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Geschäftsbericht 2012
Nachhaltigkeit
Heimkehr
Wohnungsgenossenschaft e G

Nachhaltigkeit
Nachhaltigkeit fängt bei jedem im Alltag an, daher haben wir als Bildmotiv
Wolken gewählt, denn sie gehören zum Alltag, gehören allen
und sind nahezu immer da. Dennoch werden sie kaum wahrgenommen.
Dabei sagen sie soviel aus über die Vorgänge in der Natur.
Bei uns stehen sie für Begriffe, die mit Nachhaltigkeit zu tun haben:
BEWUSSTSEIN
DIENSTLEISTUNGEN
EMISSION
ENERGIE
GEMEINSCHAFT
INNOVATION
LOGISTIK
NACHWACHSENDE RESSOURCEN
VIELFALT
siehe dazu auch die hintere innere Umschlagsseite

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Geschäftsbericht 2012
Nachhaltigkeit

LAGEBERICHT
WIR ALLTAGSHELDEN [04]
1. Grundlagen des Unternehmens und GeschäftsveRLAUF [06]
1.1 Grundlagen des Unternehmens 06
1.1.1 Vorstellung des Unternehmens 06
1.1.2 Organe / Organmitglieder (Stand per 31.12.2012) 06
1.1.3 Mitgliedschaften / Staatliche Aufsicht 08
1.2 Geschäftsverlauf im abgelaufenen Geschäftsjahr 08
1.2.1 Konjunkturelle Entwicklung 08
1.2.2 Entwicklung der Branche 09
1.2.3 Einschätzung des regionalen Wohnungsmarktes 09
1.3 Darstellung des Unternehmens im abgelaufenen Berichtszeitraum 09
1.3.1 Investitionen in den Bestand / Bauvolumen 10
1.3.2 Personal- und Sozialbereich 14
1.3.3 Mitgliederentwicklung 16
1.3.4 Spareinrichtung 16
1.3.5 Liquiditätssteuerung / Finanzinstrumente 16
1.3.5.1 Wertpapiere, flüssige Mittel, Bausparguthaben und Kassenbestand 17
1.3.5.2 Finanzielle Ausgestaltung 17
1.3.5.3 Nicht ausgeschöpfte Kreditlinien 17
1.3.6 Betriebskosten 17
1.4 Objektbestand 18
1.5 Wesentliche Kennzahlen 18
1.6 Compliance 19
1.7 Soziales Management 19
2. Wirtschaftliche Lage [21]
2.1 Vermögenslage 21
2.2 Finanzlage 22
2.3 Ertragslage 24
2.4 Finanzielle Leistungsindikatoren/Betriebswirtschaftliche Kennzahlen 25
3. Künftige Entwicklung [26]
3.1 Nachtragsbericht 26
3.2 Prognose-, Chancen und Risikobericht 26
4. Gewinnverwendung [27]
04

Finanzbericht 2012 in Zahlen
I Bilanz zum 31. Dezember 2012 [28]
II GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG zum 31. Dezember 2012 [30]
III ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES ZUM 31.12.2012 [32]
A Allgemeine Angaben [32]
B Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden [32]
1. Immaterielle Vermögensgegenstände 32
2. Sachanlagevermögen 32
2.1 Immobilien 32
2.2 Immaterielle Vermögensgegenstände und bewegliches Anlagevermögen 32
2.3 Finanzanlagen 32
3. Umlaufvermögen 32
4. Rückstellungen 32
5. Sonstige Rückstellungen 32
6. Verbindlichkeiten 32
C Angaben zur Bilanz [33]
1. Zusammensetzung und Entwicklung der Aktiva des Anlagevermögens 33
2. Zusammensetzung und Entwicklung der Passiva 34
3. Fristigkeit der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Grundpfandrechte 36
D ERLÄUTERUNGEN zur Gewinn- und Verlustrechnung [38]
E Sonstige Angaben [38]
F Bestätigungsvermerk [40]
IV Bericht des Aufsichtsrates [42]
V Übersicht Wohnungsbestand [44]
VI Ausgewählte Unternehmensdaten im langfristigen Vergleich [48]
VII Impressum [50]
05

WIR ALLTAGSHELDEN
Kürzlich in den Nachrichten: Einsturz einer Nähfabrik
in Bangladesch. Tote, Verletzte, Tränen, Geschrei
und Protest. Das Gebäude war selbst nach örtlichen
Standards miserabel gebaut. Gepfuscht und ohne
Erlaubnis. Was hat den Fabrikbesitzer getrieben,
zahllose seiner Mitarbeiter in große Gefahr zu bringen
und das Unglück zumindest billigend in Kauf zu
nehmen? Die Antwort ist so traurig wie einfach, und
die deutsche Sprache hält dafür einen Begriff parat,
der die Schäbigkeit beschreibt und zugleich vor Ansteckungsgefahr
warnt: Habsucht! Der Wunsch, vom
großen Kuchen einer globalisierten Weltwirtschaft
einen Krümel zu ergattern, ist offenbar viele Opfer
wert. Margot Käßmann hat kritische Worte gefunden:
„Im Namen des Wirtschaftswachstums scheint
alles legitimierbar. Da wird in Kauf genommen, dass
unter menschenunwürdigen Bedingungen produziert
wird, Umweltzerstörung wird ignoriert. Hauptsache
Wachstum.“
Eine Wirtschaft ohne Rücksicht auf Verluste führt
unweigerlich in die Katastrophe. Das hat der „Club
of Rome“ 1972 in seinem Bericht „Die Grenzen des
Wachstums“ eindrucksvoll dokumentiert. Dabei
hatte die internationale Expertengruppe vor allem
den Raubbau an der Umwelt und den natürlichen
Ressourcen im Blick. Grobes Fazit: Wir belasten das
Ökosystem Erde erheblich stärker als dies dauerhaft
möglich ist – mit unumkehrbaren und dramatischen
Folgen! Oder wie es die Schauspielerin Jane Fonda
etwas charmanter formuliert hat: „Wir gehen mit
dieser Welt um, als hätten wir noch eine zweite im
Kofferraum.“
Springen wir an dieser Stelle von der Betrachtung
der Weltökonomie in die Beschaulichkeit Hannovers
– genauer gesagt in den Mikrokosmos unserer Wohnungsgenossenschaft.
Denn die Frage drängt sich
doch förmlich auf: Was hat das alles mit uns zu tun?
In einem bemerkenswerten Beitrag für die Wochenzeitung
„DIE ZEIT“ hat der Journalist Hanno Rauterberg
unter der Überschrift „Baut, Genossen, baut!“
vor kurzem dem genossenschaftlichen Modell eine
wahre Liebeserklärung gewidmet. Er schreibt: „Einem
Großinvestor, der Wohnungen nur baut, um
sie rasch zu verkaufen, ist es egal, wie seine Häuser
aussehen, was darin möglich wird und wie lange sie
halten. Eine Genossenschaft hingegen denkt wie ein
Forstwirt: Sie baut auf Qualität, sie verlangt Dauer.
Und Gemeinwohl ist für sie kein Fremdwort.“ Auch
für diese Haltung gibt es ein schönes deutsches
Wort, längst nicht so alt wie „Habsucht“, doch in aller
Munde: Nachhaltigkeit.
Mit dem Verweis auf den „Forstwirt“ knüpft Rauterberg
an den Ursprung dieses Begriffes an. Denn es
war der sächsische Oberberghauptmann Hans Carl
von Carlowitz, der zu Beginn des 18. Jahrhunderts in
der Schrift „Sylvicultura oeconomica“ „eine nachhaltende
Nutzung“ des Waldes forderte, indem immer
nur so viel Holz geschlagen werden sollte, wie durch
planmäßige Aufforstung – durch Säen und Pflanzen
– nachwachsen konnte. Später entsteht in der englischen
Sprache das Adjektiv „sustainable“. Als in
den 1970er Jahren im Zusammenhang mit Umweltund
Klimaschutz von „sustainable development“
gesprochen wird, gibt es zunächst keine deutsche
Übersetzung. Erst in den 1980er Jahren setzt sich der
Begriff „Nachhaltigkeit/nachhaltig“ durch.
Die Weltausstellung in Hannover erklärte das Prinzip
der Nachhaltigkeit, wie es in der Agenda 21 der Vereinten
Nationen beschrieben wird, zum inhaltlichkonzeptionellen
Orientierungsrahmen. Dabei wurde
06

indes deutlich, dass der Dreiklang „Mensch-Natur-
Technik“ keineswegs voller Harmonie ist. Vielmehr
gibt es zahlreiche Rahmenbedingungen und wechselseitige
Abhängigkeiten, die einfache Lösungen
bislang unmöglich gemacht haben. Aktuellstes
Beispiel ist die Energiewende, die an vielen Ecken
hakt, weil kollektiver Verzicht auf Dinge, die selbstverständlich
erschienen, nicht ohne Weiteres zu organisieren
ist.
Dabei hatte Bundeskanzlerin Angela Merkel schon
2007 die Richtung vorgegeben: „Es gibt kein weiter
so. Wir brauchen für ein gutes Leben nicht immer
mehr Ressourcen und Energie.“ Historisch jedoch
haben Wachstumsinteressen das Streben nach Gerechtigkeit
fast immer besiegt. Man könnte sagen:
Wachstum ist (zu) oft der Ersatz für Gerechtigkeit.
Man sollte dann auch sagen: Der Genossenschaftsgedanke
setzt genau an diesem Punkt an, um für
eine Gemeinschaft verantwortungsbewusst und gerecht
zu handeln. In Rauterbergs Artikel liest sich
das so: „In einer Genossenschaft teilt man sich ein
Haus. Und wer einzieht, bei dem wohnt als unscheinbarer
Untermieter die Gerechtigkeit.“
Ihren genossenschaftlichen Wurzeln bewusst, hat
sich auch die Wohnungsgenossenschaft Heimkehr
längst den Grundsätzen nachhaltigen Wirtschaftens
verschrieben. Unternehmerische Entscheidungen
müssen gleichermaßen ökonomischen, ökologischen
und sozialen Anforderungen standhalten.
Die kurzfristige Rendite interessiert uns nicht, wir
schaffen langfristigen Nutzen für unsere Mitglieder.
Wir halten es mit der EKD-Botschafterin Käßmann,
die sich für eine „Ethik des Genug“ ausgesprochen
hat, denn: „All das Rasen nach ‚Mehr‘ macht ja nicht
glücklicher.“ Dementsprechend sind uns Wachstumsfixierung
und Wachstumszwänge fremd. Leben
in einer Genossenschaft heißt Teilhabe am Gemeinschaftseigentum.
Nichts gehört einem, alles gehört
allen. Damit sind Genossenschaften Vorbilder für zukunftsfähiges
Wirtschaften.
Denn „Teilen ist das neue Haben“, wie der STERN
im Februar getitelt hat. Auch die diesjährige CeBIT
in Hannover hatte sich dem Trend verschrieben und
„Shareconomy“ als Leitmotiv gewählt. Auf verschiedenen
Internetportalen wird munter geteilt und getauscht.
Und das New York Times Magazine stellt
fest: „Teilen ist sauber, frisch, urban, postmodern;
Besitzen ist langweilig, selbstsüchtig, ängstlich,
rückständig.“ Allein: In intakten Nachbarschaften,
wie in den Häusern unserer Genossenschaft, ist dies
seit eh und je selbstverständlich. In Genossenschaften
regiert nicht die Habsucht, sondern die Vernunft.
Bei der Heimkehr schaffen wir gemeinsam seit mehr
als 100 Jahren Werte, von denen auch die nachkommende
Generation profitiert. Nachhaltigkeit hat bei
uns also Tradition.
In seinem Vorwort zu dem Buch „WorldChanging“,
einer Ideensammlung für eine bessere Zukunft,
schreibt der US-Politiker Al Gore: „Um eine (hoffnungsvolle)
Zukunft zu bauen, brauchen wir eine Generation
von Alltagshelden. Menschen, die den Mut
haben, in neuen Bahnen zu denken.“ „Mister Gore“,
möchte man zurückrufen, „hier sind wir. Wir sind Alltagshelden,
denn wir sind Genossenschaftler!“
07

Lagebericht
1. Grundlagen des Unternehmens
und Geschäftsverlauf
Diesen Lagebericht erstatten wir unter erstmaliger Anwendung
des DSR 20.
Registrierung
Genossenschaftsregister Nr. 270, Amtsgericht Hannover
Gründungszeitpunkt
05. Mai 1900
1.1 Grundlagen des Unternehmens
1.1.1 Vorstellung des Unternehmens:
Die Wohnungsgenossenschaft Heimkehr eG mit Sitz in Hannover
unterliegt insbesondere den Regelungen des Genossenschaftsgesetzes.
Als eingetragene Genossenschaft ist sie eine
Gesellschaft von nicht geschlossener Mitgliederzahl, welche
die Förderung des Erwerbs oder der Wirtschaft ihrer Mitglieder
mittels gemeinschaftlichen Geschäftsbetriebes bezweckt (vgl.
§ 1 Genossenschaftsgesetz).
Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder
vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare
Wohnungsversorgung. Sie kann Bauten in allen Rechts- und
Nutzungsformen bewirtschaften, einrichten, erwerben,
veräußern und betreuen; sie kann alle im Bereich der Wohnungs-
und Immobilienwirtschaft, des Städtebaus und der
Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen. Hierzu
gehören Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden
und Räume für Gewerbebetriebe, soziale, wirtschaftliche und
kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen.
Die Genossenschaft kann Inhaberschuldverschreibungen
ausgeben und Genussrechte gewähren. Sowohl Beteiligungen
als auch die Ausdehnung des Geschäftsbetriebes auf Nichtmitglieder
sind zugelassen.
Die Genossenschaft betreibt eine Spareinrichtung, in der von
ihren Mitgliedern und deren Angehörigen Einlagen angenommen
werden. Mit der Spareinrichtung gilt unsere Genossenschaft
als Kreditinstitut im Sinne des § 1 Kreditwesengesetz
(KWG).
Das Eigenkapital wird sowohl durch Selbstfinanzierung als
auch durch Beteiligungsfinanzierung der Mitglieder aufgebracht.
Jedes Mitglied hat mindestens zwei Geschäftsanteile à
€ 250,00 zu zeichnen. Bei Überlassung einer Wohnung ist in
der Regel je Wohnraum ein weiterer Anteil zu übernehmen. Im
Falle der Insolvenz der Genossenschaft sind keine Nachschüsse
zu leisten. Die Kündigungsfrist der Mitgliedschaft oder einzelner
Geschäftsanteile beträgt drei Monate zum Schluss eines
Geschäftsjahres.
Satzung
Neufassung vom 26. Juni 2008
(Eintragung vom 1. Oktober 2008)
Sitz
Wohnungsgenossenschaft Heimkehr eG
Hildesheimer Str. 89
30169 Hannover
Telefon: 05 11/9 80 96-0
Telefax: 05 11/9 80 96-66
www.heimkehr-hannover.de
E-Mail: info@heimkehr-hannover.de
Es werden keine Zweigstellen unterhalten.
Beteiligungen
Heimkehr Service GmbH, Hildesheimer Str. 89, 30169 Hannover
(ab 01.01.2012)
Steuerliche Verhältnisse
Partiell steuerbefreite Vermietungsgenossenschaft (mit Wirkung
vom 01.01.2007)
1.1.2 Organe / Organmitglieder
(Stand per 31.12.2012)
Genossenschaften sind demokratisch aufgebaut. Die General-
bzw. Vertreterversammlung bestellt und entlastet den
Aufsichtsrat, entlastet den Vorstand, genehmigt den Jahresabschluss,
beschließt Satzungsänderungen und entscheidet über
die Verwendung der Jahresergebnisse. Der Aufsichtsrat bestellt
und kontrolliert den Vorstand. Sowohl Vorstand als auch
Aufsichtsrat haben vor der Vertreterversammlung Rechenschaft
abzulegen.
08

