Zwischen Konkurrenz und Kooperation â Wohnungsunternehmen ...

Geographisches Institut der 

Universität zu Köln 

Zwischen Konkurrenz und Kooperation – Wohnungsunternehmen als Akteure 

der Quartiersentwicklung 

Diplomarbeit 

vorgelegt von 

Stefan Zens 

betreut durch 

Prof. Dr. Frauke Kraas 

Prof. Dipl.-Ing. Ulli Meisel 

Köln, im März 2012

Zusammenkommen ist ein Beginn, zusammenbleiben ist ein Fortschritt, zusammenarbeiten 

ist ein Erfolg. 

Henry Ford 

Aufgrund der besseren Lesbarkeit wird in dieser Diplomarbeit für alle Personenbezeichnungen 

die männliche Form (Experte, Bewohner etc.) gewählt. Die Inhalte beziehen sich 

jedoch in gleichem Maße sowohl auf Frauen als auch auf Männer. Die weibliche Form 

wird dabei stets mitgedacht. 

II

Zusammenfassung: Diese Diplomarbeit setzt 

sich mit der Fragestellung auseinander, warum 

immer mehr Wohnungsunternehmen den Raum 

des Quartiers als Handlungsebene definieren 

und – vor allem im Blick auf benachteiligte 

Quartiere – Quartiersentwicklung leisten. Zudem 

wird der besondere Fall betrachtet, in dem 

es in der Quartiersentwicklung zur Kooperation 

von Wohnungsunternehmen ohne staatliche 

Intervention (Zwang, Initiierung, Subventionen) 

kommt. Ist diese Art von Kooperation ein 

wohnungswirtschaftliches Instrument der Quartiersentwicklung? 

Unter welchen Bedingungen 

kann sie zustande kommen? 

In dieser Arbeit wird ein qualitativer Ansatz 

verwendet, der die wissenschaftliche mit der 

nicht-wissenschaftlichen (grauen) Literatur 

verbindet, da die bisher vorhandene Literatur 

zur Quartiersentwicklung durch Wohnungsunternehmen 

und zu solchen Kooperationsformen 

noch sehr begrenzt ist. Dieser Ansatz wird 

empirisch ergänzt durch die qualitative Methode 

der Experteninterviews, die es ermöglicht, 

neue Sachverhalte und Themenfelder im Laufe 

der Untersuchung zu explorieren. Im Ergebnis 

stellt sich heraus, dass Wohnungsunternehmen 

in der Quartiersentwicklung sehr leistungsfähig 

sein können, wenn gewisse Prämissen erfüllt 

sind. Die Kooperation von Wohnungsunternehmen 

wird anhand des Gefangenendilemmas 

auf der Quartiersebene untersucht und unter 

Bezugnahme der Experteninterviews auf die 

Praxis hin überprüft. Es wird deutlich, dass 

auch die Kooperation an gewisse Prämissen 

geknüpft ist. Sind diese erfüllt, kann die Kooperation 

als ein effektives Instrument der 

Quartiersentwicklung verstanden werden, durch 

das es zu »Win-win-win-Situationen« kommen 

kann. 

Abstract: This diploma thesis discusses, why a 

rising number of housing companies define the 

neighbourhood as their operating level and 

provide neighbourhood development, especially 

with regard to disadvantaged neighbourhoods. 

Furthermore, the special case is examined, 

that housing companies cooperate in 

neighbourhood development without public 

intervention (force, initiation, subsidisation). Is 

this kind of cooperation an instrument in 

neighbourhood development by housing companies? 

Under what conditions could it possibly 

appear? 

This diploma thesis uses a qualitative approach 

that combines academical and non-acadamical 

(grey) literature, given that the actual literature 

on neighbourhood development by housing 

companies and on such forms of cooperation is 

limited. Expert interviews complement the 

approach empirically and enable to explore new 

issues. Finally, housing companies shape up as 

rather efficient in neighbourhood development 

if certain premises are complied with. The cooperation 

between housing companies is analysed 

on the basis of the 'prisoner’s dilemma' 

on neighbourhood level. The expert interviews 

enable to apply the theoretical results on the 

practice. It becomes apparent that cooperation 

too is bound to certain premises. If these premises 

are complied with, cooperation can be seen 

as an effective instrument in neighbourhood 

development, that can open up 'win-win-winsituations'. 

III

Verzeichnisse 

Inhaltsverzeichnis 

Abbildungsverzeichnis ............................................................................................... VIII 

Abkürzungsverzeichnis ................................................................................................. IX 

1 Einleitung..................................................................................................................1 

1.1 Einführung und Problemstellung .............................................................................1 

1.2 Zielsetzung und Forschungsfrage ............................................................................3 

1.3 Untersuchungsaufbau .............................................................................................3 

2 Methodologische Positionierung und Methodenwahl .............................................5 

2.1 Qualitativer oder quantitativer Untersuchungsansatz? .............................................5 

2.2 Einordnung im qualitativen Ansatz .........................................................................6 

2.3 Methodenwahl und Vorgehensweise: Experteninterviews .......................................7 

2.3.1 Auswahl der Experten und Codierung .......................................................................7 

2.3.2 Gewinnung der Interviewpartner ...............................................................................8 

2.3.3 Interviewleitfaden und Interviewablauf .....................................................................9 

2.3.4 Interviewauswertung ............................................................................................... 10 

2.4 Besonderheiten im explorativen Untersuchungsansatz .......................................... 11 

3 Explikation: »Quartier« und »Kooperation«........................................................ 12 

3.1 Definition und Abgrenzung des Begriffs Quartier ................................................. 13 

3.2 Quartiersdefinition im Untersuchungsverständnis ................................................. 15 

3.3 Definition des Begriffs Kooperation ..................................................................... 15 

4 Wohnungswirtschaft und Wohnungsunternehmen .............................................. 17 

4.1 Aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland ................................. 17 

4.2 Der Wohnungsmarkt ............................................................................................. 18 

4.3 Wohnen statt Wohnung: „Wohnst du noch oder lebst du schon?“ ......................... 20 

4.3.1 Das Produkt Wohnung ............................................................................................ 20 

4.3.2 Wandel der Wohnbedürfnisse – die Verbindung zum Quartier ................................. 22 

4.4 Dienstleistungen in der Wohnungswirtschaft ........................................................ 23 

IV

Verzeichnisse 

4.5 Wohnungsbestand in Deutschland: Struktur nach Nutzungsart .............................. 24 

4.6. Anbieter auf dem Wohnungsmarkt ....................................................................... 24 

4.7. Wohnungsunternehmen ........................................................................................ 26 

5 Gesellschaftliche Entwicklungsprozesse und ihr Einfluss auf Quartiere und 

Wohnungsunternehmen ......................................................................................... 32 

5.1 Demographischer Wandel ..................................................................................... 32 

5.2 Haushaltsentwicklung ........................................................................................... 34 

5.3 Weitere gesellschaftliche Entwicklungsprozesse ................................................... 36 

5.4 Folgen für Quartiere und Wohnungsunternehmen ................................................. 38 

6 Quartier: Akteure, Entwicklung und Entstehung benachteiligter Quartiere ...... 44 

6.1 Quartiere als Betrachtungs- und Handlungsebene ................................................. 44 

6.2 Akteure im Quartier .............................................................................................. 45 

6.3 Quartiersentwicklung im Untersuchungskontext ................................................... 46 

6.4 Entwicklungsprozesse von Quartieren im Nutzungszyklusmodell ......................... 47 

6.5 Theorieansätze zur Entstehung benachteiligter Quartiere ...................................... 50 

6.5.1 Investitionsverhalten der Eigentümer – ein strategisches Dilemma? ......................... 51 

6.5.2 Exkurs: »Prisoner‘s Dillema«: ................................................................................. 54 

6.5.3 Interdependenz der Wohnungsmärkte und Auswirkung auf ein Quartier - .................. 

Der Filtering-Prozess und der Ansatz des segmentierten Wohnungsmarktes ............ 55 

6.6 Merkmale benachteiligter Quartiere ...................................................................... 58 

7 Wohnungsunternehmen und Quartiersentwicklung ............................................ 60 

7.1 Verfahren der Quartiersentwicklung ..................................................................... 60 

7.2 Das Quartier als Handlungsebene für Wohnungsunternehmen .............................. 62 

7.3 Quartiersentwicklung durch Wohnungsunternehmen: Ansatzpunkte und 

Handlungsmöglichkeiten ...................................................................................... 64 

7.3.1 Kritische Masse: ..................................................................................................... 64 

7.3.2 Quartiersinvestitionen ............................................................................................. 64 

7.3.3 Ansatzpunkt – soziale, kulturelle und nicht-investive Maßnahmen ........................... 65 

7.3.4 Ansatzpunkt – baulich-technische und räumliche Maßnahmen................................. 67 

V

Verzeichnisse 

7.3.5 Ansatzpunkt – wohnbegleitende Dienstleistungen ................................................... 68 

7.3.6 Nutzen für Wohnungsunternehmen – eine Diskussion ............................................. 70 

7.4 Quartiersentwicklung durch die Zusammenarbeit .................................................... 

mit anderen Quartiersakteuren .............................................................................. 71 

7.5 Bewertung der Bedeutung von Wohnungsunternehmen .......................................... 

in der Quartiersentwicklung .................................................................................. 73 

7.6 Bewertung der Handlungsfähigkeit von Wohnungsunternehmen gegenüber 

Kommunen und privaten Kleineigentümern .......................................................... 74 

7.7 Zertifizierung von Quartieren................................................................................ 76 

7.8 Auslöser für (investives) Handeln von Wohnungsunternehmen............................. 77 

7.9 Wohnungswirtschaftliche Handlungsoptionen: ....................................................... 

Erkennen durch Portfolio-Analyse ........................................................................ 77 

7.10 Strategische Quartiersentwicklung und konzeptionelle Handlungsempfehlung ...... 82 

7.11 Diskussion der Leistungsfähigkeit von Wohnungsunternehmen in der 

Quartiersentwicklung ............................................................................................ 85 

8 Kooperation von Wohnungsunternehmen in der Quartiersentwicklung ............ 89 

8.1 Investitionsdilemma auf Quartiersebene: Lösung durch Kooperation? .................. 89 

8.2 Blockadesituation im Investitionsdilemma und Kooperation ................................. 92 

8.2.1 Modellquartier »Ungewisse Zukunft« und Beispielszenarien ................................... 92 

8.2.2 Entstehung einer Blockadesituation auf Quartiersebene ........................................... 93 

8.2.3 Wege aus der Blockadesituation .............................................................................. 94 

8.3 Kooperation aus der Sicht der Experten ................................................................ 98 

8.3.1 Bedingungen unter denen Konkurrenz zugunsten ...................................................... 

von Kooperation überwunden wird .......................................................................... 98 

8.3.2 Faktoren, die Kooperation auf Quartiersebene fördern/behindern ........................... 100 

8.3.3 Nutzen .................................................................................................................. 102 

8.4 Kooperation – ein Instrument wohnungswirtschaftlicher Quartiersentwicklung? . 103 

9 Zusammenführung und Diskussion der Ergebnisse ........................................... 105 

10 Fazit und Ausblick ............................................................................................... 110 

VI

Verzeichnisse 

11 Glossar .................................................................................................................. 112 

12 Quellenverzeichnis: .............................................................................................. 114 

12.1 Literaturverzeichnis ............................................................................................ 114 

12.2 Internetquellen .................................................................................................... 121 

12.3 Experteninterviews ............................................................................................. 123 

13 Anhang.................................................................................................................. 124 

VII

Verzeichnisse 

Abbildungsverzeichnis 

Abbildung 1: Auswahl der Experten und Codierung ...........................................................8 

Abbildung 2: Zusammensetzung des Produkts Wohnen ................................................... 22 

Abbildung 3: Dienstleistungskategorien ........................................................................... 23 

Abbildung 4: Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt 2006 ........................ 25 

Abbildung 5: Die Sinus-Milieus in Deutschland 2010 ...................................................... 42 

Abbildung 6: Betrachtungsebenen des Quartiers .............................................................. 44 

Abbildung 7: Quartiersakteure und Beziehungsgeflecht ................................................... 45 

Abbildung 8: Nutzungszyklen von (Wohn-) Immobilien und Wohnquartieren ................. 49 

Abbildung 9: Gefangenendilemma zweier Wohnungsunternehmen .................................. 51 

Abbildung 10: Prisoner‘s Dillema .................................................................................... 54 

Abbildung 11: Filtering-Prozess: Wohnung und Haushalte .............................................. 56 

Abbildung 12: Merkmale benachteiligter Quartiere .......................................................... 58 

Abbildung 13: Verfahren zur Quartiersentwicklung ......................................................... 61 

Abbildung 14: BCG-Portfoliomatrix und Normstrategien................................................. 78 

Abbildung 15: Strategische Quartiersentwicklung ............................................................ 84 

Abbildung 16: Quartiersentwicklung durch Wohnungsunternehmen ................................ 85 

Abbildung 17: Blockadesituation im Modellquartier ........................................................ 93 

Abbildung 18: Investitionen im Modellquartier ................................................................ 94 

Abbildung 19: Kooperation im Modellquartier ................................................................. 95 

Abbildung 20: Quartiersentwicklung durch Wohnungsunternehmen und Kooperation ... 107 

VIII

Verzeichnisse 

Abkürzungsverzeichnis 

Abb. 

AG 

BBR 

BBSR 

BCG 

BFW 

BMVBS 

BR 

bzw. 

ca. 

Abbildung 

Aktiengesellschaft 

Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 

Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung 

Boston Consulting Group 

Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. 

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 

Beratungsunternehmen 

beziehungsweise 

circa 

d. h. das heißt 

DIW 

DV 

e.G. 

e.V. 

ebd. 

et al. 

Ex 

GdW 

IfS 

InWIS 

Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, Berlin 

Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. 

eingetragene Genossenschaft 

eingetragener Verein 

ebenda 

und andere 

Experte(n) 

Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. 

Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH 

Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung 

GmbH 

o. A. ohne Angabe(n) 

usw. 

VdW 

vgl. 

WU 

zit. n. 

Zn. 

und so weiter 

Verband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

vergleiche 

Wohnungsunternehmen 

zitiert nach 

Zeilennummer 

IX

1. Einleitung 

1. Einleitung 

1.1 Einführung und Problemstellung 

„Ob „Kreative Quartiere“, „Quartierserneuerung“ oder „Quartiersumbau“ – viele Akteure stürzen 

sich auf das Quartier als wichtige (stadt-)planerische Handlungsebene – nicht nur im Ruhrgebiet. 

Doch mit der Wohnungswirtschaft hat es das Quartier bislang nicht so leicht, denn die denkt rationell 

eher in Beständen. Aber in Teilen der Branche setzt sich die Erkenntnis durch, dass quartiersbezogenes 

Denken und Handeln auch einen Mehrwert bietet – für Wohnungswirtschaft, 

Stadt und Region.“ (Kraemer2011: 16) 

Stadt, Quartier, Bestände – das sind verschiedene Räume, in denen die Wohnungswirtschaft 

denkt. Warum aber richtet ein immer größer werdender Anteil der Wohnungswirtschaft 

sein Augenmerk gerade auf das Quartier als Handlungsebene? 

Im Grunde ist eine Stadt die Anhäufung einer Vielzahl von Quartieren unterschiedlicher 

baulicher, physischer, symbolischer, historischer, demographischer und sozioökonomischer 

Strukturen (Jochimsen 2011: 36; Schnur 2008: 40). Quartiere als Räume des menschlichen 

Zusammenlebens sind daher häufig »Spiegelbilder« gesellschaftlicher Entwicklungstendenzen. 

Allerdings werden durch aktuelle gesellschaftliche Entwicklungen die 

„Unterschiede zwischen bevorzugten und benachteiligten Quartieren […] größer. […] Die 

„räumliche Schere“ öffnet sich weiter!“ (Güles et al. 2010: 113). Aus diesem Blickwinkel 

ergibt sich der Raum des Quartiers als sehr komplexe, aber realisierbare Handlungs-, Betrachtungs- 

und Untersuchungsebene. 

In dieser Arbeit liegt der Fokus auf Wohnungsunternehmen als Teil der Wohnungswirtschaft, 

die als institutioneller Akteur in der Quartiersentwicklung unter gewissen Voraussetzungen 

von großer Bedeutung sind. Bestimmte gesellschaftliche Entwicklungsprozesse 

können sich über die Wohnungsnachfrage besonders stark auf den Wohnungsmarkt auswirken, 

sodass sich Wohnungsunternehmen im Laufe der letzten Dekaden neuen Herausforderungen 

stellen mussten. Ebenso muss sich das wohnungswirtschaftliche Handeln verändern, 

wenn diese Tendenzen nicht zum ,,Renditekiller‘‘ werden sollen (Schnur 2010: 

92). Wohnungsunternehmen, die unter diesen Marktbedingungen die beste Kundenbindung 

erreichen, werden wirtschaftlich erfolgreich sein (Beuerle & Petter 2008: 21). 

Einige Städte bzw. Kommunen können durch eigene kommunale Wohnungsunternehmen 

die Wohnraumbelegung sowie die Gestalt von Wohnquartieren beeinflussen und somit 

negative Tendenzen abschwächen und der Bildung von benachteiligten Quartieren entgegenwirken. 

1

1. Einleitung 

Lange Zeit waren Wohnungsunternehmen in der öffentlichen Wahrnehmung nicht von 

großer Bedeutung für die Regional- und Stadtplanung. Doch immer mehr müssen sie die 

Entwicklung von ganzen Quartieren übernehmen, nicht nur in physisch-baulicher Hinsicht 

(Fasselt & Sucato 2010: 151). Sie übernehmen zudem immer mehr Funktionen und Aufgaben 

der Kommunen, die diese aufgrund des zunehmenden Wegfalls kommunaler Steuerungsmöglichkeiten 

(»knapper Kassen«) nicht mehr leisten können. Wohnungsunternehmen 

werden in Quartieren zunehmend zu „Verwalter[n] der ungelösten Sozialstaatsprobleme“ 

(GdW 1998: 24). Doch aus welchem Grund übernehmen Wohnungsunternehmen 

solche Aufgaben und wie groß kann die Funktion von Wohnungsunternehmen in der Quartiersentwicklung 

sein? 

Häufig ist es der Fall, dass sich negative Tendenzen im Quartier (beispielsweise der Verfall 

einzelner Bestände) auf das Quartier als Ganzes auswirken, sodass auch andere Eigentümer 

im Quartier von solchen Entwicklungen betroffen sind. 

Daher werden trotz vermeintlicher Konkurrenz eigentümerübergreifende Quartierskonzepte 

immer mehr zur gängigen Praxis der Wohnungswirtschaft. Die „klassische ökonomische 

Portfoliobewertung mit ihrer räumlichen Ausrichtung“ (Meisel 2010: 26) ist jedoch nicht 

umfassend genug. Es kommt somit zunehmend zur Zusammenarbeit verschiedenster Akteure 

auf der Quartiersebene. „Ideal in fast jeder Situation, die eine Problemlösung erfordert, 

und insbesondere auch in der komplexen Situation demographischer Umbrüche in 

Wohnquartieren erscheint die Kooperationsoption.“ (Schnur 2010: 109) 

Jedoch kommen solche Kooperationen häufig nur durch staatliche Interventionen (Subventionen 

oder Zwang) zustande (vgl. Bernt 2005) oder im rechtlichen Rahmen von Housing 

improvement districts (HID) und Neighbourhood improvement districts (NID). In der Praxis 

gibt es jedoch vereinzelte Beispiele, in denen Kooperationen von Wohnungsunternehmen 

in der Quartiersentwicklung ohne staatliche Intervention oder Initiierung zustande 

kommen. Aus dieser Divergenz stellt sich die Frage: Warum kooperieren Wohnungsunternehmen 

im gleichen Quartier in gewissen Situationen miteinander, anstatt in Konkurrenz 

nebeneinander zu wirtschaften? Solche rein privatwirtschaftlichen Kooperationen stehen 

im Fokus dieser Arbeit. Dabei sollen vor allem die Bedingungen und Gründe, die solche 

Kooperationen ermöglichen, herausgestellt werden. 

2

1. Einleitung 

1.2 Zielsetzung und Forschungsfrage 

Aus der erläuterten Problemstellung ergeben sich verschiedene Fragen: 

- Was können Wohnungsunternehmen für die Quartiersentwicklung, vor allem im Blick 

auf benachteiligte Quartiere, unter den sich wandelnden Rahmenbedingungen leisten? 

- Warum bzw. unter welchen Bedingungen kooperieren Wohnungsunternehmen bei 

Quartiersentwicklungen? 

- Aus welchen Gründen kommt eine Kooperation nicht zustande? 

- Warum wird ohne staatlichen Einfluss kooperiert? 

Zielsetzung dieser Diplomarbeit ist es, die Leistungsfähigkeit von Wohnungsunternehmen 

in der Quartiersentwicklung zu untersuchen und zu überprüfen, ob die wohnungswirtschaftliche 

Kooperation ein geeignetes Instrument der Quartiersentwicklung ist, gerade 

im Blick auf aktuelle gesellschaftliche Entwicklungsprozesse. Aus der Problemstellung 

und Zielsetzung heraus lässt sich folgende Forschungsfrage entwickeln 1 : 

Wie leistungsfähig sind Wohnungsunternehmen für die Quartiersentwicklung 

und unter welchen Bedingungen wird Konkurrenz zugunsten von Kooperation 

überwunden? 

1.3 Untersuchungsaufbau 

Nach Betrachtung der Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit ergibt sich folgender 

Untersuchungsaufbau: Zu Beginn erfolgt in Kapitel 2 eine methodologische Positionierung, 

aus der im Anschluss die Methodenwahl der Experteninterviews begründet wird. 

Weiterhin werden Ausführung, Auswertung und Einarbeitung der Experteninterviews beschrieben, 

sowie die Besonderheiten, die sich durch die qualitative Methode ergeben haben. 

In Kapitel 3 finden eine Annäherung und Definition (unter besonderer Berücksichtigung 

des Untersuchungskontexts) der Begriffe »Quartier« und »Kooperation« statt. 

Anschließend erfolgt in Kapitel 4 eine Betrachtung der Wohnungswirtschaft und des 

Wohnungsmarktes in Deutschland. Die Wohnungsunternehmen sind als Teil dieses Sektors 

ein relevanter Betrachtungsgegenstand der Untersuchung. 

1 Nach Lamnek (2005: 21) findet bei einer qualitativen Untersuchung nicht eine Überprüfung von Hypothesen 

statt, sondern diese werden im Laufe der Untersuchung generiert. Aus diesem Grund wird in dieser Diplomarbeit 

auf eine Hypothesenbildung ex ante verzichtet. 

3

1. Einleitung 

Darauf aufbauend werden in Kapitel 5 die für diese Untersuchung wichtigsten gesellschaftlichen 

Entwicklungsprozesse und deren Auswirkungen auf Wohnungsunternehmen 

und Quartiere dargestellt. 

Kapitel 6 beschäftigt sich mit dem für diese Arbeit relevanten Verständnis der Quartiersentwicklung. 

Der Fokus liegt in diesem Kapitel besonders auf der Vorstellung zweier Theorieansätze, 

die darstellen, wie es zur Bildung benachteiligter Quartiere kommen kann. 

In Kapitel 7 wird der Zusammenhang von Wohnungsunternehmen und Quartiersentwicklung 

herausgestellt. Dabei wird anhand der befragten Experten aufgezeigt, was Wohnungsunternehmen 

für die Quartiersentwicklung bereits leisten. Weiterhin wird dargestellt, wie 

Wohnungsunternehmen anhand des Instruments der Portfolio-Analyse Handlungsstrategien 

für ihre Wohnungsbestände entwickeln. Im Anschluss daran wird die Übertragbarkeit 

auf die Quartiersebene überprüft und ein Handlungskonzept für eine ganzheitliche Quartiersentwicklung 

aufgezeigt. 

Kapitel 8 richtet den Blick auf den zweiten Teil der Forschungsfrage. An dieser Stelle 

wird ein Theorieansatz zur Entstehung von benachteiligten Quartieren aus Kapitel 5 hinzugezogen. 

Zur Veranschaulichung, werden anhand eines konstruierten Modellquartiers verschiedene 

Szenarien durchgespielt. Die Ergebnisse dieses Vorgangs stellen die Bedingungen 

für wohnungswirtschaftliche Kooperationen sowie deren Potenziale heraus. Abschließend 

wird bewertet, ob Kooperation ein geeignetes Instrument der Quartiersentwicklung 

ist. 

In Kapitel 9 werden die Ergebnisse der vorangehenden Kapitel zusammengeführt und unter 

dem Aspekt der Forschungsfrage zusammenhängend betrachtet. 

Kapitel 10 zieht ein ausblickendes Fazit. 

4

2. Untersuchungsaufbau und Methodenwahl 

2. Methodologische Positionierung und Methodenwahl 

2.1 Qualitativer oder quantitativer Untersuchungsansatz? 

Empirische Untersuchungen lassen sich allgemein in quantitative und qualitative Vorgehensweisen 

unterteilen (Gläser & Laudel 2010: 24), die jeweils eine Vielzahl von Methoden 

zur Erkenntnisgewinnung aufweisen 2 . 

Quantitative Untersuchungen wollen Sachverhalte vor allem erklären (Lamnek 2005: 245). 

Sie gehen in der Regel von einer bestehenden Theorie aus (Flick 2009: 22), arbeiten also 

deduktiv. Zu dieser Theorie werden häufig Hypothesen formuliert, die mittels standardisierter 

Methoden überprüft werden. Für die quantitative Untersuchung muss das theoretische 

Konzept durch bestimmte Indikatoren operationalisiert werden (Flick 2009: 22 f.). 

Nach Gläser & Laudel (2010: 26) ermöglichen es diese Untersuchungsstrategien durch 

eine statistische Analyse der gewonnenen Daten signifikante Zusammenhänge im Untersuchungsbereich 

zu identifizieren und auf Kausalzusammenhänge zu schließen. Ziel quantitativer 

Forschung ist es, die Ergebnisse außerhalb der Erhebungssituation auf Gültigkeit zu 

überprüfen und damit zu generalisieren (Flick 2009: 23). Der Vorteil dieser Untersuchungsstrategien 

liegt vor allem in den exakt quantifizierbaren Ergebnissen und der statistischen 

Repräsentativität. Nachteile weist dieser Ansatz besonders durch die starke Standardisierung 

und Strukturierung im Vorfeld auf, die nur ein eingeschränktes Blickfeld und 

einen starren Untersuchungsablauf zulassen. Besonders im Kontext des Untersuchungsgegenstandes 

Quartier (als Handlungsfeld von Wohnungsunternehmen) ist zu kritisieren, dass 

dieser Ansatz die subjektiv relevanten Faktoren und somit die Einzigartigkeit dieses Handlungsfeldes 

nicht erfassen kann. 

Der qualitative Ansatz will Sachverhalte vor allem verstehen (Lamnek 2005: 245). Im Gegensatz 

zum quantitativen geht er „in der Regel nicht von einem theoretischen Modell des 

Gegenstandes aus und verzichtet entsprechend auf Hypothesen und Operationalisierung“ 

(Flick 2009: 24), arbeitet also induktiv. Nach Gläser & Laudel (2010: 26) sucht diese Untersuchungsstrategie 

in bestimmten Prozessen und Situationen nach „Kausalmechanismen“. 

Diese erzeugen unter gewissen „Bedingungen“ gewisse „Effekte“, versuchen also, 

„Ursachen“ und „Wirkungen“ zu identifizieren (ebd.). Im Gegensatz zur quantitativen 

nutzt die qualitative Forschung offenere Methoden der Datenerhebung. Dabei rückt die 

Repräsentativität eher in den Hintergrund (Flick 2009: 24). Die Auswahl der Fälle verläuft 

2 Diese strikte Zweiteilung muss es aber in der Forschungspraxis nicht unbedingt geben, häufig kommt es zu 

Überschneidungen und die Ansätze komplementieren sich (Gläser & Laudel 2010: 25). 

5


gezielter (demnach keine Zufallsstichprobe) und es werden meist nur wenige Fälle ausführlich 

analysiert (Gläser & Laudel 2010: 26). Die Datenauswertung erfolgt in diesem 

Ansatz eher interpretativ. Zentrale Prinzipien dieser Untersuchungsstrategie sind nach 

Lamnek (2005: 20 f.) „Offenheit, Forschung als Kommunikation, Prozesscharakter von 

Forschung und Gegenstand, Reflexibilität von Gegenstand und Analyse, Explikation und 

Flexibilität.“ Vorteile des qualitativen Ansatzes liegen in der Ausführlichkeit, in der einzelne 

Fälle analysiert werden können sowie im größeren Spielraum, neue Erkenntnisse in 

die Untersuchung aufzunehmen. Ein Nachteil ist, dass die Ergebnisse dieser Untersuchungen 

nur schwer generalisiert werden können. 

