2. Änderung - Beteiligungsverfahren-baugb.de

Gemeinde Reiskirchen, Ortsteil Reiskirchen
Begründung zum
Bebauungsplan Nr. 8.4 „Gänsweide“
2. Änderung
Vorentwurf 07/2008
Bearbeiter/-in:
B-Plan: Dipl. Geogr. M. Wolf (Stadtplaner AKH / SRL)
Dipl. Ing. S. Helmecke (Raumplanung)
Planungsbüro Holger Fischer
Konrad-Adenauer-Straße 16, 35440 Linden, Tel. 06403/9537-0, Fax. 6403/9537-30
email: mwolf@fischer-plan.de / Internet: www.fischer-plan.de

Gemeinde Reiskirchen, Ortsteil Ettingshausen, Bebauungsplan Nr. 8.4 „Gänsweide“, 2. Änderung 2
INHALT
1 Vorbemerkungen .................................................................................................................................... 4
1.1 Planziel und Planerfordernis ............................................................................................................ 4
1.2 Umsetzung des Planziels................................................................................................................. 4
1.3 Verfahrensstand ............................................................................................................................... 5
1.4 Lage, Größe und Nutzung des Plangebietes................................................................................... 5
1.5 Übergeordnete Planungen ............................................................................................................... 5
1.6 Rechtskräftiger Bebauungsplan ....................................................................................................... 6
2 Städtebauliche Aspekte und planerische Gesamtkonzeption ........................................................... 7
3 Erläuterungen zu den Planfestsetzungen (zeichnerische und textliche Festsetzungen) ............... 8
3.1 Art der baulichen Nutzung (BauGB / BauNVO) ............................................................................... 9
3.2 Maß der baulichen Nutzung und überbaubare Grundstücksfläche (BauGB / BauNVO) ................. 9
3.3 Kompensationsmaßnahmen und eingriffsminimierende Maßnahmen im Baugebiet (BauGB) ..... 10
3.4 Gestaltungsvorgaben nach BauGB i.V.m. HBO ............................................................................ 11
3.5 Wasserrechtliche Festsetzungen (BauGB i.V.m. HWG)................................................................ 11
4 Landschaftspflege und Naturschutz................................................................................................... 12
4.1 Landschaftspflegerische Belange .................................................................................................. 12
4.2 Schutzgebiete und Artenschutz ..................................................................................................... 13
4.3 Zuordnung der Sammelausgleichsmaßnahmen ............................................................................ 14
5. Wasserwirtschaft und Grundwasserschutz ....................................................................................... 14
5.1 Wasserversorgung und Schonung der Grundwasservorkommen ................................................. 14
5.2 Abwasserbeseitigung ..................................................................................................................... 15
5.3 Abflussregelung.............................................................................................................................. 15
6. Verkehrsanlagen, Ver- und Entsorgung, technische Infrastruktur.................................................. 16
7. Flächenbilanz ........................................................................................................................................ 16
8. Bodenordnung, Baugrundbeschreibung, Altlasten, Bergaufsicht.................................................. 17
9. Denkmalschutz...................................................................................................................................... 17
10. Immissionsschutz................................................................................................................................ 17
11. Kosten................................................................................................................................................... 18
Anhang: Umweltbericht (Umweltprüfung mit integriertem Landschaftspflegerischen Planungsbeitrag)
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Abb. 1 Übersichtskarte des Plangebietes
Die Karte ist eingenordet, ohne Maßstab.
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1 Vorbemerkungen
1.1 Planziel und Planerfordernis
Die vorliegende 2. Änderung des Bebauungsplanes hat zum Ziel, die geplante Erweiterung des Betriebsgeländes
des Unternehmens Fa. Buss bauplanungsrechtlich vorzubereiten. Der im Ortsteil Ettingshausen ansässige
Holzbaubetrieb hat die bisher über den rechtskräftigen Bebauungsplan zur Verfügung stehenden
Gewerbeflächen vollständig ausgeschöpft. Die Zimmerei Buss hat sich in den letzten Jahren auf die Herstellung
von Dachstühlen spezialisiert, so dass für die Trockenlagerung der Materialien neue Lagerflächen erforderlich
werden. Die Hölzer sind im Schnitt 13-15m lang, so dass eine entsprechende Logistik und Lagerung
der Materialien auf dem Betriebsgelände erforderlich wird. Zur Sicherung des Betriebsstandortes sind
daher Erweiterungsflächen zwingend erforderlich, um die vorhandenen Arbeitsplätze (19 Beschäftigte) auch
langfristig zu sichern bzw. auszubauen.
1.2 Umsetzung des Planziels
Der bestehende Betrieb ist in dem Ursprungsbebauungsplan „Gänsweide“ aus dem Jahr 1990 als Gewerbegebiet
gemäß § 8 BauNVO ausgewiesen und daher bereits bauplanungsrechtlich gesichert. Im Jahre 1995
hat die Gemeindevertretung der Gemeinde Reiskirchen den Bebauungsplan durch eine zusätzliche Gestaltungssatzung
ergänzt (Beschluss einer Satzung nach § 87 HBO vom 28.06.1995).
Zur Umsetzung des o.g. Planziels, Schaffung von Bauplanungsrecht zur Erweiterung des Firmengeländes
der Fa. Buss auf der südöstlich angrenzenden Fläche bedarf es der Ausweisung eines Gewerbegebietes
gemäß § 8 BauNVO auf den Flurstücken 99, 112/1tlw. und 115tlw. in der Flur 8. Diese Flächen waren bisher
im rechtskräftigen Bebauungsplan als Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung
dargestellt. Darüber hinaus werden die bisherigen textlichen Festsetzungen auf die aktuellen Nutzungen und
Planungen überprüft und an die neuen gesetzlichen Grundlagen angepasst.