Mitglieder des Vorstandes (alphabetisch)
Rüdiger Scharnweber, Hannover
– hauptamtlich seit 01.07.1993
Sven Scriba, Garbsen
– hauptamtlich seit 01.10.2005
Mitglieder des Aufsichtsrates
Regina Tuscher, Hemmingen, Vorsitzende
Rainer Bernt, Hannover
Reinhard Buschmann, Hannover
Dennis Freund, Bissendorf
Reinhold Henschel, Hannover, stellvertretender Schriftführer
Monika Kuhlmann, Hannover (ab 21.06.2012)
Ralf Müller, Sehnde
Manfred Noster, Hannover (bis 21.06.2012)
Sabine Rau, Hannover, Schriftführerin
Andreas Wundram, Hannover, stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender
Mitglieder der Vertreterversammlung (alphabetisch)
1. Ahlström, Helge, Hannover
2. Bark, Andreas, Hannover
3. Becker, Dieter, Hannover
4. Beckering, Ingrid, Hannover
5. Bellmann, Wolfgang, Hannover
6. Berg, Christa, Hannover
7. Bergmann, Karl-Heinz, Hannover
8. Bialek, Claudia, Hannover
9. Böhm, Gabriele, Hannover
10. Bosse, Marius, Hannover
11. Brinkmann, Lutz, Hannover
12. Brinkmann, Renate, Hannover
13. Brügge, Kirsten, Hannover
14. Büchle, Elke, Hannover
15. Demandt, Hans, Hannover
16. Dreyfuß, Bernd, Hannover
17. Elle, Gudrun, Hannover
18. Ernst, Christa, Hannover
19. Fahr, Manfred, Hannover
20. Grabitzky, Reinhard, Hannover
21. Grote, Hans-Dieter, Hannover
22. Gundlack, Andreas, Hannover (bis 31.12.2012)
23. Haddenhorst, Susanne, Hannover
24. Hellbach, Karin, Hannover
25. Henschel, Gabriele, Hannover
26. Henschel, Tobias, Hannover
27. Kempe, Andreas, Hannover
28. Koch, Andreas, Hannover
29. Koch, Inge, Garbsen
30. Köthe, Egbert, Hannover
31. Köwing, Klaus, Hannover
32. Krüger, Volker, Hannover
33. Kuhlmann, Monika, Hannover (bis 21.06.2012)
34. Kurek, Thomas, Hannover
35. Lemke, Klaus, Hannover
36. Merklin, Jens-Oliver, Hannover
37. Meyer, Dieter, Hannover
38. Pech, Helga, Hannover
39. Preuß, Eva-Maria, Hannover
40. Reith-Schäfer, René, Hannover
41. Rischmüller, Margot, Hannover
42. Riwotzki, Hannelore, Hannover
43. Roos, Edith, Hannover
44. Ronshausen, Günter, Hannover
45. Rost, Wolfgang, Hannover
46. Schade, Heidemarie, Hannover
47. Schrader, Dieter, Hannover
48. Schüler, Christian, Hannover
49. Schulze, Heinz, Hannover
50. Skurka, Annemarie, Hannover
51. Steingräber, Angela, Hannover
52. Stricks, Hannelore, Hannover
53. Tausch, Harald-Jürgen, Hannover
54. Wenzek, Volker, Hannover
55. Werner, Ursula, Hannover
56. Wichmann, Ursula, Hannover
57. Wundram, Tobias, Hannover
58. von Zastrow, Astrid, Hannover
59. von Zastrow, Christoph Dr., Hannover
Ersatzvertreter (alphabetisch)
1. Almstadt, Reinhard, Laatzen
2. Backhaus, Mirka, Hannover
3. Diekmann, Arnd, Hannover
4. Dyszack, Thomas, Hannover
5. Fischer, Thorsten, Lehrte
6. Hische, Karla, Hannover
7. Hische, Wilfried, Hannover
8. Höhn, Siegfried, Hannover
9. Hoffmann, Andreas, Laatzen
10. Hoffmann, Wolfgang, Hannover
11. Isernhagen, Klaus, Bad Münder
12. Kretschmer, Dr. Torsten, Hannover
13. Mueller, Rolf, Hannover
14. Schäfer, Heiko, Laatzen
15. Schröder, Bernd, Garbsen
16. Schwarz, Klaus-Georg, Laatzen
17. Tanski, Günter, Hannover
18. von Zastrow, Johannes M., Hannover
19. von Zastrow, Dr. Matthias, Stegen
20. Zinn, Rainer, Hannover
21. Zähringer, Arno, Hannover
09

1.1.3 Mitgliedschaften/Staatliche Aufsicht
1. GdW Bundesverband deutscher
Wohnungsunternehmen e.V.,
Mecklenburgische Straße 57, 14197 Berlin
2. Mitglied im Verband der Wohnungswirtschaft
in Niedersachsen und Bremen e.V.,
Leibnizufer 19, 30169 Hannover
(Interessen- und Prüfungsverband)
3. Mitglied der Verwaltungs-Berufsgenossenschaft,
Deelbögenkamp 4, 22281 Hamburg
4. Arbeitergeberverband der
Deutschen Immobilienwirtschaft e.V., Düsseldorf
(agv), Heinrichstr. 169 b, 40239 Düsseldorf
5. Einlagenschutz durch Selbsthilfefond für
Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung
beim GdW (Bundesverband deutscher Wohnungsund
Immobilienunternehmen e.V., Berlin)
6. Mitglied im Förderverein Klimaschutzagentur
-Region Hannover e. V.
7. Mitglied im Verein
„Wohnen in Genossenschaften e.V.“, Münster
8. Bundesverband der Energie-Abnehmer e.V, Hannover
9. Staatliche Aufsicht Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin),
Graurheindorfer Straße 108, 53117 Bonn
10. Name und Anschrift des Prüfungsverbandes:
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
in Niedersachsen und Bremen e.V., Leibnizufer 19,
30169 Hannover
1.2 Geschäftsverlauf
1.2.1 Konjunkturelle Entwicklung
Deutsche Wirtschaft trotzt 2012
europäischer Wirtschaftskrise
Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2012 weiter gewachsen.
Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt lag um 0,7 Prozent
höher als im Vorjahr. Die deutsche Wirtschaft erwies sich im
vergangenen Jahr in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld
als widerstandsfähig und trotzt der europäischen Rezession.
Allerdings hat sich die deutsche Konjunktur in der zweiten
Jahreshälfte deutlich abgekühlt. In den beiden vorangegangenen
Jahren war das Bruttoinlandsprodukt sehr viel kräftiger
gestiegen (2010 um 4,2 Prozent, 2011 um 3,0 Prozent).
Konjunkturaussichten für Deutschland
hellen sich weiter auf
Das Bruttoinlandsprodukt wächst trotz der Krise im Euroraum
weiter. Doch die gebremste Dynamik hält nicht lange an:
bereits in diesem Jahr wird das Bruttoinlandsprodukt mit
zunehmendem Tempo um insgesamt 0,9 Prozent steigen, in
2014 ist sogar eine jahresdurchschnittliche Rate von mehr als
12 Prozent möglich. Dies prognostiziert das Deutsche Institut
für Wirtschaftsforschung (DIW) zu Jahresbeginn 2013. Ähnlich
positiv bewertet das ifo-Institut die Konjunkturaussichten. Im
Verlauf des Jahres 2013 wird der Aufschwung wieder einsetzen.
Alles in allem rechnet das ifo-Institut für das Jahr 2013
mit einem Zuwachs des realen Bruttoinlandsprodukts um 0,7
Prozent. Skeptischer sieht das IfW Kiel die Aussichten der deutschen
Wirtschaft. Das Institut prognostiziert lediglich einen
schwachen Anstieg des Bruttoinlandsproduktes um 0,3 Prozent
(gegenüber 1,1 Prozent in der Herbstprognose 2012). Für 2014
erwartet das Institut eine Expansion um 1,5 Prozent. Der Sachverständigenrat
zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen
Entwicklung geht von einer Zuwachsrate für das Jahr 2013 von
0,8 Prozent aus. Die Bundesregierung geht in ihrem Jahreswirtschaftsbericht
von einem Wachstum von 0,4 Prozent aus.
Verbraucherpreise steigen 2013 weiter
Die Verbraucherpreise stiegen im Jahresdurchschnitt 2012 gegenüber
2011 um 2,0 Prozent. Die Jahresteuerungsrate wurde
durch die überdurchschnittliche Preisentwicklung der Energieprodukte
geprägt.
Robuster Arbeitsmarkt in einem schwierigen
wirtschaftlichen Umfeld
Der deutsche Arbeitsmarkt hat sich im Jahr 2012 in einem
schwierigen wirtschaftlichen Umfeld bewährt. Er hat auf diese
Herausforderung reagiert. Spuren der langsameren konjunkturellen
Gangart sind jedoch erkennbar. Die Arbeitslosigkeit ist
um 0,3 Prozentpunkte auf 6,8 Prozent gesunken. Im Jahresdurchschnitt
waren 2.897.000 Menschen arbeitslos gemeldet.
79.000 weniger als vor einem Jahr. Das ist der niedrigste Stand
010

der Arbeitslosigkeit seit 1991. Im vergangenen Jahr waren
durchschnittlich rund 41,5 Millionen Personen in Deutschland
erwerbstätig. Das waren 416.000 Personen oder 1,0 Prozent
mehr als ein Jahr zuvor.
1.2.2 Entwicklung der Branche
Verbandsunternehmen investieren langfristig
Die Verbandsunternehmen sehen Wohnen als Wirtschaft-und
Sozialgut, das in ökonomischer, gesellschaftlicher, sozialer
und ökologischer Verantwortung zu pflegen ist. Dies kommt
unmittelbar als Wohn-und Lebensqualität rund einer Million
Menschen in Niedersachsen und Bremen zugute. Die Unternehmen
denken, handeln und finanzieren langfristig. Sie achten
auf Risiko, Vorsorge und eine angemessene Eigenkapitalquote.
Wohnungen sind ein langlebiges Wirtschaftsgut. Deshalb
treffen sie ihre Investitionsentscheidungen mit Augenmaß und
Weitblick. Sie orientieren sich nicht am kurzfristigen Strohfeuer
bzw. am schnellen Geld, sondern am langfristigen Erfolg ihrer
Investitionen, vor allem an Wohnqualität und Wohnzufriedenheit.
Sie vermieten ein Zuhause mit Lebensgefühl. Sie bieten
maßgeschneiderte Wohnangebote entsprechend der Nachfragen
für junge Familien, ältere Menschen, Alleinerziehende und
Singles.
Große Bedeutung der Bruttowertschöpfung
der Immobilienbranche
Die Immobilienwirtschaft stellt einen der größten Wirtschaftszweige
in Deutschland dar. Ihre Bruttowertschöpfung summiert
sich auf über 422 Mrd. Euro. Das entspricht einem Anteil von
ca. 19,1 Prozent an der gesamten Bruttowertschöpfung. Damit
hat sie eine größere Bedeutung als der Fahrzeug- oder der
Maschinenbau.
Baulandpreise gehen leicht zurück
Die durchschnittlichen Kaufwerte für baureifes Land in
Deutschland sind im Jahr 2012 im Vergleich zu 2011 leicht
gefallen. Während im Bundesdurchschnitt ein Quadratmeter
baureifes Land 2011 noch 130 Euro kostete, musste man 2012
dafür 128,19 Euro aufwenden.
Prognose: Wohnungsneubau springt deutlich an
Die Baugenehmigungszahlen lassen auf ein höheres Baufertigstellungsergebnis
hoffen. Von Januar bis September 2012 wurde
in Deutschland der Bau von 178.100 Wohnungen genehmigt.
Das waren 6,2 Prozent oder 10.400 Wohnungen mehr als in
den ersten 9 Monaten des Jahres 2011. Damit setzt sich die seit
2010 anhaltende positive Entwicklung bei den Genehmigungen
im Wohnungsbau fort. Die LBS erwartet bis zum Jahresende
2012 rund 240.000 Baugenehmigungen. Für 2013 prognostiziert
das Institut einen weiteren Anstieg um mindestens 4
Prozent auf 250.000 Baugenehmigungen. Auch bei den Baufertigstellungen
rechnet die LBS mit einem Ergebnis oberhalb der
Marke von 200.000.
1.2.3 Einschätzung des regionalen
Wohnungsmarktes
Das Flächenland Niedersachsen ist grob in einen nachfragestarken
Nordwesten und einen nachfrageschwachen Südosten
geteilt.
Einhergehend mit der Bevölkerungsentwicklung und den
vorhandenen Erwerbsmöglichkeiten sind diese regional unterschiedlichen
Bedingungen als nachhaltig anzusehen.
Entsprechend entwickeln sich die Preise für Grundstücke,
Wohneigentum und Miete.
Die von nachteiligen Entwicklungen betroffenen Regionen
versuchen, durch arbeitsmarktwirksame und bevölkerungspolitische
Anstrengungen eine Trendwende herbeizuführen.
Von dieser Entwicklung ausgenommen sind die größeren Städte,
welche auf Grund ihrer guten Infrastruktur und des Arbeitsplatzangebotes
eine zunehmende Nachfrage nach Wohnungen
aller Art generieren. Neben jungen Familien zieht es insbesondere
ältere Menschen wieder in die Städte.
Im Gegensatz zu anderen Bundesländern und einigen deutschen
Metropolregionen sind Nettomietsteigerungen in
Niedersachsen in den Städten relativ moderat geblieben und
bewegen sich durchweg im Bereich der Kostensteigerungen
und damit der Inflationsrate. Diese Aussage gilt nicht für die
weiterhin überproportional ansteigenden Betriebskosten.
Der für die Landeshauptstadt Hannover bestehende Mietspiegel
wird erstmals seit seiner Einführung im kommenden Jahr
überarbeitet, wobei die moderaten Bestandsmietenerhöhungen
der letzten 2 Jahre in die Bewertung einfließen werden.
Im Wohnungsbestand haben sich insbesondere die kostenintensiven,
energetischen Modernisierungen als zunächst
mietsteigernd erwiesen. Im Gegenzug werden nachhaltige Verbrauchseinsparungen
den Energiekostenanteil dieser Wohnungen
günstiger gestalten und damit die Teuerung relativieren.
1.3 Darstellung des Unternehmens im
abgelaufenen Berichtszeitraum
Durch den Standortvorteil der Großstadt, einer bedarfsgerechten
Infrastruktur und des attraktiven Wohnungsbestandes
konnte im abgelaufenen Jahr wie bereits in den Vorjahren eine
stabile Nachfrage nach allen Wohnungstypen der Genossenschaft
festgestellt werden.
Das Angebot entsprach wiederum der Nachfragestruktur. Neben
der preiswerten Kleinwohnung konnten auch komfortable,
komplettsanierte Wohnungen im Neubaustandard und in guten
Lagen am Markt platziert werden.
011

Nachdem bereits in den Vorjahren die Fluktuation rückläufig
war, verzeichneten wir mit 468 Kündigungen im Berichtsjahr
gegenüber 483 im Vorjahr einen weiteren Rückgang um rund
0,5% -Punkte auf nunmehr 9,84%. Erstmals seit Jahrzehnten ist
damit die Fluktuation unter die 10% Marke gefallen.
Die Mieterwechselquote in der Landeshauptstadt Hannover ist
im Jahresdurchschnitt rund 3% höher. Auch in 2012 hat durch
die geringer werdende Zahl der Wohnungswechsel unsere
differenzierte Angebotestrategie unter Einbeziehung eines umfassenden
Services in allen Bereichen rund um die Wohnung
und ihrer Bewohner wiederum die erfolgreiche Geschäftspolitik
der Genossenschaft Bestätigung am hiesigen Wohnungsmarkt
gefunden.
Eine zunehmende Zahl von Angeboten, sei es im Rahmen der
Wohnungsbewirtschaftung als auch im sozialen Bereich sind
verstärkt in Anspruch genommen worden. Für zahlreiche behinderte
oder kranke Menschen stellen die zusätzlichen Leistungen,
z.B. im Rahmen einer Wohnberatung bereits absolut notwendige
Leistungen dar und können den gewünschten Verbleib
in der oft langjährig bewohnten eigenen Wohnung weiterhin
ermöglichen. Alle Angebote im Rahmen dieser Tätigkeiten, die
Servicepunkte in Mittelfeld und Vahrenwald, der Regiebetrieb,
sowie die Sparabteilung mit ihren zinsgünstigen Anlagemöglichkeiten
wurden ebenfalls nachhaltig in Anspruch genommen
und sind damit als unverzichtbar anzusehen.
2012 wurde von der UNO zum „Jahr der Genossenschaften“
ausgerufen. Zahlreiche publikumswirksame Veranstaltungen
sind unter diesem Kontext im ganzen Lande mit großem Erfolg
durchgeführt worden. Vielen insbesondere jüngeren Interessenten,
die sich oft bisher nicht mit dieser Unternehmensform
beschäftigt haben, konnte damit die genossenschaftliche Idee
mit ihren zahlreichen Facetten nähergebracht werden.
In der Altstadt, rund um die Marktkirche, haben die hannoverschen
Genossenschaften, so auch unsere Genossenschaft,
am 07.07.2012 anlässlich einer sehr gelungenen und gut
besuchten Veranstaltung, ihre Leistungsfähigkeit einem breiten
Publikum präsentiert.
Trotz oder gerade wegen der noch nicht endgültig beseitigten
Krisenszenarien erhält das genossenschaftliche Geschäftsmodell
erneut eine deutliche Bestätigung am Markt.
Es erscheint einem eindeutig größer werdenden Bevölkerungsanteil
attraktiv, einer Genossenschaft anzugehören, auch wenn
ein Wohnungswunsch zunächst nicht besteht.
1.3.1 Investitionen in den
Bestand / Bauvolumen
Die Bedeutung von Energieeffizienz für eine sichere Energieversorgung
ist offenkundig. Entsprechend umfangreich sind
die politischen Bemühungen. Sie finden sich in zahlreichen
Richtlinien und Gesetzen wieder.
Meilensteine:
Der „Aktionsplan für Energieeffizienz: Das Potential ausschöpfen“
vom Oktober 2006 gilt als erster Masterplan. Mit diesem
Plan verpflichtet sich die EU, bis zum Jahr 2020, 20% ihres
Primärenergieverbrauches zu sparen.
Gebäuderichtlinie und Energieeinsparverordnung:
Neben dem vorgenannten Masterplan hat die EU zahlreiche
Richtlinien zur Steigerung der Energieeffizienz verabschiedet.
Eine der Bedeutendsten ist die Richtlinie 2010/31/EU des Europäischen
Parlamentes und Rates vom 19. Mai 2010 über die
Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Diese, auch „Gebäuderichtlinie“
genannte europäische Gesetzesregelung, wurde
in Deutschland in der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009)
umgesetzt. Für die folgende EnEV 2012 wurde im Oktober 2012
ein Referentenentwurf vorgelegt, der sich derzeit in Lesung befindet.
Hier einige wichtige Punkte der Richtlinie im Überblick:
• Methode zur Berechnung der Gesamtenergieeffizienz
von Gebäuden
• Festlegung von Mindestanforderungen
• Unterschiedliche Anforderungen an neue und
bestehende Gebäude
• Ziel Niedrigstenergiegebäude
• Finanzielle Anreize und Marktschranken
• Energieausweise
• Regelmäßige Inspektion
Weitere EU-Energieeffizienz-Richtlinien sind die Kraft-Wärme-
Koppelungs-Richtlinie, die Ökodesign-Richtlinie sowie die
Richtlinie über Endenergieeffizienz und Energiedienstleistung
Deutsche Gesetzgebung zur Energieeffizienz:
Neben den aus EU- Richtlinien hervorgegangenen Gesetzen
gibt es in Deutschland auf Bundes-, Länder- und kommunaler
Ebene weitere Vorschriften, Pläne und Programme zur Steigerung
der Energieeffizienz. Auf Bundesebene zählen zu den
wichtigsten, das “Integrierte Energie- und Klimaprogramm“
(IEKP) und der „Nationale Energieeffizienz- Aktionsplan“
(NEEAP).
Das integrierte Energie- und Klimaprogramm umfasst ein Paket
von 29 Maßnahmen und hat die grundlegenden Ziele, bis zum
Jahr 2020 die Treibhausgasemission in Deutschland um 40%
gegenüber 1990 zu reduzieren, den Anteil an erneuerbaren
Energien an der Stromerzeugung auf mindestens 30% und
ihren Anteil an der Wärmeerzeugung auf 14% zu heben, sowie
den Ausbau von Biokraftstoffen zu gewährleisten, ohne Ökosysteme
und Ernährungssicherheit zu gefährden.
Bedeutung für die Energieeffizienz haben folgende Ziele und
Vorhaben:
• Novellierung des Kraft- Wärme- Kopplungsgesetzes
(KWKG) 2009, mit dem Ziel, den Anteil hocheffizienter
KWK- Anlagen von ca. 12% auf 25% bis 2020 zu verdoppeln.
12

