Verträglichkeitsgutachten (Einzelhandel) - Stadt Sankt Augustin

Erweiterung und Umstrukturierung des HUMA Einkaufsparks 

in Sankt Augustin im Rahmen des Stadtentwicklungsprojekts 

‚Urbane Mitte Sankt Augustin‘ 

Aktualisiertes Verträglichkeitsgutachten HUMA St. Augustin 

Wissen bewegt. 

im Auftrag der 

Jost Hurler Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH & Co. KG 

Hamburg, 8. März 2013

Erweiterung und Umstrukturierung des HUMA Einkaufsparks 

in Sankt Augustin im Rahmen des Stadtentwicklungsprojekts 

‚Urbane Mitte Sankt Augustin‘ 

Aktualisiertes Verträglichkeitsgutachten HUMA St. Augustin 

Projektnummer: 12DLP1449 

Exemplarnummer: 01 

Gesamtverantwortung: Uwe Seidel 

Bearbeitet durch: Halina Gebert, Michael Schmidt 

im Auftrag der 

Jost Hurler Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH & Co. KG 

Leopoldstraße 236 · 80807München 

erarbeitet durch 

Dr. Lademann & Partner 

Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 

Friedrich-Ebert-Damm 311 · 22159 Hamburg · Germany · Telefon +49 40 6455770 

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und Kommunalberatung mbH erlaubt.

Inhalt 

Abbildungsverzeichnis 

Tabellenverzeichnis 

IV 

VII 

1 Einführung 1 

1.1 Auftrag und Aufgabenstellung 1 

1.2 Untersuchungsdesign und Methodik 3 

2 Konzeption des Umstrukturierungsvorhabens 8 

2.1 Darstellung des Vorhabens 8 

2.2 Mikrostandort und Verkehrsanbindung 11 

2.3 Bauleitplanerische Situation und Untersuchungsbedarf 14 

3 Rahmendaten des Makrostandorts Sankt Augustin 16 

3.1 Lage im Raum, Verkehrssituation und zentralörtliche Stellung 16 

3.2 Sozioökonomische Rahmendaten 18 

4 Untersuchungsbefunde zur Angebotssituation 21 

4.1 Vorbemerkung 21 

4.2 Charakterisierung der Innenstädte im Nahbereich (Zone 2) 23 

4.2.1 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Troisdorf 23 

4.2.2 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Siegburg 29 

4.2.3 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Hennef (Sieg) 33 

4.2.4 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Lohmar 38 

4.2.5 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Niederkassel 43 

4.2.6 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Königswinter-Altstadt 46 

4.2.7 Einzelhandelsstruktur in Königswinter-Oberpleis 49 

4.2.8 Einzelhandelsstruktur im Nebenzentrum Bonn-Beuel 52 

4.3 Charakterisierung der Innenstädte im Fernbereich (Zone 3) 55 

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – Februar 2013 

I

4.3.1 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Bad Honnef 55 

4.3.2 Einzelhandelsstruktur im zentralen Versorgungsbereich von Eitorf 58 

4.4 Zentrale Versorgungsbereiche im erweiterten Fernbereich (Zone 4) 64 

4.4.1 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Bonn 64 

4.4.2 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Bornheim 68 

4.5 Sonstige Angebotsstandorte 71 

4.6 Relevante Planvorhaben im Untersuchungsraum 72 

4.7 Langfristige Stadtentwicklungspolitik der Stadt Sankt Augustin 75 

4.8 Zwischenfazit 80 

5 Prospektive Marktposition des Umstrukturierungsvorhabens 82 

5.1 Vorhabenprognose 82 

5.1.1 Einzugsgebiet und Nachfragepotenzial 82 

5.1.2 Marktanteils- und Umsatzprognose 87 

5.2 Wirkungsprognose Sortimentsobergrenzen 95 

5.2.1 Umverteilungswirkungen im aperiodischen Bedarf 95 

5.2.1.1 Vorüberlegungen und Methodik 95 

5.2.1.2 Umverteilungswirkungen Bekleidung 99 

5.2.1.3 Umverteilungswirkungen Schuhe 101 

5.2.1.4 Umverteilungswirkungen im Sport- und Campingbedarf 104 

5.2.1.5 Umverteilungswirkungen Elektroartikel 106 

5.2.1.6 Umverteilungswirkungen Bücher/Zeitschriften, 

Papier/Büro/Schreibwaren und Spielwaren 108 

5.2.1.7 Umverteilungswirkungen Uhren/Schmuck, 

Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 110 

5.2.1.8 Umverteilungswirkungen sonstiger zentrenrelevanter Bedarf 112 

5.2.1.9 Zusammenfassende Darstellung der Umverteilungswirkungen 114 

5.3 Auswirkungen auf die Nahversorgung/Periodischer Bedarf 116 

5.3.1 Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Kern- und Nahbereich 116 

5.3.2 Umverteilungswirkungen im periodischen Bedarf 118 

6 Raumordnerische und städtebauliche Beurteilungen des 

Umstrukturierungsvorhabens 122 

6.1 Zu den landesplanerischen und städtebaulichen Kriterien 122 

6.2 Bewertung gemäß Entwurf Landesentwicklungsplan NRW 124

6.2.1 Ziele des LEP NRW 124 

6.2.2 Umsatz-Kaufkraft-Relation 126 

6.3 Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche 127 

6.3.1 Vorbemerkungen 127 

6.3.2 Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen 

Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum 129 

6.4 Kongruenz mit dem Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept 

Sankt Augustin 134 

7 Ergebnis und Empfehlungen 135

Abbildungsverzeichnis 

• Abbildung 1: HUMA Einkaufspark (Rathausallee) 11 

• Abbildung 2: Mikrostandort Huma-Einkaufspark 12 

• Abbildung 3: Makrostandort Sankt Augustin 17 

• Abbildung 4: Troisdorf - östliche Ende der Kölner Straße 23 

• Abbildung 5: Troisdorf - Fußgängerzone Kölner Straße 24 

• Abbildung 6: Forum Troisdorf mit Drogerie Müller, H & M und weiteren 

Modegeschäften 25 

• Abbildung 7: Troisdorf - Kaufland und Expert Medialand 26 

• Abbildung 8: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt 

Troisdorf 27 


Siegburg 30 

• Abbildung 10: Siegburg - Kaiserstraße 31 

• Abbildung 11: Siegburg - ehemalige Wehmeyer-Filiale 32 

• Abbildung 12: Hennef (Sieg) – Marktplatz und HIT-Verbrauchermarkt am 

Adenauerplatz 33 

• Abbildung 13: Hennef (Sieg) - Frankfurter Straße I 34 

• Abbildung 14: Hennef (Sieg) - Frankfurter Straße II 34 

• Abbildung 15: Hennef (Sieg) - Leerstand im Bereich der östlichen 

Bahnhofstraße 35 


Hennef 36 

• Abbildung 17: Lohmar – Hauptstraße 38 

• Abbildung 18: Lohmar - Ladenkomplex ‚Lohmarer Höfe‘ in der 

Hauptstraße/Ecke Kirchstraße 39 

• Abbildung 19: Lohmar - Lebensmitteldiscounter Lidl in der Kirchstraße 39 

• Abbildung 20: Lohmar - Leerstand am Frouardplatz (ehemals Aldi) 40


Lohmar 41 


Niederkassel 44 

• Abbildung 23: Niederkassel - Rathausplatz 45 

• Abbildung 24: Königswinter (Altstadt) - Hauptlage 46 

• Abbildung 25: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Königswinter- 

Altstadt 47 

• Abbildung 26: Königswinter (Oberpleis) – Annettes Modehaus 49 

• Abbildung 27: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Königswinter- 

Oberpleis 50 

• Abbildung 28: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Bonn-Beuel 53 

• Abbildung 29: Bonn (Beuel) - Hermannstraße/Brückenforum 54 

• Abbildung 30: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Bad 

Honnef 56 

• Abbildung 31: Foto Bad Honnef - Hauptlage 57 

• Abbildung 32: Eitorf - südliche Brückenstraße 58 

• Abbildung 33: Eitorf - Verbrauchermarkt Rewe:XL in der Poststraße/Ecke 

Brückenstraße 59 

• Abbildung 34: Eitorf – Posthof in der Brückenstraße mit dem 

Bekleidungsanbieter adessa 60 

• Abbildung 35: Eitorf – Markt 61 


Eitorf 62 

• Abbildung 37: Bonn - Remigiusstraße 65 

• Abbildung 38: Bonn - Remigiusstraße/Kaufhof 65 


Bonn 66 


Bornheim 69

• Abbildung 41: Bornheim – Hauptlage 70 

• Abbildung 42: Quelle: Stadtentwicklungskonzept Sankt Augustin 2025; PF = 

Potenzialflächen Einzelhandel 78 

• Abbildung 43: Prospektives Einzugsgebiet 84 

• Abbildung 45: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets 

im Segment Bekleidung 99 


im Segment Schuhe 102 


im Segment Sport- und Campingbedarf 104 


im Segment Elektroartikel 106 


im Segment Bücher/Zeitschriften, Papier/Büro/Schreibwaren und Spielwaren 

108 


im Segment Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 

110 


bei den sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten 112 

• Abbildung 52: Einzugsgebiet HUMA Einkaufspark – nur periodischer Bedarf 116

Tabellenverzeichnis 

• Tabelle 1: Sortimentsstruktur des Erweiterungs- und 

Umstrukturierungsvorhabens (qm VKF) 9 

• Tabelle 2: Einwohnerentwicklung der Stadt Sankt Augustin und des Umlandes 

18 

• Tabelle 3: Entwicklung der Arbeitslosenquoten 19 

• Tabelle 4: Ein- und Auspendler der Stadt Sankt Augustin im Vergleich 20 

• Tabelle 5: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Troisdorf 28 

• Tabelle 6: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in der Innenstadt 

von Siegburg 31 

• Tabelle 7: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Hennef (Sieg) 

37 

• Tabelle 8: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Lohmar 42 

• Tabelle 9: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Niederkassel 45 

• Tabelle 10: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Königswinter- 

Altstadt 48 

• Tabelle 11: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Königswinter- 

Oberpleis 51 

• Tabelle 12: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bonn-Beuel 54 

• Tabelle 13: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bad Honnef57 

• Tabelle 14: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Eitorf 63 

• Tabelle 15: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bonn 67 

• Tabelle 16: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bornheim 

(inkl. Teilbereich Roisdorf) 70 

• Tabelle 17: Einzugsgebiet des Vorhabens in Sankt Augustin 85 

• Tabelle 18: Vorhabenrelevantes Nachfragepotential im Einzugsgebiet des 

Vorhabens 2017 in Mio. € 86

• Tabelle 19: Aktuelle Marktanteile HUMA Einkaufspark im Einzugsgebiet (ohne 

Periodischer Bedarf) 90 

• Tabelle 20: Sortiments- und Umsatzstruktur Huma-Park Status-quo 90 

• Tabelle 21: Sortiments- und Umsatzstruktur nach Erweiterung 

(Sortimentsobergrenzen) 91 

• Tabelle 22: Marktanteile HUMA Einkaufspark im Einzugsgebiet (nach 

Umstrukturierung und Erweiterung) 92 

• Tabelle 24: Umsatzprognose HUMA Park (nur Zuwachs) 94 

• Tabelle 25: Umverteilungsquoten bei zentrenrelevanten Sortimenten (in %) 

115 

• Tabelle 26: Flächen- und Umsatzstruktur in der Nahversorgung im Nahbereich 

(Zone 1 und 2) 117 

• Tabelle 27: Städtebauliche Bewertung der Auswirkungen auf die 

Innenstädte/Nahversorgungszentren (Periodischer Bedarf) 120 

• Tabelle 29: Städtebauliche Bewertung der Auswirkungen auf zentrale 

Versorgungsbereiche 133

1 Einführung 

1.1 Auftrag und Aufgabenstellung 

Der HUMA Einkaufspark im nordrhein-westfälischen Sankt Augustin ist ein dreigeschossiges 

Fachmarktzentrum 1 

mit einer einzelhandelsrelevanten Verkaufsfläche 

von rd. 30.000 qm, das sowohl den städtischen Einzelhandelsschwerpunkt 

als auch das Stadtzentrum selbst darstellt. Als Ankermieter des in den 1970er 

Jahren errichteten Objekts fungieren ein real SB-Warenhaus und ein Saturn- 

Elektrofachmarkt. Für den HUMA Einkaufspark wurde sowohl im Stadtentwicklungskonzept 

Sankt Augustin 2025 sowie dem kommunalen Einzelhandelskonzept 

ein dringender Handlungsbedarf zum Ausbau und der Attraktivierung des Objekts 

formuliert. Werden diese Investitionen nicht vorgenommen, wird ein weiterer 

funktionaler Bedeutungsverlust [der Innenstadt] des Mittelzentrums Sankt Augustin 

auftreten. 

Vor diesem Hintergrund plant die Eigentümerin nun, den HUMA-Einkaufspark 

grundlegend neu zu gestalten. In unmittelbarer Nachbarschaft zum Rathaus soll 

ein neues städtebauliches Ensemble entstehen, welches die vorhandene Stadtstruktur 

berücksichtigt und durch die bewusste Öffnung zum öffentlichen Raum 

neue attraktive Wegebeziehungen schafft. Diese neue ‚Urbane Mitte Sankt Augustin’ 

soll eine Weiterentwicklung der Innenstadt zu einer Drehscheibe des lokalen 

und überregionalen Handels, von Dienstleistung und Kulturangeboten be- 

1 

Definition Fachmarktzentrum (nach JonesLangLaSalle): Ein Fachmarktzentrum ist eine Sonderform 

des klassischen Shopping Centers. Neben typischen Fachmärkten mit bedarfsorientierten 

Gütern sind in der Regel auch SB-Warenhäuser und große Supermärkte in einem Fachmarktzentrum 

untergebracht, um auch Güter des täglichen Bedarfs abzudecken. Fachmarktzentren bestehen 

aus zumindest 4 Fachmärkten oder fachmarktähnlichen Einzelhandelsbetrieben unterschiedlicher 

Branchen, die zusammen min. 5.000 m² Verkaufsfläche umfassen. Im Gegensatz zu 

einer Fachmarktagglomeration wird ein Fachmarktzentrum einheitlich geplant und von zentraler 

Stelle vermietet und gemanagt. Außerdem ist ein großes Parkplatzangebot in unmittelbarer 

Nähe des Centers vorhanden. Unterschiede zu klassischen Einkaufszentren: Im Mieterbesatz 

zeichnet sich ein Fachmarktzentrum durch 1-2 große Mieter (preisaggressive diskontierende 

Händler, die die Magnetfunktion erfüllen) aus, die zusammen 60 – 80 % der gesamten Verkaufsfläche 

bzw. Geschäftsflächen belegen. Diese werden durch kleinflächige Einzelhändler und 

Dienstleister ergänzt. Die Geschäfte befinden sich zumeist auf einer Ebene. Die Bauweise ist 

nicht so hochwertig (schlichte Funktionalität in der Optik) wie bei innerstädtischen Einkaufszentren 

[…]. Daraus resultierend ergeben sich geringere Miet- und Nebenkosten als in klassischen 

innerstädtischen Einkaufszentren. 

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 

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wirken und damit zum Marktplatz der Stadt mit einem multifunktionalen Nutzungsangebot 

werden. 2 

Insgesamt soll sich dabei die einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche um rd. 9.000 

qm auf insgesamt 39.000 qm erhöhen. Darüber hinaus werden ergänzende Gastronomie- 

und Dienstleistungsnutzungen entstehen. Prüfungsrelevant war vor 

diesem Hintergrund der durch die Erweiterung entstehende Zusatzumsatz. 

Vor diesem Hintergrund hat die Jost Hurler Beteilungs- und Verwaltungsgesellschaft 

mbH & Co. KG (im Folgenden ,der Auftraggeber‘) Dr. Lademann & Partner 

Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH, Hamburg, (im Folgenden 

‚Dr. Lademann & Partner‘ oder ‚die Gutachter‘) mit der Erstellung eines 

Verträglichkeitsgutachtens im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO zur Einschätzung 

der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen der geplanten Umstrukturierung 

des HUMA Einkaufsparks auf die Einzelhandelsstandorte in Sankt 

Augustin und im Umland beauftragt. 

Zusätzlich war zu berücksichtigen, dass mit dem vorliegenden Einzelhandelsstandort- 

und Zentrenkonzept der Stadt Sankt Augustin aus dem Mai 2008 eine 

planerische Konzeption vorliegt, die politisch beschlossen wurde. Beachtung 

fanden des Weiteren die relevanten Inhalte aus dem aktuellen Stadtentwicklungskonzept 

von Sankt Augustin sowie der im Jahr 2011 beschlossene Masterplan 

‚Urbane Mitte’. Die Erarbeitung der Abwägungsgrundlage für das Bebauungsplanverfahren 

beinhaltete die Analyse zu den möglichen Auswirkungen des 

Vorhabens im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO und der städtebaulichen Verträglichkeit 

sowie der Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung 

(Entwurf LEP NRW). 

Die Aufgabenstellung des Gutachtens bestand darin, die Bedeutung und die 

möglichen Konsequenzen der geplanten Erweiterung des HUMA Einkaufsparks für 

St. Augustin und für das Umland zu ermitteln und darzustellen sowie Abwägungsgrundlagen 

für das Bebauungsplanverfahren zu erarbeiten. Maßgeblich 

waren die im Zuge der vorgesehenen Umstrukturierung hinzutretenden Verkaufsflächen 

und damit die Zusatzwirkungen, die von neuen und über den heute bestehenden 

Umfang hinausgehenden Nutzungen ausgehen. Gleichwohl war auch 

die Attraktivitätssteigerung heute bestehender Verkaufsflächen über deren Umsatzzuwachs 

in die Untersuchung einzustellen. 

2 

Chapman & Taylor: Urbane Mitte Sankt Augustin, Baubeschreibung Stand 26.2.2010. 


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1.2 Untersuchungsdesign und Methodik 

Um die Auswirkungen des Umstrukturierungs- und Erweiterungsvorhabens auf die 

zentralen Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet sowie die Nahversorgung in der 

Standortgemeinde prüfen zu können, wurden Prognosen über die Veränderung 

der Nachfrageströme der Verbraucher im Untersuchungsgebiet des Vorhabens 

erstellt. Diese hängen maßgeblich von Art, Umfang und Attraktivität der vorhandenen 

Versorgungsalternativen innerhalb und außerhalb des Untersuchungsraums 

4 , aber auch von der Attraktivitätsveränderung durch die Erweiterungsplanung 

ab. 

Folgende Analyseschritte waren für die Beurteilung des Umstrukturierungs- und 

Erweiterungsvorhabens erforderlich: 

• Zum einen war es erforderlich, die im Untersuchungsraum gebundene bzw. 

die aus ihm abfließende Nachfrage abzuschätzen. 

• Zum anderen wurden Einschätzungen darüber benötigt, auf welche Standortbereiche 

innerhalb des Untersuchungsraums der Umsatz im Einzelhandel derzeit 

verteilt ist. Das betrifft alle Standorte, also neben den zentralen Versorgungsbereichen 

auch Agglomerationen und Streulagen, die je nach Branche 

erhebliche Versorgungsbedeutung besitzen. 

• Auf dieser Basis konnte eine Vorhabenprognose erstellt werden, mit der die 

absatzwirtschaftlichen Eckdaten des Umstrukturierungsvorhabens eingeschätzt 

werden konnten. 

• Mittels einer Wirkungsprognose für das Umstrukturierungsvorhaben wurden 

anschließend zunächst die Umsatzverlagerungen berechnet, in die für den 

Prognosezeitraum auch Veränderungen der sozioökonomischen Rahmenbedingungen 

einbezogen wurden. 

• Die Wirkungsprognose diente als Grundlage für die städtebaulich und raumordnerisch 

relevante Einschätzung, ob und inwieweit die Entwicklungsfähigkeit 

der Zentren im definierten Einzugsgebiet und die Nahversorgung beeinträchtigt 

werden. Das Beeinträchtigungspotenzial wird wesentlich von der 

heutigen Leistungsfähigkeit der betroffenen Zentren und Standorte mit beeinflusst. 

4 

Je weiter ein Kunde vom Vorhabenstandort entfernt wohnt, desto mehr wird er über Ausweichalternativen 

auf andere Einzelhandelsstandorte verfügen. 


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Auf dieser Basis war es möglich, ein Prognoseverfahren auf der Basis des Gravitationsmodells 

von Huff zu verwenden, das Dr. Lademann & Partner in den vergangenen 

Jahren für die Praxisanwendung weiterentwickelt hat. 

Als Prognosejahr wurde das Jahr 2017 als erstes Jahr der vollständigen Marktwirksamkeit 

des Umstrukturierungsvorhabens zu Grunde gelegt 5 . Für die Bestandserhebung 

wurde folgende Branchensystematik zu Grunde gelegt 6 : 

• Periodischer Bedarf 7 

• Bekleidung 

• Schuhe 

• Elektroartikel 

• Sportartikel 

• Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 

• Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 

• Sonstiger zentrenrelevanter Bedarf 8 

• Nicht-zentrenrelevanter Bedarf 9 . 

5 

Aufgrund von zeitlichen Verzögerungen im Planungsprozess hat sich das voraussichtliche Eröffnungsjahr 

mehrfach verschoben. Daher wurde das Jahr der Marktwirksamkeit sukzessive von 

2011 auf 2017 in den Fassungen des Gutachtens angepasst. 

6 

Die im Zuge der frühzeitigen Beteiligung zum Bebauungsplanverfahren eingegangenen Stellungnahmen 

wurden eingehend gewürdigt und berücksichtigt. Die in der ersten Fassung des 

Verträglichkeitsgutachtens (Januar 2010) getätigte Zusammenfassung der sonstigen zentrenrelevanten 

Sortimente wurde nun unterteilt in die drei Sortimentsgruppen Bücher/Zeitschriften, 

Schreibwaren, Spielwaren sowie Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 

und den sonstigen zentrenrelevanten Bedarf. Diese Aufteilung ermöglicht eine genauere Analyse 

und gibt damit den umliegenden Städten und Gemeinden eine größere Sicherheit zur Abschätzung 

ihrer Betroffenheit. 

7 

Zum periodischen Bedarf zählen sämtliche nahversorgungsrelevanten Güter. Das sind Nahrungsund 

Genussmittel (inkl. Lebensmittelhandwerk, Getränkemärkte), Drogeriewaren und Blumen. 

Der periodische Bedarf wurde aufgrund der geringeren Ausstrahlungswirkung nur in einem Teilbereich 

des Einzugsgebiets erhoben (siehe Kapitel 5.3). 

8 

Zu den sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten zählen: Hausrat (inkl. Glas, Porzellan, Keramik), 

Wohnaccessoires, Foto/Film/Optik, Heimtextilien und übriger Freizeitbedarf (z.B. Modellbau, 

Bastelbedarf, Zooartikel, Musikinstrumente). 

9 

Wohnmöbel. 


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Nicht berücksichtigt – da nicht vorhabenrelevant - wurde das Sortiment Gartenbedarf. 

Das Gutachten untersucht den stationären Einzelhandel im engeren Sinn. Dieser 

umfasst den Handel in Ladengeschäften, den festen Straßenverkauf, den Handel 

ab Lager sowie das Lebensmittelhandwerk (Bäcker, Fleischer), nicht Apotheken, 

Tankstellen und Brennstoffhandel. Auswirkungen auf den Versand- und ambulanten 

Handel sowie auf den Automatenhandel werden nicht untersucht, allerdings 

werden diese Absatzkanäle beim Nachfragepotenzial und der Umsatz- und Marktanteilsprognose 

berücksichtigt. 

Damit stellt sich der Ablauf der Untersuchung für die Hauptbestandteile grob 

skizziert wie folgt dar: 

• Bestandsanalysen nach den geforderten Merkmalen an den genannten zentralen 

Versorgungsbereichen (v.a. den Innenstädten) in Stadt und Umland sowie 

den wesentlichsten Nahversorgungsstandorten im Kerneinzugsgebiet; 

• unter Verwendung der Erhebungen, Kalibrierung eines modifizierten Huff- 

Modells und Anwendung der Vorhaben- und Bestandsdaten; 

• Vorhabenprognose; 

• Wirkungsprognose; 

• raumordnerische und städtebauliche Bewertung auch unter Bezug auf den 

Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) in der Entwurfsfassung 

vom April 2012; 

• Hinweise zu Festsetzungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan. 

Folgende Primär- und Sekundärerhebungen waren für die Beurteilung des Erweiterungsvorhabens 

erforderlich: 

• Aktualisierende Totalerhebung aller Einzelhandelsbetriebe in den Innenstädten/zentralen 

Versorgungsbereichen der unten bezeichneten Ober- und Mittelzentren 

nach Branchen/Branchenmix und Betriebstypen zur quantitativen 

und qualitativen Analyse der Angebotssituation. Darüber hinaus wurden im 

Kerneinzugsgebiet sowie weiten Teilen des Nahbereichs alle Betriebe mit 

nahversorgungsrelevanten Sortimenten in den zentralen Versorgungsbereichen 

erhoben; 

• intensive Begehungen der o.g. Zentren im Einzugsgebiet unter besonderer 

Berücksichtigung des Vorhabenstandorts zur Bestimmung und Bewertung der 


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äumlich-funktionalen Struktur, der Angebotsqualität und Stabilität der Zentren; 

• Ermittlung und Evaluierung von einzelhandelsrelevanten Planvorhaben 10 im 

Raum; 

• Expertengespräche mit Vertretern der Verwaltung. 

Auf der Basis dieser Erhebungen und Sekundäranalysen wurden die bestehenden 

Nachfrageströme auf der Grundlage eines computerunterstützten Gravitationsmodells 

(modifizierter Ansatz nach Huff) modelliert. Anschließend wurden die 

prospektiven sozioökonomischen, verkehrlichen und einzelhandelsseitigen Veränderungen 

im Einzugsgebiet in die Modellbetrachtung eingefügt, mit denen die 

Simulation vorgenommen wurde. 

Die Aufgabenstellung erforderte eine ausreichende problemadäquate Datengrundlage. 

Die Erarbeitung einer solchen Datengrundlage fußt in den räumlichen 

Dimensionen auf der Abgrenzung des künftigen Einzugsgebiets für den HUMA 

Einkaufspark in Sankt Augustin und der Struktur der zentralen Orte, die durch 

die geplante Erweiterung betroffen sein könnten. 

Das in Kapitel 5 näher erläuterte und definierte Einzugsgebiet umfasst in der so 

abgegrenzten Zone 1, welches mit dem Stadtgebiet von Sankt Augustin identisch 

ist, die Innenstadt sowie die relevanten Nebenzentren. 

In der Zone 2 des Einzugsgebiets wurden die Innenstädte der Mittelzentren 

• Troisdorf, 

• Siegburg, 

• Hennef (Sieg), 

• Lohmar, 

• Niederkassel und 

• Königswinter - Altstadt 

sowie die rechtsrheinischen Gebiete von Bonn mit dem Bezirkszentrum Bonn- 

Beuel erhoben und die Wirkungen auf diese zentralen Versorgungsbereiche er- 

10 

Aufgrund des langen Planungsprozesses der Erweiterung des HUMA Einkaufsparks mussten auch 

die Planvorhaben laufend aktualisiert werden und befinden sich aktuell auf dem Stand Oktober 

2012. 


Seite 6 | 138

mittelt. Nach Hinweisen aus der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher 

Belange 11 

wurde zudem die Erhebung des Stadtteilzentrums Königswinter- 

Oberpleis vorgenommen und in die Berechnungen eingestellt. 

In der Einzugsgebietszone 3 wurden darüber hinaus die Mittelzentren 

• Bad Honnef und 

• Eitorf (jeweils die Innenstädte als prägende zentrale Versorgungsbereiche) 


In der Zone 4 waren Teile des Oberzentrums Bonn (inklusive der gesamten Innenstadt) 

sowie das Mittelzentrum Bornheim in die Untersuchung einzubeziehen. 

Aufgrund der geringer zu erwartenden Ausstrahlung des verkleinerten HUMA Einkaufsparks 

wurde Köln-Porz nicht mehr in den Untersuchungen berücksichtigt. 

Gleiches gilt für Linz am Rhein, welches allerdings auch schon in den vorhergehenden 

Gutachtenfassungen aufgrund der weiten Entfernung und der damit voraussichtlich 

nicht mehr messbaren Auswirkungen keine Berücksichtigung fand. 

11 

Bezogen auf die vorherige Prüfversion mit insgesamt 46.230 qm Verkaufsfläche. 


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2 Konzeption des Umstrukturierungsvorhabens 

2.1 Darstellung des Vorhabens 

Der HUMA Einkaufspark, der gleichzeitig überwiegend das Stadtzentrum von 

Sankt Augustin darstellt, umfasst aktuell eine einzelhandelsseitige Verkaufsfläche 

(VKF) von rd. 30.000 qm. Gegenwärtig ist das Objekt als ein Fachmarktzentrum 

der älteren Generation einzustufen. Dominierender Magnetmieter ist dabei 

das real,-SB-Warenhaus, welches sich über zwei Verkaufsebenen verteilt. Weitere 

Ankerbetriebe sind der Saturn-Elektrofachmarkt sowie der Anbieter Intersport. 

Zusätzlich zu den rd. 30 Einzelhandelsbetrieben sind eine Reihe ergänzender 

Flächen durch Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe besetzt, die hier nicht 

prüfungsrelevant sind. 

Die Eigentümerin plant nun, den HUMA-Einkaufspark grundlegend neu zu gestalten. 