Aufgrund der bisherigen Festsetzungen im Bebauungsplan für die Erweiterungsflächen (Flächen für Maßnahmen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft) sowie den wasserrechtlichen
Vorgaben (Teilflächen liegen im Überschwemmungsgebiet des Äschersbaches) wurde im Vorfeld
der Aufstellung des Bebauungsplanes Gespräche mit dem Regierungspräsidium (Dez. IV -Umwelt) sowie
dem Kreis (UNB) geführt. In den Vorgesprächen ist die Inanspruchnahme des Überschwemmungsgebietes
diskutiert worden, wobei sich die Gemeinde Reiskirchen mit den zuständigen Fachbehörden darauf geeinigt
hat, dass das ursprünglich anvisierte Grundstück 97/8 nicht für die Erweiterung herangezogen werden kann,
da es für diesen Bereich des Überschwemmungsgebietes Alternativen für eine Bebauung gibt. Diese Alternativfläche
befindet sich im Südosten des jetzigen Firmengeländes (Flurstück 99), so dass die Erweiterung
des Firmengeländes entsprechend auf diese Flächen erfolgen soll. Nach Einigung mit dem Grundstückseigentümer
sind bei der Ausarbeitung detaillierter Pläne nun auch die Flächen 112/1 sowie 115tlw. mit in die
Gewerbeflächenplanung aufgenommen worden, wobei auch hier auf Teilflächen das bestehende Überschwemmungsgebiet
mit in Anspruch genommen werden soll. Aufgrund der Örtlichkeiten ergeben sich hier
aber Möglichkeiten den Retentionsraum an anderer Stelle i.V.m. naturschutzfachlichen Aufwertungsmaßnahmen
neu zu gestalten und somit die Inanspruchnahme des Überschwemmungsgebietes zu kompensieren.
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Den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Nr. 8.4 „Gänsweide“ 2. Änderung hat die Gemeindevertretung
der Gemeinde Reiskirchen am 05.03.2008 gefasst. Da der Flächennutzungsplan, aus dem der Bebauungsplan
gemäß § 8 Abs.2 BauGB zu entwickeln ist, im Erweiterungsbereich eine Fläche für den Biotopschutz
darstellt, ist der Flächennutzungsplan in diesem Bereich im Parallelverfahren zu ändern.
1.3 Verfahrensstand
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs.1 BauGB: 05.03.2008, Bekanntmachung 25.07.2008*
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs.1 BauGB: 30.07.2008 - 22.08.2008, Bekanntmachung
25.07.2008*
Frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs.1 BauGB: Anschreiben 30.07.2008, Frist 28.08.2008
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs.2 BauGB:, Bekanntmachung *
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs.2 BauGB:
Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs.1 BauGB:
*Die Bekanntmachungen erfolgen gemäß der Hauptsatzung der Gemeinde Reiskirchen im Reiskirchener
Anzeiger.
1.4 Lage, Größe und Nutzung des Plangebietes
Größe: 1,78 ha
Lage: Östlich angrenzend an die Ortslage Ettingshausen
Gemarkung: Ettingshausen
Flur: 8; Flurstücke 93/1tlw., 97/3, 97/5, 97/8, 98/2tlw., 99, 100/1, 112/1tlw., 113, 114, 115
Exposition: Eben
Nutzung: Gewerbegebiet, Feldweg, Weide, Grünland, Brache im Bereich des ehemaligen Mühlgrabens
Geplante Ausweisung: Erweiterung des bestehenden Gewerbegebietes gemäß § 8 BauNVO, Flächen für
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft gemäß § 9 Abs.1 Nr.20
BauGB
1.5 Übergeordnete Planungen
Regionalplan Mittelhessen
Im Regionalplan Mittelhessen 2001 wird der Geltungsbereich des Bebauungsplanes im westlichen Teil als
Siedlungsbereich Bestand und im östlichen Bereich als Bereich für die Landwirtschaft bzw. als Bereich für
Landschaftsnutzung –und pflege dargestellt.
Da die geplante Erweiterungsfläche unter 5 ha liegt und am Rande der Ortslage zu Lasten von Bereichen für
Landschaftsnutzung- und pflege ausgewiesen wird, geht die Gemeinde Reiskirchen grundsätzlich davon
aus, dass aufgrund der Erweiterung einer gewerblichen Entwicklung aus dem Eigenbedarf eine Abweichung
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zum Regionalplan Mittelhessen 2001 nicht erforderlich ist und somit der Bebauungsplan an die Ziele der
Landesplanung und Raumordnung gemäß § 1 Abs. 4 BauGB angepasst ist.
Flächennutzungsplan
Im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan aus dem Jahr 1999/2000 wird der Geltungsbereich als gewerbliche
Baufläche gemäß § 1 Abs.1 Nr.3 BauNVO sowie als Fläche für den Biotopschutz bzw. Biotopverbundbereich
dargestellt. Die geplante Erweiterungsfläche im Bereich der Flurstücke 99, 112/1tlw. und 115tlw.
wird derzeit als Fläche für den Biotopschutz und Biotopverbundbereich dargestellt, so dass gemäß § 8 Abs.
3 BauNVO der Bebauungsplan im Parallelverfahren geändert werden muss.
1.6 Rechtskräftiger Bebauungsplan
Der Bereich Gänsweide wird bereits über den Bebauungsplan Nr. 8.4 „Gänsweide“ sowie einer 1. Änderung
bauplanungsrechtlich erfasst. Der Ursprungsbebauungsplan datiert mit dem Satzungsbeschluss aus dem
Jahre 1990, während die 1. Änderung mit Ergänzung von bauordnungsrechtlichen Festsetzungen aus dem
Jahre 1995 datiert. In der nachfolgenden Abbildung wird der rechtskräftige Bebauungsplan dargestellt.
Geltungsbereich der 2.Änderung
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2 Städtebauliche Aspekte und planerische Gesamtkonzeption
Die im Bereich des Bebauungsplanes ansässige Zimmerei Buss hat die über den rechtskräftigen Bebauungsplan
ausgewiesenen Gewerbeflächen bereits vollständig ausgeschöpft. Aufgrund der Veränderung des
Aufgabenfeldes der Zimmerei sind in den letzen Jahren weitere Produktionszweige mit aufgenommen worden,
die eine Verarbeitung von Langhölzern sowie zusätzliche Lagerkapazitäten erfordern. U.a. hat sich die
Firma Buss auf die Aufstockung von Gebäuden und die Anfertigung von Dachstühlen spezialisiert. Für diese
Tätigkeitsbereiche sind größere Lagerflächen zwingend erforderlich, die auf den jetzigen Betriebsgelände
selbst nicht mehr geschaffen werden können. Aus diesem Grund plant der Betrieb eine Erweiterung des
Geländes, um den Standort und somit die Arbeitsplätze auch künftig zu sichern.