2.2 Einordnung im qualitativen Ansatz 

Im Verlauf dieser Arbeit wird mit einer umfassenden Literaturrecherche gearbeitet. Diese 

wird durch eine ausgiebige Internetrecherche ergänzt, um so die Aktualität der Quellen zu 

gewährleisten. Dabei lässt sich feststellen, dass die vorhandene Literatur zur Quartiersentwicklung 

durch Wohnungsunternehmen und zu Kooperationsformen von Wohnungsunternehmen 

noch sehr begrenzt ist. Die wissenschaftliche Fachliteratur beschäftigt sich lediglich 

mit getrennten Themenfeldern: Quartiersentwicklung wird vor allem im Kontext der 

Quartiersforschung unterschiedlicher wissenschaftlicher Disziplinen betrachtet. Wohnungsunternehmen 

als Unternehmensform und Akteur im Bereich der Wohnungswirtschaft 

werden als Untersuchungsgegenstand der Wirtschaftswissenschaften behandelt. 

Deshalb wird in dieser Arbeit ein qualitativer Untersuchungsansatz gewählt. Entscheidend 

dafür ist vor allem das Charakteristikum der Offenheit gegenüber dem Untersuchungsgegenstand. 

Dieses ermöglicht es, neue Sachverhalte und Themenfelder im Verlauf der Untersuchung 

zu identifizieren (Explorationsfunktion). Um der Begrenztheit der wissenschaftlichen 

Literatur im Bezug auf den Untersuchungsgegenstand zu begegnen, wird in 

dieser Untersuchung die wissenschaftliche mit der nicht wissenschaftlichen (grauen) Literatur 

verbunden. Dieser Ansatz wird empirisch ergänzt durch die qualitative Methode der 

Experteninterviews. Diese dient der Findung von Themenfeldern und Wirkungszusammenhängen 

im Bereich der Problemstellung und wird in der Arbeit integrativ verarbeitet. 

Hier zeigt sich nochmals die Stärke des qualitativen Ansatzes: Durch Charakteristika wie 

Kommunikation und Prozesshaftigkeit gelingt es, den Forschungsgegenstand so nah wie 

möglich an der Realität zu untersuchen und im Ansatz flexibel zu bleiben. Dadurch bleibt 

der Untersuchungsansatz jedoch auf einer sehr konzeptionellen Ebene. 

6


2.3 Methodenwahl und Vorgehensweise: Experteninterviews 

„Experten [werden] als „Kristallisationspunkte“ praktischen Insiderwissens betrachtet und [stehen] 

stellvertretend für eine Vielzahl zu befragender Akteure.“ (Bogner & Menz 2005: 7) 

Es wurde bereits auf das Problem hingewiesen, dass der Zusammenhang von Wohnungsunternehmen 

und Quartiersentwicklung in der Fachliteratur noch nicht ausreichend vorhanden 

ist. Aus diesem Grund kommt bei der vorliegenden Untersuchung eine qualitative 

Forschungsmethode zum Einsatz: die empirische Methode der Experteninterviews. Experteninterviews 

werden besonders für Untersuchungen eingesetzt, „in denen soziale Situationen 

oder Prozesse rekonstruiert werden sollen“ (Gläser & Laudel 2010: 13). In diesem Fall 

handelt es sich um Prozesse der Quartiersentwicklung durch Wohnungsunternehmen und 

Situationen, in denen es zur Kooperation kommt. Da dieses Vorgehen für die vorliegende 

Themenstellung als besonders ertragreich erscheint, ist die Wahl auf qualitative Experteninterviews 

gefallen. Durch die Experteninterviews wird das zuvor erarbeitete theoretische 

Wissen durch das Wissen von Experten erweitert und neue Themenfelder werden erschlossen. 

Somit ist ein explorativer Charakter der Untersuchung gewährleistet. 

Ziel der Interviews ist es, das vorher unzureichende Wissen über die Leistungsfähigkeit 

von Wohnungsunternehmen in der Quartiersentwicklung empirisch zu erweitern und 

Gründe für Kooperation zwischen Wohnungsunternehmen zu identifizieren. Dabei werden 

das Verständnis, sowie die Erfahrungen der Experten im Bereich Wohnungswirtschaft, 

Quartier, Quartiersentwicklung und der Kooperation zwischen Wohnungsunternehmen 

herausgearbeitet. 

2.3.1 Auswahl der Experten und Codierung 

„Die Auswahl der Interviewpartner wird durch die Entscheidung, welches Expertenwissen Gegenstand 

der Untersuchung ist, strukturiert.“ (Przyborski & Wohlrab-Sahr 2010: 134) 

Von der Problemstellung ausgehend wurde bei der Auswahl der Experten auf folgende 

Kriterien geachtet: Sie kommen vorwiegend aus Institutionen der Wohnungswirtschaft 

bzw. aus Wohnungsunternehmen und stellen somit deren Vertreter dar (Flick 2004: 139). 

Sie sind in das Thema Themenfeld involviert und somit Experten. Insgesamt wurden 11 

Experten aus acht verschiedenen Institutionen interviewt (Abb. 1). In zwei Fällen handelt 

es sich um Vertreter von beratenden Institutionen der Wohnungswirtschaft. Die Experten 

werden aus Gründen der Anonymität folgendermaßen codiert: 

7


Abbildung 1: Auswahl der Experten und Codierung 

Sonstige Institutionen 

bzw. Experten 

Private 


Kommunale 


Genossenschaften 

Experte1, 

Beratungsunternehmen 1: 

Experte 4, 

Wohnungsunternehmen 2: 

Experte 2, 


Experte11, 


Ex1BR1 

Ex4WU2 

Ex2WU1 

Ex11WU6 

Experte 3, 

Beratungsunternehmen 2: 

Ex3BR2 

Experte 7, 


Ex7WU4 

Experte 8, 

Experte 9, 

Experte 10, 


Ex8WU5 

Ex9WU5 

Ex10WU5 

Experte 5, 

Experte 6, 


Ex5WU3 

Ex6WU3 

Ex = Experte 

1,2,3, …. = zugewiesene Nummer 

BR = Beratungsunternehmen der Wohnungswirtschaft 

WU = Wohnungsunternehmen 

Quelle: eigene Darstellung 

Zum Beispiel: Der erste Experte, der interviewt wurde, vertritt ein Beratungsunternehmen der 

Wohnungswirtschaft und erhält folgende Codierung: Ex1BR1. Die Codierung der Wohnungsunternehmen 

richtet sich ebenfalls nach der Reihenfolge der Interviews (WU1, WU2,…). Wenn die Experten 

in der Untersuchung als Quelle angegeben werden, wird dieser Code benutzt. 

Der Fokus der Problemstellung liegt unter anderem auf belasteten Quartieren in Regionen, 

die aktuell und zukünftig besonders von den Folgen des gesellschaftlichen und demographischen 

Wandels betroffen sind. Weiterhin ist das Blickfeld hauptsächlich auf die alten 

Bundesländer beschränkt. Die ausgewählten Experten arbeiten daher auch in einer dementsprechenden 

Region: dem Ruhrgebiet. Eine Ausnahme stellt Experte 2 (Ex2WU2) aus einem 

kommunalen Wohnungsunternehmen in Köln dar, da die Region um Köln bisher (und 

voraussichtlich in Zukunft) Wachstumsregion bleibt. Als Beispiel für ein aufgrund seiner 

Performance am Wohnungsmarkt stark kritisiertes Wohnungsunternehmen wurde Wohnungsunternehmen 

5 befragt. 

2.3.2 Gewinnung der Interviewpartner 

Die zuvor ausgewählten Wohnungsunternehmen wurden per E-Mail kontaktiert und über 

die Problemstellung dieser Arbeit und deren Inhalt in Kenntnis gesetzt. Auf Anfrage wurde 

gegebenenfalls im Vorfeld der Interviewleitfaden zugeschickt, in einem Fall ein Exposé 

über das Thema der Arbeit. Teilweise entstand der Kontakt zu den einzelnen Experten 

durch Internetrecherche, teilweise durch Empfehlungen anderer Experten. 

8


Besonderheiten bei der Auswahl 

„Manchmal macht auch erst der befragte Experte auf weitere potenzielle Gesprächspartner 

aus seinem Tätigkeitsfeld aufmerksam, die ähnliche oder aber auch konkurrierende Positionen 

vertreten.“ (Bogner & Menz 2005: 8). Dieser Prozess kommt bei der Untersuchung 

zum Tragen. Wohnungsunternehmen 5 wurde vor allem aufgrund teilweise kritischer Erwähnung 

durch die anderen Experten in Betracht gezogen. „In jedem Fall wird dem Forscher, 

der mit dem Vertrauensbonus des Experten in der Schlüsselposition ausgestattet ist, 

der Zugang zu einem erweiterten Expertenkreis erleichtert.“ (ebd.). Auch diese Aussage 

trifft für den Untersuchungsablauf zu. Bei Wohnungsunternehmen 4 kam der Kontakt nur 

mit Hilfe des „Vertrauensbonus“ von Experte 1 (Ex1BR1) zustande 3 . Experte 1 ermöglichte 

ebenfalls den Zugang zur Genossenschaft (WU6). Die Anfragen bei anderen Genossenschaften 

waren nicht erfolgreich. Insgesamt wurden 15 Institutionen aus dem Ruhrgebiet 

angeschrieben, von denen sich acht zu einem Interview bereit erklärten. 

2.3.3 Interviewleitfaden und Interviewablauf 

Experteninterviews werden „in der Regel als leitfadengestütztes Interview geführt“ (Gläser 

& Laudel 2010: 111), da themenspezifische Informationen erhoben werden, die genau bestimmbar 

sein sollen. So können auch in diesem Fall die Informationen auf eine gewisse 

Art verglichen werden. Der Leitfaden beinhaltet eine Reihe offener Fragen (ebd.) und besitzt 

eine Steuerungsfunktion, um das Interview immer wieder zurück zum eigentlichen 

Thema zu führen (Flick 2004: 139 ff.). 

Der Interviewleitfaden (vgl. Anhang) wurde auf Grundlage der zuvor ausgewerteten Fachliteratur 

und unter Betrachtung der Problemstellung angefertigt. Er umfasst 16 bis 22 Fragen. 

Diese waren aber nur Leitfragen und wurden in manchen Interviews auch in abweichender 

Reihenfolge verwendet. In einigen Fällen wurden einzelne Fragen ausgelassen, 

wenn sie an anderer Stelle bereits in ausreichender Form beantwortet wurden. So entstand 

in allen acht Interviews eine Gesprächssituation, die es dem Experten ermöglichte, frei aus 

seinem (Experten-)Wissen zu erzählen. Durch die Leitfragen war der Weg zurück zur 

Problemstellung stets offen. In dieser Gesprächssituation konnten die Experten möglichst 

eigenständig viele Informationen präsentieren (Przyborki & Wohlrab-Sahr 2010: 134). In 

drei Interviews (Wohnungsunternehmen 2, 3 und 4) wurden zusätzlich Fragen zu einer 

Kooperation in Essen Vogelheim gestellt, an der die befragten Wohnungsunternehmen 

3 Die zuvor getätigten Anfragen via Telefon und E-Mail hatten keinen Erfolg. Experte 1 hatte einen Ansprechpartner 

genannt und darauf hingewiesen, auf seine Empfehlung hinzuweisen. 

9


beteiligt waren. Die Interviews wurden alle mit einem digitalen Aufnahmegerät aufgezeichnet. 

2.3.4 Interviewauswertung 

Nach Lamnek (2005: 402) gibt es für qualitative Interviews eine Vielzahl von Auswertungsmöglichkeiten. 

In dieser Untersuchung wurden die Interviews nach einer pragmatischen 

Variante in vier Phasen (Lamnek 2005: 402 ff.) ausgewertet, allerdings in abgewandelter 

Form. Das stellt jedoch kein Problem dar, weil diese Auswertungsstruktur offen „für 

gegenstandsadäquate Modifikationen ist.“ (Lamnek 2005: 402). 

1- Phase der Transkription: Im ersten Schritt erfolgte eine Transkription der Interviews: 

Die digitalen Tonaufnahmen wurden verschriftlicht und in eine lesbare Form gebracht. 

Anders als es Lamnek (2005:403) vorschlägt, wurde aber auf das Vermerken nonverbaler 

Informationen verzichtet, da sie für die Interpretation als unerheblich gewertet werden. 

2- Phase der Einzelanalyse: Die Interviews wurden abschnittsweise in Form von Kommentaren 

neben dem Transkript auf die untersuchungsrelevanten Aussagen reduziert. Anschließend 

wurde eine „inhaltsanalytische Auswertung“ durchgeführt. Daraus ergaben sich 

reduzierte Kernaussagen. 

3- Phase der generalisierenden Analyse: In dieser Phase wurden die verschiedenen Kernaussagen 

der jeweiligen Interviews, die sich aus der Einzelanalyse ergaben, in einer Tabelle 

gegenübergestellt. So war es möglich, Gemeinsamkeiten und Unterschiede in den Aussagen 

der Experten herauszufiltern. 

4- Phase der Kontrolle: Das Interviewmaterial wurde fortlaufend verringert und reduziert. 

Daher wurden diese Reduktionen anhand der vollständigen Transkripte abschließend noch 

einmal auf Fehler kontrolliert. 

Im Verlauf der Arbeit werden für einzelne Themenfelder die Transkripte der Interviews 

teilweise im Original als Zitat oder Quellenverweis verwendet. Die Zitate werden durch 

Kursivstellung der Schrift kenntlich gemacht. Die vorherige Auswertung war hilfreich, um 

die jeweiligen Themenfelder in den Interviews zu identifizieren und neue Themenfelder zu 

explorieren. Durch die Gegenüberstellung der Kernaussagen konnte teilweise schon mittels 

Gemeinsamkeiten und Unterschieden ein Argumentationsstrang in den einzelnen Themenfeldern 

aufgebaut werden. Es war möglich, Kausalmechanismen zwischen gewissen Prozessen 

herzustellen. 

10


2.4 Besonderheiten im explorativen Untersuchungsansatz 

In der anfänglichen Überlegung sollte die Untersuchung an einem realen Fallbeispiel 

(Quartier) erfolgen. In einer ersten Sondierung stellte sich jedoch heraus, dass dieses Vorgehen 

für die Bearbeitung der Problemstellung nicht geeignet war. Gründe dafür sind: 

- Es existieren wenige Beispiele, in denen nur Wohnungsunternehmen miteinander 

kooperieren. 

- Gerade bei den Entstehungsbedingungen bzw. Gründen für Kooperation bestehen 

noch Erkenntnislücken. 

- Die Komplexität des Quartierssystems erschwert die Feststellung von Kausalzusammenhängen 

in der Quartiersentwicklung. Das stellt ein Hindernis bei der Findung 

von Parallelen zwischen einzelnen Quartieren dar. 

Aus diesem Grund wurde der explorative Ansatz gewählt. Das durch die Literaturrecherche 

gewonnene Vorwissen wurde in den Leitfragen gebündelt und somit die Interviews in 

Richtung Quartier und Kooperation gelenkt. Dies bedeutet jedoch keine einseitige Fokussierung, 

da die Aussagen der Experten im Nachhinein neue Themenfelder erschlossen. 

So wird beispielsweise unter dem Begriff der Kooperation von den Experten häufig die 

Zusammenarbeit mit anderen Akteuren und Institutionen verstanden. Das stimmt jedoch 

nicht mit dem Kooperationsverständnis dieser Untersuchung überein. Auf diese Diskrepanz 

geht Kapitel 3 näher ein. Weiterhin konnte herausgestellt werden, dass Kooperationen 

häufig von Vorurteilen belastet sind. Zudem wurde im Verlauf der Bearbeitung der Experteninterviews 

festgestellt, dass die Gründe für Kooperationen ohne staatliche Intervention 

an gewisse Bedingungen geknüpft sein müssen. In diesem Zusammenhang wurde Kapitel 8 

erstellt. Auch das Problem des Investitionsdilemmas und dessen Lösungsansatz (vgl. Kapitel 

6.5.1 und Kapitel 8.2) haben sich aus den Interviews ergeben. 

11

3. Explikation: Quartier und Kooperation 

3. Explikation: »Quartier« und »Kooperation« 

„Urban social scientists have treated ‘neighbourhood’ in much the same way as courts of law 

have treated pornography: as a term that is hard to define precisely, but everyone knows it when 

they see it.“ (Galster 2001: 2111) 

Im allgemeinen Umgang mit dem Begriff Quartier hat fast jeder eine bestimmte Vorstellung 

von Quartier (Meisel 2012a: 231), doch die konkrete Definition von Quartier stellt 

auch für die Wissenschaft eine Herausforderung dar. Was ist ein Quartier genau? Wie wird 

ein Quartier abgegrenzt? Schnur & Markus (2010: 182) kritisieren, dass in der wissenschaftlichen 

Literatur häufig auf „einfache Vorab-Definitionen“ von Quartier verzichtet 

wird. Da dieser Kritik im Folgenden Rechnung getragen werden soll, wird dargelegt, was 

im Rahmen dieser Arbeit unter dem Begriff Quartier verstanden wird (vgl. Kapitel 3.1). 

Dabei wird auch das Quartiersverständnis der befragten Experten integriert, um zu garantieren, 

dass unter dem Quartiersverständnis die relevante wohnungswirtschaftliche Perspektive 

miteinbezogen ist. 

„Weder in der Literatur noch in der Wirtschaftspraxis hat sich bislang ein einheitlicher Kooperationsbegriff 

durchsetzten können; vielmehr ist er trotz oder wegen seiner vielfältigen Verbreitung 

schillernd und unscharf geblieben.“ (Schubert & Küting 1981: 118 zit. n. Balling1998: 13) 

Das gleiche Dilemma ergibt sich für den Kooperationsbegriff (vor allem im Bezug auf 

Kooperation von Wohnungsunternehmen). Diese Problematik wird auch bei den Experteninterviews 

deutlich, da die Experten Kooperation häufig als Zusammenarbeit mit anderen 

Quartiersakteuren (z. B. Kommune oder soziale Institutionen) verstehen. In dieser Arbeit 

wird jedoch die Kooperation von Wohnungsunternehmen betrachtet, daher ist eine dementsprechende 

Präzision der Definition notwendig (Abschnitt 3.2). Deshalb wird in dieser 

Arbeit zwischen zwei Kooperationsformen unterschieden: die Kooperation von Wohnungsunternehmen 

und die Zusammenarbeit von Wohnungsunternehmen mit anderen Akteuren. 

Die Notwendigkeit dieser Unterscheidung wurde erst im Verlauf der Experteninterviews 

deutlich. 

12


3.1 Definition und Abgrenzung des Begriffs Quartier 

Wissenschaftliche Quartierdefinitionen 

Nach Schnur (2008: 34) mangelt es in der deutschen Literatur an klaren Definitionen des 

Begriffs Quartier, obwohl der Begriff im deutschsprachigen Raum seit Jahrhunderten in 

Gebrauch ist. Weiter weist Schnur (ebd.) darauf hin, dass der Quartiersbegriff im wissenschaftlichen 

Kontext häufig verwendet wird, um administrative Begriffsbestimmungen wie 

Ortsteil oder Stadtteil zu vermeiden. Diese Begriffe beinhalten oft festgelegte Grenzen, die 

den „gewachsenen Alltagswelten“ nicht gerecht werden und diese gegebenenfalls auch 

negativ beeinflussen (ebd.). In der Literatur finden sich jedoch verstärkt räumlichphysische 

oder soziologische Quartiersdefinitionen, je nach Betrachtungsperspektive oder 

wissenschaftlicher Disziplin (Meisel 2012a: 231 ff.). 

Räumlich- physische Definition 

„[Ein Quartier ist eine] soziale und baulich-räumliche Gebietseinheit mittlerer Maßstabsebene, 

die sich innerhalb bebauter städtischer Gebiete von außen oder innen her abgrenzen lässt, sich 

von den umgebenden Siedlungsteilen unterscheidet, eine spezifische Qualität und Identität aufweist. 

Mehrere Quartiere bilden ggf. einen Stadtteil.“ (Frick 2008: 202) 

Im amerikanischen Sprachgebrauch wird der Begriff des Quartiers mit »Neighborhood« 

gleichgesetzt. Im Vergleich zum Quartier, dessen Impetus eher räumlich-physisch ist, hat 

der Begriff Neighborhood bereits einen soziologischen Horizont. Der Begriff umfasst nach 

Oxford Dicitionary folgende Dimensionen: 

- a district or community within a town or city (räumlich) 

- the area surrounding a particular place, person or object (Relationsebene) 

- neighbourly feeling or conduct (gefühlt) 

Deshalb erscheint es notwendig, diese Dimensionen in das deutsche Quartiersverständnis 

einzubinden. Galster (2001: 2112) führt zehn Besonderheiten auf, durch die der Begriff 

,,Neighbourhood‘‘ greifbarer wird: 

1. Structural characteristics of the residential 

and non-residential building 

2. Infrastructural characteristics 

3. Demographic characteristics of the resident 

population 

4. Class status characteristics of the resident 

population 

5. Tax/public service package characteristics 

6. Environmental characteristics 

7. Proximity characteristics 

8. Political characteristics 

9. Social-interactive characteristics 

10. Sentimental characteristics 

13


Schnur (2008) begegnet der Kritik einer einseitig auf die räumlich-physische Dimension 

ausgerichteten Quartiersdefinition, indem er sie um eine sozialgeographische erweitert: 

„Ein Quartier ist ein kontextuell eingebetteter, durch externe und interne Handlungen sozial konstruierter, 

jedoch unscharf konturierter Mittelpunkt-Ort alltäglicher Lebenswelten und individueller 

sozialer Sphären, deren Schnittmengen sich im räumlich-identifikatorischen Zusammenhang 

eines überschaubaren Wohnumfeldes abbilden.“ (Schnur 2008: 40) 

Wohnungswirtschaftliche Perspektive- Quartiersdefinition der befragten Experten: 

Die befragten Experten aus der Wohnungswirtschaft haben ebenfalls Schwierigkeiten mit 

einer klaren Definition eines Quartiers. Teilweise wird bestätigt, dass es keine allgemeingültige 

Definition von Quartier gibt (Ex3BR2: Zn. 176; Ex4WU2: Zn. 133; Ex7WU4: Zn. 

343 ff.). Ein Quartier ist in der Regel durch seinen Siedlungszusammenhang räumlich abgeschlossen 

(Ex2WU1: Zn. 11 ff.). Es ist nicht eindeutig abgrenzbar, dennoch gibt es einen 

räumlichen, funktionalen und manchmal auch gefühlten Zusammenhang (Ex1BR1: Zn. 

217 ff.; Ex7WU4: Zn. 341 ff.). Auf einer subjektiven Ebene wird das Quartier durch die 

Mieter, also die Bewohner selbst, abgegrenzt. Diese Grenze muss nicht deckungsgleich mit 

der räumlichen Ebene sein (Ex2WU1: Zn. 12), die Bewohner in einem Quartier fühlen sich 

diesem irgendwie zugehörig (Ex1BR1: Zn. 227). Weiterhin gibt es einen sichtbaren Zusammenhang 

aus planerischer und städtebaulicher Sicht (Ex1BR1: Zn. 220). Aus wohnungswirtschaftlicher 

Perspektive – wenn eine Quartiersbetrachtung vorliegt – gibt es keine 

einheitliche Definition für Quartier. Auch hier sind die Perspektiven sehr differenziert. 

„Der erste Teil hat was mit Geographie und Immobilien zu tun und der zweite Teil ist eigentlich 

so der menschliche Aspekt, dass die Menschen ein Quartier ausmachen. Die Menschen, die gemeinsam 

über Jahrzehnte an einem Standort zusammengewachsen sind, die bilden letztendlich 

auch ein Quartier. Aber so eine richtige Definition bei uns im Unternehmen, dass wir sagen können: 

Das sind unsere Quartiere, die gibt es in dem Sinne nicht.“ (Ex11WU6: Zn. 141 ff.) 

Wenn man die Aussagen der Experten auf Gemeinsamkeiten analysiert, stellt man für die 

wohnungswirtschaftliche Quartiersbetrachtung Folgendes fest: Quartiere werden möglichst 

auf den eigenen Bestand definiert (Ex4WU2: Zn. 134 ff.; Ex2WU1: Zn.18 f.). Ist das nicht 

möglich, können auch Bestände anderer Eigentümer mit in die Quartiersabgrenzungen 

fallen (Ex6WU3: Zn 295 ff.; Ex7WU4: Zn. 369 ff.). Aus pragmatischen Gründen findet 

sich also eine eher physisch-räumliche Quartiersbetrachtung. Die meisten Wohnungsunternehmen 

sind sich jedoch bewusst, dass auch die subjektive Quartiersdefinition der Bewohner 

relevant ist. Auch soziale Aspekte spielen gerade in schrumpfenden Märkten eine immer 

wichtigere Rolle. 

14


3.2 Quartiersdefinition im Untersuchungsverständnis 

Aus den Quartiersdefinitionen der Wissenschaft und der Experten lässt sich die eingangs 

beschriebene Kritik nachvollziehen. Der Begriff wird je nach Perspektive anderes definiert. 

Selbst die oben aufgeführten Definitionen vermitteln nur einen kleinen Ausschnitt der Perspektiven 

verschiedener Kontexte. Im Zusammenhang dieser Arbeit soll unter besonderer 

Berücksichtigung des Quartiersverständnisses der Experten Folgendes unter einem Bestandsquartier 

verstanden werden. Das Quartier ist ein komplexes Gebilde mit jeweils individuellen 

Charakteristika. Diese lassen sich nicht in einer präzisen (engen) Definition 

abbilden. Um dieser Komplexität und Individualität gerecht zu werden, wird das Quartiersverständnis 

dieser Arbeit in einen weiten Rahmen gefasst. 

Pragmatisch 

Ein Quartier ist ein bestehender Raum in einem urbanen Gebiet mit überwiegender Wohnbebauung 

und einer gewissen sozialen und technischen infrastrukturellen Ausstattung. Es 

besteht ein räumlich-funktionaler Zusammenhang. Das Quartier hat keine definierte Größe, 

es ist aber kleiner als ein administrativer Stadtteil (kann jedoch auch mit diesem zusammenfallen) 

und größer als ein einzelnes Wohngebäude bzw. ein Gebäudekomplex. 

Ganzheitlich 

Für eine ganzheitliche Definition müssen soziale Aspekte und subjektive Sichtweisen berücksichtigt 

werden, die vor allem gewachsene Nachbarschaften und die alltäglichen Lebenswelten 

der Quartiersbewohner betrachten. 

3.3 Definition des Begriffs Kooperation 

Laut Duden kommt der Begriff Kooperation vom lateinischen Wort „cooperatio“ und bedeutet 

Zusammenarbeit, besonders im politischen und wirtschaftlichen Bereich. Im englischen 

Sprachgebrauch wird nach Oxford Dictionaries unter Kooperation eine Aktion oder 

ein Prozess des Arbeitens auf dasselbe Ziel hin verstanden. Kooperation ist demnach eine 

Form der Zusammenarbeit in bestimmten Aktionen oder Prozessen auf ein Ziel hin. 

Aus wirtschaftlicher Sicht ist unter Kooperation die Zusammenarbeit von zwei oder mehr 

rechtlich und wirtschaftlich selbstständigen Unternehmen zur Erhöhung der Wettbewerbsvorteile 

zu verstehen (Gabler 2010: 1781 f.). Doch kommt es in der unternehmerischen 

Praxis vor allem zu Kooperationen, „um technologische oder wirtschaftlich bedingte Veränderungs- 

bzw. Innovationsprozesse zu beherrschen.“ (Staudt et al. 1992: 3). In der Wohnungswirtschaft 

finden diese Veränderungs- und Innovationsprozesse ebenfalls (vgl. Kapi- 

15


tel 4) statt. Hinzu kommen gesellschaftliche Entwicklungsprozesse, die sich im Quartier 

widerspiegeln (vgl. Kapitel 5). Somit lässt sich im Bezug auf diese Arbeit das wirtschaftliche 

Verständnis von Kooperation auf Wohnungsunternehmen übertragen. Sie können 

durch Kooperationen diesen Veränderungsprozessen eventuell besser entgegenwirken. 

Theurl (2010: 314) definiert weitere wichtige Charakteristika einer Unternehmenskooperation: 

- nicht nur auf einmalige Interaktionen angelegt 

- Freiwilligkeit der Zusammenarbeit 

- Unterscheidung der Kooperationsformen durch ihre Governence 

- Vorteile der Kooperation müssen den Kostenaufwand übertreffen 

- Existenz vielfältiger Kooperationsziele und -motive 

Im Bezug auf das Quartier als kooperative räumliche Handlungsebene ist zu beachten, dass 

Kooperationen „nicht nur Wirkungen für die kooperierenden Unternehmen hervor[rufen], 

sondern auch gesamtwirtschaftliche Effekte.“ (Theurl 2010: 323). 

Aus der vorangehenden Betrachtung von Kooperation ergibt sich für das Untersuchungsverständnis 

der Arbeit Folgendes: Kooperation ist die Zusammenarbeit von mindestens 

zwei Wohnungsunternehmen mit dem gemeinsamen Ziel, Quartiersentwicklung zu leisten, 

unabhängig von weiteren individuellen Zielen. Ein solches Bestreben wird selten aus Interesse 

am Gemeinwohl in Betracht gezogen, sondern meist aus einzelwirtschaftlichen Interessen 

heraus. 