In unmittelbarer Nachbarschaft zum Rathaus soll ein neues städtebauliches 

Ensemble entstehen, welches die vorhandene Stadtstruktur berücksichtigt und 

durch die bewusste Öffnung zum öffentlichen Raum neue attraktive Wegebeziehungen 

schafft. Diese neue ‚Urbane Mitte Sankt Augustin’ soll eine Weiterentwicklung 

der Innenstadt zu einer Drehscheibe des lokalen und überregionalen 

Handels, Dienstleistung und Kulturangebote bewirken und damit zum Marktplatz 

der Stadt mit einem multifunktionalen Nutzungsangebot werden. 12 

Der dringende Handlungsbedarf zu einer Umstrukturierung und Revitalisierung 

des HUMA Einkaufsparks für eine Attraktivierung des Stadtzentrums wurde zudem 

bereits im aktuellen Einzelhandelskonzept der Stadt Sankt Augustin sowie im 

integrierten Stadtentwicklungskonzept Sankt Augustin 2025 formuliert. Er entspringt 

somit einer langfristig angelegten Stadtentwicklungspolitik. 

Die Planungen sehen dabei eine Erweiterung der einzelhandelsrelevanten Verkaufsfläche 

um 

maximal 9.000 qm 

vor. 

12 

Chapman & Taylor: Urbane Mitte Sankt Augustin. 


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Prüfung der 

Sortimentsobergrenzen 

Prüfung der 

Sortimentsobergrenzen 

Verkaufsfläche wird sich damit auf insge- 

Die gesamte einzelhandelsrelevante 13 

samt 

maximal 39.000 qm 14 

erhöhen. 

Sortimentsstruktur des Vorhabens (qm VKF) 

Sortiment 

Bestand 

aktuell 

Bestand 

später 

Differenz 

Periodischer Bedarf 8.021 

Bekleidung 4.816 

Schuhe 949 

Elektro 4.576 

Sportartikel 3.398 

Sonstige zentrenrel. Sortimente* 8.238 

Nicht zentrenrel. Sortimente 0 

Gesamt 30.000 39.000 9.000 

Quelle: Angaben Auftraggeber. *Hausrat (inkl. GPK), Wohnaccessoires, 

Teppiche/Heimtextilien, Foto/Film/Optik, Übriger Freizeitbedarf. 

Tabelle 1: Sortimentsstruktur des Erweiterungs- und Umstrukturierungsvorhabens (qm VKF) 

Mit den Ausbauplanungen wird sich der Verkaufsflächenbestand im periodischen 

Bedarf voraussichtlich kaum ändern. Allerdings wird sich hier eine Umstrukturierung 

vollziehen: Das aktuell sehr groß dimensionierte SB-Warenhaus wird sich – 

sowohl bei Food als auch bei Non-Food-Artikeln – deutlich verkleinern. Stattdessen 

sind voraussichtlich sowohl ein Lebensmitteldiscounter als auch ein Drogeriemarkt 

als ergänzende großflächige Nutzungen geplant. Abgerundet wird der 

nahversorgungsrelevante Bedarf voraussichtlich durch verschiedene Lebensmittelspezialanbieter 

sowie einen Bio-Supermarkt. 

Die deutlichsten Flächenzuwächse sind voraussichtlich im Bereich Textilien/Bekleidung 

vorgesehen. Möglich sind darüber hinaus Angebotsergänzungen 

im Bereich der nicht-zentrenrelevanten Sortimente (z.B. Kleinmöbel). Dass 

nicht-zentrenrelevante Sortimente in größerem Umfang realisiert werden, erscheint 

jedoch eher unwahrscheinlich. So wird mit der Projektentwicklung das 

13 

Darüber hinaus werden in dem Objekt ergänzende Gastronomie- und Dienstleistungsnutzungen 

14 

angesiedelt werden. 

Im Vergleich zum Verträglichkeitsgutachten aus Juli 2011 hat sich damit die geplante gesamte 

einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche von 46.230 qm auf maximal 39.000 qm deutlich verringert. 


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Ziel verfolgt, den Huma Park von einem Fachmarktzentrum zu einem fachmarktorientierten 

Shopping Center umzustrukturieren. Die Ansiedlung nichtzentrenrelevanter 

Fachmärkte würde diesem Ziel klar entgegenstehen. Zudem 

sprechen der Innenstadtstandort und das damit verbundene höhere Mietniveau 

gegen die Ansiedlung von nicht-zentrerelevanten Fachmärkten, die aufgrund 

ihrer Flächenextensivität nur vergleichsweise geringe Mieten zahlen würden. Wie 

schon heute z.T. bei Real oder Saturn zu beobachten, werden nichtzentrenrelevante 

Sortimente eher als untergeordnete Randsortimente eine Rolle 

spielen. 

Im Zuge des Refurbishments wird ein Trading Up vom Fachmarktzentrum zum 

fachmarktorientierten Shoppingcenter vollzogen. Dieses beinhaltet neben einer 

generellen architektonischen und baulichen Aufwertung der Immobilie eine kleinere 

Parzellierung der Ladeneinheiten sowie ein stärkeres Gewicht klassischer 

Shoppingsortimente. Zudem wird mit der Hinzunahme bisher nicht oder nur geringfügig 

vorhandener Sortimente eine Abrundung bzw. Verbreiterung des Angebots 

vorgenommen. 

Der HUMA Einkaufspark ist eingebettet bzw. die zentrale Nutzung im gesamtstädtischen 

Entwicklungsprojekt ‚Urbane Mitte Sankt Augustin’. Allerdings wird 

u.a. aufgrund der weiterhin im Objekt verbleibenden Großflächenmieter real,- 

(über 10.000 qm), Saturn (rd. 3.000 qm) und Intersport Voswinkel (rd. 2.000 

qm) ein höherer Anteil an großflächigen Fachmärkten vorhanden sein als bei 

klassischen, neu geplanten innerstädtischen Shoppingcentern (z.B. von der ECE). 

Im Vergleich zu der in der Gutachtenversion Juli 2011 geprüften Vorhabenvariante 

mit 90 Ladeneinheiten sind nunmehr insgesamt 140 Ladeneinheiten geplant. 

Die höhere Ladenanzahl führt zu einer insgesamt kleinflächigeren Center- 

Struktur, auch wenn künftig weiter eindeutig großflächige Fachmarktelemente 

das Objekt prägen werden und das Center als fachmarktorientiertes Shopping 

Center zu charakterisieren ist. 15 

Damit beläuft sich die durchschnittliche Verkaufsfläche auf rd. 280 qm je Ladeneinheit 

– unter Herausnahme der sehr großen Flächen von real beträgt die 

durchschnittliche Größe je Ladeneinheit damit 205 qm. 

15 

Dr. Lademann & Partner haben für das Bekleidungssegment eine deutlich über den heutigen 

Status Quo hinausgehende Flächenproduktivität zu Grunde gelegt (siehe Vorhabenprognose 

Kap. 5.1.2). Damit wird der worst case abgebildet, dass die Betriebsgrößenstruktur des Bekleidungseinzelhandels 

zu einem größeren Teil von kleinteiligeren Läden belegt wird. Dies gilt analog 

auch für die übrigen Vorhabensortimente. 


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Das Center wird in seiner zukünftigen und aktuellen Struktur über drei Verkaufsebenen 

verfügen (UG, EG, OG). Der größte Flächenanteil wird dabei voraussichtlich 

im Erdgeschoss verortet sein. Insgesamt werden neben dem real,- SB- 

Warenhaus voraussichtlich rd. 5 weitere Magnetmieter (> 1.000 qm) vorhanden 

sein. 

Der Anteil der Bekleidungs-Verkaufsfläche wird dabei voraussichtlich 35 % bis 

maximal 44 % betragen. Üblich ist bei innerstädtischen Einkaufszentren ein Textilanteil 

von etwa 50-60 %; insofern wird bei dem neuen HUMA durch den hohen 

Großflächenanteil ein geringerer Textilflächenanteil als üblich vorhanden sein. 

Abbildung 1: HUMA Einkaufspark (Rathausallee) 

2.2 Mikrostandort und Verkehrsanbindung 

Der HUMA Einkaufspark befindet sich in sehr zentraler Lage an der Rathausallee 

direkt im Stadtzentrum von Sankt Augustin. Die Anbindung für den motorisierten 

Individualverkehr über die B 56 zur Südstraße oder über die Arnold-Janssen- 

Straße zur Rathausallee ist als sehr verkehrsgünstig zu bewerten. Der südliche 

Eingang des HUMA Einkaufsparks erfolgt über den Marktplatz, dem zentralen 

Platz im Stadtzentrum Sankt Augustins. An diesem sind neben dem Rathaus wei- 


Seite 11 | 138

tere öffentliche Einrichtungen sowie Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe 

angesiedelt. Am Marktplatz befindet sich zudem die Haltestelle Sankt Augustin 

Markt, welche über die Stadtbahnlinien 66 und 67 die regionale Anbindung in 

Richtung Bonn und Siegburg gewährleistet. 

Abbildung 2: Mikrostandort Huma-Einkaufspark 


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Bei der Innenstadt von Sankt Augustin handelt es sich somit nicht um einen 

typischen gewachsenen Versorgungsbereich. Kleinteilige Betriebe mit zentrenrelevanten 

Sortimenten sowie eine Hauptgeschäftsstraße bzw. Fußgängerzone mit 

geschlossenem Geschäftsbesatz fehlen vollständig. 

Erst in den 1970er Jahren entstand nach vorhergehenden Eingemeindungen der 

früheren Ortsteile ein künstliches Stadtzentrum, welches zum größten Teil aus 

dem Einkaufszentrum HUMA Einkaufspark sowie öffentlichen Einrichtungen (Rathaus 

etc.) besteht (siehe Abbildungen Mikrostandort). 

Mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 30.000 qm ist der HUMA Einkaufspark 

damit die wichtigste und fast ausschließliche Einkaufsdestination in Sankt Augustin. 

Die Sortimente mit den höchsten Verkaufsflächenzahlen im HUMA Einkaufspark 

sind Nahrungs- und Genussmittel (periodischer Bedarf), Bekleidung 

sowie Elektro- und Sportartikel. 

Die wichtigsten Magnetbetriebe im HUMA Einkaufspark sind aktuell: 

• das real,-SB-Warenhaus (mit großer Verkaufsfläche über zwei Ebenen und 

einem im Vergleich zu anderen Objekten dieses Betriebstyps hohen Anteil an 

aperiodischem Bedarf); 

• Saturn-Elektrofachmarkt, 

• Intersport Voswinkel, 

• Adler-Modemarkt. 

Trotz der (aus heutiger Perspektive) relativ geringen architektonischen Qualität 

handelt es sich bei dem HUMA Einkaufspark aktuell noch um ein weitestgehend 

funktionsfähiges und relativ gut besuchtes Einzelhandelsobjekt. 

Im Rahmen des aktuellen Stadtentwicklungskonzepts für Sankt Augustin wurden 

auch diverse städtebaulich gewünschte Ziele und Maßnahmen im Zusammenhang 

mit dem Mikrostandort des HUMA Einkaufsparks bzw. dem Stadtzentrum von 

Sankt Augustin getätigt. 17 Auch hier wurde vorgeschlagen, den „HUMA Einkaufspark 

zu stärken und Erweiterungsmöglichkeiten in Richtung Südstraße einzuräumen“. 

Zur Verbesserung der Erschließung für den öffentlichen Nahverkehr ist der 

„Ausbau einer dritten, privat finanzierten Querung der Stadtbahntrasse für den 

HUMA Einkaufspark“ geplant. 

17 

Stadtentwicklungskonzept Sankt Augustin 2025, Ratsbeschluss 2006. 


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2.3 Bauleitplanerische Situation und Untersuchungsbedarf 

Die Liegenschaften der Jost Hurler KG liegen teilweise im Geltungsbereich des 

Bebauungsplans Nr. 107/1 „Zentrum“ aus dem Jahr 1984. Dieser setzt für das 

gesamte Plangebiet als Art der baulichen Nutzung Kerngebiet (MK) nach BauNVO 

1977 fest. Mit der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans mit der Gültigkeit 

seit Juni 2009 ist der Bereich zudem als ‚zentraler Versorgungsbereich’ gekennzeichnet. 

Für die Realisierung des Planvorhabens soll nun ein vorhabenbezogener Bebauungsplan 

erstellt werden, der sämtliche Entwicklungsmöglichkeiten mit sortimentsspezifischen 

Flächenobergrenzen festlegt. Prüfungsrelevant war vor diesem 

Hintergrund der durch die Erweiterung entstehende Zusatzumsatz. Dieses wurde 

u.a. vom Bundesverwaltungsgericht in zwei Urteilen 18 bestätigt: 

„Das Bundesverwaltungsgericht hat in der zitierten Entscheidung unter Bezugnahme 

auf § 11 Abs. 3 BauNVO festgestellt, dass bei der Änderung eines Vorhabens 

das Gesamtvorhaben in seiner durch die Erweiterung geänderten Gestalt geprüft 

werden müsse.“ […] Dem steht die […] zitierte Rechtsprechung des OVG NRW 19 

nach der Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche […] anhand des Erweiterungsvorhabens 

unter Berücksichtigung des bereits vorhandenen Bestands an Einzelhandelseinrichtungen 

zu beurteilen sind, allerdings nicht entgegen.“ 

Eine Prüfung des Vorhabens erfolgte damit nach den Kriterien von § 11 Abs. 3 

BauNVO. Mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan und dem dazugehörigen 

Durchführungsvertrag geht der Investor eine deutliche Bindung gegenüber der 

Gemeinde ein. Gleichzeitig wird auch den Umlandkommunen eine stärkere Planungssicherheit 

als bei einem normalen Bebauungsplan zugestanden. 

Die Ergebnisse dieses Gutachtens dienen als Abwägungsgrundlage für das Bebauungsplanverfahren. 

Sie sollen als Empfehlung in die textlichen Festsetzungen 

des vorhabenbezogenen Bebauungsplans einfließen. 

Mit dem eingeschlagenen Weg soll die Umkehr vom aktuell ungesteuerten Zustand 

in eine gesteuerte Entwicklung im Einklang mit den stadtentwicklungspolitischen 

Zielen von Sankt Augustin betrieben werden. 

18 

BVerwG, Beschluss v. 12.2.2009 – 4 B 3/09 -, BRS 74 Nr. 101 und BVerwG, Beschluss v. 

17.2.2009 – 4 B 4/09. Zitiert in einer Stellungnahme der Kanzlei Lenz und Johlen vom 

16.9.2011. 

19 

OVG NRW, Beschluss v. 6.11.2008 – 10 A 1417/07 -, BRS 74 Nr. 101. 


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Anmerkung: Das aktuelle Baurecht lässt am Standort 30.000 qm Verkaufsfläche 

ohne Sortimentsbeschränkung zu. Daher ließen sich bereits heute am Standort 

30.000 qm Bekleidungseinzelhandelsnutzungen betreiben, ohne ein Bauleitplanverfahren 

anzustrengen. Dies ist gleichwohl nicht vorgesehen und entspräche im Übrigen 

auch nicht der (ansonsten üblichen) Struktur eines modernen Einkaufszentrums. 


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3 Rahmendaten des Makrostandorts 

Sankt Augustin 

3.1 Lage im Raum, Verkehrssituation und zentralörtliche Stellung 

Die nordrhein-westfälische Stadt Sankt Augustin ist – wie auch die Mehrheit der 

übrigen Städte und Gemeinden im Einzugsgebiet – im Rhein-Sieg-Kreis gelegen, 

welcher der Kreis mit der zweithöchsten Einwohnerzahl in Deutschland ist. Von 

Seiten der Landesplanung ist Sankt Augustin die Funktion eines Mittelzentrums 

zugewiesen. 

Sankt Augustin befindet sich in einem stark verdichteten Raum. Weitere wichtige 

Versorgungsstandorte im Umfeld sind das Oberzentrum Bonn (10 km), die 

unmittelbar an Sankt Augustin anschließenden Mittelzentren Troisdorf und Siegburg, 

sowie das nordwestlich gelegene Oberzentrum Köln. 

Die Lage im Verdichtungsraum von Bonn ist für Sankt Augustin von besonderer 

Wichtigkeit, von deren bundespolitischer Bedeutung die Stadt in der Vergangenheit 

deutlich profitierte. In der Folge gibt es auch hier einige Sitze politischer 

Verbände, Körperschaften und sonstiger Vereinigungen. 

Neben dem verdichteten Kernstadtbereich (Sankt Augustin Ort/Markt) umfasst 

das Stadtgebiet weitere sieben Ortsteile. Diese sind eher ländlich geprägt und 

vom Zentrum Sankt Augustins räumlich getrennt. Zentrale Versorgungsbereiche 

sind neben der Innenstadt laut dem aktuellen Einzelhandelskonzept 20 lediglich in 

den Ortsteilen Hangelar, Menden und Niederpleis vorzufinden. 

Sankt Augustin ist über mehrere Autobahnen (BAB 3/ 59/560) überregional gut 

erreichbar. Zudem wird das Stadtgebiet von der Bundesstraße B 56 durchquert, 

die Sankt Augustin mit Siegburg verbindet. Der einzige S-Bahnanschluss befindet 

sich im Ortsteil Menden, die nächste bedeutende DB-Haltestelle ist der ICE- 

Bahnhof in Siegburg. 

20 

BBE 2008: Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept der Stadt Sankt Augustin. 


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Abbildung 3: Makrostandort Sankt Augustin 


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3.2 Sozioökonomische Rahmendaten 

Die Bevölkerungsentwicklung in Sankt Augustin verlief seit 2007 leicht negativ 

(-0,1 % p.a.). Anfang 2012 lag die Einwohnerzahl bei 

rd. 55.800. 

Im selben Zeitraum konnten die angrenzenden Städte Zuwächse zwischen 

0,2 % p.a. in Troisdorf und 0,3 % p.a. in Siegburg erzielen. Insgesamt war die 

Entwicklung in Sankt Augustin damit vergleichbar mit derjenigen des Bundeslands 

Nordrhein-Westfalen. 

Einwohnerentwicklung der Stadt Sankt Augustin und des Umlandes 

Stadt 2007 

2012 

abs. in % 

Sankt Augustin 56.216 55.810 - 406 -0,7 -0,1 

Troisdorf 74.790 75.608 818 +1,1 +0,2 

Siegburg 39.192 39.795 603 +1,5 +0,3 

Königswinter 41.216 40.760 - 456 -1,1 -0,2 

Lohmar 31.247 31.272 25 +0,1 +0,0 

Bornheim 48.402 48.636 234 +0,5 +0,1 

Alfter 22.803 22.988 185 +0,8 +0,2 

Bonn 314.299 327.913 13.614 +4,2 +0,8 

Rhein-Sieg-Kreis 598.805 600.432 1.627 +0,3 +0,1 

Nordrhein-Westfalen 18.028.745 17.841.956 -186.789 -1,0 -0,2 

Quelle: Statistische Berichte Landesamt Nordrhein-Westfalen (Stand jeweils 01.01.) 

Tabelle 2: Einwohnerentwicklung der Stadt Sankt Augustin und des Umlandes 

+/- 12/07 

Veränderung 

p.a. in % 

Die Bevölkerungsprognosen des Landesamts für Statistik Nordrhein-Westfalen 

gehen für den Rhein-Sieg-Kreis von einem Wachstum von 0,1 % p.a. bis zum 

Jahre 2017 aus. 21 

Für Sankt Augustin wird die Bevölkerungszahl damit 

in 2017 rd. 56.100 Einwohner 

betragen. 

Basis für das am Ort bzw. im Marktraum zur Verfügung stehende Marktpotenzial 

ist neben der Einwohnerzahl die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer. Für 

das Jahr 2011 lag dieser Wert für die Stadt Sankt Augustin bei 109,0 und damit 

deutlich über dem Durchschnitt des Landes Nordrhein-Westfalen (101,5) und 

21 

Bevölkerungsprognose mit Basisjahr 2011 des Landesamts für Statistik Nordrhein-Westfalen. 


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deutlich über dem Bundesdurchschnitt (100,0). Im regionalen Vergleich liegt 

Sankt Augustin deutlich über dem Wert von Siegburg (105,1) und Troisdorf 

(100,6), aber unterhalb der Kaufkraft von Königswinter (113,4). 

Die Beschäftigtensituation im Rhein-Kreis-Sieg stellt sich deutlich besser dar, als 

im übrigen Land Nordrhein-Westfalen und im Bundesgebiet. Allerdings zeigte die 

Auswertung auf Gemeindeebene bis 2004, dass Sankt Augustin nicht vollständig 

an der positiven Entwicklung im Rhein-Sieg-Kreis partizipieren kann. 22 

Entwicklung der Arbeitslosenquoten* 

Gebietseinheit 

Arbeitslosenquote in % 

+ / - 01/08 + / - 08/11 

2001 2004 2007 2008 2011 %-Punkte %-Punkte 

Sankt Augustin** 8,8 8,8 k.a. k.a. k.a. k.a. k.a. 

Rhein-Sieg-Kreis 7,1 6,9 6,8 6,2 5,5 -0,9 - 0,7 

Bonn 6,5 7,7 8,4 7,7 6,6 +1,2 - 1,1 

Nordrhein-Westfalen 8,8 10,2 9,5 9,4 8,1 +0,6 - 1,3 

Bundesgebiet 9,4 10,5 9,0 8,7 7,1 -0,7 - 1,6 

Quelle: Arbeitsmarktstatistik der Arbeitsverwaltung der Bundesagentur für Arbeit 

*bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen ** Quelle: Wfa Anstalt der NRW-Bank: Kommunalprofil Sankt Augustin, da Ausweisung ALQ bei der BfA nur auf 

Kreisebene, nicht auf Gemeindeebene. 

Tabelle 3: Entwicklung der Arbeitslosenquoten 

Die Pendlerströme liefern auch einen wichtigen Anhaltspunkt für die Verflechtungsbeziehungen 

des Mittelzentrums Sankt Augustin mit seinem Umland. Es 

zeigt sich, dass Sankt Augustin zunehmend eine geringere Bedeutung als Arbeitsstandort 

hat, da der negative Pendlersaldo von 2005 bis 2010 deutlich angestiegen 

ist. Allerdings hat auch die Mehrzahl der anderen Städte im Rhein- 

Sieg-Kreis – mit Ausnahme von Siegburg – ein negatives Pendlersaldo. Dieser 

Umstand ergibt sich aus der räumlichen Nähe zu den Oberzentren Köln und 

Bonn. 

22 

Analog den Quellenangaben in der dazugehörigen Grafik gibt es für Sankt Augustin keine eigene 

Erfassung der Arbeitslosenquote. Diese wird in der offiziellen Statistik der Bundesagentur 

für Arbeit lediglich auf Kreisebene bzw. bei kreisfreien Städten (i.d.R. Oberzentren) ausgewiesen. 

Die Angaben für Sankt Augustin zur Arbeitslosenquote (Jahre 2001/2004) sind der nichtoffiziellen 

Statistik der Wfa Anstalt der NRW-Bank entnommen. 


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Ein- und Auspendler der Stadt Sankt Augustin im Vergleich 

Stadt/Landkreis 

Auspendler Einpendler Saldo 

2007 2011 2007 2011 2007 2011 

Sankt Augustin 13.704 14.591 9.249 9.812 - 4.455 - 4.779 

Siegburg 9.345 10.134 12.084 12.766 2.739 2.632 

Troisdorf 17.115 18.285 14.601 16.856 - 2.514 - 1.429 

Rhein-Sieg-Kreis 102.920 109.693 41.634 48.017 - 61.286 - 61.676 

Bonn 31.731 34.846 85.817 92.125 54.086 57.279 

Quelle: Bundesagentur für Arbeit. Stichtag 30.06. 

Tabelle 4: Ein- und Auspendler der Stadt Sankt Augustin im Vergleich 

Gleichwohl die Arbeitslosenquoten in der Standortgemeinde Sankt Augustin im 

Vergleich zum Rhein-Sieg-Kreis etwas erhöht sind, sind die sozioökonomischen 

Rahmenbedingungen wegen des überdurchschnittlichen Kaufkraftniveaus und 

dem leichten Bevölkerungswachstum im Umland als positiv zu bewerten. 


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4 Untersuchungsbefunde zur Angebotssituation 

4.1 Vorbemerkung 

Zur Bestimmung der vorhabenrelevanten Wettbewerbs- und Angebotssituation 

wurde durch Dr. Lademann & Partner im Oktober 2012 aktualisierend eine Einzelhandelserhebung 

der vorhabenrelevanten, zentrenrelevanten Sortimente 29 

in 

den zentralen Versorgungsbereichen 30 im prospektiven Einzugsgebiet (siehe Kapitel 

1.2) des Umstrukturierungs- und Erweiterungsvorhabens durchgeführt. Die 

Betrachtung des periodischen Bedarfs wurde aufgrund der unterschiedlichen 

Reichweite separat durchgeführt (Kap. 5.3). 

Die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche zur Ermittlung der 

vorhandenen Angebotsstruktur ist den kommunalen Einzelhandels- und Zentrenkonzepten 

mit folgendem Veröffentlichungsjahr entnommen: 

• Bornheim, 2009 

• Eitorf, 2006 

• Bonn, 2008 

• Königswinter, 2011 

• Bad Honnef, 2010 

• Hennef (Sieg), 2011 

• Niederkassel, 2009 

29 

Bekleidung, Schuhe, Elektro- und Sportartikel, Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren, 

Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümerie und sonstige zentrenrelevante Sortimente. 

Nicht erhoben wurden lediglich Gartenbedarf, Wohnmöbel/Antiquitäten, DIY. 

30 

Ein zentraler Versorgungsbereich ist als räumlich abgrenzbarer Bereich definiert, dem aufgrund 

vorhandener oder noch zu entwickelnder Einzelhandelsnutzungen eine Versorgungsfunktion 

über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt oder zukommen soll. Das Angebot wird 

i.d.R. durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote ergänzt. Der Begriff ‚zentral‘ 

ist nicht geografisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, sondern funktional zu 

verstehen. Ein zentraler Versorgungsbereich muss über einen gewissen, über seine eigenen 

Grenzen hinausreichenden räumlichen Einzugsbereich mit städtebaulichem Gewicht haben. Er 

muss damit über den unmittelbaren Nahbereich hinaus wirken; er kann auch Bereiche für die 

Grund- und Nahversorgung umfassen. 


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• Troisdorf, 2010 

• Siegburg, 2009. 

Für die Stadt Lohmar war kein kommunales Einzelhandelskonzept vorhanden, so 

dass die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs eigenständig auf Basis 

der bei der Erhebung vorgefundenen Bestandssituation vorgenommen wurde. 

Bei der erneuten Flächenerhebung in den zentralen Versorgungsbereichen wurden 

nicht nur dezidiert sämtliche sortimentsbezogenen Verkaufsflächen sondern 

auch die erwartbaren Flächenproduktivitäten erneut kritisch überprüft. Die Flächen- 

und Umsatzstruktur des innerstädtischen Einzelhandelsbestands kann daher 

– und natürlich aufgrund einiger mittlerweile eingetretener Veränderungen – 

von den im Jahr 2008 erhobenen Bestandsdaten abweichen. Im Sinne der Worst- 

Case-Betrachtung wurden daher in einigen Fällen – so z.B. bezogen auf Siegburg 

für das Warenhaus Galeria Kaufhof – geringere Flächenproduktivitäten und folglich 

geringere Umsätze angenommen. 

Auf die Darstellung der nahversorgungsrelevanten Flächen (periodischer Bedarf) 

wurde in diesem Kapitel verzichtet. Eine Berücksichtigung der Nahversorgungsstrukturen 

sowie Berechnung der Auswirkungen auf die Nahversorgung fand zur 

besseren Übersichtlichkeit in einem separaten Kapitel statt. 


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4.2 Charakterisierung der Innenstädte im Nahbereich (Zone 2) 

4.2.1 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Troisdorf 

Das Mittelzentrum Troisdorf (rd. 75.600 Einwohner) befindet sich im Rhein-Sieg- 

Kreis, in nord-westlicher Richtung von Sankt Augustin. Die Entfernung zum 

HUMA Einkaufspark ist mit nur sechs Kilometern relativ gering. 

Der Einzelhandel in der Troisdorfer Innenstadt ist schwerpunkmäßig entlang des 

östlichen Teils der Kölner Straße verortet, die als Fußgängerzone ausgebaut ist 

und entsprechend gut frequentiert wird. Als zweiter relevanter Standortbereich 

ist der Bereich ‚am Bürgerhaus‘ zu bezeichnen. An diesem Standort (südlicher 

Bereich des Wilhelm-Hamacher-Platzes) entsteht derzeit das Einkaufszentrum 

‚Wilhelm-Hamacher-Galerie‘, in der als Ankermieter der Bekleidungsfilialist C & A 

und der Elektrofachmarkt Saturn geplant sind. 

Abbildung 4: Troisdorf - östliche Ende der Kölner Straße 


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Abbildung 5: Troisdorf - Fußgängerzone Kölner Straße 


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Insgesamt beträgt das zentrenrelevante Verkaufsflächenangebot der Troisdorfer 

Innenstadt aktuell gut 19.600 qm bei einem Umsatz von rd. 68,2 Mio. €. Der 

Einzelhandelsbestand ist neben überwiegend kleinteiligen Einheiten (< 300 qm 

VKF) insbesondere auch durch großteilige Strukturen, z.B. im Forum Troisdorf, 

geprägt. Rund 50 % der gesamten zentrenrelevanten Verkaufsfläche entfällt 

hierbei auf das Bekleidungssegment. 

Abbildung 6: Forum Troisdorf mit Drogerie Müller, H & M und weiteren Modegeschäften 

Wichtige Magnetbetriebe innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs von Troisdorf 

sind die Bekleidungskaufhäuser Peek & Cloppenburg und H & M, der Schuhfilialist 

Deichmann (alle Kölner Straße) sowie das Kaufland-SB-Warenhaus und 

der Elektrofachmarkt Expert Medialand (‚Am Bürgerhaus‘). 

