Geschäftsbericht 2009 - WGLi Wohnungsgenossenschaft ...

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18 Das Tilgungspotenzial aus laufender Geschäftstätigkeit reicht im Jahr 2009 nicht aus, um die langfristigen Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 9.314,5 planmäßig zu tilgen. Ursächlich ist insbesondere ein hoher durchschnittlicher Tilgungssatz von rd. 3 %. Die Entwicklung der liquiden Mittel stellen wir im 5-Jahresvergleich dar: 2009 2008 2007 2006 2005 Liquide Mittel (Mio. € ) 17,2 18,4 21,1 11,9 13,2 IV Ertragslage Das Jahresergebnis von T€ -126,9 entfällt mit T€ 667,2 auf ein negatives Geschäftsergebnis, mit T€ 540,6 auf ein positives Zinsergebnis und mit T€ 0,3 auf Steuern. Das Geschäftsergebnis von T€ -667,2 ist folgenden Bereichen zugeordnet: Erträge Aufwen- 2009 2008 dungen Gewinn Gewinn Verlust (-) Verlust (-) T€ T€ T€ T€ Vermietung (Hausbewirtschaftung) 66.310,1 67.152,2 -842,1 -2.467,3 Unternehmensentwicklung 0,0 104,1 -104,1 -407,6 Mitgliederbetreuung 0,0 304,3 -304,3 -253,4 Sonstiges 823,9 240,6 583,3 0,0 Geschäftsergebnis/Spartenergebnisse 67.134,0 67.801,2 -667,2 -3.128,3 Das Geschäftsergebnis entwickelte sich wie folgt: 2009 2008 2007 2006 2005 Geschäftsergebnis (T€) -667,2 -3.128,3 -621,2 -21,2 -610,0 V Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung Hinsichtlich der wirtschaftlichen Stabilität ist die WGLi Wohnungsgenossenschaft Lichtenberg eG – wie die meisten Wohnungsunternehmen in den neuen Bundesländern – auch weiterhin abhängig von risikobehafteten Gegebenheiten, wie • den Ausgabenerfordernissen zur Gewährleistung der Vermietbarkeit des Wohnungsbestandes, insbesondere hinsichtlich der Instandhaltung innerhalb der Wohnung und der Instandhaltung der Gebäude, • der Entwicklung der Berliner Wohnungsteilmärkte, besonders der sozialen Struktur und Einkommenssituation der wohnenden Mitglieder einerseits und der Veränderung der Nachfragepräferenzen anderer- seits, • den politisch beeinflussten Rahmenbedingungen (z. B. Mietspiegel, Arbeitslosengeld, Hartz IV, Renten), • den gesetzlichen Mietrechtsänderungen sowie der Praxis der Rechtsprechung, • den Betreiberpflichten aus dem Eigentum an den Gebäuden und Wohnungen sowie den daraus resultierenden Verkehrssicherungspflichten.
Chancen ergeben sich vor allem aus • der vergleichsweise geringen Mieterfluktuation. Diese lag 2009 bei 7,75 % (Vorjahr: 7,98 %; Ostberlin 8,60 %), • dem bedarfsorientierten Ausbau zu altersfreundlichen bzw. WGLi-Service-Wohnungen, • der Werbung, Imagekampagnen und Mund-zu-Mund-Propaganda unserer zufriedenen Mitglieder, • der Vermeidung von Gewerbesteuerzahlungen durch die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung für Wohnungsunternehmen, • der Verwendung der Einnahmen aus den Wohnungsverkäufen im Jahr 2007 für zusätzliches Risikopolster und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen, • Maßnahmen, um dem Anstieg der beeinflussbaren Betriebskosten entgegenzuwirken, • einem effizient gestalteten Forderungsmanagement. 1. Risiken aus der Hausbewirtschaftung des Bestandes Auch wenn sich die Vermietungsquote der WGLi (31.12.2009, 96,70 %) im Berliner Wohnungsmarkt vergleichsweise günstig darstellt, so sind doch der Leerstand, die Fluktuation und dadurch bedingt hohe Kosten des Vermietungsprozesses, die sich verschärfende Wettbewerbssituation, die Miethöhebegrenzungen durch den Berliner Mietspiegel und die Praxis der Rechtsprechung sowie die soziale Situation der Bevölkerung die entscheidenden Risikofaktoren, die sich auf das Ziel einer kostendeckenden Bewirtschaftung auswirken. Risikovorsorge wurde durch eine langfristige Wirtschaftsplanung in Form einer rollierenden Planung mit jährlicher Fortschreibung getroffen, die zur Sicherung einer ausgeglichenen wirtschaftlichen Lage erfolgs- und finanzwirtschaftliche Prämissen und Zielsetzungen vorgibt. Die Umsetzung dieser Zielsetzungen wird durch folgende Maßnahmen im Bereich der Hausbewirtschaftung unterstützt: • Objekt- und Kostenmanagement über Zielvereinbarungen und Budgets, • Beobachtung von Frühindikatoren, • zielgerichteter Einsatz finanzieller Mittel zur Erhöhung der Attraktivität unserer Wohnanlagen, • Anpassung des Vermietungskonzeptes an die jeweiligen (Teil-)Marktbedingungen, • konsequente organisatorische Ausrichtung auf die Bedürfnisse der vorhandenen und potenziellen Mitglieder unter Hervorhebung eines modernen Genossenschaftsgedankens, • Aktivierung des genossenschaftlichen Miteinanders (z. B. KiezForen, Nachbarschaftstreffs), • Anpassung der Organisationsstruktur an aktuelle Erfordernisse. Die WGLi beobachtet die für die wirtschaftliche Entwicklung maßgeblichen Faktoren monatlich bzw. quartalsweise, um möglichen Risiken für die künftige Entwicklung bei relevanten Planabweichungen zielgerichtet entgegenwirken zu können. Die monatlich und quartalsweise erarbeiteten Managementinformationen sichern die Durchsetzung der erhöhten Anforderungen an Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich in der WGLi. 2. Risiken aus der Finanzierung Der Kapitaldienst für die aufgenommenen Darlehen zur Durchführung der umfangreichen komplexen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie für die Altschulden bestimmt nicht nur heute, sondern auch langfristig das Ausgabenpotenzial für die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Die aufgenommenen Darlehen und die Umfinanzierungen erfolgten mit 10- bis 20-jähriger Zinsfestschreibung. Soweit sich auf Grund des derzeit niedrigen Zinsniveaus die Chance ergibt, unsere langfristigen Zinsaufwendungen zu senken, werden wir diese nutzen. Momentan ist kein Risiko aus dem Bereich der Finanzierung und Besicherung erkennbar. Aus einer bis zu 5-prozentigen Tilgung p. a. resultiert für die kommenden Jahre ein Entschuldungsgewinn, der das Jahresergebnis und damit die Eigenkapitalquote positiv beeinflussen wird. 19
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