„[Ein] Wohnungsunternehmen hat ein eigenes wirtschaftliches Interesse. Wir sind ja nicht altruistisch 

und es ist ja nicht so, dass wir gute Menschen sind, sondern wir haben ja auch den Auftrag, 

eine bestimmte Rendite zu erwirtschaften für die Anteilseigner.“ (Ex4WU2: Zn. 327 ff.) 

16

4. Wohnungswirtschaft und Wohnungsunternehmen 


4.1 Aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland 

Der deutsche Wohnungsmarkt – wenn man ihn als Einheit betrachtet – gilt als besonders 

wertbeständig (BMVBS 2009: 17). In den letzten Jahren durchläuft er jedoch deutliche 

Veränderungen. 

Die Wohnungsbauinvestitionen 4 sind zwar 2010 merklich gestiegen, aber seit einigen Jahren 

findet eine anhaltende Verschiebung der Investitionen vom Wohnungsneubau hin zu 

Investitionen in den Wohnungsbestand statt (GdW 2011: 28 ff.). Das wird auch in Statistiken 

zum Wohnungsbau deutlich: Hier nehmen bestandsbezogene Maßnahmen einen immer 

größeren Anteil ein. 2001 ermittelt das deutsche Institut für Wirtschaftsforschung 

(DIW) für die Bauleistungen im Bestand einen Anteil von ca. 64 % der gesamten Wohnungsbauinvestitionen 

in Deutschland, 2010 beträgt der Anteil bereits 78 % (DIW 2011: 

32). Dies wird unter anderem dadurch verursacht, dass für einen Großteil der Wohnungsbestände 

derzeit ein enormer Modernisierungs- und Investitionsbedarf besteht (GdW 2011: 

29). 

Konstante Mieten und Preise lassen auf einen ausgelasteten und stabilen deutschen Wohnungsmarkt 

schließen (BBSR 2011: 6). Bei regionaler und sektoraler Betrachtung des 

Marktes ergeben sich jedoch klare Unterschiede und Beschränkungen (ebd.). In einigen 

Regionen – besonders in den wirtschaftlich prosperierenden Räumen der alten Bundesländer 

– ziehen „Mieten und Preise […] eher an.“ (ebd.). 

Mit den steigenden Anforderungen durch den Klimaschutz ist das Ziel einer Reduzierung 

der CO 2 -Emissionen eng verbunden. Von den gesamten CO 2 -Emissionen werden ca. 20 % 

von Gebäuden emittiert (BMVBS 2009: 17). Dadurch kommt in Verbindung mit dem 

Thema der energetischen Sanierung der Wohnungswirtschaft und somit den Wohnungsunternehmen 

eine Schlüsselposition zu. 

Im Zuge einer globalisierten Welt, die geprägt ist durch wirtschaftliche und politische 

Restrukturierungs- und Deregulierungsprozesse wird die deutsche Wohnungswirtschaft 

zunehmend zum Objekt weltweiter Anlagestrategien. Deshalb sind in den letzten Jahren 

neue, teils internationale Investoren auf dem deutschen Wohnungsmarkt tätig (BBSR 

2011: 6; BMVBS 2009: 17). Aufgrund dieser Tendenz zur Internationalisierung findet seit 

einigen Jahren eine zunehmende Professionalisierung der Wohnungswirtschaft statt, be- 

4 Vgl. Glossar. 

17


sonders auf der Anbieterseite (DV 2007: 13). So hat sich die Eigentümerstruktur erheblich 

verändert: Investoren aus dem angelsächsischen Raum drängen auf die Märkte und haben 

große Mietwohnungsbestände (besonders öffentliche) aufgekauft und zum Teil an die Mieter 

weiterveräußert 5 . Die öffentliche Hand zieht sich dadurch immer mehr vom Markt zurück 

(DV 2007: 77 ff.). Die Anzahl Cashflow 6 -orientierter Akteure, deren kurzfristige Strategien 

teilweise zur Vernachlässigung der Bestände und zu Konflikten in der sozialen 

Wohnraumversorgung führen, ist gestiegen (Kraemer 2011: 16). In der öffentlichen Diskussion 

sind diese ausländischen Investoren mit kurzfristigen Strategien auch als „Heuschrecken“ 

bekannt geworden (Spars 2008: 24). 

Insgesamt hat sich die „Anbieterstruktur“ am Wohnungsmarkt teilweise stark verändert 

(BBSR 2011: 6): „Das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage, Neubau und Bestand 

erfährt eine neue Balance.“ (ebd.). 

4.2 Der Wohnungsmarkt 

Nach Jenkis (2001: 66 ff.) lässt sich die Wohnungswirtschaft in einen Neubau- und einen 

Bestandswohnungsmarkt unterteilen. Für diese Arbeit ist der Bestandswohnungsmarkt von 

besonderer Bedeutung. Der Wohnungsmarkt funktioniert im Prinzip wie alle wirtschaftlichen 

Märkte weist aber einige Eigenarten auf. Im Gegensatz zu vielen anderen Märkten 

steht hier nicht die Produktion vom »Gut Wohnung« im Mittelpunkt, sondern die Nutzung 

und die Verteilung des Wohnungsbestandes (Eekhoff 2006: VII). 

Nach Spieker (2005: 83) lässt sich der Wohnungsmarkt in Deutschland grob in drei Teilmärkte 

differenzieren. Zunächst der „Wohnungsnutzungsmarkt“ (Mietermarkt): Auf diesem 

Markt wird die Nutzung der Wohnung gehandelt. Eigentümer, die Wohnungen selbst 

nutzen, sind hier als Mieter inbegriffen. Man nimmt an, dass sie die „von ihren Wohnungen 

ausgehende Nutzungsleistungen an sich selbst verkaufen“ (Spieker 2005: 83). 

Zweitens der „Wohnungsbestandsmarkt“. Auf diesem wird der vorhandene Wohnungsbestand 

gehandelt. Der Wohnungsbestandsmarkt ist unteilbar mit dem Wohnungsnutzungsmarkt 

verknüpft, da auf letzterem das Angebot durch den Wohnungsbestand vorgegeben 

ist (Spieker 2005: 87). Drittens der „Wohnungsbaumarkt“, der wiederum mit dem Wohnungsbestandsmarkt 

zusammen und ist dadurch letztlich auch mit dem Wohnungsnutzungsmarkt 

verknüpft. Durch den Wohnungsbaumarkt wird das Angebot auf dem Woh- 

5 In der Zeit zwischen 1999 und 2006 gab ca. 150 Transaktionen am deutschen Wohnungsmarkt mit Wohnungspaketen 

die 800 und mehr Wohneinheiten umfassen, insgesamt wurden 1,277 Mio. Wohneinheiten 

verkauft mit einem Transaktionsvolumen von ca. 34,7 Mrd. Euro (BMVBS & BBR 2007: 1). 


18


nungsbestandsmarkt durch „Produktion“ (Neubau, Sanierung usw.) und „Abbau“ (Abriss 

und Rückbau) von Wohneinheiten (Gebäude, Wohnungen usw.) verändert (Spieker 2005: 

88). Alle Akteure des Wohnungsmarktes orientieren sich durch den Zusammenhang der 

drei Teilmärkte immer „an der Wohnungsnutzennachfrage und ihren Einflussfaktoren“ 

(Spieker 2005: 88). Aus diesem Grund werden einige Einflussfaktoren in Kapitel 5 genauer 

betrachtet. 

Durch die besonderen Eigenschaften des Gutes Wohnung lässt sich der Wohnungsmarkt 

weiterhin jedoch in eine Vielzahl unterschiedlich strukturierter Teilmärkte differenzieren 

(segmentieren) (Brauer 2006: 30): qualitativ nach Baujahr, -form, Größe, Ausstattung oder 

Preis, räumlich nach der Lage in Region, Stadt oder Stadtteil (hierbei vor allem die Erreichbarkeit 

von Arbeitsplätzen und die Ausstattung sozialer und technischer Infrastruktur) 

oder rechtlich nach der Eigentumsart (Spieker 2005: 83; Dietrich 2003: 112). Daraus wird 

deutlich, dass es »den Wohnungsmarkt« nicht gibt. Vielmehr setzt dieser sich aus einer 

Vielzahl räumlicher und qualitativer Teilmärkte zusammen, die trotz ihrer Differenziertheit 

durch „den Marktmechanismus“ verbunden sind (Spieker 2005: 88). Zusammenfassend 

weist der Wohnungsmarkt nach Heuer et al. (1995: 50 ff.) folgende Besonderheiten auf 7 : 

- Vielzahl von sachlichen und räumlichen Teilmärkten 

- Fehlende Markttransparenz: Durch die Vielzahl von sachlichen und räumlichen 

Teilmärkten herrschen Informationsmangel und Kommunikationsschwierigkeiten 

für Anbieter und Nachfrager 

- Geringe Anpassungselastizität 8 an Veränderungen des Marktes durch die Besonderheiten 

des Gutes Wohnung 

Relevant für diese Arbeit ist vor allem der Wohnungsnutzenmarkt bzw. Mietwohnungsmarkt. 

Auf diesem Markt agieren Wohnungsunternehmen und von dessen Entwicklung 

(Signalen) ist deren Unternehmensstrategie und -erfolg abhängig. Aus diesem Grund stehen 

Quartiere, in denen vornehmlich Mietwohnungen vorhanden sind, im Mittelpunkt. 

Der Mietwohnungsmarkt mit seiner Vielzahl von Teilmärkten und Segmenten hat sich in 

den letzten zwei Jahrzehnten in weiten Teilen der neuen Bundesländer und in Teilmärkten 

7 An dieser Stelle wird darauf verzichtet, näher auf diese Besonderheiten einzugehen und noch weiter in die 

Theorie des Wohnungsmarktes einzudringen, da das den Rahmen dieser Arbeitet überschreitet. Für einen 

guten Einblick in die Theorie wird auf folgenden Arbeiten verwiesen: „Wohnungs- und Bodenmarkt“ von 

Eekhoff (2006), „Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft“ von Kühne et al. (2005), „Kompendium 

der Wohnungswirtschaft“ von Jenkis (2001), und „Lehrbuch der Wohnungswirtschaft“ von Heuer 

et al. (1985). 


19


der alten Bundesländer von einem „Vermietermarkt“ zum „Mietermarkt“ entwickelt (Glatter 

2003: 149 ff.; Fehr 2000: 2) 9 . „Dies findet seinen Ausdruck darin, dass vielerorts die 

Mieterfluktuation und Wohnungsleerstände zugenommen haben […], wobei die entsprechenden 

Quoten je nach Region und Wohnungstyp differieren.“ (Fehr 2000: 2). Dadurch 

sind die Anforderungen an die Wohnungswirtschaft besonders in solchen Mietermärkten 

gestiegen, was jedoch im weiteren Verlauf noch deutlicher herausgestellt werden wird. 

4.3 Wohnen statt Wohnung: „Wohnst du noch oder lebst du schon?“ 

4.3.1 Das Produkt Wohnung 

Das Produkt Wohnung ist ein grundlegendes Gut der menschlichen Existenz: Es schützt 

den Menschen vor den Naturgewalten und sichert ihm eine Privatsphäre zu (Spieker 2005: 

82). Für diese Arbeit ist das Produkt Wohnung von besonderer Bedeutung, da es bei jeglicher 

Quartiersbetrachtung das Kerngeschäft von Wohnungsunternehmen ist. 

Ein wesentlicher Grund für die Eigenheiten der Wohnungswirtschaft im Vergleich zu anderen 

Wirtschaftsbereichen liegt in der Komplexität und den Besonderheiten des gehandelten 

Gutes Wohnung. Diese Besonderheiten können Einfluss auf die Handlungslogiken und 

Kooperationsbereitschaft von Wohnungsunternehmen haben. 

Das Produkt Wohnung ist ein physisches Produkt. Von eigentlicher Bedeutung ist jedoch 

die Wohnnutzung, die auch am Wohnungsmarkt gehandelt wird (Heuer & Nordalm 2001: 

23; Heuer et al. 1985: 28). Die Wohnung wird als „das materielle Substrat des Wohnens“ 

(Spiegel 2001: 42) bezeichnet. Je nach Betrachtungsweise handelt es sich bei Wohnungen 

entweder um ein langlebiges Konsumgut (aus der Sicht des Nutzers), da der Konsum über 

einen langen zeitlichen Abschnitt andauert, oder um ein Investitionsgut (aus Sicht eines 

Vermieters) (Spieker 2005: 81). Fasst man die Besonderheiten des Produktes Wohnung 

zusammen, lassen sich vier Besonderheiten charakterisieren, die im Folgenden erläutert 

werden (Brauer 2006: 26 ff.; Eekhoff 2006: 4 ff.; Kühne-Büning 2005: 7 ff.; Spieker 2005: 

81 ff.; Dietrich 2003: 11 ff.; Heuer & Nordalm 2001: 23 ff. Heuer et al. 1985: 40 ff.) 10 : 

1- Immobilität von Wohnungen: Die Standortgebundenheit von Wohnungen ist eine wesentliche 

Abgrenzung zu anderen Gütern (Heuer & Nordalm 2001: 24). Durch diese Immobilität 

spaltet sich der Wohnungsmarkt in eine Vielzahl regionaler und lokaler Teilmärkte, 

die teilweise unausgeglichen sind. Dieses Ungleichgewicht kann aufgrund der 

9 Vgl. Glossar Vermietermarkt und Mietermarkt. 

10 In all diesen Beiträgen sind die Besonderheiten des Gutes Wohnung in ähnlicher Weise zu finden. Dies ist 

eine Zusammenfassung der für diese Arbeit relevanten Punkte. 

20


Standortgebundenheit nicht einfach behoben werden (Spieker 2005: 82) 11 . Weiterhin kann 

es in kleineren Teilmärkten bei schrumpfender Nachfrage zu verstärkten Wettbewerbssituationen 

kommen. 

2- Lange Produktionszeit und Langlebigkeit von Wohnungen: Unter die lange Produktionsdauer 

von Wohnungen fällt nicht nur die physische Herstellungszeit, sondern auch die 

Dauer der vorgelagerten Planungs- und Genehmigungsprozesse (Brauer 2006: 27; Heuer & 

Nordalm 2001: 25). Dadurch ist der Wohnungsmarkt in Bezug auf veränderte Rahmenbedingungen 

(z. B. Nachfrage steigt) relativ unflexibel 12 . Durch diese verzögerte Reaktionszeit, 

bedingt durch die lange Produktionsdauer von Wohnungen, ist die Angebotselastizität 

am Wohnungsmarkt gering. Eine Wohnung hat eine durchschnittliche Lebensdauer von ca. 

100 Jahren und wird in dieser Zeit oft mehrfach am Markt gehandelt (Dietrich 2003: 111). 

Sie ist somit eines der dauerhaftesten Wirtschaftsgüter. 

Eine Knappheit von Wohnungen oder im Extremfall eine Wohnungsnot kann durch die 

lange Produktionszeit dieses Guts verursacht werden. Durch die Langlebigkeit kann es „bei 

dauerhaftem Nachfragerückgang zu längerfristigen Angebotsüberschüssen bzw. Leerständen“ 

(Spieker 2005: 81) kommen. 

3- Einzigartigkeit und Heterogenität: Jede Wohnung ist in einer bestimmten Weise einzigartig 

dadurch, dass sie in ihrem Umfeld stets subjektiv wahrgenommen wird (Brauer 2005: 

26) 13 . Aus der Einzigartigkeit resultiert die Heterogenität des Gutes Wohnung (Brauer 

2006: 27; Eekhoff 2006: 13). Wohnungen unterscheiden sich neben ihrem Standort im 

Raum auch durch Faktoren wie Grundriss, Größe, Alter und Ausstattung – auch wenn diese 

Unterschiede sehr gering sein können (Spieker 2005: 83). 

4- Siedlungsbildung: Wohnungen bilden in ihrer gemeinschaftlichen Akkumulation im 

Raum ein siedlungsstrukturelles Gefüge mit einem gewissen Bedarf an sozialer und technischer 

Infrastruktur (Heuer & Nordalm 2001: 25; Heuer et al. 1985: 44). An dieser Stelle 

soll unter einem solchen Gefüge ein Quartier verstanden werden. Eine Vielzahl von Quartieren 

bildet eine Stadt. 

11 Beispielsweise können leer stehende Wohnungen aus einem übersättigten Wohnungsmarkt einer ostdeutschen 

Region nicht einfach in einen westdeutschen Markt transportiert werden, wo diese Wohnungen aufgrund 

eines Nachfragüberhangs einen Nutzer finden würden. 

12 Zwischen dem Erkennen einer Nachfrageerhöhung und der Realisierung der Angebotsausweitung (Wohnungen) 

können ca. zwei bis fünf Jahre vergehen (Brauer 2006: 27; Spieker 2005: 81). 

13 Auch wenn sich Wohnungen im selben Gebäude befinden und einen deckungsgleichen Grundriss besitzen, 

sind diese nie völlig identisch, denn sie unterscheiden sich in ihrem Standtort. Somit besteht dennoch ein 

Unterschied beispielsweise durch die Belichtung oder die Lärmbelastung (Brauer 2006: 26 f.). 

21


4.3.2 Wandel der Wohnbedürfnisse – die Verbindung zum Quartier 

„Wohnen heißt an einem bestimmten Ort zu Hause sein, in ihm verwurzelt sein und an ihn hingehören.“ 

(Bollonow 1963 zit. n. Spiegel 2001: 42) 

Wohnen und Wohnung haben gemein, dass sie an einen bestimmten Ort gebunden sind 

(Spiegel 2001: 42). Nach Spiegel (ebd.) lässt sich Wohnen in einen engen und einen weiten 

Begriff differenzieren: Das enge Wohnverständnis bezieht sich auf die Handlungen und 

Verhaltensweisen, die sich in der Regel innerhalb einer Wohnung abspielen (ebd.). Das 

weite Wohnverständnis hat die Handlungen und Verhaltensweisen im Blick, die in der 

Regel am Ort des Wohnens erfolgen (beispielsweise Arbeit, Versorgung, Bildung und Erholung) 

(ebd.). Besonders der weitere Wohnbegriff impliziert, dass zum Wohnen nicht nur 

der Raum der Wohnung gehört, sondern ein größerer Raum, unter dem in dieser Arbeit das 

Quartier verstanden werden soll (vgl. Kapitel 3.2). 

Der Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.V. (VdW) 14 setzt sich bereits 

2002 im Gutachten „Zukunft des Wohnens“ mit den Folgen des demographischen Wandels 

für den Raum und die Wohnungsnachfrage auseinander. Dabei kommt man zu dem 

Schluss, dass sich das Produkt Wohnung in Zukunft zum Produkt „Wohnen“ entwickeln 

wird (VdW 2002: 188). „Wohnen heißt Leben“ (ebd.): Hier wird also stärker auf den subjektiven 

Aspekt des Produkts Wohnung/Wohnen eingegangen. Auch das Selbstverständnis 

der Wohnungswirtschaft wird in diesem Gutachten erweitert: „Wohnungswirtschaft baut 

nicht nur Wohnungen, sondern gestaltet Räume zum Leben. […] Im Qualitätswettbewerb 

[wird] auch die Wohnumfeldqualität zum Erfolgsfaktor. Dabei wird insbesondere die 

Nachbarschaft zum ausschlaggebenden Faktor für den Markterfolg“ (VdW 2002: 188). 

Diese Entwicklung vom Produkt Wohnung zum Produkt »Wohnen« ist somit eine Reaktion 

auf die sich ändernden Marktbedingungen und die sich wandelnden Anforderungen für 

die Wohnungswirtschaft (vgl. Kapitel 5). In diesem Verständnis setzt sich das Produkt 

Wohnen aus drei Faktoren zusammen: 

Abbildung 2: Zusammensetzung des Produkts Wohnen 

Wohnen 

wohnbegleitende 

Dienstleistungen Wohnung Wohnumfeld 

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung (VdW 2009: 20) 

14 Der VdW ist ein Regionalverband des GdW. 

22


Dieses Verständnis steigert die Komplexität des Produkts, eröffnet jedoch auch einen größeren 

Handlungsspielraum für Wohnungsunternehmen in Mietermärkten, um im Wettbewerb 

erfolgreich zu sein. Der explizite Verweis auf das Wohnumfeld als Teil des Produkts 

Wohnen und die Nachbarschaft als Erfolgsfaktor, leistet ebenfalls einen ersten Ansatzpunkt 

für ein Quartierverständnis und für die Quartiersentwicklung von Wohnungsunternehmen 

(vgl. Kapitel 7). Experte 3 bestätigt diesen Wandel und stellt fest, dass für Wohnungsunternehmen 

im Zuge gesellschaftlicher Entwicklungsprozesse Folgendes deutlich 

wurde: 

„[…] Wohnen und nicht Wohnung. […] Nicht das physische, sondern das Thema Wohnen. Und 

zu dem Thema Wohnen gehört das Thema Umfeld, die Versorgung mit Infrastruktur, die Qualitätsstabilität 

der Nachbarschaft. Also alles das, wo einer sagt: Hier wohne ich gerne, hier habe 

ich ein "Wohlgefühl". Das leitet sich ja nicht nur aus dem Produkt Wohnung ab.“ (Ex3BR2: Zn. 

95 ff.) 

4.4 Dienstleistungen in der Wohnungswirtschaft 

„Was da eigentlich immer diskutiert wird (seit ca. 15 Jahren) ist das Thema Dienstleistung der 

Wohnungswirtschaft, weil grundsätzlich bietet die Wohnungswirtschaft ja […] ein Produkt, das 

irgendwo steht, ein Gebäude, einen Raum und kassiert dafür ein Bezugsentgelt. Und das war‘s.“ 

(Ex1BR1: Zn.104 ff.) 

Abbildung 3: Dienstleistungskategorien 

Periphere Leistung 

(ohne Wohnbezug) 

Komplementäre Leistung 

(mit Wohnbezug) 

Primäre Leistung 

(obligatorisch) 

Wohnung 

z. B. Vermietung, Verwaltung, 

Abrechnung 

z. B. Treppenhausreinigung, 

Winterdienst, 

Gemeinschaftsräume 

z. B. Reisevermittlung, 

Kartenservice, Restaurant, 

Bonuskarten 

Quelle: eigene Darstellung nach Spieker (2005: 150) 

Im Zuge der Professionalisierung und Internationalisierung findet in der Wohnungswirtschaft 

eine zunehmende Dienstleistungsorientierung und Spezialisierung statt (Spars 2008: 

33). Hinzu kommen neue Anforderungen und Ansprüche von Kunden, besonders auf Mietermärkten: 

„Es bedarf immer größerer Anstrengungen […] Neukunden zu gewinnen […] 

23


und zuverlässige Altmieter zu halten.“ (Fehr 2000: 2). Aufgrund dieser Entwicklungen 

misst man wohnbegleitenden Dienstleistungen eine zentrale Bedeutung zu: „[…] das Angebot 

von wohnbegleitenden Dienstleistungen, die über das Kernangebot hinaus einen zusätzlichen 

Nutzen vermitteln, [kann] zur Differenzierung gegenüber Konkurrenten und zur 

Steigerung der Kundenbindung beitragen.“ (Fehr 2000: 2). Dabei gibt es nach Spieker 

(2005: 149 ff.) in der Wohnungswirtschaft unterschiedliche Kategorien von Dienstleistungen, 

wie in Abbildung 3 dargestellt ist (vgl. Kapitel 7.3.5). 

4.5 Wohnungsbestand in Deutschland: Struktur nach Nutzungsart 

Der vorhandene Wohnungsbestand wird in zwei verschiedenen Arten genutzt: durch den 

Eigentümer selbst oder durch einen fremden Haushalt als Mieter. Im Folgenden wird die 

Struktur des Wohnungsbestandes in Deutschland beschrieben. 

Seit 1995 ist die Anzahl der Wohnungen in Deutschland laut Angaben der Wohnungsbestandsfortschreibung 

in der „GENESIS-Online“ Datenbank des Statistischen Bundesamtes 

kontinuierlich gestiegen: von ca. 36 Mio. Wohnungen 1995 auf ca. 40, 3 Mio. Wohnungen 

2010 (Website Statistisches Bundesamt a). 

Im Rahmen dieser Arbeit ist vor allem die Anzahl der Mietwohnungen interessant: 57 % 

der Haushalte leben in Mietwohnungen, sodass der deutsche Mietwohnungsmarkt relativ 

groß ist (GdW 2011: 23). Die letzte Erhebung des Statistischen Bundesamts im Jahr 2006 

ergibt, dass von insgesamt 39,7 Mio. Bestandswohnungen ca. 21,1 Mio. Mietwohnungen 

sind (Statistisches Bundesamt 2008: 38). Ca. 15,1 Mio. Wohnungen werden von den Eigentümern 

selbst genutzt (Statistisches Bundesamt 2008: 35), die restlichen ca. 3,5 Mio. 

Wohnungen sind demnach nicht bewohnt. 

4.6. Anbieter auf dem Wohnungsmarkt 

Anbieterstruktur: Verteilung des Wohnungsbestandes auf die Anbietergruppen 

Am deutschen Wohnungsmarkt lassen sich zwei verschiedene Eigentümergruppen unterscheiden, 

die sich nochmals in weitere Anbietergruppen differenzieren und sich grundlegend 

in ihren Handlungslogiken unterscheiden (Spieker 2005: 64; Heuer & Nordalm 2001: 

28 ff.). Während in der wissenschaftlichen Literatur die Selbstnutzer in die Gruppe der 

Privaten Kleinanbieter fallen (Spieker 2005: 64), stellt sie der GdW in seiner aktuellen 

Jahresstatistik „Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2011/2012“ als dritte Gruppe 

neben die der Anbieter (Abb. 4). An dieser Stelle wird bei der Verteilung des Wohnungsbestands 

auf die verschiedenen Gruppen auf die Statistik des GdW zurückgegriffen, da 

keine amtliche Statistik über diese Verteilung existiert. 

24


Abbildung 4: Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt 2006 

Wohnungsbestand in Deutschland 

39 617 Tsd. Wohnungen 

Professionell-gewerbliche 

Anbieter 


Private Kleinanbieter/ 

Amateuranbieter 


Selbstnutzer 


Genossenschaften 


Kommunale 



Öffentliche 


206 Tsd. Wohnungen 

Privatwirtschaftliche 

professionell-gewerbliche 

Eigentümer * 


Ein- und Zweifamilienhäuser 


Geschosswohnungen 


* privatwirtschaftliche 

Wohnungsunternehmen, Kreditinstitute, 

Versicherungsunternehmen, 

Immobilienfonds, sonstige Unternehmen 

sowie Organisationen ohne Erwerbszweck 

Ein- und Zweifamilienhäuser 


Geschosswohnungen 


Kirchen und sonstige 


301 Tsd. Wohnungen 

Quelle: eigene Darstellung nach GdW (2011: 25) 

Von insgesamt 39,6 Mio. Wohnungen werden ca. 15,9 Mio. durch die Eigentümer selbst 

genutzt und ca. 23,7 Mio. sind Mietwohnungen. 

Private Kleinanbieter/Amateurvermieter 

Die Anbietergruppe der privaten Haushalte ist im Besitz von ca. 60 % des Mietwohnungsbestandes 

(ca. 23,7 Mio.) und ist somit die größte Anbietergruppe am deutschen Wohnungsmarkt 

(GdW 2011: 25). Sie werden weiter in Amateuranbieter, sowie semiprofessionelle 

und professionelle Anbieter unterteilt (Spieker 2005: 64). Diese Anbietergruppe soll 

hier nicht unerwähnt bleiben, da sie aufgrund ihres hohen Marktanteils einen maßgeblichen 

Einfluss auf die Quartiersentwicklung hat und auch im Wettbewerb zu den Wohnungsunternehmen 

steht. Durch die Befragung der Experten wird zudem deutlich, dass besonders 

in schrumpfenden Regionen nicht nur andere Wohnungsunternehmen als Wettbewerber 

wahrgenommen werden, sondern auch private Kleinanbieter (Ex5WU3 Zn. 213 f.). 

„Wobei der Wettbewerb, das sage ich ganz deutlich, nicht primär zwischen den Wohnungsunternehmen 

stattfindet, sondern ich sehe den Wettbewerb primär zum Privatvermieter.“ (Ex7WU4: 

Zn. 199 ff.) 