Die geplante Einkaufsgalerie am Wilhelm-Hamacher-Platz (Kapitel 4.5 Planvorhaben) 

wird eine Stärkung der zentralen Lagen der Troisdorfer Innenstadt induzieren. 

Die Investitionsbereitschaft zeigt, dass Troisdorf einen attraktiver Investitionsstandort 

für Einzelhandelsimmobilien darstellt. 


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Abbildung 7: Troisdorf - Kaufland und Expert Medialand 

Leerstände innerhalb der Troisdorfer Innenstadt lassen sich vermehrt in den 

Randbereichen lokalisieren. Neben kleineren leer stehenden Ladengeschäften in 

der zur Fußgängerzone zählenden Alten Poststraße sind in der westlichen Kölner 

Straße und insbesondere im Osten, in den Straßenzügen Kirchstraße und Frankfurter 

Straße, auffällige Leerstände erkennbar. 


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Abbildung 8: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Troisdorf 


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Aktueller Einzelhandelsbestand in Troisdorf 

Branchen/Sortimentsgruppen 

Verkaufsfl. Umsatz 

in qm in Mio. € 

Bekleidung 9.855 31,8 

Schuhe 1.385 4,5 

Elektro 1.910 9,7 

Sportartikel 205 0,6 

Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 2.050 7,4 

Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümerie 840 7,1 

Sonstige zentrenrel. Sortimente 3.395 7,0 

Gesamt 19.640 68,2 

Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. 

Tabelle 5: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Troisdorf 

Die Innenstadt von Troisdorf verfügt über einen ausgewogenen Branchenmix und 

ist in den Hauptlagen unter Berücksichtigung der im Bau befindlichen ‚Wilhelm- 

Hamacher-Galerie‘ als stabil einzuschätzen. Die Randlagen sind aber z.T. als fragil 

zu bewerten. Gleichwohl verfügt die Innenstadt, u.a. ablesbar an der Nachnutzung 

von Leerstandsimmobilien sowie dem aktuellen Planvorhaben mit der 

Einkaufsgalerie am Wilhelm-Hamacher-Platz, über eine ausreichend gute Anpassungsfähigkeit. 


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4.2.2 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Siegburg 

Das Mittelzentrum Siegburg (39.795 Einwohner) grenzt wie Troisdorf direkt an 

Sankt Augustin an. Die Entfernung der Siegburger Innenstadt zum Vorhabenstandort 

beträgt nur rd. vier Kilometer und ist – neben dem Oberzentrum Bonn – 

als der bedeutendste Versorgungsstandort im direkten Umfeld von Sankt Augustin 

zu bewerten. 

Die Innenstadt von Siegburg ist durch eine relativ große Fußgängerzone mit 

einer überwiegend historischen Bausubstanz geprägt. Das Einzelhandelsangebot 

ist durch eine große Vielfalt an Betriebstypen sowie eine ausgewogene Mischung 

an regionalen Fachgeschäften und nationalen Einzelhandelsketten gekennzeichnet. 

Das vorhabenrelevante, zentrenrelevante Verkaufsflächenangebot in der Siegburger 

Innenstadt ist mit etwa 31.580 qm und einem Umsatz von rd. 127,3 Mio. € 

für ein Mittelzentrum als umfassend einzuschätzen. Der Einzelhandelsbesatz verteilt 

sich auf eine Vielzahl von Geschäften, die sich in dem als Fußgängerzone 

ausgewiesenen Bereich von Kaiserstraße (1a-Lage), Holzgasse, Bahnhofstraße 

sowie dem Markt, der Brauhof-Galerie, der City- und der Marktpassage konzentrieren. 

Während der südwestliche Bereich des Hauptgeschäftszentrums (Bereich 

Bahnhofstraße) zum Zeitpunkt der Bestandserhebung qualitativ geringwertige 

Güter anbietet (Sonderposten, nicht-zentrenrelevante Sortimente), sorgen die 

restlichen Lagen durch moderne Einkaufspassagen und eine Vielzahl von Fachgeschäften 

mit mittlerem bis hohem Angebotsniveau für eine hohe Aufenthaltsqualität 

und ein ansprechendes Einkaufsambiente. 

Die Hauptlage ist verkehrsberuhigt. Insgesamt ist hinsichtlich der Aufenthaltsqualität 

ein Nord-Süd-Gefälle zu konstatieren. 


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Abbildung 9: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Siegburg 


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Aktueller Einzelhandelsbestand in Siegburg 





Schuhe 1.890 6,5 

Elektro 3.150 18,6 

Sportartikel 1.380 4,1 


Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümerie 2.950 28,7 


Gesamt 31.580 127,3 


Tabelle 6: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in der Innenstadt von Siegburg 

Als Magnetbetriebe fungieren das Warenhaus Galeria Kaufhof, das Bekleidungskaufhaus 

C&A sowie der Elektro-Fachmarkt Saturn. 

Abbildung 10: Siegburg - Kaiserstraße 


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Abbildung 11: Siegburg - ehemalige Wehmeyer-Filiale 

Wesentliche zukünftige Entwicklungen in der Siegburger Innenstadt sind die 

Ansiedlung von Drogerie Müller auf rd. 3.300 qm in der ehemaligen Wehmeyer- 

Filiale (Eröffnung voraussichtlich Ostern 2013). Im Frühjahr 2013 eröffnet des 

Weiteren an der Stelle der ehemaligen Kaufhalle das Neue Stadttor. Entstehen 

sollen in dem Wohn- und Geschäftshaus voraussichtlich 3.000 qm Einzelhandel. 

Nutzer werden u.a. Deichmann 31 (960 qm), Depot und Tom Tailor. 

Die Siegburger Innenstadt verfügt mit ihrem großen Verkaufsflächenvolumen, 

einem hohen Bekleidungsangebot sowie einer guten Aufenthaltsqualität und 

einem ausgeglichenen Branchenmix über eine stabile und für ein Mittelzentrum 

überdurchschnittliche Einzelhandelsstruktur. 

31 

Verlagerung und Vergrößerung der bestehenden Filiale von der Kaiserstraße. 


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4.2.3 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Hennef (Sieg) 

Die Innenstadt von Hennef (Sieg) befindet sich in rd. sieben Kilometer Entfernung 

vom HUMA Einkaufspark und erstreckt sich entlang der Frankfurter Straße 

sowie auf das südlich anschließende, großflächige verkehrsberuhigte Areal von 

Bahnhofstraße, Adenauerplatz und Marktplatz. 

Abbildung 12: Hennef (Sieg) – Marktplatz und HIT-Verbrauchermarkt am Adenauerplatz 

Wichtige Magnetbetriebe innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs von Hennef 

sind der frequenzgenerierende HIT-Verbrauchermarkt (Adenauerplatz), der 

Drogeriemarkt dm (Marktplatz) sowie der peripher gelegene Lebensmitteldiscounter 

Penny-Markt. Neben einigen weiteren Filialisten wie Deichmann (Adenauerplatz) 

und Intersport Reuther (Burgplatz) wird das Einzelhandelsangebot 

durch kleinflächige Ladengeschäfte ergänzt. 


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Abbildung 13: Hennef (Sieg) - Frankfurter Straße I 

Abbildung 14: Hennef (Sieg) - Frankfurter Straße II 


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Auf knapp 8.000 qm zentrenrelevanter Verkaufsfläche, die sich aus einem ausgewogenen 

Mix der Sortimente Bekleidung, Elektro, Musikalien, Computer, Sportund 

Campingbedarf sowie Schuhe zusammensetzt, werden aktuell rd. 29 Mio. € 

Umsatz generiert. Im Vergleich mit den angrenzenden starken Einkaufsstädten 

St. Augustin, Siegburg, Bonn und Troisdorf ist das Angebot im Geschäftszentrum 

Hennef eher auf die lokale Bevölkerung ausgerichtet. 

Im Bereich der östlichen Bahnhofstraße sind Leerstände feststellbar, die allerdings 

auch suboptimale Ladengrößen und –zuschnitte sowie eine nicht mehr 

zeitgemäße Bausubstanz aufweisen. 

Abbildung 15: Hennef (Sieg) - Leerstand im Bereich der östlichen Bahnhofstraße 

Das Zentrum verfügt über ausreichend fußläufig erreichbare Stellplatzanlagen, 

außerdem ist straßenbegleitendes Parken entlang der Frankfurter Straße möglich. 


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Abbildung 16: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Hennef 


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Aktueller Einzelhandelsbestand in Hennef (Sieg) 





Schuhe 870 2,6 

Elektro 760 3,9 


Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 510 2,5 



Gesamt 7.975 28,9 


Tabelle 7: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Hennef (Sieg) 

Die Innenstadt von Hennef ist in den Haupteinkaufsbereichen Adenauerplatz 

und Frankfurter Straße als - auf niedrigem Niveau - weitestgehend stabil zu bezeichnen. 

In der direkt angrenzenden östlichen Bahnhofstraße sind Trading- 

Down-Tendenzen erkennbar. 


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4.2.4 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Lohmar 

Die Innenstadt von Lohmar 32 erstreckt sich entlang der Hauptstraße und umfasst 

zusätzlich die Straßenzüge östliche Kirchstraße, Vila-Verde-Straße, Breiter Weg 

sowie den Frouardplatz. In diesem abgegrenzten Bereich beträgt die aktuelle 

zentrenrelevante Verkaufsfläche rd. 3.300 qm, auf der knapp 12 Mio. € Umsatz 

erwirtschaftet werden. 

Abbildung 17: Lohmar – Hauptstraße 

Als Magnetbetriebe sind in der Kirchstraße der Lebensmitteldiscounter Lidl sowie 

der Edeka-Supermarkt in der Vila-Verde-Straße angesiedelt. 2009 ist zudem der 

Ladenkomplex ‚Lohmarer Höfe (Hauptstraße/Ecke Kirchstraße) mit rd. 2.000 qm 

Einzelhandelsfläche realisiert worden. U.a. sind hier ein K+K-Schuhcenter, der 

Bekleidungsdiscounter Kik, der Drogeriemarkt Rossmann sowie die Bekleidungsfilialisten 

Cecil und Ernstings family ansässig. Die sonstigen Geschäfte entlang der 

Hauptstraße sind deutlich kleinflächiger strukturiert. 

32 

Entfernung vom HUMA Einkaufspark: ca. sieben Kilometer. 


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Abbildung 18: Lohmar - Ladenkomplex ‚Lohmarer Höfe‘ in der Hauptstraße/Ecke Kirchstraße 

Abbildung 19: Lohmar - Lebensmitteldiscounter Lidl in der Kirchstraße 


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Der zentrale Versorgungsbereich Lohmars ist modern gestaltet und hat durch die 

Ansiedlung der ‚Lohmarer Höfe‘ eine deutliche Aufwertung erhalten. Das zentrenprägende 

Angebot im Bereich Bekleidung konnte durch die Realisierung 

deutlich gesteigert werden. Hierdurch konnte auch die Leerstandssituation im 

nördlichen Bereich der Hauptstraße und am Frouardplatz kompensiert werden. In 

der Hauptstraße steht aktuell ein ehemaliger Netto-Lebensmitteldiscounter leer, 

am Frouardplatz die Ladenfläche eines ehemaligen Aldi-Discounters, der an die 

Brückenstraße (neben Kaufland) verlagert wurde. 

Abbildung 20: Lohmar - Leerstand am Frouardplatz (ehemals Aldi) 


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Abbildung 21: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Lohmar 


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Aktueller Einzelhandelsbestand in Lohmar 










Sonstige zentrenrel. Sortimente 555 1,5 

Gesamt 3.270 11,7 


Tabelle 8: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Lohmar 

Das Zentrum von Lohmar ist als weiter ausbaufähig, gleichwohl aber stabil zu 

bewerten. 


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4.2.5 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Niederkassel 

Zwischen den Oberzentren Köln und Bonn befindet sich die Innenstadt von Niederkassel 

33 . Hier werden nach den aktuellen Erhebungen von Dr. Lademann & 

Partner etwa 565 qm an zentrenrelevanter Verkaufsfläche vorgehalten, auf welcher 

ein Umsatz von rd. 2,0 Mio. € erwirtschaftet wird. Die Innenstadt von Niederkassel 

bzw. der Geschäftsbereich im gleichnamigen Stadtteil umfasst nur einen 

relativ geringen Besatz und erfüllt eher eine Nahversorgungsfunktion für die 

lokale Bevölkerung. 

Das Siedlungsbild der Stadt Niederkassel ist durch kleinstädtische bis dörfliche 

Bebauungsstrukturen geprägt. Vereinzelte Einzelhandelsnutzungen finden sich 

entlang der Hauptstraße und am Rathausplatz; die Einzelhandelsdichte ist damit 

sehr gering. Die städtebauliche Attraktivität (offensichtlicher Sanierungsstau der 

Fassaden, fehlende Möblierung, kaum Gastronomie) ist ebenfalls als sehr gering 

zu bewerten. 

Der wesentliche Betrieb ist der E-aktiv-Markt Piel. Seit der letztmaligen Erhebung 

im Jahr 2008 sind in dem zentralen Versorgungsbereich mehrere Betriebe 

geschlossen worden (Schlecker, Animals World, Hobby Angler), deren Ladengeschäfte 

aktuell leer stehen. Neben diesen offensichtlichen Trading-Down- 

Tendenzen zeugt auch die hohe Dichte an Versicherungen von dieser negativen 

Entwicklung. 

33 

Entfernung vom HUMA Einkaufspark: ca. elf Kilometer. 


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Abbildung 22: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Niederkassel 


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Aktueller Einzelhandelsbestand in Niederkassel 




Bekleidung 185 0,6 

Schuhe - - 


Sportartikel - - 


Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümerie - - 


Gesamt 565 2,0 


Tabelle 9: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Niederkassel 

Abbildung 23: Niederkassel - Rathausplatz 

Die Innenstadt von Niederkassel ist geprägt durch einen sehr geringen Einzelhandelsbesatz 

und eine geringe städtebauliche Attraktivität. Das vor allem auf 

Nahversorgungsfunktionen orientierte Zentrum, welches einem deutlichen Trading-Down 

unterliegt, ist insgesamt als fragil zu bewerten. 


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4.2.6 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Königswinter- 

Altstadt 

Die historische Altstadt – gleichzeitig das Hauptgeschäftszentrum von Königswinter 

34 - ist einer von zahlreichen Ortsteilen des weiträumigen Stadtgebiets und 

befindet sich im Talraum in der Nähe des Rheinufers. Die Innenstadt verfügt 

über einen zentrenrelevanten Verkaufsflächenumfang von rd. 2.420 qm mit einem 

jährlichen Umsatz von etwa 7,8 Mio. €. 

Das Gesamtbild der Altstadt leidet unter funktionalen und städtebaulichen Missständen. 

Besonders auffällig sind zahlreiche Leerstände in Haupt- und Nebenlagen, 

welche insbesondere durch die kleinteilig zugeschnittenen Ladenlokale und 

deren Nachvermietungsschwierigkeiten begründet sind. 

Abbildung 24: Königswinter (Altstadt) - Hauptlage 

Der Einzelhandel in der Altstadt von Königswinter begrenzt sich auf den Bereich 

Hauptstraße, welcher durch die Bahnhofstraße ergänzt wird. Das Angebot ist 

einerseits auf die wohnortnahe Bevölkerung ausgerichtet, andererseits zeigt das 

34 

Entfernung vom HUMA Einkaufspark: ca. 11 km. 


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Warenangebot auf den Kleinflächen, dass es eine Ausrichtung auf den saisonalen 

Tourismus gibt (Souvenirs, eingeschränkte und uneinheitliche Öffnungszeiten). 

Abbildung 25: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Königswinter-Altstadt 

Wichtigste Anbieter der Altstadt sind der Supermarkt Kaisers, das Spielwarenfachgeschäft 

Trommelschläger (beide in der Hauptstraße), NKD sowie Ernstings 


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family. In der ehemals durch den Textil-Discounter Zeeman (Bahnhofstraße) genutzten 

Immobilie ist aktuell ein Leerstand zu finden. 

Gleichwohl städtebauliches Potenzial durch die historischen Gebäude vorhanden 

ist, fehlt es an einer ausreichenden Dichte und Qualität im Bereich der Einzelhandels- 

und Gastronomienutzungen. 

Aktueller Einzelhandelsbestand in Königswinter-Altstadt 











Gesamt 2.420 7,8 


Tabelle 10: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Königswinter-Altstadt 

Die Altstadt von Königswinter verfügt über keine stabile Einzelhandelsstruktur. 

Insbesondere der Besatz mit Bekleidung und Schuhen ist für ein Mittelzentrum 

sehr gering. Für Königswinter muss insofern davon ausgegangen werden, dass 

der Standortbereich sensibel auf die Auswirkungen des Erweiterungs- und Umstrukturierungsvorhabens 

in St. Augustin reagieren wird; gemildert wird das jedoch 

durch die größere Entfernung zum Vorhabenstandort. 


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4.2.7 Einzelhandelsstruktur in Königswinter-Oberpleis 

Neben der Altstadt von Königswinter wurde als zentraler Versorgungsbereich 

zudem der Bestand im Stadtteilzentrum Oberpleis 35 

erhoben, da dieser eine 

gleichrangige Versorgungsfunktion wie die Altstadt Königswinter aufweist. Oberpleis 

ist mit gerade einmal gut 4.000 Einwohnern der einwohnerstärkste von 56 

Ortsteilen. Mit einem sehr starken Vollsortimenter (Rewe Verbrauchermarkt zzgl. 

Konzessionäre) verfügt der zentrale Versorgungsbereich über eine gute Nahversorgungsstruktur. 

Darüber hinaus sind entlang der Dollendorfer Straße sowie der 

Siegburger Straße zahlreiche, zumeist kleinflächige Ladeneinheiten mit zentrenrelevanten 

Sortimenten verortet. Der größte und besonders zentrenprägende 

Betrieb ist dabei Annettes Modehaus. Zentral innerhalb des Zentrums befindet 

sich der Busbahnhof. 

Abbildung 26: Königswinter (Oberpleis) – Annettes Modehaus 

Das Stadtteilzentrum Oberpleis verfügt über eine zentrenrelevante Verkaufsfläche 

von rd. 2.300 qm mit einem jährlichen Umsatz von etwa 8,8 Mio. €. 

35 

Entfernung vom HUMA Einkaufspark: ca. 13 km. 


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Abbildung 27: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Königswinter-Oberpleis 


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Aktueller Einzelhandelsbestand in Königswinter-Oberpleis 











Gesamt 2.305 8,8 


Tabelle 11: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Königswinter-Oberpleis 

Das Zentrum ist einzelhandelsseitig stärker als die Altstadt Königswinter einzustufen 

und ist aufgrund der isolierten Lage als weitestgehend eigenständig und 

stabil zu charakterisieren. Einziger sichtbarer, größerer Leerstand ist das vormals 

durch Schlecker genutzte Ladenlokal am Busbahnhof. 

Flächen- und umsatzseitig übertrifft Oberpleis die vormals höherrangige und 

baulich deutlich attraktivere Altstadt von Königwinter deutlich. Im kommunalen 

Einzelhandelskonzept sind daher nun beide als gleichrangige Stadtteilzentren 

eingestuft. 

Das Stadtteilzentrum Königswinter-Oberpleis ist – insbesondere in der Hauptlage 

- als stabil zu bewerten. Es ist ein signifikanter Einzelhandelsbestand in den 

zentrenrelevanten Sortimenten vorhanden. 


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4.2.8 Einzelhandelsstruktur im Nebenzentrum Bonn-Beuel 

Dem Stadtbezirkszentrum Beuel (B-Zentrum) kommt für das Bonner Stadtgebiet 

rechtsrheinisch die größte Bedeutung eines zentralen Versorgungsbereichs zu. 

Gleichzeitig ist dieser über die Kennedybrücke an die Bonner Innenstadt angebunden 

und verfügt aufgrund dieser starken Konkurrenz auch nur über einen 

geringen eigenen Flächenanteil zentrenrelevanter Sortimente. Das Nebenzentrum 

verfügt in den vorhabenrelevanten, zentrenrelevanten Sortimenten insgesamt 

über eine Verkaufsfläche von rd. 4.600 qm mit einem Umsatz von etwa 

18 Mio. €. 

Der Ortsteil Beuel-Mitte liegt rd. 6 km vom Vorhabenstandort entfernt. Der Einkaufsbereich 

erstreckt sich im Wesentlichen entlang der Friedrich-Breuer-Straße, 

beginnend vom Brücken-Forum bis hin zur S-Bahn-Trasse und der Hermannstraße. 

Die Aufenthaltsqualität ist aufgrund des Verkehrsaufkommens von Kraftfahrzeugen 

und Straßenbahnen beeinträchtigt. 

Im Gegensatz zur Bonner Innenstadt, die schwerpunktmäßig zentrenrelevante 

Branchen anbietet, entfällt in Beuel der Großteil der Verkaufsfläche auf nahversorgungsrelevante 

Sortimente filialisierter Vertriebsschienen (Verbrauchermärkte, 

Lebensmitteldiscounter, Bio-Supermarkt, Drogeriefachgeschäfte). Der übrige Einzelhandelsbesatz 

ist durch inhabergeführte kleinteilige Geschäfte unteren bis 

mittleren Preisniveaus gekennzeichnet. Die Einzelhandelsstruktur des Stadtbezirkszentrums 

weist auf die fast ausschließliche Bedeutung zur Deckung des 

Nahversorgungsbedarfs der Bewohner des Stadtbezirks hin. Die Magnetbetriebe 

sind mit Kaisers, Aldi, Netto und dm ausschließlich Nahversorger. Bis auf das 

durch die Schlecker-Insolvenz aufgegebene Ladenlokal sind keine Leerstände 

offenkundig sichtbar. 


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Abbildung 28: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Bonn-Beuel 


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Aktueller Einzelhandelsbestand in Bonn-Beuel 











Gesamt 4.605 17,5 


Tabelle 12: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bonn-Beuel 

Abbildung 29: Bonn (Beuel) - Hermannstraße/Brückenforum 

Das Nebenzentrum Bonn-Beuel ist fast ausschließlich durch Nahversorgungsbetriebe 

geprägt. Dieser zugewiesenen Nahversorgungsfunktion wird das Nebenzentrum 

gerecht. Der zentrale Versorgungsbereich ist in den Haupt- und Nebenlagen 

als stabil zu charakterisieren. 


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4.3 Charakterisierung der Innenstädte im Fernbereich (Zone 3) 

4.3.1 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Bad Honnef 

Die Innenstadt von Bad Honnef 36 verfügt über ein vorhabenrelevantes, zentrenrelevantes 

Verkaufsflächenangebot von rd. 6.700 qm und einen Jahresumsatz von 

rd. 23,8 Mio. €. 

Es gibt keinen großflächigen Magnetbetrieb, jedoch kann der Mix der verschiedenen 

mittel- bis kleinflächigen Angebote gemeinsam als Frequenzbringer für 

die örtliche bis überörtliche Bevölkerung gesehen werden, wie der Lebensmittel- 

Discounter Netto (Steinstraße), Intersport Schmidt (Hauptstraße), Kaisers 

(Hauptstraße), Bähr Moden und das Einrichtungshaus Walkembach (Am 

Saynschen Hof/ Hauptstraße). 

Einzelhandelsbetriebe sind im Wesentlichen an der Hauptstraße angesiedelt sowie 

in den Seiten- und Parallelstraßen zur Hauptstraße. Das städtebauliche Erscheinungsbild 

sowie die Aufenthaltsqualität sind als hoch zu bewerten. 

In den Nebenlagen sind vereinzelte Leerstände vorhanden (ehemalige Ladeneinheiten 

Ihr Platz und nah & frisch). Die kleinflächigen Ladeneinheiten der Hauptlage 

sind - soweit ersichtlich – vollständig vermietet. 

36 

Entfernung vom HUMA Einkaufspark : ca. 15 km. 


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Abbildung 30: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Bad Honnef 


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Aktueller Einzelhandelsbestand in Bad Honnef 











Gesamt 6.715 23,8 


Tabelle 13: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bad Honnef 

Abbildung 31: Foto Bad Honnef - Hauptlage 

Die historische Innenstadt von Bad Honnef ist insgesamt als stabil zu bewerten. 

Es sind keine Trading-Down-Tendenzen erkennbar. 


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4.3.2 Einzelhandelsstruktur im zentralen Versorgungsbereich von 

Eitorf 

Der zentrale Versorgungsbereich von Eitorf, er sich in rd. 19 km Entfernung vom 

HUMA Einkaufspark befindet, ist als gewachsenes Zentrum zu bezeichnen und 

erstreckt sich im Wesentlichen in Nordsüd-Richtung entlang der Straßenzüge 

Brückenstraße, Markt und Asbacher Straße. Im Norden umfasst das Zentrum zusätzlich 

in West-Ost-Richtung Bereiche der Bahnhofs- und der Poststraße. Nach 

den aktuellen Erhebungen von Dr. Lademann & Partner werden rd. 4.200 qm an 

zentrenrelevanter Verkaufsfläche bei einem Umsatz von knapp 14 Mio. € vorgehalten. 

Abbildung 32: Eitorf - südliche Brückenstraße 

Sortimentsseitig wird das Angebot in Eitorf schwerpunktmäßig durch Nahversorgungsanbieter 

sowie durch Bekleidungsgeschäfte geprägt. Als Magnetbetriebe im 

periodischen Bedarfsbereich fungieren der Verbrauchermarkt Rewe:XL im nördlichen 

Zentrumsbereich und der Lebensmitteldiscounter Aldi in der Asbacher Straße 

im Süden. Im Bekleidungssegment ist noch der Filialist adessa zu nennen, 

der im neu entstandenen Posthof in der Brückenstraße angesiedelt ist. Die übrigen 

Geschäfte sind überwiegend kleinflächig strukturiert. 


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Abbildung 33: Eitorf - Verbrauchermarkt Rewe:XL in der Poststraße/Ecke Brückenstraße 


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Abbildung 34: Eitorf – Posthof in der Brückenstraße mit dem Bekleidungsanbieter adessa 

Der zentrale Versorgungsbereich Eitorfs ist bis auf den südlichen Bereich der 

Asbacher Straße relativ kompakt mit kurzen Wegebeziehungen. Allerdings ist das 

Zentrum nicht mehr zeitgemäß gestaltet. Der Bereich am Markt (mit kleiner Fußgängerzone) 

ist durch eine geringe Aufenthaltsqualität gekennzeichnet, Straßenmöblierung 

ist kaum vorhanden. 


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Abbildung 35: Eitorf – Markt 

Es sind mehrere Stellplatzanlagen vorhanden, die fußläufig erreichbar sind. Außerdem 

sind entlang der Brücken- und der Asbacher Straße Parkstreifen eingerichtet. 


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Abbildung 36: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Eitorf 


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Aktueller Einzelhandelsbestand in Eitorf 











Gesamt 4.160 13,9 


Tabelle 14: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Eitorf 

Das Zentrum von Eitorf ist mit seiner durchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung 

als weitestgehend stabil zu bewerten. Nur im östlichen Randbereich sind 

Abschmelzungseffekte sichtbar. 


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4.4 Zentrale Versorgungsbereiche im erweiterten Fernbereich 

(Zone 4) 

4.4.1 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Bonn 

Die ehemalige Bundeshauptstadt Bonn liegt etwa 10 km vom HUMA Einkaufspark 

entfernt. Das Oberzentrum verfügt über eine kompakte, leistungsfähige Innenstadt, 

die linksrheinisch im Stadtteil Bonn-Zentrum gelegen ist. Die vorhabenrelevante, 

zentrenrelevante Verkaufsfläche ist mit rd. 115.000 qm – davon rd. die 

Hälfte im Sortiment Bekleidung – und einem Umsatz von rd. 452 Mio. € die dominanteste 

Einzelhandelsdestination im Einzugsgebiet. 

Die Fußgängerzone wird von dem stark befahrenen City-Ring umschlossen und 

erstreckt sich zwischen dem Bertha-von-Suttner-Platz, der Universität (Am Hof), 

dem Hauptbahnhof und dem Stadthaus (Berliner Platz). 

Die wichtigsten Einkaufsstraßen liegen auf der Achse vom Markt (mit täglichem 

Wochenmarkt) über die Remigiusstraße, dem Münsterplatz bis zur Poststraße. In 

diesen Haupteinkaufsstraßen sind zahlreiche großflächige Handelsformate angesiedelt, 

insbesondere Filialisten mit mittel- bis hochpreisigem Angebot. Die Innenstadt 

wird – auch durch die günstige Lage der Magnetbetriebe zueinander – 

sehr gut frequentiert; zudem schaffen die attraktiv gestalteten Einkaufsstraßen 

und -plätze sowie zahlreiche historische Bauwerke eine angenehme Einkaufsatmosphäre. 

Die Einzelhandelsdichte – zum Teil auch in Form mehrgeschossiger 

Ladeneinheiten - ist als sehr hoch zu bezeichnen. Demgegenüber weisen vor 

allem die Randbereiche der Innenstadt eher einen Durchgangscharakter mit 

kleinflächigen Betriebsformen und einem abnehmenden Angebotsniveau auf. 

Als Magnetbetriebe fungieren die Anbieter Galeria Kaufhof, Karstadt, Sinn Leffers, 

H & M sowie C & A. Strukturelle Leerstände sind im Innenstadtbereich nicht 

erkennbar. In der ehemals durch das Kaufhaus Wehmeyer genutzten Fläche ist 

seit April 2011 nun der Bekleidungsanbieter TK Maxx verortet. 


