicherweise
auch früher - von der Bundeswehr für eine zivile Nachnutzung freigegeben.
Besondere Potenziale bietet der Fliegerhorst v.a. in Hinblick auf Zielgruppen, die
die spezifischen Standorteigenschaften (bestehende Gebäude und Hallen, teilweise
parkähnliches Umfeld, vorhandene spezielle Infrastruktur etc.) nutzen können.
Dagegen sind die Lage im Nordwesten des Stadtgebietes, d.h. die fehlende Nähe
zu den bestehenden wirtschaftlichen Schwerpunktstandorten im Norden, Osten
und insbesondere im Südosten der Stadt Oldenburg und die - selbst bei einer
Verbesserung der Verkehrsanbindung - etwas weitere Entfernung zur nächsten
Autobahnanschlussstelle für die „klassische“ Gewerbeflächennachfrage eher
Standortnachteile.
Hierbei gilt es zunächst, die Möglichkeiten der Ansiedlung von Sondernutzungen
sowie größerer Einzelnutzer anzustreben. Ausgangspunkt der Entwicklung des
Fliegerhorstgeländes muss der Bereich mit den bestehenden Unterkunfts- und
Verwaltungsgebäuden am Haupteingang Alexanderstraße sein. Hier sind aufgrund
der guten Bausubstanz und der attraktiven Freiraumpotenziale v.a. Dienstleistungsnutzungen
sinnvoll. Wie die Konversion der Hindenburgkaserne gezeigt
hat, ist es für eine erfolgreiche Vermarktung der Gebäude von zentraler Bedeu-

99 Stadt Oldenburg
tung, einen größeren Nutzer zu finden, der die Entwicklung auf dem Gelände anstößt
und dem dann weitere, auch kleinere Nutzer folgen.
Das städtebauliche Entwicklungskonzept 77 nennt in diesem Zusammenhang beispielsweise
die Etablierung eines Kompetenzzentrums für regenerative Energien,
rationelle Energienutzung und neue Energieträger, d.h. die Ansiedlung von Unternehmen
der Energiewirtschaft und entsprechender Forschungseinrichtungen.
Bereits bestehende Schwerpunkte in der Stadt und ihrem regionalen Umfeld (z.B.
Energieversorgung, Forschungsbereiche der Universität Oldenburg, Herstellung
von Windkraftanlagen in Aurich, Deutsches Windenergie-Institut in Wilhelmshaven)
können hiermit sinnvoll verknüpft werden.
Darüber hinaus sind aber auch andere hochwertige Dienstleistungsnutzungen als
Ausgangspunkt der Entwicklung des Fliegerhorstgeländes möglich. Aufgrund der
vorhandenen Gebäudeinfrastruktur (Lehrsäle, Kantine, Unterkunftsgebäude etc.)
können beispielsweise Bildungseinrichtungen angesiedelt werden. Auf diesem
Feld ist die Stadt Oldenburg aufgrund der zahlreichen bereits ansässigen Bildungsträger
gut profiliert. Eine ansprechende Gestaltung der Gebäude und Freiräume
ist für alle hochwertigen Dienstleistungen als Standortfaktor von großer
Bedeutung.
Aufgrund des großen Flächenpotenzials und der Vielzahl von Gebäuden sind
weitere Nutzungen möglich. Vorgeschlagen wird von Seiten der Gutachter die
Etablierung eines Dienstleistungszentrums für Kleinbetriebe und Existenzgründer.
Im Gegensatz zum Technologie- und Gründerzentrum Oldenburg (TGO), dessen
Angebot eher auf technologieorientierte bzw. hochschulnahe Gründer und Kleinunternehmen
abzielt, sollte sich ein „Dienstleistungs- und Existenzgründungszentrum
Fliegerhorst“ auch an „einfache“ Gründer und Kleinbetriebe richten. Weil der
Kauf von Gebäuden oder Gebäudeteilen für diese Zielgruppe aufgrund eingeschränkter
Finanzkraft i.d.R. nicht möglich ist, sind günstige Mietkonditionen ein
wichtiger Standortfaktor.
Ähnliche Nutzungspotenziale - allerdings für Handwerksbetriebe und Existenzgründer
im Verarbeitenden Gewerbe - bieten die weiter westlich gelegenen Garagen
und Lagergebäude sowie insbesondere die Hangars. Hier bestehen Möglichkeiten
zur Etablierung eines Handwerkerzentrums. Die Hangars eignen sich aufgrund
ihrer stützenfreien Nutzfläche von 4.000 m² zudem für größere Einzelbetriebe
sowie für Freizeit- und Kultureinrichtungen (Sport, Konzerte etc.). Eine Mischung
von Gewerbebetrieben auf der einen und Freizeit- / Kulturnutzungen auf
der anderen Seite erfordert eine Zonierung des Geländes.
Die derzeit noch bestehenden Defizite in der Verkehrsanbindung des Fliegerhorstes
müssen im Rahmen der zivilen Entwicklung des Geländes beseitigt werden.
Notwendig sind
- eine neue Straßenverbindung zur Ammerländer Heerstraße und damit zur Anschlussstelle
„Oldenburg-Wechloy“ der A 28 sowie
77 Interkommunaler Arbeitskreis Stadtentwicklung / BUGA: „Städtebauliches Entwicklungskonzept
- Fliegerhorst Oldenburg“, 2002
... z.B. Kompetenzzentrum
für Energiewirtschaft ...
... oder Bildungseinrichtungen
Weitere Nutzungsmöglichkeit:Dienstleistungszentrum
für Kleinbetriebe
und Existenzgründer ...
... sowie Zentrum für
Handwerksbetriebe und
Existenzgründer im Verarbeitenden
Gewerbe
Beseitigung der Defizite in
der Verkehrsanbindung
erforderlich

Auch erhebliche Potenziale
für die Wohnbauentwicklung
auf dem Fliegerhorstgelände
„Osthafen / Neuenwege“
für größere Verlagerungsvorhaben
innerhalb der
Stadt sowie für Neuansiedlungen
entwickeln
Anzusiedelnde Betriebe
sorgfältig auswählen
Konflikte mit Belangen
von Natur- und Landschaftsschutz
ausräumen
Vorschaufläche „Güterverkehrszentrum
(GVZ)“
mit hoher Standortqualität
100 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
- die Beseitigung des höhengleichen Bahnübergangs im Zuge der Alexanderstraße.
Über die gewerbliche Nutzung hinaus bietet der Standort Fliegerhorst auf dem
Gebiet der Stadt Oldenburg auch erhebliche Potenziale für die Wohnbau- und die
Freiraumentwicklung. Insbesondere die Ausweisung von Wohnbauflächen auf
dem Fliegerhorst dürfte für die Stadt interessant sein, um angesichts der sich verschärfenden
Flächenknappheit im Stadtgebiet noch langfristige Entwicklungsmöglichkeiten
für den Wohnungsbau zu haben. Die Stadt Oldenburg präsentiert sich
als sehr attraktiver Wohnstandort und wird auch zukünftig eine entsprechende
Nachfrage nach Wohnbauflächen auf sich ziehen. Entsprechend sollten die im
städtebaulichen Entwicklungskonzept für Wohnen vorgesehenen Flächen auf dem
Fliegerhorstgelände dieser Nutzung vorbehalten bleiben und nicht für eine Ausdehnung
des Gewerbeflächenpotenzials in Betracht gezogen werden.
Die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ hat aufgrund ihrer Flächengröße
und der Lagequalität das Potenzial, für die Gewerbeflächenvermarktung künftig
die Rolle zu übernehmen, die der Standort „Tweelbäke“ bislang noch inne hat.
Entsprechend ist für den Standort „Osthafen / Neuenwege“ zu untersuchen, ob er
schwerpunktmäßig für größere Verlagerungs- bzw. Erweiterungsvorhaben innerhalb
der Stadt sowie für Neuansiedlungen von außerhalb entwickelt werden kann.
Mit den Untersuchungen ist zügig zu beginnen. Wegen der besonderen Eignung
des Standortes für Betriebe des Produzierenden Gewerbes, des Großhandels und
der Logistik müssen auch GI-Flächen ausgewiesen werden.
Die hochwertigen Flächen sollten überwiegend für die genannten Zielgruppen
reserviert werden. Folglich muss die Vergabe der Grundstücke für den lokalen
Gewerbeflächenbedarf von kleineren Betrieben (z.B. Handwerker) auf ein Minimum
reduziert werden. Die übrigen oben beschriebenen Vorschauflächen sind für
die Zielgruppe der lokalen Kleinbetriebe sowohl qualitativ als auch quantitativ ausreichend
geeignet.
Der zentrale Engpass am Standort „Osthafen / Neuenwege“ sind die gravierenden
Konflikte mit Belangen von Natur- und Landschaftsschutz. Entscheidend für die
Entwicklung eines hochwertigen Gewerbegebietes mit ausreichend Flächenumfang
und GI-Nutzungen ist deshalb, dass diese Konflikte durch geeignete Kompensationsmaßnahmen
ausgeräumt werden können.
Die qualitative Bewertung der drei Vorschauflächen im Umfeld der Stadt Oldenburg
macht deutlich, dass insbesondere die Vorschaufläche „Güterverkehrszentrum
(GVZ)“ in der Gemeinde Hatten eine hohe Standortqualität aufweist. Diese
Feststellung gilt allerdings nur unter der Voraussetzung, dass die vorgesehene
neue Anschlussstelle an der A 29 realisiert werden kann. Aufgrund der hierfür
erforderlichen Verhandlungen und Planungszeiträume dürfte mittelfristig eine Entwicklung
des Standortes nicht realistisch sein. Sehr langfristig gesehen kann ein
Gewerbegebiet „GVZ“ der Stadt Oldenburg aber ein hochwertiges Gewerbeflächenangebot
sichern.