25


4.7. Wohnungsunternehmen 

„Die deutschen Wohnungsunternehmen bilden keine homogene Gruppe, sondern weisen mit 

Blick auf ihre geschäftlichen Schwerpunkte und Verhaltensweisen, insbesondere aber hinsichtlich 

der anvisierten Ziele, eine erhebliche Variationsbreite auf.“ (Fehr 2000: 19) 

Die Hauptaufgaben aller Wohnungsunternehmen sind Bau, Verwaltung, Bewirtschaftung 

und Vermarktungen von Wohnungen (Kühne-Büning 2005: 111). Wohnungsunternehmen 

sind als Akteure in der Quartiersentwicklung unter anderem Hauptbetrachtungsgegenstand 

dieser Arbeit. Daher liegt der Fokus auf dieser institutionellen Anbietergruppe und ihren 

unterschiedlichen Typologien. Zu Beginn dieser Diplomarbeit sollte untersucht werden, ob 

die Leistungsfähigkeit und Kooperationsbereitschaft bei der Quartiersentwicklung von der 

Unternehmens- oder Organisationsform abhängig ist. Im Zuge der Expertenbefragung 

stellte sich jedoch heraus, dass Unternehmensstrategien und Ziele weitaus größeren Einfluss 

darauf nehmen (vgl. Kapitel 7 und Kapitel 8). Da Strategie und Organisationsform 

häufig zusammenhängen, sollen die verschiedenen Formen kurz dargestellt werden (Kühne-Büning 

2005: 100). Wohnungsunternehmen lassen sich von der Organisationsform her 

in freie und ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen unterteilen (Georgi 2006: 14; 

Kühne-Büning 2005: 112; Spieker 2005: 64). 

Innerhalb der ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen lassen sich zusammengefasst 

nach Heuer & Nordalm (2001: 29) und Kühne-Büning (2005: 119) verschiedene Unternehmensformen 

unterscheiden: 

- Vereine und Genossenschaften 

- Wohnbaugesellschaften mit verschiedenen Rechtsformen, z. B. GmbH und AG 

- Körperschaften des öffentlichen Rechts und Stiftungen 

- Heimstätten und Landesentwicklungsgesellschaften 

- Sanierungs- und Entwicklungsträger 

- Bauträgerunternehmen zur Eigentumsbildung 

- Wohnungsverwaltungsunternehmen 

Die einzelnen Unternehmenstypen unterscheiden sich in ihrer Rechtsform und der historischen 

Entwicklung der Gemeinnützigkeit der Wohnungswirtschaft (Heuer & Nordalm 

2001: 29). Bis zum Wegfall des Wohngemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) Anfang 1990 

erhielten diese Unternehmenstypen Steuerbegünstigungen, die aber an erhebliche Bedingungen 

geknüpft waren und dadurch das Handeln dieser Unternehmen stark einschränkten 

26


(Georgi 2006: 15; Spieker 2005: 64) 15 . Die Träger ehemals gemeinnütziger Wohnungsunternehmen 

sind Kommunen, Länder, Bund, Wirtschaftsunternehmen, Gewerkschaften, 

natürliche und juristische Personen und Kirchen (Heuer & Nordalm 2001: 29). 

Nach dem Wegfall des WGG haben sich die ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen 

in verschiedene Richtungen weiterentwickelt. Nach Kühne-Büning (2005: 119) 

lassen sich diese Unternehmen heute in zwei Gruppen unterteilen. Zunächst die „Nonprofit 

Unternehmen“. Diese verschreiben sich in ihren Unternehmensleitbildern weiterhin 

der Gemeinnützigkeit. Die relevanten Unternehmen dieser Gruppe sind kleine Genossenschaften 

sowie kommunale und kirchliche Wohnungsunternehmen (ebd.). Ihre Hauptaufgabe 

ist die Versorgung von Haushaltsgruppen, die sich aus sozioökonomischen Gründen 

nicht selbstständig mit Wohnraum über den Wohnungsmarkt versorgen können (Heuer & 

Nordalm 2001: 29). Je nach Ausprägung des Wohnungsunternehmens variieren die Hauptaufgaben 

jedoch nochmals. Die zweite Gruppe sind „erwerbswirtschaftlich orientierte Unternehmen“ 

(2005: 119). Diese Wohnungsunternehmen ähneln den im nächsten Abschnitt 

beschriebenen freien Wohnungsunternehmen. Ihre Unternehmensstrategie ist der effiziente 

Einsatz von Kapital im Bezug auf die betriebswirtschaftliche Rendite (Kühne-Büning 

2005: 119). 

Heute sind die meisten der ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen in Deutschland 

im nationalen Dachverband „GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

e.V.“ organisiert. Der GdW unterteilt sich in 15 Regionalverbände mit 

insgesamt ca. 3000 Mitgliedsunternehmen (Website GdW). Das sind ca. zwei Drittel der 

professionellen Anbieter am deutschen Wohnungsmarkt (GdW 2011: 26). In deren Eigentum 

befinden sich ca. 6,2 Mio. Wohnungen, somit ca. 30 % des deutschen Mietwohnungsbestandes 

bzw. ca. 67 % des Mietwohnungsbestandes professioneller Anbieter (ebd.). 

Die freien Wohnungsunternehmen sind privatwirtschaftlich organisiert und stärker gewinnorientiert. 

Ihr Handeln wird von rein marktwirtschaftlichen Kriterien bestimmt 

(Kivelip 2005: 127). Diese Unternehmen unterliegen in ihrem Handlungsbereich keinen 

gesetzlichen Einschränkungen (eine Ausnahme bildet der öffentlich geförderte Wohnungsbau) 

(Heuer & Nordalm 2001: 30). Es gibt jedoch mittlerweile kaum noch funktionale Unterschiede 

zwischen ehemals gemeinnützigen und freien Wohnungsunternehmen (Georgi 

2006: 16). 

15 Beispielsweise hatten die ehemals gemeinnützigen Unternehmen folgende Einschränkungen: Eine begrenzte 

Dividendenausschüttung von 4 % für Kapitaleigner, die Vermögenszweckbindung und die Auflage, nur im 

Kleinwohnungsbau (maximal 120 m²) tätig zu werden (Kühne-Büning 2005: 113). 

27


Der Großteil der freien Wohnungsunternehmen organisiert sich ebenfalls in einem Dachverband, 

dem „BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen 

e.V.“. Der BFW hat ca. 1700 Mitgliedsunternehmen, die im Besitz von ca. 3,1 Mio. Mietwohnungen 

sind und somit rund 14 % des deutschen Mietwohnungsbestandes halten 

(Website BFW). 

Sowohl die ehemals gemeinnützigen als auch die freien Wohnungsunternehmen werden 

der Gruppe der professionell-gewerblichen Anbieter zugeordnet, da zwischen ihnen kaum 

funktionale Unterschiede bestehen. Bei den Experteninterviews steht im Vordergrund, jeweils 

ein Wohnungsunternehmen der drei größten Anbietergruppen innerhalb der professionell-gewerblichen 

Anbieter auszuwählen: Eine Genossenschaft (WU6), zwei kommunale 

Wohnungsunternehmen (WU1, WU3) und drei privatwirtschaftliche professionellgewerbliche 

Eigentümer (WU2, WU4, WU5). Diese drei Anbietergruppen halten ca. 94 % 

(Abb. 4) der Wohnungen in der Gruppe der professionell-gewerblichen Anbieter und sollen 

im Folgenden genauer vorgestellt werden. 

Wohnungsgenossenschaften 

„Als Genossenschaft hat man den Auftrag, im Sinne der eignen Mitglieder zu handeln.“ 

(Ex11WU6: Zn. 245) 

Experte 11 steht stellvertretend für eine Wohnungsgenossenschaft (WU6) mit ca. 4100 

Wohnungen. Genossenschaften, die von der Organisationsform her der Gruppe der ehemals 

gemeinnützigen Wohnungsunternehmen zuzuordnen sind, werden durch das Genossenschaftsgesetz 

(GenG § 1) folgendermaßen definiert: „Gesellschaften von nicht geschlossener 

Mitgliederzahl, deren Zweck darauf gerichtet ist, den Erwerb oder die Wirtschaft 

ihrer Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange durch gemeinschaftlichen 

Geschäftsbetrieb zu fördern“ (Website Bundesministerium der Justiz). 

Wohnungsgenossenschaften sind privatwirtschaftliche Organisationen „und keine Instrumente 

der staatlichen Sozialpolitik.“ (Theurl 2001: 11). Die ersten Wohnungsgenossenschaften 

entstanden aus der Wohnungsnot während der sozioökonomischen Umbrüche des 

19. Jahrhunderts, als noch keine staatliche Wohnraumversorgung existierte (Dietrich 2003: 

106). In dieser Zeit bildete sich der moderne Genossenschaftsgedanke (Kühne-Büning 

2005: 120) und schließlich die Form des genossenschaftlichen Wohnungsunternehmens als 

private Selbsthilfeorganisation der Bevölkerung. Im Fokus des Handelns von Genossenschaften 

stehen die Mitglieder und dadurch nach Kühne-Büning (2005: 121) folgende Kriterien: 

28


- Versorgung der Genossenschaftsmitglieder mit Wohnraum zur Miete oder in Form 

von Wohneigentum 

- Zusicherung von Dauernutzungsrechten 

- Bereitstellung von Dienstleistungen 

- Förderung genossenschaftlichen Sparens (oft durch eigen Spareinrichtungen) 

- Förderung des genossenschaftlichen Miteinanders und der Integration 

Kommunale Wohnungsunternehmen 

Unternehmen, deren Kapitaleigner Gemeinden oder kommunale Träger sind, die über eine 

Mehrheitsbeteiligung von mindestens 50 % verfügen, werden als kommunale Wohnungsunternehmen 

bezeichnet (Kühne-Büning 2005: 122). Zu dieser Gruppe gehören die befragten 

Experten 2 (WU1), 5 und 6 (WU3) als Vertreter ihrer Wohnungsunternehmen. Wohnungsunternehmen 

2 verfügt über ca. 42.000 Wohnungen, Wohnungsunternehmen 3 über ca. 

18.000 Wohnungen. Kommunale Wohnungsunternehmen fallen ebenfalls in die Gruppe 

der ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen. Durch eine privatwirtschaftliche 

Rechtsform wird es diesen Unternehmen ermöglicht, unternehmerisch zu handeln, was den 

Kommunen selbst nicht erlaubt ist (ebd.). Kommunale Wohnungsunternehmen „sind in 

erster Linie wegen des gesetzlichen Auftrags an die Städte und Gemeinden, eine Wohnversorgung 

breiter Schichten der Bevölkerung zu gewährleisten, gegründet worden“ (Lohse 

2006: 3). Nach dem Wegfall des WGG sind diese Unternehmen heute noch als aktives 

Instrument der kommunalen Wohnungspolitik zu verstehen, um „sich den Aufgaben des 

Wohnungsmarktes zu stellen, wann immer sie anfallen und dabei zeitweilige Fragen der 

Rentabilität hintanzustellen.“ (Knickenberg 1990: 58 zit. n. Fehr 2000: 26). Experte 1 jedoch 

relativiert die Zweitrangigkeit der Rentabilität: 

„Es gilt eigentlich mittlerweile für alle kommunalen Wohnungsunternehmen auch die Maxime, 

dass eine wirtschaftliche Rendite erzielt werden muss.“ (Ex1BR1: Zn. 298 ff.) 

Privatwirtschaftliche professionell-gewerbliche Eigentümer 

In diese Anbietergruppe fallen Wohnungsunternehmen 2, 4 und 5. Wohnungsunternehmen 

2 und 4 sind durch ihre Gesellschafter industrieverbundene Wohnungsunternehmen. In der 

Regel sind industrieverbundene Wohnungsunternehmen Tochterunternehmen größerer 

Konzerne und werden häufig von deren Unternehmenspolitik beeinflusst (Kühne-Büning 

2005: 123). Ihren Ursprung haben diese Wohnungsunternehmen in den Gründerjahren 

durch die entstehende Wohnungsnot und der dadurch notwendigen Versorgung der Werksarbeiter 

der Industriekonzerne (Kühne-Büning 200: 124). Die Wohnungen wurden von 

29


ihnen verwaltet, bewirtschaftet und an Werksangehörige vermietet (Lohse 2006: 4). Die 

beiden befragten Wohnungsunternehmen haben ihren Ursprung ebenfalls in industrieverbundenen 

Gesellschaften. In Folge des wirtschaftlichen Strukturwandels haben sich beispielsweise 

die Geschäftsstrategien der zwei befragten Wohnungsunternehmen verändert: 

Sie sind mittlerweile moderne privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen und die Wohnungen 

werden nicht mehr an reine Werksmitarbeiter vermietet. Heute sind beide Wohnungsunternehmen 

im gesamten Ruhrgebiet tätig, teilweise sogar darüber hinaus. Hinzu 

kommt, dass Wohnungsunternehmen 2 und 3 nach den Experteninterviews, aber noch im 

Verlauf dieser Untersuchung, Anfang 2012, fusionierten und heute mit ca. 130.000 Wohnungen 

das größte Wohnungsunternehmen in Nordrhein-Westfalen sind und eines der 

größten in Deutschland sind. 

Eine weitere Gruppe innerhalb der privatwirtschaftlichen professionell-gewerblichen Anbieter 

sind die Private-Equity Fonds (PEF), zu denen Wohnungsunternehmen 5 gezählt 

werden kann. Mit ca. 220.000 Wohnungen ist es das größte privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen 

Deutschlands. Es wurde als Tochtergesellschaft eines internationalen 

Private-Equity Fonds 2001 gegründet und wuchs durch den Aufkauf von Wohnungsbeständen 

und ganzer Wohnungsgesellschaften in weiten Teilen Deutschlands zu seiner jetzigen 

Größe an (BMVBS & BBR 2007: 72). PEF sind nicht börsennotierte Fonds mit privaten 

und institutionellen Anlegern, die mit geringem Eigenkapital und günstigem Fremdkapital 

über große Investitionsvolumina verfügen (Kiehle 2008: 54; Lammerskitten 2007: 

77). In der Wohnungswirtschaft versuchen PEF nach dem Aufkauf von Wohnungsgesellschaften 

unter anderem durch eine Optimierung der Bestandbewirtschaftung (Personalabbau) 

und eine Verminderung der Instandhaltungsinvestitionen Kosten zu reduzieren, um 

den Gewinn zu maximieren und die Bestände gegebenenfalls nach kurzer Zeit wieder zu 

veräußern (Kiehle 2008: 56; Lammerskitten 2007: 90 ff.). Häufig wird diesen Unternehmen 

eine kurzfristige Geschäftsstrategie zugeordnet, die zu einer Vernachlässigung der 

Bestände und der Quartiersarbeit führt (Kiehle 2008: 57) und sich insgesamt nachteilig auf 

die Stadtentwicklung auswirkt (BMVBS & BBR 2007: 95 f.). Aus diesem Grund stehen 

die PEF – somit auch Wohnungsunternehmen 5 – in der öffentlichen Diskussion häufig in 

der Kritik und werden als »Heuschrecken« bezeichnet, die ihre Bestände »ausquetschen«: 

„Ja, ja, wir sind eine elf Jahre alte Heuschrecke. Ganz schön riesig geworden“ (Ex9WU5: 

Zn. 1159). Allerdings weisen PEF differenzierende Geschäftsstrategien auf (BMVBS & 

BBR 2007: 72). So wird bei der Untersuchung „Veränderung der Anbietstruktur im deutschen 

Wohnungsmarkt und wohnungspolitische Implikationen“ im Auftrag des BMVBS 

30


und BBR 2007 für Wohnungsunternehmen 5 Folgendes ermittelt: „Der Aufbau einer eigenen 

Plattform und die angestrebte, nur über einen längeren Zeitraum erreichbare Erweiterung 

des Bestands können als Hinweise auf eine längere Haltedauer des Unternehmens 

angesehen werden.“ (ebd.). Insgesamt können also die Befürchtungen bezüglich der PEF 

noch nicht nachgewiesen werden (BMVBS & BBR 2007: 96). Durch die unterschiedlichen 

Geschäftsstrategien der einzelnen Unternehmensformen und durch die in der öffentlichen 

Diskussion verbreitete Kritik an PEF entstehen jedoch bei Akteuren anderer Unternehmensformen 

häufig Vorurteile: 

„Das ist ja auch grundsätzlich dann immer diese Berührungsangst, die dann teilweise entsteht, 

auch von Kommunen, weil mit uns spricht man erst mal grundsätzlich nicht.“ (Ex8WU5: Zn. 

1161 ff.) 

Es wird deutlich, dass für die Quartiersentwicklung und Kooperation von Wohnungsunternehmen 

nicht die Organisationsform entscheidend ist, sondern die Geschäftsstrategien und 

Bewirtschaftungsinteressen. Dabei wird hier zwischen kurzfristigen auf der einen und mittel-bis 

langfristigen Interessen auf der anderen Seite unterschieden. 

Weitere Anbieter am Wohnungsmarkt 

Die weiteren Anbieter fallen in die Gruppe der professionell-gewerblichen Anbieter. Es 

handelt sich hierbei um Institutionen, deren Anliegen „nicht wohnungswirtschaftlicher 

Natur“ ist, wie z. B. Immobilienfonds, Versicherungen, Kirchen und öffentliche Haushalte 

(Spieker 2006: 65). „Sie halten Wohnungen aus Gründen der Kapitalanlage oder Liquiditätsreserve“ 

(Spieker 2006: 65 f.) oder stellen sie im Beispiel der öffentlichen Haushalte 

ihren Bediensteten zur Verfügung (ebd.). 

31

5. Gesellschaftliche Prozesse und ihr Einfluss auf Quartier und Wohnungswirtschaft 

5. Gesellschaftliche Entwicklungsprozesse und ihr Einfluss auf Quartiere 

und Wohnungsunternehmen 

Aktuell setzen sich gesellschaftliche Entwicklungsprozesse aus Themen wie der Globalisierung, 

dem soziodemographischen und wirtschaftlichen Wandel, dem Klimawandel und 

der Nachhaltigkeit zusammen. Die Finanzlage öffentlicher Haushalte und sozioökonomische 

Disparitäten sind ebenfalls immer wieder Bestandteil der öffentlichen Diskussion. 

Durch diese Entwicklungsprozesse ergeben sich in einem differenzierteren Blick auf das 

Quartier folgende soziale, stadtplanerische und wirtschaftliche Herausforderungen: die 

Schrumpfungstendenzen und der damit verbundene Leerstand, die Bevölkerungsentwicklung 

und -struktur, die Wanderungsbewegungen, die Arbeitslosigkeit und die stärker werdende 

soziale Segregation in den Stadtquartieren sowie die häufig begrenzten kommunalen 

Kassen. Diese Herausforderungen gilt es für Kommunen sowie für die Wohnungswirtschaft 

zu bewältigen (Beuerle & Petter 2008: 22). 

Im folgenden Kapitel werden in einem ersten Schritt die relevanten Veränderungen der 

Rahmenbedingungen für Wohnungsunternehmen und Quartiere erläutert (vgl. Kapitel 5.1- 

5.2). Weiterhin werden einige Wandlungsprozesse anderer gesellschaftlicher Teilbereiche, 

die mit Wohnungsunternehmen und Quartieren in Wechselwirkung stehen, aufgeführt (vgl. 

Kapitel 5.3). In einem zweiten Schritt werden die Auswirkungen dieser Prozesse auf die 

Wohnungsunternehmen und Quartiere betrachtet (vgl. Kapitel 5.4). 

5.1 Demographischer Wandel 

„Der Begriff „Demographischer Wandel“ umfasst in raumwissenschaftlicher Sichtweise die 

Summe aller Änderungen in der Zahl, in der Struktur und in der räumlichen Verteilung der Bevölkerung 

eines Gebietes oder einer Gebietskörperschaft.“ (Grüber-Töpfer et al 2010: 7) 

Die deutsche Wohnungswirtschaft und Stadtentwicklung waren aufgrund der stetigen Bevölkerungszunahme 

über Jahrzehnte hinweg durch Wachstum geprägt. Doch dieses Paradigma 

befindet sich seit einiger Zeit im Wandel und wird auf lange Sicht dem der Bevölkerungsschrumpfung 

weichen. Diese Entwicklung erfolgt differenziert, sowohl räumlich als 

auch strukturell und wird unter den Begriff des demographischen Wandels gefasst. 

„Weniger, Älter, Bunter“ 

Diese drei plakativen Begriffe nennt Experte 3 (Ex3BR: Zn. 84) als die wesentlichen Folgen 

des demographischen Wandels. „Weniger“ – der Wechsel der Bevölkerungsdynamik 

vom Bevölkerungswachstum hin zum Bevölkerungsverlust. „Älter“ und „Bunter“ – struk- 

32


turelle Bevölkerungsveränderungen im Hinblick auf Alter, Herkunft und Zusammensetzung 

der Haushalte (BBSR 2009: 7). 

»Weniger«- Die Bevölkerung schrumpft: Aktuell und in Zukunft noch stärker ist Deutschland 

von einer Schrumpfung der Bevölkerung betroffen. In den 1970ern sank die Geburtenrate 

in Deutschland unter das Bestandserhaltungsniveau 16 von 2,1 Kindern pro Frau 

(Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2011: 10; Statistisches Bundesamt 2009: 

13). Dadurch ist die natürliche Bevölkerungsbilanz negativ. Der maximale Bevölkerungsstand 

wurde 2002 mit ca. 82,54 Mio. Einwohnern erreicht und sinkt seitdem: Bis 2010 

sank die Bevölkerung auf ca. 81,75 Mio. ab (Website Statistisches Bundesamt b). Bereits 

1972 begann die Entwicklung hin zu einer negativen natürlichen Bevölkerungsbilanz, die 

aufgrund der höheren Sterbefälle in Relation zu der Anzahl der Geburten aufkommt 

(BBSR 2009: 14). Allerdings wurde dieser Prozess bis 2002 durch die sogenannte „importierte 

Dynamik“ überdeckt (ebd.). Das bedeutet, dass die Bevölkerung nur aufgrund von 

internationalen Wanderungsgewinnen wächst. Die Schrumpfung wird sich in Zukunft noch 

beschleunigen, da die Sterberate die Geburtenrate noch weiter überschreitet und das Saldo 

nicht mehr durch Wanderung ausgeglichen werden kann (BBSR 2009: 14). Nach einer 

Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes wird die Bevölkerung 2060 

in einer mittleren Variante zwischen 65 Mio. und 70 Mio. Einwohnern liegen (Statistisches 

Bundesamt 2009: 12). 

»Älter«-Die Bevölkerung altert: Durch die Alterung der Bevölkerung vollzieht sich eine 

Veränderung der verschiedenen Alterskohorten in Relation zueinander. Das bringt eine 

strukturelle Veränderung der Bevölkerung mit sich (BBSR 2009: 25). Der Anteil älterer 

Menschen an der Bevölkerung steigt, somit auch das Durchschnittsalter. Es wird von 43 

Jahren 2008 auf 52 Jahre zwischen 2040 und 2060 steigen (Statistisches Bundesamt 2009: 

16). Ursachen dafür sind beispielsweise die veränderte Relation der Geburten- und Sterbefälle 

(generatives Verhalten) sowie eine längere Lebenserwartung der Bevölkerung (Grüber-Töpfer 

et al. 2010: 8). Die Altersstruktur der Bevölkerung spiegelt die demographische 

Entwicklung der vergangenen 100 Jahre wider und weist in Deutschland erhebliche Ungleichmäßigkeiten 

in der Verteilung der Alterskohorten auf (Statistische Ämter des Bundes 

und der Länder 2011: 23) 17 . Die sogenannte „Babyboom-Generation“ befindet sich aktuell 


17 Diese Ungleichmäßigkeit wurde unter anderem verursacht durch die niedrigen Geburtenjahrgänge während 

der beiden Weltkriege, die geburtenstarken Jahrgängen der 1950er und 1960er Jahre (»Babyboom- 

Generation«), die dann rückläufigen Geburtenjahrgängen aus den 1970ern (»Pillenknick«) und die darauffolgend 

wieder stärkeren Geburtenjahrgänge der Nachkommen der »Babyboom-Generation«. 

33


im mittleren Alter, was die Bevölkerungsentwicklung der nächsten Dekaden beeinflussen 

wird (ebd.). Die stark besetzten Jahrgänge werden sich in der Bevölkerungspyramide bis 

2060 voraussichtlich nach oben verlagern und anschließend ausdünnen (Statistisches Bundesamt 

2009: 13). 

„Die aktuelle Bevölkerungsstruktur weicht schon lange von der Form der klassischen Bevölkerungspyramide 

ab […]. Heute gleicht der Bevölkerungsaufbau Deutschlands eher einer „zerzausten 

Wettertanne“.“ (Statistisches Bundesamt 2009: 14) 

»Bunter«- Die Bevölkerung wird internationaler: Dieser Aspekt des demographischen 

Wandels weist sicherlich die höchste politische Brisanz auf. Immer mehr geht es um die 

Frage der Einwanderung, da diese aktuell und in Zukunft als einziger Bevölkerungsgewinn 

gesehen wird. Das negative natürliche Bevölkerungssaldo wird nur durch internationale 

Wanderung kompensiert. Doch auch das reicht mittlerweile nicht mehr aus – die Bevölkerung 

schrumpft. Durch den Prozess der importierten Bevölkerungsdynamik wächst der 

Anteil der Einwohner mit Migrationshintergrund an, sei es als Migrant oder Folgegeneration. 

Die Zuwanderer verlangsamen nicht nur die Schrumpfung, sondern sorgen auch für 

eine Abschwächung der Alterung, da sie meist jünger sind (BBSR 2009: 29). Doch die 

statistische Erfassung dieser Bevölkerungsgruppen stellt sich als schwierig dar: Eine einfache 

Unterscheidung nach der Staatsangehörigkeit wird den komplexen Migrationsverflechtungen 

nicht gerecht (ebd.). Schon die Folgegeneration kann die deutsche Staatsbürgerschaft 

haben und besitzt dennoch einen Migrationshintergrund. 

Heute leben ca. 60 % der Migranten in Städten oder städtischen Agglomerationen. In manchen 

städtischen Quartieren sind sie weit in der Überzahl (Mäding 2004: 25). Daran ist 

eine räumliche Segregation der verschiedenen Bevölkerungsgruppen erkennbar, die zu 

sozialen Problemen führen kann. 

5.2 Haushaltsentwicklung 

„[…] dadurch, dass die Haushalte ja immer kleiner werden, immer weniger Menschen zusammen 

unter einem Dach wohnen, ist es ja dieser sehr paradoxe Effekt: Obwohl die Bevölkerung 

zurückgeht, wächst erst mal die Nachfrage nach Wohnungen, weil wir immer mehr Single- 

Haushalte haben.“ (Ex11WU6: Zn.26 ff.) 

Die Anzahl der privaten Haushalte ist die entscheidende Determinante der Wohnungsnachfrage, 

denn sie sind die Nachfrager am Wohnungsmarkt (Just 2009: 48). Somit sind sie von 

besonderem Interesse für Wohnungsunternehmen. Ein Haushalt setzt sich aus einer oder 

mehreren Personen zusammen. Die Zahl der Haushalte wird zwar von der demographischen 

Entwicklung beeinflusst, sie unterliegt jedoch auch anderen Faktoren (Just 2009: 

34


48), denn die Haushaltszusammensetzung befindet sich ebenfalls im Wandel (VdW 2011: 

43). Die Anzahl der privaten Haushalte wird laut Prognose bis 2030 von ca. 40,2 Mio. 

2009 auf ca. 41 Mio. ansteigen, obwohl die Bevölkerung im gleichen Zeitraum um ca. 6 % 

schrumpft (Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2011: 32). Damit entwickelt sich 

die Zahl der Haushalte vorerst gegenläufig zum Trend der allgemeinen Bevölkerungsentwicklung. 

Der Grund dafür liegt in der Haushaltsgröße, die sich durch die zunehmende 

Individualisierung verändert: Es findet eine „Pluralisierung der Lebensstile“ innerhalb der 

Bevölkerung statt (Mäding 2004:26). Maßgeblich für die Gründung von Haushalten ist die 

Altersstruktur der Bevölkerung. Das übliche Alter, in dem es in Deutschland zur Haushaltsgründung 

kommt, liegt zwischen 20 und 45 Jahren (Mäding 2004: 21). Die Nachkommen 

der „Babyboom-Generation“ werden somit noch für eine weitere Wohnungsnachfrage 

sorgen, allerdings ist aufgrund des „Pillenknicks“ daraufhin ein schneller Einbruch 

der Wohnungsnachfrage zu erwarten (ebd.). Die Zunahme der Haushalte lässt auf eine Zunahme 

der Wohnungsnachfrage in den nächsten Jahren schließen. Der schrumpfenden Bevölkerung 

stehen nicht nur die wachsenden Haushaltszahlen gegenüber, sondern auch ein 

wachsender Wohnflächenkonsum (BBSR 2011: 22). 

Pluralisierung der Lebensstile 

In einer globalisierten Welt kommt es zu einer wachsenden Pluralisierung der Lebensstile 

unserer Gesellschaft. Eine zunehmend ausdifferenzierte Gesellschaft verdrängt immer 

mehr die „klassischen Normalfamilie“ (GdW 2010: 16). 

