Gesamtes Dok - Steiermärkischer Gemeindebund - Steiermark

RECHT & GESETZ
Heimo Statthaler
Die Betriebskostenabrechnung gemäß
§ 21 Abs. 3 bis 6 MRG
Gerne komme ich dem Wunsch
zahlreicher Gemeinden nach
und gehe in diesem Artikel auf
die Vorschriften zur Betriebskostenabrechnung
gemäß § 21 Abs. 3 bis 6 des
Mietrechtsgesetzes – MRG (BGBl. Nr.
1981/520 i. d. F. BGBl. I Nr. 124/2006)
näher ein.
Der Liegenschaftseigentümer hat die
Möglichkeit, die Verrechnung der Betriebskosten
– meinen Artikel zu den
verrechenbaren Betriebskosten finden
sie in der Ausgabe 3-2008 – entweder
in Form einer Pauschalverrechnung
(gem. § 21 Abs. 3 MRG) oder in Form
einer Einzelvorschreibung (gem. § 21
Abs. 4 MRG) durchzuführen.
Pauschalverrechnung gemäß
§ 21 Abs. 3 MRG
IHS
Die Pauschalverrechnung ist in der Praxis
sicherlich die gängigste Art der
Betriebskostenabrechnung. Diese Abrechnungsform
ermöglicht es dem Vermieter,
vom Mieter monatlich gleich
bleibende Akontobeträge gegen einmalige
jährliche Abrechnung einzuheben.
Diese monatlichen Pauschalraten gelten
als Mietzinsbestandteile, was dazu
führt, dass immer derjenige Mieter zum
Zeitpunkt der Vorschreibung der Pauschalrate
Schuldner der Pauschalrate
ist. Schuldner oder Gläubiger des sich
im Falle der Pauschalvorschreibung aus
der vom Vermieter zu erstellenden Abrechnung
ergebenden Fehlbetrages oder
Überschusses sind jedoch diejenigen
Personen, die zum Zeitpunkt der Fälligkeit
der Abrechnung, also dem der
Abrechung übernächsten Zinstermin,
Mieter des jeweiligen Objektes sind.
Im Fall der Pauschalverrechnung
muss die Abrechnung bis 30. Juni
des Folgejahres erfolgen. Die Durchsetzung
der Abrechnung des Vermieters
erfolgt über Antrag eines Mieters
im außerstreitigen Verfahren.
Gemäß § 21 Abs. 6 MRG kann der
Bundesminister für Justiz durch Verordnung
ÖNORMEN bezeichnen, die
als „Empfehlung“ für eine ordnungsgemäße
Abrechnung nach § 21 Abs.
3 MRG anzusehen sind. Eine Abrechnung
genau nach diesen ÖNORMEN
wird nicht verpflichtend, formelle Beanstandungen
entfallen jedoch bei einer
ÖNORM-gerechten Abrechnung.
Für die inhaltlichen und formellen Voraussetzungen
der gesetzlich vorgeschriebenen
Abrechnung ist der Zweck
der Rechnungslegung, also bei der Betriebskostenabrechnung
die Bekanntgabe
sowie der Nachweis der aufgelaufenen
Betriebskosten, maßgeblich.
Im Regelfall reicht hier eine Auflistung
der Ausgabenpositionen, die der
Hauptmieter bei Bedarf durch Einsicht
in die Belege überprüfen kann,
aus. Die Abrechung muss für einen
durchschnittlichen Mieter des Hauses
nachvollziehbar sein und besteht in
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Fax 0316/81 05 96, E-Mail: post@gemeindebund.steiermark.at
einer übersichtlichen Verzeichnung der
Einnahmen und Ausgaben, deren Kontrolle
durch die jeweilige Bezeichnung
der dazugehörigen Belege ermöglicht
wird.
Ergibt sich aus der Jahresabrechnung
auch nur hinsichtlich einer Betriebskostenposition
eine Erhöhung,
dürfen die monatlichen Akontovorschreibungen
für das Folgejahr um
10 % angehoben werden. Ausgangsbasis
für die neuen Akonti sind nicht
die Akontivorschreibungen des Vorjahres,
sondern die tatsächlichen – in der
Abrechnung ausgewiesenen – Betriebskosten
im vorangegangenen Jahr.
Sowohl ein Positivsaldo als auch ein
Negativsaldo aus der Betriebskostenabrechnung
ist beim übernächsten Zinstermin
nach Legung der Abrechnung
auszugleichen. Somit ergibt sich (außer
im Fall eines ausgeglichenen Saldos)
entweder eine Rückzahlungspflicht des
Vermieters oder eine Nachzahlungspflicht
des Mieters. Ein Vortrag in
die nächstjährige Abrechnung ist nicht
zulässig!
Die Geltendmachung der Betriebskosten
unterliegt einer einjährigen
Präklusivfrist. Bei der Pauschalverrechung
beginnt der Fristenlauf mit
Ablauf des Kalenderjahres, in dem die
Kosten gegenüber dem Vermieter fällig
geworden sind. Der Zeitpunkt der
Fälligkeit richtet sich primär nach der
Vereinbarung des Vermieters mit dem
Gläubiger und ist hier im Regelfall
die Rechnungslegung an den Vermieter
maßgeblich. Die Zahlung vor dem
Fälligkeitstag ändert nichts am Fälligkeitstermin.
Somit kann etwa eine im
Dezember bezahlte, jedoch erst im Jänner
fällige Versicherungsprämie nicht
im Jahr der tatsächlichen Zahlung unter
Betriebskosten verrechnet werden,
oder umgekehrt ist eine erst im Jänner
bezahlte, aber bereits im Dezember
des vorhergehenden Jahres fällige Prämie
nicht erst im Jahr der Zahlung zu
verrechnen. Die Zahlungsverpflichtung
des Mieters für die fällig gewordenen
Beträge besteht grundsätzlich ohne
Rücksicht darauf, ob diese vom Vermieter
auch bereits bezahlt wurden.
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