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Abbildung 37: Bonn - Remigiusstraße 

Abbildung 38: Bonn - Remigiusstraße/Kaufhof 


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Abbildung 39: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Bonn 


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Aktueller Einzelhandelsbestand in Bonn 





Schuhe 7.680 27,3 

Elektro 5.735 28,4 



Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümerie 8.920 77,6 


Gesamt 114.565 452,3 


Tabelle 15: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bonn 

Das Oberzentrum Bonn ist mit seinem großen Verkaufsflächenvolumen sowie dem 

für ein Oberzentrum adäquaten, leistungsfähigen Branchenmix als sehr stabil 

und funktionsfähig zu bewerten. 


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4.4.2 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Bornheim 

Die Innenstadt von Bornheim liegt etwa 18 km vom HUMA Einkaufspark entfernt 

und kann damit nur bedingt durch diesen beeinflusst werden. Der Haupteinkaufsbereich 

konzentriert sich auf einen kurzen Abschnitt der Königstraße. Innerhalb 

des aktuellen kommunalen Einzelhandelskonzepts wurde der zentrale 

Versorgungsbereich gleichwohl nun größer gefasst und beinhaltet nun auch den 

westlichen Standortbereich in Roisdorf, der somit bei der Erhebung ebenfalls 

berücksichtigt wurde. Der zentrale Versorgungsbereich verfügt damit über eine 

bipolare Struktur. 

Der Branchenmix der Bornheimer Innenstadt ist überwiegend durch ein mittleres 

Angebotsniveau geprägt. Einziger großflächiger Anbieter im westlichen, tradierten 

Handelspol ist ein Edeka-Verbrauchermarkt und weitere kleinteiligen ergänzende 

Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe. 

Insgesamt verfügt die Bornheimer Innenstadt über eine vorhabenrelevante Verkaufsfläche 

von rd. 4.300 qm, auf der ein Umsatz von rd. 15,4 Mio. € realisiert 

wird. Ein Großteil dieser Fläche ergibt sich durch die Integration des Fachmarktstandorts 

in Roisdorf, an dem sich derzeit bereits u.a. das Siemes Schuhcenter 

sowie das SB-Warenhaus Toom befinden. Zukünftig wird hier durch die geplante 

Ansiedlung eines fachmarktorientierten Einkaufszentrums voraussichtlich weiterer 

Einzelhandelsbestand entstehen. 


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Abbildung 40: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Bornheim 


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Aktueller Einzelhandelsbestand in Bornheim (inkl. Teilbereich Roisdorf) 











Gesamt 4.295 15,4 


Tabelle 16: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bornheim (inkl. Teilbereich Roisdorf) 

Abbildung 41: Bornheim – Hauptlage 

Insgesamt fällt der zentrenrelevante Einzelhandelsbestand in der Innenstadt von 

Bornheim relativ gering aus; der sortimentsseitige Schwerpunkt liegt eindeutig 

im Bereich der Nahversorgung. Als Ergänzungsbereich wurde der Fachmarktstandort 

in Roisdorf im Umfeld des SB-Warenhauses Toom mit in den zentralen 

Versorgungsbereich integriert. Durch diese Festlegung ist der Bestand des aus- 


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gewiesenen Zentrums erhöht worden. Der zentrale Versorgungsbereich von Bornheim 

ist als weitestgehend stabil zu bewerten. 

4.5 Sonstige Angebotsstandorte 

Neben den Angeboten in den zentralen Versorgungsbereichen steht das Planvorhaben 

zudem im Wettbewerb mit zahlreichen Angebotsstandorten in Streulagen 

oder peripher gelegenen Sonderstandorten. Zu nennen sind hier z.B. die Elektrofachmärkte 

ProMarkt (Heinrich-Böll-Ring), Expert (Am Dickobskreuz) und Conrad 

(Karlstraße) in Bonn sowie Euronics (Linzer Straße) in Bad Honnef und Medimax 

in Asbach. Oder der Globetrotter Outlet (Vorgebirgsstraße) und der Staples Büromarkt 

(Bornheimer Straße) in Bonn sowie Siemes Schuhcenter in Troisdorf 

(Spicher Straße). 

Streulagen und peripher gelegen Einzelhandelsagglomerationen genießen jedoch 

nicht den Schutzstatus eines zentralen Versorgungbereiches. Sowohl das 

BauGB/BauNVO als auch die landesplanerischen Vorgaben fordern den Nachweis 

der Verträglichkeit in Bezug auf die zentralen Versorgungsbereiche. Auf eine 

detaillierte Darstellung der Wettbewerbsstandorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche 

wurde daher verzichtet. 


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4.6 Relevante Planvorhaben im Untersuchungsraum 

Zur Abschätzung zukünftiger Einkaufsströme wurden im Untersuchungsraum auch 

die relevanten Planvorhaben abgefragt bzw. vor Fertigstellung der letztgültigen 

Berichtsversion erneut aktualisiert. Die Planungen bezüglich möglicher Einzelhandelsansiedlungen 

in Sankt Augustin selbst wurden in dem folgenden Kapitel 

separat dargestellt. 

Folgende Planvorhaben sind bei der künftigen Angebotssituation rechnerisch 

und hinsichtlich ihres Umsatzvolumens berücksichtigt worden: 

In der Stadt Siegburg werden derzeit verschiedene Projekte im zentralen Versorgungsbereich 

geplant. 

Das ist zum einen die Ansiedlung von Drogerie Müller auf rd. 3.300 qm in der 

ehemaligen Wehmeyer-Filiale (Eröffnung voraussichtlich Ostern 2013). Im Frühjahr 

2013 eröffnet zum anderen an der Stelle der ehemaligen Kaufhalle das Neue 

Stadttor. Entstehen sollen in dem Wohn- und Geschäftshaus voraussichtlich 

3.000 qm Einzelhandel. Nutzer werden u.a. Deichmann 37 (960 qm), Depot und 

Tom Tailor sein. 

Eine bereits konkrete Entwicklung – auf dem direkt nordwestlich außerhalb der 

Innenstadt gelegenen ‚Lüghausen-Areal’, das so genannte ‚Mühlengrabenquartier’, 

wird derzeit entwickelt. Hier sollen 7.500 qm Verkaufsfläche entstehen, 

allerdings mit überwiegend nicht vorhabenrelevanten Sortimenten. 38 

Einziger 

vorhabenrelevanter Betrieb ist dabei ggf. der Elektro-Fachmarkt ‚Expert-Klein‘. 

Die Bauarbeiten auf dem Grundstück haben im September 2012 begonnen. 

In der Stadt Troisdorf soll im Bereich des Bürgerhauses in direkter Nähe zum SB- 

Warenhaus Kaufland am Wilhelm-Hamacher-Platz (ehem. Bürgerhaus) ein innerstädtisches 

Einkaufszentrum mit dem Namen ‚Wilhelm-Hamacher-Galerie‘ (vormals 

‚Troisdorf Galerie’) gebaut werden. Den Zuschlag für das Ansiedlungsvorhaben 

erhielt der Projektentwickler Procom Invest GmbH Co. KG, die dieses Projekt 

nun zusammen mit der Firma HBB entwickelt. Die Eröffnung des Objekts ist für 

Herbst 2013 geplant. Insgesamt stehen nach Aussagen des Entwicklers rd. 9.000 

qm Mietfläche zur Verfügung. Erster fest stehender Ankermieter ist dabei nach 

Zeitungsaussagen ein C & A Family Store mit 1.900 qm Verkaufsfläche. Seit kur- 

37 

Verlagerung und Vergrößerung der bestehenden Filiale von der Kaiserstraße. 

38 

Geplant sind 7.500 qm Verkaufsfläche mit einem Lidl-Lebensmitteldiscounter, einem Elektro- 

Fachmarkt, einem Getränke-Fachmarkt, einem Büro- sowie einem Zoo-Fachmarkt. 


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zem ist als Mietpartner auch der Schuhfilialist my shoes mit 600 qm bekannt 

geworden. Ebenfalls anvisiert wird die Ansiedlung eines Saturn Elektro- 

Fachmarkts mit 2.500 qm Verkaufsfläche. 

In der Bundesstadt Bonn hat der Elektrofachmarkt Saturn 2.800 qm im dem 

ehemaligen Sparkassen-Gebäude am Friedensplatz angemietet. Die Eröffnung soll 

voraussichtlich im Sommer 2013 erfolgen. 

Ab September 2013 nicht mehr marktaktiv ist der Verkaufsraum der Universitätsbuchhandlung 

Bouvier. 

In der Stadt Hennef/Sieg ist zudem innerhalb des Zentrums ein Saturn Elektrofachmarkt 

mit insgesamt 2.000 qm Verkaufsfläche in der sog. „Ladestraße“ geplant. 

Darüber hinaus sollen in dem Objekt 2.000 qm weitere Einzelhandelsnutzungen 

entstehen. 

In der Stadt Bornheim wird ein fachmarktorientiertes Einkaufszentrum im Stadtteil 

Roisdorf mit insgesamt 13.500 qm Verkaufsfläche geplant. Größte vorhabenrelevante 

Betriebe sollen dabei der Anbieter Media-Markt mit insgesamt 3.500 

qm Verkaufsfläche, ein Schuhfachmarkt (rd. 1.000 qm), ein Sportfachgeschäft 

(rd. 700 qm) sowie ein Bekleidungsfachmarkt (rd. 1.750 qm) sein. Darüber hinaus 

sind maßgeblich nahversorgungsrelevante Nutzungen geplant. Das am 

Standort neben dem Siemes-Schuh-Center und Toom geplante Vorhaben befindet 

sich aktuell noch in der Phase der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung. 

Darüber hinaus wird in Sankt Augustin-Niederpleis derzeit ein Nahversorgungszentrum 

mit maximal rd. 3.000 qm Verkaufsfläche geplant. Neben einem Supermarkt/kleinen 

Verbrauchermarkt sind dabei ein Drogeriemarkt sowie ein Bekleidungs- 

und Schuhfachmarkt ergänzend projektiert. 

Folgende Planvorhaben sind aufgrund der fehlenden Konkretisierung bzw. der 

mangelnden Vorhabenrelevanz nicht in die Berechnungen eingeflossen: 

Im September 2010 war durch den negativen Bürgerentscheid bezüglich des 

Baus eines Einkaufszentrums auf dem Siegburger Rathausareal eine Sperrfrist von 

zwei Jahren auferlegt worden. Da diese mittlerweile abgelaufen ist, ist eine Wiederaufnahme 

der Planungen theoretisch nicht ausgeschlossen. Öffentlich verlautbarte 

Konkretisierungen gibt es dazu bisher gleichwohl nicht. 

Zu erwähnen sei hier darüber hinaus ein Ansiedlungsvorhaben in der Kleinstadt 

Ruppichteroth, in der auf dem ehemaligen HUWIL-Gelände rd. 5.000 qm Verkaufsfläche 

– überwiegend im Bereich des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels 

– geplant sind. 


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Zudem gibt es weitere Planungen für Einzelhandelsansiedlungen im Raum; diese 

sind allerdings entweder aufgrund ihrer Lage außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs 

und/oder wegen einer nicht vorhabenrelevanten Sortimentsgestaltung 

nicht zu berücksichtigen 42 . 

Alle konkretisierten vorhabenrelevanten Planungen werden bei der Berechnung 

der Umverteilungswirkungen als zukünftiger Bestand berücksichtigt. Die flächenseitig 

größten Entwicklungen sind dabei in den benachbarten Städten Troisdorf 

und Siegburg aber auch in den Städten Bonn und Bornheim geplant. 

42 

Beispiel ist hierfür die Umnutzung der Messe in Hennef mit 31.000 qm Verkaufsfläche in ein 

Möbelhaus (Müllerland); die Planungen sehen hier fast ausschließlich nicht zentrenrelevante 

Sortimente vor.Ferner ist die Lage in einem Gewerbegebiet, d.h. weit von einem [schützenswerten] 

zentralen Versorgungsbereich entfernt. 


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4.7 Langfristige Stadtentwicklungspolitik der Stadt Sankt 

Augustin 

Über die Planungen des Ausbaus und der Attraktivierung des HUMA Einkaufszentrums 

hinaus, verfolgt die Stadt Sankt Augustin eine langfristige Stadtentwicklungspolitik, 

die eine gemäßigte und kontrollierte Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen 

beinhaltet. Diese Aspekte wurden bereits im Stadtentwicklungskonzept 

2025 der Stadt Sankt Augustin im Jahr 2006 sowie im Einzelhandelsstandort- 

und Zentrenkonzept 43 aus dem Jahr 2008 umfangreich thematisiert. 

Seit dem Jahr 2006 versucht die Stadt Sankt Augustin intensiv mit den gegebenen 

planungsrechtlichen Steuerungsmöglichkeiten, die Ansiedlung von neuen 

Einzelhandelsvorhaben sowie die Erweiterung bestehender Flächen – insbesondere 

durch die Änderung von Bebauungsplänen mit dem Ausschluss zentrenrelevanter 

Sortimente – zu verhindern. Diese langfristige Entwicklungsstrategie zielt 

ausschließlich auf die Stärkung der Sankt Augustiner Innenstadt sowie einer 

bereits seit Jahren in Planung befindlichen Revitalisierung des HUMA Einkaufsparks 

ab. Zudem spiegelt sich diese Zielsetzung wider in dem am 13. Juli 2011 

beschlossenen Masterplan ‚Urbane Mitte’ 44 , in dem Handlungsempfehlungen gegeben 

werden, großflächige Einzelhandelsbetriebe in den zentralen Baufeldern 

MK 1 – MK 5 auszuschließen. Im Masterplan wird dazu folgendes formuliert: 

„Zur Vernetzung der Zentrumsbereiche und zur Milderung der bislang trennenden 

Wirkung der Straßenräume werden darüber hinausgehend zusätzliche [kleinflächige] 

Einzelhandelsnutzungen westlich der Rathausallee und in der sogenannten 

„Wohninsel“ entlang der Südstraße sowie dem Gelände des ehemaligen Bauhofs 

und des ‚Tacke‘-Areals entlang der Bonner Straße empfohlen. Hierbei soll 

großflächiger Einzelhandel außerhalb des HUMA-Einkaufsparks gänzlich ausgeschlossen 

und damit im Vergleich zum geltenden Planungsrecht im Zentrum in 

der Summe reduziert werden. So sollen zum einen mögliche Fehlentwicklungen 

(z.B. zusätzliche Realisierung eines zweiten Vollsortimenters) vermieden und 

kleinteilige Einzelhandelsnutzungen nur als komplementäre Bausteine zum HU- 

MA-Einkaufspark und zu den Südarkaden ermöglicht werden.“ 

Insbesondere von Bedeutung ist dabei die Evaluierung von Grundstücken im 

Kernbereich, die eine mögliche Einzelhandelsentwicklung vermuten lassen. Die 

43 

BBE 2008: Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Sankt Augustin. 

44 

NRW.Urban: Stadt Sankt Augustin – Masterplan ‚Urbane Mitte’, März 2011. 


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Potenzialflächen im Zentrum von Sankt Augustin lassen sich wie folgt charakterisieren: 

1. ‚Tacke-Areal’: Das so genannte ‚Tacke-Areal’ ist ein derzeit ungenutztes 

Grundstück eines ehemals als Möbelhaus genutzten Areals. Das Grundstück 

befindet sich direkt östlich des HUMA Einkaufsparks an der Bonner Straße, 

der Hauptverbindungsstraße aus Richtung Norden (Siegburg). Das Grundstück 

befindet sich innerhalb des im Zentrenkonzept abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs 

im Kerngebiet; es ist derzeit nach § 34 BauGB zu bewerten, 

da es sich im unbeplanten Innenbereich befindet. Für das Areal ist der Bebauungsplan 

Nr. 107/5 „Zentrum-Ost“ in Aufstellung befindlich 46 . Der Entwurf 

schließt großflächigen Einzelhandel aus. Entsprechend des Bauantrags des 

Eigentümers und Investors sollen hier ein Büro- und Geschäftshaus, ein Lebensmitteldiscounter 

mit 799 qm mit einem darüber liegenden Fitnesscenter 

sowie eine Senioreneinrichtung gebaut werden. 

Die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel ist durch Intervention der 

Stadt nicht mehr möglich. 

2. ‚MK1-Areal’: Das als ‚MK1-Areal’ bezeichnete Grundstück befindet sich direkt 

gegenüber des HUMA Einkaufsparks westlich der Rathausallee, südlich der 

Grantham-Alle. Es liegt ebenfalls innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs 

(Kerngebiet). Die Stadt hat nun mittlerweile den Kaufvertrag rückabgewickelt 

und ist daher wieder Eigentümerin der Fläche. Im Sinne der Handlungsempfehlungen 

des Masterplans Urbane Mitte, keinen großflächigen Einzelhandel 

mehr im Zentrum außerhalb des HUMA Einkaufsparks zuzulassen, 

soll eine Änderung des Bebauungsplans Nr. 113 vorgenommen werden. Aktuell 

bestehen Erwerbsabsichten der Firma Jost Hurler, die nicht auf Handelsnutzungen 

abzielen. 

Theoretisch wäre an diesem Standort eine Bruttogeschossfläche mit Einzelhandel 

von 6.500 qm 47 realisierbar, der im Sinne der Handlungsempfehlungen 

des Masterplans Urbane Mitte kleinflächig sein sollte. Es liegt gleichwohl 

kein Nutzungskonzept für dieses Grundstück vor. Die vormalige Baugenehmigung 

zur Realisierung von 6.880 qm Verkaufsfläche zentrenrelevanter Sortimente 

ist mittlerweile verfallen. 

46 

Zuvor hatte die Stadt am 17.9.2010 eine Veränderungssperre für das Grundstück erlassen, so 

dass die vormals potenziell realisierbare großflächige Einzelhandelsnutzung verhindert werden 

konnte. 

47 

Dieses entspräche voraussichtlich rd. 4.300 qm Verkaufsfläche. 


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3. ‚Potenzialfläche 1’ (PF 1, schwarz-weiße-Schraffur): Direkt südlich an das 

Gelände der Fachhochschule Bonn-Rhein-Sieg und westlich an das Areal ‚MK1’ 

angrenzend befindet sich die größte zentrennahe Potenzialfläche. Generell 

ist hier aufgrund der Nähe zum HUMA Einkaufspark die Nutzung durch Einzelhandel 

denkbar. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplans wären 1.200 

qm Verkaufsfläche realisierbar. Die Stadt Sankt Augustin – Eigentümerin der 

Flächen – plant jedoch wegen der unmittelbaren Nähe zur Fachhochschule 

eine Nutzung als Wissens- und Gründerpark (sog. MK 3-Grundstück). [B-Plan 

Nr. 113] 

Die Stadt Sankt Augustin ist Eigentümerin der Fläche; eine theoretisch 

denkbare Einzelhandelsnutzung wird hier von der Stadt abgelehnt. 

4. ‚Potenzialfläche 2’ (PF 2, schwarz-weiße-Schraffur): Dieses Areal befindet sich 

direkt angrenzend an das Sankt Augustiner Gymnasium, westlich der Rathausallee. 

Es ist damit ebenfalls in direkter Nähe zum Rathaus und der Konrad-Adenauer-Stiftung 

gelegen. Das Grundstück befindet sich sowohl innerhalb 

des zentralen Versorgungsbereichs als auch in der Abgrenzung des Kerngebiets. 

Für diesen Bereich hat die Stadt am 14. März 2012 die Aufstellung 

des Bebauungsplans Nr. 117 „Rathausallee“ verbunden mit dem Ziel des Ausschlusses 

von großflächigem Einzelhandel beschlossen. Der Masterplan sieht 

hier ergänzend eine Nutzung mit kleinflächigem Einzelhandel oder Dienstleistungen 

entlang der Rathausallee vor. Die Bruttogeschossfläche wird voraussichtlich 

rd. 1.000 qm betragen. 

Die Stadt Sankt Augustin ist Eigentümerin; die Ansiedlung von großflächigem 

Einzelhandel wird ausgeschlossen. 

5. ‚Potenzialfläche 3’ (PF 3, schwarz-weiße-Schraffur): Eine weitere Potenzialfläche 

im Zentrum von Sankt Augustin befindet sich an der Bonner Straße/Ecke 

Arnold-Janssen-Straße, direkt angrenzend an die Haltestelle Sankt Augustin 

Kloster. Das Areal ist ebenfalls noch innerhalb der Abgrenzungen von Kerngebiet 

und zentralem Versorgungsbereich gelegen, und damit theoretisch für 

eine Einzelhandelsansiedlung realisierungsfähig. Für dieses Areal ist die Stadt 

Sankt Augustin ebenfalls Eigentümerin. [B-Plan Aufstellungsbeschluss 107/4] 

Die Stadt Sankt Augustin ist Eigentümerin; auch bei dieser Fläche gilt 

nach den Ausführungen des Masterplans das Planungsziel, großflächigen Einzelhandel 

vollständig auszuschließen. 

6. ‚Potenzialfläche 4’ (PF 4, schwarz-weiße-Schraffur): Eine weitere, relativ kleine 

Potenzialfläche im Zentrum von Sankt Augustin befindet sich an der Rat- 


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hausallee (sog. MK2-Areal). Einzelhandelsansiedlungen sind hier nur in kleinflächiger 

Größenordnung möglich. Angenommen kann dafür eine Bruttogeschossfläche 

von rd. 1.000 qm. [B-Plan Nr. 113] 

Abbildung 42: Quelle: Stadtentwicklungskonzept Sankt Augustin 2025; PF = Potenzialflächen Einzelhandel 


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Im Stadtzentrum von Sankt Augustin sind neben dem HUMA Einkaufspark noch 

zwei konkrete und vier weitere theoretisch relevante Potenzialflächen vorhanden, 

die zumindest für eine Einzelhandelsnutzung geeignet wären. Bei der Mehrheit 

dieser Flächen ist jedoch die Stadt selbst Eigentümerin, so dass sie ihre 

Zielsetzungen im Sinne einer langfristigen kontrollierten Stadtentwicklungspolitik 

– weitere Einzelhandelsansiedlungen im Zentrum von Sankt Augustin einzuschränken 

– gut Rechnung tragen kann. Der im März 2012 beschlossene „Masterplan 

Urbane Mitte“ sieht für alle zentrennahen Kerngebietsflächen einen Ausschluss 

von großflächigem Einzelhandel vor. Insofern wirkt die Stadt Sankt Augustin 

zusätzlichen Ansiedlungen – auch im Eigeninteresse der Stärkung des 

neuen HUMA Einkaufsparks – entschieden entgegen. Eine Ansiedlung von maßgeblichen 

Einzelhandelsverkaufsflächen im Zentrum von Sankt Augustin ist damit 

neben dem HUMA Einkaufspark folglich nicht erwartbar. 


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4.8 Zwischenfazit 

Sankt Augustin befindet sich in einem stark verdichteten Raum, in dem weitere 

bedeutende Versorgungsstandorte (Bonn, Troisdorf, Siegburg etc.) in einer relativ 

geringen Entfernung zueinander verortet sind. 

Das nahe gelegene Mittelzentrum Siegburg ist gekennzeichnet durch eine gute 

Verkaufsflächenausstattung im Innenstadtleitsortiment Bekleidung. Dieses sowie 

die kleinteilige Struktur und die hohe Aufenthaltsqualität prägen den Standort 

und machen Siegburg zu einer typischen Einkaufsdestination mit ‚Bummelcharakter’. 

Ebengleiches gilt für die Stadt Troisdorf, welche allerdings mit Kaufland 

ein deutlich stärkeres Gewicht auf dem periodischen Bedarf hat. Insgesamt kann 

in beiden Städten die Angebotsattraktivität als ausreichend und die Einzelhandelsstruktur 

als überwiegend stabil bezeichnet werden. Stärkere Auswirkungen 

werden eher in solchen Städten oder Gemeinden erwartet, die über einen geringen 

Verkaufsflächenbestand und (damit zumeist korrelierend) eine geringe Angebotsattraktivität 

in den vorhabenrelevanten Sortimenten verfügen. 

Neben den erhobenen Innenstädten und Stadtteilzentren existiert im Untersuchungsraum 

selbstverständlich auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche 

(Streu- und Gewerbegebietslagen, niederrangige Zentren) Einzelhandelsfläche. 

Eine Auswertung der kommunalen Einzelhandelskonzepte ergab, dass an 

diesen übrigen Standorten – über alle Sortimente – im Durchschnitt rd. zwei 

Drittel der Verkaufsfläche verortet ist. Dieses ist bei der Nachfragebindung im 

Raum sowie der zukünftigen Veränderung der Kaufkraftströme zu berücksichtigen. 

Auch außerhalb des Untersuchungsraums gibt es mehrere bedeutende Einkaufsstandorte, 

die für die Bewohner in der Region wichtige Versorgungsalternativen 

darstellen. Maßgeblich ist die Stadt Köln, insbesondere die Kölner Innenstadt. 

Aber auch Einkaufszentren, wie jene in Hürth, Siegen, Koblenz und dem 

Kölner Stadtgebiet stellen wichtige Einkaufsalternativen dar. 

Die Stadt Sankt Augustin selbst hat über die Jahre tendenziell eine negative 

Entwicklung innerhalb des Zentrums erfahren. Die städtebauliche Besonderheit, 

dass ein Einkaufszentrum – nämlich der HUMA Einkaufspark – die beinahe alleinige 

Innenstadt darstellt, bedingt auch eine große wechselseitige Abhängigkeit. 

Mit dem baulichen und angebotsseitigen Investitionsstau im HUMA Einkaufspark 

ging auch eine schwierige Entwicklung der Sankt Augustiner Innenstadt einher, 

was sich bereits in Form von Leerstand zeigte. Insbesondere im dominanten Zentrenleitsortiment 

Bekleidung sowie allgemein im höherwertigen, zentrenrelevanten 

Bedarf gibt es bisher nur wenige Anbieter. 


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Infolgedessen wurde bereits in dem 2008 fertig gestellten Einzelhandels- und 

Zentrenkonzept von Sankt Augustin sowie in dem aktuellen Stadtentwicklungskonzept 

auf diesen dringenden Handlungsbedarf hingewiesen. Als Entwicklungsempfehlung 

wurde daher eine Umstrukturierung des HUMA Einkaufsparks als 

zwingend notwendig erachtet. Gleichzeitig soll dabei auch eine Erhöhung der 

Frequenzen auf dem angrenzenden Marktplatz erreicht werden. 

Im Falle des HUMA Einkaufsparks handelt es sich folglich nicht nur um eine klassische 

Center-Revitalisierung, welche aufgrund steigender Markt- und Kundenwünsche 

in regelmäßigen Abständen vonnöten ist, sondern um die Wiederbelebung 

der Innenstadt des Mittelzentrums Sankt Augustin. Werden diese Investitionen 

unterlassen, kann von einer weiteren Schwächung und nur bedingten Ausübung 

der mittelzentralen Funktion Sankt Augustins ausgegangen werden. 


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5 Prospektive Marktposition des Umstrukturierungsvorhabens 

5.1 Vorhabenprognose 

5.1.1 Einzugsgebiet und Nachfragepotenzial 

Zur Ermittlung des Einzugsgebiets des Vorhabens wurden die Einzugsgebiete vergleichbarer 

Bestandsobjekte ausgewertet und im Analogieschlussverfahren auf 

das Vorhaben in Sankt Augustin übertragen. Dabei wurden neben der spezifischen 

Standortlage die Siedlungsstruktur, die relevante Wettbewerbssituation 

sowie die Verkehrsverbindungen berücksichtigt. 

Bei der Betrachtung des Einzugsgebiets von Einzelhandelsbetrieben sind zwei 

Dimensionen zu beachten: 

• die räumliche Ausdehnung des Einzugsgebiets und 

• die Höhe der Nachfrageabschöpfung in diesem Gebiet. 

Während das Einzugsgebiet den Raum repräsentiert, aus dem ein Handelsstandort 

regelmäßig seine Kunden gewinnt, bezeichnet die Nachfrageabschöpfung 

oder der Marktanteil den Umfang an Nachfrage, den ein Handelsstandort aus 

diesem Gebiet binden kann (siehe Marktanteilsprognose) 48 . Aufgrund der Distanzempfindlichkeit 

der Verbrauchernachfrage sinkt der Marktanteil mit zunehmender 

Entfernung zwischen Wohn- und Vorhabenstandort, weshalb das Einzugsgebiet 

für die weiteren Betrachtungen in unterschiedliche Zonen untergliedert 

wurde: 

• Zone 1: Sankt Augustin; 

• Zone 2 (Nahbereich): Siegburg, Lohmar, Hennef, Königswinter, Troisdorf, 

Niederkassel) und den rechtsrheinischen Bezirk Bonn-Beuel; 

• Zone 3 (Fernbereich): Neunkirchen-Seelscheid, Much, Ruppichteroth, Eitorf, 

Bad Honnef, kleiner Anteil Landkreis Neuwied (Rheinland-Pfalz); 

• Zone 4 (Erweiterter Fernbereich): Bonn (linksrheinisch), Bornheim, Alfter. 

48 

Dabei sind auch räumliche und topographische Barrieren zu berücksichtigen, die ggf. eine 

Abschwächung der Einkaufsorientierung auf einen Standort verursachen können. 


Seite 82 | 138

Für das Vorhaben wird damit – wie bereits in Kapitel 1.2 erwähnt - von einem 

Einzugsgebiet ausgegangen, welches sich wegen des hohen Einzelhandelsangebots 

in den Innenstädten von Bonn (westlich) und Köln (nordwestlich) verstärkt 

nach Süden und Osten ausweitet. 

Die linksrheinischen Bonner Stadtteile sowie Bornheim weisen damit eine deutlich 

geringere Ausrichtung auf das Vorhaben auf, als das rechtsrheinische Beuel. 