• Einführung intelligenter Zähler und lastvariabler Tarife,
um dem Verbraucher Energiekosten zu sparen.
• Einführung moderner Energiemanagementsysteme.
Um die ungenutzten Energiepotentiale zu aktivieren
(z. B. energieeffiziente Antriebe, Energie sparende
Beleuchtungssysteme oder Optimierung von Feuerungsanlagen),
soll eine Vereinbarung über Steuerermäßigung
bei der Einführung eines Energiemanagements getroffen
werden.
• Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich
(Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz – EEWärmeG)
„Die Eigentümer von Gebäuden … müssen den
Wärmeenergiebedarf durch die anteilige Nutzung von
Erneuerbaren Energien … decken.“
• Förderung für Klimaschutz und Energieeffizienz außerhalb
von Gebäuden.
• Energieeffiziente Produkte (Ökodesign- Richtlinie)
• Energieeinsparverordnung (EnEV, Stand 2009, Novellierung
in Arbeit). Die energetischen Anforderungen
von Gebäuden sollen dem Stand der Technik und der
Energiepreisentwicklung angepasst werden. Ab 2020 soll
die Wärmeversorgung von Neubauten unabhängig von
fossilen Energieträgern sein.
• Energetische Modernisierung der sozialen Infrastruktur:
Schulen, Jugendtreffs, Kindertagesstätten, Einsparung
50%.
• Programm zur energetischen Sanierung von Bundesgebäuden
• Allgemeine und Sektor übergreifende Maßnahmen wie
die zeitgenaue Verbrauchsmessung vorantreiben, das
Auflegen von Förderprogrammen um Energieeffizienzpotentiale
zu mobilisieren oder die Energieforschung im
Bereich der Energieeffizienzsteigerung ausbauen sowie
die energetischen Anforderungen von Gebäuden deutlich
verschärfen
Die hier getroffene Auswahl von Richtlinien ist nicht vollständig.
Der Abschnitt macht aber deutlich, welche Bemühungen
auf nationaler und internationaler Ebene vorgenommen werden,
um den effizienten Einsatz von Energie zu fördern.
Wie geht man als Wohnungsgeber mit einer Vielzahl von gesetzlichen
Vorschriften um, die, weil sehr umfassend, gerade in
Bestandsbauten kaum zu administrieren sind?
Zunächst ist die Heimkehr der Forderung zur Erstellung von
Energiepässen vollumfänglich und fristgerecht nachgekommen.
Auf dieser Zahlenbasis haben wir ein Programm begonnen,
welches die Reihenfolgen der zu sanierenden Häuser
festlegt: Die schlechtesten zuerst.
Dieses haben wir kombiniert mit dem 2004 begonnenen Programm
zur Heizungszentralisierung, in dem als maßgebliche
Größe die Anzahl der betroffenen Wohnungen zugrunde liegt.
Ziel der Zentralisierung, die Senkung von Heizverbräuchen,
wurde in den vergangenen Jahren nachweislich erreicht (40%
Einsparung). An dieser Stelle wird der Forderung der Gesetzgebung
nach effizientem Einsatz von Energie in Form von
geringeren Primärenergieverbräuchen (wie auch CO2 Senkung)
und dem Einsatz moderner Energy-Monitoring-Systeme Rechnung
getragen. Diese direkt dem Umweltschutz zuzuordnenden
Maßnahmen lassen sich, wenn überhaupt, nur zu einem sehr
kleinen Anteil mietwirksam umlegen. Eine in Aussicht gestellte
Steuersenkung wurde seitens des Gesetzgebers bisher nicht
umgesetzt, obwohl bekannt ist, dass durch eine derartige
Unterstützung von Gebäudesanierungsmaßnahmen, also ein
Marktanreizprogramm, deutlich mehr Investitionen getätigt
werden, und zu erwarten steht, dass die Steuersenkung auf der
einen Seite, durch Steuermehreinnahmen durch die Förderung
mehr als ausgeglichen werden.
Bauprogramm 2012
Neben den Kosten, die für die Entmietung der Grimmstraße
angefallen sind, wurden 2012 Investitionen für folgende große
Maßnahmen getätigt:
• Isernhagener Str. 51/53, Husarenstraße 19 – 23,
Dennewitzstr. 9/10, 86 WE
Heizzentrale
Wärmedämmverbundsystem
Dämmung oberste Geschossdecke/Kellerdecke
Balkone
Fenster
• Holthusenstraße 1 – 7, Wollweg 1 – 17, Kammweg 1 – 4,
Peiner Straße 40 – 54, 202 WE
Heizzentrale
Dämmung oberste Geschossdecke
• Holthusenstraße 3 – 7, Wollweg 1 – 17, Kammweg 1 – 4,
Peiner Straße 54, 106 WE
Balkone, Abbruch und Neubau
Peiner Straße 40 – 50, Dachneueindeckung 77 WE
• Peiner Str. 41 – 47, 42 WE
Dachneueindeckung
• Peiner Straße 37 – 59, Besselstr. 1, 117 WE
Heizzentrale
Dämmung oberste Geschossdecke
• Geibelhof, 195 WE
Umbau Waschhaus zum Mietertreff
Fahrradständer
Gartenneugestaltung
• Liebrechtstraße 54 / 56, 12 WE
Fenstererneuerung
• Grimmstraße 9, 20 WE
Balkone, Abbruch und Neubau,
• Bessemer Str. 20, 20a, 21 WE
Tausch kontaminierter Böden
Für diese Großmaßnahmen wurden in 2012 insgesamt
5.584 T € investiert.
Die Heimkehr darf sich mit ihrer Bautätigkeit aber nicht ausschließlich
den energetischen Zielen widmen.
13

Innovation
Altersstrukturelle Veränderungen, also der demographische
Wandel, zeigen, dass die Sterbeziffer die Geburtenziffer
übersteigt. Dies führt zu einem natürlichen Rückgang der
Bevölkerung. Daher stehen immer weniger junge Menschen als
potentielle Wohnungsnehmer zur Verfügung. Der engagierte
Wohnungsgeber muss damit die Nachfrage nach den unterschiedlichsten
Wohnungstypen befriedigen. Senioren benötigen
Bewegungsflächen, so dass sie auch bei Pflegebedürftigkeit
zu Hause versorgt werden können. „Mid Agers“ brauchen
Platz für sich und ihre Familien, „Singles“ benötigen eine
großzügige Wohnmöglichkeit und Wohnstarter eine preiswerte
Ein-Zimmer-Wohnung. Die Heimkehr hat mit den Projekten
Johannes-Lau-Hof I (2010) und II in 2011 zwei Projekte kostendeckend
abgeschlossen. Hier wurde gezielt das „Wohnen in Lebenszyklen“
in insgesamt 6 Häusern aus dem Bestand (Baujahr
1954) umgesetzt. Die Vorgaben:
• Wohnen mit Bewegungsflächen
• Wohnen vom Single über die Familie bis zum Rentner
• Zuwegung über Aufzüge
• Mieten auf bezahlbaren Niveau
• Maximaler Einsatz regenerativer Energien
Wie auch in den Vorjahren wurden die 119 WE unter anderem
nach den Kriterien:
• Wohnraumanpassung
• Badneugestaltung
• Schallschutz
• Erneuerung der Elektrik
vollständig saniert. Insgesamt wurden dafür rd. 4,5 Mio. €
(Vorjahr 4,8 Mio. €) investiert.
Investitionen in Wohnungen 2012 2011
Im Jahr 2012 standen
(geplante Fertigstellung bis 31.12.2012)
in der Aktivierung 63 WE 75 WE
im Aufwand 56 WE 73 WE
Summe 119 WE 148 WE
wurden erfüllt. Das vergleichbare Projekt Grimmstraße 1 – 3 hat
im Januar 2013 begonnen.
14

Bauvolumen
Im Jahr 2012 betrugen die Investitionen in das Anlagevermögen
T€ 7.493 (Vorjahr T€ 8.749).
Sie setzen sich wie folgt zusammen:
Investitionen in das Anlagevermögen 2012 2011
Umfassende Wohnungsmodernisierungen
(Zusammenlegung von Wohnungen, Grundrissänderungen)
TE
TE
2.973 2.821
Umbau Johannes-Lau-Hof 17 3.168
Wärmedämmmaßnahmen 1.244 1.718
Zentrale Heizungsanlagen 1.403 918
Balkonanbauten 1.487 64
Plankosten Großumbauten 369 60
Gesamt Anlagevermögen 7.493 8.749
Die Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung
haben sich auf einen Betrag von T€ 7.213 eingestellt. Gegenüber
dem Vorjahr (T€ 7.032) bedeutet dies eine Steigerung um
T€ 181:
Instandhaltung/Modernisierung 2012 2011
Dacherneuerung und Reparaturen 500 223
Fassadenanstriche und Wärmedämmung 256 573
Erneuerung an Außenanlagen 422 238
Technische Gebäudeausstattung 836 907
Treppenhausanstriche 699 319
Allgemeine Kleinreparaturen 472 595
Schäden 152 129
Heizungen (Thermenwechsel etc.) 1.071 371
Fenstererneuerungen 321 955
Schönheitsreparaturen, Wohnungsmodernisierungen
bei Mieterwechsel u. a. 2.354 2.692
Zuführung Instandhaltungsrückstellungen 130 30
Gesamt Instandhaltung/Modernisierung 7.213 7.032
TE
TE
Insgesamt betrugen die Investitionen 14.706 15.781
15

Gesamte Bauinvestitionssumme
Die Investitionssumme setzt sich zusammen:
2012 2011
Anlagevermögen 7.493 8.749
Instandhaltung / Modernisierung 7.213 7.032
Bauinvestitionssumme 14.706 15.781
Das Bauvolumen verminderte sich gegenüber dem Vorjahr um
T€ 1.075.
Wie geht es weiter in 2013?
In Abhängigkeit von der Anzahl der Wohnungswechsel und
dem Zustand der zurückgegebenen Wohnungen, werden wir
voraussichtlich zwischen 120 und 150 Wohnungen vollständig
sanieren.
Großmaßnahmen, insbesondere Maßnahmen bei den wir den
Anforderungen des Umweltschutzes, der Senkung des CO2 Ausstoßes
wie auch denen der Gesetzgebung genügen, wird die
Heimkehr etwa im Umfang der Vorjahre realisieren.
Mit einer Besonderheit: Die Heimkehr hat im Januar 2012 eine
„Heimkehr Service GmbH“ gegründet. Primäres Ziel der GmbH
ist es, Heizzentralen zu erstellen, zu betreiben und die erzeugte
Wärme mit der Genossenschaft abzurechnen.
Folgende Situation hat uns zu diesem Schritt veranlasst:
1. Die Heimkehr hat in den Jahren 2004–2011 rd. 1000
Wohneinheiten zentralisiert. Die realisierte Einsparquote
an Primärenergieverbrauch liegt zwischen 30 und 40% (in
einzelnen Häusern bis 50%). Da die Heimkehr keine Mieterhöhung
aufgrund der Heizungszentralisierung durchführt,
kommt dem Mieter der ganze Erfolg der Maßnahme
zugute.
2. Bei den unstrittig herausragenden Erfolgen der Heizungszentralisierung
ist die logische Konsequenz, alle Anlagen
der Heimkehr zu zentralisieren. Bei einer jährlichen Zentralisierungsrate
von rd.150 WE/a hat das zur Folge, dass
die Heimkehr die Heizungszentralisierung im Jahre 2030
abgeschlossen hätte. Dies ist einfach zu spät, da sich die
Energiekosten bis dahin vervielfacht haben werden.
Die Heimkehr-Service GmbH hat im Jahr 2012 390 Wohnungen
auf eine Zentralheizung umgestellt. Die Heizkosten werden
auf Basis eines Wärmelieferungsvertrages mit der Genossenschaft
abgerechnet, die die weitere Verteilung der Heizkosten
übernimmt.
TE
TE
Folgende Wohnanlagen wurden 2012 mit einer Zentralheizung
versehen:
• Isernhagener Str. 51/53, Husarenstraße 19 – 23, Dennewitzstr.
9/10, 68 WE
• Holthusenstraße 1 – 7, Wollweg 1 – 17, Kammweg 1 – 4,
Peiner Straße 40 – 54, 205 WE
• Peiner Straße 37 – 59, Besselstr. 1, 117 WE
Großprojekt Grimmstraße 1 – 3
Vor den Erfolgen der Vergangenheit, Allmersstraße 8 -9,
Johannes-Lau-Hof I, Johannes-Lau-Hof II, hat die Heimkehr sich
entschlossen, ein weiteres Projekt zum „Wohnen in Lebenszyklen“
umzusetzen. In insgesamt 3 Häusern aus dem Bestand
(Baujahr 1952/54) werden die Ziele:
• Wohnen mit Bewegungsflächen
• Wohnen vom Single über die Familie bis zum Rentner
• Zuwegung über Aufzüge
• Maximaler Einsatz regenerativer Energien
in der Südstadt umgesetzt. Der Start ist im Januar 2013 erfolgt.
Auch hier werden wir den Anforderungen des Umweltschutzes,
der Senkung des CO2 Ausstoßes wie auch denen der Gesetzgebung
genügen.
1.3.2 Personal- und Sozialbereich
Die Entwicklung unseres Personalbestandes (ohne Vorstandsmitglieder)
stellt sich zum 31.12.2012 wie folgt dar:
Stand per: 31.12.2012 31.12.2011
Kaufmännische Mitarbeiter 34 39
Technische Mitarbeiter 5 4
Handwerker und Hausmeister 24 23
Nebenamtliche Mitarbeiter 7 9
70 75
Acht Mitarbeiter wurden teilzeitbeschäftigt, drei Mitarbeiterinnen
befanden sich im Erziehungsurlaub bzw. krank.
Der Personalaufwand (einschließlich Vorstandsmitglieder und
Pensionsberechtigte) – Löhne und Gehälter, soziale Abgaben,
Aufwendungen für Altersversorgung – reduzierte sich gegenüber
dem Vorjahr um T€ 152.
16