101 Stadt Oldenburg
Von der Gesamtfläche des Standortes (rund 100 ha brutto) würde nur ein kleiner
Teil (15 bis 20 ha 78 ) für das GVZ selbst in Anspruch genommen werden. Dort
dürften nur GVZ-spezifische Nutzungen angesiedelt werden. Es sollten aber auch
weitere Flächen im unmittelbaren Umfeld des GVZ reserviert werden, um eine
wirtschaftliche Schwerpunktbildung von Logistikbetrieben zu ermöglichen. Darüber
hinaus wird noch ein umfangreiches Potenzial an herkömmlichen Gewerbeflächen
verbleiben, u.a. für großflächige Betriebe. Zudem befinden sich östlich der A 29
weitere Flächenoptionen.
Eine interkommunale Kooperation im Rahmen der Vorschaufläche „Holler Landstraße“
(Gemeinde Hude) ist in engem Zusammenhang mit den noch freien
Grundstücken der Sonderbaufläche „Entsorgungszentrum“ (Stadt Oldenburg)
zu sehen. Angestrebt werden sollte eine Flächennutzungsplanänderung für die
städtischen Flächen und eine Zusammenlegung der beiden Teile zu einem interkommunalen
Standort. Aufgrund der sehr guten verkehrlichen Anbindung und des
umfangreichen Flächenpotenzials könnte hier theoretisch ein hochwertiges Gewerbegebiet
entwickelt werden, das den Standort „Osthafen / Neuenwege“ qualitativ
und quantitativ ergänzt.
Problematisch in Hinblick auf die späteren unternehmerischen Zielgruppen und
die Vermarktung dieses Standortes sind allerdings die Emissionen des dort ansässigen
Abfallwirtschaftsbetriebes. Zwar wäre durch die weitere technische Entwicklung
der Kompostierungsanlagen und durch eine Zonierung der Nutzungsarten
(z.B. die Ausweisung von GI-Flächen im Umfeld des Abfallwirtschaftsbetriebes)
eine gewisse Entschärfung dieser Problematik möglich. Trotzdem dürfte sich
der Standort auch aufgrund seines Images in erster Linie für weitere emittierende
Betriebe eignen. Gegenüber dem Standort „Osthafen / Neuenwege“ ist eine entsprechende
preisliche Differenzierung bei der Vermarktung erforderlich.
Bei der Vorschaufläche „Tweelbäke-Ost“ (Gemeinden Hude und Hatten) besteht
von Seiten der Stadt Oldenburg kein Handlungsbedarf im Sinne einer interkommunalen
Kooperation. Vor dem Hintergrund der Vermarktungserfahrungen mit
dem bestehenden Gewerbegebiet „Tweelbäke“ ist aufgrund der bereits relativ
weiten Entfernung zur Autobahnanschlussstelle „Osternburg“ die Entwicklung von
Gewerbeflächen durch die Gemeinden Hude und Hatten nur bedingt empfehlenswert.
Sinnvoll wäre allenfalls eine Ergänzung des bestehenden Gewerbegebietes
„Oldeweg“ um Flächen im unmittelbaren Kreuzungsbereich der Landesstraßen
L 868 (Bremer Straße) und L 872 (Hatter Landstraße).
78 Ingenieurbüro Stiehler und Partner: Machbarkeitsstudie GVZ Oldenburg, Stufe1: Standortprüfung.
1999
Schwerpunktbildung von
Logistikbetrieben, aber
auch andere großflächige
Betriebe
Vorschaufläche „Holler
Landstraße“ / Sonderbaufläche„Entsorgungszentrum“
Problem der Emissionen
des Abfallwirtschaftsbetriebes
klären
Vorschaufläche „Tweelbäke-Ost“:
Ggf. Flächen
im Kreuzungsbereich der
Landesstraßen entwickeln

5.5 Empfehlungen für das Gewerbeflächenmarketing
Ziel des Gewerbeflächenmarketings:Differenzierung
nach betrieblichen
Nachfragegruppen
Unternehmen fordern
kurze Wege in der Verwaltung
(„One-stop-agency“)
Verbesserung der Wirtschaftsförderung
durch
Intensivierung direkter
Unternehmenskontakte
Zusammenfassung der
Empfehlungen
102 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Ziel des Gewerbeflächenmarketings der Stadt Oldenburg muss eine Differenzierung
nach unternehmerischen Nachfragegruppen sein, d.h. die zielgruppenspezifische
Ansprache, Belegung und Gestaltung von Gewerbegebieten oder zumindest
von Teilflächen zum Wohle der Betriebe und der Wertigkeit des Gewerbeflächenstandortes.
Die Aktivitäten des Gewerbeflächenmarketings und des Standortmarketings
dürfen dabei nicht getrennt voneinander betrachtet werden. Sie sind
vielmehr integrale Bestandteile der Wirtschaftsförderung.
Unternehmen legen bei Ansiedlungen, Verlagerungen und Erweiterungen großen
Wert auf kurze Wege zu kompetenten und entscheidungsbefugten Ansprechpartnern
in der kommunalen Verwaltung sowie auf schnelle und unkomplizierte Entscheidungsprozesse.
Die Funktion dieses Ansprechpartners im Sinne einer „Onestop-agency“
sollte sich, wie in der Stadt Oldenburg der Fall, tatsächlich auch
jeweils in einer Person bündeln und nicht auf verschiedene Mitarbeiter in unterschiedlichen
Ämtern aufgeteilt sein.
Unternehmenskontakte ermöglichen der Wirtschaftsförderung einen ständigen
Überblick über unternehmerische Probleme und Anforderungen, beispielsweise
über anstehende Engpässe und Konflikte am Betriebsstandort. Hierdurch können
unausgeschöpfte Potenziale bei den Unternehmen gefördert, Entwicklungshemmnisse
abgebaut und Abwanderungen verhindert werden. Das Amt für Wirtschaftsförderung
hat sich aufgrund eingeschränkter personeller Ressourcen bei seinen
systematischen Betriebsbesuchen auf die wichtigsten Unternehmen der Stadt
beschränken müssen. Empfohlen wird eine Ausweitung der Unternehmenskontakte,
u.a. auch mit der Zielrichtung der Gewerbeflächenvermarktung.
Zielgruppenspezifische Belegung von Gewerbegebieten
• Die Auswahl der Betriebe gilt als „Visitenkarte“ eines Gewerbegebietes, deshalb
dürfen Grundstücke nicht pauschal allen ansiedlungsinteressierten Unternehmen
angeboten werden.
• Gewerbegebiete mit besonderen Standortqualitäten sollten für Betriebe reserviert
werden, die diese Standortqualitäten benötigen.
• Mit der Ansiedlung von „störenden Betrieben“ muss sensibel verfahren werden.
• Konsumentenorientierte Betriebe sollten in Nähe zueinander angesiedelt sein.
• Eine branchenspezifische Belegung im engeren Sinne ist bei folgenden Standorten
möglich:
- hochwertige Dienstleistungen (z.B. Kompetenzzentrum für Energiewirtschaft,
Bildungseinrichtungen) auf dem Fliegerhorstgelände,
- weitere Stärkung der Hochschul- und hochschulnahen Standorte im Westen
des Stadtgebietes (Brachen „EDEKA“ und „Telekom“) sowie
- Konzentration von Logistikfunktionen im künftigen GVZ.