Beabsichtigt ist auf den Erweiterungsflächen vorrangig Lagerflächen zu errichten, so dass dann nach Verlagerung
der bisherigen Lagerflächen diese frei werdenden Bereiche auf dem Altstandort einer neuen Bebauung
(Betriebsgebäude und Hallen) zugeführt werden können.
Aufgrund der planungsrechtlichen Vorgaben des bisher rechtskräftigen Bebauungsplanes waren sowohl die
Möglichkeiten einer nordöstlichen wie auch der südöstlichen Erweiterung des Firmengeländes durch die
bisherigen Darstellungen des Bebauungsplanes (Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft gemäß § 9 Abs.1 Nr. 20 BauGB) nicht möglich. Hinzu kommt
die Tatsache, dass in den letzen Jahren für den Bereich des Äschersbaches ein Überschwemmungsgebiet
ausgewiesen wurden, das mittlerweile auch gemäß Verordnung in Kraft getreten ist. Mit diesem Überschwemmungsgebiet
fallen zunächst die angedachten nordöstlichen Erweiterungsflächen (Flurstück 97/8)
aufgrund der Vorgaben des Wasserhaushaltsgesetzes bzw. des Hess. Wassergesetzes für eine Betriebserweiterung
weg. Gemäß den Vorgaben des Wasserhaushaltsgesetzes (§ 31b) kann aus wasserrechtlicher
Sicht eine Befreiung von den Verboten nicht in Aussicht gestellt werden, sobald entsprechende Alternativflächen
zur Verfügung stehen. Ein im Südosten angrenzendes Flurstück (99) liegt nicht im Überschwemmungsgebiet
und wurde daher seitens der Fachbehörden für die künftige Erweiterung des Betriebes empfohlen.
Hierzu sind dann weitere Kontakte mit den Grundstückseigentümern aufgenommen worden, so dass
letztendlich dieses für die Erweiterung des Betriebes in Anspruch genommen werden soll. Da das Flurstück
99 grundsätzlich im Flächenumfang kleiner ist als das angedachte Flurstück 97/8, sind nach weiteren Überlegungen
die Flurstücke 112/1 (alter Mühlgraben) sowie das Flurstück 115 mit in die Gewerbeflächendarstellung
aufgenommen worden. Da sich auch im Bereich des Flurstückes 115 teilweise das Überschwemmungsgebiet
des Äschersbaches befindet, soll nun über eine detaillierte Ausgleichsplanung i.V.m. einem
wasserrechtlichen Genehmigungsverfahren der Retentionsraum auf den Parzellen 110, 113 sowie 115tlw.
i.V.m. naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen neu geschaffen werden, so dass das Flurstück 115
auch für eine bauliche Entwicklung herangezogen werden kann. Da in den Überschwemmungsbereich des
Äschersbaches eingegriffen werden soll, ist ein wasserrechtliches Genehmigungsverfahren notwendig, das
parallel zum Bauleitplanverfahren durchgeführt wird.
Aus städtebaulicher Sicht ist neben der wasser- und naturschutzrechtlichen Thematik die künftige verkehrlichen
Erschließung des Plangebietes wie folgt vorgesehen:
Bei Neuausweisung des Gewerbegebietes auf den Flurstücken 99, 112/1 und 115 würde der derzeit am
Firmengelände östlich vorbeiführende Feldweg (Flurstück 100/1) das Gewerbegebiet durchqueren. Da das
Betriebsgelände eine Einzäunung erfahren muss, käme es hier zu erschließungstechnischen Konflikten. Aus
diesem Grund wird über die Bebauungsplanänderung der lw. Weg neu gestaltet und um das künftige
Firmengelände herum geleitet. Die Erschließung des Plangebietes selbst, wird weiterhin über die bereits
ausgebaute Straße Zur Gänsweide erfolgen.
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Das Maß der baulichen Nutzung wird aufgrund der geplanten Verdichtung des Gewerbegebietes von der
bisher festgesetzten Grundflächenzahl von 0,5 bzw. Geschossflächenzahl von 0,5 auf die Obergrenze des §
17 BauNVO für ein Gewerbegebiet auf jeweils 0,8 angehoben. Somit ist eine optimale Ausnutzung der bestehenden
und künftigen Gewerbeflächen möglich. Das künftige Betriebsgelände wird über die bereits ausgebaute
Erschließungsstraße Zur Gänsweide erschlossen. Die Feldwege dienen gemäß den Festsetzungen
des Bebauungsplanes auch künftig nicht der Erschließung. Zwischen Feldwegen und Gewerbegebieten ist
darüber hinaus eine 1,5-2,0m breite Eingrünung vorgesehen, da sich das Plangebiet am Ortsrand zum Außenbereich
hin befindet und eine entsprechende Eingrünung aus landschaftspflegerischer und städtebaulicher
Sicht erforderlich ist. Die bestehenden Ver- und Entsorgungsleitungen sind im Bebauungsplan mit aufgenommen
und werden zur Satzungskarte über Geh-, Fahr- und Leitungsrechte gesichert. Grundsätzlich ist
eine Überbauung dieser Leitungen nur mit Zustimmung des Leitungsträgers möglich. Die Problematik wird
im Rahmen des Verfahrens abgearbeitet.
Als weitere städtebauliche Konzeption ist vorgesehen, die nordöstlich angrenzenden Ausgleichsflächen im
Bereich des Überschwemmungsgebietes zum einen aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan mit zu übernehmen,
zum anderen sollen entsprechende Maßnahmen zur Kompensation der Inanspruchnahme des
Retentionsraumes sowie für naturschutzfachliche Ausgleichsmaßnahmen herangezogen werden.
Hier ergeben sich bei der planerischen Konzeption gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan keine
wesentlichen Änderungen. Zum Entwurf des Bebauungsplanes werden darüber hinaus zusätzliche externe
Ausgleichsmaßnahmen mit in die Planung aufgenommen, um den Eingriff in Natur und Landschaft sowie in
das Überschwemmungsgebiet auszugleichen.
Die bisher festgesetzten textlichen Festsetzungen aus dem Ursprungsbebauungsplan sowie der 1. Änderung
aus dem Jahre 1995 werden an die aktuellen gesetzlichen Grundlagen sowie an die Planungsabsichten
der Firma angepasst und festgesetzt.