Dienstleistungen
17

Der Personalbestand reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr
um fünf MitarbeiterInnen infolge Beendigung befristeter (-5)
bzw. unbefristeter Arbeitsverträge; gegenläufig wirkten sich
drei Neueinstellungen aus.
Im kaufmännischen Bereich stehen 2 Ausbildungsplätze als
Immobilienkauffrau bzw. –mann zur Verfügung.
Auch 2012 wurden wieder zahlreiche Fortbildungs- und Weiterbildungsmaßnahmen
ermöglicht und von unseren Mitarbeitern/innen
in Anspruch genommen. Die Aus-, Fort- und Weiterbildung
wird bei uns nachhaltig betrieben und umfasst alle
wohnungswirtschaftlichen, technischen und kaufmännischen
Themenbereiche. Sie sind Bestandteil unserer strategischen
Personalpolitik.
Die Genossenschaft ist Mitglied im Arbeitgeberverband der
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V., insofern gilt der
Mantel- und Vergütungsvertrag für die Angestellten und
gewerblichen Arbeitnehmer der Wohnungswirtschaft. Die
wöchentliche Arbeitszeit beträgt unverändert 37 Stunden. Im
Unternehmen ist die gleitende Arbeitszeit eingerichtet.
Jeder Arbeitnehmer erhält 30 Arbeitstage (6 Wochen) Erholungsurlaub
sowie zusätzlich vermögenswirksame Leistungen
und einen Zuschuss zur Altersversorgung.
Die Zusammenarbeit mit dem Betriebsrat ist vertrauensvoll.
1.3.3 Mitgliederentwicklung
Zum 31.12.2012 verzeichneten wir einen Bestand von 9.985 Mitgliedern
(Vorjahr: 9.944) mit insgesamt 43.009 Geschäftsanteilen
(Vorjahr: 37.533). Im Vergleich ist die Anzahl der Mitglieder
um 41 gestiegen (Vorjahr: 48). Den 562 Mitgliedsaufnahmen
(Vorjahr: 628) standen 521 Abgänge (Vorjahr: 580) infolge von
Tod, Kündigungen, Übertragungen oder Ausschlüssen gegenüber.
Die Anzahl der Geschäftsanteile ist gegenüber dem Vorjahr um
7.281 auf insgesamt 43.009 gestiegen (Vorjahr: 37.533). Der
Zuwachs resultiert aus einer höheren Dividendengewährung
(4,5%) gegenüber den aktuellen Marktzinsen.
Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhte
sich im Vergleich zum Vorjahr um € 1.369.016,87 (Vorjahr: €
779.273,19). Die rückständigen fälligen Einzahlungen belaufen
sich auf € 0,00 (Vorjahr: € 16,87).
1.3.4 Spareinrichtung
Im abgelaufenen Geschäftsjahr nahm die Sparabteilung wiederum
einen sehr positiven Verlauf. Zum 31.12.2012 erhöhte sich
die Summe der Spareinlagen auf € 50.928.754,87.
Ferner entsprachen alle angebotenen Sparprodukte den Wünschen
unserer Mitglieder. Durch Investitionen der zur Verfügung
gestellten Mittel in den Wohnungsbestand ist eine wirtschaftliche,
sichere und zukunftsträchtige Verwendung der Gelder
gewährleistet.
Gleichzeitig bedeutet diese Art der Verwendung der Mittel gerade
in Krisenzeiten eine überdurchschnittliche Absicherung der
Einlagen unserer Kunden im Sinne einer Vermögensverwaltung
ohne spekulative Motive.
Nach wie vor gehören wir der Selbsthilfeeinrichtung zur Sicherung
von Spareinlagen beim GdW, Bundesverband deutscher
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. an. Die Selbsthilfeeinrichtung
besteht seit 1994. Seitdem hat es keinen einzigen
Fall gegeben, in dem die Einrichtung eintreten musste. Es zeigt
sich somit erneut, dass die Wohnungsunternehmen mit Spareinrichtung
sichere Kapitalsammelstellen sind. Diese Aussage gibt
unseren Sparern die Gewissheit einer weitgehend risikoarmen
Anlage der Mittel. Weiterhin unterliegt die Genossenschaft der
Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
(BaFin).
Im Jahre 2012 sind Zahlungen an den Sicherungsfonds in Höhe
von € 18.122,16 geleistet worden. Das Zahlungsversprechen für
den Notfall beträgt € 310.234,06.
1.3.5 Liquiditätssteuerung / Finanzinstrumente
Gemäß § 11 des Kreditwesengesetzes (KWG) müssen wir als Institut
unsere Mittel so anlegen, dass jederzeit eine ausreichende
Zahlungsbereitschaft (Liquidität) gewährleistet ist.
Der Liquiditätsgrundsatz wurde von uns während des gesamten
Berichtzeitraums stets eingehalten. Die Liquiditätskennzahl
(im Laufzeitenband 1) betrug zum Bilanzstichtag: 2,19 (Vorjahr:
2,06).
Zur Sicherung einer jederzeit uneingeschränkten Zahlungsfähigkeit
halten wir das nachstehende Liquiditätsportfolio vor.
Liquiditätsrisiken werden durch aufsichtsrechtliche Grundsätze
gesteuert und überwacht. Bei unseren Geldanlagen berücksichtigen
wir neben Ertrags-auch Liquiditätsaspekte. Unerwartete
Zahlungsschwankungen können wir durch ausreichende Finanzierungsmöglichkeiten
auffangen. Nicht zur Abwicklung des
Tagesgeschäftes benötigte Liquidität haben wir in Festgeldern
bzw. Tagesgeldern angelegt. Bei Anlagen dieser Mittel legen wir
Wert auf eine ausgewogene Fälligkeitsstruktur, um einen kontinuierlichen
Liquiditätsfluss zu sichern. In Anbetracht der derzeit
vorhandenen Liquiditätsreserven ist für einen Betrachtungszeitraum
von fünf Jahren aus heutiger Sicht mit einer wesentlichen
Beeinträchtigung der Zahlungsfähigkeit nicht zu rechnen.
18

1.3.5.1 Wertpapiere, flüssige Mittel,
Bausparguthaben und Kassenbestand
Angaben gerundet auf volle Euro
Wertpapiere, flüssige Mittel, Bausparguthaben und Kassenbestand
Angaben gerundet auf volle Euro
Depotbank Bezeichnung Zinssatz Nennwert Kurswert Fälligkeit Wert bei Fälligkeit
HSH Nordbank
HSH Nordbank,
IHS
V.2010(2013)TR.A
DIP S.956
% € € €
2,250 1.000.000 1.006.200 15.08.2013 1.000.000
Deutsche Kreditbank Festgeld 2,750 3.590.664 3.590.664 6 Wochen 3.590.664
Deutsche Kreditbank Festgeld 1,600 1.004.000 1.004.000 11.08.2014 1.004.000
Deutsche Kreditbank Festgeld 2,250 1.041.566 1.041.566 30 Tage 1.041.566
Deutsche Kreditbank Festgeld 2,500 1.038.891 1.038.891 14 Tage 1.038.891
Hannoversche
Tagesgeld 0,250 5.447.420 5.447.420 1 Tag 5.447.420
Volksbank
LBS Bausparguthaben 0,500 1.009.271 1.009.271 3 Monate 1.009.271
Hannoversche
laufendes Konto 0,500 848.194 848.194 sofort 848.194
Volksbank
Sparkasse Hannover laufendes Konto 0,000 676.393 676.393 sofort 676.393
DKB Deutsche Kredibank laufendes Konto 0,400 21.609 21.609 sofort 21.609
HSH Nordbank laufendes Konto 0,500 562.526 562.526 sofort 562.526
Deutsche Bank laufendes Konto 0,000 210 210 sofort 210
Kassenbestand 80.817 80.817 80.817
gesamt 16.321.561 16.327.761 16.321.561
1.3.5.2 Finanzielle Ausgestaltung
Im Geschäftsjahr wurden zinsgünstige Finanzierungsmittel in
Höhe von T€ 800,0 (Vorjahr: T€ 3.903,3) durch die KfW-Bankengruppe
für das Programm 152 „Energieeffizient Sanieren“
zur Verfügung gestellt. Der Sonderfonds Energieeffizienz, eine
Initiative des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie
sowie der KfW soll einen Anreiz für die Umsetzung von
Investitionen zur Verbesserung der Energieeffizienz geben.
Die Mittel sind für das Projekt Heizungszentralisierung und
Fenstererneuerung Röntgenstr. 7-15, Lister Str. 25/26, Göbelstr.
30 verwendet worden.
Es wurden keine Bauspardarlehn valutiert (Vorjahr T€ 1.484,3).
Besondere Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte
werden nicht eingesetzt. Die Finanzierung unseres Anlagevermögens
erfolgt im Wesentlichen durch das Eigenkapital der
Genossenschaft, den Spareinlagen sowie Kapitalmarktdarlehen.
Aufgrund der Zinsfestschreibungen bei den Annuitätendarlehen
sind die Zinsänderungsrisiken begrenzt.
Die ausgewogene Strukturierung des Finanzierungsportfolios
mit Eigen- und Fremdmitteln sowie einer breiten Streuung
der Fremdmittel im Bereich der Einlagenverbindlichkeiten auf
viele Sparer leistet einen wichtigen Baustein zur finanziellen
Stabilität der Genossenschaft bei gleichzeitiger Unabhängigkeit
von einzelnen Kreditgebern. Im Rahmen unseres Risikomanagementsystems
werden die Zinsprognosen verschiedener
Marktteilnehmer laufend beobachtet und ausgewertet.
1.3.5.3 Nicht ausgeschöpfte Kreditlinien
Zum Ende des Geschäftsjahres standen T€ 4.850,0 € (Vorjahr
T€ 4.850,0) widerruflich zur Verfügung.
1.3.6 Betriebskosten
Verbraucherpreise 2012: + 2,0% Steigerungen
gegenüber dem Vorjahr 2011
Die Verbraucherpreise in Deutschland stiegen im Jahresdurchschnitt
2012 gegenüber 2011 um 2,0%. Die Jahresteuerungsrate
lag damit niedriger als im Vorjahr (2011: + 2,3%). In den
Jahren 2010 und 2009 war die jährliche Preissteigerung deutlich
unterhalb von zwei Prozent (2010: + 1,1%; 2009: + 0,4%)
geblieben. Im Dezember 2012 lag die Inflationsrate – gemessen
am Verbraucherpreisindex – bei 2,1% und damit wieder etwas
höher als im November (+ 1,9%).
19

Die Jahresteuerungsrate 2012 wurde durch die überdurchschnittliche
Preisentwicklung der Energieprodukte geprägt.
Der Einfluss schwächte sich jedoch im Vergleich zum Vorjahr
2011 etwas ab. Energie verteuerte sich 2012 insgesamt um
5,7% (davon Kraftstoffe: + 5,7%; Haushaltsenergie: + 5,6%).
Bei der Haushaltsenergie erhöhten sich vor allem die Preise für
Umlagen der Zentralheizung und Fernwärme (+ 9,4%) sowie
für leichtes Heizöl (+ 8,9%). Im Jahr 2012 mussten die Konsumenten
auch mehr für Gas (+ 5,5%) und Strom (+ 2,8%) zahlen
als 2011. Ohne Berücksichtigung der Energiepreisentwicklung
betrug die Jahresteuerungsrate 1,6%.
Überdurchschnittliche Preiserhöhungen gegenüber 2011 zeigten
sich auch bei Nahrungsmitteln und alkoholfreien Getränken
(+ 3,2%; davon Nahrungsmittel: + 3,2%; alkoholfreie Getränke:
+ 2,9%). Der Einfluss auf die Jahresteuerungsrate hat sich hier
im Vergleich zum Vorjahr 2011 verstärkt. Deutlich teurer wurden
2012 viele Nahrungsmittel, zum Beispiel Fleisch und Fleischwaren
(+ 5,4%), Fisch und Fischwaren (+ 4,9%), Obst (+ 4,4 %)
sowie Süßwaren (+ 4,0%). Preiserhöhungen gab es auch bei
Kaffee, Kakao und Tee (+ 3,9%). Günstiger als 2011 waren 2012
Speisefette und Speiseöle (– 2,7%; darunter Butter: – 13,1%).
Die Preise für Waren insgesamt erhöhten sich 2012 gegenüber
2011 deutlich um 2,9%. Überdurchschnittlich stiegen die Preise
für Verbrauchsgüter (+3,7%; darunter Tabakwaren: + 4,1%;
Zeitungen und Zeitschriften: + 3,9%). Gebrauchsgüter mit
mittlerer Lebensdauer verteuerten sich um 2,2% (darunter Bekleidungsartikel:
+ 2,9%). Die Preise für langlebige Gebrauchsgüter
blieben im Jahresvergleich dagegen fast unverändert
(+0,2%).
Die Preise für Dienstleistungen insgesamt entwickelten sich
2012 mit + 1,1% unterdurchschnittlich (darunter Nettokaltmiete:
+ 1,2%; Nachrichtenübermittlung: – 1,3%). Dennoch gab es
bei einigen Dienstleistungen deutliche Preiserhöhungen, unter
anderem bei den Verkehrsdienstleistungen (+ 4,0%; darunter
Flugticket: + 7,6%; Bahnfahrkarten: + 3,8 %), Pauschalreisen
(+ 4,4%) oder in Teilbereichen der Gesundheitspflege (zum
Beispiel zahnärztliche Dienstleistungen: + 4,4%). Erwähnenswert
sind die erheblichen Preisrückgänge im Bildungswesen
(– 12,3%) insbesondere bedingt durch den Wegfall der
Studiengebühren in einigen Bundesländern. Außerdem gab es
überdurchschnittliche Preisrückgänge bei den Finanzdienstleistungen
(– 15,7%) aufgrund des Wegfalls der Bearbeitungsgebühren
für Privatkredite bei vielen Banken
1.4 Objektbestand
Der Objektbestand der Genossenschaft, Vorjahreszahlen
in Klammern (gerundet), setzt sich per 31.12.2012 wie folgt
zusammen:
4745 (4752) Wohnungen,
Wohnfläche 318.400 m 2 , (318.300 m 2 ),
62 (60) Gewerbeeinheiten,
Nutzfläche: 7.400 m 2 , (7.300 m 2 )
596 (596) Garagen und Tiefgaragenplätze
199 (199) Einstellplätze
1 (1) Pflegeheim mit 86 Pflegeplätzen
Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Anzahl der Wohnungen
durch Wohnungszusammenlegungen (-3), durch Umwidmung
in Gewerbe (-3) und Umwidmung in ein Hausmeisterbüro (-1)
um insgesamt 7 Wohnungen verringert. Erhöht haben sich die
Gewerbeeinheiten infolge Erstellung von zwei Heizzentralen
auf ungenutzten Dachgeschossflächen. Die beiden Zentralen
sind an die Heimkehr Service GmbH verpachtet.
1.5 Wesentliche Kennzahlen
Die wesentlichen Kennzahlen, die für die Unternehmensentwicklung
von Bedeutung sind, fasst folgende Tabelle zusammen:
Umsatzerlöse aus
Mieten
Fremdkosten für Instandhaltung
Zinsaufwendungen für
Darlehen und
Übriges
Zinsaufwendungen für
Spareinlagen
Jahresüberschuss /
Jahresfehlbetrag
Plan 2012 Ist 2012 Ist 2011
T€ T€ T€
21.880,0 21.832,2 21.486,5
7.430,0 7.212,8 7.032,2
1.512,4 1.994,3 3.220,9
1.246,0 1.301,1 1.201,4
1.088,4 1.248,2 – 2.174,8
Auf Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen wurden Aufwendungen
und Erträge für das Geschäftsjahr vorsichtig geplant. Zum
geplanten Jahresüberschuss von T€ 1.088,4 hat sich mit T€
1.248,2 eine Abweichung von T€ 159,8 ergeben. Wesentliche
Mehrerträge von T€ 376,3 sind sowohl durch einen Teilschulderlass
für KfW-Darlehen als auch durch höhere Zinserträge in
Höhe von T€ 205,9 durch Vorhaltung höherer kurzfristiger Zahlungsmittel
zur Liquiditätsvorsorge entstanden. Wesentliche
Mehraufwendungen bestehen mit T€ 402,0 in der Ausübung
eines handelsrechtlichen Wahlrechts für die Zuführung zur
Pensionsrückstellung und mit T€ 481,9 ungeplante Zinsen für
Steuernachzahlungen und zusätzlichen Abzinsungsbedarf für
die Pensionsrückstellung.
20