103 Stadt Oldenburg
• Auf den übrigen Gewerbeflächen ist eine branchenspezifische Belegung im
engeren Sinne nicht erforderlich.
• Insbesondere hochwertige Gewerbegebiete mit ausreichendem Flächenpotenzial
sollten nach unternehmerischen Zielgruppen zoniert werden.
• Kooperationen und Synergieeffekte in Gewerbegebieten sind zu fördern.
Grundsätzlich gilt für alle Gewerbegebiete, dass die Mischung der Betriebe eng
mit der Wertigkeit eines Standortes zusammenhängt. Die Auswahl der Betriebe
gilt als „Visitenkarte“ eines Gewerbegebietes. Um in dieser Hinsicht von Seiten der
Kommunen positiv Einfluss nehmen zu können, ist es erforderlich, nicht alle
Grundstücke pauschal allen ansiedlungsinteressierten Unternehmen anzubieten.
Unter Umständen müssen die Unternehmen überzeugt werden, dass ein anderes
als das zunächst ins Auge gefasste Grundstück im Interesse des eigenen Betriebes,
der anderen ansässigen Betriebe sowie des Erscheinungsbildes des Gewerbegebietes
insgesamt geeigneter ist.
Gleiches ist bei Gewerbegebieten der Fall, die aufgrund ihrer besonderen Standortqualitäten
zumindest teilweise für bestimmte Zielgruppen reserviert werden
sollten. Dies gilt beispielsweise für die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“
die sich sehr gut für größere Verlagerungs- bzw. Erweiterungsvorhaben innerhalb
der Stadt sowie für Neuansiedlungen auswärtiger Unternehmen eignet (Übersicht
5-1). Das dortige besonders hochwertige Flächenpotenzial sollte nicht für
Ansiedlungen verbraucht werden, die auch in anderen Gewerbegebieten ausreichende
Standortqualitäten vorfinden können.
Von Seiten der Unternehmen wird die Belegung eines Gewerbegebietes insbesondere
unter folgenden Aspekten betrachtet:
- Die Nähe zu stark emittierenden Betrieben und unansehnlichen Betriebsstätten
wird von den Unternehmen möglichst gemieden. D.h., dass mit der Ansiedlung
von „störenden“ Betrieben sensibel verfahren werden sollte.
- Hohe Bedeutung hat der Branchenmix für Unternehmen, deren Umsatz durch
den Kundenverkehr profitiert, der von sog. Frequenzbringern ausgeht (Handel
79 , Haushaltsorientierte Dienstleistungen). Folglich sollten konsumentenorientierte
Betriebe innerhalb von Gewerbegebieten in Nähe zueinander angesiedelt
sein, damit sie vom Kundenverkehr der anderen profitieren können.
- Je höherwertiger ein Unternehmen ist, desto mehr legt es Wert auf die Auswahl
und das Erscheinungsbild der benachbarten Betriebe. Das bedeutet, dass
in hochwertigen Gewerbegebieten, die sich für die Ansiedlung ebenso hochwertiger
Betriebe eignen, bei der Auswahl und der Platzierung von Unternehmen
besonders sorgfältig vorgegangen werden sollte.
79 Gilt nur für gewerbeflächenverträgliche Handelsbetriebe. Großflächiger bzw. innenstadtrelevanter
Einzelhandel ist in GE- und GI-Gebieten ausgeschlossen.
Auswahl der Betriebe als
„Visitenkarte“ des Gewerbegebietes
Gewerbegebiete mit besonderenStandortqualitäten
für Betriebe reservieren,
die diese Standortqualitäten
benötigen
Belegung besonders
wichtig bei ...
... emittierenden Betrieben
... konsumentenorientierten
Betrieben
... höherwertigen Unternehmen

104 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Übersicht 5-1: Zusammenfassung der Zielgruppeneignung des derzeitigen und künftigen
Gewerbeflächenangebots der Stadt Oldenburg
Standort Eignung für unternehmerische Zielgruppen
Tweelbäke (Bestand und
geplante Erweiterungen)
Oldeweg/Bremer Heerstraße,
ggf. ergänzt um interkommunale
Flächen Hude und
Hatten
Osthafen, Holler Landstraße,
Lesumstraße
Brachenstandorte „Edeka“
und „Telekom“
- Eignung grundsätzlich wie bisher, aber rückwärtige Grundstücke schwerer
zu vermarkten, daher eingeschränkte Eignung für Zielgruppen mit hohen
Ansprüchen an die verkehrliche Anbindung (Aufwertung des gesamten Gewerbeflächenstandortes
„Tweelbäke“ durch neue Anschlussstelle im Rahmen
der Vorschaufläche „GVZ“)
- nicht-innenstadtrelevanter / nicht großflächiger Einzelhandel, Autohäuser
(Ergänzung der dort bereits bestehenden Handelsfunktionen)
- konsumentenorientierte Dienstleistungsbetriebe mit Publikumsverkehr
(Sichtbarkeit von der Bremer Heerstraße aus)
- hafenaffine Nutzungen (ggf. auch langfristig reservieren)
- GI-Nutzungen
- grundsätzlich breites Zielgruppenspektrum
- hochschulnahe Betriebe und Einrichtungen (z.B. hochschulnahes Technologiezentrum,
außeruniversitäre Forschungseinrichtungen, hochschulorientierte
Dienstleister)
Patentbusch - verlagernde und erweiternde Betriebe aus dem Norden des Stadtgebietes
mit hohen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung
- auf Teilfläche räumliche Konzentration besonders hochwertiger Betriebe
Fliegerhorst - Sondernutzungen bzw. größere Einzelnutzer (z.B. in den Hangars)
- Kompetenzzentrum für regenerative Energien, rationelle Energienutzung
und neue Energieträger
- weitere hochwertige Dienstleister (z.B. Bildungseinrichtungen)
- Handwerker- / Dienstleistungszentrum (auch für Existenzgründer) unter
Nutzung / Teilnutzung von bestehenden Gebäuden
- teilweise preisgünstige Vermietung von einfachen Gebäuden / Sheltern z.B.
an kleine Handwerksbetriebe und Existenzgründer
- stadtteilbezogenes Gewerbe
Osthafen / Neuenwege - größere Verlagerungs- bzw. Erweiterungsvorhaben innerhalb der Stadt
GVZ (interkommunal mit der
Gemeinde Hatten) und FNP-
Flächen Tweelbäke-Süd
Holler Landstraße / SO Entsorgungszentrum(interkommunal
mit der Gemeinde
Hude)
- Neuansiedlungen auswärtiger Unternehmen
- Produzierendes Gewerbe
- Großhandel und Logistik sowie andere fernverkehrsaffine Betriebe mit hohen
Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung
- fernverkehrsaffine Betriebe mit hohen Ansprüchen an die überregionale
Verkehrsanbindung und mit Bedarf für einen Bahnanschluss (Logistik, GVZ)
- großflächige Betriebe, Industrieunternehmen, GI-Nutzungen
- grundsätzlich breites Zielgruppenspektrum, wie im bestehenden Gewerbegebiet
„Tweelbäke“
- emittierende / „störende“ Betriebe und andere GI-Nutzungen
- großflächige Betriebe
- fernverkehrsaffine Betriebe mit hohen Ansprüchen an die überregionale
Verkehrsanbindung
Edewechter Landstraße - lokal ausgerichtete, stadtteilbezogene Betriebe mit weniger hohen Ansprüchen
an die überregionale Verkehrsanbindung