„Die gesellschaftliche Mitte, für die zahlreiche Quartiere und Wohnungsbestände einst gebaut 

worden sind, gibt es heute so nicht mehr. Vielmehr ist eine Veränderung der Haushaltsstrukturen 

als Ausdruck voranschreitender Pluralisierung und flexibler Lebensentwürfe zu beobachten.“ 

(GdW 2010:16) 

Ein Resultat der zunehmend individuellen Lebensstile ist die Tatsache, dass immer mehr 

Menschen in kleineren Haushalten leben (BBSR 2009: 40). Durch die Einkommenssteigerungen 

der letzten Jahre können jüngere Menschen relativ früh einen eigenen Haushalt 

gründen (Just 2009: 48). Weitere gesellschaftliche Tendenzen wie erhöhte Scheidungsraten, 

Flexibilität der Lebensentwürfe und der Wunsch, auch im Alter Eigenständigkeit zu 

bewahren, führen zu kleinteiligen Haushaltsstrukturen (ebd.). So beträgt die durchschnittliche 

Haushaltsgröße 1991 noch 2,27 Personen, 2010 nur noch 2,03 Personen (VdW 2011: 

43). 

35


Kleinräumige Verteilung der Prozesse 

Bisher wurden die soziodemographischen Entwicklungsprozesse auf Bundesebene betrachtet. 

An dieser Stelle wird der Tatsache Rechnung getragen, dass die Prozesse zukünftig 

kleinräumiger und äußerst differenziert verlaufen werden und somit ein detaillierterer 

Blick notwendig ist. 

In den neuen Bundesländern finden Schrumpfung und Alterung der Bevölkerung relativ 

flächenhaft statt. In den alten Bundesländern hingegen kommt es z. B. auf Kreisebene zu 

starken Abweichungen von den bundesweiten Durchschnittstrends (BBSR 2011: 12). Es 

findet vielmehr ein Nebeneinander der Prozesse statt (ebd.). Der Bevölkerungsrückgang 

gestaltet sich dort partieller und räumlich differenzierter. Hier wird sich die Entwicklung in 

Zukunft immer mehr der des Ostens anpassen, wenn auch in geminderter Intensität (ebd.). 

Auf regionaler Ebene werden die Regionen, die von Schrumpfung betroffen sind, im Verhältnis 

zu Wachstumsregionen immer mehr in der Überzahl sein (BBSR 2011: 13). Wachsende 

Regionen sind beispielsweise das Rhein-Main-Gebiet, die Rheinschiene Bonn-Köln- 

Düsseldorf, sowie die Region um Hamburg und München (ebd.). Schrumpfende Regionen 

in den alten Ländern, werden beispielsweise die Altindustrieräume wie das Ruhrgebiet und 

das Saarland, aber auch fast alle ländlichen Räume sein, die heute schon von Schrumpfung 

betroffen sind (BBSR 2011: 14). Daraus lässt sich schlussfolgern, dass die Bevölkerungsgewinne 

nur noch in den wirtschaftlich prosperierenden Räumen stattfinden. 

Bei der Haushaltsentwicklung werden noch bis 2025 Kreise mit wachsenden Haushaltszahlen 

in der Überzahl sein (BBSR 2011: 13). In den alten Ländern kommt es bei den Haushaltszahlen 

zu einem noch kleinräumigeren Nebeneinander von wachsenden und abnehmenden 

Haushaltszahlen (ebd.). Wachsende Haushaltszahlen findet man beispielsweise in 

Köln, Bonn, Düsseldorf, Münster oder Aachen; sinkende Haushaltszahlen im Ruhrgebiet 

oder dem Hochsauerland (BBSR 2011: 14 f.), was sich folglich auf die Wohnungsnachfrage 

auswirkt. Dennoch weist Experte 11 darauf hin, dass man die demographischen Entwicklungen 

durch die gegenläufige Haushaltsentwicklung nicht auf größere Bereiche wie 

z. B. eine ganze Stadt übertragen kann (Ex11WU6: Zn. 57 ff.). 

5.3 Weitere gesellschaftliche Entwicklungsprozesse 

Zu den Faktoren des soziodemographischen Wandels kommen weitere hinzu, die erheblichen 

Einfluss auf die Wohnungsnachfrage und Quartiere haben. 

Zunächst ist die teils prekäre Finanzsituation der öffentlichen Haushalte (Website Statistisches 

Bundesamt c) und die damit verbundene Haushaltskonsolidierung zu nennen. Diese 

erschwert es den Kommunen, alle öffentlichen Aufgaben in ausreichendem Maße wahrzu- 

36


nehmen (Güles et al. 2010: 123). Dadurch kommt es in vielen Bereichen (z. B. der sozialen 

Wohnraumversorgung oder der Stadtentwicklung) zu einem zunehmenden Wegfall kommunaler 

Steuerungsmöglichkeiten. Allerdings ist hier auf eine heterogene räumliche Verteilung 

hinzuweisen. So ist beispielsweise die Kommunalverschuldung für Nordrhein 

Westfalen sehr dispers (Bertelsmann Stiftung 2007: 56) 18 . 

Weiterhin spielt die gesamtwirtschaftliche Entwicklung Deutschlands in ihren regionalen 

Disparitäten eine Rolle. Zu dieser Entwicklung führen besonders der wirtschaftliche Strukturwandel 

und die damit verbundenen Arbeitsplatzverluste vor allem im sekundären Sektor. 

Davon betroffen sind besonders Altindustrieräume wie das Ruhrgebiet. „Es wird ein 

deutliches Nebeneinander von prosperierenden und zurückgebliebenen Regionen geben“ 

(Spars 2008: 38), die teilweise deckungsgleich mit den Wachstums- und Schrumpfungsregionen 

der Bevölkerung und Haushaltsentwicklung sind. Die regionalen Unterschiede in 

der wirtschaftlichen Entwicklung nehmen Einfluss auf die Wohnungsnachfrage (ebd.). Seit 

2004 führt das Institut der deutschen Wirtschaft Köln Consult GmbH (IW Consult) für die 

„Initiative Soziale Marktwirtschaft“ ein Städteranking für die 50 größten deutschen Städte 

durch, bei denen regionale wirtschaftliche Entwicklungen im Zentrum stehen (IW Consult 

2011: 5). Dabei wird verglichen, welche Städte das höchste Wohlstandsniveau und die 

höchste wirtschaftliche Dynamik aufweisen (ebd.). Im Ergebnis findet man auf den ersten 

Rängen die Städte München, Stuttgart und Münster (IW Consult 2011: 6). Interessanter ist 

aber das Ergebnis der unteren Ränge: Seit Beginn des Ranking belegen erstmals keine ostdeutschen 

Städte die beiden letzten Plätze, sondern Herne und Gelsenkirchen, zwei Städte 

des Ruhrgebiets (ebd.) 19 . 

Mit der wirtschaftlichen Entwicklung eng verbunden ist die Entwicklung der zunehmend 

„verhärteten Armut“ der privaten Haushalte in Deutschland (Paritätischer Gesamtverbands 

2011: 3). Der aktuelle „Bericht zur regionalen Armutsentwicklung“ kommt zu dem Ergebnis, 

dass die Armutsgefährdungsquote 20 der privaten Haushalte in Deutschland seit einigen 

Jahren relativ konstant auf hohem Niveau liegt, unabhängig von konjunkturellen Schwankungen 

der Wirtschaft (ebd.). Ebenso befindet sich der zweite Indikator der Armut, die 

Harz IV Quote, seit 2005 auf relativ konstantem Niveau (ebd.). Die räumliche Verteilung 

18 In NRW sind besonders „die Städte des Ruhrgebiets sowie zahlreiche Kommunen am Rhein überdurchschnittlich 

hoch verschuldet. Dies ist insofern bemerkenswert, als es sich bei den hoch verschuldeten Ruhrgebietskommunen 

um vergleichsweise finanzschwache Großstädte handelt („Armutsverschuldung“), während 

sich die Schulden im Rheingebiet tendenziell auf kleinere und finanzstärkere Gemeinden verteilen 

(„Reichtumsverschuldung“).“ (Bertelsmann Stiftung 2007: 57). 

19 Ebenfalls neu auf den letzten zehn Plätzen sind die Ruhrgebietsstädte Dortmund, Hamm und Oberhausen 

(IW Consult 2011: 6). 


37


der Armut ist jedoch wiederum äußerst differenziert: „Statt eines „sauberen Ost-West- 

Schnitts“ erscheint Deutschland mehr und mehr als armutspolitischer Flickenteppich.“ (Paritätischen 

Gesamtverbandes 2011: 7). Das Ruhrgebiet wird in diesem Bericht als „neue 

Problemregion mit besorgniserregender Dynamik“ (Paritätischen Gesamtverbandes 2011: 

8) hervorgehoben. 

Insgesamt entwickelt sich durch diese Prozesse die wirtschaftliche und soziale Situation 

der privaten Haushalte äußerst differenziert und führt zu sozioökonomischen Disparitäten 

und einer Polarisierung der Gesellschaft. 

5.4 Folgen für Quartiere und Wohnungsunternehmen 

Quartiere 

Die vorangehend beschriebenen Entwicklungen stellen sich als sehr komplex dar und können 

nicht isoliert voneinander betrachtet werden. Als gesellschaftliche Phänomene haben 

sie Auswirkungen auf räumliche Prozesse, Bevölkerungsgruppen und den einzelnen Menschen. 

Da ein Quartier ein räumliches und soziales Gebilde ist, spiegeln sich diese Entwicklungen 

dort wider. Die Prozesse verlaufen jedoch parallel, sodass es innerhalb einer 

Stadt gleichzeitig zur Bildung bevorzugter und benachteiligter Quartiere kommen kann 

(vgl. Kapitel 6). Anhand der aufgeführten gesellschaftlichen Entwicklungsprozesse sollen 

nun die Folgen für Quartiere näher erläutert werden. 

Die demographischen Entwicklungen finden ihren Ausdruck in schrumpfenden und wachsenden 

Quartieren, in zunehmender Segregation der Migranten und in wachsenden Anforderungen 

an die Quartiere durch die Alterung der Bevölkerung. Die Alterung führt so auch 

zu neuen qualitativen Anforderungen an Wohnungen (Mäding 2004: 25). Laage beschreibt, 

welche Bedeutung ein Quartier für ältere Menschen haben kann (2001: 473): „Besonders 

alte Menschen haben eine feste Bindung an Menschen und ihr Quartier, an ihren Stadtteil 

als sozialräumliche Umwelt. Schließlich ist dieser Raum ein Stück eigener gelebter, erlebter 

Geschichte, daraus darf man sie nicht vertreiben.“ 

Auch die Haushalte begegnen dem Quartier durch gesellschaftliche Entwicklungsprozesse 

mit veränderten Anforderungen. „Vielfach entsprechen die Wohnungsbestände der großen 

Wohnsiedlungen nicht mehr den sehr ausdifferenzierten Bedürfnissen und Ansprüchen 

jüngerer Haushalte an das Wohnen.“ (GdW 2010: 16). 

Der zunehmende Wegfall kommunaler Steuerungsmaßnahmen stellt privatwirtschaftliche 

Initiativen (z. B. durch Wohnungsunternehmen) als Verfahren der Quartiersentwicklung 

immer mehr in den Fokus (vgl. Kapitel 7.1). 

38


Durch Prozesse wie den wirtschaftlichen Wandel oder die zunehmende Armut bestimmter 

Schichten findet ein weiterer Segregationsprozess statt. So gestaltet es sich für Haushalte 

niedriger Einkommensgruppen zunehmend schwieriger, Zugang zum Wohnungsmarkt zu 

erhalten (GdW 2010: 17). Das hat zur Folge, dass sich benachteiligte Bevölkerungsgruppen 

immer mehr in benachteiligten Quartieren konzentrieren. Bewohner „mit niedrigem 

sozialen Status, geringer Qualifikation und unterdurchschnittlichem Einkommen leben 

zunehmend konzentriert in Quartieren mit oft mangelhaften Gebäudebeständen und 

schlechter Infrastruktur, aus denen Besserverdienende abwandern“ (Güles et al. 2010: 

113). Dabei besteht für die zurückbleibenden Bewohner die Gefahr, „durch die Stigmatisierung 

ihrer Wohngebiete zusätzlich benachteiligt zu werden“ (ebd.). Durch die Abwanderung 

höherer Einkommensgruppen kommt es zu einer räumlichen Polarisierung: Es entsteht 

ein Nebeneinander von benachteiligten und bevorzugten Quartieren, deren Unterschiede 

immer größer werden (ebd.). Auch in den Experteninterviews wird diesen gesellschaftlichen 

Prozessen erhebliche Bedeutung für Quartiere und deren Entwicklung beigemessen 

(Ex3BR2: Zn. 268 ff.). 

Nach Experte 3 muss in Zukunft für Quartiere, die sich in schrumpfenden Regionen befinden, 

immer mehr auch die Option, solche Quartiere zurückzubauen oder im Extremfall 

komplett abzureißen (Exit-Option), in Betracht gezogen werden. Hier ist es wichtig, „geplant“ 

zu schrumpfen und „einen geordneten Rückzug“ zu vollziehen (Ex3BR2: Zn. 

298 ff.). Deshalb müssen diese Themen – auch wenn sie ihren Niederschlag teilweise bereits 

in den Stadtumbauprogrammen Ost/West finden – in der politischen Diskussion offener 

behandelt werden. Es muss eine andere „Fördersystematik“ geschaffen werden, die 

flexibler ist und mit anderen Zeithorizonten arbeitet (Ex3BR2: Zn. 315 ff.). 

Daraus wird ersichtlich, dass das Quartier gewissermaßen als Spiegelbild gesellschaftlicher 

Prozesse anzusehen ist. Deshalb ist es von besonderer Bedeutung, bei jeder Art der Quartiersentwicklung 

gesamtgesellschaftliche Entwicklungen zu berücksichtigen. 


Wohnungsunternehmen wirken als Akteure im Quartier. Da das Quartier als Spiegel gesellschaftlicher 

Wandlungsprozesse gesehen werden kann, müssen Wohnungsunternehmen 

diese Trends frühzeitig erkennen und darauf reagieren. 

Der demographische Wandel nimmt immer mehr Einfluss auf die Wohnungsnachfrage. 

Zunächst wird zwar die Bevölkerungsschrumpfung in einigen Regionen noch durch wachsende 

Haushaltszahlen überdeckt, dennoch stellt diese zukünftig ein zunehmendes Risiko 

für Wohnungsunternehmen dar (VdW 2002: 191). Die Experten sind der Ansicht, dass für 

39


schrumpfende Regionen und dortige Mietermärkte immer größere Anstrengungen unternommen 

werden müssen, um Mieter zu werben und zu halten, da die Mieter hier aufgrund 

des größeren Angebotes freier wählen können (Ex4WU2: Zn. 65 ff.; Ex6WU3: Zn. 232 ff.; 

Ex8WU5: Zn. 452 ff.). 

„Der Mieter kann auswählen und der wählt eben nicht nur nach der Wohnung an sich, sondern 

eben auch nach anderen Kriterien“ (Ex4WU2: Zn. 71 ff.) 

Deshalb wird für Wohnungsunternehmen die Mieterbindung immer wichtiger, da besonders 

in diesen Märkten Fluktuationen mit hohen Kosten verbunden sind (Ex4WU2: Zn. 

114 ff.; Ex9WU5: Zn. 124 ff.). Durch die veränderten Bedingungen ergeben sich auch in 

westdeutschen Städten immer größere Leerstandsproblematiken, wodurch es zu einer erhöhten 

Wettbewerbssituation kommt 21 . Deshalb müssen sich Wohnungsunternehmen mit 

zusätzlichen Angeboten wie wohnbegleitende Dienstleistungen von der Konkurrenz abheben, 

neue Nischenmärkte besetzen (Ex6WU3: Zn. 251 ff.), oder neue Zielgruppen generieren 

(Ex11WU6: Zn. 273 ff.). Durch die Befragung der Experten stellt sich zudem heraus, 

dass besonders in schrumpfenden Regionen nicht nur die anderen Wohnungsunternehmen 

sondern auch die privaten Kleinanbieter als Konkurrenz wahrgenommen werden 

(Ex5WU3: Zn. 212 f.; Ex7WU4: Zn. 199 ff.). In schwachen Märkten können sich Wohnungsunternehmen 

nur qualitativ von dieser Gruppe abheben, denn den Preiswettbewerb 

kann man „als Unternehmen […] kaum gewinnen“ (Ex7WU4: Zn. 218 f.) 22 . 

Eine weitere Anforderung an Wohnungsunternehmen stellt auch die zunehmende Alterung 

der Bevölkerung dar. Immer mehr ältere Menschen wollen ihren Lebensabend in den eigenen 

vier Wänden verbringen (Mäding 2004: 25.). Wohnungsunternehmen 5 sieht darin 

heute sogar eine Geschäftsstrategie (Ex9WU5: Zn. 114 ff.). Daher wird besonders das 

Thema seniorengerechtes Wohnen für die Wohnungswirtschaft immer wichtiger. Doch der 

vorhandene Wohnungsbestand entspricht oft nicht den qualitativen Anforderungen von 

seniorengerechtem Wohnen (Ex9WU5: 145 ff.). Bedarf besteht nicht nur in baulicher Hinsicht 

(Barrierefreiheit), sondern auch auf infrastruktureller Ebene. So werden altersgerechte 

Dienstleistungen wie beispielsweise ambulante Pflegedienste und Einkaufshilfen benötigt 

(Mäding 2004: 25). 

21 „Also wir haben die Situation, dass wir insgesamt verhältnismäßig viel Leerstand hier haben. Also in Essen 

gibt es glaube ich ungefähr 300.000 Wohnungen und wir haben einen Leerstand von 20.000 Wohnungen 

[…]“ (Ex5WU3 Zn 208 ff.). 

22 Beispiele für eine qualitative Differenzierung sind: „Flexible Grundrisse, Ausstattungsvarianten, Angebote 

für neue Lebensformen (Patchworkfamilien, Wohngemeinschaften), Multimedia-Angebote, „Nischen- 

Angebote“ (Beuerle & Petter 2008: 22). 

40


Weiterhin müssen sich Wohnungsunternehmen mit der zunehmenden Internationalisierung 

der Bevölkerung auseinandersetzen. Diese birgt für Quartiere ein hohes Konfliktpotenzial. 

Die Wohnungswirtschaft kann in solchen Fällen nur begrenzt mit einer Belegungspolitik 

oder Dienstleistungen wie Integrationshilfen eingreifen (Mäding 2004: 25). Mäding (2004: 

26) weist aber drauf hin, dass es ein Fehler wäre, anzunehmen, Migranten wären generell 

eine Problemgruppe. Sie sind für die Wohnungswirtschaft in Zukunft – wenn auch im unteren 

Marktsegment – eine wachsende Nachfragergruppe, da ihr Anteil an der Bevölkerung 

noch anwachsen wird (ebd.). Doch dadurch werden auch Themen wie Integration und kulturelle 

Verständigung immer wichtiger für die Wohnungswirtschaft. 

Nicht nur die zunehmende Internationalisierung birgt ein Konfliktpotenzial, sondern auch 

die allgemeine Polarisierung der Gesellschaft, verursacht durch die sozioökonomischen 

Disparitäten. Diese Konflikte in Quartieren werden von den Experten sogar teilweise als 

Problem gesehen, das akuter ist als der Wettbewerb mit den andern Wohnungsunternehmen 

selbst (Ex9WU5: Zn. 69 ff.). Daher ist es für Wohnungsunternehmen wichtig, auf 

diese Tendenzen rechtzeitig zu reagieren, indem sie beispielsweise Bewohner bei Entscheidungen 

integrieren oder ein Sozialmanagement im Unternehmen einführen (Beuerle 

& Petter (2008: 22). 

Die Pluralisierung der Lebensstile führt zu differenzierten Haushaltstypen, die sich einheitlichen 

Wohnungsangeboten nicht zuordnen lassen. Deshalb wird es gerade in Mietermärkten 

schrumpfender Regionen wichtig, sich als Wohnungsunternehmen an den verschiedenen 

Lebensstilen der Haushalte zu orientieren und die Zielgruppen zu identifizieren (Spieker 

2005: 145). Dafür eigenen sich die sogenannten Sinus-Milieus des Heidelberger Sozialforschungsinstituts 

„SINUS Markt- und Sozialforschung GmbH“. Dabei werden Kriterien 

wie Bildung, Beruf oder Einkommen der Bevölkerung mit ihren unterschiedlichen 

Lebensauffassungen und Lebensweisen verbunden. Der Mensch wird sozusagen analysiert 

und in Sinus Milieus unterteilt (Website SINUS Markt- und Sozialforschung GmbH; Spieker 

2005: 145). 

Die deutschen Sinus Milieus 2010 sind in Abbildung 5 dargestellt. Die vertikale Achse 

zeigt die Unterteilung der sozialen Lage in Bezug auf Bildung, Beruf und Einkommen, die 

horizontale eine Unterteilung nach der Grundorientierung 23 . Die sich daraus ergebenden 

Milieus „können durchaus homogene Wohnvorstellungen artikulieren“ (VdW 2002: 74). 

23 „Das Modell untergliedert die Menschen nach Mentalitäten, Einstellungen und Verhaltensweisen und fasst 

die Menschen danach nach ihren Lebensweisen in „subkulturellen Einheiten“ zusammen. Die „Subkultur“ 

entsteht aus den zusammengehörigen Mustern von Grundüberzeugungen, Wertorientierungen, Einstellungen 

und Lebenszielen zu Arbeit, Freizeit, Konsum, politischen Grundüberzeugungen und Familie und Partnerschaft.“ 

(GdW 2002: 74). 

41


Somit werden die Sinus-Milieus für zielgruppenorientierte Wohnungsunternehmen interessant, 

da sich aus ihnen verschiedene Wohnbedürfnisse ableiten lassen (Spieker 2005: 145). 

Abbildung 5: Die Sinus-Milieus in Deutschland 2010 

Quelle: Website SINUS Markt- und Sozialforschung GmbH 

Durch den Wegfall kommunaler Steuerungsmöglichkeiten werden Wohnungsunternehmen 

in Quartieren zunehmend zu „Verwalter[n] der ungelösten Sozialstaatsprobleme“ (GdW 

1998: 24). Dieser Eindruck bestätigt sich zum Teil bei den Experteninterviews. Experte 4 

kritisiert, dass durch die finanzielle Lage vieler Kommunen und dem damit verbundenen 

Wegfall kommunaler Steuerungsmöglichkeiten immer mehr öffentliche Aufgaben auf 

Wohnungsunternehmen übertragen werden. 

„Wir können nicht als Privatinvestor öffentliche Interessen wahrnehmen. Da bin ich ja schizophren: 

Hier bin ich dann [ein Wohnungsunternehmen] und da bin ich dann... Nein!“ (Ex4WU2: Zn. 

562 ff.) 

Der Wohnungsmarkt wird zunehmend „nach Zielgruppen, Qualitäts- und Preisniveaus, 

Wohnungstypen und Standorten“ segmentiert (VdW 2002: 7). Diese kleinräumigen Entwicklungen 

wurzeln in einer wachsenden Differenzierung, Komplexität und einem höheren 

Anspruch der Wohnungsnachfrage, bedingt durch die gesellschaftlichen Entwicklungsprozesse. 

Es haben sich neue Handlungsfelder für Wohnungsunternehmen herausgebildet. Sie 

müssen heute stärker nachfragerorientiert arbeiten und ihre Handlungsstrategien längerfristig 

auslegen (Mäding 2004: 24). Da die gesellschaftlichen Entwicklungsprozesse (räum- 

42


lich) differenziert voneinander ablaufen, werden Unternehmen auf sehr unterschiedliche 

Weise betroffen sein, „je nachdem in welcher Wohnungsmarktregion sie tätig sind, welche 

Struktur ihre Bestände aufweisen und welches Klientel sie bedienen“ (VdW 2002: 7). 

„[…]man kann sich nicht beliebig von irgendwelchen Beständen trennen und schon gar nicht 

dann, wenn man in einer Region verwurzelt ist und auch dann nun mal in einer Region seinen 

Hauptbestand besitzt. […]. Dann ist es ja viel wichtiger, dass man sich überlegt, wie man in dieser 

Region dann auch langfristig wettbewerbsfähig bleibt.“ (Ex7WU4: Zn. 290 ff.) 

Experte 7 weist einschränkend darauf hin, dass diese gesellschaftlichen Prozesse zum Teil 

kontinuierlich und langsam verlaufen und es noch einige Jahre andauern wird, bis deren 

Effekte auf den Märkten spürbar werden (Ex7WU4: Zn. 136 ff.). Daher sind dies Themen, 

die beobachtet werden müssen, die aber nicht das Alltagsgeschäft der Unternehmen beeinflussen. 

Es existieren gewisse Steuerungsmöglichkeiten, um diese Tendenzen und Prozesse 

abzufedern. 

„Ob das jetzt strategische, investive Dinge sind, gesteuerte Instandhaltungsmaßnahmen oder einfach 

auch personelle Veränderungen.“ (Ex7WU4: Zn. 149 ff.) 

Er ist der Ansicht, dass die Wohnungswirtschaft durch die neuen Anforderungen insgesamt 

strategischer geworden ist (Ex7WU4: Zn. 168 ff.). Das bestätigt auch die zunehmende Professionalisierung 

der Wohnungswirtschaft (vgl. Kapitel 4.1) vor allem im Blick auf große 

Wohnungsunternehmen: 

„Je größer das Unternehmen wird, umso komplexer werden natürlich auch die Aufgaben, umso 

strategischer muss man sie angehen. Und diese Strategien finden natürlich auch räumlich ihren 

Niederschlag in Fragen wie Quartiersentwicklung und überhaupt der Frage, wie man Raumeinheiten 

definiert […].“(Ex7WU4: Zn. 181 ff.) 

Zusammenfassend lässt sich durch die Auswirkungen gesellschaftlicher Entwicklungsprozesse 

ein erweiterter Handlungsbereich für die Wohnungsunternehmen feststellen. Dabei 

scheint durch das neue Verständnis vom Produkt Wohnen auch eine neue Handlungsebene 

erforderlich. Hier tritt das Quartier als Spiegelbild vieler dieser Prozesse und somit die 

Quartiersebene als realisierbare Handlungsebene (vgl. Kapitel 7.2) in den Vordergrund. 

Auf dieser neuen Handlungsebene werden für Wohnungsunternehmen neue Handlungsfelder 

erschlossen: Es reicht nicht mehr, wie in Zeiten des kontinuierlichen Bevölkerungswachstums, 

Wohnraum zu schaffen, der in jeglicher Qualität seine Nachfrage findet. 

„Wir können nicht nur Wohnungen zur Verfügung stellen, sondern wir müssen so etwas wie, ich 

sage mal, Lebensräume, Heimat und Ähnliches schaffen. Das sind die Quartiersebenen.“ 

(Ex4WU2: Zn. 166 ff.) 

43

6. Quartiersentwicklung und die Entstehung von benachteiligten Quartieren 

6 Quartier: Akteure, Entwicklung und Entstehung benachteiligter 

Quartiere 

6.1 Quartiere als Betrachtungs- und Handlungsebene 

Das Quartier als Betrachtungs- und Handlungsebene stellt einen zentralen Ansatzpunkt der 

Arbeit dar. Es ist von besonderer Relevanz herauszustellen, wo sich Wohnungsunternehmen, 

im Vergleich zu Wissenschaften und anderen Akteuren, im Blick auf diese Handlungsebene 

positionieren. Anschaulich macht das der Ansatz Meisels (2012b: o. A. 24 ), in 

dem er für das Quartier drei unterschiedliche Anschauungsebenen wählt (Abb. 6): 

Abbildung 6: Betrachtungsebenen des Quartiers 

Quelle: Meisel (2012b: o. A.) 

Im Zentrum steht das Quartier als Handlungsebene für die tägliche Lebenswelt der Quartiersbewohner 

(Meisel 2012b: o. A.). Zudem existiert die Ebene der Institutionen, im Fall 

dieser Untersuchung z. B. Wohnungsunternehmen als wohnungswirtschaftliche Institution 

(ebd.). „So formen und verändern die Immobilien- und die Wohnungswirtschaft zusammen 

mit Architekten und Städtebauern durch ihre Aktivitäten kontinuierlich die Umwelt von 

Quartiersbewohnern“ (ebd.). Die dritte Ebene ist die wissenschaftliche Erkenntnisebene. 

Diese richtet ihre Betrachtung sowohl auf die Handlungsebene der Quartiersbewohner, als 

auch auf die Ebene der Institutionen, die gemäß ihrer individuellen Zielsysteme wiederum 

auf die Ebene der Bewohner wirken (ebd.). 

24 Die Seitenzahl ist noch nicht bekannt, da sich der Beitrag in der Veröffentlichung befindet. 

44


6.2 Akteure im Quartier 

„It discusses how, within this new paradigmatic context, neighbourhoods are produced by the 

same actors that consume them: households, property owners, business people and local government. 

Finally, consideration is given to various aspects of the origins and nature of neighbourhood 

change and it is argued that neighbourhood dynamics are rife with social inefficiencies.“ 

(Galster 2001: 2111) 

Die Akteure im Quartier sind eine sehr heterogene Gruppe (Schnur 2010: 88). Im Fokus 

dieser Untersuchung steht die zu betrachtende Akteursgruppe der Wohnungseigentümer, 

da sich Wohnungsunternehmen als institutioneller Akteur im Quartier in diese Gruppe einordnen 

lassen. Doch um die anderen Akteure nicht unerwähnt zu lassen, sind diese in Abbildung 

7 dargestellt. 