1.6 Compliance – Verhinderung
von Wirtschaftskriminalität
Die Definition von Compliance-Richtlinien ist Bestandteil des
Risikomanagements der Genossenschaft und in Form der
Organisationseinheit einer „Zentralen Stelle“, welche auch die
Geldwäscheprävention beinhaltet, seit 2012 im Unternehmen
implementiert.
Diese Art der Risikovorsorge ist gemäß den Bestimmungen der
zuständigen Überwachungsbehörde BAFin, -Bundesaufsichtsamt
für Finanzdienstleistungen-, für Genossenschaften mit
Spareinrichtung, entsprechend dem Status eines Kreditinstituts
mit Spargeschäft, verbindlich.
Compliance bedeutet, durch Festlegung unternehmensinterner
Richtlinien und Verhaltenskodizes, zusätzlich auch durch Kontrollen,
eine Einflussnahme unternehmensfremder Personen
oder Firmen auf tendenziell gefährdete Geschäftsbereiche
auszuschließen und damit der Korruption vorzubeugen.
Sie betreffen alle Geschäftsbereiche des Unternehmens, die
Organe und die Mitarbeiter.
Im Berichtsjahr wurden in diesem Zusammenhang ein Unternehmensleitbild
sowie ergänzende verbindliche Regelungen
erstellt, welche in ihrer Gesamtheit als Zielvereinbarung eine
Verhinderung derartiger Vorkommnisse sicherstellen soll.
Einleitend sind in der Präambel wichtige Grundlagen des
genossenschaftlichen Geschäftes beschrieben und die Art und
Weise der Umsetzung dokumentiert.
Zur Erfüllung der Compliance-Richtlinien verpflichten sich die
Organe sowie die Mitarbeiter zur nachhaltigen Einhaltung
dieser Prinzipien gegen Wirtschaftskriminalität.
Zusammen mit den Vorschriften zur Verhinderung der Geldwäsche,
bilden sie ein Gerüst zur Vermeidung ungesetzlicher und
unredlicher Handlungsweisen, die die Genossenschaft nachhaltig
schädigen können.
Als Bestandteil des Risikomanagements werden Compliance-
Richtlinien und Geldwäschevorschriften als weitere Komponenten
der Risikoanalyse von der Innenrevision bzw. der jährlichen
Verbandsprüfung im Rahmen der Prüfung des Jahresabschlusses
bewertet.
1.7 Soziales Management
Auch 2012 hat sich unser Soziales Managementsystem, als anerkannte
Erweiterung des Kerngeschäftes der Genossenschaft,
fortgesetzt. Die Wohnungsgenossenschaft unterscheidet sich
von anderen Rechtsformen durch das Prinzip Hilfe zur Selbsthilfe
und vor allem durch das Ziel der Mitgliederförderung.
Zwar schreibt das Genossenschaftsgesetz keine konkreten
Förderungsinstrumente vor, jedoch erhalten die Mitglieder als
wirtschaftliche Förderung sowohl eine preisgünstige und gesicherte
Versorgung mit Wohnraum als auch ergänzende soziale
und hauswirtschaftliche Dienstleistungen.
Die Notwendigkeit dieses erweiterten Leistungsumfangs ergibt
sich aus den zukünftigen Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft:
1. Rückgang der Bevölkerung von heute ca. 82 Mio. Einwohnern
auf ca. 67 Mio. Einwohner im Jahre 2050.
2. Unser Gemeinwesen altert zunehmend und die Gruppe
der Senioren wird 2050 ca. ein Drittel der Bevölkerung
ausmachen.
3. Durch eine sich abzeichnende Rücknahme sozialstaatlicher
Leistungen ist von einem Anwachsen sozialer
Probleme in Wohnquartieren auszugehen.
4. Ab 2020 werden voraussichtlich drei Viertel aller
Haushalte aus ein- bzw. zwei Personen bestehen. Hinzu
kommt eine neue Vielfalt von traditionellen Familien,
„Patchworkfamilien“, Wohngruppen für Senioren, usw.
Daraus ergeben sich nachfolgende ergänzende Aufgaben und
Herausforderungen:
1. Anpassung des Wohnungsbestandes durch Rückbau,
Umbau und Neubau.
2. Bereitstellung von sozialen Diensten,
Service und Betreuung
• zur Verbesserung der sozialen Infrastruktur und
nachhaltiger Kundenorientierung mit einem effektiven
Beschwerdemanagement.
• Angebote von wohnbegleitenden Dienstleistungen
und von Nachbarschaftstreffs im Quartier.
• die Entwicklung von ehrenamtlich organisierter Nachbarschaftsarbeit
zur Stärkung der nachbarschaftlichen
Kommunikation und Integration.
3. Der Erfolg dieser Maßnahmen zeigt sich in einer friedlichen
Nachbarschaft, einem verantwortlichen Umgang der
Kunden mit der Wohnung und dem Wohnumfeld, sowie
einer Stärkung des freiwilligen Engagements der Mitglieder.
Das langfristige Ziel dieser Maßnahmen ist, über
ein positives Image zu einer Steigerung der Kundenzufriedenheit
zu kommen. Darüber hinaus soll es zu einer
Erschließung von langfristig neuen Kundenschichten
beitragen.
4 Der wirtschaftliche Erfolg zeigt sich in abnehmender
Fluktuation und geringen Leerständen. Der Rückgang von
Mietrückständen und Räumungsklagen durch
präventive Schuldnerberatung und die Vermeidung von
Vandalismus und damit verbunden einer Erhöhung von
Image und Nachfrage sind u.a. die angestrebten Ziele.
Das Soziale Management – aus kleinen Anfängen vor 12 Jahren
bis heute weiterentwickelt – umfasst zahlreiche Angebote und
Dienstleistungen für unsere Mitglieder und wird als Dienstleistungs-
und Koordinierungsstelle der technischen, kaufmän-
21

nischen und sozialen Kompetenzen zur Serviceoptimierung
eingesetzt.
Ein zentrales Aufgabengebiet betrifft den Bereich „Nachbarschaftskonflikte,
Schlichtung und Mediation“ und wird auch im
Jahr 2012 von zwei freiberuflichen Mitarbeitern betreut. Was im
Vergleich zu vorherigen Perioden auffällt ist, dass sich die Zahl
der insgesamt bearbeiteten Vorgänge um 70,1% erhöht hat und
das davon die Zahl der Vorgänge im Bereich „Nachbarschaftskonflikte“
um 81,4% gestiegen sind.
Weiterhin ist gegenüber 2011 bemerkenswert, dass die Zahl
der bearbeiteten Vorgänge im Bereich „Psychische- und/oder
Suchterkrankungen“ um 114,3% und der Bereich „Verwahrlosung
/ Messie-Syndrom“ sogar um 220% gestiegen sind.
Auch in diesem wichtigen Arbeitsbereich zeigt sich der
sinnvolle Einsatz des Sozialen Managements von der Schadensvermeidung
/ Schadensbegrenzung bis zur „Mediation
zur einvernehmlichen Konfliktlösung“ im Bereich der Nachbarschaftskonflikte.
All diese Probleme haben überwiegend gesellschaftliche und
kulturelle Ursachen, sind also nicht von der Genossenschaft
zu vertreten, wirken jedoch in höchsten Maße kontraproduktiv
und stören das Miteinander und damit die Befindlichkeiten der
Bewohner erheblich.
Das Jahr 2012 stand besonders im Zeichen der Planung und
Umsetzung einer ehrenamtlich organisierten Nachbarschaftsarbeit.
Derzeit erfolgt eine Konsolidierung der zum Teil schon
eigenständig arbeitenden sechs ehrenamtlichen Gruppen.
Ein neues ehrenamtliches Angebot wird derzeit erprobt:
Eine Gruppe „Sprache und Verständigung“ im Rahmen eines
„Schnupperabends Fremdsprache“ soll entstehen.
Im Rahmen des Projekts „Entdecke Deine Nachbarschaft“ wurde
die Homepage der Heimkehr attraktiver und übersichtlicher
gestaltet. Zudem gibt es einen direkten Zugriff auf Veranstaltungen
und Aktivitäten in der ehrenamtlichen Nachbarschaftsarbeit
sowie eine Verlinkung auf „Facebook“ und „YouTube“.
Zwei Mitarbeiterinnen im Teilzeiteinsatz und ein stundenweise
beschäftigter Mitarbeiter haben 2012 erfolgreich den Bereich
„Wohnberatung für Senioren und Behinderte“, Organisation
und fachliche Begleitung der Seniorenwohnanlage in Rethen,
sowie regelmäßige Beratungsangebote in Rethen und den
beiden Servicestellen Dragonerstr. und Ahornstr. umgesetzt.
Ein Vorzeigeprojekt von „Gemeinschaftlichem Wohnen von Jung
und Alt“ im Johannes-Lau-Hof 1 und 2 ist in diesem Kontext mit
dem „Niedersächsischem Qualitätssiegel für sicheres Wohnen“
ausgezeichnet worden.
Ein weiteres innovatives Projekt „Vorteilspartnerschaften“
– hier kooperierte die Genossenschaft mit ansässigen Firmen
zum Vorteil ihrer Mitglieder – steht kurz vor der Umsetzung.
Abschließend ist festzuhalten, dass umfangreiche und attraktive
Veranstaltungs- und Reiseangebote im Jahre 2012, so z.B.
Ausflüge, Besichtigungen und regelmäßige Termine in den
Nachbarschaftstreffs sowie im Wohnpark Rethen sich zunehmender
Beliebtheit erfreuen.
22

2. Wirtschaftliche Lage
2.1 Vermögenslage
Die Vermögenslage stellt sich im Vergleich zum Vorjahr wie
folgt dar:
Vermögensstruktur 31.12.2012 31.12.2011 Veränderung
T€ % T€ % T€
Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen 120.082,4 83,5 118.058,1 82,0 2.024,3
Finanzanlagen 428,9 0,3 3,4 0,0 425,5
Anlagevermögen 120.511,3 83,8 118.061,5 82,0 2.449,8
Umlaufvermögen *) 23.284,4 16,2 25.845,9 18,0 – 2.561,5
Gesamtvermögen/Bilanzsumme 143.795,7 100,0 143.907,4 100,0 – 111,7
Kapitalstruktur 31.12.2012 31.12.2011 Veränderung
T€ % T€ % T€
Eigenkapital 35.236,6 24,5 33.007,5 22,9 2.229
langfristige Rückstellungen 7.053,2 4,9 6.620,7 4,6 432,5
langfristige Verbindlichkeiten 87.249,6 60,7 83.623,4 58,1 3.626,2
Summe lang- und mittelfristig 129.539,4 90,1 123.251,6 85,6 6.287,8
Kurzfristigee Passiva *) 14.256,3 9,9 20.655,8 14,4 – 6.399,5
GesamtKapital/Bilanzsumme 143.795,7 100,0 143.907,4 100,0 – 111.7
*) Überdeckung 9.028,1 5.190,1
Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 111,7
bzw. 0,1% verringert. Wesentliche Ursache sind der Zahlungseingang
von Steuererstattungsansprüchen und Steuererstattungszinsen
von T€ 2.434,7 sowie der Verbrauch/Auflösung
von Steuerrückstellungen von T€ 5.936,9 infolge des Übergangs
zur Vermietungsgenossenschaft.
Der Vermögensaufbau macht deutlich, dass das der Genossenschaft
zur Verfügung gestellte Kapital am 31.12.2012 im
Wesentlichen im Anlagevermögen und dort insbesondere im
Immobilienbestand investiert ist. Die Anlageintensität beläuft
sich zum Stichtag auf 83,81%. Im Umlaufvermögen sind insbesondere
die Wertpapiere, flüssigen Mittel und Bausparguthaben
(insgesamt 11,3% des Gesamtvermögens) sowie die noch
nicht abgerechneten Betriebskosten (4,2% des Gesamtvermögens)
ausgewiesen.
Die Kapitalstruktur zeigt, dass die Finanzierung des Vermögens
am 31.12.2012 im Wesentlichen durch lang- und mittelfristig
angesetzte Verbindlichkeiten sowie das Eigenkapital erfolgt.
Mit dem Eigenkapital sowie den lang- und mittelfristigen
Rückstellungen und Verbindlichkeiten stehen der Genossenschaft
90,1% des Gesamtkapitals lang- und mittelfristig zur
Verfügung.
Das Eigenkapital ist um T€ 2.229,1 angestiegen, bedingt
durch den Jahresüberschuss von T€ 1.248,2 und den Anstieg
der Geschäftsguthaben um T€ 1.366,5. Ein Grund hierfür ist
die bereits in 2010 erfolgte Erhöhung der Dividende von 4,0%
auf 4,5%. Die Ausschüttung der Dividende für 2011 von T€
385,6 € wirkte gegenläufig. Die Eigenkapitalquote hat sich um
1,56%-Punkte von 22,94% im Vorjahr auf 24,50% im Geschäftsjahr
erhöht.
23

Die langfristigen Rückstellungen haben sich im Wesentlichen
aufgrund einer außerordentlichen Zuführung zur Pensionsrückstellung
von T€ 550,0 erhöht. Für Folgejahre verbleibt ein
außerordentlicher Zuführungsbetrag zur Pensionsrückstellung
von T€ 720,7 €.
Die langfristigen Verbindlichkeiten haben sich durch die
Erhöhung des Spareinlagenvolumens um T€ 5.542,8 und den
Anstieg langfristiger Verbindlichkeiten um T€ 3.626,3 erhöht.
Die Spareinlagen erhöhten sich bei einem Einzahlungsüberschuss
in Höhe von T€ 4.241,7 und durch Zinsgutschriften in
Höhe von T€ 1.301,1 auf T€ 50.928,8.
Der Rückgang kurzfristiger Passiva um T€ 6.402,6 wurde überwiegend
durch die Entnahme von Steuerrückstellungen und
Begleichung von Zinsen für Steuernachzahlungen verursacht.
Diese stehen im Zusammenhang mit dem Übergang zur partiell
steuerpflichtigen Vermietungsgenossenschaft.
2.2 Finanzlage
Die finanzielle Entwicklung der Genossenschaft im Geschäftsjahr
lässt sich anhand der folgenden Kapitalflussrechnung
nachvollziehen:
KAPITALFLUSSRECHNUNG
FÜR 2012 und 2011 2012 2011
TE TE TE
Finanzmittelbestand zum 01.01. 12.672,2 8.270,6
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
nach planmäßigen Tilgungen 2.865,4 7.474,1
Cashflow aus Investitionstätigkeit – 8.086,8 – 8.945,2
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 6.861,5 1.640,1 5.876,7
Finanzmittelbestand zum 31.12. 14.312,3 12.672,2
Cashflow nach DVFA/SG *) 7.304,4 3.169,7
Planmäßige Tilgungen 1.703,7 1.388,4
*) DVFA/SG = Rechenverfahren der „Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse/Schmalenbach-Gesellschaft“
*) DVFA/SG = Rechenverfahren der „Deutsche Vereinigung für
Finanzanalyse/Schmalenbach-Gesellschaft“
Die Erhöhung des Finanzmittelbestands zeigt sich in Form der
im Laufe des Jahres um T€ 1.640,1 auf T€ 14.312,3 gestiegenen
flüssigen Mittel. Neben dem Finanzmittelbestand verfügt
die Genossenschaft zum Stichtag über Wertpapiere mit einem
Buchwert von T€ 980,0 und Bausparguthaben von T€ 1.009,3.
Der Finanzierungsbedarf aus Investitionstätigkeit konnte durch
Mittelzuflüsse aus Finanzierungstätigkeit und aus laufender
Geschäftstätigkeit vollständig gedeckt werden.
Der Cashflow aus Investitionstätigkeit ist geprägt von aus der
Investitions- und Modernisierungstätigkeit resultierenden
Zahlungsmittelabflüssen.
Beim Cashflow aus Finanzierungstätigkeit sind im Wesentlichen
die Erhöhung des Einlagenbestandes der Spareinrichtung
(T€ 5.542,8) und die Mittelzuflüsse aus der Valutierung von
Darlehen (T€ 1.161,3) erfasst; ergänzend sind hier der Anstieg
der Geschäftsguthaben (T€ 1.366,6) sowie Mittelabflüsse aus
der Dividendenaus-schüttung (T€ 385,6) berücksichtigt.
24

Vielfalt
25

2.3 Ertragslage
Der Jahresüberschuss setzt sich wie folgt zusammen:
2012 2011 Veränderung
T€ T€ T€
Hausbewirtschaftung 3.078,0 3.178,8 – 100,8
Bautätigkeit – 7,2 – 37,6 30,4
Spareinrichtung – 484,7 88,1 – 572,8
sonstiger Bereich – 932,6 – 1.280,7 348,1
Betriebsergebnis 1.653,5 1.948,6 – 295,1
Neutrales Ergebnis – 360,0 – 1.057,3 697,3
Jahresergebnis vor Steuern
vom Einkommen und Ertrag 1.293,5 891,3 402,2
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag – 45,3 – 3.066,1 3.020,8
Jahresüberschuss /
JAHRESFEHLBETRAG
1.248,2 – 2.174,8 3.423,0
Die Ertragslage der Genossenschaft wird maßgeblich
von der Entwicklung der Mieten, Instandhaltungskosten,
Abschreibungen und Zinsaufwendungen für Spareinlagen
beeinflusst.
Im Jahr 2012 ist das Betriebsergebnis um T€ 295,1 auf
T€ 1.653,5 gesunken; gleichzeitig stieg das neutrale
Ergebnis um T€ 697,3 und ist mit T€ 360,0 negativ. Nach
Berücksichtigung der gegenüber dem Vorjahr geringeren
Belastung mit Gewerbe- und Körperschaftsteuer (inkl.
Solidaritätszuschlag), ermittelt sich eine Verbesserung
des Jahresergebnisses um T€ 3.423,0 auf einen Jahresüberschuss
von T€ 1.248,2.
Zur Verbesserung des Betriebsergebnisses hat das positive
Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung von T€ 3.078,0
beigetragen. Die übrigen Bereiche sind negativ.
Das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung hat sich
gegenüber dem Vorjahr um T€ 100,8 auf T€ 3.078,0
durch höhere Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
und Abschreibungen auf Sachanlagen trotz gestiegener
Mieterlöse verringert.
Für die Instandhaltung des Hausbesitzes sind insgesamt
Kosten in Höhe von T€ 7.875,9 angefallen (Steigerung um
T€ 217,8); dies entspricht einem Satz von € 24,17 (Vorjahr
€ 23,52) je m 2 Wohn- und Nutzfläche und Jahr.
Der auf die Verwaltung des Hausbesitzes verrechnete Personalund
Sachaufwand in Höhe von T€ 3.021,5 (Vorjahr T€ 2.851,7)
wurde anhand einer Betriebsabrechnung mit einem Aufwandssatz
in Höhe von € 614,13 (Vorjahr € 579,03) je Wohnung und
Gewerbeobjekt (sieben Garagen bzw. Stellplätze gelten als eine
Einheit) ermittelt.
Sowohl die Ertragslage des Geschäftsjahres als auch die
Entwicklung ist bei weiterhin hohen Aufwendungen für die
Instandhaltung und Modernisierung, die langfristig die Ertragskraft
sowie die Substanz und die Wettbewerbsfähigkeit des
Hausbestands sichern sollen, überaus zufriedenstellend.
Der vom Vorstand unter weitgehender Berücksichtigung bereits
bekannter Veränderungen aufgestellte und vom Aufsichtsrat
zur Kenntnis genommene Wirtschaftsplan für 2013 weist einen
Jahresüberschuss von T€ 1.126,9 aus.
26