105 Stadt Oldenburg
Eine im engeren Sinne branchenscharfe Herangehensweise bei der zielgruppenspezifischen
Belegung von Gewerbegebieten ist nur dann denkbar, wenn bereits
vorhandene Branchenspezialisierungen als Ansatz dienen können. Neben einigen,
nur bedingt gewerbeflächenrelevanten Dienstleistungsbranchen (u.a. Finanzdienstleistungen,
Gesundheitswesen, Einzelhandel, Öffentliche Dienstleistungen)
bestehen überdurchschnittliche Spezialisierungen der Wirtschaftstruktur
der Stadt Oldenburg u.a. im Druckereigewerbe und den Medien, bei der Energieversorgung
sowie in der Wissenschaft und Forschung. Diese Branchen können
als Ausgangspunkte für räumlich konzentrierte Schwerpunktbildungen dienen
(Übersicht 5-1).
Hierfür müssen zunächst ausführliche Gespräche mit den bereits ansässigen Unternehmen
und Einrichtungen sowie weiteren relevanten Akteuren geführt werden,
um die Möglichkeiten und Grenzen einer branchenbezogenen Schwerpunktbildung
und die daraus folgenden Flächennachfrage realistisch einschätzen zu können.
Über eine Stärkung der oben genannten bereits vorhandenen Branchenschwerpunkte
hinaus ist in Verbindung mit dem geplanten GVZ die Neuansiedlung von
Logistikbetrieben anzustreben. Diese Branche ist in der Stadt Oldenburg bislang
unterrepräsentiert. Ein wichtiger Ansatzpunkt sind die Containerverkehre auf Straße
und Schiene, die im Rahmen des geplanten Jade-Weser-Port entstehen werden
und die einen erheblichen Bedeutungsgewinn der Güterverkehrsachsen durch
die Stadt Oldenburg mit sich bringen.
Ein wesentlicher Teil der Dienstleistungsunternehmen in der Stadt Oldenburg wird
sich auch künftig nicht in Gewerbegebieten ansiedeln, sondern zentrale, innenstadtnahe
Lagen in Bürogebäuden bevorzugen. Diese Entwicklung muss von
Seiten der Stadt weiterhin unterstützt werden. Es gilt die Innenstadt und ihr Umfeld
(z.B. den ZOB) als attraktiven urbanen Dienstleistungsstandort und Schwerpunkt
der Dienstleistungsentwicklung weiter zu stärken.
Im Hinblick auf die Ansiedlung von Zielgruppen sollten Gewerbegebiete nicht vollständig
für bestimmte Unternehmen reserviert, sondern nach Zielgruppen zoniert
werden (Haushaltsorientierte Dienstleistungen, übrige Dienstleistungen, GE, GI).
Nicht zueinander passende Nutzungen werden somit voneinander getrennt. Durch
diese Vorgehensweise kann die Stadt die Zusammenstellung der Betriebe positiv
steuern und behält dennoch eine ausreichende Flexibilität bei der Vergabe von
Gewerbegrundstücken. Die Umsetzung einer solchen Zonierung setzt aber eine
gewisse Mindestgröße des gesamten Vorhabens voraus.
Aus Sicht der Gutachter eignen sich bis auf die eher kleinflächigen Standorte
„Edewechter Landstraße“ und „Tweelbäke-Ost“ alle untersuchten Vorschauflächen
mehr oder weniger gut für eine solche Zonierung. Vor allem bei besonders hochwertigen
und großflächigen Gewerbegebieten (z.B. Osthafen / Neuenwege, GVZ),
wo mit einer großen Bandbreite an ansiedlungsinteressierten Betrieben gerechnet
werden kann, wird die Steuerung der Grundstücksvergabe durch die zu erwartende
überdurchschnittliche Nachfrage erleichtert.
Branchenspezifische
Belegung nur, wenn bereits
vorhandene wirtschaftliche
Schwerpunkte
als Ansatz dienen können
Ausführliche Gespräche
mit den ansässigen Unternehmen
notwendig
Zusätzlich neuen BranchenschwerpunktLogistik
im GVZ anstreben
Innenstadt und ihr Umfeld
als Dienstleistungsstandort
weiter stärken
Zonierung von Gewerbegebieten
für unterschiedliche
Zielgruppen
Bei den meisten untersuchten
Vorschauflächen
Zonierung möglich

Ausweisung von Teilflächen
als Mischgebiet (MI)
nur sehr begrenzt sinnvoll
Kaum Austausch oder
Kooperationen zwischen
Betrieben in einem Gewerbegebiet
Förderung von Synergieeffekten
in Gewerbegebieten
als Aufgabe der Wirtschaftsförderung
106 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Die Ausweisung von Teilflächen als Mischgebiet (MI) 80 im Rahmen der Gewerbeflächenentwicklung
wird von Seiten der Gutachter grundsätzlich kritisch beurteilt.
Hemmend für eine Vermarktung von MI-Flächen sind insbesondere die aufgrund
der erlaubten Wohnnutzung gegenüber GE- und GI-Flächen deutlich höheren
Grundstückspreise. Allenfalls für Standorte, die z.T. ausschließlich auf Dienstleistungen
ausgerichtet sein werden (z.B. Fliegerhorst), kann eine Nutzungsmischung
von Wohnen und Arbeiten sinnvoll sein.
In Gewerbegebieten ist oftmals zu beobachten, dass trotz der räumlichen Nähe
zueinander kaum Austausch oder Kooperationen zwischen den ansässigen Betrieben
stattfinden. Gemeint ist hierbei weniger eine Zusammenarbeit, welche die
zentralen Geschäftsfelder sich ergänzender Unternehmen betrifft, sondern vielmehr
die Nutzung von Synergieeffekten zwischen teils ganz unterschiedlichen
Betrieben. Hierzu zählen beispielsweise
- die Einrichtung einer Gewerbeflächen- und Gewerberaumbörse, d.h. einer
Datenbank aller ungenutzten privaten Grundstücke und Gebäude, um diese an
andere erweiternde Betriebe mit Flächen- oder Raumbedarf weitervermitteln zu
können,
- der gemeinschaftliche Einkauf (z.B. Material, Energieversorgung), um hierdurch
Kostenvorteile zu erzielen,
- die gemeinsame Inanspruchnahme von Sicherheitsdienstleistungen zum
Schutz der Betriebe,
- die gemeinsame Nutzung vorhandener Ressourcen (z.B. Spezialmaschinen,
Messmittel, Geräte, Kantine), um diese besser auszulasten und Betrieben, die
über diese Ressourcen nicht verfügen, den Zugang zu erleichtern,
- gemeinsame Werbeaktionen aller ansässigen kundenorientierten Unternehmen,
um das Image und den Bekanntheitsgrad des Gewerbegebietes zu fördern,
- die Einstellung gemeinschaftlicher Sicherheits- und Umweltschutzbeauftragter,
um die diesbezüglichen gesetzlichen Vorschriften zu erfüllen sowie
- der Austausch von Mitarbeitern, um den Beschäftigungsbedarf zu Spitzenzeiten
kurzfristig decken zu können.
Diese Formen der Kooperation zu fördern, ist grundsätzlich in allen Gewerbegebieten
der Stadt Oldenburg möglich. Hierbei handelt es sich allerdings weniger um
eine Aufgabe der Gewerbeflächenpolitik im eigentlichen Sinne, sondern vielmehr
um ein Instrument der kommunalen Wirtschaftsförderung. Größtenteils ist eine
Beschränkung auf die räumlichen Grenzen eines Gewerbegebietes nicht unbedingt
erforderlich. Notwendig ist in jedem Fall das Engagement der beteiligten
Betriebe; die Wirtschaftsförderung kann nur als Initiator aktiv werden.
80 „Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das
Wohnen nicht wesentlich stören.“ § 6 (1) Baunutzungsverordnung (BauNVO)