3 Erläuterungen zu den Planfestsetzungen (zeichnerische und textliche Festsetzungen)
Gemäß § 1 Abs. 5 BauGB sollen Bauleitpläne eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen,
wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen
miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung
gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die
natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, auch in Verantwortung für den allgemeinen
Klimaschutz, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten
und zu entwickeln.
Nachfolgend werden die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen, die in Ausführung dieser Grundnormen
getroffen wurden, erläutert und begründet.
Für den räumlichen Geltungsbereich gilt:
Entgegenstehende textliche und zeichnerische Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 8.4 „Gänsweide“
sowie der 1. Änderung werden durch die 2. Änderung aufgehoben.
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Gemeinde Reiskirchen, Ortsteil Ettingshausen, Bebauungsplan Nr. 8.4 „Gänsweide“, 2. Änderung 9
3.1 Art der baulichen Nutzung (BauGB / BauNVO)
Ausweisung eines Gewerbegebietes (1.2.1.1) gemäß § 8 BauNVO, das vorwiegend der Unterbringung von
nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben dient.
Zulässig sind:
1. Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude,
3. Tankstellen,
4. Anlagen für sportliche Zwecke.
Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
2. Vergnügungsstätten.
Städtebauliche Gründe, die den Ausschluss einzelner allgemein zulässiger Nutzungen begründen, liegen
vor. So sind über die Festsetzung 2.1 Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber
und Betriebsleiter ausgeschlossen.
In Ausführung der Zielvorgaben des Regionalplanes Mittelhessen wird einschränkend für das Plangebiet
aufgeführt (Festsetzung 2.2), dass die Einrichtung von Verkaufsflächen nur für die Selbstvermarktung von
produzierenden und weiterverarbeitenden Betrieben zulässig ist, wobei die Verkaufsfläche einen untergeordneten
Teil der durch das Betriebsgebäude überbauten Betriebsfläche einnimmt. Raumordnerisches Ziel
dieser Festsetzung ist es, eine mögliche Nutzung durch den selbständigen Einzelhandel im Plangebiet auszuschließen,
da dies mit den raumordnerischen Vorgaben unvereinbar wäre. Bei den Handelsflächen handelt
es nicht um Verkaufsflächen für den Endverbraucher. Als Hintergrund kann aus raumordnerischer Sicht
aufgeführt werden, dass bei abnehmenden Flächenreserven für die gewerblich-industrielle Entwicklung und
dem zunehmenden Flächenanspruch des Groß- und Einzelhandels die noch geeigneten Flächen für die
Ansiedlung arbeitsplatzintensiver, produzierender und weiterverarbeitender Betriebe zu sichern sind. In der
jüngeren Vergangenheit hat der Einzelhandel mit der Konzentration und Expansion der Verkaufseinrichtung
die traditionellen Versorgungsstandorte im bzw. nahe den Wohnbereichen verlassen und mit großen flächenintensiven
Einrichtungen die peripher gelegenen Industrie- und Gewerbeflächen belegt. Diese Fehlentwicklung
in Teilbereichen soll aus raumordnerischer und städtebaulicher Sicht entgegengewirkt werden.
3.2 Maß der baulichen Nutzung und überbaubare Grundstücksfläche (BauGB / BauNVO)
Für das Gewerbegebiet wurden bisher eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 und eine Geschossflächenzahl
(GFZ) von ebenfalls 0,5 festgesetzt. In der 2. Änderung des Bebauungsplanes werden die GRZ und die GFZ
erhöht und mit je 0,8 festgesetzt (1.2.2.1 und 1.2.2.2) Damit kann die Fläche optimal genutzt werden (Nachverdichtung)
und die benötigten Lager- bzw. Betriebsflächen realisiert werden. Zugleich ist hinsichtlich der
GRZ die im § 17 BauNVO vorgegebene Obergrenze erreicht; eine darüber hinausgehende Verdichtung ist
daher ausgeschlossen.
Um für die Lage eine mit der Umgebung (das Plangebiet befindet sich im östlich angrenzend an die Ortslage)
angemessene Höhenentwicklung zu erreichen, wird die Zahl der zulässigen Vollgeschosse Z im Gewerbegebiet
mit Z = I vorgegeben (Übernahme aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan). Die Hessische Bauordnung
(HBO) definiert den Vollgeschossbegriff wie folgt:
Planungsbüro Holger Fischer, 35440 Linden Vorentwurf 07/2008

Gemeinde Reiskirchen, Ortsteil Ettingshausen, Bebauungsplan Nr. 8.4 „Gänsweide“, 2. Änderung 10
Geschosse sind oberirdische Geschosse, wenn ihre Deckenoberkanten im Mittel mehr als 1,4 m über die Geländeoberfläche
hinausragen, sonst sind sie Kellergeschosse. Vollgeschosse sind oberirdische Geschosse, die eine
Höhe von mind. 2,3 m haben. Ein gegenüber mind. 1 Außenwand des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss
(Staffelgeschoss) und ein Geschoss mit mind. 1 geneigten Dachfläche ist ein Vollgeschoss, wenn es diese
Höhe über mehr als ¾ der Bruttogrundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. Die Höhe der Geschosse
wird von Oberkante Rohfußboden bis Oberkante Rohfußboden der darüber liegenden Decke, bei Geschossen
mit Dachflächen bis Oberkante Dachhaut gemessen. Untergeordnete Aufbauten über Dach und untergeordnete
Unterkellerungen zur Unterbringung von maschinentechnischen Anlagen für die Gebäude sind keine Vollgeschosse.
Dachgeschosse sind Geschosse mit mind. 1 geneigten Dachfläche.
Da die HBO nur eine Mindesthöhe vorgibt, ist das Vollgeschoss „nach oben hin“ theoretisch unbegrenzt.
Daher empfiehlt es sich, ergänzend eine Höhenbegrenzung festzusetzen, um eine mit der Umgebung verträgliche
Höhenentwicklung der Gebäude zu erzielen. Für das Gewerbegebiet wird daher eine maximale
Firsthöhe FHmax. von 10,00m festgesetzt und damit die Vorgaben gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan
geringfügig erhöht. Den unteren Bezugspunkt stellt die Oberkante Fahrbahn, gemessen in der
Mitte des Grundstücks, dar.
Unberührt von der Festsetzung der Firsthöhe bleibt die Zulässigkeit von Gewerbekaminen und über die
Firsthöhe hinausreichender untergeordneter technischer Aufbauten zur Unterbringung von maschinentechnischen
Anlagen für die Gebäude. Hierzu kann im Rahmen des Bebauungsplanes keine abschließende Vorgabe
getätigt werden (planerische Zurückhaltung).