2.4 Finanzielle Leistungsindikatoren/Betriebswirtschaftliche Kennzahlen
Kennzahl definiert als 31.12.2012 31.12.2011
Eigenkapitalquote
Mietenmultiplikator
Mtl. Wohnungsmiete
Anlagenintensität
Spareinlagenquote
Durchschnittsverzinsung
der Spareinrichtung
Finanzkraft
Tilgungskraft
dynamischer Verschuldungsgrad
Eigenkapitalrentabilität
Gesamtkapitalrentabilität
Erlösschmälerungsquote
Leerstandsquote
Zinsdeckung
Kapitaldienstquote
bilanzielles Eigenkapital 35.236.604,67
Bilanzsumme 143.795.673,46
GRD mit Wohnbauten + Geschäftsb. 118.933.913,53
Jahressollmiete – Erlösschm. 21.832.205,91
Sollmieten für Wohnungen/12 1.769.511,41
Wohnfläche 318.400
Anlagevermögen 120.511.280,73
Bilanzsumme 143.795.673,46
Spareinlagen 50.928.754,87
Bilanzsumme 143.795.673,46
Zinsaufwand für Spareinlagen 1.301.139,43
Bestand Spareinlagen am 31.12. 50.928.754,87
*) Cashflow nach DVFA/SG 7.304.232,31
Fremdkapital 108.559.068,79
*) Cashflow nach DVFA/SG 7.304.232,31
planmäßige Tilgung langfr. Fremdm. 1.703.699,86
Dauerfremdfinanzierungsmittel 48.327.062,35
Cashflow 7.304.232,31
Jahresüberschuss vor Ertragsteuern 1.293.466,33
Eigenkapital am 31.12. 35.236.604,67
JÜ vor Ertragsteuern + FK-Zinsen 4.588.795,96
Bilanzsumme 143.795.673,46
Erlösschmälerungen Sollmieten 502.612,09
Sollmieten 22.334.818,00
Anz. d. leer stehenden Wohnungen 145
Anzahl d. gesamten Wohnungen 4.745
Fremdkapitalzinsen HAWI 2.407.669,12
Jahressollmiete – Erlösschm. 21.832.205,91
Kapitaldienst Objektfinanzierungsm. 4.111.368,98
Jahressollmiete – Erlösschm. 21.832.205,91
24,50 % 22,94 %
5,45 5,46
5,56 5,45
83,81 % 82,04 %
35,42 % 31,54 %
2,55 % 2,65 %
6,73 % 2,86 %
4,29 2,28
6,62 15,54
3,67 % 2,70 %
3,19 % 3,69 %
2,25 % 2,02 %
3,06 % 2,19 %
11,03 % 12,33 %
18,83 % 18,79 %
Investitionen im Bestand je m 2 Instandhaltung + nachträgliche HK 15.368.700,46
m 2 Wohnfläche 325.814,34
Instandhaltung je m 2 Instandhaltungskosten 7.875.977,44
m 2 Wohnfläche 325.814,34
47,17 50,39
24,17 23,52
Verwaltungskosten der Hausbew. 3.021.537,35
Verwaltungskosten je VE
614,13 579,03
Anzahl der Mieteinheiten 4.920
*) Cashflow definiert als: Jahresüberschuss + Abschreibungen + Veränderung Pensionsrückstellungen
27

3. Künftige Entwicklung
3.1 Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss
des Geschäftsjahres eingetreten sind, haben sich bis zum Zeitpunkt
der Erstellung dieses Lageberichts nicht ergeben.
3.2 Prognose-, Chancenund
Risikobericht
Der im Berichtsjahr zu beobachtende Trend einer Renaissance
des Genossenschaftsgedankens insgesamt, sowie die gestiegene
Nachfrage im gesamten Leistungsspektrum lassen die
Schlussfolgerung zu, dass sich die Unternehmensform Genossenschaft
einem größer werdenden öffentlichen Interesse
gegenübersieht.
Die Wohnungskündigungen gehen nachhaltig zurück, die Mitgliedschaft
sowie Spar – und Serviceangebote sind unverändert
attraktiv.
In Zeiten von Krisenszenarien, finanzwirtschaftlichen Spekulationen
und sinkenden Zinsen trägt das genossenschaftliche
Modell aufgrund seiner Funktion als Marktalternative und als
nachhaltig solide Unternehmensform im Vergleich zu konventionellen
Geschäftsmodellen in Form der Selbsthilfeeinrichtung
für ihre Mitglieder ein Übriges zu einer weiteren Aufwärtsentwicklung
und einer positiven öffentlichen Wahrnehmung bei.
In früheren Perioden zurückgehender Wirtschaftsleistung und
steigender Arbeitslosenzahlen konnten im Zusammenhang mit
genossenschaftlicher Angebotsvielfalt stets eine insgesamt
zunehmende Nachfrage festgestellt werden.
Insofern sind marktkonforme und in die Zukunft gerichtete
Angebote der Genossenschaft als krisenresistent und damit als
nachhaltig erfolgreich anzusehen.
Unsre Risikomanagementsystem erfasst das Controlling und
regelmäßige interne Berichtserstattung. Es wird laufend aktualisiert.
Wesentliche Risiken sind nicht erkennbar. Auch für die
Zukunft erwarten wir eine günstige Vermietungssituation mit
punktuell leicht steigenden Mieten und zusätzlicher Neubautätigkeit.
Weitere Chancen werden wir bei Wirtschaftlichkeit
durch Neubau und Erwerb von Wohnungsbeständen wahrnehmen.
Zusätzliche Wohnungsverkäufe sind nicht geplant.
Die aktuelle Zinsentwicklung auf historisch niedrigem Niveau
begünstigt die Ertragslage und ggf. weiteres Wachstum durch
Neubau oder Erwerb weiterer Immobilien. Wegen der recht
gleichmäßigen Verteilung der Zinsbindungsfristen halten sich
die Zinsänderungsfristen halten sich die Zinsänderungsrisiken
für unsere Genossenschaft in überschaubarem Rahmen. In Einzelfällen
wurden zur Sicherung günstiger Konditionen Prolongationen
im Voraus abgeschlossen (Forward-Darlehen).
Der besondere Vorteil unseres Geschäftsmodells liegt in den
regelmäßig eingehenden Nutzungsgebühren (Mieten). Weder
ist aufgrund der aktuellen Marktlage noch der erwarteten
Entwicklung mit nennenswertem Leerstand oder mit umfangreichen
Mietausfällen zu rechnen. Bei auch zukünftig leicht
steigenden Nutzungsgebühren (Mieten), bei weiterhin nicht
ansteigenden Zinsen, sowie planmäßiger Fortführung von
Instandhaltung und Modernisierung rechnen wir für 2013 mit
Soll-Mieterträgen von € 22.550.800 , Zinsaufwendungen von
€ 3.038.000 (für Spareinlagen, Darlehen und Übriges) und
planen die Kosten für Modernisierung und Instandhaltung mit
€ 7.630.000. Als Jahresüberschuss rechnen wir mit einem
Betrag von € 1.126.900. Damit wird unser Eigenkapital weiter
gestärkt und die finanzielle Basis für künftige Investitionen
weiter verbessert.
bewusstsein
28

4. Gewinnverwendung
Aus dem Jahresüberschuss von € 1.248.200,73 sind aufgrund
gesetzlicher und satzungsgemäßer Bestimmungen €
125.000,00 in die gesetzliche Rücklage und darüber hinaus €
201.960,00 in Andere Ergebnisrücklagen sowie € 500.000,00
in die Bauerneuerungsrücklage eingestellt worden.
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Vertreterversammlung
bezüglich des Bilanzgewinns folgende Gewinnverteilung vor:
€
Ausschüttung von 4,5 % Dividende 421.233,00
Einstellung in „Andere Ergebnisrücklagen“ 7.73
Bilanzgewinn 421.240,73
Allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, Mitgliedern des
Aufsichtsrates und Vertreterinnen und Vertretern, die am Erfolg
der Genossenschaft beteiligt waren, gebührt unser Dank und
unsere Anerkennung.
29

Finanzbericht 2012 IN Zahlen
I BilanZ zum 31. Dezember 2012
Aktiva Geschäftsjahr Vorjahr
€ € €
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Lizenzen 87.017,96 172.240,77
II.
Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten 113.712.984,42 111.842.020,68
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 5.220.929,11 5.404.757,84
3. Grundstücke ohne Bauten 14.665,71 14.665,71
4. Maschinen 10.110,64 14.084,59
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 416.298,50 351.426,49
6. Anlagen im Bau 101.899,46 91.947,70
7. Bauvorbereitungskosten 518.506,07 119.995.393,91 166.982,57
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 425.000,00 0,00
2. Andere Finanzanlagen 3.868,86 428.868,86 3.373,60
Anlagevermögen INsgesamt 120.511.280,73 118.061.499,95
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Unfertige Leistungen 6.003.762,80 5.674.969,37
2. Andere Vorräte 421.984,04 6.425.746,84 310.189,38
II.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 130.158,55 172.623,85
2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 12,36 27,95
3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 100.603,96 0,00
4. Sonstige Vermögensgegenstände 260.99,84 491.774,71 3.508.428,48
III.
Wertpapiere
Sonstige Wertpapiere 980.000,00 2.446.600,00
IV.
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 14.312.289,61 12.672.166,27
2. Bausparguthaben 1.009.271,31 15.321.560,92 1.004.250,03
Umlaufvermögen INsgesamt 23.219.082,47 25.789.255,33
C. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 65.310,26 56.658,44
Bilanzsumme 143.795.673,46 143.907.413,72
30

PASSIVA
Geschäftsjahr Vorjahr
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
€ € €
1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder 315.750,00 340.000,00
2. der verbleibenden Mitglieder 10.752.250,00 9.383.233,13
3. aus gekündigten Geschäftsanteilen
Rückständige fällige Einzahlungen
auf Geschäftsanteile: € 0,00 (Vorjahr: € 16,87)
42.750,00 11.110.750,00 21.000,00
II.
Ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage 3.606.110,52 3.481.110,52
2. Bauerneuerungsrücklage 3.400.000,00 2.900.000,00
3. Andere Ergebnisrücklagen 16.698.503,42 23.704.613,94 16.496.543,42
III.
Bilanzgewinn
1. Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag 1.248.200,73 – 2.174.791,40
2. Einstellungen in andere /
Entnahme aus anderen Ergebnisrücklagen
– 826.960,00 421.240,73 2.560.417,10
Eigenkapital INsgesamt 35.236.604,67 33.007.512,77
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen 7.038.098,00 6.605.041,00
2. Steuerrückstellungen 7.990,00 5.936.900,00
3. Sonstige Rückstellungen 706.282,00 7.752.370,00 342.957,00
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 30.043.294,54 30.755.100,79
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 11.245.669,81 11.903.169,60
3. Spareinlagen 50.928.754,87 45.385.946,50
4. Erhaltene Anzahlungen 6.367.778,16 6.077.580,64
5. Verbindlichkeiten aus Vermietung 48.323,29 47.383,58
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.833.143,07 2.168.171,96
7. Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern:
€ 232.685,85 (Vorjahr: € 207.052,25)
davon im Rahmen
der sozialen Sicherheit:
€ 8.787,17 (Vorjahr: € 33.128,72)
339.735,05 100.806.698,79 1.677.649,88
Bilanzsumme 143.795.673,46 143.907.413,72
31

II Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2012 Geschäftsjahr Vorjahr
€ € €
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 27.582.025,93 27.338.168,05
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen 169.644,38 27.751.670,31 67.725,49
2. Bestandsveränderungen
a) Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen – 5.674.969,37 – 5.824.940,05
b) Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen 6.003.762,80 328.793,43 5.674.969,37
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 57.225,57 50.057,45
4. Sonstige betriebliche Erträge 726.319,72 897.112,84
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 12.209.738,58 11.724.343,63
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 228.230,37 12.437.968,95 231.129,58
rohergebnis 16.426.040,08 16.247.619,94
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 2.767.928,38 2.951.399,49
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung
davon für Altersversorgung:
€ 382.984,60 (Vorjahr: € 348.420,67)
905.145,22 3.673.073,60 875.178,02
7. Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen 5.623.609,58 5.255.623,54
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.454.164,59 1.446.031,67
9. Erträge aus anderen Finanzanlagen 103,73 90,63
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
davon aus Abzinsung € 33,87 (Vorjahr: € 265,79)
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon aus Aufzinsung € 398.449,97 (Vorjahr: € 407.415,37)
336.871,05 514.752,14
3.295.329,63 4.422.300,11
12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.716.837,46 1.811.929,88
13. Außerordentliche Aufwendungen 550.000,00 150.000,00
14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 45.265,60 3.066.096,60
15. Sonstige Steuern 873.371,13 770.624,68
16. Jahresüberschuss / JAHRESFEHLBETRAG 1.248.200,73 – 2.174.791,40
17. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss
in Ergebnisrücklagen – 826.960,00 2.560.417,10
18 . Bilanzgewinn 421.240,73 385.625,70
32

Gemeinschaft
33

III Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2012
A
Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss zum 31.12.2012 wurde nach den Vorschriften
des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt.
Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für
Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso
wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des
Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung
vom 25.05.2009 (FormblattVO) beachtet.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem §
275 Abs. 2 HGB wiederum nach dem Gesamtkostenverfahren
aufgestellt.
B
Erläuterungen zu den
Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden
Die Regelungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes
(BilMoG) waren im Jahr 2010 erstmals verbindlich vollumfänglich
anzuwenden.
Außer den durch das BilMoG vorgeschriebenen Änderungen
wurden keine Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
vorgenommen.
1. Immaterielle Vermögensgegenstände
wurden nur insoweit zu – um planmäßige Abschreibungen
geminderte – Anschaffungskosten aktiviert, als sie entgeltlich
erworben wurden.
2. Das Sachanlagevermögen ist unter Berücksichtigung
planmäßiger linearer Abschreibungen zu Anschaffungsbzw.
Herstellungskosten angesetzt.
2.1 Immobilien:
Die Herstellungskosten setzen sich aus Fremdkosten und
Eigenleistungen (Fertigungsgemeinkosten) der technischen
Abteilung zusammen. Verwaltungskosten wurden nicht in die
Herstellungskosten des Jahres 2012 einbezogen, Fremdkapitalzinsen
wurden nicht aktiviert. In der Position Andere aktivierte
Eigenleistungen wurden Gemeinkosten berücksichtigt.
Als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer wurden für Wohngebäude,
die vor 1995 angeschafft oder hergestellt wurden, 80
Jahre zugrunde gelegt und danach 50 Jahre. Für die Geschäftsstelle
Hildesheimer Straße 89 wurden 33 Jahre als Nutzungsdauer
angesetzt, für eine Tiefgarage 30 Jahre, für Garagen 25
Jahre und für Außenanlagen 10 Jahre.
Nachträgliche Herstellungskosten werden nach der Restnutzungsdauermethode
abgeschrieben. Für nahezu abgeschriebene
Objekte (Restnutzungsdauer maximal 10 Jahre), bei denen
im Berichtsjahr umfangreiche Baumaßnahmen im Rahmen der
mehrjährigen Planung vorgenommen wurden, die zur Aktivierung
führten, erfolgt eine Neueinschätzung der Restnutzungsdauer.
Sie wird um maximal 15 Jahre erhöht.
2.2 Immaterielle Vermögensgegenstände und
bewegliches Anlagevermögen:
Für technische Anlagen und Maschinen beträgt die Nutzungsdauer
4 – 16 Jahre und für die Betriebs- und Geschäftsausstattung
1 – 25 Jahre. Bewegliche geringwertige Vermögensgegenstände
mit Anschaffungskosten von netto über € 150,00 bis zu
€ 410,00 werden sofort abgeschrieben.
2.3 Finanzanlagen
wurden zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden
Wert angesetzt.
3. Beim Umlaufvermögen wurden die unfertigen Leistungen
und die Vorräte zu Anschaffungskosten bewertet. Das
Niederstwertprinzip wurde beachtet.
4. Die Höhe der Rückstellungen für Pensionen wurde auf
der Grundlage der Richttafeln 2005G von Heubeck berechnet.
Für laufende Pensionen und unverfallbare Anwartschaften
Ausgeschiedener wurden die Barwerte, für andere
Anwartschaften die Teilwerte ermittelt. Dabei wurde zur
Ermittlung des Erfüllungsbetrages eine Lohn- und Gehaltssteigerung,
die wir mit 2% angesetzt haben, sowie der von
der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche
Marktzins der vergangenen 7 Jahre für eine Laufzeit
von 15 Jahren in Höhe von 5,04% zum 31.12.2012 (Vorjahr
5,14%) zugrunde gelegt.
5. Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten alle
erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten.
Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer
Beurteilung in Höhe des künftigen Erfüllungsbetrages.
Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem
Jahr sind mit Ausnahme der Rückstellung für Dienstjubiläen
und der Rückstellung für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen
nicht vorhanden. Diese werden gem. § 253
Abs. 2 HGB mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der
vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.
6. Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag
angesetzt.
34