Begrenzt wird das Einzugsgebiet nämlich – und in diese Bereiche fließt an den 

Rändern des Einzugsgebiets auch beträchtliche Kaufkraft ab - durch die attraktiven 

Einzelhandelsstandorte im direkten Umland 49 . Insbesondere die Kölner Innenstadt 

stellt den mit Abstand wichtigsten Handelsstandort in der Region dar. 

Aber auch die bestehenden großen Einkaufszentren, wie z.B. der Hürth-Park in 

Hürth, die Köln Arcaden in Köln-Kalk, das Rhein-Center in Köln-Weiden und die 

City Galerie in Siegen, stellen wichtige alternative Einkaufsstandorte für die Einwohner 

im Einzugsgebiet des HUMA Einkaufsparks dar. Seit September 2012 ist 

mit dem Forum Mittelrhein in Koblenz zudem eine Einkaufsalternative für das 

südliche Einzugsgebiet des HUMA vorhanden. Mit der Erweiterung und Attraktivierung 

des HUMA Einkaufsparks wird es folglich auch eine Umorientierung der 

Verbraucher zu Lasten dieser bedeutenden Einkaufsorte außerhalb des Einzugsgebiets 

geben. 

In diesem Zusammenhang ist darauf zu verweisen, dass es durch die Erweiterung 

des HUMA Einkaufsparks prospektiv nicht zu einer räumlichen Erweiterung des 

Einzugsgebiets kommen wird, sondern zu einer stärkeren Marktdurchdringung im 

bereits heute erreichten Einzugsgebiet 50 . 

Es ist vielmehr so, dass sich mittlerweile durch die Intensivierung des Wettbewerbs 

nach Süden hin (Koblenz) eine geringfügige Verringerung des Einzugsgebiets 

ergeben hat. 

49 

Das Stadtgebiet von Bonn wurde aufgrund der intensiven Verflechtungen und wechselseitigen 

Beziehungen innerhalb des Rhein-Sieg-Kreises mit zum Einzugsgebiet dazugezählt. 

50 

Im Vergleich zum Verträglichkeitsgutachten vom Juli 2011 hat sich dabei das Einzugsgebiet 

verringert. Nicht mehr dazu gezählt werden können (bereits heute) Köln-Porz sowie einige der 

südlich des jetzigen Einzugsgebiets gelegenen rheinland-pfälzischen Gemeinden. Dieses liegt 

einerseits an der nun geringeren gesamten Verkaufsfläche und der damit verbundenen geringeren 

Ausstrahlung, andererseits an diversen Planvorhaben im Raum. So ist in Richtung Süden - 

z.B. durch die kürzlich erfolgte Eröffnung des ECE-Centers Forum-Mittelrhein in Koblenz - eine 

abnehmende Orientierung auf Sankt Augustin zu erwarten. 


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Abbildung 43: Prospektives Einzugsgebiet 

Durch die Erhöhung zentrenrelevanter Sortimente sowie eine Attraktivitätssteigerung 

wird sich die Marktdurchdringung nicht nur im Nahbereich, sondern vor 

allen Dingen im Fernbereich, auswirken. Die einzelnen Komponenten des Vorhabens 

entfalten zwar im Raum eine unterschiedliche Sogkraft; letztlich wird jedoch 

das Gesamtobjekt aufgesucht, weshalb ein gemeinsames Einzugsgebiet für 

die nachfolgenden Berechnungen zu Grunde gelegt wird. Dabei werden die unterschiedlichen 

Komponenten/Branchengruppen in den Zonen des Einzugsgebiets 

unterschiedliche Abschöpfungsquoten und Umsatzanteile erzielen. Wichtigste 

Differenzierung ist dabei die Unterscheidung zwischen zentrenrelevanten 

Sortimenten und den vermehrt im Nahbereich wirksamen Sortimenten des periodischen 

Bedarfs (Lebensmittel u.ä.). 

Im wie oben abgegrenzten Einzugsgebiet des Erweiterungsvorhabens leben derzeit 

rd. 827.400 Personen. Im voraussichtlichen Jahr der vollen Marktwirksamkeit 

2017 wird das Vorhaben aufgrund der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung 

ein Einwohnerpotenzial von insgesamt 

rd. 843.200 Personen 


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erreichen können. Die Gutachter gehen hierbei auf Basis der Bevölkerungsprognosen 

des Statistischen Landesamts Nordrhein-Westfalen davon aus, dass die 

Bevölkerung im Rhein-Sieg-Kreis stagnieren bzw. leicht anwachsen wird, diejenige 

in der Zone 4 (insbes. Bonn) anwachsen wird 51 . Darüber hinaus kann von 

einer Potenzialreserve von insgesamt 10 % der Grundnachfrage (Einwohneräquivalent 

von rd. 100.500 Personen) ausgegangen werden 52 . Insgesamt beträgt das 

Kundenpotenzial des Vorhabens in 2017 somit 

rd. 943.700 Personen. 

Einzugsgebiet des Vorhabens in Sankt Augustin 

Bereich Zonen 2012 2017 

Kernbereich Zone 1 55.810 56.100 

Nahbereich Zone 2 338.073 339.900 

Fernbereich Zone 3 111.144 111.700 

Erweiterter Fernbereich Zone 4 322.414 335.500 

Einzugsgebiet Zonen 1-4 827.441 843.200 

Potenzialreserve 10% 98.600 100.500 

Gesamt 926.041 943.700 

Quelle: Eigene Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH. 

Tabelle 17: Einzugsgebiet des Vorhabens in Sankt Augustin 

Auf der Grundlage der Einwohnerzahlen und der Kaufkraft 53 

im Einzugsgebiet 

sowie des zu Grunde gelegten Pro-Kopf-Ausgabesatzes 54 

beträgt das Nachfragepotenzial 

für die vorhabenrelevanten Sortimente inklusive Potenzialreserve aktuell 

rd. 4,1 Mrd. €. 

51 

Das Statistische Ladensamt Nordrhein-Westfalen geht in seiner Bevölkerungsprognose für den 

Rhein-Kreis-Sieg (Zonen 1,2 und 3) davon aus, dass sich die Bevölkerungszahl jährlich um rd. 

0,1 % erhöhen wird. Für den Betrachtungszeitraum 2012 bis 2017 beträgt der Bevölkerungszuwachs 

demnach über alle drei Zonen rd. 0,5 %. Für Bonn (prägend für Zone 4) geht das Statistische 

Landesamt von einem jährlichen Bevölkerungszuwachs in Höhe von rd. 1,0 % p.a. aus. 

Für den Betrachtungszeitraum 2012 bis 2017 kann somit von einer Bevölkerungszunahme in 

Höhe von rd. 5 % ausgegangen werden. Zur Zone 4 gehören auch noch die Kommunen Bornheim 

und Alfter (Rhein-Sieg-Kreis), deren Einwohnzugewinne geringer ausfallen. 

52 

Diese setzt sich überwiegend aus Pendlern sowie anderen Personen zusammen, die lediglich 

sporadisch in Sankt Augustin einkaufen. 

53 

Vgl. Einzelhandelsrelevante Kaufkraft nach GfK Geomarketing. 

54 

Pro-Kopf-Ausgabesätze von Dr. Lademann & Partner für das Jahr 2011. 


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Unter Berücksichtigung eines konstanten Pro-Kopf-Ausgabesatzes bei den vorhabenrelevanten 

Sortimenten sowie der leicht steigenden Bevölkerungsplattform 

ergibt sich für das Prognosejahr 2017 (voraussichtliche Marktwirksamkeit des 

Vorhabens) im Einzugsgebiet ein Nachfragepotenzial – inkl. Potenzialreserve – 

über alle vorhabenrelevanten Branchen von insgesamt 

ca. 4,2 Mrd. € (+ rd. 80 Mio. €). 

Vorhabenrelevantes Nachfragepotenzial im Einzugsgebiet des Vorhabens 2017 in Mio. € 

Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 PR* Gesamt 

Periodischer Bedarf 133,0 786,4 250,8 797,2 218,6 2186,1 

Bekleidung 32,1 189,8 60,5 192,4 52,8 527,7 

Schuhe 8,5 50,4 16,1 51,1 14,0 140,0 

Elektro, Musikalien, Computer 20,5 121,3 38,7 123,0 33,7 337,2 

Sport- und Campingbedarf 6,0 35,4 11,3 35,8 9,8 98,3 

Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 8,9 52,7 16,8 53,4 14,7 146,5 

Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 14,8 87,6 27,9 88,8 24,4 243,6 

Sonstige zentrenrel. Sortimente 15,6 92,5 29,5 93,8 25,7 257,1 

Nicht zentrenrelevanter Bedarf** 15,9 94,3 30,1 95,6 26,2 262,1 

Gesamt 255,4 1510,3 481,8 1531,2 419,9 4198,5 

Quelle: Eigene Berechnungen. *Potenzialreserve: 10 % der Grundnachfrage; ** Außer Do-it-Yourself, Gartenbedarf. 

Tabelle 18: Vorhabenrelevantes Nachfragepotential im Einzugsgebiet des Vorhabens 2017 in Mio. € 

Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass die Nutzungen des periodischen 

Bedarfs ihren Umsatz aus einem geringeren Einzugsgebiet (reduzierte Zone 

2) rekrutieren (siehe Kap. 5.3) und daher das hier skizzierte Nachfragepotenzial 

für den Periodischen Bedarf nicht vollumfänglich, sondern nur in Teilen einfließt. 

Insgesamt umfasst das Kundenpotenzial des Vorhabens in 2017 in dem dicht 

besiedelten Raum ca. 944.000 Personen. Das vorhabenrelevante Nachfragepotenzial 

im Einzugsgebiet wird sich bis zur vollen Marktwirksamkeit in 2017 durch 

das leichte Bevölkerungswachstum um etwa 80 Mio. € auf rd. 4,2 Mrd. € erhöhen. 


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5.1.2 Marktanteils- und Umsatzprognose 

Für die Umsatzprognose des HUMA Einkaufsparks nach Erweiterung ist zu beachten, 

dass der Umsatz eines vergrößerten Vorhabens nicht linear mit der Verkaufsflächenerweiterung 

ansteigt. 

• Generell wird bei steigenden Verkaufsflächen – bei sonst gleichen Bedingungen 

– von leicht sinkenden Flächenleistungen (Umsatz/qm Verkaufsfläche) 

ausgegangen. 

• Im Fall des HUMA Einkaufsparks wird es durch das Trading-Up zu einem 

fachmarktorientierten Shoppingcenter mit vermehrt kleinflächigeren, leistungsfähigeren 

Einheiten und der gleichzeitigen baulichen Attraktivierung 

des Objekts voraussichtlich zu einem leichten Anstieg der Flächenproduktivitäten 

55 

kommen. Diesem Umstand wurde aufgrund einer notwendigen Worst- 

Case-Betrachtung in den nachfolgenden Prognosen Rechnung getragen. Allerdings 

wird u.a. aufgrund der weiterhin im Objekt verbleibenden Großflächenmieter 

real,- (über 10.000 qm), Saturn (rd. 3.000 qm) und Intersport 

Voswinkel (rd. 2.000 qm) ein höherer Anteil an großflächigen Fachmärkten 

vorhanden sein als bei klassischen, neu geplanten innerstädtischen Shoppingcentern 

(z.B. von der ECE). Dieser Umstand beeinflusst auch die erwartbaren 

Flächenproduktivitäten negativ. 

• Im Vergleich zu der in der Gutachtenversion Juli 2011 geprüften Vorhabenvariante 

mit 90 Ladeneinheiten, sind nunmehr insgesamt 140 Ladeneinheiten 

geplant. Die höhere Ladenanzahl führt zu einer insgesamt kleinflächigeren 

Center-Struktur, auch wenn künftig weiter großflächige Fachmarktelemente 

(v.a. SB-Warenhaus, Unterhaltungselektronik-Fachmarkt) das Objekt prägen 

werden. Der höhere Kleinflächenanteil würde theoretisch auch zu höheren 

Flächenproduktivitäten führen. Dass die Flächenproduktivitäten (auch und 

insbesondere für den Sortimentsbereich Bekleidung) nicht höher ausfallen als 

in der DLP-Prognose aus 2011 liegt daran, dass das Huma-Einzugsgebiet und 

damit das verfügbare Marktpotenzial (im Verhältnis zur Vorhabenprognose 

2011) für das nunmehr kleinere Restrukturierungsvorhaben kleiner bzw. ge- 

55 

Aufgrund von Erfahrungs- und Vergleichswerten wurde über alle Sortimente ein - leicht überdurchschnittlicher 

- Anstieg der Flächenproduktivität (Umsatz je qm VKF) von durchschnittlich 

rd. +15 % bis +20 % prognostiziert. Damit wird gewährleistet, dass die Wirkungen durch den 

Mehrumsatz mit der Umstrukturierung nicht zu gering eingestuft werden. Eine Ausnahme stellt 

die Nutzung des Elektrofachmarkts dar, dessen Flächenproduktivität in Zukunft - aufgrund zahlreicher 

Planvorhaben im Umland - nicht mehr weiter ansteigen kann. Voraussichtlich wird hier 

sogar eher ein Absinken der – aktuell sehr hohen - Flächenproduktivität erfolgen. 


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inger ausfällt. 56 

Zudem strahlen die attraktiven Einkaufsstandorte des Umlands 

(v.a. die dominante Kölner Innenstadt, die Köln Arcaden, das Rhein- 

Center Köln-Weiden, der Hürth Park, die City Galerie Siegen und das neueröffnete 

Forum Mittelrhein Koblenz) in das Einzugsgebiet hinein und begrenzen 

die Möglichkeiten der Kaufkraftabschöpfung. 

• Darüber hinaus ist zu beachten, dass auch innerhalb eines Centers Umsatzumverteilungen 

auftreten, da nicht der gesamte auf zusätzlichen Verkaufsflächen 

erwirtschaftete Umsatz durch Neukunden oder Mehrausgaben 

bestehender Kunden erwirtschaftet werden kann (interne Umverteilungswirkungen/Kannibalisierungen). 

Dieser Sachverhalt gilt insbesondere für das 

deutlich wachsende Bekleidungsangebot im HUMA Einkaufspark, wurde aber 

im Sinne der Worst-Case-Betrachtung nicht in Form von geringeren Flächenproduktivitäten 


• Zudem ist zu berücksichtigen, dass insbesondere bei Bekleidung – dem 

Hauptsortiment des Vorhabens – auch in Zukunft nicht mit einem konjunkturellen 

Aufschwung (d.h. insbesondere steigenden Pro-Kopf-Ausgaben) gerechnet 

werden kann. Nichtsdestotrotz ist Bekleidung als klassisches Innenstadtleitsortiment 

von Bedeutung zur Erhaltung der mittelzentralen Funktion 

Sankt Augustins. 

Für die nachfolgende Wirkungsprognose ist bei einem Umstrukturierungsvorhaben 

lediglich auf die Marktanteilszuwächse und die damit verbundenen Zusatzumsätze 

abzustellen, da davon auszugehen ist, dass die bisherigen Umsätze des 

Bestandsobjekts bereits in der Vergangenheit ihre Wirkungen auf die Einzelhandelslandschaft 

entfaltet haben. 

Grundsätzlich gilt im Sinne des Baurechts, dass nur die Auswirkungen der neu 

hinzutretenden Verkaufsfläche und der damit verbundenen Zusatzumsätze (einschließlich 

derjenigen Umsätze aus einer möglichen Attraktivitätssteigerung der 

Bestandsanlage infolge der Erweiterung) geprüft und bewertet werden, da anzu- 

56 

So weist das Gutachten aus 2011 bspw. für das Einzugsgebiet noch ein Kaufkraftpotenzial im 

Bekleidungssegment von rd. 715 Mio. € auf. Für das nunmehr modifizierte Planvorhaben gehen 

Dr. Lademann & Partner von einer Verringerung der räumlichen Ausprägung des Einzugsgebiets 

aus mit der Folge eines geringeren Kaufkraftpotenzials. Für das Segment Bekleidung beträgt 

das Kaufkraftpotenzial nunmehr lediglich rd. 530 Mio. € - dies entspricht einem Rückgang von 

mehr als 25 %. Dies gilt analog auch für andere Sortimente. Insofern ist die Annahme Dr. Lademann 

& Partners auch für den worst case plausibel, dass die maximale Umsatzerwartung für 

das Vorhaben limitiert wird und die Flächenproduktivitäten trotz des zugenommenen Anteils 

kleinflächiger Formate heute nicht höher anzusetzen ist als in 2011. 


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nehmen ist, dass etwaige Auswirkungen der Bestandsobjekte in der Vergangenheit 

zu beobachten waren. Würde man die Umsatzumverteilungswirkungen des 

Gesamtstandorts (inkl. Erweiterung) betrachten, ergibt sich eine Vermischung 

zwischen den bereits eingetretenen Wirkungen (gegen den Bestand zum Zeitpunkt 

der Eröffnung) und den prospektiven, künftigen Wirkungen (gegen den 

aktuellen Bestand). Diese Einschätzung wurde auch vom OVG Nordrhein- 

Westfalen Münster im „CentrO-Urteil“ vom 6.6.2005 bzw. vom Bundesverwaltungsgericht 

am 28.12.2005 bestätigt. Hierin billigt das OVG, dass nur die durch 

die geplante Erweiterung des CentrO bewirkten Umsatzumverteilungen untersucht 

wurden: „Der Markt in Oberhausen und in der Region hat sich seit dem 

Markteintritt des CentrO auf das Einkaufszentrum eingestellt. Das CentrO ist am 

Markt etabliert und genauso wie jeder andere Einzelhandelsbetrieb in Oberhausen 

Bestandteil des Einzelhandelsangebots in der Region (OVG für das Land 

Nordrhein-Westfalen, 6.Juni 2005: AZ 10 D 155/04.NE).“ 

Gleiches lässt sich auf die Erweiterung des HUMA Einkaufsparks übertragen. 

Selbstverständlich sind dagegen die Gesamtattraktivität/Fernwirkung des Gesamtstandorts 

und die damit verbundene Marktposition im Raum in die gutachterlichen 

Betrachtungen mit eingeflossen. 

Die Veränderung der absoluten und relativen Marktanteile gibt zudem einen ersten 

Hinweis über die Marktbedeutung des Objekts für sein Einzugsgebiet. Mit 

dem aktuellen Flächenbestand des HUMA Einkaufsparks erlangt das Vorhaben 

(ohne Periodischen Bedarf) einen Marktanteil im gesamten Einzugsgebiet von rd. 

4 % (siehe Tabelle). Den höchsten Marktanteil erreicht das Objekt aktuell mit rd. 

15 % in der Zone 1 (Sankt Augustin). Im Sortiment der nicht-zentrenrelevanten 

Sortimente hält der HUMA Einkaufspark derzeit noch keinen Bestand vor. 


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Aktuelle Marktanteile Huma-Einkaufspark im Einzugsgebiet 

Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Gesamt 

Bekleidung 

Marktpotenzial (Mio. €) 31,9 188,8 60,2 184,9 465,9 

Umsatz Vorhaben (Mio. €) 3,1 5,6 1,6 1,4 11,7 

Marktanteile 9,8% 3,0% 2,6% 0,8% 2,5% 

Schuhe 



Marktanteile 7,8% 2,4% 2,1% 0,6% 2,0% 

Elektro 



Marktanteile 38,2% 11,6% 10,1% 3,0% 9,8% 

Sport 



Marktanteile 39,8% 12,1% 10,5% 3,1% 10,2% 

Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 



Marktanteile 19,3% 5,9% 5,1% 1,5% 5,0% 

Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 



Marktanteile 3,6% 1,1% 0,9% 0,3% 0,9% 

Sonstige zentrenrel. Sortimente 



Marktanteile 12,7% 3,8% 3,4% 1,0% 3,3% 

Nicht zentrenrel. Sortimente 


Umsatz Vorhaben (Mio. €) - - - - - 

Marktanteile 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 

Gesamt im EZG 

Marktpotenzial (Mio. €) 121,8 720,0 229,8 705,3 1.776,9 


Marktanteile 14,9% 4,5% 4,0% 1,2% 3,8% 

Quelle: Eigene Berechnungen. 

Tabelle 19: Aktuelle Marktanteile HUMA Einkaufspark im Einzugsgebiet (ohne Periodischer Bedarf) 

Umsatzprognose Huma-Park Status-quo 

Branchenmix 

Verkaufsfläche 

in qm 

Flächenproduktivität 

Umsatz in Mio. € 

Periodischer Bedarf 8.021 4.500 36,1 

Apriodischer Bedarf 22.000 3.400 75,7 

Bekleidung 4.816 2.700 13,0 

Schuhe 949 2.900 2,8 

Elektro 4.576 7.100 32,5 

Sport 3.398 2.900 9,9 

Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 2.380 3.000 7,1 

Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 400 5.500 2,2 

Sonstige zentrenrelevante Sortimente 5.480 1.500 8,2 

Nicht zentrenrel. Sortimente - - - 

Gesamt 30.000 3.700 111,8 

Quelle: Dr. Lademann & Partner. 

Tabelle 20: Sortiments- und Umsatzstruktur Huma-Park Status-quo 


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Da aktuell noch keine konkrete Sortimentsstruktur für das künftige Center vorliegt, 

wurden in den Huff-Analysen sukzessive die Flächenobergrenzen je Sortiment/Sortimentsgruppe 

58 analysiert. Gleichwohl bleibt in jedem Falle die Deckelung 

der einzelhandelsrelevanten Verkaufsfläche auf 39.000 qm bestehen. Dies 

bedingt, dass faktisch jedenfalls nicht alle sektoralen Obergrenzen ausgeschöpft 

werden können (infolge der Limitierung der Gesamtverkaufsfläche). 

Um die Logik der Verträglichkeitsgutachten beizubehalten, werden diese hier 

bereits dargestellt, obwohl sie chronologisch erst aus den späteren Auswirkungsanalysen 

resultieren: 

Maximale sortimentsbezogene Umsätze Huma-Park (nach Erweiterung) 

Sortimente/Sortimentsgruppen 

Obergrenze 


Flächenproduktivität 

Umsatz in Mio. 

€ 

Periodischer Bedarf 10.500 5.200 54,6 

Aperiodischer Bedarf - 

Bekleidung 17.200 3.100 53,3 

Schuhe 2.900 3.300 9,6 

Elektro 5.000 7.100 35,5 

Sportartikel 4.700 3.300 15,5 

Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 3.900 4.500 17,6 

Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 2.000 6.800 13,6 

Sonstige zentrenrel. Sortimente 6.500 2.000 13,0 


keine Sortimentsbegrenzung 


Tabelle 21: Sortiments- und Umsatzstruktur nach Erweiterung (Sortimentsobergrenzen) 

Die Marktanteile des HUMA Einkaufspark nach Erweiterung (Sortimentsobergrenzen) 

stellen sich – ohne die Streuumsätze 59 von 10 % - folgendermaßen dar: 

59 

Streuumsätze werden mit Kunden generiert, die außerhalb des Einzugsgebiets wohnen (Pendler, 

Touristen, Durchreisende etc.), und damit nur einmalig oder sporadisch in Sankt Augustin 

einkaufen. 


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Marktanteile Huma-Einkaufspark im Einzugsgebiet (nach Erweiterung) - Sortimentsobergrenzen 


Bekleidung 



Marktanteile 39,9% 12,1% 10,6% 3,0% 10,1% 

Schuhe 



Marktanteile 27,0% 8,2% 7,1% 2,1% 6,8% 

Elektro 



Marktanteile 41,5% 12,6% 11,0% 3,2% 10,5% 

Sportartikel 



Marktanteile 62,2% 18,9% 16,5% 4,8% 15,8% 




Marktanteile 47,2% 14,3% 12,5% 3,6% 12,0% 




Marktanteile 22,0% 6,7% 5,8% 1,7% 5,6% 




Marktanteile 19,9% 6,0% 5,3% 1,5% 5,1% 




Marktanteile 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 


Tabelle 22: Marktanteile HUMA Einkaufspark im Einzugsgebiet (nach Umstrukturierung und Erweiterung) 

Faktische Relevanz hat jedoch nicht die Betrachtung des gesamten HUMA Einkaufsparks, 

sondern nur die Analyse der Marktanteilsveränderungen, die durch 

die Zusatzumsätze der Erweiterung entstehen. 

Aufgrund der Vorhabenstruktur wird der prospektiv höchste Marktanteilszuwachs 

im Sortiment Bekleidung erzielt werden. Er liegt über das gesamte Einzugsgebiet 

bei rd. 8 %-Punkten. 

Die Marktanteilszuwächse der geprüften Branchen, die in den einzelnen Zonen – 

bei Ausnutzung der jeweiligen Obergrenze - erzielt werden könnten, sind der 

folgenden Tabelle zu entnehmen: 


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Marktanteile Huma-Einkaufspark im Einzugsgebiet nach Umstrukturierung (nur Zuwachs) - Sortimentsobergrenzen 


Bekleidung 



Marktanteile 30,1% 9,1% 8,0% 2,3% 8% 

Schuhe 



Marktanteile 19,2% 5,8% 5,1% 1,5% 5% 

Elektro 



Marktanteile 3,5% 1,1% 0,9% 0,3% 1% 

Sportartikel 



Marktanteile 22,7% 6,9% 6,0% 1,7% 6% 




Marktanteile 28,0% 8,5% 7,4% 2,1% 7% 




Marktanteile 18,5% 5,6% 4,9% 1,4% 5% 




Marktanteile 7,3% 2,2% 1,9% 0,6% 2% 




Marktanteile 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0% 


Tabelle 23: Marktanteile HUMA Einkaufspark im Einzugsgebiet nach Umstrukturierung (Zuwachs/Saldo) 

Unter Berücksichtigung zusätzlicher Streuumsätze von rd. 10 %, die räumlich 

nicht genau zuzuordnen sind und über das jeweilige Einzugsgebiet der Vorhabenkomponenten 

hinausgehen, errechnen sich die maximal erzielbaren sortimentsspezifischen 

Umsätze des Vorhabens. 

Da es sich um eine sektorale Worst-Case-Betrachtung handelt, und diesbezüglich 

nicht alle Sortimente gleichzeitig ausgeschöpft werden können, kann folglich 

kein Gesamtumsatz des Vorhabens dargestellt werden. 


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Umsatzprognose Huma-Park (nur Zuwachs) - Sortimentsobergrenzen 

Branchenmix 


in qm 

Umsatz 

in Mio. € 

Periodischer Bedarf 2.479 18,5 

Aperiodischer Bedarf 


Schuhe 1.951 6,8 




Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 1.600 11,4 


Nicht zentrenrel. Sortimente - - 


Tabelle 24: Umsatzprognose HUMA Park (nur Zuwachs) 

Bei Prüfung der Sortimentsobergrenzen, die rekursiv in der Auswirkungsanalyse 

ermittelt wurden, sind die höchsten Umsatzzuwächse mit rd. 40 Mio. € und 8 %- 

Punkte Marktanteilszuwachs zu erwarten. Aufgrund der noch nicht feststehenden 

Aufteilung der Sortimentsstruktur ist keine Bildung von Durchschnittswerten 

(Flächenproduktivität) und Summen (Gesamtumsatz) möglich. 


Seite 94 | 138

5.2 Wirkungsprognose Sortimentsobergrenzen 

5.2.1 Umverteilungswirkungen im aperiodischen Bedarf 

5.2.1.1 Vorüberlegungen und Methodik 

Nachfolgend werden die durch das Vorhaben im Jahr 2017 zu erwartenden Umsatzumverteilungswirkungen 

auf Basis eines modifizierten Huff-Ansatzes modellhaft 

dargestellt. 

In den Wirkungen betrachtet wurden nicht die Gesamtumsätze des Vorhabens, 

sondern die Zusatzumsätze des Vorhabens, aufgegliedert nach den vorhabenrelevanten 

Sortimentsobergruppen. Zusatzumsätze resultieren dabei aus zwei Quellen: 

• Zum einen sind das diejenigen Umsätze, die unmittelbar auf Zusatzflächen 

(und damit von neuen Einzelhandelsmietern und deren Verkaufsflächen) generiert 

werden, 

• zum anderen sind dies (theoretisch) mögliche Zusatzumsätze der aktuellen 

Bestandsmieter, die aus einer Attraktivitätssteigerung des Huma- 

Einkaufsparks infolge der Erweiterung resultieren. 

Einbezogen in den räumlichen Wirkungsradius wurden dabei die Innenstädte 

aller im Einzugsgebiet befindlichen Mittelzentren sowie das Nebenzentrum Bonn- 

Beuel und die Bonner Innenstadt. Die durch die in der Stellungnahme der Stadt 

Königswinter im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung angeregte Berücksichtigung 

des Stadtteilzentrums Königswinter-Oberpleis wurde ebenfalls in die Untersuchungen 

mit einbezogen. Das Stadtteilzentrum Köln-Porz wurde aufgrund der 

Verkleinerung des Einzugsgebiets nicht mehr mit in die Untersuchungen inkludiert. 

In einem ersten Schritt wurde das Modell auf Grundlage der heutigen Einzelhandels- 

und Umsatzstruktur (2012) kalibriert. Dann wurde eine Prognose der Veränderungen 

durch die weitere Bevölkerungsentwicklung und die Realisierung der 

Ansiedlung sowie konkreter Planvorhaben an den einzelnen Einzelhandelsstand- 


Seite 95 | 138

orten erstellt (2017 ohne Erweiterung). 61 

Danach wurde das Jahr 2017 mit der 

geplanten sortimentsspezifischen Verkaufsfläche des Vorhabens eingestellt. 