Gestaltung von Gewerbegebieten
107 Stadt Oldenburg
• Gewerbegebiete, die sich für die Ansiedlung hochwertiger Betriebe eignen,
sollten sich durch eine entsprechende Gestaltung vom übrigen Gewerbeflächenangebot
abheben (z.B. Teilfläche für hochwertige Dienstleister / Sondernutzungen
auf dem Fliegerhorstgelände).
• Eine hochwertige Gestaltung sollte zunächst in der öffentlichen Erschließung
des Geländes deutlich werden. Entsprechende bauplanerische Festsetzungen
für die Unternehmen müssen die hochwertige Erschließung flankieren.
• Daneben ist aber auch auf ein ausreichendes, eher „klassisch“ gestaltetes
Gewerbeflächenangebot für preissensible Betriebe zu achten.
• Auf der Vorschaufläche „Fliegerhorst“ sollten die Möglichkeiten zur Entwicklung
eines Gewerbeparks mit Freizeitqualitäten und –einrichtungen geprüft werden.
Die Betrachtung weicher, qualitativ orientierter Standortfaktoren hat im Rahmen
der regionalwissenschaftlichen Standortdiskussion der vergangenen Jahre deutlich
an Gewicht gewonnen. In Hinblick auf Gewerbeflächen zählen hierzu z.B. das
Erscheinungsbild des Gewerbegebietes und die Qualität der Erschließungsmaßnahmen.
Vielfach wird konstatiert, dass von den Unternehmen zunehmend eine
ansprechende, hochwertige Gestaltung von Gewerbeflächen gefordert wird.
Hierbei darf jedoch nicht übersehen werden, dass sich gestalterische Maßnahmen
in Kosten für die ansiedlungsinteressierten und ansässigen Unternehmen ausdrücken.
Längst nicht alle Unternehmen sind bereit, diese zusätzlichen Kosten in
Kauf zu nehmen. Die Frage der Gestaltung von Gewerbegebieten erfordert deshalb
eine differenzierte Herangehensweise:
- Hochwertige Standorte, die für die Ansiedlung anspruchsvoller Betriebe geeignet
sind, sollten sich durch eine entsprechende Gestaltung vom übrigen Gewerbeflächenangebot
abheben. Bei den dort anzusiedelnden Zielgruppen kann
erwartet werden, dass sie aufgrund der besonderen Qualität eines Standortes
höhere Grundstückspreise in Kauf nehmen.
- Auf der anderen Seite ist auch ein ausreichendes Gewerbeflächenangebot für
eher preissensible Betriebe bereit zu halten. Es kann unterstellt werden, dass
für eine Vielzahl von Unternehmen ein günstiger Grundstückspreis sehr viel
wichtiger ist als eine hochwertige Gestaltung.
Bei den als besonders hochwertig eingestuften bzw. für besondere Zielgruppen
geeigneten Standorten (insbesondere Teilfläche des Fliegerhorstgeländes für
hochwertige Dienstleister / Sondernutzungen, aber auch: Schwerpunktbildung für
Betriebe des Druckereigewerbes auf Teil der Vorschaufläche Patentbusch, Logistikfunktionen
auf der Vorschaufläche „GVZ“ sowie Vorschaufläche „Osthafen /
Neuenwege“) sollten Teilbereiche hochwertig gestaltet werden. Die aufwändige
Gestaltung ganzer Gewerbeflächenstandorte ist - zumindest wenn sie sich in entsprechend
höheren Grundstückspreisen niederschlägt - unter Vermarktungsgesichtspunkten
nicht zu empfehlen.
Zusammenfassung der
Empfehlungen
Weiche Standortfaktoren
auch in Gewerbegebieten
zunehmend bedeutsam
Differenzierte Herangehensweise
bei der Gestaltung
von Gewerbegebieten
...
... für hochwertige Zielgruppen
...
... und preissensible Betriebe
Ggf. nur Teilfläche hochwertig
gestalten und entsprechend
vermarkten

Bereits bei der Erschließung
den Anspruch einer
hochwertigen Gestaltung
sichtbar machen
Verfügbarkeit von ausreichend
öffentlichem Parkraum
sicherstellen
Fliegerhorst: Potenziale
für Gewerbepark mit Freizeitqualitäten
und
–einrichtungen
108 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Der qualitative Anspruch sollte zunächst in der öffentlichen Erschließung des Geländes
deutlich werden. Bauplanerische Festsetzungen für die Unternehmen
müssen diese Maßnahmen flankieren. Diese Vorgehensweise hat den Vorteil,
dass bereits bei der Erschließung des Gewerbegebietes der Anspruch einer
hochwertigen Gestaltung sichtbar wird und somit frühzeitig als Vermarktungsargument
eingesetzt werden kann. Im Bebauungsplan festgesetzte gestalterische
Auflagen für Unternehmen machen sich in der Regel erst später im Erscheinungsbild
des Gewerbegebietes bemerkbar.
Die Unternehmensbefragung hat gezeigt, dass einige in Gewerbegebieten ansässige
Betriebe die mangelnde Verfügbarkeit von ausreichend öffentlichem Parkraum
beklagen. Bei der Entwicklung neuer Gewerbegebiete sollte dieser Aspekt
besonders berücksichtigt werden. Ggf. kann auch in bestehenden Gewerbegebieten
nachgebessert werden.
Auf der Vorschaufläche „Fliegerhorst“ gibt es Potenziale für die Entwicklung eines
Gewerbeparks mit Freizeitqualitäten und –einrichtungen. Hierzu ist es erforderlich,
die Grünanlagen im Rahmen der Erschließung so zu gestalten, dass sie für Spaziergänge
(z.B. während der Mittagspause) und ggf. auch Jogging genutzt werden
können. Darüber hinaus sollte eine Teilfläche des Gewerbegebietes für ausgewählte
Freizeiteinrichtungen (z.B. Fitnesscenter, Tennisanlage, Gastronomie,
Kultur) reserviert bleiben. Diese Freizeitmöglichkeiten sollten v.a. für die im Gewerbegebiet
Beschäftigten interessant sein, müssen aber aus betriebswirtschaftlichen
Gründen auch darüber hinaus Marktpotenziale erschließen.
Überregionale Gewerbeflächenvermarktung
Keine hinreichenden Ressourcen
für überregionale
Flächenvermarktung
Ziel: Überregionale Vermarktungsaktivitäten
regional bündeln
Die erfolgreiche überregionale Vermarktung von Gewerbeflächen ist eine finanziell
aufwändige Angelegenheit. Selbst in einer Stadt von der Größenordnung Oldenburgs
sind die erforderlichen personellen und finanziellen Ressourcen sowie das
Know-how für ein effizientes und Erfolg versprechendes überregionales Gewerbeflächenmarketing
nur eingeschränkt vorhanden. Hinzu kommt, dass die Stadt Oldenburg
als Einzelstandort überregional nicht immer im erforderlichen Maße
wahrgenommen wird.
Um die knappen kommunalen Ressourcen effektiv einsetzen zu können, empfiehlt
sich die Kooperation mehrerer regionaler Partner bei den Vermarktungsaktivitäten.
Der Kooperationsansatz hat zudem den Vorteil, dass Ansiedlungsinteressenten
eine sehr breite Palette von unterschiedlichen Flächenqualitäten angeboten werden
kann. Die Auswahl der Partner, d.h. in erster Linie der beteiligten Gebietskörperschaften,
muss auf einen regionalwirtschaftlich sinnvollen und organisatorisch
machbaren räumlichen Zuschnitt der Region abzielen. Die Region sollte dabei so
gewählt sein, dass sie nach außen auch überregional als eigenständiges „Produkt“
wahrgenommen werden kann.