Abbildung 7: Quartiersakteure und Beziehungsgeflecht 

Quelle: Schnur & Markus (2010: 186) 

Abbildung 7 beruht auf den Ergebnissen einer „Delphie-Expertenbefragung“ im Rahmen 

des Projekts „Demographischer Impact in städtischen Wohnquartieren – Entwicklungsszenarien 

und Handlungsoptionen“ von Schnur (2010). Die Akteure sind anhand ihrer Relevanz 

für das Quartier dargestellt (Schnur & Markus 2010: 186). Es wird deutlich, dass 

„Nachfrager/Bewohner im Bestand“, „Wohnungseigentümer“ (auch Wohnungsunterneh- 

45


men) und „Kommunalverwaltung“ die wichtigsten und einflussreichsten Akteure im Quartier 

sind: Diese drei werden auch als „Quartierstriade“ bezeichnet (Schnur & Markus 2010: 

185). Weiterhin wird ersichtlich, dass sich die jeweiligen Akteursgruppen untereinander 

unter Umständen stark beeinflussen. Dies ist bei allen Handlungsstrategien und Maßnahmen 

von Wohnungsunternehmen zu berücksichtigen. 

Hier wird bereits eine Argumentationsbasis für eine Vielzahl möglicher Konstellationen 

der Zusammenarbeit (kooperative Strukturen) sowohl innerhalb der Akteursgruppen, als 

auch mit anderen Akteursgruppen impliziert. Weiterhin verdeutlicht Abbildung 7 die 

Komplexität eines Quartiers, die bereits durch die Akteurskonstellation gegeben ist. Zudem 

ist die Quartiersentwicklung ein äußerst dynamischer Prozess, der sich nur schwer in einheitlich 

definierten Zyklen abbilden lässt (vgl. Kapitel 6.4). Er ist abhängig von einer Vielzahl 

von Einflussfaktoren, die sich noch steigern können, wenn alle Quartiersakteure unterschiedliche 

Interessen verfolgen, denn auch diese werden in ihren Handlungsmöglichkeiten 

und Strategien wiederum von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst. 

6.3 Quartiersentwicklung im Untersuchungskontext 

Unter Quartiersentwicklung soll nicht eine Entwicklung im Sinne von Neubauquartieren, 

also der Planung und Errichtung von Quartieren, sondern Entwicklungsprozesse von bestehenden 

Quartieren, verstanden werden. Quartiersentwicklung als zentraler Betrachtungspunkt 

dieser Arbeit kann in zwei Richtungen beschrieben werden: die Weiterentwicklung 

(positiv) und die Abwärtsentwicklung (negativ). Positive oder negative Quartiersentwicklung 

wird als zyklischer und dynamischer Prozess verstanden, der von vielfältigen 

komplexen und sich teilweise überlagernden Faktoren beeinflusst wird. Wenn im Folgenden 

auch von Quartiersentwicklung durch Wohnungsunternehmen gesprochen wird, ist 

damit der Eingriff von Wohnungsunternehmen in die Entwicklungsprozesse bestehender 

Quartiere durch verschiedene Maßnahmen und Strategien zu verstehen. Durch solche 

Maßnahmen ist es Wohnungsunternehmen möglich, bestimmte Entwicklungsprozesse im 

Quartier zu lenken, aufzuhalten oder zu fördern. 

Statische Quartiere gibt es im Grunde nicht, denn auch Quartiere, die stabil sind und in 

denen aktuell keine Weiterentwicklung stattfindet, befinden sich auf lange Sicht dennoch 

in einem Entwicklungsprozess. Im Vergleich zu sich weiterentwickelnden Quartieren werden 

sie irgendwann zurückfallen und können in einen Abwärtstrend geraten. Es kann also 

allenfalls ein Status quo bestimmt werden, von dem ausgehend sich ein Quartier betrachten 

lässt. 

46


Im Fokus der Untersuchung stehen benachteiligte Bestandsquartiere mit überwiegender 

Wohnbebauung in von Schrumpfung betroffenen Regionen bzw. Mietermärkten. Solche 

Quartiere können Wohnungsunternehmen mit Maßnahmen und Strategien in der Entwicklung 

beeinflussen und somit Quartiersentwicklung leisten. Dies setzt ein Verständnis dafür 

voraus, wie es zu der Bildung benachteiligter Quartiere kommen kann. Darauf aufbauend 

müssen solche Quartiere im Bestand eines Wohnungsunternehmens identifiziert werden, 

damit gezielt Maßnahmen eingesetzt werden können, die den weiteren Verfall aufhalten 

oder der Entwicklung im Idealfall eine positive Wendung geben. 

6.4 Entwicklungsprozesse von Quartieren im Nutzungszyklusmodell 

Das Nutzungszyklusmodell erweist sich als besonders geeignet, die Entwicklung von 

Quartieren zu beschreiben. Es berücksichtigt den Entwicklungsprozess, den Quartiere über 

einen gewissen Zeitraum durchlaufen und die Tatsache, dass sich dabei zwei verschiedene 

Veränderungsprozesse – bauliche und soziale – überlagern (Friedrich 2004: 38). In diesem 

Modell durchläuft ein Quartier verschiedene Phasen eines Nutzungszyklus, beispielsweise 

von der „Entwicklung über die Nutzung bis zur Wiedernutzung, Verwertung oder sogar bis 

zum Abriss des Quartiers“ (Bizer et al. 2009: 9). 

Das Nutzungszyklusmodell basiert unter anderem auf der Arbeit „Anatomy of a Metropolis“ 

von Hoover & Vernon (1959), die wiederum auf den Ansätzen der Chicagoer Schule 

beruht. Sie setzen sich darin vor allem mit der Entwicklung von „Neighborhoods“ auseinander 

und entwickeln daraus einen „neighborhood cycle“ (Hoover & Vernon 1959: 206). 

Dabei erkennen sie in der Stadt New York „areas in sequential stages of development“ 

(Hoover & Vernon 1959: 192). Insgesamt identifizieren sie fünf Phasen in einem „neighborhood 

cycle“: 1 residential development, 2 transition stage, 3 down-grading stage, 4 

thinning-out stage und 5 renewal stage (Hoover & Vernon 1959: 190 ff.). Dabei können 

auch Phasen ausgelassen werden oder es kann zum Verharren in einer Phase kommen, es 

ist also nicht erforderlich, dass ein Quartier (Neighborhood) alle Entwicklungsphasen 

durchläuft (Hoover & Vernon 1959: 206). Der „neighborhood cycle“ weist aber nach 

Friedrich (2004: 39) methodische Schwächen auf 25 . Ottensmann (1975: 164) sieht in dem 

Theorieansatz von Hoover & Vernon eine „evolutionary theory of neighborhood change 

[that] provides a useful dynamic framework for dealing with the changing characteristics 

of small aereas within the city“. Durch ihn wird der Ansatz noch weiterentwickelt (Friedrich 

2004: 39) 26 . 

25 Beispielsweise bei den Angaben zur Dauer der jeweiligen Phasen (Friedrich 2004: 39). 

26 Eine nähere Ausführung dieser Weiterentwicklung durch Ottensmann findet sich bei Friedrich (2004: 39). 

47


Diese Ansätze wurden bezogen auf US-amerikanische Städte entwickelt und untersucht, 

liefern aber dennoch einen Beleg für „das Auftreten geordneter Entwicklungsprozesse auf 

der Ebene städtischer Teilräume.“ (Bizer et al. 2008: 23). Die Phasen, die Hoover & Vernon 

beschreiben, können auch im Kontext europäischer Städte beobachtet werden. 

„Ihre Ausprägung ist in Deutschland jedoch anders indiziert und sichtbar als in USamerikanischen 

Kontexten. Im Gegensatz zu den USA sind die Prozesse stärker durch politische/staatliche 

Maßnahmen (z. B. Wohnungsbauförderung) bzw. Planungsleitbilder beeinflusst.“ 

(Bizer et al. 2008: 23) 

In ihrem Ansatz nutzen Bizer et al. (2008: 23) das Wissen aus der sozialwissenschaftlichen 

Stadtforschung zur Bildung eines Modells von Nutzungszyklen und ermöglichen so einen 

Blick für den Zusammenhang von baulichen, sozialen und ökonomischen Faktoren bei der 

Entwicklung von Quartieren. Bizer et al. (2009: 9) beschreiben, dass sich in diesem Nutzungszyklus 

eines Quartiers die „baulich-technischen Lebenszyklen“ (z. B. Immobilien 

und Infrastruktur) und die „Lebensphasen“ der Quartiersbewohner überlagern. Durch die 

verschiedenen Lebensphasen verändern sich die Anforderungen der Bewohner an das 

Wohnen und an das Quartier (ebd.). 

Die Wohnungswirtschaft unterscheidet zwei Lebenszeiten von Wohnungen: die technische 

und die wirtschaftliche Lebenszeit (ebd.). Die technische Lebenszeit beschreibt die durchschnittliche 

Lebensdauer von Wohnungen, die ca. 100 Jahre beträgt (Eekhoff 2006: 4). 

Davon abweichend ist die meist kürzere wirtschaftliche Lebenszeit, also die Zeit, in der 

eine Wohnung wirtschaftlich nutzbar ist (ca. 30 Jahre) (Bizer et al. 2009: 9). Die einzelnen 

Zyklen, die eine Wohnung durchläuft, sind in Abbildung 8 dargestellt. 

Quartiere durchlaufen mit der Zeit ebenfalls gewisse Entwicklungsstufen. Zur baulichtechnischen 

kommt weiterhin die Komponente der Lebensphasen der Bewohner hinzu. 

„Die Bevölkerungsdichte sowie die Lebensphasen und der sozioökonomische Status der 

Bewohnerinnen und Bewohner prägen die einzelnen Nutzungszyklusphasen eines Wohnquartiers“ 

(Bizer et al. 2009: 9). Wie bereits beim „neighborhood cycle“ von Hoover & 

Vernon erwähnt, durchlaufen Quartiere selten alle Phasen des Nutzungszyklus. So kommt 

beispielsweise die Phase des Abrisses von ganzen Quartieren nur äußerst selten vor. Durch 

die veränderten Rahmenbedingungen der Wohnungswirtschaft wird diese Verwertungsoption 

in Zukunft jedoch wahrscheinlich häufiger in Betracht gezogen werden und somit der 

Zyklus in manchen Quartieren unterbrochen. Dieses Verfahren wird im Kontext von Stadtumbau 

Ost/West bereits teilweise in die Praxis umgesetzt. 

48


Abbildung 8: Nutzungszyklen von (Wohn-) Immobilien und Wohnquartieren 

Entwicklung 

Konzeption 

Planung 

Realisierung 

(WOHN-)IMMOBILIE 

(Verwertung) 

Vermietung 

ohne Instandhaltung 

Verkauf 

Abriss 

Entwicklung 

Konzeption 

Planung 

Realisierung 

Nutzung 

Neubau 

Einführung 

Erstbezug 

Verwertung 

Nutzung 

WOHNQUARTIER 

Vermietung 

Verkauf 

Umwidmung 

Abriss 

Neubau 

Nutzung 

Alterung: Instandhaltung 

Nutzung 

Abnutzung 

Nutzung 

Abnutzung 

Ausdünnung 

Nutzung 

Wachstum 

Erweiterung 

Nutzung 

Alterung 

Stagnation 

Quelle: eigene Darstellung nach Bizer et al. (2009: 10) 

Im Folgenden sollen die Phasen des Nutzungszyklus in Anlehnung an Bizer et al. (2009: 

10 f.) beschrieben werden. Die erste Phase des Nutzungszyklus stellt die Entstehung eines 

Quartiers dar (Abb. 8 rechts). Meist wird ein Quartier nach einem bestimmten Konzept 

(z. B. zur Wohnraumversorgung von Arbeitern) als Ganzes geplant und realisiert. Somit 

hat jedes Quartier einen Ausgangspunkt. Im Anschluss erfolgt mit dem Einzug der ersten 

Bewohner eine erste Nutzung des Quartiers. In einer wachsenden Stadt wird auch ein 

Quartier wachsen und somit erweitert, sodass häufig die aktuellen (oder subjektiven) Grenzen 

nicht mit den ursprünglichen übereinstimmen. Eine Ausdehnung hält nur an, bis das 

Wachstum einen Zenit erreicht hat oder durch andere Faktoren (z. B. Platzmangel) stagniert. 

Erfolgen daraufhin keine Investitionen, nutzt sich das Quartier mehr und mehr ab 

und sinkt in der Wohnqualität. Die Bewohner, die es sich leisten können, ziehen weg und 

das Quartier dünnt aus. Dieser Prozess beschleunigt sich in Städten, die von Schrumpfung 

betroffen sind. In solchen Fällen kann es zu erhöhten Leerständen kommen und Wohnungseigentümer 

trennen sich, wenn möglich, von den Objekten (Verkauf) oder reißen im 

Extremfall ab. 

„Wie intensiv und auch wie schnell diese Phasen durchlaufen werden, hängt vom Alter des Quartiers, 

der anfänglichen Bewohnerstruktur, der Lage der Siedlung in der Stadt, den Strategien der 

Eigentümer sowie der Entwicklung von Stadt und Region ab. Nicht überall dünnen sie aus, nicht 

überall altern Bewohnerinnen und Bewohner, nicht überall sinkt die Nachfrage. […] Jede einzelne 

Siedlung muss daher in ihrer spezifischen Situation betrachtet werden, um angemessen darauf 

zu reagieren.“ (Bizer et al. 2009: 11) 

49


Im nächsten Abschnitt soll an der Stelle des Nutzungszyklus angesetzt werden, an der 

Quartiere in einen Abwärtstrend geraten und sich zu benachteiligten Quartieren entwickeln. 

6.5 Theorieansätze zur Entstehung benachteiligter Quartiere 

In dieser Untersuchung liegt der Fokus vor allem auf der Entstehung benachteiligter Quartiere. 

In solchen Quartieren leben meist benachteiligte Bevölkerungsgruppen (Krätke 1995: 

187). Doch auch das Quartier selbst kann durch seine räumlichen und infrastrukturellen 

Gegebenheiten zum „Faktor der Benachteiligung der hier lebenden Menschen“ (Kloth 

2003: 10 f.) werden. Hier wird bei Quartieren, die sich in einer Abwärtsentwicklung befinden, 

nicht von „aufgegebenen Quartieren“ gesprochen, da dieser Begriff implizieren würde, 

dass es letztlich zur Bildung von Slums kommt (Krätke 1995: 182). Dies ist im deutschen 

Kontext nicht als realistisch zu betrachten ist 27 . 

Die Abwertung eines Quartiers wird deutlich, wenn es erhebliche Qualitätsverluste aufweist, 

vor allem in Bezug auf die bauliche Substanz und das Wohnumfeld (Krätke 

1995: 182). Doch zählen zu den Faktoren, die zum sozio-ökonomischen Abwärtsprozess 

eines Quartiers führen, nicht nur die physischen – auch wenn diese oftmals erste Indikatoren 

für diesen Prozess sind – sondern auch andere Faktoren (z. B. gesamtstädtische Entwicklung, 

soziale Faktoren, Handlungslogiken der Akteure) (Krätke 1995: 182). Daher 

scheint an dieser Stelle der Begriff des »benachteiligten Quartiers« am sinnvollsten. Er 

bezieht weitere Faktoren mit ein, die in anderen Bezeichnungen nicht berücksichtigt werden 

und berücksichtigt auch die zwei sich überlagernden Prozesse im Nutzungszyklus. 

Der Prozess zur Entstehung benachteiligter Quartiere wird anhand sozioökonomischer Untersuchungen 

zunächst an zwei Ansätzen erklärt, die für die Problemstellung dieser Arbeit 

relevant sind: das Investitionsverhalten der Eigentümer und die Wohnungsmarktentwicklungen 

einer Stadt (Krätke 1995: 182). Mit dem Wissen, dass es noch weitere Ansätze 

(auch anderer wissenschaftlicher Disziplinen) gibt, werden an dieser Stelle jedoch nur die 

oben genannten näher betrachtet, da sie sich auf den Wohnungsmarkt und die Wohnungsunternehmen 

als Investoren richten. Zum Investitionsverhalten der Eigentümer wird der 

Theorieansatz des »Gefangenendilemmas« herangezogen, zum Wohnungsmarkt zwei Theorieansätze: 

der »Filtering-Prozess« und der Ansatz des »segmentierten Wohnungsmarktes«. 

27 „Im Gegensatz zu den USA sind die Prozesse stärker durch politische/staatliche Maßnahmen (z. B. Wohnungsbauförderung) 

bzw. Planungsleitbilder beeinflusst.“ (Bizer et al. 2008: 22). 

50


6.5.1 Investitionsverhalten der Eigentümer – ein strategisches Dilemma? 

„Bei der Untersuchung der Investitionsentscheidungen der Hauseigentümer wird generell von 

Verhaltensweisen ausgegangen, die auf die Erzielung einer maximalen Rentabilität ausgerichtet 

sind und die Frage ausgeklammert, ob ein derartiges Verhalten insbesondere bei öffentlichen o- 

der gemeinnützigen Wohnungsbauträgern sowie bei Eigennachfragern wirklich vorliegt.“ 

(Güssow 1976: 20) 

Der erste Untersuchungsansatz des Investitionsverhaltens der Eigentümer geht auf eine 

US-amerikanische Untersuchung zur Bildung von Sanierungsgebieten zurück. Besonders 

durch die Experteninterviews stellt sich dieser Ansatz als relevant für den Untersuchungsgegenstand 

heraus (vgl. Kapitel 8). Bei diesem Theorieansatz steht der Einfluss von 

„Wohnumfeldeffekten“ (»externe Effekte« 28 ) im Fokus „und konzentriert[…] sich dabei 

auf ein „strategisches Dilemma“ beim Investitionsverhalten der Hauseigentümer“ (Krätke 

1995: 183). Das „strategische Dilemma“, von dem hier die Rede ist, leitet sich aus der 

Theorie des Gefangenendilemmas (vgl. Exkurs Prisoner‘s Dilemma) in der Spieltheorie ab 

(Westphal 1979: 65). Folgende beispielhafte Situation (Abb. 9) beschreibt nach Krätke 

(1995: 183), Westphal (1979: 65 ff.) und Eekhoff (2006: 49 ff.), hier allerdings in abgewandelter 

Form, das „strategische Dilemma“ bei Investitionsentscheidungen 29 : 

Abbildung 9: Gefangenendilemma zweier Wohnungsunternehmen 

WU B 

WU A 

investieren 

nicht investieren 

investieren nicht investieren 

Rendite A Rendite B Rendite A Rendite B 

7% 7% 3% 9% 

9% 3% 4% 4% 


Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Friedrich (2004: 60) und Westphal (1979: 67) 

Zwei Wohnungsunternehmen A und B haben Wohnungsbestand im selben Quartier und 

stehen vor der „Notwendigkeit“ z. B. Instandhaltungsinvestitionen zu tätigen, um den Gebäudewert 

zu halten (Westphal 1979: 66). Die Situationen, die jetzt entstehen können, sind 

in Abbildung 9 dargestellt und ergeben vier verschiedene Handlungsmöglichkeiten mit 

jeweiliger Renditemöglichkeit (ebd.). Bisher erhalten beide Wohnungsunternehmen eine 

Rendite von ca. 4 % aus ihrem Wohnungsbestand im Quartier (Abb. 9 unten rechts). 


29 Anstelle von Hauseigentümern ist hier die Rede von Wohnungsunternehmen, um so nah wie möglich am 

Betrachtungsgegenstand zu bleiben. 

51


Investiert nun beispielsweise Wohnungsunternehmen A in seinen Wohnungsbestand, wertet 

es dadurch den Wohnungsbestand und somit die Attraktivität des Quartiers auf oder hält 

diese konstant. Die Rendite sinkt jedoch auf 3 %, da bei der Investition unter anderem Finanzierungskosten 

auftreten (Abb. 9 rechts oben). Weitaus stärker profitiert in diesem Fall 

Wohnungsunternehmen B, das nicht investiert und sich dadurch in einer „Free-rider“- 

Position befindet (Eekhoff 2006: 50). Die Investition von A wirkt sich positiv auf das gesamte 

Quartier aus. Güssow (1976: 20 ff.) bezeichnet das als „baulichen Wohnumfeldeffekt“ 

30 , sodass B ohne Investition dennoch positive Effekte verbuchen kann (eventuell geringere 

Fluktuation, bessere Vermietbarkeit, höhere Miete usw.). Die Rendite ist dadurch 

auf 9 % gestiegen, da für B keine Kosten anfallen (der gleiche Ablauf ist auch in umgekehrter 

Situation der Fall: Abb. 9 unten links). Es ist jedoch wichtig anzumerken, dass dieser 

bauliche Wohnumfeldeffekt groß genug sein muss, damit der „Free-rider“ in beschriebenem 

Maße profitiert (Güssow 1976: 22). 

Nun steht in diesem Beispiel das investitionsbereite Wohnungsunternehmen A vor einem 

Entscheidungskalkül bzw. Dilemma: Entweder es investiert in den Bestand und nimmt in 

Kauf, dass die anderen Eigentümer im Quartier eventuell profitieren oder es tätigt keine 

Investition und verhindert so diesen externen Effekt. Das gleiche Dilemma kommt auf, 

wenn Wohnungsunternehmen B investiert und Wohnungsunternehmen A nicht investiert 

(Eekhoff 2006: 50). Dieser Prozess kann auch konträr verlaufen: Wenn ein Großteil der im 

Quartier befindlichen Eigentümer keine Investitionen in seinen Bestand tätigt, können 

dadurch negativ auftretende Prozesse auch die Eigentümer treffen, die Investitionen tätigen. 

Dieses strategische Investitionsdilemma kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass 

gar keine Investitionen mehr in den Wohnungsbestand getätigt werden und im betroffenen 

Quartier eine Abwärtsentwicklung in Gang gesetzt wird oder sich ein Abwärtstrend verstärkt. 

Krätke (1995: 183) beschreibt diesen Prozess folgendermaßen: 

„Wenn die Rendite eines Hauseigentümers auch von der Qualität des baulichen Wohnumfeldes 

beeinflusst wird, dann erzielt derjenige Eigentümer die höchste Rendite, der eine (von anderer 

Seite) verbesserte Umfeldqualität ökonomisch „internalisieren“ kann, ohne eigene Mittel einzusetzen.“ 

Nach diesem Theorieansatz führt das Dilemma durch die jeweilige Gewinnmaximierungsstrategie 

zu einer Blockadesituation: Niemand investiert zuerst. Im aufgeführten Beispiel 

kann diese Situation nur durch staatliche Intervention (z. B. Subventionen oder Zwänge) 

oder andere Möglichkeiten (Westphal 1979: 70; Krätke 1995 183) gelöst werden. In der 


52


Blockadesituation, die in der Realität sicherlich häufig anzutreffen ist, kommt es nach 

Westphal (1979: 71) zur Entstehung von „Sanierungs-Gebieten“, die relativ beständig sind. 

In diesem Untersuchungsverständnis sind damit benachteiligte Quartiere gemeint. „Das 

Ergebnis rationalen Gewinnstrebens der verschiedenen Individuen ist also keine optimale 

Nutzung der Innenstädte, sondern die Entstehung stagnativer Gebiete mit sozial unzumutbarer 

Ausstattung.“ (ebd.). 

„wenn sie das Problem haben, dass ein oder zwei große Eigentümer im Quartier sich völlig 

sperren gegen […][Investitionen], dann läuft da natürlich gar nichts mehr.“ (Ex1BR1: 515 ff.) 

Der Blockadesituation, die in der Quartiersentwicklung auftreten kann, soll in Kapitel 8 die 

Kooperation als mögliches Instrument entgegengesetzt werden. Daher stellt der Theorieansatz 

des Gefangenendilemmas hier einen besonderen Ankerpunkt der Arbeit dar. Wie in 

Abbildung 9 zu erkennen ist, haben beide Wohnungsunternehmen die höchste Rendite, 

wenn der Konkurrent investiert und sie selber nicht investieren (A oder B jeweils 9 %). 

Kommt es jedoch durch eine Nicht-Investition auf beiden Seiten zu einer Blockadesituation, 

findet gar keine Verbesserung der Situation statt. Alternativ kann es zu einer Situation 

kommen, in der beide in ihre Bestände im Quartier investieren. Dabei haben sie letztlich 

eine höhere Rendite (A und B jeweils 7 %), da in diesem Fall das gesamte Quartier an Attraktivität 

gewinnt: So nimmt beispielsweise die Fluktuation ab oder ein vorher vorhandener 

Leerstand lässt sich verringern. 

Es ist zu hinterfragen, ob das Investitionsdilemma in der gleichen Form auf schrumpfende 

Märkte übertragen werden kann, da es unwahrscheinlich ist, dass bei einer weiteren Abwärtsentwicklung 

des Quartiers die 4 % Rendite gehalten werden können. 

Erweiterung auf die Quartierebene 

Die Ausführungen des Investitionsdilemmas beziehen sich bisher nur auf Investitionen in 

den Wohnungsbestand und sollen hier um ein ganzheitliches Quartiersverständnis erweitert 

und auf die Quartiersebene gebracht werden. Die von Wohnungsunternehmen getätigten 

Investitionen in ihren Wohnungsbestand sind somit nur eine Option einer Vielzahl von 

Investitionsmöglichkeiten. Besonders soziale Investitionen (vgl. Kapitel 7.3.3) spielen in 

einer ganzheitlichen Quartiersentwicklung eine immer wichtigere Rolle. Das gilt besonders 

für benachteiligte Quartiere. Dort „gleicht eine bauliche Aufwertung von Gebäuden und 

Infrastruktur allein nicht vorhandene soziale und ökonomische Defizite aus“ (Hunger zit. 

n. Erdmann 2010: 22). Die Rendite, die sich aus diesen Quartiersinvestitionen ergibt, bezieht 

sich dann auf das Quartier in seiner Gesamtheit und lässt sich in manchen Fällen nur 

schwer an wirtschaftlichen Kennzahlen messen. 

53


6.5.2 Exkurs: »Prisoner‘s Dillema«: 

Davis (1985: 45) beschreibt folgende Situation: Zwei Personen (A und B) werden 

verdächtigt, ein Verbrechen begangen zu haben. Sie werden von der Polizei in zwei 

getrennten Gefängniszellen untergebracht. Dadurch wird ihnen jede Kommunikationsmöglichkeit 

genommen und sie können sich bezüglich ihrer Aussagen nicht absprechen. 

Beide Verdächtigen haben nun zwei Möglichkeiten, die unterschiedliche Folgen 

nach sich ziehen: gestehen oder schweigen. Wenn einer gesteht und der andere 

schweigt, bekommt derjenige, der gesteht keine Strafe (d), der, der schweigt jedoch 

die Höchststrafe (a). Umgekehrt gilt das Gleiche. Wenn beide gestehen, bekommen 

sie nicht die Höchststrafe, aber dennoch eine Haftstrafe (b). Wenn beide schweigen, 

würden sie eine geringere Strafe erhalten als in beiden anderen Fällen (c). Nun stellt 

sich folgende Frage: „Under these conditions, what should the criminals do?“ (ebd.). 

Die beiden Verdächtigen stecken in einem Dilemma. 

Abbildung 10: Prisoner‘s Dillema 

a > b > c > d 

Verdächtiger B 

schweigen 

gestehen 

Verdächtiger A 

schweigen 

gestehen 

Strafe A Strafe B Strafe A Strafe B 

c 

c 

d 

a 

d 

a 

b 

b 

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Davis (1985: 46) 

54


6.5.3 Interdependenz der Wohnungsmärkte und Auswirkung auf ein Quartier - Der 

Filtering-Prozess und der Ansatz des segmentierten Wohnungsmarktes 

„Das heißt, wenn eine Kommune schrumpft, ich an einem sehr ausgeglichenen Wohnungsmarkt 

bin oder sogar auf einem Wohnungsmarkt in einer Kommune, wo ich mehr Angebot habe als 

Nachfrage, dann ist das oft die Gelegenheit, dass sich dann Leute aufmachen und umziehen. […] 

Wenn ich die freie Wahl habe und jetzt fühle ich mich so ein bisschen mehr als Aufsteiger und 

sage: Naja, so gut ist mein Viertel auch nicht mehr. Ich nehme das zum Anlass und ziehe um […] 

um sich eine bessere Qualität zu suchen, weil ich die Wahlentscheidung habe als Mieter. Und 

wenn so ein Prozess in Gang kommt, dann gehen die aus bestimmten Quartieren raus und dann 

kommt so ein Quartier, wo mehr rausgehen auch in so eine Abwärtsspirale. […] Es kann kippen.“ 

(Ex3BR2: 284 ff.) 

Der zweite Ansatz zur Erklärung der Entstehung benachteiligter Quartiere stammt ebenfalls 

aus den USA (Krätke 1995: 183). Im Fokus dieses Ansatzes steht die Entwicklung des 

innerstädtischen Wohnungsmarktes auf Grundlage des »Filtering-Prozesses«. Da dieser 

jedoch als zu idealtypisch kritisiert wird, erfolgt hier nur ein kurzer Abriss. Der Theorieansatz 

des »segmentierten Wohnungsmarktes« begegnet dieser Kritik und wird dem Ansatz 

dieser Arbeit eher gerecht. 