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans werden innerhalb des Sondergebiets Baugrenzen festgesetzt
(1.2.3.1), die mit dem Hauptgebäude nicht überschritten werden dürfen. Durch die Baugrenzen werden die
überbaubaren Grundstücksflächen (Baufenster) definiert, innerhalb derer die Gebäude zum Liegen kommen
müssen. Vorliegend ist das Baufenster ausreichend dimensioniert, so dass die bereits vorhandenen baulichen
Anlagen gesichert sind und dem Bauherrn bei Errichtung neuer Gebäude eine gewisse Entscheidungsfreiheit
gewährt wird. Gemäß der textlichen Festsetzung 2.4 sind Garagen und Pkw-Stellplätze nur innerhalb
der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Ausnahme: Entlang der Straße sind Stellplätze zulässig.
3.3 Kompensationsmaßnahmen und eingriffsminimierende Maßnahmen im Baugebiet (BauGB)
Festsetzung (2.6.1) zum Anpflanzen eines einheimischen Laubbaumes je 4 Stellplätze, um den Eingriff in
den Naturhaushalt zu minimieren und zur Gewährleistung einer Mindestdurchgrünung im Gebiet. Sofern die
Bäume nicht in einem größeren Pflanzstreifen angepflanzt werden, ist eine mindestens 6 qm große Baumscheibe
für jeden Baum vorzusehen. Zudem ist das Verkehrsbegleitgrün im Bereich künftiger Stellplätze mit
raumgliedernden und flächendeckenden Bepflanzungen zwischen den Stellplatzgruppen zu unterteilen.
Festsetzung (2.6.2) zur Befestigung von Gehwegen, Garagenzufahrten, Pkw-Stellplätzen Stellplatzzu- und
Stellplatzumfahrten in wasserdurchlässiger Weise, also z.B. mit Schotterrasen, Kies, Rasenkammersteinen
oder weitfugigem Pflaster und die Maßgabe, das auf diesen Flächen anfallende Niederschlagswasser zu
versickern, um den Eingriff in die Grundwasserneubildungsrate zu minimieren. Zudem wird der über die Bebauung
hinausgehende Grad der Bodenversiegelung gering gehalten. Von der Festsetzung kann bei Betriebs-,
Lager- und Hofflächen sowie Anlieferungsbereichen im Gewerbegebiet aus Gründen der Betriebssi-
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cherheit abgesehen werden. 1 Hier ist eine wasserundurchlässige Befestigung vorzunehmen und das anfallende
Niederschlagswasser dem Schmutzwasserkanal zu zuführen.
Festsetzung (2.6.3) von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen,
wonach das Plangebiet gemäß der Zeichenerklärung 1.2.6.3 folgendermaßen zu bepflanzen ist: Es gilt eine
geschlossene standortgerechte Laubstrauchhecke zu pflanzen mit einem Pflanzabstand von 1,5m je
Strauch, um ebenfalls den Eingriff in den Naturhaushalt zu minimieren und den südlichen Bereich des Gewerbegebietes
einzugrünen.
3.4 Gestaltungsvorgaben nach BauGB i.V.m. HBO
Die Gemeinde Reiskirchen nutzt auf Grundlage des § 9 Abs.4 BauGB i.V.m. § 81 HBO die Möglichkeit, in
den Bebauungsplan eine Orts- und Gestaltungssatzung zu integrieren. Die Vorgaben beziehen sich auf die
Dachgestaltung, und die Gestaltung der Einfriedungen und der Grundstücksfreiflächen.
Die Festsetzung zur Dachgestaltung (3.1.ff) erfolgt entsprechend der bereits im Plangebiet vorhandenen
sowie der das Plangebiet umgebenden Bebauung, um auch zukünftig gestalterischen Fehlentwicklungen
vorzubeugen. Zulässig sind demnach Dächer mit einer Dachneigung von 0 bis 20°. Die Dächer sind mit roten
(hell bis dunkel und rotbraun) Farbtönen einzudecken, Solar- und Photovoltaikanlagen sind aber ausdrücklich
zulässig.
Da durch Grundstückseinfriedungen ungewollte Trennwirkungen entfaltet werden können, wird festgesetzt
(3.2ff), dass diese ausschließlich in gebrochener Form aus Holz oder Metall bis zu einer Höhe von 2,0m über
Geländeoberkante zzgl nach innen abgewinkeltem Übersteigschutz und in Verbindung mit einheimischen,
standortgerechten Laubsträuchern oder Kletterpflanzen zulässig sind. Die Einfriedung des Betriebsgeländes
ist zwingend erforderlich, um die Einrichtung und die gelagerten Materialien vor Vandalismus bzw. Entwendung
und Missbrauch zu schützen. Gleichzeitig soll der Übergang zwischen dem Siedlungsabschluss und
dem Außenbereich landschaftsgerecht und harmonisch gestaltet werden.
Mauern, Betonsockel und Mauersockel sind unzulässig, sofern es sich nicht um erforderliche Stützmauern
zum Straßenraum handelt.
Mindestens 60% der Grundstücksfreiflächen sind als Grünfläche anzulegen (3.3.1), wovon mindestens 25%
mit einheimischen, standortgerechten Laubgehölzen zu bepflanzen sind. Durch die Vorgaben soll ein Mindestmaß
an naturnaher Eingrünung sichergestellt und damit die Freiraum- und Wohnumfeldqualität erhöht
werden.
3.5 Wasserrechtliche Festsetzungen (BauGB i.V.m. HWG)
Gemäß § 42 Abs. 3 HWG ist Niederschlagswasser nicht begrünter Dachflächen zu sammeln und zu verwerten,
sofern wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen (Festsetzung 4). Durch
die Verwendung des Niederschlagswassers, beispielsweise für die Bearbeitung der Materialien oder für die
Bewässerung der Außenanlagen, kann der Verbrauch von sauberem Trinkwasser und zugleich die Abwas-
1 z.B. wenn die Befahrung des Betriebsgeländes mit Gabelstaplern erforderlich ist.
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sermenge verringert werden.
Überschüssiges unverschmutztes Niederschlagswasser kann darüber hinaus auch den nördlich angrenzenden
Wiesen zugeleitet werden.