Wichtige Einflussgrößen für die Attraktivität bzw. Sogkraft eines Einzelhandelsstandorts 

sind im Rahmen der Modellierung die vorhandene Verkaufsfläche in 

den Zentren bzw. Städten und Gemeinden sowie die Entfernung zwischen den 

Siedlungsschwerpunkten und den Einzelhandelsstandorten. Das heißt: Ein 

Standort ist für die Kunden einer Region umso attraktiver, je größer seine (sortimentsspezifische) 

Verkaufsfläche und je geringer die Entfernung der Region 

zum Standort ist. Aus der Attraktivität aller Angebotsstandorte, bezogen auf 

einen Wohnstandort, sowie der Wahrscheinlichkeit, dass ein Kunde aus einem 

Wohnstandort an einem Angebotsstandort einkauft, ergibt sich der Umsatz eines 

Angebotsstandorts, der allerdings auch vom jeweiligen Nachfragepotenzial vor 

Ort abhängt. Neben diesen Bestimmungsgrößen fließen in die von Dr. Lademann 

& Partner erweiterte Umsatzmodellierung nach Huff weitere Faktoren ein. 

Diese sind im Einzelnen: 

• Einwohnerzahlen der einzelnen Zonen; 

• Kaufkraftkennziffern der Zonen; 

• sortimentsspezifischer Pro-Kopf-Ausgabesatz; 

• sortimentsspezifischer Verkaufsflächenbestand; 

• sortimentsspezifische Nachfragebindung im Untersuchungsraum; 

• durchschnittliche Entfernungen zwischen den Wohnstandorten und den 

Standorten des Angebots; 

• Distanzüberwindungsfaktor, der die Mühen und Kosten der zu überwindenden 

Entfernungen (gemessen in Zeitdistanzen) ausdrückt 62 ; 

61 

Die im Folgenden aufgeführten Umsatzumverteilungsquoten für die zentralen Versorgungsbereiche 

beziehen sich also stets auf den jeweiligen Ausbauzustand nach Realisierung der in Kap. 

4.5 dargestellten Planvorhaben und nicht auf den heutigen Status quo. 

62 

Raumüberwindungswiderstände sind stark branchenabhängig; so ist für den periodischen Bedarf 

oder Baumarktsortimente eine sehr hohe Elastizität empirisch festgestellt worden, d.h. 

hier sind die Kunden nicht bereit, große Distanzen zurückzulegen. Im Bereich Möbel ist diese 

Bereitschaft dagegen deutlich höher. Ähnliches gilt für das Shoppingsortiment; die Bereitschaft 

ist zwar nicht so ganz hoch wie bei Möbeln, jedoch ist auch hier ein eher geringer 

Raumüberwiderstand bzw. eine geringere Elastizität für Entfernungen feststellbar. 


Seite 96 | 138

Quelle: Dr. Lademann & Partner 

• Attraktivitätsexponent, der die Attraktivitätserhöhung bei steigender Verkaufsfläche 

(Erhöhung der Auswahlmöglichkeiten für den Kunden) an einem 

Standort angibt; 

• Anteil des Umsatzes, den die untersuchten Einzelhandelsstandorte mit Einwohnern 

des Untersuchungsraums erwirtschaften; 

• Attraktivitäts- bzw. Betriebstypenfaktor zur Gewichtung nach der Angebotsqualität. 

Das auf dem gravitationstheoretischen Ansatz von Huff beruhende Modell bezieht 

somit die Verteilung der sortimentsspezifischen Verkaufsfläche im Raum 

sowie Entfernung und Gewicht der Bevölkerungsschwerpunkte zu den Einzelhandelseinrichtungen 

ein. 

9,7 0,25 10,2 

Hilfslinien anzeigen über Menu: 

Ansicht | Anzeigen | Haken bei 

Führungslinien setzten 

_________________________________________________________________ 

Folie in Ursprungsform bringen über Menu: 

Start | Folien | Zurücksetzen 

Verträglichkeitsgutachten 

6,82 

Weiterentwickeltes Huff-Modell 

6,82 

5,82 

5,12 

Huff-Basismodell 

DLP-Faktoren 

5,82 

5,12 

4,42 

3,73 

3,02 

2,33 

Größe eines 

Angebotsstandorts 

Attraktivität 

des Angebotsmixes 

4,42 

3,73 

3,02 

2,33 

Entfernung 

zwischen 

Angebots- und 

Wohnstandort 

Umsatzmodellierung 

eines Einzelhandelsstandorts 

Attraktivitätsexponent 

Raumwiderstandsexponent 

Einfluss 

Versand-/ 

Internethandel 

Unternehmensattraktivität 

Sortimentsspezifische 

Nachfragebindung 

Umsatzanteile 

von 

außerhalb 

7,98 7,98 

9,7 0,25 10,2 

Abbildung 44: Weiterentwickeltes Huff-Modell 

Auf Basis dieser Daten ermittelt das Modell die Umsätze, die von den Einzelhandelsstandorten 

mit den jeweiligen Bevölkerungsclustern erzielt werden und welcher 

Gesamtumsatz erzielt wird. In den Gesamtumsatz fließen dabei auch die 

Umsatzanteile mit Kunden von außerhalb des Untersuchungsraums ein. 


Seite 97 | 138

Aufbauend auf der Kalibrierung des Modells auf Basis des Ist-Zustands, wurden 

dann die Umsatzveränderungen des Einzelhandels im Untersuchungsraum bis 

2017 modelliert. Dabei werden folgende Effekte berücksichtigt: 

• Veränderte Einwohnerzahlen, die eine Veränderung des relevanten Nachfragepotenzials 

bewirken; 

• Veränderung der Nachfragebindung im Untersuchungsraum durch die anhängigen 

Planvorhaben (Ansiedlungsvorhaben sowie andere konkretisierte Planvorhaben 

im fortgeschrittenen Planungsstadium im Untersuchungsraum). 

Im Folgenden werden die Umverteilungswirkungen für die Innenstädte der Mittelzentren 

im Einzugsgebiet sowie des Nebenzentrums Bonn-Beuel und der Bonner 

Innenstadt dargestellt, um den raumordnerischen Vorgaben, die Auswirkungen 

auf zentrale Versorgungsbereiche zu ermitteln, gerecht zu werden. Da es 

sich bei den einzelnen Sortimentsgruppen des Vorhabens um zentrenrelevante 

Sortimente handelt, welche überwiegend in den Innenstädten angeboten werden, 

wird sich das Vorhaben hier am stärksten auswirken. 

Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden die maximal realisierbaren 

Flächenobergrenzen festgesetzt. Damit innerhalb des Flächenkonzepts sowohl in 

der Erst- als auch in der Nachvermietungsphase eine gewisse Flexibilität bei der 

Mieterauswahl ermöglicht wird, wurden im Folgenden iterativ für alle Sortimentsgruppen 

die maximalen sortimentsspezifischen Verkaufsflächenobergrenzen, 

die mit noch verträglichen Umverteilungsquoten/städtebaulichen Auswirkungen 

realisiert werden könnten, berechnet. Die maximale Gesamtverkaufsfläche 

von 39.000 qm bleibt von diesen Berechnungen unberührt. Das heißt, es 

kann bei weitem nicht in allen Sortimentsbereichen zu einer vollen Ausschöpfung 

der Verkaufsflächenspannweite kommen. Wenn die Maximalwerte bei einzelnen 

Sortimenten realisiert werden, geht das zu Lasten der anderen Sortimente, 

da die Erweiterungsfläche insgesamt auf 39.000 qm limitiert bleibt. 


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5.2.1.2 Umverteilungswirkungen Bekleidung 

Von den insgesamt 40,3 Mio. € Zusatzumsatz werden im Sortiment Bekleidung 

bei einer Verkaufsfläche von 17.200 qm insgesamt 21,6 Mio. € zu Lasten der 

Betriebe in den untersuchten zentralen Versorgungsbereichen des Einzugsgebiets 

umverteilt. Weitere 4 Mio. € ergeben sich durch Streuumsätze; das heißt durch 

Personen, die nicht innerhalb des Einzugsgebiet wohnen bzw. dort nicht ihren 

Hauptwohnsitz haben. Die übrigen 14,7 Mio. € generieren sich aus der Erhöhung 

des Nachfragepotenzials (steigende Einwohnerzahlen) sowie der Erhöhung der 

Nachfragebindung. Letzteres sind Umsätze von im Einzugsgebiet lebenden Personen, 

die vormals entweder außerhalb des Einzugsgebiets oder in den nicht 

erfassten Streulagen im Einzugsgebiet eingekauft haben. 

Die prognostizierten prozentualen Umverteilungsquoten gegenüber dem künftigen 

Bestand sind demnach folgende: 

Prospektive Umverteilungsquoten innerhalb des Einzugsgebiets 

im Segment Bekleidung (17.200 qm) 

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 

Oberzentrum 

Troisdorf 

Siegburg 

Hennef (Sieg) 

Lohmar 

Niederkassel 

Königswinter 

Königswinter - Oberpleis 

Bad Honnef 

Eitorf 

Bonn 

Bonn - Beuel 

Bornheim 

6,6% 

6,9% 

6,8% 

7,2% 

6,4% 

7,8% 

8,2% 

7,0% 

7,0% 

5,8% 

6,1% 

5,4% 

Umsatzumverteilungsquote in % 

Quelle: Berechnungen Dr. Lademann & Partner. 

Abbildung 45: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Bekleidung 

Die höchsten Umverteilungswirkungen würden voraussichtlich in den Königswinterer 

Stadtteilzentren Altstadt (7,8 %) und Oberpleis (8,2 %) auftreten. Im übrigen 

Einzugsgebiet werden die Umverteilungswirkungen prospektiv zwischen rd. 5 

bis 7 % liegen. 


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Auswirkungen auf das Bekleidungssortiment, welches in der Mehrheit der Innenstädte 

das City-Leitsortiment darstellt, sind zumeist von besonderer Bedeutung, 

da sie am ehesten dazu führen können, dass wettbewerblich spürbare Auswirkungen 

auch städtebauliche Relevanz entfalten. Eine besondere Zentrenrelevanz 

ist für die Bekleidungsanbieter der Innenstädte von Bonn, Siegburg und Troisdorf 

zu konstatieren. Diese sind zumindest teilweise typgleich oder typähnlich 

hinsichtlich des Angebotsniveaus (Preisniveau, Betreiber etc.) mit den im HUMA 

Einkaufspark geplanten Nutzungen. Die prognostizierten Umsatzrückgänge sollten 

hier möglichst noch deutlich unterhalb der 10 %-Schwelle liegen, um städtebaulich 

relevante Auswirkungen sicher ausschließen zu können. Dieses ist mit 

voraussichtlichen Umverteilungen von –6,6 % (Troisdorf), -6,9 % (Siegburg) und 

–5,8 % (Bonner Innenstadt) gewährleistet. Die Altstadt von Königswinter sowie 

das Stadtteilzentrum Königswinter-Oberpleis sind mit relativen Umsatzrückgängen 

von rd. 8 % am stärksten betroffen. Der absolute Umsatzrückgang ist 

gleichwohl mit jeweils rd. 0,2 Mio. € relativ gering, welches in dem geringen 

Bestand sowie der geringen zentrenprägenden Funktion des Bekleidungssortiments 

in der Königswinterer Altstadt begründet liegt. 

Mit der Erweiterung des HUMA Einkaufsparks ergeben sich neben den Innenstädten 

auch Umsatzrückgänge zu Lasten der sonstigen Lagen innerhalb des Einzugsgebiets 

(z.B. Streu- und Gewerbegebietslagen) sowie weiter entfernteren 

Einkaufsdestinationen außerhalb des Einzugsgebiets (z.B. Köln, Siegen, Koblenz, 

Hürth etc.). Auch Nachfrageabflüsse in den Onlinehandel können bei verbessertem 

Angebot vor Ort – zumindest anteilig – zurückgeholt werden. Folgende Umsätze 

gehen im Sortiment Bekleidung zu Lasten anderer Einkaufsorte: 

• Umsatzrückgang in den sonstigen Lagen im Einzugsgebiet 63 : 5,6 Mio. € 

• Anteilige Rückholung aus lokal getätigten Onlineumsätzen: 3,2 Mio. € 

• Umsatzrückgang in Einkaufsstandorten außerhalb des Einzugsgebiets 64 : 9,9 

Mio. € 

63 

64 

Die Auswertung der kommunalen Einzelhandelskonzepte im Einzugsgebiet zeigte auf, dass in 

der Summe rd. ein Viertel des gesamtstädtischen Flächenbestands bei Bekleidung/Textilien außerhalb 

der Innenstädte vorhanden ist. Diese Standorte sind damit prospektiv in ähnlicher Weise 

wie die Innenstädte durch Umsatzrückgänge betroffen. Aufgrund der fehlenden (städtebaulichen) 

Schutzbedürftigkeit nach BauGB werden diese allerdings nicht gesondert dargestellt. 

Nach Auswertung der Befragungsergebnisse zum Einkaufsverhalten in den kommunalen Einzelhandelskonzepten. 

Die größten Abflüsse ergeben sich dabei verständlicherweise aus den im 

Randbereich des Einzugsgebiets befindlichen Kommunen (z.B. Niederkassel). 


Seite 100 | 138

• Davon zu Lasten der Kölner Innenstadt: 4,9 Mio. € (entspricht 0,6 % des innerstädtischen 

Bekleidungsumsatzes 65 ). 

• Davon zu Lasten anderer Standorte nordwestlich des Einzugsgebiets (z.B. Einkaufszentren 

im übrigen Kölner Stadtgebiet, Hürth Park etc.): 2,5 Mio. € 

• Davon zu Lasten anderer Standorte östlich/südöstlich des Einzugsgebiets (z.B. 

Siegen, Koblenz): 1,5 Mio. € 

• Davon Sonstige Lagen außerhalb des Einzugsgebiets: 1,0 Mio. €. 

Die Berechnungen der absoluten Umverteilungen außerhalb des Untersuchungsraums 

wurde anhand der summarischen Auswertung der vorliegenden Einzelhandelskonzepte 

(hinsichtlich Verkaufsflächen und Umsätzen) sowie der darin teilweise 

enthaltenen Haushaltsbefragungen zu den Einkaufsorientierungen im 

Raum vorgenommen. 

5.2.1.3 Umverteilungswirkungen Schuhe 

Von den insgesamt 6,8 Mio. € Zusatzumsatz werden bei einer gesamten Verkaufsfläche 

von 2.900 qm im Sortiment Schuhe insgesamt 3,8 Mio. € zu Lasten der 

Betriebe in den untersuchten zentralen Versorgungsbereichen des Einzugsgebiets 

umverteilt. Weitere 0,7 Mio. € ergeben sich durch Streuumsätze; das heißt durch 

Personen, die nicht innerhalb des Einzugsgebiet wohnen bzw. dort nicht ihren 

Hauptwohnsitz haben. Die übrigen 2,1 Mio. € generieren sich aus der Erhöhung 

des Nachfragepotenzials (steigende Einwohnerzahlen) sowie der Erhöhung der 

Nachfragebindung. Letzteres sind Umsätze von im Einzugsgebiet lebenden Personen, 

die vormals entweder außerhalb des Einzugsgebiets oder in den nicht 

erfassten Streulagen im Einzugsgebiet eingekauft haben. 



65 

Nach dem Kölner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (Entwurf 2010) beträgt der in der Kölner 

Innenstadt auf einer Fläche von 176.500 qm generierte Umsatz mit Bekleidung und Wäsche rd. 

771 Mio. € p.a. 


Seite 101 | 138


im Segment Schuhe (2.900 qm) 

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 

Oberzentrum 

Troisdorf 

Siegburg 

Hennef (Sieg) 

Lohmar 

Niederkassel* 

Königswinter 


Bad Honnef 

Eitorf 

Bonn 

Bonn - Beuel 

Bornheim 

6,6% 

7,0% 

6,7% 

6,6% 

7,9% 

7,5% 

6,6% 

6,5% 

5,8% 

7,0% 

5,6% 



* Kein Bestand vorhanden. 

Abbildung 46: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Schuhe 

Die höchsten Umverteilungswirkungen werden voraussichtlich in den Königswinterer 

Stadtteilzentren Altstadt (7,9 %) und Oberpleis (7,5 %) auftreten. Im übrigen 

Einzugsgebiet werden die Umverteilungswirkungen voraussichtlich zwischen 

rd. 5,5 bis 7 % liegen. 

Eine besondere Zentrenprägung ist – aufgrund von Magnetbetrieben in diesen 

Sortimenten - für die Schuhanbieter der Innenstädte von Lohmar, Bonn-Beuel 

und Bornheim zu konstatieren. Den höchsten absoluten Bestand weisen auch im 

Schuhsortiment jedoch die Städte Bonn, Siegburg und Troisdorf auf. Die prognostizierten 

Umsatzumverteilungen sollten hier möglichst noch deutlich unterhalb 

der 10 %-Schwelle liegen, um städtebaulich relevante Auswirkungen sicher 

ausschließen zu können. Dieses ist mit voraussichtlichen Umverteilungen von bis 

rd. 7 % in den genannten Zentren der Fall. Die Altstadt von Königswinter sowie 

das Stadtteilzentrum Königswinter-Oberpleis sind mit relativen Umsatzrückgängen 

von rd. 8 % lediglich auf den ersten Blick am stärksten betroffen. Der absolute 

Umsatzrückgang ist gleichwohl mit jeweils deutlich unter 0,1 Mio. € sehr 

gering und im Bereich des kaum Messbaren. 


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gehen - hier exemplarisch aufgrund der Zentrenleitfunktion dargestellt – 

im Sortiment Schuhe zu Lasten anderer Einkaufsorte: 

• Umsatzrückgang in den sonstigen Lagen im Einzugsgebiet: 0,8 Mio. € 


• Umsatzrückgang in Einkaufsstandorten außerhalb des Einzugsgebiets: 1,7 

Mio. € 

• Davon zu Lasten der Kölner Innenstadt: 0,9 Mio. € 












Seite 103 | 138

5.2.1.4 Umverteilungswirkungen im Sport- und Campingbedarf 

Von den insgesamt 5,7 Mio. € Zusatzumsatz werden im Sortiment Sport- und 

Campingbedarf bei einer gesamten Verkaufsfläche von 4.700 qm insgesamt 2,0 

Mio. € zu Lasten der Betriebe in den untersuchten zentralen Versorgungsbereichen 

des Einzugsgebiets umverteilt. Weitere 0,6 Mio. € ergeben sich durch 

Streuumsätze; das heißt durch Personen, die nicht innerhalb des Einzugsgebiet 

wohnen bzw. dort nicht ihren Hauptwohnsitz haben. Die übrigen rd. 3 Mio. € 

generieren sich aus der Erhöhung des Nachfragepotenzials (steigende Einwohnerzahlen) 

sowie der Erhöhung der Nachfragebindung. Letzteres sind Umsätze 

von im Einzugsgebiet lebenden Personen, die vormals entweder außerhalb des 

Einzugsgebiets oder in den nicht erfassten Streulagen im Einzugsgebiet eingekauft 

haben. 




im Segment Sport (4.700 qm) 

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 

Oberzentrum 

Troisdorf 

Siegburg 

Hennef (Sieg) 

Lohmar 

Niederkassel* 

Königswinter 


Bad Honnef 

Eitorf 

Bonn 

Bonn - Beuel 

Bornheim 

7,3% 

7,5% 

7,4% 

7,3% 

8,0% 

8,3% 

6,4% 

6,9% 

5,8% 

7,2% 

5,5% 




Abbildung 47: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Sport- und 

Campingbedarf 

Die höchsten Umverteilungswirkungen werden voraussichtlich in den Königswinterer 

Stadtteilzentren Altstadt (8,0 %) und Oberpleis (8,3 %) auftreten. Im übri- 


Seite 104 | 138

gen Einzugsgebiet werden die Umverteilungswirkungen prospektiv zwischen rd. 6 

bis 8 % liegen. 

Die quantitativ ermittelten Umverteilungsquoten im Sortiment Sport- und Campingbedarf 

werden im Nahbereich (Zone 2) noch unterhalb der 10 %-Schwelle 

prognostiziert. Insgesamt war zu untersuchen, welche städtebauliche Funktion 

das Sortiment in dem jeweiligen betroffenen zentralen Versorgungsbereich innehat. 

Augenscheinlich die größte relative Bedeutung hat das Sortiment Sportund 

Campingbedarf in Bad Honnef mit insgesamt 15 % der gesamten dort verorteten 

zentrenrelevanten Verkaufsfläche. Die Umverteilungsquote wird zu Lasten 

der Innenstadt von Bad Honnef rd. 6,5 % betragen und noch städtebaulich verträglich 

ausfallen. 







gehen im Sortiment Sport zu Lasten anderer Einkaufsorte: 




Mio. € 













Seite 105 | 138

5.2.1.5 Umverteilungswirkungen Elektroartikel 

Im Sortiment Elektroartikel werden bei einer gesamten Verkaufsfläche von 5.000 

qm insgesamt 3,0 Mio. € Zusatzumsatz generiert. Aufgrund der deutlichen Nachfrageverschiebungen 

durch bis zum Jahr 2017 eintretende (Elektro- 

)Planvorhaben werden die rechnerischen Umsatzverluste relativ hoch ausfallen. 


Bestand sind folgende: 


im Segment Elektro (5.000 qm) 

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 

Oberzentrum 

Troisdorf 

Siegburg 

Hennef (Sieg) 

Lohmar 

Niederkassel 

Königswinter 


Bad Honnef 

Eitorf 

Bonn 

Bonn - Beuel 

Bornheim 

6,0% 

6,2% 

6,2% 

5,9% 

5,9% 

5,8% 

6,2% 

5,3% 

5,2% 

5,6% 

5,5% 

4,7% 



Abbildung 48: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Elektroartikel 


Seite 106 | 138

Die höchsten Umverteilungsquoten werden voraussichtlich in Hennef und Siegburg 

(6,2 %) resultieren. Im übrigen Einzugsgebiet werden die Umverteilungswirkungen 

prospektiv bei maximal 5 bis 6 % liegen 67 . 

67 

Aufgrund der zahlreichen Elektro-Planvorhaben im Einzugsgebiet (insbesondere sonstige Lagen) 

und den damit verbundenen komplexen Veränderungen der Nachfrageströme sind Umverteilungen 

gegenüber den anderen Einkaufsorten nicht sicher prognostizierbar. Aufgrund des 

relativ geringen absoluten Umsatzzuwachses ist das Sortiment Elektro gleichwohl unproblematisch. 

Vielmehr wird die Attraktivierung des HUMA zur Stabilisierung der Elektro-Umsätze dienen, 

die ohne die Umstrukturierung maßgeblich an die neuen Planstandorte abfließen würden. 


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5.2.1.6 Umverteilungswirkungen Bücher/Zeitschriften, 

Papier/Büro/Schreibwaren und Spielwaren 

Von den insgesamt 10,4 Mio. € Zusatzumsatz werden im Sortiment Bücher/Zeitschriften, 

Schreibwaren, Spielwaren bei einer gesamten Verkaufsfläche 

von 3.900 qm insgesamt 5,7 Mio. € zu Lasten der Betriebe in den untersuchten 

zentralen Versorgungsbereichen des Einzugsgebiets umverteilt. Weitere 1 Mio. € 

ergeben sich durch Streuumsätze; das heißt durch Personen, die nicht innerhalb 

des Einzugsgebiet wohnen bzw. dort nicht ihren Hauptwohnsitz haben. Die übrigen 

3,7 Mio. € generieren sich aus der Erhöhung des Nachfragepotenzials (steigende 

Einwohnerzahlen) sowie der Erhöhung der Nachfragebindung. Letzteres 

sind Umsätze von im Einzugsgebiet lebenden Personen, die vormals entweder 

außerhalb des Einzugsgebiets oder in den überwiegend nicht erfassten Streulagen 

im Einzugsgebiet eingekauft haben. 




im Segment Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 

(3.900 qm) 

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 

Troisdorf 

Siegburg 

Hennef (Sieg) 

Lohmar 

Niederkassel 

Königswinter 


Bad Honnef 

Eitorf 

Bonn 

Bonn - Beuel 

Bornheim 

7,6% 

7,9% 

8,1% 

8,0% 

7,7% 

8,0% 

8,4% 

7,3% 

7,4% 

6,5% 

7,6% 

6,5% 



Abbildung 49: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Bücher/Zeitschriften, 

Papier/Büro/Schreibwaren und Spielwaren 


Seite 108 | 138

Die höchsten Umverteilungswirkungen werden voraussichtlich in Königswinter- 

Oberpleis (8,4 %) sowie in den Innenstädten von Hennef (8,1 %) und Lohmar 

(8,0 %) auftreten. Im übrigen Einzugsgebiet werden die Umverteilungswirkungen 

prospektiv zwischen rd. 7 bis 8 % liegen. 

In dieser Sortimentsgruppe war in keinem der untersuchten zentralen Versorgungsbereiche 

ein zentrenprägender Magnetbetrieb vorhanden. Der absolut 

größte Bestand ist auch hier in den Innenstädten von Bonn, Siegburg und Troisdorf 

vorhanden. 







gehen - hier exemplarisch aufgrund der Zentrenleitfunktion dargestellt – 

im Sortiment Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren zu Lasten anderer 

Einkaufsorte: 




Mio. € 













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5.2.1.7 Umverteilungswirkungen Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, 

Parfümeriewaren 

Von den insgesamt 11,4 Mio. € Zusatzumsatz werden im Sortiment Uhren/Schmuck, 

Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümwaren bei einer gesamten 

Verkaufsfläche von 2.000 qm insgesamt 8,5 Mio. € zu Lasten der Betriebe in den 

untersuchten zentralen Versorgungsbereichen des Einzugsgebiets umverteilt. 

Weitere 1,1 Mio. € ergeben sich durch Streuumsätze; das heißt durch Personen, 

die nicht innerhalb des Einzugsgebiet wohnen bzw. dort nicht ihren Hauptwohnsitz 

haben. Die übrigen 1,8 Mio. € generieren sich aus der Erhöhung des Nachfragepotenzials 

(steigende Einwohnerzahlen) sowie der Erhöhung der Nachfragebindung. 

Letzteres sind Umsätze von im Einzugsgebiet lebenden Personen, die 

vormals entweder außerhalb des Einzugsgebiets oder in den überwiegend nicht 

erfassten Streulagen im Einzugsgebiet eingekauft haben. Die höchsten absoluten 

Umverteilungen werden eindeutig zu Lasten der Bonner und Siegburger Innenstadt 

gehen. 




im Segment Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, 

Parfüm (2.000 qm) 

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 

Oberzentrum 

Troisdorf 

Siegburg 

Hennef (Sieg) 

Lohmar 

Niederkassel* 

Königswinter 


Bad Honnef 

Eitorf 

Bonn 

Bonn - Beuel 

Bornheim 

6,5% 

7,2% 

7,2% 

7,0% 

7,0% 

7,5% 

6,2% 

6,7% 

5,4% 

6,7% 

4,9% 




Abbildung 50: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Uhren/Schmuck, 

Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 


Seite 110 | 138

Die höchsten Umverteilungsquoten werden voraussichtlich in Königswinter- 

Oberpleis (7,5 %) auftreten. Im übrigen Einzugsgebiet werden die Umverteilungswirkungen 

prospektiv zwischen etwa 5 bis 7 % liegen. 







gehen im Sortiment Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümwaren 

zu Lasten anderer Einkaufsorte: 




Mio. € 













Seite 111 | 138

5.2.1.8 Umverteilungswirkungen sonstiger zentrenrelevanter Bedarf 

Von den insgesamt 4,8 Mio. € Zusatzumsatz werden bei den sonstigen zentrenrelevanten 

Sortimenten 69 

bei einer gesamten Verkaufsfläche von 6.500 qm insgesamt 

3,6 Mio. € zu Lasten der Betriebe in den untersuchten zentralen Versorgungsbereichen 

des Einzugsgebiets umverteilt. Weitere 0,5 Mio. € ergeben sich 

durch Streuumsätze; das heißt durch Personen, die nicht innerhalb des Einzugsgebiet 

wohnen bzw. dort nicht ihren Hauptwohnsitz haben. Die übrigen 0,7 Mio. 

€ generieren sich aus der Erhöhung des Nachfragepotenzials (steigende Einwohnerzahlen) 

sowie der Erhöhung der Nachfragebindung. Letzteres sind Umsätze 

von im Einzugsgebiet lebenden Personen, die vormals entweder außerhalb des 

Einzugsgebiets oder in den überwiegend nicht erfassten Streulagen im Einzugsgebiet 

eingekauft haben. 




bei sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten (6.500 qm) 

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 

Oberzentrum 

Troisdorf 

Siegburg 

Hennef (Sieg) 

Lohmar 

Niederkassel 

Königswinter 


Bad Honnef 

Eitorf 

Bonn 

Bonn - Beuel 

Bornheim 

5,8% 

5,9% 

5,7% 

5,7% 

5,2% 

6,1% 

6,2% 

5,7% 

5,6% 

5,1% 

6,0% 

5,6% 



Abbildung 51: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets bei den sonstigen zentrenrelevanten 

Sortimenten 

69 

Hier werden die Sortimente Hausrat (inkl. GPK), Wohnaccessoires, Teppiche/Heimtextilien 

Foto/Film/Optik und Übriger Freizeitbedarf zusammengefasst. 


Seite 112 | 138

Die höchsten Umverteilungswirkungen werden voraussichtlich in Königswinter- 

Oberpleis (6,2 %) und Königswinter-Altstadt (6,1 %) auftreten. In den übrigen 

zentralen Versorgungsbereichen im Einzugsgebiet werden die Umverteilungswirkungen 

prospektiv zwischen rd. 5 bis 6 % liegen. 