Der Theorieansatz des Filtering-Prozesses hat seinen Ursprung in den Stadtstrukturmodellen 

und ihren Vertretern der Chicagoer Schule (Friedrich 2004: 44) 31 . Nach Eekhoff (2006: 

19) gibt es zwei Arten des Filtering: Einerseits das Filtering der Haushalte, anderseits das 

der Wohnungen (Abb. 11). Die Wohnungsnachfrage der Haushalte ist abhängig von Einkommen 

und Wohnpräferenz. Kommt es zu einer Steigerung dieser Faktoren, wird es einem 

Haushalt möglich, qualitativ hochwertigere Wohnungen nachzufragen und in diese 

umzuziehen (»filtering up« 32 ). Dadurch, dass die frei werdenden Wohnungen von Haushalten 

geringeren Einkommens nachgefragt werden, können ganze „Umzugsketten“ ausgelöst 

werden (ebd.). Am Ende einer solchen Kette können Wohnungen stehen, die keine Nachfrager 

mehr haben und aus dem Markt fallen oder als Leerstand bestehen bleiben (Eekhoff 

2006: 20). 

Ähnlich verläuft der Prozess beim Filtering der Wohnungen. Nach diesem Ansatz sinkt im 

Zeitverlauf oder im Lebenszyklus der Wohnung deren Qualität durch die Nutzung (»filtering 

down«) (Eekhoff 2006: 20) (Abb. 11). Dadurch entspricht die Wohnung nach einer 

31 Die Filtering-Prozesse wurden von Ratcliff (1949) und Lowry (1960) auf den Wohnungsmarkt übertragen 

und weiterentwickelt (Friedrich 2004:44). Heute wird dieser Theorieansatz vor allem in den Wirtschaftswissenschaften 

verwendet und beschreibt nach Eekhoff (2006: 19) die grundlegenden Merkmale des Wohnungsmarktes. 

32 Zum »Filtering down« der Haushalte kommt es in dem Fall, wenn durch eine Minderung von Einkommen 

oder Präferenz die Haushalte in qualitativ niedrigere Wohnungen umziehen. 

55

Qualitätsstufen 

Modernisierung »filtering up« 

Qualitätsstufen des Wohnungsbestandes 


gewissen Zeit nicht mehr den qualitativen Anforderungen bestimmter Haushaltsgruppen 

(Eekhoff 2005: 20). Diese ziehen in eine entsprechende Wohnung um und ihre alte Wohnung 

wird frei. Durch den Qualitätsverlust findet diese in der gleichen Nachfragergruppe 

keinen Nutzer und wird dadurch im Preis sinken: Somit ziehen Haushalte mit geringerem 

Einkommen ein. Durch die weitere Qualitätsabnahme setzt sich dieser Prozess fort, bis am 

Ende die Wohnung für eine Wohnnutzung nicht mehr geeignet ist und leer steht oder aus 

dem Markt scheidet (Eekhoff 2006: 20). Das „filtering down“ kann durch Investitionen in 

den Wohnungsbestand verlangsamt werden oder durch Auslassen von Investitionen an 

Tempo zunehmen (Eekhoff 2006: 21). Durch Modernisierungsmaßnahmen kann dieser 

Prozess umgekehrt werden. Dies wird dann als „filtering up“ bezeichnet (Eekhoff 2006: 

21) 33 . 

Abbildung 11: Filtering-Prozess: Wohnung und Haushalte 

Wohnung 

Haushalte 

7 

6 

6 

5 

4 

4 

3 

2 

5 

4 

3 

2 

H (A) 

H (A) 

H (B) 

H (B) 

»f iltering up« 

- (Kauf-)Preis- bzw. Mietsenkung 

- Einkommenssteigerung 

- Wohnpräferenzänderung 

»filtering down« 

- (Kauf-)Preis- bzw. Mietsteigerung 

- Einkommensverringerung 

- Wohnpräferenzänderung 

1 

1 

normales 

filtering 

verstärkte 

Instandhaltung: 

kein filtering 

vernachlässigte 

Instandhaltung: 

beschleunigtes 

filtering 

Zeit 

Quelle: eigene Darstellung nach Eekhoff (2006: 21 ff.) 

Durch die Erkenntnis, dass nicht alle Eigentümer auch immer Instandhaltungsinvestitionen 

tätigen, liefert der Theorieansatz der Filtering-Prozesse einen weiteren Erklärungsansatz 

zur Entstehung benachteiligter Quartiere (Krätke 1995: 184) und die Segregation bestimmter 

Bevölkerungsschichten (Jenkis 2001: 98). 

Der Filtering-Prozess wird jedoch als zu idealtypisch kritisiert (Westphal 1979: 75) 34 . 

„[Eine] kontinuierliche Mobilität von Mietern aller Einkommensklassen ist in der Realität nicht 

zu beobachten […]. Weiterhin ist die Annahme eines kontinuierlich gleichmäßigen Angebots an 

33 Der Theorieansatz des Filtering-Prozesses liefert für die deutsche Wohnungspolitik häufig eine Begründung, 

einkommensstarke Haushaltsgruppen bei der Eigentumsbildung zu fördern (Friedrich 2004: 45), weil 

davon ausgegangen wird, dass sich Sickereffekte ergeben und einkommensschwache Haushaltsgruppen davon 

profitieren. 

34 Zu der Kritik vgl. auch Krätke (1995: 204 ff.). 

56


Wohnnutzung in den verschiedenen Qualitätsklassen fraglich, zumal der Filtering-Prozess sich 

über eine sehr lange Zeit erstreckt.“ (ebd.) 

Dieser Kritik wird mit dem Ansatz des segmentierten Wohnungsmarktes begegnet, der 

folgende These aufstellt: Je größer ein Ballungsraum ist, je heterogener die Bewohner sind 

und je mehr Bausubstanz unterschiedlicher Altersklassen existiert, um so stärker teilt sich 

der Wohnungsmarkt des Ballungsraums in Submärkte auf (Westphal 1979: 75). Diese Hypothese 

zur Bildung von Submärkten bezieht sich vor allem auf die Besonderheiten des 

Wohnungsmarktes bzw. des Produkts Wohnung (vgl. Kapitel 4.3) (Westphal 1979: 75 f.). 

Der Theorieansatz des segmentierten Wohnungsmarktes entwickelt sich aus der Feststellung, 

dass in einer Stadt für Wohnungen mit fast gleicher Qualität unterschiedliche Mietpreise 

entstehen (Westphal 1979: 76 f.). Diese unterschiedlichen Mietpreise entstehen nur 

durch die unterschiedliche „Quartiers-Lage“ und die soziale Struktur der Bewohner (Krätke 

1995: 184, 206). Es wird angenommen, dass sich der Wohnungsmarkt in viele verschiedene 

Teilmärkte gliedert (vgl. Kapitel 4.2), die aber – und das ist neu – relativ isoliert sind, 

„d. h. zwischen denen räumliche, preisbezogene und soziale Barrieren bestehen“ (Krätke 

1995: 184). Das macht den Ansatz des segmentierten Wohnungsmarktes zu einer realistischeren 

Beschreibung des Filterung-Prozesses (Westphal 1979: 81). 

Diese Mobilitätsbarrieren zwischen den Teilmärkten erschweren es vor allem benachteiligten 

Bevölkerungsschichten mit niedrigerem sozialen Status in einen anderen Teilmarkt zu 

wechseln (Krätke 1995: 184, 206). „Je größer die Barrieren zwischen den Submärkten in 

räumlicher, wertmäßiger und sozialpsychologischer Sicht für die Bevölkerung sind, desto 

geringer ist die Mobilität.“ (Westphal 1979: 81). Das kann dazu führen, dass es auf einem 

Teilmarkt sozial benachteiligter Bevölkerungsschichten zu einem Nachfrageüberschuss 

kommt, der die Mietpreise in diesem Teilmarkt steigen lässt, obwohl das Angebot an 

Wohnungen von niedriger Qualität ist (Westphal 1979: 82; Krätke 1995: 184). So können 

Eigentümer (z. B. Wohnungsunternehmen) in solchen Teilmärkten trotz einer Bewohnerstruktur 

niedriger Einkommensklassen überhöhte Mieten verlangen (Westphal 1979: 

82; Krätke 1995: 184, 207). In solchen Wohnungsmarktstrukturen können Eigentümer also 

aufgrund der hohen Nachfrage in benachteiligten Quartieren eine hohe Rendite erwirtschaften 

und müssen trotz baulicher Verfallserscheinungen nicht unbedingt Instandhaltungsinvestitionen 

leisten. Deshalb sind in benachteiligten Quartieren für „die baulichen 

Verfallserscheinungen […] solche Marktverhältnisse von entscheidender Bedeutung“ 

(Krätke 1995: 184). 

57


Ausgelöst durch eine hohe Konzentration bestimmter „Subgruppen“ kann es nach Gössow 

(1976: 19) durch einen „sozialen Wohnumfeldeffekt“ 35 auch zu einer sozioökonomischen 

Benachteiligung von Quartieren kommen. Wenn beide Effekte, der „soziale Wohnumfeldeffekt“ 

und der „bauliche Wohnumfeldeffekt“ (vgl. Kapitel 6.5.1) zusammenfallen, kann 

ein Quartier in einen rapiden Abwärtstrend geraten (Krätke 1995: 185). 

Auch wenn der Theorieansatz des segmentierten Wohnungsmarktes empirisch verifiziert 

wurde (Friedrich 2004: 48), bleibt fraglich, ob dies auch für schrumpfende bzw. Mietermärkte 

gilt. Die Mobilitätsschranken sinken in solchen Märkten wahrscheinlich. Mieter 

haben dort häufig ein Überangebot an Wohnungen und dadurch mehr Wahlmöglichkeiten. 

Das wird auch im Verlauf der Untersuchung innerhalb der Experteninterviews bestätigt 

(vgl. Kapitel 5.4): Die Experten sprechen von den größeren Wahlmöglichkeiten und damit 

von höheren Fluktuationen, die als Indikator für Mobilität gesehen werden können. 

6.6 Merkmale benachteiligter Quartiere 

Güssow (1976: 8) charakterisiert für städtische Sanierungsgebiete drei wesentliche Merkmale, 

die sich häufig gegenseitig bedingen: Die „schlechte bauliche Struktur“, ein „desolates 

Wohnumfeld“ und der „sozioökonomische Status“ der Bewohner. Diese Einteilung 

wird in Abbildung 12 in abgewandelter Form für die Merkmale benachteiligter Quartiere 

übernommen. 

Abbildung 12: Merkmale benachteiligter Quartiere 

Merkmale benachteiligter Quartiere 

ökonomische 

soziale und kulturelle 

räumliche und bauliche 

Beispiele 

- hohe Arbeitslosigkeit 

(Jugendliche und Emigranten 

besonders betroffen) 

- vermehrter Sozialhilfebezug 

- hoher Anteil marginalisierter 

Beschäftigungsverhältnisse 

- hoher Einkommensanteil für 

Miete investiert 

- hoher Anteil an verschuldeten 

Haushalten 

Beispiele 

- heterogene oder homogene 

Bevölkerungsstruktur 

- hoher Anteil Migranten, 

Kinder/Jugendliche , alleinerziehende 

Mütter oder Senioren, ältere Bewohner 

- hohe Kriminalitätsrate & gehäufter 

Vandalismus 

- niedrigeres Bildungsniveau, mehr 

schulische Probleme 

- vermehrt Nachbarschaftskonflikte 

- weniger unterschiedliche Kontakte 

- geringere Teilhabe am kulturellen Leben 

- geringere Teilhabe an politischen 

Entscheidungen/Wahlbeteiligung 

Beispiele 

- defizitäre Wohnungsausstattung 

- mangelnde Instandhaltung 

- beengte Wohnsituation 

(m²/Person, mehr 

Personen/Haushalt) 

- defizitäre 

Infrastrukturausstattung 

- mangelnde Qualität bzw. fehlen 

der Freiräume 

- hohe Immissionsbelastung 

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Kloth (2003: 11) 


58


Kommt es zu einer Kumulation der verschiedenen ökonomischen, sozial-kulturellen und 

räumlich-baulichen Merkmale, entsteht in einem solchem Quartier häufig eine Vielzahl 

von Problemen, die die Handlungsmöglichkeiten von Wohnungsunternehmen deutlich 

erschweren. 

„Das Problem ist, dass in manchen Stadtgebieten die Anhäufung von Menschen mit Multi- 

Problemen, also mit mehr Problemen als Lösungsstrategien, dass die so ein Quartier belastet, 

sodass Nachbarschaften nicht mehr funktionieren, also dass keine tragenden Strukturen mehr 

vorhanden sind. […] das sind für mich so die belastenden Faktoren: Hohe Arbeitslosigkeit eventuell, 

Alkoholismus, der dazu kommt, (Jugend)Kriminalität, Vandalismus.[…] Zu viel von einer 

belasteten Bevölkerungsgruppe kann dazu führen, dass ein Quartier so wahrgenommen wird und 

damit im Image negativ wird […].“ (Ex2WU1: Zn. 109 ff.) 

Ein solcher Abwärtstrend kann nur durch geeignete (quartiersbezogene) Investitionen und 

Maßnahmen aufgehalten oder im Idealfall in eine positive Quartiersentwicklung gewandelt 

werden. An diesen Punkten können Wohnungsunternehmen ansetzen (vgl. Kapitel 7.3). 

Deshalb ist es für Wohnungsunternehmen wichtig, solche benachteiligten Quartiere zu 

identifizieren und auf Quartierebene zu handeln. Das gelingt jedoch nur, wenn man versteht, 

wie es zur Bildung solcher Quartiere kommen kann und deren Entwicklung anhand 

bestimmter noch zu bestimmender Indikatoren beobachtet. Hier liegen noch vielfältige 

methodische Entwicklungspunkte offen. 

59

7. Wohnungsunternehmen und Quartiersentwicklung 


In diesem Kapitel werden zu Beginn die gängigen Verfahren der Quartiersentwicklung 

kurz erläutert (vgl. Kapitel 7.1). Anhand der Experteninterviews wird aufgezeigt, wie 

Wohnungsunternehmen das Quartier als Handlungsebene wahrnehmen (vgl. Kapitel 7.2). 

Weiterhin wird veranschaulicht, was Wohnungsunternehmen in der Quartiersentwicklung 

bereits leisten und mit welchen Akteuren sie dabei im Quartier zusammenarbeiten (vgl. 

Kapitel 7.3-7.7). Weiterhin werden Gründe für investives Verhalten von Wohnungsunternehmen 

identifiziert (vgl. Kapitel 7.8). In diesem Zusammenhang wird die Portfolio- 

Analyse, die anschließend auf die Quartiersebene erweitert werden soll, als strategisches 

Instrument von Wohnungsunternehmen betrachtet (vgl. Kapitel 7.9-7.10). An einem konzeptionellen 

Modell wird aufgezeigt, wie Wohnungsunternehmen effiziente Strategien für 

die Quartiersentwicklung ausarbeiten und diese anschließend in Bereitstellung bestimmter 

Investitionen und Maßnahmen umsetzen können. Abschließend erfolgt eine Diskussion der 

Leistungsfähigkeit von Wohnungsunternehmen (vgl. Kapitel 7.11). 

7.1 Verfahren der Quartiersentwicklung 

Die Verfahren der Quartiersentwicklung sind sehr vielfältig, lassen sich jedoch in Anlehnung 

an Kreutz & Krüger (2008: 600) in drei Arten gliedern (Abb. 13). 

Zunächst die hoheitlichen Verfahren zur Quartiersentwicklung: Sie werden durch Staat, 

Länder und Kommune bestimmt und gesteuert und finden sich häufig in den Gesetzen und 

Förderprogrammen des besonderen Städtebaurechts wieder, beispielsweise der städtebaulichen 

Sanierung, dem Stadtumbau Ost und West und mit besonderem Fokus auf das Quartier 

im Programm Soziale Stadt (Kreutz & Krüger 2008: 600). Bei diesen Verfahren und 

Instrumenten wird vielfach mit Subventionen gearbeitet. Sie befassen sich mit städtischen 

„Problemgebieten“, sind zeitlich befristet und werden „top-down“ gesteuert und veranlasst 

(ebd.). 

Weiterhin gibt es private Initiativen zur Quartiersentwicklung. Diese sind (noch) nicht die 

Regel, da sie oft mit Konflikten unter den Eigentümern behaftet sind (Kreutz & Krüger 

2008: 601). Durch den zunehmenden Wegfall kommunaler Steuerungsmöglichkeiten erlangen 

sie jedoch immer mehr Bedeutung und finden ihren Ausdruck beispielsweise in 

Eigentümerstandortgemeinschaften (ESG) wie Housing improvement districts (HID) und 

Neighbourhood improvement districts (NID). In diese privaten Initiativen zur Quartiersentwicklung 

sind Kooperationen von Wohnungsunternehmen einzuordnen. Deren Zustan- 

60


dekommen wird hier, anders als bei HIDs und NIDs, die auf einer rechtlichen Grundlage 

basieren, ohne staatlichen Einfluss betrachtet (Kreutz & Krüger 2008: 603). 

Schließlich existieren noch Mischformen hoheitlich-privater Zusammenarbeit, die ihren 

Ausdruck z. B. im Modell der Public-Private-Partnership (PPP) finden (Kreutz & Krüger 

2008: 601). 

Abbildung 13: Verfahren zur Quartiersentwicklung 

Verfahren zur Quartiersentwicklung 

Hoheitlich gesteuerte 

Verfahren 

z. B. städtebauliche 

Sanierung, Stadtumbau, 

Soziale Stadt 

Private Initiativen 

z. B. durch 

Eigentümerstandortgemeinschaften 

oder 


Mischformen 

hoheitlich-privater 

Zusammenarbeit 

z. B. Pup Public Private 

Partnership (PPP) 

Kooperation von 


Quelle: eigene Darstellung nach Kreutz & Krüger (2008: 602) 

Diese Verfahren sind jedoch nur ein Ausschnitt der Vielzahl von Möglichkeiten und Kombinationen 

der Quartiersentwicklung. Diese Arbeit positioniert sich im Bereich der privatwirtschaftlichen 

Initiativen und soll nicht mit den bekannten neueren Möglichkeiten der 

HIDs oder NIDs verwechselt werden. Das Anliegen dieser Arbeit ist es aufzuzeigen, dass 

private Initiativen vorkommen, ganz ohne staatlichen Zwang, Initiativen oder anderen Einfluss. 

Die Fördergelder, die teilweise bei hoheitlichen Verfahren der Quartiersentwicklung vorkommen, 

beispielsweise im Rahmen der Städtebauförderung „Soziale Stadt“, werden nicht 

immer positiv beurteilt (Ex7WU4: Zn. 1098 f.). Experte 7 weist drauf hin, dass die Ausweisung 

von Quartieren als Bereiche des Förderprogramms „Soziale Stadt“ in vielen Fällen 

sicherlich sinnvoll ist, dass es aber auch Situationen gibt, in denen eine solche Ausweisung 

nicht gerechtfertigt ist (Ex7WU4: Zn. 1100 ff). Quartiere können sogar negativ beeinflusst 

werden, da solche Programme teilweise eine gewisse Stigmatisierung als »Problemviertel« 

innehaben (Ex7WU4: Zn. 1133 ff.) Dadurch kann es passieren, dass in solchen 

Quartieren die Vermietung schwieriger wird. 

61


7.2 Das Quartier als Handlungsebene für Wohnungsunternehmen 

„Wohnungswirtschaft denkt in Beständen. Also, das sind meine Gebäude und die müssen intakt 

sein und der Rest kommt schon. […] Wir reden über Quartiere.“ (Ex4WU2: Zn. 169 ff) 

Aus den Experteninterviews geht hervor, dass sich das veraltete Denken der Wohnungsunternehmen, 

ihr Handeln und ihre Strategien ausschließlich auf den eigenen Bestand zu orientieren, 

immer mehr in einen Blick auf das Quartier wandelt. Diese Wandlung erfolgt vor 

allem aufgrund der neuen Anforderungen an das Produkt Wohnen und der sich wandelnden 

Rahmenbedingungen (vgl. Kapitel 5). Das trifft besonders auf Mietermärkte in 

Schrumpfungsregionen zu. 

Dass das Quartier immer mehr an Bedeutung zunimmt, hängt stark mit seinen Bewohnern 

zusammen: Für diese rückt das Quartier als Lebensraum immer mehr in den Mittelpunkt. 

Experte 1 weist darauf hin, dass diese Wahrnehmung durch Mieterbefragungen belegbar 

ist: 

„Wenn wir solche Mieterbefragungen machen, dann sind mittlerweile die Indexwerte für die 

Wohnumfelddimensionen größer als für die Wohnungen. Den Leuten ist es eigentlich wichtiger, 

wie das Wohnumfeld aussieht, als wie die Wohnung aussieht. Ganz so stimmt es natürlich nicht, 

die wollen natürlich auch eine vernünftige Wohnung haben, aber die Bedeutung hat da schon 

stark zugenommen. Und das kriegen sie eigentlich nur in den Griff, wenn sie das mit einem 

Quartiersblick machen.“ (Ex1BR1: Zn. 179 ff.) 

Das neue Verständnis vom Produkt Wohnen findet seinen Ausdruck im Raum des Quartiers 

– Wohnumfeldgestaltung findet also auf Quartiersebene statt. Inwieweit ein Wohnungsunternehmen 

das Wohnumfeld gestalten kann hängt davon ab, wie viel Wohnungsbestand 

ihm in diesem Quartier gehört (vgl. Kapitel 7.3.1). Experte 1 weist darauf hin, dass 

Wohnungsunternehmen auf der Quartiersebene vor allem auf mittel- bis langfristige Strategien 

setzen sollten, dass sich aber für ein erfolgreiches Unternehmen die Handlungen 

trotz allem in einer betriebswirtschaftliche Rendite wiederfinden müssen (Ex1BR1: Zn. 

205 ff.). Bei einem Unternehmen mit langfristigen Strategien lässt sich der Erfolg (im 

Quartier) dann nicht mehr nur an betriebswirtschaftlichen Zahlen messen. 

Auch der VdW Rheinland Westfalen als regionaler wohnungsund immobilienwirtschaftlicher 

Interessenverbund sieht das Quartier als geeignete räumliche Handlungsebene und 

hat aus diesem Grund einen Arbeitskreis „Wohnen im Quartier“ eingerichtet (Ex3BR2: 17 

ff.). Bei aller Quartiersperspektive darf der gesamtstädtische Blick jedoch nicht vernachlässigt 

werden. Nur aus dieser Perspektive heraus kann gesehen werden, welche Funktion 

und Entwicklungsperspektive ein Quartier als Teil der Stadt besitzt (Ex3BR2: Zn. 197 ff.). 

62


Daraus lässt sich ableiten, welche Maßnahmen getroffen werden können bzw. sollen 

(ebd.). Experte 3 geht sogar so weit zu sagen, dass sich Unternehmen mit mittel- und langfristigen 

Strategien ganz gezielt als Bestandshalter bezeichnen, um sich von kurzfristig 

orientierten Unternehmen („Heuschrecken“) abzugrenzen (Ex3BR2: 251 ff.). Dieses Begriffsverständnis 

wird von den Experten jedoch kritisch gesehen. 

„[Bestandshalter] ist […] kein Begriff, den wir mögen, weil wir auch einfach darin nicht die 

Kundenorientierung sehen, die man mittlerweile haben sollte.“ (Ex7WU4: Zn. 501 ff.) 

Die Experten der befragten Wohnungsunternehmen sehen in der Quartiersebene gerade für 

schrumpfende Regionen einen Bedeutungsgewinn (Ex4WU2: Zn. 126 ff.; Ex11WU6: Zn. 

240 ff.). In diesen Regionen müssen auf der Ebene des Quartiers »Lebensräume« geschaffen 

werden. Das bedeutet, dass Wohnungsunternehmen mehr tun müssen als nur Wohnungen 

anzubieten (Ex4WU2: Zn. 130 ff.). Selbst in wachsenden Regionen (Vermietermärkten) 

bzw. Städten wie München und Hamburg findet ein Umdenken bei den Wohnungsunternehmen 

statt, da auch diese die zukünftigen Entwicklungen des Wohnungsmarktes 

im Blick haben (Ex11WU6: Zn. 281 ff.). 

Ein weiteres Argument für die Quartiersebene als Handlungsraum sehen die Experten darin, 

dass potenzielle Mieter bei der Wohnungswahl das Quartier bzw. den Stadtteil berücksichtigen 

(Ex4WU2: Zn. 140 ff.). Auch Bestandsmieter wollen bei einem Umzug meist 

innerhalb ihres Quartiers bleiben (Ex6WU3: Zn. 41): 

„[…] jemand, der aufgrund von einer geänderten Lebens- oder Haushaltssituation vor der Wahl 

einer neuen Wohnung steht, der sucht sie sich, wenn er halbwegs zufrieden ist mit diesem Wohnumfeld, 

[…] innerhalb bestimmter Grenzen, wo er sagen würde: Das würde ich noch als mein 

Quartier ansehen. […] Ich würde dann die These aufstellen, dass die meisten Leute innerhalb 

dieses Quartieres es genauso tun würden.“ (Ex7WU4: Zn. 350 ff.) 

Aus der Befragung des wegen seiner Performance am Wohnungsmarkt kritisierten Wohnungsunternehmens 

5 geht hervor, dass dieses sich durch die veränderten Rahmenbedingungen 

immer mehr für die Quartiersebene interessiert. Das ist im Zusammenhang mit der 

geäußerten Kritik der Kurzfristigkeit eine interessante Aussage: 

„Ein Ausfluss ist ja auch, dass wir diese Quartiersprojekte gemacht haben. Also eigentlich ist 

das, was wir erleben und alle Unternehmen gleicher Größe und ähnlichen Kundenstrukturen, 

eben das, was die Gesellschaft auch mitmacht.“ (Ex8WU5: Zn. 88 ff.) 

Zusammenfassend lässt sich durch die Aussagen der Experten festhalten, dass die Quartiersebene 

als Handlungsebene immer mehr in den Blickpunkt von Wohnungsunternehmen 

zu rücken scheint. Es muss jedoch festgehalten werden, dass diese Fokussierung vom ein- 

63


zelnen Wohnungsunternehmen, dessen Zielsystemen und Strategien und seinem Besitzanteil 

an Wohnungen im Quartier, abhängt. Vor allem aber ist eine solche Betrachtungsebene 

abhängig von den individuellen Rahmen- und Quartiersbedingungen. 

„Du kannst das nicht in einem offenen Stadtteil machen. Es kommt immer pro Stadt darauf an, 

wie die Stadt gewachsen ist, wie sie gebaut ist. […] es gibt andere Stadtteile, da sieht man so, als 

wenn eine Hecke drum gewachsen ist. Also man weiß, das ist ein abgeschlossener Raum, darin 

können Sie agieren. […] Da können Sie ganz anders argumentieren […].“ (Ex10WU5: Zn. 254 

ff.) 

Doch auch wenn die Experten das Quartier fast einheitlich als geeignete räumliche Handlungsebene 

für Wohnungsunternehmen sehen, steht bei einigen Unternehmen aus wirtschaftlicher 

Perspektive oft noch der einzelne Bestand bzw. die Wohnung im Blickpunkt 

(Kraemer 2009: 12). 

7.3 Quartiersentwicklung durch Wohnungsunternehmen: Ansatzpunkte und 

Handlungsmöglichkeiten 

In folgendem Kapitelabschnitt wird beschrieben, was Wohnungsunternehmen in der Quartiersentwicklung 

bereits leisten und was sie leisten können. Die Konzentration liegt demnach 

auf Wohnungsunternehmen, die ein Interesse daran haben, ihren Wohnungsbestand in 

einem Quartier langfristig zu bewirtschaften. Dabei wird besonders die Sicht der befragten 

Experten einbezogen. 

7.3.1 Kritische Masse: 

In den Experteninterviews wird deutlich, dass der Besitzanteil der Wohnungsbestände eine 

wesentliche Bedingung für die Intensität ist, in der Wohnungsunternehmen Quartiere in 

ihrer Entwicklung beeinflussen können. Der Eigentumsanteil sollte also eine „kritische 

Masse“ überschreiten: Wenn die Investitionen nicht nur bestandsbezogen sind, muss ein 

Wohnungsunternehmen über einen gewissen Anteil an Wohnungsbestand in einem Quartier 

verfügen, um dort Entwicklungseffekte zu bewirken (Ex1BR1: Zn. 246 ff.; Ex5WU3: 

Zn. 470 ff.; Ex7WU4: Zn. 377 ff.; Ex8WU5: Zn. 278 ff.). Diese kritische Masse ist jedoch 

nicht genau definiert. Verfügt ein Unternehmen alleine nicht über eine solche kritische 

Masse, sind die Experten der Ansicht, dass sie auch durch Kooperation mit anderen Eigentümern 

erreicht werden kann (vgl. Kapitel 8.3.1). 