4 Landschaftspflege und Naturschutz
4.1 Landschaftspflegerische Belange
Bei der Aufstellung und Änderung von Bauleitplänen ist i.d.R. nach § 2 Abs.4 BauGB eine Umweltprüfung für
die Belange des Umweltschutzes durchzuführen. Im Rahmen der Umweltprüfung sind die voraussichtlichen,
erheblichen Umweltauswirkungen zu ermitteln und in einen Umweltbericht zu beschreiben und zu bewerten.
Dabei legt die Kommune für jeden Bauleitplan fest, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung
der Belange des Umweltschutzes für die Abwägung erforderlich ist. Die Umweltbelange werden im § 1
Abs.6 Nr.7 BauGB2004/2007 neu strukturiert und insbesondere um die sich aus dem EU-Recht ergebenen Anforderungen
fortentwickelt (insbesondere UVP und UP sowie FFH- und Luftqualitätsrichtlinien). Für den Bereich
der Bauleitplanung enthält das Baugesetzbuch durch das EAG Bau (Europarechtsanpassungsgesetz
Bau) eine gesonderte Umsetzung des EU Rechtes, mit dem die Durchführung der Umweltprüfung hier abschließend
geregelt wird. Hierzu ist im Katalog der abwägungserheblichen Belange die Zusammenstellung
der Umweltbelange in § 1 Abs.6 Nr.7 präzisiert worden, um den Überblick über die wesentlichen in der Umweltprüfung
zu betrachtenden Umweltauswirkungen zu erleichtern. § 1a enthält ergänzende Vorschriften
zum Umweltschutz, die insbesondere nach Ermittlung des einschlägigen Materials in der Umweltprüfung zu
beachten sind.
Der neue § 2 Abs.4 BauGB stellt die Grundnorm für das Verfahren der Umweltprüfung dar. In dieser Vorschrift
wird die Umweltprüfung in die zentralen Arbeitsschritte – Ermittlung, Beschreibung und Bewertung -
definiert, wobei entsprechend der Systematik der Richtlinie für Einzelheiten auf die Anlage zum Baugesetzbuch
verwiesen wird. Der § 2a BauGB ist zur einer allgemeinen Vorschrift über die Begründung von Bauleitplänen
ausgestaltet worden, in dem verdeutlicht wird, dass der Umweltbericht einen Bestandteil der Begründung
bildet, in dem die Ergebnisse der Ermittlung und Bewertung in einem eigenen Abschnitt dargestellt
werden. Die einzelnen in den Umweltbericht aufzunehmenden Angaben, die aus den bisherigen Vorgaben
des § 2a BauGBalt abgeleitet wurden ergeben sich aus der Anlage zum Baugesetzbuch. Sie bilden eine Orientierung
für den Aufbau und die Gliederung des Umweltberichtes.
Die Umweltprüfung ist durch die neuen Vorschriften als Regelverfahren für grundsätzlich alle Bauleitpläne
(BP und FNP) eingeführt worden (Ausnahme vereinfachte Verfahren gemäß § 13 BauGB). Im Rahmen der
frühzeitigen Trägerbeteiligung sind die Anforderungen an Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung
zu ermitteln. Darauf aufbauend wird die Umweltprüfung durchgeführt, die mittels des Umweltberichts im
Rahmen der Entwurfsoffenlage der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird. Bei der Integration der Umweltprüfung
in das Bauleitplanverfahren sind nach der EU-Richtlinie folgende Verfahrensschritte zu beachten:
1. Feststellung der Notwendigkeit einer Umweltprüfung
2. Festlegung des Untersuchungsrahmens und der in den Umweltbericht aufzunehmenden Informationen
(sog. Scoping), dazu dient der Verfahrensschritt gemäß § 4 Abs.1 BauGB
3. Erstellung eines Umweltberichtes
4. Behörden und Öffentlichkeitsbeteiligung §§ 3 und 4 BauGB
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5. Berücksichtigung der Ergebnisse bei der weiteren Entscheidungsfindung (Abwägung)
6. Bekanntgabe der Entscheidung § 10 Abs.4 BauGB (Bekanntmachung des Planes und Erlangung
der Rechtskraft)
7. Überwachung und Monitoring
Die o.g. Vorgaben hat der Gesetzgeber bei der Integration der Umweltprüfung in das Deutsche Bauplanungsrecht
berücksichtigt, ohne dass hierdurch eine wesentliche Änderung des Verfahrensablaufs erfolgt ist.
Vielmehr geben die einzelnen Verfahrensschritte im Wesentlichen die Arbeitsschritte wieder, die bei der
Zusammenstellung und Bewertung des umweltrelevanten Abwägungsmaterials ohnehin für eine sachgerechte
Abwägung durchzuführen sind. Die zentrale Vorschrift der Umweltprüfung im Baugesetzbuch ist § 2
Abs.4. Danach sind im Rahmen der kommunalen Bauleitplanverfahren die voraussichtlichen erheblichen
Auswirkungen auf die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB und § 1a BauGB zu ermitteln
und in einem Umweltbericht zu beschreiben bzw. anschließend – im Rahmen der Abwägung - zu bewerten
sind. Ob und inwieweit die im Umweltbericht aufgeführten Umweltbelange gegenüber anderen Belangen
vorgezogen oder zurückgestellt werden, ist nicht mehr Bestandteil der Umweltprüfung nach § 2 Abs.4
BauGB, sondern der allgemeinen Abwägung nach § 2 Abs.3 i.V.m. § 1 Abs.7 BauGB. Diese erfolgt nicht
mehr im Rahmen des Umweltberichtes, sondern ist - wie bisher - Bestandteil der weiteren Planbegründung.
Der Umweltbericht kann auch nach den Verfahrenschritten gemäß §§ 3(1) und 4(1) BauGB erstellt und dann
im Rahmen der Offenlage öffentlich ausgelegt werden, zumal die o.g. Verfahrensschritte dazu dienen, den
Detaillierungsgrad der Umweltprüfung festzulegen.
Die durch das Vorhaben vorbereiteten Eingriffe in Natur und Landschaft sind gemäß § 1a BauGB zu kompensieren.
Die dafür vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen können gemäß § 9 Abs.1a Satz 2 Hs. 1 BauGB
den unterschiedlichen Eingriffen im Plangebiet zugeordnet werden. Ein Ausgleich wird jedoch nicht erforderlich,
sofern die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren.