Aufgrund der sehr heterogenen Sortimentsgruppe wurden bewusst nur geringe 

Umverteilungsquoten von unter 7 % als Maßstab der Verträglichkeit gegenüber 

den Zentren im Einzugsgebiet angesetzt. 







gehen bei den sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten zu Lasten anderer 

Einkaufsorte: 




Mio. € 













Seite 113 | 138

5.2.1.9 Zusammenfassende Darstellung der 

Umverteilungswirkungen 

Die maximalen Verkaufsflächen wurden in Abhängigkeit von der Branche sowie 

den spezifischen Strukturen der Städte im Einzugsgebiet ermittelt. Die Umverteilungsquoten 

reichten dabei von – 5,0 % bis rd. – 8,5 %. Insgesamt ist vor allem 

das Sortiment Bekleidung in einigen Innenstädten besonders zentrenprägend; 

die ermittelten sortimentsspezifischen Flächenobergrenzen sind dabei so konfiguriert, 

dass kein zentraler Versorgungsbereich im Einzugsgebiet in seiner Funktion 

‚mehr als unwesentlich’ durch das Vorhaben beeinträchtigt wird. 

Folgende maximale Verkaufsflächen wurden in den Sortimentsgruppen ermittelt: 

• Periodischer Bedarf: 10.500 qm 

• Bekleidung: 17.200 qm 

• Schuhe: 2.900 qm 

• Elektro: 5.000 qm 

• Sport: 4.700 qm 

• Bücher/Zeitschriften, Papier/Büro/Schreibwaren, Spielwaren: 3.900 qm 

• Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren: 2.000 qm 

• Sonstige zentrenrelevante Sortimente: 6.500 qm 

• Nicht zentrenrelevante Sortimente: unbegrenzt im Rahmen der gedeckelten 

Gesamtverkaufsfläche 70 . 

Für die Festsetzungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurden sortimentsgruppenspezifische 

Verkaufsflächenobergrenzen ermittelt. Dieses ist zum 

einen darin begründet, dass die genaue Flächenstruktur noch nicht feststeht, 

zum anderen dient dieses auch in Zukunft einer notwendigen Vermietungsflexibilität. 

Die gesamte Verkaufsfläche bleibt dabei allerdings auf 39.000 qm beschränkt. 

70 

Die umliegenden Zentren verfügen nur über einen geringen nicht-zentrenrelevanten Bestand. 

In keiner der untersuchten Innenstädte lässt sich für die nicht-zentrenrelevanten Sortimente 

eine Zentrenprägung ableiten. Selbst wenn sich im Huma Park in größerem Umfang nichtzentrenrelevante 

Sortimente ansiedeln würden (was nicht wahrscheinlich ist, eher ist von arrondierenden 

Ansiedlungen bzw. einem Vorhalten in Form von Randsortimenten auszugehen; 

siehe auch Kap 2.1), ließen sich daraus keine negativen städtebaulichen Wirkungen auf die 

zentralen Versorgungsbereiche im Sinne einer Funktionsstörung feststellen. 


Seite 114 | 138

Betrachtet man die Umverteilungen bezogen auf die zentrenrelevanten Sortimente, 

die das Vorhaben an den untersuchten Standorten prospektiv maximal 

auslösen könnte, ergeben sich folgende Auswirkungen: 

Umverteilungsquoten bei zentrenrelevanten Sortimenten (in %), Sortimentsobergrenzen 

Innenstädte 

Bekleidung 

Sport- und 

Campingbedarf 

Schuhe 

EMC* 

BÜZ/PBS/ 

SPW** 

USM/LDG/ 

PFM*** 

Sonstige 

zentrenrel. 

Sortimente 

Troisdorf -6,6% -7,3% -6,6% -6,0% -7,6% -6,5% -5,8% 

Siegburg -6,9% -7,5% -7,0% -6,2% -7,9% -7,2% -5,9% 

Hennef (Sieg) -6,8% -7,4% -6,7% -6,2% -8,1% -7,2% -5,7% 

Lohmar -7,2% -7,3% -6,6% -5,9% -8,0% -7,0% -5,7% 

Niederkassel -6,4% - - -5,9% -7,7% - -5,2% 

Königswinter -7,8% -8,0% -7,9% -5,8% -8,0% -7,0% -6,1% 

Königswinter - Oberpleis -8,2% -8,3% -7,5% -6,2% -8,4% -7,5% -6,2% 

Bad Honnef -7,0% -6,4% -6,6% -5,3% -7,3% -6,2% -5,7% 

Eitorf -7,0% -6,9% -6,5% -5,2% -7,4% -6,7% -5,6% 

Bonn -5,8% -5,8% -5,8% -5,6% -6,5% -5,4% -5,1% 

Bonn-Beuel -6,1% -7,2% -7,0% -5,5% -7,6% -6,7% -6,0% 

Bornheim -5,4% -5,5% -5,6% -4,7% -6,5% -4,9% -5,6% 

Quelle: Eigene Berechnungen. *Elektro, Musikalien, Computer **Bücher und Zeitschriften/Papier, Büro, Schreibwaren ***Uhren, 

Schmuck/ Lederwaren, Geschenkartikel/ Parfümeriewaren. 

Tabelle 25: Umverteilungsquoten bei zentrenrelevanten Sortimenten (in %) 

Die höchsten Umverteilungsquoten werden sich voraussichtlich in den beiden 

Königswinterer Zentren (Altstadt/Oberpleis) ergeben. Auch in Lohmar sowie in 

Siegburg und Troisdorf können sortimentsbezogen bei Ausnutzung der jeweiligen 

Flächenobergrenze spürbare Umverteilungen zu erwarten sein. Die mit Abstand 

höchsten absoluten Umsatzrückgänge werden in der Innenstadt von Bonn auftreten, 

die jedoch aufgrund des hohen Bestands sowie der Attraktivität des 

Standorts zu relativieren sind. Die städtebauliche Bewertung der Umverteilungen 

wird innerhalb des Kapitels 6 vorgenommen. 

Selbst wenn suggeriert wird, dass der komplette durch die HUMA Erweiterung 

und Umstrukturierung generierte Zusatzumsatz zu Lasten der Kölner Innenstadt 

wirkt, würde die prozentuale Umverteilungsquote nur 4,1 % betragen. In der 

Realität – d.h. bei der Annahme das sämtlicher nicht im Einzugsgebiet umverteilter 

sortimentsbezogener Umsatz zu Lasten der Kölner Innenstadt wirken würde, 

würden allerdings die Umverteilungsquoten je nach Sortimentsgruppe bei 

maximal 0,5 % (sonstige zentrenrelevante Sortimente) bis 3 % (Sport- und Campingbedarf) 

liegen. 

Durch die Erweiterung und Umstrukturierung werden bei Ausnutzung der jeweiligen 

sortimentsspezifischen Flächenobergrenzen maximal 5,0 bis 8,5 % Umsatzrückgang 

resultieren. 


Seite 115 | 138

5.3 Auswirkungen auf die Nahversorgung/Periodischer Bedarf 

5.3.1 Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Kern- und Nahbereich 

Mit der Attraktivierung des HUMA Einkaufsparks werden zukünftig auch neue 

bzw. andersartige Nahversorgungsbetriebe angesiedelt werden. Zwar wird das 

SB-Warenhaus real verkleinert werden und in der Summe die Verkaufsfläche im 

Bereich Nahversorgung damit nicht wesentlich ansteigen, Umsatzzuwächse durch 

den Attraktivitätsanstieg können jedoch nicht ausgeschlossen werden. 

Obwohl normalerweise nahversorgungsrelevante Sortimente keine derartig große 

Ausstrahlung haben, partizipieren die im HUMA Einkaufspark derzeit und zukünftig 

angesiedelten Betriebe von der Agglomerationswirkung des Gesamtobjekts. 

Abbildung 52: Einzugsgebiet HUMA Einkaufspark – nur periodischer Bedarf 

Betrachtet wurde die Zone 1 (Sankt Augustin) sowie eine – gegenüber den üblichen 

Vorhabenkomponenten – verkleinerte Zone 2, zu nur ein Teil der Stadtgebiete 

der Umlandkommunen zählen. Die Niederkasseler Innenstadt sowie die 

Neben-/Nahversorgungszentren Troisdorf-Spich und Niederkassel-Rheidt sind 


Seite 116 | 138

nicht mehr Teil des Einzugsgebiets der zukünftigen Nahversorgungsnutzungen 

des HUMA Einkaufsparks. 

Innerhalb dieses für den periodischen Bedarf abgegrenzten Einzugsgebiets wurde 

in allen Innenstädten sowie Nahversorgungszentren der gesamte periodische 

Bedarf im November 2012 aktualisierend erhoben. In den sonstigen Lagen ist 

der Einzelhandelsbestand ab ca. 100 qm 71 dargestellt. 

Flächen- und Umsatzstruktur in den zentralen Versorgungsbereichen im 

Nahbereich (Zone 1 und 2) 

Verkaufsfläche in 

qm 

Umsatz 

in Mio. € 

Zone 1 (Sankt Augustin) 22.339 105,8 

ZVB Niederpleis 110 0,8 

ZVB Menden 2.145 6,9 

ZVB Hangelar 1.130 5,7 

Sonstige Lagen Zone 1* 18.954 92,4 

Zone 2 129.963 669,5 

ZVB Bonn-Beuel 5.317 26,9 

ZVB Bonn-Hoholz 475 2,2 

ZVB Bonn-Holzlar 105 0,6 

ZVB Bonn-Oberkassel 1.787 8,5 

ZVB Bonn-Vilich Müldorf 1.915 8,9 

ZVB Bonn-Ramersdorf 170 0,8 

ZVB Hennef-Innenstadt 5.048 24,0 

ZVB Königswinter-Altstadt 1.305 6,9 

ZVB Königswinter-Oberpleis 5.335 24,1 

ZVB Königswinter-Nieder-/Oberdollendorf 3.737 16,0 

ZVB Lohmar-Innenstadt 2.325 11,1 

ZVB Niederkassel-Mondorf 2.538 12,2 

ZVB Siegburg-Innenstadt 4.040 23,2 

ZVB Siegburg-Stallberg 2.320 12,2 

ZVB Siegburg-Kaldauen 945 4,3 

ZVB Troisdorf-Innenstadt 9.578 41,1 

ZVB Troisdorf-Sieglar 50 0,7 

ZVB Troisdorf-Friedrich-Wilhelms-Hütte 3.510 16,9 

ZVB Troisdorf-Oberlar 670 4,0 

Sonstige Lagen Zone 2* 78.793 424,8 

Summe/Mittelwert 152.302 775,3 

Quelle: Berechnungen Dr. Lademann & Partner. * In den Streulagen nur Lebensmittelbetriebe ab ca. 100 

qm sowie Drogeriemärkte (Quelle TradeDimensions). 

Tabelle 26: Flächen- und Umsatzstruktur in der Nahversorgung im Nahbereich (Zone 1 und 2) 

71 

Quelle: TradeDimensions 2012. 


Seite 117 | 138

In den Kommunen im Nahbereich ist insgesamt ein nahversorgungsrelevanter 

Bestand (Betriebe ab ca. 100 qm) von rd. 152.300 qm Verkaufsfläche vorhanden. 

Auf dieser Fläche wird ein Jahresumsatz von insgesamt rd. 775,3 Mio. € (brutto) 

generiert. 

5.3.2 Umverteilungswirkungen im periodischen Bedarf 

Das nahversorgungsrelevante Angebot im HUMA Einkaufspark lässt sich, bezogen 

auf sein Einzugsgebiet bzw. die Nachfrageabschöpfung im Raum, nur sehr bedingt 

mit klassischen Nahversorgungseinrichtungen vergleichen. Sowohl das 

Einzugsgebiet als auch die Abschöpfungsquoten unterscheiden sich deutlich von 

solitären Lebensmittelbetrieben in Streulagen oder klassischen Nahversorgungszentren. 

Nahversorgungsbetriebe, die nur über den Mallbereich zu betreten sind und nicht 

über einen gesonderten Zugang verfügen, werden i.d.R. nicht zum großvolumigen 

Versorgungseinkauf aufgesucht. Üblich bei Lebensmittelbetrieben in Einkaufszentren 

sind sehr geringe Durchschnittsbons je Kunde 72 . In Zukunft wird 

zudem die steigende Ausrichtung auf hochwertigere Angebote innerhalb des 

HUMA Einkaufsparks den Anteil an Kunden mit ausschließlichem Versorgungsund 

Lasteinkauf verringern. 

Folgende nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche wurde als Obergrenze geprüft: 

• 10.500 qm Periodischer Bedarf 

• + 2.479 qm Verkaufsfläche (Bestand: 8.021 qm Verkaufsfläche) 

Folgender Umsatz wurde als Obergrenze geprüft: 

• 54,6 Mio. € (entspricht einer Flächenproduktivität 73 von 5.200 € je qm) 

• Davon Zusatzumsatz (insbesondere durch Anstieg der Flächenproduktivität): 

18,5 Mio. € (Bestandsumsatz Periodischer Bedarf: 36,1 Mio. €). 

72 

Verbrauchermärkte in Shoppingcentern generieren durch die sehr geringen durchschnittlichen 

Kassenbons von 6-8 € eher geringe Flächenproduktivitäten. Diese geringen Kassenbons können 

i.d.R. auch nur bedingt durch eine höhere Kundenfrequenz ausgeglichen werden: Zum Vergleich: 

Im Jahr 2010 wurde nach Angaben des Hauptverbands des deutschen Einzelhandels im 

Lebensmitteleinzelhandel über alle Haushaltstypen ein Durchschnittsbon von 17,37 € ermittelt. 

73 

Die Flächenproduktivität im Bestand wurde nur mit 4.500 € je qm bemessen. Insofern wurde im 

Sinne der Worst-Case Betrachtung ein deutlicher Produktivitätsanstieg bemessen. Ob dieser jedoch 

erreicht werden kann, bleibt fraglich. 


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Wegen der Ausstrahlung des Gesamtobjekts ergibt sich eine sehr große Reichweite; 

im periodischen Bedarf wird allerdings gleichwohl prognostisch ein großer 

Teil der Umsätze (35 %) mit Kunden aus der Zone 1 des Einzugsgebiets erwirtschaftet 

werden. Die übrigen 55 Prozent des Umsatzes werden mit in der Zone 2 

lebenden Kunden generiert. Die restlichen 10 % ergeben sich aus räumlich nicht 

zuordenbaren Streuumsätzen. Geringe, nicht taxierbare Umsätze aus der Zone 3 

und 4 sind in den Streuumsätzen enthalten. 

Da sich der überwiegende Umsatzanteil in diesem distanzsensiblen Sortiment 

also aus einem im Vergleich zum gesamten Einzugsgebiet relativ kleinräumigen 

Bereich rekrutiert, wurde auf eine Modellierung des Huff-Modells für dieses Sortiment 

verzichtet und eine klassische absatzwirtschaftliche Wirkungsanalyse vorgenommen. 

Im Periodischen Bedarf werden bezogen auf den bestehenden Einzelhandel bei 

insgesamt 10.500 qm Verkaufsfläche (+ rd. 2.500 qm), mit einem Zusatzumsatz 

von 18,5 Mio. €, Umsatzumverteilungswirkungen von maximal rd. 5,7 % zu erwarten 

sein. Am höchsten wird die Umverteilungsquote im Kernbereich (Zone 1), 

d.h. bezogen auf das Sankt Augustiner Stadtgebiet, ausfallen. 

Die prospektiven durchschnittlichen Umverteilungen in der Zone 2 werden mit 

rd. 1,5 % Umsatzrückgang sehr gering ausfallen und damit deutlich unterhalb 

der sog. Spürbarkeitsschwelle von 5 % liegen. Die höchsten Umsatzrückgänge 

werden in den zentralen Versorgungsbereichen ‚Troisdorf Friedrich-Wilhelm- 

Hütte‘ (3,0 %) und ‚Bonn Vilich-Müldorf‘ (2,8 %) erwartet. 


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Städtebauliche Bewertung der Auswirkungen auf die Innenstädte/Nahversorgungszentren 

Zentraler 

Versorgungsbereich 

Sankt Augustin - 

ZVB Hangelar 


ZVB Menden 


ZVB Niederpleis 

Entfernung zum 

HUMA 

St. Augustin 

(in Fahrminuten) 

Troisdorf Innenstadt 19 

Troisdorf - Nebenzentrum 

Sieglar 

Troisdorf - NVZ Friedrich- 

Wilhelms-Hütte 

8 

4 

9 

16 

städtebauliche 

Stabilität 

weitestgehend 

stabil 

weitestgehend 

stabil 

fragil, 

Planvorhaben 

NVZ 

weitestgehend 

stabil 

weitestgehend 

stabil, 

Dienstleistungsschwerpunkt 

14 stabil 

Magnetbetriebe 

Nahversorgung 

Tabelle 27: Städtebauliche Bewertung der Auswirkungen auf die Innenstädte/Nahversorgungszentren (Periodischer 

Bedarf) 

UVQ 

Bewertung der 

Verträglichkeit 

Edeka 5,9% verträglich 

Kaisers, Lidl 5,2% verträglich 

- 5,9% verträglich 

Kaufland 2,1% verträglich 


Aldi, Penny, Edeka, 

Trinkgut 

3,0% verträglich 

Troisdorf - NVZ Oberlar 13 stabil Netto City 1,0% verträglich 

Bonn - Nebenzentrum 

kaisers (2 Mal), 

11 stabil 


Beuel 

Netto, Alnatura 

Bonn - NVZ Hoholz 9 fragil Edeka Aktiv Markt 1,6% verträglich 

Bonn - NVZ Holzlar 9 

fragil bzw. keine 

Funktion als NVZ 


Bonn - NVZ Oberkassel 15 stabil Rewe Adrian, Netto 1,2% verträglich 

Bonn - NVZ Vilich 10 stabil Aldi 2,8% verträglich 

Bonn - NVZ Ramersdorf 13 

Siegburg Innenstadt 13 

fragil bzw. keine 

Funktion als NVZ 

stabil; 

Planvorhaben 

Drogerie Müller 


Galeria Kaufhof, dm 

(2 Mal) 


Siegburg - NVZ Kaldauen 14 stabil E-aktiv Markt Mülln 1,2% verträglich 

Siegburg - NVZ Stallberg 11 stabil Rewe XL 1,0% verträglich 

Königswinter - STZ 

Oberpleis 

19 stabil Rewe, Edeka 1,5% verträglich 

Königswinter - STZ 

Frischemarkt Frings, 

18 fragil 

Altstadt 

kaisers 


Königswinter - NVZ Ober- 

/Niederdollendorf 

16 stabil Rewe, Edeka 1,5% verträglich 

Königwinter - NVZ 

weitestgehend 

12 

Stieldorf 

stabil 

Edeka 1,8% verträglich 

Hennef Innenstadt 15 

weitestgehend 

stabil 

Hit, Penny, dm 1,4% verträglich 

Lidl, Edeka, 

Lohmar Innenstadt 16 stabil 

Rossmann 


Niederkassel - ZVB 

Mondorf 

19 stabil Rewe, Netto 1,0% verträglich 

Quelle: Eigenen Berechnungen und Bewertungen. 


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Die bei einer maximalen nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 10.500 

qm prognostizierten Umverteilungswirkungen werden keine mehr als unwesentlichen 

Auswirkungen auf die umliegenden zentralen Versorgungsbereiche und die 

Nahversorgung hervorrufen. 


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6 Raumordnerische und städtebauliche Beurteilungen 

des Umstrukturierungsvorhabens 

6.1 Zu den landesplanerischen und städtebaulichen Kriterien 

Wie bereits in Kapitel 2.3 erwähnt, liegt das Vorhaben bisher zum Teil im Geltungsbereich 

des Bebauungsplans Nr. 107/1 „Zentrum“ aus dem Jahr 1984. Dieser 

setzt für das gesamte Plangebiet als Art der baulichen Nutzung Kerngebiet 

(MK) nach BauNVO 1977 fest. Mit der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans 

mit der Gültigkeit seit Juni 2009 ist der Bereich zudem als ‚zentraler Versorgungsbereich’ 

gekennzeichnet. 

Für die Realisierung des Planvorhabens soll nun ein vorhabenbezogener Bebauungsplan 

erstellt werden, der sämtliche Entwicklungsmöglichkeiten in Form von 

Sortimentsobergrenzen vorab festlegt. Eine Prüfung des Vorhabens erfolgte damit 

nach den Kriterien von § 11 Abs. 3 BauNVO. 

Demnach sind folgende Kriterien für die Zulässigkeit eines großflächigen Einzelhandelsvorhabens 

von Bedeutung: 

• Nach § 11 Abs. 3 der BauNVO sind die Auswirkungen eines großflächigen 

Einzelhandelsvorhabens auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung 

und Landesplanung sowie auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung zu 

untersuchen. Aus städtebaulicher Sicht sind daher die Auswirkungen auf die 

Versorgung der Bevölkerung im Einzugsgebiet sowie die Entwicklung zentraler 

Versorgungsbereiche zu überprüfen. 

• Darüber hinaus wurde im April 2012 der Entwurf des Landesentwicklungsplans 

(LEP NRW) veröffentlicht. Dieser ist nun für das Vorhaben landesplanerisch 

beachtlich; aufgrund der noch nicht endgültigen Beschlussfassung sind 

sämtliche Inhalte nicht als finale Ziele, sondern lediglich als Grundsätze zu 

berücksichtigen (siehe Kap. 6.2) 74 . 

74 

§ 4 Abs. 2 ROG: Die Grundsätze und sonstigen Erfordernisse der Raumordnung sind von öffentlichen 

Stellen bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen nach Absatz 1 in der Abwägung 

oder bei der Ermessensausübung nach Maßgabe der dafür geltenden Vorschriften zu berücksichtigen. 


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Im Rahmen der Abwägung des Vorhabens gemäß § 1 Abs. 5 Nr. 8 BauGB sind 

weiterhin folgende ökonomische Kriterien bei der Aufstellung oder Änderung von 

Bebauungsplänen zu berücksichtigen: 

• die Belange der Wirtschaft; 

• auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen 

Versorgung der Bevölkerung; 

• die Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen; 

• der Verkehr einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs. 

Die letztgenannten Punkte sind nicht Bestandteil dieses raumökonomischen Verträglichkeitsgutachtens. 

Ebenfalls zu berücksichtigen sind nach § 1 BauGB Abs. 6 Ziff. 4, 9, 11: 

• Ziff. 4: ‚die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau 

vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche’; 

• Ziff. 9: ‚die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der 

Bevölkerung […] unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung 

und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung’; 

• Ziff. 11: ‚die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen 

Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen 

städtebaulichen Planung’. 


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6.2 Bewertung gemäß Entwurf Landesentwicklungsplan NRW 

6.2.1 Ziele des LEP NRW 

Nachdem der § 24a LEPro NRW für ungültig erklärt und übergangsweise daher auf 

den LEP aus dem Jahr 1995 zurückgegriffen wurde, hat nun seit April 2012 die 

Entwurfsfassung ‚Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan, 

Großflächiger Einzelhandel‘ Gültigkeit. Da es sich nur um eine Entwurfsfassung 

handelt, sind alle Ziele wie Grundsätze im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen. 

Folgende für das Vorhaben relevanten Kriterien sind dabei zu nennen: 

• 1 (Ziel) Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen: Kerngebiete und 

Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung 

dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen 

dargestellt und festgesetzt werden. 

• 2 (Ziel) Zentrenrelevante Kernsortimente (Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen): 

Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben 

i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Kernsortiment 

nur in zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt 

werden […]. 

• 3 (Ziel) Zentrenrelevante Kernsortimente (Beeinträchtigungsverbot): Durch 

die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für 

Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem 

Kernsortiment dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht 

wesentlich beeinträchtigt werden. 

Zu Ziel 1: 

Der Objekt- und Vorhabenstandort ist im Regionalplan als Allgemeiner Siedlungsbereich 

(ASB) festgesetzt und dargestellt. 

Zu Ziel 2: 

Das Umstrukturierungsvorhaben, das zentrenrelevante Kernsortimente beinhaltet, 

befindet sich zielkonform innerhalb eines bestehenden zentralen Versorgungsbereichs. 

Es ist durch seine Lage in einem Mittelzentrum zentralörtlich 

richtig zugeordnet. 


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Zu Ziel 3: 

Zentrale Versorgungsbereiche werden durch das Erweiterungsvorhaben nicht wesentlich 

beeinträchtigt. Die Ausführungen zum Beeinträchtigungsverbot sind in 

Kapitel 6.3 enthalten. 


Seite 125 | 138

6.2.2 Umsatz-Kaufkraft-Relation 

Ähnlich wie in dem vormals gültigen LEPro NRW ist auch in der Entwurfsfassung 

des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen eine Vermutungsregel enthalten, 

ab wann eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche 

vorliegt. Dieser zum Ziel 3 ‚Zentrenrelevante Kernsortimente: Beeinträchtigungsverbot‘ 

gehörende Passus lautet wie folgt: 

„Eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche ist in der Regel 

anzunehmen, wenn der zu erwartende Umsatz der geplanten Einzelhandelsvorhaben 

in allen oder in einzelnen der vorgesehenen Sortimentsgruppen die Kaufkraft 

der Einwohner in dem zentralen Versorgungsbereich zugeordneten Gemeindebereich 

übersteigt. Bei Übersteigen dieser Regelvermutungsgrenze ist der Nachweis, dass 

keine solche wesentliche Beeinträchtigung vorliegt, von der die jeweilige Festsetzung 

planenden Gemeinde zu erbringen.“ 

In Bezug auf die Erweiterung des HUMA Einkaufsparks ist dabei jedoch zu bemerken, 

dass es einerseits bereits heute Umsätze bindet und Sortimentsobergrenzen 

geprüft wurden. In der Realität wird bei den meisten oder allen Sortimenten/Sortimentsgruppen 

die prozentuale Umsatz-Kaufkraft-Relation deutlich 

geringer als hier aufgezeigt ausfallen. 

Kaufkraft in Sankt Umsatz Sortimentsobergrenzen 

Sortimentsgruppen 

Augustin (Zone 1) 

in Mio. € 

in Mio. € 

(Jahr 2017) Gesamt Zusatz 

Periodischer Bedarf 133,0 54,6 18,5 

Bekleidung 32,1 53,3 40,3 

Schuhe 8,5 9,6 6,8 

Elektro, Musikalien, Computer 20,5 35,5 3,0 

Sport- und Campingbedarf 6,0 15,5 5,7 

Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 8,9 17,6 10,4 

Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 14,8 13,6 11,4 

Sonstige zentrenrel. Sortimente 15,6 13,0 4,8 


Sortimentsgruppen 

Kaufkraft in Sankt 

Augustin (Zone 1) 

in Mio. € 

Umsatz-Kaufkraft-Relation 

in % (Sortimentsobergrenzen) 

(Jahr 2017) Gesamt Zusatz 

Periodischer Bedarf 133,0 41% 14% 

Bekleidung 32,1 166% 126% 

Schuhe 8,5 112% 80% 

Elektro, Musikalien, Computer 20,5 173% 15% 

Sport- und Campingbedarf 6,0 259% 95% 

Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 8,9 197% 117% 

Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 14,8 92% 77% 

Sonstige zentrenrel. Sortimente 15,6 83% 31% 


Tabelle 28: Umsatz-Kaufkraft-Relation 


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Es zeigt sich, dass in der Summe in beinahe allen Sortimentsgruppen ein höherer 

Umsatz – bei Ausnutzung der maximalen sortimentsspezifischen Verkaufsfläche – 

als die in der Standortkommune Sankt Augustin vorhandene Kaufkraft – getätigt 

würde. Bei der alleinigen Betrachtung des Zusatzumsatzes – d.h. des Umsatzes, 

der (maximal) unter Abzug der bereits im HUMA aktuell getätigten Umsätze 

wirkt – wird der Schwellenwert lediglich in den Sortimentsgruppen Bekleidung 

sowie Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren überschritten. Inwieweit 

die Vermutungsregel, dass es sich damit um eine ‚wesentliche Beeinträchtigung‘ 

handelt, bestätigt wird, wurde im folgenden Kapitel ‚Beeinträchtigung der zentralen 

Versorgungsbereiche‘ untersucht. 

6.3 Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche 

6.3.1 Vorbemerkungen 

Ausgewogene Versorgungsstrukturen und damit die Funktionsfähigkeit von zentralen 

Orten setzen voraus, dass die zentralen Versorgungsbereiche nicht mehr als 

unwesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot). Hierbei ist auch 

der Grad der jeweils gegebenen Funktionsfähigkeit zu berücksichtigen. Es stellt 

sich die Frage, ob es über die im Rahmen der Wirkungsprognose ermittelten 

marktanalytischen Auswirkungen hinaus zu Funktionsbeeinträchtigungen im regionalen 

Einzelhandelsgefüge bzw. im System zentraler Orte kommen kann. Im 

Kern geht es um die Einschätzung, ob die ermittelten Umsatzumverteilungseffekte 

für eine größere Zahl von Betrieben so gravierend sind, dass als Folge von 

Betriebsaufgaben eine Funktionsschwächung oder gar Verödung der Innenstädte 

im Einzugsgebiet droht. Ein genereller Schutz vor Wettbewerb ist nicht Ziel des 

Beeinträchtigungsverbots. 

Die Beantwortung der Frage, wann zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funktionsfähigkeit 

beeinträchtigt sind, bedarf einer Prüfung der konkreten Umstände 

im Einzelfall. Allerdings ist in der Rechtsprechung verschiedener Oberverwaltungsgerichte 

(vgl. u.a. OVG Münster, AZ 7A 2902/93, OVG Bautzen, Beschluss 1 

BS 108/02, 06.06.2002) die Meinung vertreten worden, dass jedenfalls in der 

Regel bei einer Umsatzumverteilung von 10 % zumindest erhebliche städtebauliche 

Auswirkungen zu erwarten sind. Besondere Beachtung ist dabei den zentralen 

Versorgungsbereichen zu schenken. Ein alleiniges Abzielen auf eine Umverteilungsquote 

von 10 % ist allerdings aufgrund der notwendigen Berücksichtigung 

der lokalen Besonderheiten nicht geboten. Vielmehr ist die Stabilität bzw. 

eventuelle Vorschädigung eines zentralen Versorgungsbereichs zu berücksichti- 


Seite 127 | 138

gen. Zum Teil führen daher auch bereits Werte unterhalb dieses Abwägungsschwellenwerts 

städtebaulich zu mehr als unwesentlichen Auswirkungen. Entscheidend 

ist dafür die Bewertung der Umverteilungsquoten in Relation zur konkreten 

Situation in den betroffenen zentralen Versorgungsbereichen. 