109 Stadt Oldenburg
Die Optionen gemeinsamer, überregionaler Vermarktungsaktivitäten können
erst abschließend bewertet werden, wenn auch die anderen Bausteine des
Gutachtens „Gemeinsames Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die
Städte Oldenburg und Delmenhorst sowie die umliegenden Landkreise Ammerland,
Oldenburg und Wesermarsch“ fertig gestellt sind. Es ist in der Region
zu diskutieren, inwiefern in Hinblick auf ein gemeinsames Standortund
Gewerbeflächenmarketing eine Kooperation der am Konzept beteiligten
Gebietskörperschaften sinnvoll und möglich ist.
Die Darstellung der Ergebnisse dieser Diskussion und eine abschließende
Bewertung durch die Gutachter erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt in Baustein
V „Zusammenfassende Bewertung der regionalen Flächenpotenziale in
den Städten Oldenburg und Delmenhorst sowie den umliegenden Landkreisen
Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch sowie Konsequenzen für die
künftige Gewerbeflächenpolitik“.

Erläuterung zur Abb. 5-1:
Zeithorizont für die Gewerbeflächenentwicklung
und
-vermarktung
110 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Die Abbildung 5-1 soll die mögliche Gewerbeflächenentwicklung der Stadt Oldenburg im
Zeitablauf schematisch darstellen.
- Die Höhe der Zeilen gibt den Flächenumfang (netto) und damit die quantitative Bedeutung
des jeweiligen Standorts an.
- Die Zeitachse zeigt an, zu welchem Zeitpunkt ungefähr mit einer Verfügbarkeit der Gewerbeflächen
gerechnet werden kann und wie lange das Angebot in etwa reichen wird.
- Darüber hinaus sind für die Standorte Erläuterungen zu Entwicklungseinschränkungen
und möglichen Zielgruppen genannt.
Aufgrund der langfristigen Zeitachse und der naturgemäß unsicheren Erwartungen sind die
Aussagen spekulativ. Die Abbildung soll lediglich in Form eines Szenarios die künftige
Gewerbeflächenentwicklung der Stadt Oldenburg überblickartig visualisieren. In der Praxis
wird sich herausstellen, dass nicht alle Flächen entwickelt werden können bzw. sich die
Entwicklung einzelner Flächen im Zeitablauf deutlich verschiebt. Eine Aufsummierung der
Flächengrößen ist daher methodisch nicht möglich.

Abb. 5-1: Zeithorizont für die Gewerbeflächenentwicklung und -vermarktung
Sofort verfügbar
Tweelbäke-Krusenbusch
(mit Oldeweg)
Frieslandstr. / Osthafen /
Edewechter Landstr.
Beplant, aber nicht sofort verfügbar
Osthafen
Aktuelle Planungsvorhaben
Gerhard-Stalling-Str.
Weitere FNP-Flächen
südlich Holler Landstr.
Bremer Heerstr.
südlich Tweelbäker Tredde /
Armenhausgraben
Vorschauflächen
Patentbusch
Fliegerhorst
Osthafen / Neuenwege
GVZ (Hatten)
Holler Landstr. (Hude) /
SO-Entsorgung
ha
(netto) 2005 2010 2015 2020
28
7
22
7
8
6,5
28
23
75
60
(Suchraum)
70
35
eingeschränkte Vermarktbarkeit
z.T. für hochwertige Betriebe reserviert
deutliche Aufwertung durch Realisierung
der neuen A 29-Anschlussstelle
Zur Zeit keine Verfügbarkeit wegen hoher Erschließungskosten
z.T. für hafenaffine Betriebe reserviert
zur Zeit keine Verkaufsbereitschaft
zur Zeit keine Verkaufsbereitschaft
nur bei Realisierung der neuen A 29-Anschlussstelle
z.T. für Sondernutzungen und hochwertige Dienstleistungen reserviert
z.T. für größere Betriebe und Neuansiedlungen reserviert
z.T. für emittierende Betriebe reserviert
nur bei Realisierung der neuen A 29-Anschlussstelle
z.T. für Logistikbetriebe reserviert
Stadt Oldenburg

112 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Anhang: Vorschauflächenprofile
Vorschaufläche 1: Am Patentbusch
1. GRUNDDATEN
- Stadtteil Etzhorn
113 Stadt Oldenburg
- Bedeutung des Projektes für die Stadt mittelfristige Umsetzung wegen hoher Flächennachfrage
im Stadtnorden
2. LAGE / ANBINDUNG
- Lage innerhalb des Stadtgebietes nördliche Randlage
- Erweiterung / Anschluss an bestehendes
Gewerbegebiet
Erweiterung der bestehenden Gewerbegebiete „Patentbusch“
und „Frieslandstraße“
- Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen A 293 „Oldenburg-Etzhorn“: 1 km
- Entfernungen zu weiteren wichtigen
Straßen
- Anbindung durch andere Verkehrsträger
(z.B. Bahn)
- Entfernung zur nächsten ÖPNV-
Haltestelle
3. FLÄCHENGRÖßEN
K 131 „Wilhelmshavener Heerstraße“: 0,5 km
VWG Bushaltestelle: 0,5 km
- Flächengrößen ca. 29 ha brutto (entspricht ca. 23 ha netto)
4. PLANUNG
- Planungsstand Grundstücksverhandlungen
- voraussichtliche Planungsabschnitte Ankauf ca. 2004
- geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit evtl. 2005
- geplante Aufteilung in GE / GI / SO GE
- bisherige Darstellung im Flächennutzungsplan
5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN
- Einschränkungen / Nutzungsausschluss
landwirtschaftliche Nutzfläche
- Eignung für bestimmte Zielgruppen im Norden des Stadtgebietes ansässige Betriebe mit
Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf
auf Teilfläche räumliche Konzentration besonders
hochwertiger Betriebe

Vorschaufläche 1: Am Patentbusch (Fortsetzung)
6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN
114 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
- bisherige Nutzung landwirtschaftliche Nutzfläche
- Erschließung (sofern bereits Ansätze
vorhanden sind)
- Einschränkung durch Bodenbeschaffenheit
unproblematisch, Erschließung über bestehendes
Gewerbegebiet
- städtebauliche Einbindung Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet, weitere
Siedlungsentwicklung (Wohnbauflächen) im Umfeld
geplant
7. EIGENTUM / BODENPREIS
- Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) überwiegend privat, 8 ha städtisch (zur Zeit Kompensationsflächen)
- Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) ab 2004 wahrscheinlich gegeben
- öffentlicher Erwerb angestrebt? ja
- Bodenpreis (kommunaler Erwerb) unbekannt
- angestrebter Verkaufspreis
(inkl. Erschließung)
8. UMWELTKONFLIKTE
unbekannt
- Auflagen Landschafts- und Naturschutz Konflikte mit Aussagen des Landschaftsplanes der
Stadt (Wertstufe gelb)
- Auflagen Wasserschutz
- Altlasten(verdacht) unbekannt
teilweise Kompensationsfläche
9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ...
... Nachbarnutzungen Chemiebetrieb
... zu- und abfließendem Verkehr unproblematisch

Vorschaufläche 1: Am Patentbusch (Fortsetzung)
10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE
115 Stadt Oldenburg
- Vorteile - Lage in kurzer Entfernung zur A 29 Anschlussstelle
„Oldenburg-Etzhorn“, konfliktfreie Anbindung
- Verkaufsbereitschaft privater Flächeneigentümer
mittelfristig voraussichtlich gegeben
- Erschließung über bestehendes Gewerbegebiet
„Patentbusch“
- kurze Entfernung zu den weiteren wirtschaftlichen
Schwerpunktstandorten im Norden der Stadt
- Nachteile - rückwärtige Lage innerhalb des Gewerbestandortes
„Patentbusch“
- Empfehlungen für das weitere
Vorgehen
- kurzfristige Entwicklung für den innerstädtischen
Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf,
insbesondere für die im Norden des Stadtgebietes
ansässigen Betriebe
- Teilfläche für eine räumliche Konzentration besonders
hochwertiger Betriebe reservieren

