Geschäftsbericht 2009 - WGLi Wohnungsgenossenschaft ...

Chancen ergeben sich vor allem aus
• der vergleichsweise geringen Mieterfluktuation.
Diese lag 2009 bei 7,75 % (Vorjahr: 7,98 %; Ostberlin 8,60 %),
• dem bedarfsorientierten Ausbau zu altersfreundlichen bzw. WGLi-Service-Wohnungen,
• der Werbung, Imagekampagnen und Mund-zu-Mund-Propaganda unserer zufriedenen Mitglieder,
• der Vermeidung von Gewerbesteuerzahlungen durch die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung für
Wohnungsunternehmen,
• der Verwendung der Einnahmen aus den Wohnungsverkäufen im Jahr 2007 für zusätzliches Risikopolster
und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen,
• Maßnahmen, um dem Anstieg der beeinflussbaren Betriebskosten entgegenzuwirken,
• einem effizient gestalteten Forderungsmanagement.
1. Risiken aus der Hausbewirtschaftung des Bestandes
Auch wenn sich die Vermietungsquote der WGLi (31.12.2009, 96,70 %) im Berliner Wohnungsmarkt vergleichsweise
günstig darstellt, so sind doch der Leerstand, die Fluktuation und dadurch bedingt hohe Kosten
des Vermietungsprozesses, die sich verschärfende Wettbewerbssituation, die Miethöhebegrenzungen durch
den Berliner Mietspiegel und die Praxis der Rechtsprechung sowie die soziale Situation der Bevölkerung die
entscheidenden Risikofaktoren, die sich auf das Ziel einer kostendeckenden Bewirtschaftung auswirken.
Risikovorsorge wurde durch eine langfristige Wirtschaftsplanung in Form einer rollierenden Planung mit jährlicher
Fortschreibung getroffen, die zur Sicherung einer ausgeglichenen wirtschaftlichen Lage erfolgs- und
finanzwirtschaftliche Prämissen und Zielsetzungen vorgibt. Die Umsetzung dieser Zielsetzungen wird durch
folgende Maßnahmen im Bereich der Hausbewirtschaftung unterstützt:
• Objekt- und Kostenmanagement über Zielvereinbarungen und Budgets,
• Beobachtung von Frühindikatoren,
• zielgerichteter Einsatz finanzieller Mittel zur Erhöhung der Attraktivität unserer Wohnanlagen,
• Anpassung des Vermietungskonzeptes an die jeweiligen (Teil-)Marktbedingungen,
• konsequente organisatorische Ausrichtung auf die Bedürfnisse der vorhandenen und potenziellen Mitglieder
unter Hervorhebung eines modernen Genossenschaftsgedankens,
• Aktivierung des genossenschaftlichen Miteinanders (z. B. KiezForen, Nachbarschaftstreffs),
• Anpassung der Organisationsstruktur an aktuelle Erfordernisse.
Die WGLi beobachtet die für die wirtschaftliche Entwicklung maßgeblichen Faktoren monatlich bzw. quartalsweise,
um möglichen Risiken für die künftige Entwicklung bei relevanten Planabweichungen zielgerichtet
entgegenwirken zu können.
Die monatlich und quartalsweise erarbeiteten Managementinformationen sichern die Durchsetzung der erhöhten
Anforderungen an Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich in der WGLi.
2. Risiken aus der Finanzierung
Der Kapitaldienst für die aufgenommenen Darlehen zur Durchführung der umfangreichen komplexen Instandsetzungs-
und Modernisierungsmaßnahmen sowie für die Altschulden bestimmt nicht nur heute, sondern
auch langfristig das Ausgabenpotenzial für die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Die aufgenommenen
Darlehen und die Umfinanzierungen erfolgten mit 10- bis 20-jähriger Zinsfestschreibung. Soweit
sich auf Grund des derzeit niedrigen Zinsniveaus die Chance ergibt, unsere langfristigen Zinsaufwendungen
zu senken, werden wir diese nutzen.
Momentan ist kein Risiko aus dem Bereich der Finanzierung und Besicherung erkennbar. Aus einer bis zu
5-prozentigen Tilgung p. a. resultiert für die kommenden Jahre ein Entschuldungsgewinn, der das Jahresergebnis
und damit die Eigenkapitalquote positiv beeinflussen wird.
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