C Angaben zur Bilanz
1. Zusammensetzung und Entwicklung der Aktiva des Anlagevermögens
Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem folgenden Anlagengitter:
AnlagenGitter 2012
Anschaffungs-/
Herstellungskosten
Zugänge
Geschäftsjahr
Abgänge
Geschäftsjahr
Umbuchungen
(+/-)
Abschreibungen
(kumuliert)
Buchwert
31.12.2010
Abschreibungen
des
Geschäftsjahres
e e e e e e e
Immaterielle Vermögensgegenstände 450.026,58 4.138,17 – 12.250,10 0,00 – 354.896,69 87.017,96 – 85.967,48
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten 191.180.903,25 6.780.971,88 – 31.365,70 335.732,42 – 84.553.257,43 113.712.984,42 – 5.214.374,86
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 7.201.105,17 0,00 0,00 0,00 – 1.980.176,06 5.220.929,11 – 183.828,73
Grundstücke ohne Bauten 14.665,71 0,00 0,00 0,00 0,00 14.665,71 0,00
Maschinen 140.899,14 0,00 –3.125,48 0,00 – 127.663,02 10.110,64 – 3.972,95
Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.320.851,69 209.514,23 – 110.744,48 0,00 – 1.003.322,94 416.298,50 – 135.465,56
Anlagen im Bau 91.947,70 343.040,49 0,00 – 333.088,73 0,00 101.899,46 0,00
Bauvorbereitungskosten 166.982,57 368.710,65 – 14.543,46 – 2.643,69 0,00 518.506,07 0,00
200.117.355,23 7.702.237,25 – 159.779,12 0,00 – 87.664.419,45 119.995.393,91 – 5.537.642,10
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen 0,00 425.000,00 0,00 0,00 0,00 425.000,00 0,00
Andere Finanzanlagen 3.373,60 495,26 0,00 0,00 0,00 3.868,86 0,00
3.373,60 425.495,26 0,00 0,00 0,00 428.868,86 0,00
Anlagevermögen gesamt 200.570.755,41 8.131.870,68 – 172.029,22 0,00 – 88.019.316,14 120.511.280,73 -5.623.609,58
35

Die Zugänge bei den Grundstücken mit Wohngebäuden
betreffen Balkonneubauten, Wärmedämmmaßnahmen,
Heizungszentralisierungen, Wohnungsmodernisierungen
und die Sanierung des Objektes Johannes-Lau-Hof 1 und 2.
Die Umbuchungen betreffen Heizungszentralisierungen und
Wohnungsmodernisierungen. Bei den Bauvorbereitungskosten
besteht der Zugang im Wesentlichen aus Planungsleistungen
für den Umbau des Objektes Grimmstraße 1 bis 3.
Außerplanmäßige Abschreibungen auf Wohngebäude
wegen voraussichtlich dauernder Wertminderung wurden
weder im Geschäftsjahr noch im Vorjahr vorgenommen.
Wertaufholungen erfolgten ebenfalls nicht.
Bei der Position Anteile an verbundenen Unternehmen
handelt es sich um Bareinlagen in die neu gegründete
Heimkehr Service GmbH, einer 100%-igen Tochter unserer
Wohnungsgenossenschaft. Die Gesellschaft erbringt als
Contractor die Wärmeversorgung der Liegenschaften unserer
Genossenschaft. Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr
2011 weist ein Eigenkapital von € 23.757,01 aus. Der
Jahresfehlbetrag beläuft sich auf € 1.242,99.
Bei den Wertpapieren des Umlaufvermögens wurden keine
Abschreibungen (Vorjahr € 0,00 ) auf den niedrigeren Wert am
Abschlussstichtag vorgenommen (vgl. § 253 Abs. 4 HGB).
Die unter dem Umlaufvermögen ausgewiesenen unfertigen
Leistungen beinhalten ausschließlich noch abzurechnende
Heiz- und Betriebskosten.
Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr
bestanden – wie im Vorjahr – nicht. Bestehenden Risiken
wurde durch Einzel- und Pauschalwertberichtigung Rechnung
getragen.
Die Sonstigen Vermögensgegenstände enthalten Zinsen aus
Wertpapieren und Tagegeldern von 10.713,23 € (Vorjahr
35.688,40 €), die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich
entstehen.
2. Zusammensetzung und Entwicklung der Passiva
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben
sich wie folgt entwickelt:
Anteile Mitglieder Betrag
€
Bestand am 31.12.2011 37.533 9.944 9.383.233,13
Zugänge 7.281 562 1.820.266,87
Abgänge – 1.805 – 521 – 451.250,00
Bestand am 31.12.2012 43.009 9.985 10.752.250,00
Die Rücklagen haben sich wie folgt entwickelt:
Art der Rücklage
Bestand am
Ende des Vorjahres
Einstellung
aus dem Bilanzgewinn
des Vorjahres
Einstellung für das
Geschäftsjahr
Bestand am
Ende des Geschäftsjahres
€ € € €
Gesetzliche Rücklage 3.481.110,52 125.000,00 3.606.110,52
Bauerneuerungsrücklage 2.900.000,00 500.000,00 3.400.000,00
Andere Ergebnisrücklagen 16.496.543,42 0,00 201.960,00 16.698.503,42
22.877.653,94 0,00 826.960,00 23.704.613,94
36

Nachwachsende Ressourcen
Aus der Neubewertung der Pensionsrückstellungen zum
01.01.2010 ergab sich ein Zuführungsbedarf von
€ 2.120.657,00 von dem wir in den Vorjahren 850.000,00 €
und im Geschäftsjahr € 550.000,00 zugeführt haben,
wonach € 720.657,00 verbleiben. Der Zuführungsbedarf
wird bis spätestens 2024 mit jährlich mindestens 1/15 den
Pensionsrückstellungen zugeführt.
In den Sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen
mit nicht unerheblichem Umfang enthalten:
Betrag
€
Unterlassene Instandhaltung: Nachholung in den ersten drei Monaten 130.000,00
Bauleistungen 114.000,00
Betriebskosten 222.100,00
eigene Jahresabschlusskosten 55.036,00
Prüfungs- und Beratungskosten 73.000,00
für Personalkosten (Urlaub, Jubiläen, Gleitzeit) 71.916,00
22.800,00
Bestand am 31.12.2012 688.852,00
37

3. Fristigkeit der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Grundpfandrechte
Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergibt sich aus dem folgenden Verbindlichkeiten-spiegel, aus dem sich auch die Art und
Form der Sicherheiten ergeben.
Verbindlichkeitenspiegel 2012 insgesamt unter 1 Jahr 1–5 Jahre über 5 Jahre gesichert
w w w w w
Spareinlagen
dreimonatige Kündigungsfrist 4.167.663,65 4.167.663,65
Kündigungsfrist mehr als 3 Monate 41.218.282,85 36.719.972,99 4.498.309,86
45.385.946,50 4.167.663,65 36.719.972,99 4.498.309,86
übrige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 30.755.100,79 1.276.718,66 6.240.652,18 23.237.729,95 30.755.100,79 *)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 11.903.169,60 420.179,50 1.879.869,33 9.603.120,77 11.903.169,60 *)
Erhaltene Anzahlungen 6.077.580,64 6.077.580,64
Verbindlichkeiten aus Vermietung 47.383,58 47.383,58
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.168.171,96 2.093.337,16 74.834,80
Sonstige Verbindlichkeiten 1.677.649,88 1.634.672,26 42.977,62
52.629.056,45 11.549.871,80 8.238.333,93 32.840.850,72 42.658.270,39
Verbindlichkeiten gesamt 98.015.002,95 15.717.535,45 44.958.306,92 37.339.160,58 42.658.270,39
*) durch Grundpfandrecht
38

Verbindlichkeitenspiegel 2012 insgesamt unter 1 Jahr 1–5 Jahre über 5 Jahre gesichert
w w w w w
Spareinlagen
dreimonatige Kündigungsfrist 4.622.801,93 4.622.801,93
Kündigungsfrist mehr als 3 Monate 46.305.952,94 40.858.710,17 5.447.242,77
50.928.754,87 4.622.801,93 40.858.710,17 5.447.242,77
übrige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 30.043.294,54 1.480.235,31 6.638.827,56 21.924.231,67 30.043.294,54 *)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 11.245.669,81 400.024,07 1.789.992,37 9.055.653,37 11.245.669,81 *)
Erhaltene Anzahlungen 6.367.778,16 6.367.778,16
Verbindlichkeiten aus Vermietung 48.323,29 48.323,29
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.833.143,07 1.752.681,40 80.461,67
Sonstige Verbindlichkeiten 399.735,05 355.355,02 44.380,03
49.937.943,92 10.404.397,25 8.553.661,63 30.979.885,04 41.288.964,35
Verbindlichkeiten gesamt 100.866.698,79 15.027.199,18 49.412.371,80 36.427.127,81 41.288.964,35
*) durch Grundpfandrecht
Die Sonstigen Verbindlichkeiten enthalten keine Zinsen
für Steuernachzahlungen (Vorjahr € 1.335.761,00 ).
Verbindlichkeiten, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich
entstanden sind, bestehen – wie im Vorjahr – nicht.
39

D
ERLÄUTERUNGEN zur
Gewinn- und Verlustrechnung
E
Sonstige Angaben
Sonstige finanzielle Verpflichtungen:
Die Umsatzerlöse enthalten neben den Mieterträgen €
5.692.575,94 abgerechnete Nebenkosten.
Die Anderen aktivierten Eigenleistungen enthalten neben den
Einzelkosten für eigene Architektenleistungen und Leistungen
des Regiebetriebes Fertigungsgemeinkosten.
Die Sonstigen betrieblichen Erträge enthalten € 404.931,36
aus der Auflösung von Rückstellungen, der der Vereinnahmung
von Verbindlichkeiten u. a., die einem anderen Geschäftsjahr
zuzuordnen sind.
Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung enthalten auch €
7.212.749,79 Instandhaltungsaufwendungen.
Unter den Abschreibungen sind keine außerplanmäßigen
Abschreibungen enthalten.
Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten
€ 51.493,35 aus Abschreibungen auf Forderungen,
€ 23.722,12 aus Verlusten aus dem Abgang von Gegenständen
des Anlagevermögens und € 103.529,76 aus anderen Posten,
die einem früheren Geschäftsjahr zuzuordnen sind.
Die Sonstigen Zinsen und ähnliche Erträge enthalten €
102.910,75 aus Steuererstattungen für Vorjahre.
1. Im Geschäftsjahr bestand keine Bürgschaft (Vorjahr €
9.737,80). Verbindlichkeiten aus der Begebung oder
Übertragung von Wechseln, Wechsel- und Scheckbürgschaften
und Verbindlichkeiten aus Gewährleistungsverträgen
bestanden weder im Geschäftsjahr noch im
Vorjahr.
2. Aus Mitgliedschaften bei Genossenschaften bestanden
Haftsummen in Höhe von € 3.868,86 (Vorjahr €
3.373,60).
3. Nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte
finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der
Finanzlage von Bedeutung sind, bestanden durch ein
Zahlungsversprechen an die „Selbsthilfeeinrichtung der
gemeinnützigen Wohnungswirtschaft zur Sicherung von
Einlagen“ von € 310.234,06 (Vorjahr € 287.581,36)
4. Außer der Beteiligung an der Heimkehr Service GmbH
besitzt die Genossenschaft keine Kapitalanteile in Höhe
von mindestens 20% an anderen Unternehmen.
5. Forderungen an Mitglieder des Aufsichtsrates bestanden
weder am Bilanzstichtag noch im Vorjahr.
Forderungen an Mitglieder des Vorstandes bestanden
nicht (Vorjahr € 1.000,00).
Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen enthalten
€ 397.926,00 aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellung
und € 131.268,00 aus Steuernachzahlungen für Vorjahre.
Bei den Außerordentlichen Aufwendungen handelt es sich um
die Zuführung zur Pensionsrückstellung nach Art. 67 Abs. 1
Satz 1 EGHGB.
40

6. Arbeitnehmer
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten
Arbeitnehmer betrug (Vorjahr in Klammern):
Außerdem wurden zwei Auszubildende beschäftigt.
Vollbeschäftigte
Teilzeitbeschäftigte
8. Name und Anschrift
des Prüfungsverbandes:
Verband der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft in
Niedersachsen und Bremen e. V.
Leibnizufer 19
30169 Hannover
kaufmännische Mitarbeiter 26 (26) 8 (9)
technische Mitarbeiter 4 (4) 0 (0)
Mitarbeiter im Regiebetrieb,
Hauswarte etc. 22 (24) 1 (1)
7. Mitgliederbewegung
(Anzahl verbleibender Mitglieder):
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben
52 (54) 9 (10)
Mitgliederbewegung
(Anzahl verbleibender Mitglieder) Geschäftsjahr Vorjahr
9. Mitglieder des Vorstandes:
Rüdiger Scharnweber
Sven Scriba
10. Mitglieder des Aufsichtsrates:
Regina Tuscher, Vorsitzende
Rainer Bernt
Reinhard Buschmann
Dennis Freund
Reinhold Henschel
Monika Kuhlmann – ab 21.06.2012
Ralf Müller
Manfred Noster – bis 21.06.2012
Sabine Rau
Andreas Wundram
Anfangsbestand 9.944 9.896
Zugänge 562 628
Abgänge – 521 – 580
Endbestand 9.985 9.944
sich im Geschäftsjahr um € 1.369.016,87 erhöht. Die Mitglieder
haften der Genossenschaft mit den übernommenen
Geschäftsanteilen. Sie haben für den Fall, dass die Gläubiger
in der Insolvenz der Genossenschaft nicht befriedigt werden,
keine Nachschüsse zur Insolvenzmasse zu leisten.
Hannover, den 05. März 2013
Wohnungsgenossenschaft Heimkehr eG
Der Vorstand
Scharnweber
Scriba
41

F
Bestätigungsvermerk
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
zum Jahresabschluss (§ 322 HGB)
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz,
Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter
Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der
Wohnungsgenossenschaft Heimkehr eG, Hannover, für
das Geschäftsjahr vom 01.01. bis 31.12.2012 geprüft.
Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss
und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen
Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der
Satzung liegen in der Verantwortung des Vorstands der
Genossenschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage
der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über
den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung
und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB
unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger
Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung
so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und
Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss
unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken,
mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der
Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse
über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und
rechtliche Umfeld der Genossenschaft sowie die Erwartungen
über mögliche Fehler berücksichtigt.
Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsystems sowie
Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss
und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben
beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten
Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen
Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der
Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.
Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung
eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung
bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen
Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen
Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der
Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
der Genossenschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit
dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes
Bild von der Lage der Genossenschaft und stellt die Chancen
und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Hannover, den 30. 04. 2013
VERBAND DER WOHNUNGS- UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT
IN NIEDERSACHSEN UND BREMEN E.V.
gez. Viemann
Wirtschaftsprüfer
gez. Günther
Wirtschaftsprüfer
42

Emissionen

IV Bericht des Aufsichtsrates
Im Rückblick auf das Geschäftsjahr 2012 dürfen wir uns gemeinsam
über ein wirtschaftlich gutes Jahresergebnis freuen.
Es spiegelt die zuverlässige Leistung der Mitarbeiter der Wohnungsgenossenschaft
Heimkehr e.G. und des Managements.
Dank und Anerkennung ausdrücklich an alle, die hochmotiviert
mit ihrem Arbeitseinsatz dazu beigetragen haben.
Weiterhin baut die Wohnungsgenossenschaft Heimkehr e.G.
ihre aktive Zukunftssicherung für die Mitglieder aus: mit dem
Projekt Grimmstraße 1 bis 3 entstehen nun auch in Hannovers
Südstadt Häuser mit bester Stadtwohnqualität. Die
Wohnungsgenossenschaft Heimkehr e.G. will im Miteinander
der Generationen Verantwortung zeigen. Sie versucht, mit aktuellen
Entwicklungen Schritt zu halten, bietet ihren Mitgliedern
zeitgemäßes Wohnen und Leben in Gemeinschaft, aber auch
Tradition und Wurzeln. Es gibt vielfältige Möglichkeiten für
Mitwirkung und Gelegenheit, sich auch zu unterschiedlichen
Wertmaßstäben auszutauschen. Allen, die schon längst für
die Gemeinschaft mit uns arbeiten, unseren Vertretern in der
Vertreterversammlung, sei an dieser Stelle dafür gedankt.
Die Beobachtung der Wertentwicklung des Wirtschafts- und
Finanzsektors ließ bei Bankfachleuten über das vergangene
Jahr international weiter keine Beruhigung zu. Für unsere
Mitglieder stehen über die Spareinrichtung weiterhin Vorteile
durch attraktive und sichere Geldanlageangebote zur Verfügung.
Schenken Sie Ihren Kindern und Enkeln mit ersten oder
zusätzlichen Geschäftsanteilen unserer Genossenschaft auch
ein Stück „Zukunft“.
Der Aufsichtsrat der Wohnungsgenossenschaft Heimkehr e.G.
hat in seinen Sitzungen, auch zusammen mit dem Vorstand, die
mündlichen und schriftlichen Berichte über Lage und Entwicklung
der Genossenschaft sowie zu besonderen Geschäftsvorfällen
entgegengenommen und erörtert. Über seine Aspekte der
Geschäftspolitik und den Gang der Geschäfte unserer Genos-
senschaft hat der Vorstand den Aufsichtsrat im Berichtszeitraum
informiert gehalten. Entsprechend den gesetzlichen und
satzungsmäßigen Bestimmungen hat der Aufsichtsrat – teilweise
durch seine Ausschüsse vorbereitet – Einzelvorgänge seiner
Zuständigkeit geprüft und als ordnungsgemäß befunden.
Den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss für das
Geschäftsjahr 2012 sowie den Lagebericht hat der Verband der
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und
Bremen e.V., Hannover, geprüft. Der Prüfer hat in der gemeinsamen
Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand am 30.04.2013
über das Prüfungsergebnis berichtet. Zu berichtende Beanstandungen
oder zu beachtende Hinweise aus Prüfersicht gab
es nicht.
Aufgrund der von ihm vorgenommenen Prüfung stimmt der
Aufsichtsrat dem Jahresabschluss 2012 und dem Vorschlag zur
Verwendung des Bilanzgewinns sowie dem Lagebericht zu und
wird der Vertreterversammlung empfehlen
• den Lagebericht anzunehmen
• den Jahresabschluss festzustellen
• dem Vorschlag zur Verteilung des Bilanzgewinnes für das
Geschäftsjahr 2012 zuzustimmen.
Hannover, 30.04.2013
Regina Tuscher
Vorsitzende des Aufsichtsrates
Turnusmäßig scheiden in diesem Jahr die Mitglieder Regina
Tuscher, Ralf Müller und Andreas Wundram aus dem Aufsichtsrat
aus. Die Wiederwahl ist zulässig.
44