116 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Karte A-1: Vorschaufläche Patentbusch
Gewerbegebiete und Mischgebiete mit noch verfügbaren Flächen
Gewerbliche Bauflächen laut FNP, B-Plan im Verfahren
Vorschaufläche
Belegte Gewerbegebiete
Sondernutzung Einzelhandel
1
Nummer der Vorschaufläche
Frieslandstrasse (fertiggestellt / geplant)
Stadt Oldenburg
1
Kartengrundlage:
1:25.000 (Maßstab verändert)
Amt für Stadtplanung und Bauordnung
(Geoinformation, Vermessung und Statistik)
Oldenburg
NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT
FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG

118 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Vorschaufläche 2: Edewechter Landstraße
1. GRUNDDATEN
- Stadtteil Eversten
- Bedeutung des Projektes für die Stadt
2. LAGE / ANBINDUNG
- Lage innerhalb des Stadtgebietes westliche Randlage
- Erweiterung / Anschluss an bestehendes
Gewerbegebiet
119 Stadt Oldenburg
Erweiterung des Gewerbegebietes „Edewechter
Landstraße“
- Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen A 28 „Oldenburg-Eversten“: 3 km
- Entfernungen zu weiteren wichtigen
Straßen
- Anbindung durch andere Verkehrsträger
(z.B. Bahn)
- Entfernung zur nächsten ÖPNV-
Haltestelle
3. FLÄCHENGRÖßEN
L 828 „Edewechter Landstraße“: direkt
B 401: 3 km
VWG Bushaltestelle: 0,5 km
- Flächengrößen ca. 8 ha brutto (entspricht ca. 6 ha netto)
4. PLANUNG
- Planungsstand Vorüberlegungen, Grundstücksverhandlungen
- voraussichtliche Planungsabschnitte
- geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit
- geplante Aufteilung in GE / GI / SO GE
- bisherige Darstellung im Flächennutzungsplan
5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN
- Einschränkungen / Nutzungsausschluss
landwirtschaftliche Nutzfläche
- Eignung für bestimmte Zielgruppen Handwerk, Dienstleistungen (überwiegend stadtteilbezogen)

Vorschaufläche 2: Edewechter Landstraße (Fortsetzung)
6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN
120 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
- bisherige Nutzung landwirtschaftliche Nutzfläche
- Erschließung (sofern bereits Ansätze
vorhanden sind)
- Einschränkung durch Bodenbeschaffenheit
unproblematisch, Erschließung über bestehendes
Gewerbegebiet
unbekannt
- städtebauliche Einbindung Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet
7. EIGENTUM / BODENPREIS
- Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) privates Eigentum
- Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) unbekannt
- öffentlicher Erwerb angestrebt? ja
- Bodenpreis (kommunaler Erwerb) unbekannt
- angestrebter Verkaufspreis
(inkl. Erschließung)
8. UMWELTKONFLIKTE
unbekannt
- Auflagen Landschafts- und Naturschutz Konflikte mit Aussagen des Landschaftsplanes der
Stadt (Wertstufe gelb)
- Auflagen Wasserschutz
- Altlasten(verdacht) unbekannt
9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ...
... Nachbarnutzungen
... zu- und abfließendem Verkehr werden nicht erwartet

Vorschaufläche 2: Edewechter Landstraße (Fortsetzung)
10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE
121 Stadt Oldenburg
- Vorteile - Lage im einwohnerreichen Stadtteil Eversten
- einzige Vorschaufläche im Südwesten des Stadtgebietes
- Erschließung über bestehendes Gewerbegebiet
„Edewechter Landstraße“
- Nachteile - im Vergleich zu anderen Vorschauflächen relativ
weite Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle,
zahlreiche Ampeln
- weite Entfernung zu den übrigen wirtschaftlichen
Schwerpunktstandorten im Stadtgebiet
- nur geringes Flächenpotenzial
- Empfehlungen für das weitere
Vorgehen
- unter Berücksichtigung der dort schon geplanten
Gewerbeflächen langfristig und nachfrageorientiert
für lokal ausgerichtete bzw. stadtteilbezogene
Betriebe entwickeln
- für die verkehrliche Erschließung der Vorschaufläche
müssen zunächst die FNP-Flächen entlang
der Edewechter Landstr. entwickelt werden

122 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Karte A-2: Vorschaufläche Edewechter Landstrasse
2
Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen
Sondernutzung Einzelhandel
Gewerbliche Bauflächen laut FNP, B-Plan vorgesehen
Vorschaufläche
Nummer der Vorschaufläche
2
Kartengrundlage:
1:25.000 (Maßstab verändert)
Amt für Stadtplanung und Bauordnung
(Geoinformation, Vermessung und Statistik)
Oldenburg
NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT
FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG
2

124 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

1. GRUNDDATEN
- Stadtteil Alexanderfeld
125 Stadt Oldenburg
Vorschaufläche 3: Fliegerhorst (in Anlehnung an Variante C des Städtebaulichen
Entwicklungskonzeptes Fliegerhorst Oldenburg)
- Bedeutung des Projektes für die Stadt langfristiges Konversionsprojekt
2. LAGE / ANBINDUNG
- Lage innerhalb des Stadtgebietes Randlage an der nordwestlichen Stadtgrenze
- Erweiterung / Anschluss an bestehendes
Gewerbegebiet
neuer Gewerbestandort
- Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen A 293 „Oldenburg-Bürgerfelde“: 2,5 km
- Entfernungen zu weiteren wichtigen
Straßen
- Anbindung durch andere Verkehrsträger
(z.B. Bahn)
- Entfernung zur nächsten ÖPNV-
Haltestelle
3. FLÄCHENGRÖßEN
über neue Straßenverbindung zur Ammerländer Heerstraße
/ Anschlussstelle „Oldenburg-Wechloy“: 2 km
L 824 „Alexanderstraße“: direkt
Gleisanschluss für Güterverkehr vorhanden
VWG Bushaltestelle: direkt
- Flächengrößen 95 ha brutto (entspricht ca. 75 ha netto)
überwiegend mit Gebäudebestand davon:
4. PLANUNG
- 30 ha (Unterkunfts- und Verwaltungsgebäude, Nr. 1)
- 15 ha (Hangars, Nr. 11)
- 15 ha (sonstige Flächen, teilweise bebaut, Nr. 9, 10
12 und 14) sowie weitere Flächen
Nummerierung lt. städtebaulichem Entwicklungskonzept
- Planungsstand Städtebauliches Entwicklungskonzept Fliegerhorst
Oldenburg (April 2002)
- voraussichtliche Planungsabschnitte
- geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit Abzug der Bundeswehr spätestens 2007, möglicherweise
schon etwas früher
- geplante Aufteilung in GE / GI / SO
- bisherige Darstellung im Flächennutzungsplan
5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN
Sonderbaufläche Bund
- Einschränkungen / Nutzungsausschluss Nutzungseinschränkungen durch vorhandene Flugplatzinfrastruktur
(u.a. Landebahn, Gebäude)
- Eignung für bestimmte Zielgruppen insbesondere Betriebe, die bestehende Gebäude
(Unterkunfts- und Verwaltungsgebäude, Hangars etc.)
nutzen können

Vorschaufläche 3: Fliegerhorst, Variante C (Fortsetzung)
6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN
- bisherige Nutzung Bundeswehr, Fliegerhorst
- Erschließung (sofern bereits Ansätze
vorhanden sind)
- Einschränkung durch Bodenbeschaffenheit
126 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
Straßen- und Wegesystem sowie Ver- und Entsorgungsinfrastruktur
vorhanden, Nachnutzung möglich
unbekannt
- städtebauliche Einbindung verschiedene Stadtteile unmittelbar angrenzend
7. EIGENTUM / BODENPREIS
- Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) Bundeseigentum
- Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) ja
- öffentlicher Erwerb angestrebt?
- Bodenpreis (kommunaler Erwerb) unbekannt
- angestrebter Verkaufspreis
(inkl. Erschließung)
8. UMWELTKONFLIKTE
- Auflagen Landschafts- und Naturschutz auf Teilflächen des gesamten Areals gravierende
Konflikte (Wertstufe rot) mit Aussagen des Landschaftsplanes
der Stadt,
28a-Biotope
- Auflagen Wasserschutz Wasserschutzgebiet IIIa
- Altlasten(verdacht) teilweise Altlastenverdachtsflächen, muss noch im
Einzelnen geklärt werden
9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ...
... Nachbarnutzungen
... zu- und abfließendem Verkehr