Für das vorliegende Bauleitplanverfahren muss der Eingriff in Natur und Landschaft, der durch die Festsetzung
des Bebauungsplanes vorbereitet wird, differenziert betrachtet werden. Im Bereich des Flurstückes
97/5 und 97/3 war mit einer Grundflächenzahl von 0,5 sowie der Anwendung des § 19 Abs. BauNVO eine
Versiegelung des Geländes von 75% grundsätzlich möglich. Durch die Anhebung der Grundflächenzahl auf
0,8 wird hiermit im Bereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes nur ein geringfügig höherer Eingriff durch
die Bauleitplanung vorgesehen, so dass auf den § 1a Abs.3 Satz 5 BauGB verwiesen werden kann. Im Bereich
der Parzellen 100/1tlw., 99, 112/1tlw. sowie 115tlw. bereitet der Bebauungsplan gegenüber dem
rechtskräftigen Bebauungsplan eine neue Versiegelung bzw. einen neuen Eingriff in Natur und Landschaft
vor, der gemäß § 1a BauGB an anderer Stelle zu kompensieren ist. Für den Eingriff im Rahmen der öffentlichen
Erschließungsplanung ist die Verlegung der Feldwegparzelle 100/1 in den Bereich der Parzelle 115 zu
erfassen und als zusätzlicher Eingriff in Natur und Landschaft zu werten. Im Rahmen des vorliegenden Bauleitplanverfahrens
wird die abschließende Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung erst zum Entwurf des Bebauungsplanes
vorgenommen, da sich erst zu diesem Planungsschritt das Plankonzept konkretisiert.
4.2 Schutzgebiete und Artenschutz
Der Gemeinde und dem Planverfasser liegen für das Plangebiet (Gewerbegebiet) keine Erkenntnisse über
geschützte Arten oder betroffene Schutzgebiete (LSG, NSG, FFH, etc.) vor.
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4.3 Zuordnung der Sammelausgleichsmaßnahmen
Aufgrund der Vorgaben des Baugesetzbuches können gemäß § 9 Abs.1a Satz 2 Hs.1 BauGB Ausgleichsmaßnahmen
den unterschiedlichen Eingriffen im Plangebiet zugeordnet werden. Die Zuordnung erfolgt zum
Entwurf des Bebauungsplanes.
5. Wasserwirtschaft und Grundwasserschutz
In Anlehnung an den Erlass zur Berücksichtigung wasserwirtschaftlicher Belange in der Bauleitplanung
(Staatsanzeiger für das Land Hessen vom 23.06.1997, S.1803) wird die Wasserversorgung und Schonung
der Grundwasservorkommen, Abwasserbeseitigung und Abflussregelung im Bebauungsplan wie folgt behandelt:
5.1 Wasserversorgung und Schonung der Grundwasservorkommen
Bedarfsermittlung
Gegenüber der bisherigen Nutzung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes, wird sich die Vergrößerung
des Gewerbegebietes nicht gravierend auf den Bedarf an Trink- und Löschwasser auswirken. Gemäß den
bisherigen Planungen der Firma Buss werden die neuen Flächen vorwiegend als Lagerflächen genutzt.
Deckungsnachweis
Keine wesentlichen Änderungen gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan.
Spar - und Substitutionsnachweis
Verwiesen wird hier auf die Festsetzungen 2.6.2, 3.3.1 zur Gestaltung der Grundstücksfreiflächen und Festsetzung
4, die zu einem schonenden und sparsamen Umgang mit dem Grundwasser beitragen.
Sicherstellung der Wasserqualität
Keine Änderung gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan.
Versickerung und Entsiegelung
Gehwegen, Garagenzufahrten, Pkw-Stellplätzen Stellplatzzu- und Stellplatzumfahrten sind in wasserdurchlässiger
Bauweise (d.h. mit Schotterrasen, Rasenkammersteinen oder weitfugigem Pflaster) zu errichten
(2.6.2). Verwiesen wird auch auf die Festsetzungen zur Begrünung und zur Anpflanzung von Bäumen und
Sträuchern (2.6.1 und 2.6.3) sowie zur Gestaltung der Grundstücksfreiflächen (3.3.1).
Betriebliche Anlagen
Keine grundlegenden Änderungen gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan.
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Finanzierung
Keine Änderungen gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan.
5.2 Abwasserbeseitigung
Abwassermenge und –fracht
Gegenüber der bisherigen gewerblichen Nutzung werden voraussichtlich keine größeren Abwassermengen
anfallen.
Leistungsfähigkeit der Abwasseranlagen
Das Plangebiet ist bereits an vorhandene Abwasserkanäle angeschlossen. Zum Entwurf werden weitere
Aussagen zur Leistungsfähigkeit getroffen.
Anschlussmöglichkeiten an vorhandene oder geplante Abwasseranlagen
Das Plangebiet ist bereits an vorhandene Abwasserkanäle angeschlossen. Zum Entwurf werden weitere
Aussagen zu den Anschlussmöglichkeiten getroffen.
Das Plangebiet wird nach bisherigen Erkenntnissen durch einen Abwasser- bzw. Entlastungskanal durchquert
(Abwasserverband). Die Lage des Kanals ist im Bebauungsplan eingetragen (nicht eingemessen) und
wird in Absprache mit dem Leitungsträger zum Entwurf textlich näher erläutert und in der Plankarte zeichnerisch
konkretisiert.
Finanzierung
Wird von der Gemeinde geprüft, falls erforderlich.
Möglichkeiten der Reduzierung der Abwassermenge
Verwiesen wird auf die textliche Festsetzung 4 zur Verwendung von Brauchwasser.
Nachweis der Gewässerbenutzung
Im Rahmen der wasserrechtlichen Maßnahmen, die für den Eingriff in das Überschwemmungsgebiet erforderlich
werden, wird auch geprüft, inwieweit das überschüssige, unverschmutzte Niederschlagswasser dem
Äschersbach bzw. den südlich vorgelagerten Ausgleichsflächen zugeführt werden kann.
5.3 Abflussregelung
Vorflutverhältnisse
Im Plangebiet befindet sich der ehemalige Mühlgraben (Flurstück 112/1), der jedoch von dem bisherigen
Gewässernetz (Äschersbach) getrennt worden ist und somit seine Funktion als Mühlgraben verloren hat. Im
Rahmen der Bauleitplanung wird die Parzelle 112/1 als Gewerbegebiet ausgewiesen. Inwieweit hier im
Rahmen des fachgesetzlichen Verfahrens eine Entwidmung der Gewässerparzelle erforderlich wird, wird im
Rahmen des weiteren Verfahrens mit den zuständigen Fachbehörden abgestimmt.