Kriterien zur Bewertung der Stabilität zentraler Versorgungsbereiche sowie städtebaulicher 

Auswirkungen von Umverteilungsquoten sind in der gutachterlichen 

Praxis u.a. folgende: 

• Struktur des zentralen Versorgungsbereichs (Angebotsbreite, Verkaufsflächenumfang 

u.a.), 

• Faktische Zentrenrelevanz des jeweiligen Sortiments, 

• Leerstandsquoten, 

• Städtebauliche Qualität (Straßenraum, Ladenlokale), 

• Einzelhandelsdichte in den Erdgeschossen sowie 

• Vorhandensein und Bedeutung von Magnetbetrieben. 


Seite 128 | 138

6.3.2 Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen 

Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum 

Im Folgenden wurden die zentralen Versorgungsbereiche hinsichtlich ihrer städtebaulichen 

Stabilität in Bezug auf die prognostizierten Umverteilungswirkungen 

– unter der Berücksichtigung der Sortimentsobergrenzen - bewertet: 

• Siegburg: Das Mittelzentrum Siegburg ist in seiner städtebaulichen und versorgungsfunktionalen 

Struktur als stabil zu bewerten. Lediglich in den Randlagen 

des – aus Gutachtersicht für ein Mittelzentrum zu weitläufigen Zentrums 

– sind vereinzelte Leerstände feststellbar. In den großflächigen Leerständen 

sind allerdings bereits heute neue Nutzungen in Planung bzw. im 

Bau. Im ehemaligen Wehmeyer-Haus siedelt sich der Anbieter Drogerie Müller 

an; in direkter Citylage entsteht zudem mit dem ‚Neuen Stadttor‘ ein architektonisch 

attraktives Objekt mit innenstadtrelevanten Handelsnutzungen. 

Diese Erneuerungsfähigkeit ist ein Ausdruck für die Stabilität der Siegburger 

Innenstadt und wirkt Attraktivitäts- und Frequenz steigernd. Davon profitieren 

auch die maßgeblich Frequenz generierenden Anker Galeria Kaufhof, C&A 

und Saturn. Zudem zeigen die Planvorhaben, dass die Siegburger Innenstadt 

als Investitionsstandort attraktiv ist und verdeutlichen damit die stabile 

Funktionsfähigkeit der Innenstadt. 

• Troisdorf: Das Mittelzentrum Troisdorf ist in den Hauptlagen als weitestgehend 

stabil, in den Randlagen z.T. aber fragil zu bewerten. Magnetmieter 

sind das Bekleidungskaufhaus P&C, die Fachmärkte H&M und Deichmann sowie 

das discountorientierte SB-Warenhaus Kaufland. Mit der Wilhelm- 

Hamacher-Galerie ist hier ebenfalls ein zentrenprägendes Einzelhandelsobjekt 

geplant. Durch die Ansiedlung in direkter Nachbarschaft zur Kaufland- 

Immobilie wird es voraussichtlich zu einer Verlagerung der Einkaufsströme 

innerhalb des Zentrums kommen. Insgesamt wird sich die Attraktivität des 

Einkaufsstandorts Troisdorf Innenstadt damit spürbar erhöhen und zu einer 

weiteren Stabilisierung und Bindung der lokalen Kaufkraft beitragen. Auch 

diese Planvorhaben zeigen, dass die Innenstadt funktionsfähig und als Investitionsstandort 

nachgefragt ist. Zum Schutz der Textil-Magnetmieter in 

der Troisdorfer Innenstadt wurde eine Umverteilungsquote von deutlich unter 

10 % (rd. 6,6 %) als Maßstab für die Verträglichkeit herangezogen. 

• Hennef/Sieg: Die Innenstadt von Hennef ist als weitestgehend stabil zu bewerten. 

Mit den Anbietern Hit, Penny und dm ist gleichwohl ein Schwerpunkt 

im Bereich der Nahversorgung vorhanden. Der Bestand ist überwiegend auf 

die lokale Bevölkerung ausgerichtet. Im Bereich Non-Food gibt es kaum 


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großflächige Betriebe, die im Wettbewerb mit dem Vorhaben stehen. Aufgrund 

des zentrenprägenden Sportfachgeschäfts Intersport sollten die Umverteilungen 

im betroffenen Segment hier möglichst unterhalb von 8 % ausfallen. 

Im Sortiment Sport determinierte Hennef daher im Wesentlichen die 

im Huff-Modell rekursiv ermittelte Flächenobergrenze. 

• Lohmar: In der Innenstadt von Lohmar wurde durch die Lohmarer Höfe eine 

deutliche Aufwertung des Bestands geschaffen. Gleichwohl die Lohmarer Innenstadt 

sich nach wie vor auf lokale Kunden beschränkt (Schwerpunkt Nahversorgung), 

ist der zentrale Versorgungsbereich als stabil zu bewerten. Das 

Angebot in Lohmar bietet mit eher discountierenden Fachmärkten vorwiegend 

eine Grundausstattung. In keinem der untersuchten Sortimente wurden 

kritische Größenordnungen erreicht. Durch das HUMA Vorhaben wird auch die 

Existenz des kürzlich angesiedelten Schuh-Fachmarktes K + K nicht gefährdet. 

• Niederkassel: Seit der letztmaligen Erhebung sind im Niederkasseler Zentrum 

drei Leerstände hinzugekommen. Die Ausgangslage hat sich also eher verschärft. 

Aktuell ist kein nennenswerter zentrenrelevanter Verkaufsflächenbestand 

mehr vorhanden. Der zentrale Versorgungsbereich ist folglich durch 

Trading-Down-Tendenzen gekennzeichnet und als insgesamt fragil zu bewerten. 

Die Umverteilungsquoten haben insgesamt nur eine geringe Aussagekraft, 

da letztlich kaum Umsatz, der umverteilt werden könnte, vorhanden 

ist. Insofern sind die Quoten deutlich zu relativieren. Eine Funktionsstörung 

kann hier folglich nicht mehr auftreten. Die leer stehenden Ladeneinheiten 

sind allesamt sehr kleinteilig und damit kaum wiedervermietbar. Die vergangenen 

und zukünftigen Entwicklungen im Niederkasseler Einzelhandel sind 

daher eher durch die lokalen Gegebenheiten limitiert denn durch wettbewerbliche 

Einflüsse. 

• Königswinter: Die Altstadt von Königswinter verfügt über keine stabile Einzelhandelsstruktur. 

Auffallend sind ein relativ geringer Besatz sowie eine geringe 

Kundenfrequenz. Deutlich stärker ist insgesamt das Zentrum von Oberpleis 

zu bewerten, in dem mit einem Rewe Verbrauchermarkt insbesondere 

der nahversorgungsrelevante Bedarf zentrenprägend ist. In beiden Zentren 

sind relativ hohe Umverteilungsquoten in Form von wettbewerblichen Effekten 

spürbar. Aufgrund der – insbesondere bei der Altstadt von Königswinter 

– schwachen Ausgangssituation determinieren die Königswinterer Zentren 

die Flächenobergrenzen der geprüften Sortimente bzw. Sortimentsgruppen 

Bekleidung, Schuhe, Bücher etc. und Uhren/Schmuck etc. Der schwachen 


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Ausgangslage und den schwierigen Entwicklungsmöglichkeiten in den zentralen 

Versorgungsbereichen wurde demnach Rechnung getragen. 

• Bad Honnef: Die historische Innenstadt von Bad Honnef ist gekennzeichnet 

durch eine kleinteilige Ladenstruktur. Insgesamt ist der zentrale Versorgungsbereich 

städtebaulich und versorgungsstrukturell als stabil zu bewerten. 

Die zentrenprägenden Ankernutzungen Intersport Schmidt und das Modehaus 

Bähr werden durch die prognostizierten Umverteilungen von 7 % im 

Sortiment Bekleidung und 6,4 % im Sortiment Sport- und Campingbedarf 

nicht mehr als unwesentlich beeinträchtigt. Die sortimentsseitigen Empfehlungen 

des Bad Honnefer Einzelhandelskonzept zielen überwiegend in Richtung 

eines Ausbaus der Nahversorgung (z.B. Integration eines größeren Verbrauchermarktes). 

Gleichsam wird empfohlen, großformatige Bekleidungsanbieter 

(z.B. C & A) anzusiedeln. Hierfür sind allerdings derzeit keine geeigneten 

Immobilien vorhanden. Die Weiterentwicklung der Bad Honnefer Innenstadt 

wird folglich nicht durch das HUMA Vorhaben maßgeblich beeinträchtigt. 

• Eitorf: Die Innenstadt von Eitorf ist kleinteilig geprägt und verfügt über keinen 

großflächigen, aperiodischen Ankernutzer. Die städtebauliche Struktur 

ist als weitestgehend stabil zu bewerten. Die höchsten Umverteilungsquoten 

werden in den Sortimenten Sport (6,9 %) sowie Uhren/Schmuck und Bücher/Schreibwaren 

etc. (7,4 %) erwartet. Der absolute Umsatzrückgang ist 

mit weniger als 0,1 Mio. € in beiden Sortimenten jedoch relativ gering, so 

dass von keinen strukturverändernden Auswirkungen auszugehen ist. Zentrenprägender 

Ankernutzer ist der Verbrauchermarkt Rewe XL. Der Angebotsschwerpunkt 

liegt damit in der Innenstadt von Eitorf einzelhandelsseitig 

eindeutig im periodischen Bedarf/der Nahversorgung. 

• Bonn: Das Oberzentrum Bonn ist mit seinem großen Verkaufsflächenvolumen 

sowie dem für ein Oberzentrum adäquaten, leistungsfähigen Branchenmix als 

sehr stabil und funktionsfähig zu bewerten. Der Umsatzrückgang durch das 

HUMA-Vorhaben wird in absoluter Größenordnung hier zwar am stärksten 

ausfallen, aufgrund der Wettbewerbsstärke in allen Angebotsbereichen können 

gleichwohl mehr als unwesentliche Auswirkungen vollständig ausgeschlossen 

werden. 

• Bonn-Beuel: Das Nebenzentrum Bonn-Beuel ist fast ausschließlich durch 

Nahversorgungsbetriebe geprägt und wird demnach nur bedingt im Wettbewerb 

mit dem Vorhaben stehen. Der zentrale Versorgungsbereich ist in den 

Haupt- und Nebenlagen als stabil zu charakterisieren. Relevante Umvertei- 


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lungsquoten ergeben sich hier bezogen auf die Sortimente Schuhe und 

Sportartikel, da der Schuhanbieter Landgraf sowie die zwei Fahrradläden zentrenprägend 

und -stabilisierend wirken. Die Umverteilungsquoten von unter 

8 % sind allerdings als noch verträglich und hinnehmbar zu bewerten. 

• Bornheim: Die Innenstadt von Bornheim ist nach der Abgrenzung im kommunalen 

Einzelhandelskonzept als bipolares Zentrum mit einem Edeka-Markt 

als Anker im westlichen Pol und einem Toom-SB-Warenhaus mit benachbarten 

Siemes Schuh-Center im östlichen Pol (Roisdorf) ausgewiesen und insgesamt 

als weitestgehend stabil zu bewerten. In allen Sortimenten werden Umverteilungsquoten 

von unter 7 % prognostiziert, die zu keinen mehr als unwesentlichen 

Auswirkungen führen werden. Das in Roisdorf geplante Fachmarktzentrum 

wurde bei den Berechnungen bereits berücksichtigt. Eine wesentliche 

negative Beeinträchtigung der Realisierung dieses Projekts durch 

den HUMA Park kann, insbesondere aufgrund der doch deutlichen räumlichen 

Distanz, verneint werden. 

• Köln: Gleichwohl die Innenstadt von Köln deutlich außerhalb des Einzugsgebiets 

liegt und damit nicht direkt betroffen ist, wurden überschlägig Umverteilungsquoten 

ermittelt. Diese belaufen sich in allen Sortimenten auf maximal 

0,5 bis rd. 3 % und werden daher keine städtebaulich relevanten Auswirkungen 

hervorrufen. 

Durch die geplante Erweiterung und Umstrukturierung des HUMA Einkaufsparks 

ist keine Gefährdung der Zentren im Einzugsgebiet zu erwarten. Mehr als unwesentlichen 

Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO auf die jeweiligen 

zentralen Versorgungsbereiche können bei den untersuchten Sortimentsobergrenzen 

– die rekursiv über ein modifiziertes Huff-Modell ermittelt wurden – 

ausgeschlossen werden. 

Ein Umschlagen der absatzwirtschaftlich Auswirkungen in Wirkungen städtebaulicher 

Art im Sinne einer vorhabeninduzierten nachhaltigen Störung der Funktionsfähigkeit 

zentraler Versorgungsbereiche ist im Lichte des Prüfergebnisses klar 

auszuschließen. 


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Städtebauliche Bewertung der Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche 

Zentraler 

Versorgungsbereich 

städtebauliche 

Stabilität 

Hauptanbieter 

Prägende 

Branche 

Bekleidung Schuhe Elektro 

Sport- und 

Campingbedarf 

Bücher/ 

Schreibwaren/etc. 

Uhren/ 

Schmuck/ 

Parfümerie 

etc. 

Sonstige 

zentrenre. 

Sortimente 

Bewertung der 

Verträglichkeit 

Troisdorf 

weitestgehend 

stabil 

Kaufland, Drogerie 

Müller, Peek & 

Cloppenburg 

Periodischer Bedarf, 

Bekleidung 

-6,6% -6,6% -6,0% -7,3% -7,6% -7,6% -5,8% verträglich 

Siegburg stabil 

Hennef (Sieg) 

weitestgehend 

stabil 

Kaufhof, C&A, 

Saturn 

Hit, dm, Intersport 

Reuther 

Bekleidung, Elektro -6,9% -7,0% -6,2% -7,5% -7,9% -7,9% -5,9% verträglich 


Sport 

-6,8% -6,7% -6,2% -7,4% -8,1% -8,1% -5,7% 

verträglich, Grenze im 

Sortiment Sport erreicht 

Lohmar stabil 

Lidl, Edeka, K+K 

Schuhcenter 


Schuhe 

-7,2% -6,6% -5,9% -7,3% -8,0% -8,0% -5,7% verträglich 

Niederkassel fragil Edeka Periodischer Bedarf -6,4% - -5,9% - -7,7% -7,7% -5,2% 

Königswinter - 

Altstadt 

Königswinter - 

Oberpleis 

fragil Kaisers, NKD Periodischer Bedarf -7,8% -7,9% -5,8% -8,0% -8,0% -8,0% -6,1% 

stabil 

Bad Honnef stabil 

Eitorf 

weitestgehend 

stabil 

Rewe, Küchen 

Steeg, Anettes 

Modehaus, NKD 

Intersport Schmidt, 

Kaisers 


Bekleidung, Möbel 


Sport 

-8,2% -7,5% -6,2% -8,3% -8,4% -8,4% -6,2% 

verträglich; 

zentrenrelevante 

Sortimente nicht 

zentrenprägend 

verträglich; 




verträglich;Obergrenze 

beim 

Bekleidungssortiment 

erreicht 

-7,0% -6,6% -5,3% -6,4% -7,3% -7,3% -5,7% verträglich 

Rewe XL, Aldi Süd Periodischer Bedarf -7,0% -6,5% -5,2% -6,9% -7,4% -7,4% -5,6% 

verträglich; 




Bonn stabil 

Kaufhof, Karstadt, 

SinnLeffers, C&A, 

TKMaxx, Sportarena 

Bekleidung -5,8% -5,8% -5,6% -5,8% -6,5% -6,5% -5,1% verträglich 

Bonn-Beuel stabil 

Aldi, Kaisers, DM, 

Landgraf 


Schuhe 

-6,1% -7,0% -5,5% -7,2% -7,6% -7,6% -6,0% verträglich 

Bornheim 

weitestgehend 

stabil 

Siemes Schuh- 

Center, Toom, Chris 

Schuhe, 


Bekleidung 

-5,4% -5,6% -4,7% -5,5% -6,5% -6,5% -5,6% verträglich 

Quelle: Eigenen Berechnungen und Bewertungen. 

Tabelle 29: Städtebauliche Bewertung der Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche 


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6.4 Kongruenz mit dem Einzelhandelsstandort- und 

Zentrenkonzept Sankt Augustin 

Im aktuellen, durch den Stadtrat beschlossenen Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept 

75 

der Stadt Sankt Augustin werden an verschiedenen Stellen auch 

Aussagen zum Vorhabenobjekt HUMA Einkaufspark getätigt. 

Als eines der Leitziele wird dabei die „Stärkung und Sicherung der hervorgehobenen 

Versorgungsfunktion des Standortbereichs Rathausallee/HUMA Einkaufspark/Südstraße 

als Hauptzentrum der Stadt Sankt Augustin“ genannt. 

Um diese Stärkung zu erreichen, wird folgende Entwicklung empfohlen: 

„Das Einkaufszentrum HUMA Einkaufspark bedarf einer Umstrukturierung. Um 

sich auch zukünftig marktgerecht aufstellen zu können, ist es erforderlich, den 

Gesamtkomplex baulich sowie angebotsseitig an ein zeitgemäßes Center-Konzept 

anzupassen. Im Zuge der Neugestaltung des Centers sind auch die Erreichbarkeitsbeziehungen 

für Fußgänger, der fußläufige Stadtbahnanschluss sowie die 

Organisation und räumliche Zuordnung der Parkierungsanlagen inklusive der Zufahrten 

auf das HUMA-Areal zu optimieren ‚…’ „Darüber hinaus sind Angebotsergänzungen 

im Bereich Bekleidung wünschenswert, insbesondere mittel- bis 

hochpreisige, markenorientierte Anbieter fehlen derzeit.“ 

Im aktuellen Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Sankt Augustin wurde 

die Stärkung des Standortbereichs HUMA Einkaufspark als explizites Leitziel formuliert. 

Um dieses städtebauliche Ziel zu erreichen, wird eine Aufwertung durch 

die Umstrukturierung des HUMA Einkaufsparks mit einem gleichzeitigen Anstieg 

des Angebotsniveaus sowie einer Ausrichtung auf das Innenstadtleitsortiment 

Bekleidung empfohlen. Das Stadtentwicklungskonzept ‚Urbane Mitte Sankt Augustin’ 

mit der Erweiterung und Umstrukturierung des HUMA Einkaufsparks entspricht 

damit diesen Leitlinien. 

75 

BBE: Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Stadt Sankt Augustin, Mai 2008. 


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7 Ergebnis und Empfehlungen 

Gegenstand des vorliegenden Gutachtens ist die geplante Erweiterung und Umstrukturierung 

des HUMA Einkaufsparks im Rahmen des Stadtentwicklungsprojekts 

‚Neue Mitte Sankt Augustin’. Dabei soll die einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche 

von derzeit rd. 30.000 qm um 9.000 qm auf insgesamt 39.000 qm 

erweitert werden. 

Aufgrund der noch nicht feststehenden Mieter-/Sortimentsstruktur wurde rekursiv 

eine Prüfung von sortimentsspezifischen Verkaufsflächenobergrenzen vorgenommen. 

Folgende sortimentsspezifischen Verkaufsflächenobergrenzen wurden 

gutachterlich ermittelt: 

• Periodischer Bedarf: 10.500 qm 

• Bekleidung: 17.200 qm 

• Schuhe: 2.900 qm 

• Elektroartikel: 5.000 qm 

• Sport- und Campingbedarf: 4.700 qm 

• Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren: 3.900 qm 

• Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren: 2.000 qm 

• Sonstige zentrenrelevante Sortimente: 6.500 qm 

Für nicht-zentrenrelevante Sortimente waren aufgrund der fehlenden städtebaulichen 

Relevanz keine Flächenbeschränkungen innerhalb der Gesamtlimitierung 

auf 39.000 qm Verkaufsfläche notwendig. Diese sind naturgemäß nicht bzw. nur 

in sehr geringem Maße innerhalb eines Einkaufszentrums verortet. 

Die Aufgabenstellung der Untersuchung bestand in der Prognose und Bewertung 

der raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen des Erweiterungs- und 

Umstrukturierungsvorhabens. 

Auf der Basis der durchgeführten Primärerhebungen wurden folgende Erkenntnisse 

zur Ausgangssituation herausgearbeitet: 

1. Die Stadt Sankt Augustin ist dadurch gekennzeichnet, dass es sich nicht um 

einen gewachsenen Innenstadtbereich handelt. In diesem Hauptzentrum 


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stellt der HUMA Einkaufspark den Mittelpunkt und hauptsächlichen Einzelhandelsstandort 

dar. 

2. Der HUMA Einkaufspark verfügt derzeit über eine einzelhandelsseitige Verkaufsfläche 

von rd. 30.000 qm, aktuell umfasst er ein Einzugsgebiet von 

knapp einer Million Einwohnern. Trotz seines Investitionsstaus kann das Objekt 

(noch) als leistungs- und funktionsfähiges (Einkaufs-)Zentrum bezeichnet 

werden. Die Zukunftsfähigkeit des Objekts muss in dieser Form angesichts 

des interkommunalen Wettbewerbsdrucks jedoch in Frage gestellt werden. 

3. Sankt Augustin und damit auch der HUMA Einkaufspark befinden sich in einem 

stark verdichteten Raum, wobei insbesondere die Mittelzentren Siegburg 

und Troisdorf attraktive Einzelhandelsstandorte für die Sankt Augustiner darstellen, 

was aktuell zu einem deutlichen Kaufkraftabfluss aus Sankt Augustin 

führt. Der in den vergangenen Jahren eingetretene Bedeutungsverlust von 

Sankt Augustin würde sich ohne eine Attraktivierung des Zentrums noch weiter 

verstärken. Hinzu kommen zahlreiche Planvorhaben in den umliegenden 

Städten (z.B. Siegburg, Troisdorf, Bonn). 

4. Gleichzeitig ist das Center durch seine Angebotsstruktur in die Jahre gekommen. 

Eine Anpassung an die aktuellen Markt- und Verbraucherbedürfnisse 

(Auswahl, Angebots- und Markenvielfalt, Architektur, Bequemlichkeit etc.) ist 

dringend notwendig. 

5. Analog den Empfehlungen des aktuellen Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzepts 

von Sankt Augustin befürworten die Gutachter neben der baulichen 

Attraktivierung des HUMA Einkaufsparks auch eine Erweiterung und Umstrukturierung 

des Einzelhandelsangebots im Rahmen des gesamten Stadtentwicklungsprojekts 

‚Urbane Mitte Sankt Augustin’. Dabei wird eine stärkere Ausrichtung 

auf die klassischen Innenstadtleitsortimente (Bekleidung, Schuhe 

etc.) angestrebt. Ergänzt werden soll das bestehende Angebot vor allen Dingen 

um die bisher fehlenden mittel- bis hochpreisigen, eher markenorientierten 

Anbieter. 

6. Im Ergebnis der Auseinandersetzung mit dem bestehenden Objekt und den 

attraktiven Einzelhandelsstandorten im Umfeld zeigt sich, dass eine Erweiterung 

und Modernisierung des HUMA Einkaufsparks dringend notwendig ist, 

um die Versorgungsposition der Sankt Augustiner Innenstadt und die mittelzentrale 

Versorgungsfunktion nachhaltig zu sichern. 


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Die vorgesehene Erweiterung und Umstrukturierung des HUMA Einkaufsparks ist 

hinsichtlich der wesentlichen ökonomischen Eckdaten und der zu erwartenden 

Auswirkungen wie folgt einzuschätzen: 

1. Der Zusatzumsatz des Erweiterungsvorhabens wird sowohl aus den neu hinzutretenden 

Flächen als auch den durch die Umstrukturierung leicht erhöhten 

Flächenproduktivitäten (mehr Klein- und Mittelflächen) resultieren. Umsatzverringernd 

wirken die centerinternen Umsatzumverteilungen durch die höhere 

(sortimentsspezifische) Konkurrenz. 

2. Das derzeitige Einzugsgebiet des HUMA Einkaufsparks wird sich infolge der 

Erweiterung und Umstrukturierung räumlich nicht über die heutige Reichweite 

hinaus ausdehnen, da es durch bestehende Versorgungsstandorte (insbes. 

Bonn und Köln) deutlich eingeschränkt wird. Das Einzugsgebiet des HUMA- 

Parks wird sich vielmehr durch die kürzlich erfolgte Eröffnung des Shoppingcenters 

in Koblenz (Forum Mittelrhein) nach Süden leicht verringern. 

3. Die Erweiterung und Umstrukturierung kann dazu beitragen, die Marktdurchdringung 

im Einzugsgebiet insgesamt zu steigern und insbesondere die zuletzt 

rückläufige Nachfrageabschöpfung im Umland sowie den hohen Abfluss 

der Sankt Augustiner Kaufkraft positiv zu beeinflussen. Insbesondere die für 

ein Mittelzentrum deutlich unterdurchschnittliche Einzelhandelszentralität 

der Innenstadtleitsortimente Schuhe und Bekleidung kann mit der Vorhabenrealisierung 

gesteigert werden. 

Die beabsichtigte Erweiterung und Umstrukturierung ist unter städtebaulichen 

und raumordnerischen Aspekten sowie im Lichte des Sankt Augustiner Einzelhandelsstandort- 

und Zentrenkonzepts als verträglich zu bewerten: 

1. Das Erweiterungs- und Umstrukturierungsvorhaben liegt räumlich-funktional 

in einem zentralen Versorgungsbereich (Hauptzentrum) und ist diesem als 

großflächiges, zentrenrelevantes Einzelhandelsvorhaben damit funktional 

richtig zugeordnet. 

2. Mit dem Erweiterungsvorhaben würde ein bestehendes Zentrum gestärkt, ohne 

dass sich hierdurch eine mehr als unwesentliche Beeinträchtigung der 

Mittel- und Oberzentren im Einzugsgebiet ergäbe. Die Umverteilungsquoten 

führen in den vorhabenrelevanten Sortimenten insgesamt zu keinen städtebaulich 

relevanten Auswirkungen. Mit einer Aufgabe ansonsten marktfähiger 

Betriebe und einer Gefährdung der zentralen Versorgungsbereiche im Raum 

ist damit nicht zu rechnen. Unter Berücksichtigung der lokalen städtebaulichen 

Strukturen wurde je Sortiment die theoretisch maximal verträgliche Ver- 


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kaufsfläche ermittelt. Als Maßstab gelten dabei die Umverteilungsquoten, die 

städtebaulichen Strukturen in den zentralen Versorgungsbereichen, die 

Typähnlichkeit des Angebots sowie die Bedeutung der jeweiligen Sortimente 

für die Stabilität des Zentrums. 

3. Die Nahversorgungsstruktur im Nahbereich des HUMA Einkaufsparks wird infolge 

der Umstrukturierung nicht gefährdet. Durch die erwartbare Angebotsdiversifizierung 

(z.B. Bio- und Drogeriemarkt) wird die Versorgungssituation 

für die örtliche Bevölkerung sogar verbessert. Die Umverteilungsquoten in 

Sankt Augustin betragen maximal rd. 6 %; im Nahbereich (Zone 2) werden 

maximale Umverteilungsquoten von 3 % prognostiziert. 

4. Die Erweiterung und Umstrukturierung dient dazu, den eingetretenen Bedeutungsverlust 

des Zentrums sowie die in der Vergangenheit stark gesunkene 

Einzelhandelszentralität von St. Augustin auszugleichen. Sowohl der HUMA 

Einkaufspark als das Zentrum der Stadt werden damit zukunftsfähig abgesichert. 

Mit der Erweiterung und Umstrukturierung können die Nachfrageabflüsse 

aus dem Stadtgebiet von Sankt Augustin – insbesondere bei den Innenstadtleitsortimenten 

Bekleidung und Schuhe - reduziert und die lokale 

Nachfrage stärker gebunden werden. 

Die raumordnerische und städtebauliche Beurteilung führt bei Abwägung aller 

Auswirkungen der Erweiterung und Umstrukturierung zu dem Ergebnis, dass das 

Vorhaben in dem untersuchten Branchen- und Flächenmix raumordnerisch und 

städtebaulich verträglich ist und sich in die bestehende Einzelhandelsstruktur 

einfügen lässt. 

Die Ermittlung der raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen fand als 

Worst Case-Prognose statt. Es wurde dabei z.B. berücksichtigt, dass es einen 

Anstieg der Flächenproduktivität des Gesamtobjekts gibt (gleichwohl es faktisch 

auch interne Umsatzkannibalisierungen geben wird). Das Vorhaben kann dazu 

beitragen, städtebauliche Verbesserungen in der Sankt Augustiner Innenstadt zu 

bewirken; es wird allen Erfahrungen nach als Impulsgeber für weitergehende 

bauliche Attraktivierungen fungieren. Das Vorhaben hat demzufolge eine besondere 

Bedeutung dafür, dass Sankt Augustin seine Versorgungsfunktion als Mittelzentrum 

künftig funktionsgerecht ausüben kann. 

Hamburg, 8. März 2013 

Uwe Seidel 

Halina Gebert 

Dr. Lademann & Partner GmbH 


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Verträglichkeitsgutachten (Einzelhandel) - Stadt Sankt Augustin

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