Vorschaufläche 3: Fliegerhorst, Variante C (Fortsetzung)
10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE
127 Stadt Oldenburg
- Vorteile - teilweise können bestehende Gebäude sowohl für
Dienstleistungen als auch für Produzierendes Gewerbe
genutzt werden
- innere Verkehrserschließung sowie Ver- und Entsorgungsinfrastruktur
teilweise schon vorhanden
- großes Flächenpotenzial
- Städtebauliches Entwicklungskonzept liegt vor
- einzige Vorschaufläche im Nordwesten des Stadtgebietes,
u.a. für stadtteilbezogenes Gewerbe geeignet
- Nachteile - derzeit noch keine konfliktfreie Anbindung zur Autobahn,
zahlreiche Ampeln, höhengleicher Bahnübergang
(Beseitigung geplant), neue Straßenverbindung
zur Ammerländer Heerstraße (Anschlussstelle
„Wechloy“) geplant
- weite Entfernung zu den übrigen wirtschaftlichen
Schwerpunktstandorten im Stadtgebiet
- Altlastenverdacht auf Teilflächen
- teilweise können bestehende Gebäude und Anlagen
eine Vermarktung erschweren
- Empfehlungen für das weitere
Vorgehen
- zunächst die Ansiedlung von Sonder- und
hochwertigen Dienstleistungsnutzungen anstreben
- Teilflächen für stadtteilbezogenes Gewerbe,
Dienstleistungs- / Handwerker und Existenzgründungszentrum
etc. entwickeln
- Beseitigung der Defizite in der Verkehrsanbindung

128 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Karte A-3: Vorschaufläche Fliegerhorst
Vorschaufläche “Gewerbe”
Vorschaufläche “Gewerbe/Dienstleistungen”
Vorschaufläche “Dienstleistungen”
3 Nummer der Vorschaufläche
Vorgesehene durchgängige Straßenverbindung
3
Kartengrundlage:
1:25.000 (Maßstab verändert)
Amt für Stadtplanung und Bauordnung
(Geoinformation, Vermessung und Statistik)
Oldenburg
NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT
FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG
3
3
3
3
3

130 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Vorschaufläche 4: Osthafen / Neuenwege
1. GRUNDDATEN
- Stadtteil Neuenwege
131 Stadt Oldenburg
- Bedeutung des Projektes für die Stadt potenziell sehr hochwertige Flächen, künftig bedeutendster
Standort für die Gewerbeflächenvermarktung
2. LAGE / ANBINDUNG
- Lage innerhalb des Stadtgebietes östliches Stadtgebiet
- Erweiterung / Anschluss an bestehendes
Gewerbegebiet
östliche Erweiterung des bestehenden Gewerbeflächenstandortes
„Osthafen“
- Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen A 29 „Oldenburg-Hafen“: direkt bis 1 km
- Entfernungen zu weiteren wichtigen
Straßen
- Anbindung durch andere Verkehrsträger
(z.B. Bahn)
- Entfernung zur nächsten ÖPNV-
Haltestelle
3. FLÄCHENGRÖßEN
L 866 „Holler Landstraße“: direkt
VWG Bushaltestelle: direkt
- Flächengrößen 60 ha Suchraum
4. PLANUNG
- Planungsstand Vorüberlegungen
- voraussichtliche Planungsabschnitte
- geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit
- geplante Aufteilung in GE / GI / SO u.a. GI
- bisherige Darstellung im Flächennutzungsplan
5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN
- Einschränkungen / Nutzungsausschluss
landwirtschaftliche Nutzfläche, teilweise Flächen für
Wald und Landwirtschaft, teilweise LSG
- Eignung für bestimmte Zielgruppen großflächige und fernverkehrsaffine Betriebe, Produzierendes
Gewerbe, je nach Entwicklungsstand des
geplanten GVZ ggf. auch Logistik und Großhandel

Vorschaufläche 4: Osthafen / Neuenwege (Fortsetzung)
6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN
132 Gewerbeflächenentwicklungskonzept
- bisherige Nutzung landwirtschaftliche Nutzfläche
- Erschließung (sofern bereits Ansätze
vorhanden sind)
- Einschränkung durch Bodenbeschaffenheit
Erschließungsaufwand noch zu prüfen
unbekannt
- städtebauliche Einbindung östliche Erweiterung des bestehenden Gewerbeflächenstandortes
„Osthafen“
7. EIGENTUM / BODENPREIS
- Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) überwiegend privat,
einzelne Grundstücke in städtischem Eigentum
- Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) wird geprüft
- öffentlicher Erwerb angestrebt? ja
- Bodenpreis (kommunaler Erwerb) unbekannt
- angestrebter Verkaufspreis
(inkl. Erschließung)
8. UMWELTKONFLIKTE
unbekannt
- Auflagen Landschafts- und Naturschutz gravierende Konflikte mit Aussagen des Landschaftsplanes
der Stadt (Wertstufe rot)
- Auflagen Wasserschutz
- Altlasten(verdacht) unbekannt
9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ...
LSG-Flächen nördlich der Holler Landstraße
LSG-würdige Flächen südlich der Holler Landstraße
auf Teilflächen bereits realisierte Kompensationsmaßnahmen
... Nachbarnutzungen kleines MI-Gebiet mit Wohnnutzung südlich der Holler
Landstraße
... zu- und abfließendem Verkehr werden nicht erwartet

Vorschaufläche 4: Osthafen / Neuenwege (Fortsetzung)
10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE
133 Stadt Oldenburg
- Vorteile - Lage direkt an der A 29 Anschlussstelle „Oldenburg-Hafen“,
absolut konfliktfreie Anbindung an das
Autobahnnetz
- Ergänzung des Gewerbeflächenstandortes Osthafen,
kurze Entfernung zum bedeutenden wirtschaftlichen
Schwerpunktstandort Tweelbäke
- überregionale Ausrichtung des Standortes auf die
Wirtschaftsräume Bremen, Osnabrück etc.
- teilweise Sichtbarkeit der Fläche von der Autobahn
aus möglich
- Teilflächen bereits in städtischem Eigentum
- großes Flächenpotenzial
- Ausweisung von GI-Flächen möglich
- Nachteile - gravierende Konflikte mit Belangen von Natur und
Landschaft (LSG- bzw. LSG-würdige Flächen sowie
bereits realisierte Kompensationsmaßnahmen)
- Empfehlungen für das weitere
Vorgehen
- zügige Entwicklung schwerpunktmäßig für größere
Verlagerungs- bzw. Erweiterungsvorhaben
innerhalb der Stadt sowie für Neuansiedlungen
von auswärtigen Unternehmen
- auch GI-Flächen ausweisen
- anzusiedelnde Betriebe sorgfältig auswählen,
Vergabe von Grundstücken für den lokalen Gewerbeflächenbedarf
von kleineren Betrieben
(z.B. Handwerker) auf ein Minimum reduzieren
- Konflikte mit Belangen von Natur- und Landschaftsschutz
ausräumen

134 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Karte A-4: Vorschaufläche Osthafen - Neuenwege
Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen
Gewerbliche Baufläche laut FNP, B-Plan vorgesehen
Vorschaufläche
Vorschaufläche im Landkreis Oldenburg
Sondernutzung Entsorgungszentrum
4
Nummer der Vorschaufläche
Kartengrundlage:
1:25.000 (Maßstab verändert)
Amt für Stadtplanung und Bauordnung
(Geoinformation, Vermessung und Statistik)
Oldenburg
NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT
FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG
Suchraum
4