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Dezentraler Hochwasserschutz
Wie bereits in Kapitel 1.1 und 2 aufgeführt, wird für die geplante Gewerbegebietserweiterung das Überschwemmungsgebiet
des Äschersbaches in Anspruch genommen. Parallel zum Bauleitplanverfahren wird
daher ein wasserrechtliches Plangenehmigungsverfahren angestrebt, in dem die Überschwemmungsproblematik
abgehandelt und Ersatzflächen für den Retentionsraum neu gestaltet werden. Verwiesen wird in
diesem Zusammenhang auf den Entwurf des Bebauungsplanes, in dem die wasserrechtlichen Vorgaben des
fachgesetzlichen Verfahrens aufgeführt werden.
Erforderliche Hochwasserschutzmaßnahmen
Können zum jetzigen Planungszeitpunkt nicht bestimmt werden.
6. Verkehrsanlagen, Ver- und Entsorgung, technische Infrastruktur
Durch die Aufstellung bzw. Änderung des Bebauungsplanes wird die Erschließung der Gewerbefläche gegenüber
des bisherigen Bebauungsplanes nicht geändert. Die Gewerbefläche kann durch die bereits ausgebaute
Straße Zur Gänsweide voll erschlossen werden.
Zum jetzigen Zeitpunkt durchquert die Feldwegparzelle 101 das Plangebiet von Nordost nach Südwest, so
dass bei einer Betriebserweiterung nach Südosten die Verlegung der Feldwegparzelle zwingend erforderlich
ist. Über die 2. Änderung des Bebauungsplanes ist daher ein Ersatzfeldweg im Bereich der Parzelle 115tlw.
vorgesehen sowie der Ausbau der Parzelle 114.
Durch die Änderung der Wegeführung wird dem lw. Verkehr ein Umweg von ca. 120m zugemutet, so dass
auch künftig durch die Neuausweisung der lw. Wege die Belange der Landwirtschaft ausreichend berücksichtigt
sind.
In der Plankarte ist ein Entlastungs- bzw. Abwasserkanal eingezeichnet, der genaue Verlauf wird zum Entwurf
hin überprüft und nachrichtlich übernommen.
7. Flächenbilanz
Um die künftige Nutzungsaufteilung im Baugebiet zu dokumentieren und den Eingriff in Natur und Landschaft
besser bewerten zu können, wird für das Plangebiet eine Flächenbilanz aufgestellt (digital errechnet
im Maßstab 1:1000).
Geltungsbereich des Bebauungsplans 17.792 m²
Gewerbegebiet
Überbaubare Fläche bei GRZ 0,8
9.434 m²
7.547 m²
Straßenverkehrsfläche 940 m²
Landwirtschaftlicher Weg 1.671 m²
T-Fläche 5.747 m²
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Gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan wird in der 2. Änderung ein zusätzlicher Eingriff durch die
Vergrößerung des Baufensters und einer höheren zulässigen Ausnutzung (Erhöhung der GRZ von 0,5 auf
0,8) vorbereitet. Diese Nachverdichtung ist städtebaulich sinnvoll und durch die Vorgaben des § 1a Abs.2
Satz 1 BauGB abgedeckt.
Auf die Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung geht der Umweltbericht im Detail ein, er ist Teil der Begründung
und des Planes.
8. Bodenordnung, Baugrundbeschreibung, Altlasten, Bergaufsicht
Ein Bodenordnungsverfahren gemäß § 45 und 80 ff. BauGB ist voraussichtlich nicht erforderlich, da die Flächen
überwiegend im Besitz der Firma sind bzw. von den anderen Eigentümern erworben werden können.
Altlasten oder Altstandorte sind der Gemeinde Reiskirchen im Plangebiet zum jetzigen Planungszeitpunkt
nicht bekannt.
9. Denkmalschutz
Bodendenkmäler im Plangebiet sind der Gemeinde Reiskirchen nicht bekannt.
Bei Erdarbeiten können jederzeit Bodendenkmäler wie Mauern, Steinsetzung, Bodenverfärbung und andere
Funde, wie z.B. Scherben, Steingeräte, Skelettreste entdeckt werden. Diese sind nach § 20 Denkmalschutzgesetz
unverzüglich dem Landesamt für Denkmalpflege bzw. der Unteren Denkmalschutzbehörde zu melden;
Funde und Fundstellen sind im unveränderten Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise bis zu einer
Entscheidung zu schützen (§ 20, 3 DSchG). Bei sofortiger Meldung ist in der Regel nicht mit einer Verzögerung
der Bauarbeiten zu rechnen.
10. Immissionsschutz
In unmittelbarer Nähe des bestehenden Gewerbebetriebes ist nördlich und westlich ein Mischgebiet ausgewiesen.
Um die aus dem Betriebsablauf resultierenden Immissionen möglichst gering zu halten, wird im Bebauungsplan
gemäß § 9 Abs.1 Nr.24 BauGB festgesetzt, dass:
- schalldämmende Baustoffe zu verwenden sind,
- die Gebäudelängsseite parallel zur Mischgebietsfläche angeordnet wird,
- Lärmdämmungen an Gebäudeöffnungen vorzusehen sind,
- sich zum Mischgebiet keine Gebäudeöffnungen befinden,
- die Belichtungsflächen zweifach verglast sind.
Die Festsetzungen werden aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan übernommen.
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11. Kosten
Durch die Umsetzung des Bebauungsplanes werden voraussichtlich Kosten für den Bereich der Erschließung
entstehen. Eine abschließende Bezifferung der Kosten kann im Rahmen der jetzigen Planungsphase
nicht erfolgen.
Reiskirchen und Linden, 28.07.2008, Verfahrensstand: Vorentwurf 07/ 2008
Bearbeiter B-Plan: Dipl.-Geograph Mathias Wolf (Stadtplaner AKH / SRL) / Dipl. Ing. S. Helmecke (Raumplanung
(BgBP84Gänsweide3141.doc)
Anlage Umweltbericht, dieser wird zum Entwurf des Bebauungsplanes beigefügt.
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