Energie
45

V Übersicht Wohnungsbestand Stand: 31.12.2012
Straße und Hausnummer Baujahr Häuser
Anzahl der
Wohnungen Gewerbe Garagen
Einstell- und
Abstellplätze
Bezirk Nordoststadt-List
Am Schatzkampe 21 1911 1 10
” 27, 28, 29 1954 3 41
Bessemerstraße 20, 20 A 1958/59 2 18 3
De-Haen-Platz 1, 2, 3, 4 1928 4 32
Dennewitzstraße 9, 10 1927 2 12
Göbelstraße 26 1983 1 8
” 28 1975 36 6
” 30 1929 1 9
Goebenstraße 19 1911 1 10
” 31, 31 A 1950/51 2 19
Günther-Wagner-Allee 3, 9, 11 1999/2000 3 57 48 17
Husarenstraße 6, 8 1911/1903 2 15
” 10, 12, 14 1952/49/51 3 35
” 16, 18 1954 2 27
” 19, 21 1927/48 2 19 1
” 23 1927 1 9
Isernhagener Straße 51, 53 1953/54 2 27 1
” 75, 77 1954 2 22 1
Liebigstraße 43, 45 1956 2 29
Lister Straße 24 A 1951 1 13
” 25, 26 1952 2 26
” 26 A 1956 1 13
Röntgenstraße 1, 3 1928 2 16
” 7 1952 1 10
” 9, 11, 13, 15 1929 4 40
Rosenbergstraße 15, 17, 25 1953/54 3 24
Trageweg 4 1959/60 1 7 4 1
Waldstraße 8 1928 1 8
” 12 1968 1 13 8 3 (= 3 EP für Motorräder)
” 12 A 2001 1 10 9
Wedelstraße 1 1953 1 12
” 3 1939 1 8
Wittekamp 20 D, 20 E 1956 2 19 4
Bezirk Bothfeld
Posener Straße 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18 1959/91 9 45 11
Schneidemühler Weg 8, 10, 12, 14, 16, 18 1961/92 6 54 6
Bezirk Vahrenwald
Alemannstraße 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18 1928/30/49 9 75 1
Apenrader Straße 4 1937 1 5
Auf dem Hollen 5, 7, 9, 11 1950/51 4 29
” 13 1939 1 6
” 29, 31 1950 2 16
Dragonerstraße 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14 1955 7 74 2
” 1, 3 1949 2 19
” 5 1953 1 9
” 20 1928 1 10
Grabbestraße 22, 24, 26 1910 3 23
” 28, 30, 32 1955 3 30 8
Grahnstraße 2, 4 1950 2 19
” 6, 8, 10, 12 1938 4 36
Guts-Muths-Straße 6, 8, 10, 12 1950 4 46
” 36, 38, 40 1938 3 24
Halkettstraße 8, 10, 31 1928 3 24 1
” 12, 14, 18 1955 3 34
” 16 1910 1 10
” 29, 36, 38 1951/50 3 29
Johannes-Lau-Hof 1, 2, 4, 6, 7, 9, 11 1955 5 92 10
” 8, 10 1956 2 14 1
Übertrag 137 1.341 8 128 46
46

Straße und Hausnummer Baujahr Häuser
Anzahl der
Wohnungen Gewerbe Garagen
Einstell- und
Abstellplätze
Übertrag 137 1.341 8 128 46
Omptedastraße 7, 9, 11, 13 1951 4 47
Philipsbornstraße 42, 44 1928 2 20
” 29, 31, 33, 35, 37, 39, 41, 43, 46, 48 1951 10 123 1
Redeckerstraße 2, 4 1964/65/94 2 20 10 4
Rotermundstraße 25, 25 A 1964/65 2 12
Voltastraße 32, 40 1928 2 18 1
” 34, 36, 38 1949/51 3 24
” 31, 33 1953/50 2 23
” 25, 27, 29 1928 3 24
Bezirk Davenstedt-Linden
Auerhahnhof 3, 3 A, 3 B 1970/71 3 28
” 5, 5 A, 5 B 1971 3 12 15
Badenstedter Straße 26, 28, 40 1929/57 3 31
Bernhard-Caspar-Straße 2, 4, 6 1939 3 26 1
” 8, 10, 12, 12 A, 14, 16, 18, 20, 22 1931 9 73
” 24, 26, 28 1957 3 23 1
Birkhahnhof 2, 4, 6, 6 A, 8, 8 A 1972 6 30 13
Davenstedter Straße 75 1955 1 14 1
” 77, 79 1939 2 16
Elsa-Brändström-Straße 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14 1939 7 50
” 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19 1955 10 81 1
” 16, 18, 20, 22, 24 1957 5 43 7
Haasemannstraße 7, 9 1911 2 20
Korallenweg 1 1975/76 1 16
” 3 1973/74 32
” 5, 5 A, 5 B, 5 C 1974/75 4 24
Rampenstraße 3, 4 1912 2 20 1 1
Schieferkamp 15, 15 A, 15 B 1973/74 3 21
Bezirk Ricklingen
Dannenbergstraße 15, 17, 19, 21 1928/94/95 4 31
Göttinger Chaussee 158, 160, 160 A, 162, 162 A 1901 5 25 9 9
” 162 B, 164 1901 2 10 2
” 166, 168, 170 1926 3 22 3
Höpfnerstraße 5, 7, 9 1928/95 3 21
Nordfeldstraße 16, 16 A, 18, 18 A 1927/62 4 35 2
” 16 1976/98 21
Ricklinger Stadtweg 58 1950 1 7
” 60, 62 1930 2 14
Sperlstraße 3 1936 1 11
Bezirk Südstadt
Allmersstraße 1, 1 A, 2, 3 1951/52 4 46
” 4 1920 1 5
” 8, 9 1952 2 26
Alte Döhrener Straße 41 1954 1 8
Altenbekener Damm 40, 42, 44, 46, 48, 50 1930 6 60 3
” 52 1950 1 13 1
” 54, 56 1930 2 20
An der Tiefenriede 27, 29, 31 1950 3 30 1
Bandelstraße 12 1954 1 8
Bodenstedtstraße 3, 4 1920/51 2 17 1
” 7 1954 1 10
Böhmerstraße 11 1954 1 10
” 13, 15 1955 2 20
Börnestraße 1, 3 1930 2 17
” 5 1950 1 10
Brehmhof 1, 2, 3, 4 1927 4 26 1
Übertrag 293 2.682 33 237 53
47

Straße und Hausnummer Baujahr Häuser
Anzahl der
Wohnungen Gewerbe Garagen
Einstell- und
Abstellplätze
Übertrag 293 2.682 33 237 53
Brehmstraße 29, 31 1927 2 6
Freiligrathstraße 11 1954 1 10
Geibelstraße 1 1927 1 9
” 3, 5 1952 2 18 2
” 7, 9 1950/29 2 18
” 11 1949 1 13
” 47, 49 1952 2 20
” 51, 53 1910 2 20
Grimmstraße 1 1955 1 10
” 2, 3, 10, 11 1952 4 50
” 5 1954 1 14
” 9 1950 1 20
Heinrich-Heine-Straße 1, 3, 5, 7 1952 4 59
” 14, 20, 22 1926/27 3 23 1
” 16, 18 1949/52 2 18
” 24, 26, 28, 30, 38 1950 5 48 1
” 32, 34, 36 1930/31 3 24
Hildesheimer Straße 113 1949 1 10
Jordanstraße 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 18 A 1928/29 9 71 3
” 3 1954 1 11
Mendelssohnstraße 14 1955 1 10
Siemensstraße 8 1931 1 10
Tiestestraße 33, 35, 37, 39, 41 1927/28 5 41
” 43 1928/49 1 9
Wedemeyerstraße 1, 2 1957/31 2 10 1
Bezirk Waldheim
Am Schafbrinke 87/89 1956 1 6 2
Liebrechtstraße 1 1953 1 6 4
” 3 1953 1 9
” 5, 7, 9 1915 3 18
” 13, 15, 17 1912/10 3 18
” 19 1901 1 6
” 36 1915 1 6
” 38 1906 1 3
” 53 1903 1 6 1
” 54, 56 1925 2 12
Ottostraße 1, 3, 5, 6 1908/29 4 15
” 8, 10, 12, 12 A 1960 4 24
” 12 A 1975 13
Roßkampstraße 6 1956 1 6 2
” 8 1929 1 4
Waldheimstraße 1 1906 1 3
Bezirk Döhren
Am Lindenhofe 27/27 A 1994 2 19 19
Besselstraße 1 1959 1 6
Helenenstraße 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 19 A 1929 9 72
Hoher Weg 8, 10 1968/92 2 14 24
” 12, 14, 16, 18, 20 1957/93/94 5 24 3
Holthusenstraße 1 1952 1 10 1
” 3, 5, 7 1931 3 28
Kammweg 1 1950 1 11 1
” 2, 3, 4 1938 3 23
” 10, 11 1960/89 28
Landwehrstraße 47 1972 1 8 1
” 47 A 1914 1 3
” 47 B 1989 1 1
” 49 1968 1 8 16
Peiner Straße 37, 39, 55, 57, 59 1940/93 5 45
” 40, 46, 48, 50 1952 4 32
” 41, 43, 45, 47 1954 4 41 1
Übertrag 421 3.721 42 352 53
48

Straße und Hausnummer Baujahr Häuser
Anzahl der
Wohnungen Gewerbe Garagen
Einstell- und
Abstellplätze
Übertrag 421 3.721 42 352 53
Peiner Straße 42, 44, 49, 51, 53 1953/93 5 42
” 52, 54 1939 2 17
” 80, 82, 84, 86, 88 1968 5 37
Wollweg 1, 3 1931 2 15
” 5, 7 1937 2 16
” 9, 11, 13 1949 3 24
” 15, 17 1938 2 14
Kronsberg
Försterkamp 20, 22 1999 2 19
Krügerskamp 16 1999 1 11 13 7
Papenkamp 25, 27 1999 2 20
Weinkampswende 15 1999 1 11 20
Bezirk Wülfel
Ahornstraße 1 1949 1 7 1
” 1 A, 1 B, 2 A, 2 B, 3 1951/95 5 36 5 15 2
” 2, 17 1950 2 15 2
” 4, 5 1900/03 2 15 4
” 6, 8 1963 2 14 23
” 7, 9, 11, 13, 15, 18 1910/12 6 38 2
” 10, 12 1927 2 17
” 14, 16 1930 2 14
Am Mittelfelde 80, 82, 86, 88 1951 4 24 1
” 84 1897 1 6
Erythropelstraße 57, 57 A 1963/94 2 16 4 4
Garkenburgstraße 48 1951 1 7 1
” 50 1930 1 6
” 52, 54 1950 2 15 1
” 56 1954 1 8
Hohe Linde 1 1927 1 8
” 2, 4 1930 2 18 1
” 3, 5 1928 2 16
” 6 1949 1 8
Im Triftfelde 16, 18, 20 1901 3 21
” 17, 21 1905 2 12
” 19 1949 1 6
” 22, 23, 24, 25 1900 4 26
Letterhausweg 8, 10 1951 2 13
Pieperstraße 15 1963/66 1 2
Bezirk Berenbostel
Goethestraße 1, 3 1969/70 2 12 8
” 17, 19, 21, 23, 25 1966 5 30 15
Theodor-Storm-Straße 26, 28, 30, 32 1966 4 48 22 8
” 2, 4, 6 1972/73 3 24 9 16
” 13, 15, 17, 19 1976/77 4 36 25 17
Bezirk Wettbergen
Konradstraße 9, 10, 11 1971/72 3 28 12
” 12, 13, 14 1972 3 28 12
” 15, 16, 17 1972/73 3 24 14
Wilhelmstraße 9, 10 1966/67 2 18 13
” 11, 12, 13 1970 3 28 6
Bezirk Misburg
Efeuhof 1, 3, 5 1987 3 21 21
” 7, 9 1988 2 13 13
” 4, 6, 8, 10 1991 4 30 30
Bezirk Anderten
Ostergrube 3 A, 3 B 2002 2 20 14
Bezirk Groß-Buchholz
Leistikowweg 12, 14 1964/95 2 14 6
Steimbker Hof 6, 6 A, 8, 8 A 1971 4 24 16
Bezirk Laatzen
Dr.-Alex-Schönberg-Straße 1 2004 1 32 3 24
gesamt 551 4.745 62 596 199
49

VI ausgewählte Unternehmensdaten
im langfristigen Vergleich
Wohnungen Mitglieder Geschäftsanteile Bilanzsumme Veränderung
Geschäftsguthaben
Anzahl Anzahl Anzahl Mio. € Mio. € Mio. €
1989 4.471 9.430 26.678 61,5 7,0
1990 4.470 9.592 27.122 61,5 0,0 7,2
1991 4.509 9.875 27.990 62,2 0,7 7,3
1992 4.515 10.304 29.145 62,4 0,2 7,5
1993 4.524 10.520 29.783 65,3 2,9 7,7
1994 4.530 10.696 30.352 63,8 -1,5 7,9
1995 4.567 10.869 30.916 63,9 0,1 8,0
1996 4.600 10.948 31.341 66,6 2,7 8,1
1997 4.611 10.824 31.230 66,9 0,3 8,1
1998 4.615 10.793 31.331 70,3 3,4 8,1
1999 4.718 10.780 31.586 82,6 12,3 8,3
2000 4.762 10.837 31.990 81,5 9,0-1,1 8,4
2001 4.743 10.752 31.945 89,6 8,1 8,5
2002 4.764 10.677 31.858 92,1 2,5 8,3
2003 4.753 10.622 31.781 100,4 8,3 8,3
2004 4.779 10.289 30.881 108,9 8,5 8,3
2005 4.756 10.235 30.790 112,7 3,8 8,1
2006 4.748 10.130 30.971 118,1 5,4 8,1
2007 4.788 10.041 30.771 121,4 3,3 8,1
2008 4.783 9.970 30.581 123,3 1,9 8,0
2009 4.732 9.902 30.707 126,0 2,7 8,1
2010 4.731 9.896 34.416 135,2 9,2 9,0
2011 4.752 9.944 37.533 143,9 8,7 9,7
2012 4.745 9.985 43.009 143,8 – 0,1 11,1
Logistik
50

= historische Höchststände
Eigenkapital EK-Quote Spareinlagen Umsatzerlöse
Jahresüberschuss
Vollzeit
Mitarbeiter (Anhang)
Teilzeit
Mio. € % Mio. € Mio. € Mio. € Anzahl Anzahl
20,3 33,0 16,9 11,1 1,4 59 11
21,3 34,7 14,8 11,4 0,9 58 11
21,8 35,2 13,3 12,1 0,6 56 9
22,7 36,4 11,8 12,9 0,7 56 9
23,3 35,8 12,3 13,8 0,6 54 11
24,4 38,4 13,4 15,3 1,1 57 10
25,3 39,6 14,5 16,0 0,9 55 11
26,5 39,9 18,9 16,7 1,2 55 11
27,2 40,6 20,8 17,6 0,8 53 10
27,6 39,3 23,3 18,5 0,6 52 9
27,8 33,7 25,7 19,7 0,2 53 8
28,2 34,6 26,6 20,2 0,5 52 8
28,4 31,8 31,4 20,6 0,4 54 7
28,9 31,4 33,5 21,1 1,0 56 6
29,5 29,3 37,7 21,7 0,9 57 7
30,2 27,8 39,3 22,3 1,1 56 7
30,8 27,3 38,9 23,9 1,1 55 8
31,4 26,6 39,1 24,7 0,9 55 8
31,7 26,1 38,2 25,2 0,6 57 7
32,4 26,3 40,8 25,4 1,1 59 8
33,1 26,3 41,6 26,1 1,0 57 9
34,8 25,7 45,3 26,5 1,1 57 9
33,0 22,9 45,4 27,4 – 2,2 54 10
35,2 24,5 50,9 27,8 1,3 52 9
51

VII Impressum
Herausgeber
Wohnungsgenossenschaft
Heimkehr eG
Gestaltung
designagenten – Visuelle Kommunikation
Druck
gutenberg beuys feindruckerei, Hannover
52

Finden Sie Heim.

VorraussetzungEN für nachhaltige Organisation:
Soziales
BEWUSSTSEIN – S.26/27
Aufbrechen bestehender Muster
ist der erste Schritt.
GEMEINSCHAFT – S.31
Gemeinsam auf dem Weg.
VIELFALT – S.23
Vielfalt macht stark.
ÖkonomiE
INNOVATION – S.12
Fortschreiten durch
das Formen neuer Ideen.
LOGISTIK – S.48/49
Logistik heißt,
einen Weg zu bahnen.
DIENSTLEISTUNGEN – S.15
Versorgung von zentraler Stelle.
Ökologie
ENERGIE – S.43
Vorhang auf für die Sonne.
EMISSION – S.41
Nichts, was in die
Luft geht ist wirklich weg.
NACHWACHSENDE
RESSOURCEN – S.35
Nachwachsende Ressourcen
sind unbegrenzt wie die Wellen
am Meer.

Heimkehr
Wohnungsgenossenschaft e G
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