7.3.2 Quartiersinvestitionen 

Investitionen sind ein wesentlicher Beitrag, den Wohnungsunternehmen zur Quartiersentwicklungen 

leisten können. Anhand der Experteninterviews wird jedoch deutlich, dass 

64


diese nach Art und Intensität erheblich differieren können, sodass sie an dieser Stelle zusammenfassend 

als Quartiersinvestitionen (vgl. Kapitel 6.5.1) bezeichnet werden. Grundlegende 

Investitionen sind solche zur Instandhaltung des eigenen Bestands, z. B. durch die 

Reparatur der Haustechnik. Das sind häufig keine großen Investitionen, sie können aber 

einen sukzessiven Verfall der Wohnungen verhindern, wie er z. B. im Filtering-Prozess 

(vgl. Kapitel 6.5.3) beschrieben wurde. Ein Abwärtstrend in benachteiligten Quartieren 

kann durch solche Investitionen vermutlich nicht aufgehalten werden, jedoch können sie 

den Prozess verlangsamen. Somit sind Instandhaltungsinvestitionen bereits eine Art von 

Quartiersentwicklung. Die Arbeit beschäftigt sich jedoch damit, wie solche Prozesse aufzuhalten, 

umzukehren oder, wenn die zukünftigen Entwicklungen es nicht zulassen, die 

Schrumpfung planvoll zu gestalten. 

Durch die Experteninterviews ergeben sich verschiedene Ansatzpunkte für Quartiersinvestitionen 

und Handlungsmöglichkeiten von Wohnungsunternehmen, die im weiterem Verlauf 

näher betrachtet werden sollen. 

7.3.3 Ansatzpunkt – soziale, kulturelle und nicht-investive Maßnahmen 

„Für Wohnungsunternehmen mit einem langfristigen Bewirtschaftungsinteresse ihrer Wohnungen 

ist neben der baulichen auch eine sozial ausgewogene Quartiersentwicklung von großer Bedeutung.“ 

(Hunger zit. n. Erdmann 2010: 22) 

Soziale Maßnahmen fallen zum Teil auch in den Bereich der Dienstleistungen. Sie nehmen 

das Quartier jedoch stärker als sozialen Lebensraum der Bewohner in den Blick und werden 

deshalb separat von anderen wohnbegleitenden Dienstleistungen behandelt, die stärker 

auf das Quartier als physischen Lebensraum eingehen. So ist ein Mietertreff, der um die 

Begegnung der einzelnen Bewohner miteinander bemüht ist, im Bereich der sozialen Maßnahmen 

angesiedelt, während das Angebot eines Winterdienstes, der eher auf die technischen/infrastrukturellen 

Bedürfnisse der Bewohner gerichtet ist, in den Bereich der wohnbegleitenden 

Dienstleistungen fällt. Hier werden von den Experten häufig Beratungsangebote 

für »Problemgruppen« wie Schuldner, Alkoholiker und Arbeitslose, zudem auch für 

ältere Menschen und Alleinerziehende genannt (Ex1BR1: Zn. 395 ff.; Ex9WU5: Zn. 

613 ff.). Den Experten erscheint die Präsenz vor Ort, z. B. in Form von Quartiersbüros, 

notwendig, um als Ansprechpartner für Nachbarschaftskonflikte und andere Belange erreichbar 

zu sein (Ex1BR1: Zn. 391 f.; Ex2WU1: Zn. 175 ff.; Ex9WU5: Zn. 612 ff.). 

„Wenn ich keine Mieterbindung habe und meine Schuldner rausklage, statt sie aufzufangen, 

dann rechnet sich das betriebswirtschaftlich auch irgendwann nicht mehr. Das ist kurzfristig geguckt 

[…].“ (Ex2WU1: Zn. 100 ff.) 

65


Nachbarschaftskonflikte, die durch das Aufeinandertreffen von Bewohnern unterschiedlicher 

Lebensphasen und -weisen oder kultureller Kontexte entstehen, werden in benachteiligten 

Quartieren immer häufiger zum Problem, da durch sie z. B. die Fluktuationsrate 

steigt (Ex9WU5: Zn. 619 ff.). Durch soziale Maßnahmen können nach Ansicht der Experten 

stabile Nachbarschaften geschaffen werden, die Konflikten und übermäßiger Fluktuation 

vorbeugen. Häufig werden in diesem Zusammenhang Beratungsleistungen in Zusammenarbeit 

mit dafür spezialisierten Institutionen angeboten (vgl. Kapitel 7.4). Experte 2 

sieht in der Kommunikation mit den Mietern und der Mieter untereinander einen Ansatzpunkt 

zur Stabilisierung von Nachbarschaften. 

„Und wir kommen und versuchen dann […] Leute in Kontakt zu bringen. Miteinander zu reden, 

dann reden sie nicht gegeneinander […]. Wenn wir miteinander im Dialog sind, dann hat man 

noch die Chance, das zu klären […] So die Kulturen und Ethnien in Kontakt bringen zueinander, 

das halte ich für wichtig, auch wenn das eine schwierige Situation ist.“ (Ex2WU1: Zn. 192 ff.) 

Gerade im Kontext der zunehmenden Internationalisierung der Gesellschaft und der daraus 

entstehenden kulturellen und ethnischen Vielfalt werden Themen der Integration und kulturellen 

Verständigung, sowie die Verständigung zwischen Jung und Alt, immer wichtiger. 

„Wir machen ein Theaterstück, ein intergeneratives und interkulturelles. Das heißt Jung und Alt 

und verschiedene Ethnien. Normalerweise kriegt man entweder Deutsche und Türken oder Deutsche 

und Russen zusammen. Jetzt haben wir versucht alle zusammenzukriegen. Ich bin mal gespannt, 

wie die Raubtiernummer dann auf der Bühne wird.“ (Ex2WU1: Zn. 203 ff.) 

Soziale Ansatzpunkte werden von Experte 4 als Maßnahmen, die über das eigentliche 

Kerngeschäft von Wohnungsunternehmen hinausgehen, gesehen (Ex4WU2: Zn. 264 ff.). 

Gerade in Mietermärkten und benachteiligten Quartieren werden diese immer wichtiger, da 

dortige Abwärtstrends vielfältige Ursachen haben und soziale Maßnahmen so eine Möglichkeit 

darstellen, diesen entgegenzuwirken (Ex4WU2: Zn. 274 ff.). Bei alldem ist jedoch 

immer die Einzigartigkeit des Quartiers und des dort vorliegenden Bedarfs an sozialen Ansatzpunkten 

zu berücksichtigen (Ex4WU2: Zn. 279 ff.). 

Auch durch nicht-investive Maßnahmen können Wohnungsunternehmen in die Quartiersentwicklung 

eingreifen. So ist häufig schon die Steuerung der Belegungsstruktur nach 

Aussagen der Experten ein Ansatz der Quartiersentwicklung, da sie zur Stabilisierung beitragen 

kann (Ex6WU3: Zn. 370 ff.; Ex7WU4: Zn. 570 ff.). 

„Also, wenn der jetzt noch da reinkommt, dann kippt das ganze Haus. Dann habe ich ein Problem. 

Wenn das Haus kippt, dann kippt die ganze Straße und so muss man das weiter denken. Und 

deshalb schauen wir schon ganz gezielt darauf, was wir für Mieter bekommen und damit steuern 

66


wir natürlich die Quartiersentwicklung genauso wie mit investiven Maßnahmen.“ (Ex7WU4: Zn. 

575 ff.) 

Einschränkend ist darauf hinzuweisen, dass der Einfluss auf die Belegungsstruktur abhängig 

ist vom Besitzanteil im Quartier (kritische Masse). Eine weitere Maßnahme zur Stabilisierung 

eines Quartiers kann der Verkauf von Wohnungen an Mieter oder andere private 

Haushalte sein, da angenommen wird, dass Bewohner mehr darauf achten, was in einem 

Quartier passiert, wenn sie selbst Eigentümer sind (Ex2WU1: Zn. 363 ff.). 

Die Experten weisen darauf hin, dass immer mehr Wohnungsunternehmen ein eigenes Sozialmanagement 

einführen. Auch das ist ein Ansatzpunkt der Quartiersentwicklung, da dort 

Entscheidungen über soziale Maßnahmen in den einzelnen Quartieren getroffen werden 

(Ex5WU3: Zn. 391 f.; Ex2WU1: Zn. 488 ff.). Es wird jedoch kritisiert, dass diese Einrichtung 

in manchen Unternehmen eher Forderungsmanagement für komplizierte Fälle (z. B. 

Mietausfälle) oder nur Einzelfallhilfe ist (Ex2WU1: Zn. 549 ff.; Ex6WU3: Zn. 394 ff.). 

In den Experteninterviews werden zahlreiche weitere Maßnahmen und Investitionen genannt, 

die das Sozialleben der Quartiersbewohner fördern sollen: Taschengeldprojekte, 

Jugendprojekte (z. B. Jugendliche, die Hausflure streichen), Kunstaktionen, interkulturelle 

Mieterfeste oder Mietertreffs (Ex1BR1: Zn. 253 ff.; Ex2WU1: Zn. 69 ff.; Ex9WU5: Zn. 

595 ff.). 

Experte 8 betont, dass es wichtig ist, diese sozialen Angebote für alle Quartiersbewohner 

anzubieten und nicht als „Closed-Shop“ für die eigenen Mieter zu sehen (Ex8WU5: Zn. 

317 ff.). 

Insgesamt existieren in diesem Ansatz der Quartiersentwicklung für Wohnungsunternehmen 

eine Vielzahl von Varianten und Gestaltungsmöglichkeiten. Als besondere Auffälligkeit 

der Experteninterviews ist anzumerken, dass alle Unternehmen, ungeachtet ihrer Unternehmensstrategie 

und Organisationsform, Beispiele für soziale, kulturelle oder nichtinvestive 

Maßnahmen aus ihrer eigenen Praxis liefern können. Kritisch ist sicherlich die 

Qualität mancher Ausführungen zu betrachten. 

7.3.4 Ansatzpunkt – baulich-technische und räumliche Maßnahmen 

Dieser Ansatzpunkt hat ebenfalls besondere Relevanz für Quartiere in Mietermärkten. Um 

den Mietern einen ihren Ansprüchen gerechten Wohnraum anbieten zu können, müssen 

solche Investitionen, z. B. in die Wohnung, getätigt werden (Ex2WU1: Zn. 47 ff.). Darunter 

fallen unter anderem die Instandhaltung, Sanierung und Modernisierung der Bestände 

unter Berücksichtigung der energetischen Anforderungen und das Thema der Barrierearmut 

bzw. -freiheit (Ex3BR2: Zn. 350 ff.). Das Thema der energetischen Sanierung wird, 

67


was die Auflagen und Anforderungen angeht, von den Experten teilweise kritisch betrachtet 

(Ex1BR1: Zn. 149 ff.; Ex7WU4: Zn. 811 ff.): 

„Sie leisten die Investitionen unter dem ganzen Motto der energetischen Sanierung, soweit das 

wirtschaftlich vertretbar ist und vor allem insbesondere nicht zu übertriebenen Mietbelastungen 

führt, weil die energetische Sanierung kann nicht zum Luxusprodukt der gut Situierten werden. 

Weil die Investition und die Möglichkeit und die Umlage auf die Miete bei weitem nicht finanziert 

wird aus dem, was man sich an Nebenkosten erspart.“ (Ex3BR2: Zn. 355 ff.) 

Für Unternehmen mit langfristigen Handlungsstrategien gehört die technische Entwicklung 

der Bestände im Quartier zum Kerngeschäft (Ex4WU2: Zn. 257 ff.). 

Darüber hinaus werden vor allem im Kontext des neuen Wohnverständnisses und dem 

Quartier als Handlungsebene räumliche Investitionen bzw. die Wohnumfeldgestaltung 

immer wichtiger (Ex1BR1: Zn. 248 ff.). 

„[Wohnungsunternehmen] können natürlich auch städtebaulich agieren und freiraumplanerisch 

und das „hübscher machen“.“ (Ex1BR1: Zn. 400 f.) 

Experte 6 (Ex6WU3: Zn. 62 ff.) ist der Ansicht, dass Wohnungsunternehmen im Quartier 

technisch-baulich investieren, um dort, z. B. durch hochwertige Bauten, Anreize für andere 

Investoren zu liefern. Sie zeigen sozusagen mit einer Anschubfinanzierung die Potenziale 

in Quartieren auf und geben eine „Initialzündung“ für weitere Investitionen und Maßnahmen 

im Quartier. In schrumpfenden Regionen müssen sich Wohnungsunternehmen zudem 

mit den Themen Rückbau (Teilabriss) oder Abriss auseinandersetzen (Ex4WU2: Zn. 

182 f.). 

Die baulich-technische Entwicklung der Bestände im Quartier gehört schon immer zum 

Kerngeschäft von Wohnungsunternehmen, jedoch wird die Qualität der Ausführungen in 

Mietermärkten immer entscheidender. Hinzu kommen Anforderungen, die sich aus den 

energetischen Auflagen und dem neuen Handlungsfeld der Wohnumfeldgestaltung ergeben. 

7.3.5 Ansatzpunkt – wohnbegleitende Dienstleistungen 

„Und natürlich haben wir jetzt auch noch Überlegungen auch noch andere Dienstleistungen, also 

Service, auszubauen, die mit dem Wohnen zusammenhängen […], Ich nenne es mal rundumsorglos-Paket. 

Dass ich mich dann halt nicht bei vielen Anbietern um gewisse Dinge kümmern 

muss. Das hat sowohl Vorteile für den Neumieter egal welchen Alters, aber gerade natürlich für 

jemanden, der vielleicht nicht mehr ganz so mobil ist […].“ (Ex8WU5: Zn. 175 ff.) 

Wohnbegleitende Dienstleistungen rücken für Wohnungsunternehmen in Mietermärkten 

wie dem Ruhrgebiet (und in benachteiligten Quartieren) zunehmend ins Zentrum ihres 

68


Handelns. Sie gehören für Wohnungsunternehmen im Wettbewerb immer mehr zum normalen 

Angebot, um sich gegenüber anderen Wettbewerbern abzuheben (vgl. Kapitel 5.4). 

Zudem lassen sich wohnbegleitende Dienstleistungen als Teil des veränderten Verständnisses 

des Produkts Wohnen finden (vgl. Kapitel 4.3.2). 

Die wohnungswirtschaftlichen Experten sehen in den wohnbegleitenden Dienstleistungen 

einen immer wichtiger werdenden Ansatzpunkt der Quartiersentwicklung. Als Beispiele 

solcher Dienstleistungen nennen die Experten unter anderem Treppenhausreinigung und 

Winterdienst (Ex4WU2: Zn. 84; Ex6WU3: Zn. 273; Ex11WU6: Zn. 111 f., 656 f.), technische 

Leistungen wie „Smart Home“ (Ex1BR1: Zn. 137) und eine Reihe von seniorengerechten 

Angeboten („Betreutes Wohnen“, „Hausnotruf“) (Ex3BR2: Zn. 158 f.; Ex4WU2: 

Zn. 101 ff.; Ex11WU6: Zn. 614 ff.). 

Doch auch bei steigenden Dienstleistungsangeboten bleibt das Kerngeschäft weiterhin der 

Bau, die Modernisierung, die Bewirtschaftung und die Vermietung von Wohnungen 

(Ex1BR1: Zn. 119 f.; Ex3BR2: Zn. 160 f.). Experte 4 ist der Ansicht, dass Wohnungsunternehmen 

durch die aufkommenden Anforderungen an das Wohnen und den damit verbundenen 

Dienstleistungen mehr die Aufgabe der Koordination zukommt (Ex4WU2: Zn. 

78 f.). Dienstleistungen werden demnach häufig in Zusammenarbeit mit dafür spezialisierten 

Firmen angeboten, in selteneren Fällen auch von den Wohnungsunternehmen selbst 

(Ex1BR1: Zn. 121 f.; Ex4WU2: Zn. 93 ff.; Ex11WU6: Zn. 106 ff.). Die Zusammenarbeit 

mit spezialisierten Firmen findet dabei meist aus Kostengründen und Mangel an nötiger 

Kompetenz des Wohnungsunternehmens selbst statt (Ex11WU6: Zn. 126 ff.). Dadurch 

kommt es nach Experten 11 zu einer „Win-win-win-Situation“: 

„Unsere Mitglieder, […] haben jetzt eine einfache Möglichkeit über uns diese Dienstleitung in 

Anspruch zu nehmen. Wir haben den Vorteil davon, dass wir als serviceorientiertes Unternehmen 

unseren Mitgliedern diesen Nutzen bringen können ohne ihn selbst zu erbringen zu vernünftigen 

Preisen. Und der Dienstleister hat den Vorteil, dass er dadurch neue Kunden generieren kann.“ 

(Ex11WU6: Zn. 129 ff.) 

Einige dieser Dienstleistungsangebote sind jedoch sehr zielgruppenabhängig (Ex4WU2: 

90 ff.). So kommt eine zu vergütende Dienstleistung (z. B. Fensterreinigung durch eine 

Firma) für einen einkommensschwachen Haushalt weniger in Betracht, als für einkommensstärkere 

Haushalte (Ex9WU5: Zn. 43 ff.). 

69


7.3.6 Nutzen für Wohnungsunternehmen – eine Diskussion 

„[…] wir haben da zweieinhalbtausend Wohnungen und dementsprechend natürlich auch ein 

starkes Interesse, dass so ein Quartier nicht kaputtgeht. Und wirtschaftlich natürlich auch das 

Interesse, dass die Leute dableiben und dass geringere Fluktuation, weniger Zerstörung [da 

ist].“ (Ex9WU5: Zn. 638 ff.) 

Aus den vorangestellten Ansatzpunkten ergibt sich die Frage, welchen Nutzen Wohnungsunternehmen 

davon haben, wenn sie Quartiersentwicklung leisten. Experte 7 legt den Strategien 

zur Quartiersentwicklung ein gemeinsames „wirtschaftliches Interesse“ zugrunde, 

„egal wie die Ziele sind und wie hoch“ (Ex7WU4: Zn. 527 f.). Fasst man die Aussagen der 

Experten zum Nutzen von Quartiersentwicklung zusammen, lassen sich folgende Punkte 

herausstellen: Sie erhoffen sich eine Quartiersstabilisierung, geringere Fluktuationen und 

Leerstände, weniger Vandalismus im Wohnumfeld und dadurch insgesamt eine Verbesserung 

des Quartiersimage. Zudem zielen sie auf eine Verbesserung der Vermietbarkeit und 

eine stärkere Mieterbindung (Ex2WU1: Zn. 171 ff.; Ex11WU6: Zn. 449 ff.). Insgesamt 

sollten Ansätze einer Quartiersentwicklung „Mitnahmeeffekte“ nach sich ziehen – es muss 

also eine Win-win-Situation entstehen (Ex8WU5: Zn. 324 ff.). 

„[…] natürlich soll es eine Win-win-Situation sein. Wir sind nicht die Caritas, das ist auch völlig 

klar, aber das ist jetzt nicht über die Hintertür auch gleichzeitig zu versuchen, Leerstand zu beheben. 

Das ist vielleicht natürlich auch mit etwas, was passieren kann, aber das ist nicht der Impuls. 

Das muss man ganz klar sagen, weil das würde sich dann ja nie rechnen.“ (Ex8WU5: Zn. 

330 ff.) 

Teilweise machen die Wohnungsunternehmen den Nutzen auch an ihrer Unternehmensform 

fest: Eine Genossenschaft hat einen Sozialauftrag für ihre Mieter, also definiert sich 

der Nutzen daran, wie sehr das Unternehmen im Sinne seiner Mieter handelt (Ex11WU6: 

Zn. 449 ff.). Doch auch bei der Genossenschaft besteht ein unternehmerisches Interesse, 

Quartiersentwicklung zu leisten, da ihre Bestände von einer Stabilität des gesamten Quartiers 

profitieren (Ex11WU6: Zn. 449 ff.). Ein weiterer Nutzen eines stabilen Nachbarschaftsgefüges 

in Quartieren ist der geringere Verwaltungsaufwand, da Nachbarschaftskonflikte 

intern kommunikativ gelöst werden können und sich Bewohnerstrukturen, Initiativen 

und Aktivitäten nach einer gewissen Anlaufphase häufig selbst tragen (Ex11WU6: 

Zn. 484 ff.). 

Es ergeben sich jedoch Schwierigkeiten für eine quantifizierbare Bestimmung des Nutzens. 

Die Experten weisen auf die Problematik der Messbarkeit bezüglich des Erfolgs mancher 

Maßnahmen und Investitionen der Quartiersentwicklung hin. Besonders sozial-kulturelle 

70


und nicht-investive Maßnahmen sind davon betroffen (Ex2WU1: Zn. 678 ff.; Ex11WU6: 

Zn. 472 ff.): 

„Die Addition der Aufwendungen ist nicht wirklich aussagekräftig. Und […] die Auswirkungen 

von sozialer Arbeit messen zu wollen mit irgendeinem komischen selbsterfundenen Multiplikator, 

ich halte das für wirklich fragwürdig. Ein Vorstand […] sagte immer, jeden Euro den wir in das 

Sozialmanagement stecken, spart uns drei Euro. Da dachte ich: Wie kommst du darauf? Das ist 

eine Zahl, die ist durch nichts belegt. […] Ich kann sagen: Ich glaube, dass sich das Investment 

in Soziales rentiert, mittelfristig. Und dann kann ich versuchen, ein Parameter zu definieren. 

Aber so eine plakative Aussage: Ein Euro bringt uns drei!“ (Ex2WU1: Zn. 654 ff.) 

Die Messbarkeit des Erfolgs ist für Unternehmen jedoch wichtig, da sie sich für ihre Rendite 

häufig vor den Anteilseignern rechtfertigen müssen (Ex4WU2: Zn. 364 ff.). Deshalb 

ist es notwendig, neue Messsysteme zu definieren, die auch Effekte solcher Maßnahmen 

quantifizierbar machen. Solche Messsysteme können beispielsweise mit anderen Indikatoren 

arbeiten, die sich indirekt aus den Maßnahmen selbst ergeben und sich messen lassen: 

beispielsweise anhand von sinkendem Leerstand und Fluktuation oder der Mieterzufriedenheit. 

Es sollte dann jedoch, um einen Bezug auf das Quartier herzustellen, eher eine 

»Quartiersrendite« definiert werden. 

7.4 Quartiersentwicklung durch die Zusammenarbeit mit anderen Quartiersakteuren 

„Wir haben eine Bürgerstiftung, die ist am Anfang der Siedlung und die Caritas, die ist am Ende 

der Siedlung. Also es sind zwei verschiedene Punkte. Aber wir kooperieren mit der Caritas in unserem 

Gebäude und bei der Bürgerstiftung sitzen wir im Kuratorium drin und unterstützen die 

auch finanziell und natürlich auch mit allen möglichen Aufgaben.“ (Ex10WU5: Zn. 628 ff.) 

An dieser Stelle wird bewusst von »Zusammenarbeit« und nicht von Kooperation gesprochen. 

Teilweise könnte man die Zusammenarbeit mit anderen Akteuren im Quartier zwar 

unter Kooperation fassen, jedoch soll hier das vorangehend erläuterte Verständnis von Kooperation 

als Zusammenarbeit von Wohnungsunternehmen im Blick auf die Quartiersentwicklung 

(vgl. Kapitel 3.3) berücksichtigt werden. Im Folgenden liegt der Fokus auf der 

Zusammenarbeit von Wohnungsunternehmen mit anderen Akteuren im Quartier. 

Wohnungsunternehmen arbeiten besonders in sozialen und nicht-investiven Ansatzpunkten 

der Quartiersentwicklung mit sozialen Institutionen wie wohlfahrts-pflegerischen Einrichtungen, 

pflegerischen Diensten und mit anderen spezialisierten Akteuren, wie der Caritas, 

Diakonie, Kirchen, Bildungseinrichtungen, Gewerbe- und Bürgervereinen und weiteren 

sozialen Trägern zusammen (Ex1BR1: Zn. 359 ff., 754 ff.; Ex3BR2: Zn. 124 ff.; Ex4WU2: 

Zn. 534 ff.; Ex6WU3: Zn. 573 ff.; Ex11WU6: Zn. 618 ff.). Auch Wohnungsunternehmen 

71


5, das in der Öffentlichkeit häufig für seine kurzfristigen Strategien in der Kritik steht, 

nennt Praxisbeispiele für die Zusammenarbeit mit Akteuren wie Bürgerstiftungen, ansässigen 

Firmen, Sparkassen und sozialen Trägern (Ex9WU5: Zn. 581 ff.; Ex10WU5: Zn. 270 

ff.). 

Durch die Zusammenarbeit mit diesen Akteuren können fehlende Kompetenzen und Ressourcen 

ausgeglichen werden und es ist möglich, kosteneffizient zu arbeiten (Ex2WU1: 

Zn. 592 ff.; Ex10WU5: Zn. 677 ff.). 

Die Zusammenarbeit mit der Kommune wird von einem Gros der Interviewpartner als essenziell 

für die Quartiersentwicklung herausgestellt (Ex2WU1: Zn. 237 ff.; Ex6WU3: Zn. 

428 ff.; Ex7WU4: Zn. 610 ff.): 

„Also ich glaube am meisten erreichen sie, wenn sie zusammenarbeiten. Also wenn die Wohnungsunternehmen 

und die Kommunen sich irgendwelche Strategien für Quartiere ausdenken 

und sie dann einerseits politisch legitimieren können und in eine Gesamtstrategie einbauen können 

und andererseits eben einen fähigen Partner vor Ort haben, der das jetzt auch umsetzen 

kann […].“ (Ex1BR1: Zn. 486 ff.) 

Dennoch wird diese Zusammenarbeit teilweise kritisch eingeschränkt, da nach Ansicht der 

Experten Quartiersentwicklung nicht „top-down“ gesteuert werden kann (Ex7WU4: Zn. 

424 ff.). Durch die prekäre Haushaltssituation vieler Kommunen fallen kommunale Steuerungsmöglichkeiten 

immer mehr weg, sodass diesen häufig nur noch eine delegierende 

Funktion zukommt, während Wohnungsunternehmen zunehmend öffentliche Aufgaben 

wahrnehmen müssen, um angemessene Quartiersentwicklung leisten zu können (Ex8WU5: 

Zn. 755 ff.). Weiterhin sind in den Kommunen nicht die notwendigen Kompetenzen zur 

Quartiersentwicklung vorhanden, was häufig als noch hinderlicher wahrgenommen wird, 

als fehlende finanzielle Mittel (Ex1BR1: Zn. 462 f.; Ex3BR2: Zn. 518 ff.). 

Dennoch ist es wichtig, sich mit der Kommune abzustimmen, denn sie können bestimmte 

Maßnahmen politisch legitimieren oder rechtliche Grundlagen ändern (Ex1BR1: Zn. 

412 ff.; Ex11WU6: Zn. 399 ff.). Experte 7, der ein großes privatwirtschaftliches Wohnungsunternehmen 

vertritt, weist darauf hin, dass die Zusammenarbeit mit der Kommune 

teilweise nur eingeschränkt stattfinden kann. Die Kommunen differieren untereinander und 

so sind Wohnungsunternehmen, wenn sie beispielsweise über Eigentum in 70 Kommunen 

verfügen, demnach teilweise mit 70 verschiedenen Regularien konfrontiert (Ex7WU4: Zn. 

628 ff.). 

72


Ein weiterer Punkt ist die Zusammenarbeit mit den Bewohnern selbst, um diese, z. B. über 

Stadtteilrunden und runde Tische, mit in die Quartiersentwicklung einzubeziehen und so 

Defizite zu identifizieren: 

„Wo sind denn die größten Probleme im Quartier? Wo sind die größten Chancen? Was muss 

man machen? Was sind die Wünsche der Bürger? Was können wir als Unternehmen dort leisten?“ 

(Ex11WU6: Zn. 408 ff.) 

Die Zusammenarbeit von Wohnungsunternehmen mit anderen Akteuren besteht häufig in 

der Bereitstellung von Räumlichkeiten (Ex4WU2: Zn. 542 f.; Ex10WU5: Zn. 677; 

Ex11WU6: Zn. 414 ff.). Damit die einzelnen Akteure ihren Aufgaben im Quartier nachkommen 

können, werden diese Räume oft kostenlos oder gegen reduzierte Entgelte zur 

Verfügung gestellt (Ex6WU3: Zn. 574 ff.). 

Experte 2 weist darauf hin, dass solche Maßnahmen stets quartiersbezogen, vor allem aber 

situationsbezogen sein müssen. Für jedes Quartier sind verschiedene Fragen zu stellen(Ex2WU1: 

Zn. 504 ff.): 

„Was ist in welchem Quartier an Problemfeld und an Ressource da? Wen haben wir da, mit dem 

wir was machen können und was würde greifen? […] Also, man hat immer nur eine begrenzte 

Anzahl von personellen und finanziellen Ressourcen.“ (Ex2WU1: Zn. 504 ff.) 

Die Zusammenarbeit mit anderen Akteuren im Quartier wird im Zuge der gesellschaftlichen 

Entwicklungsprozesse immer wichtiger. In Quartieren entstehen Probleme, die Wohnungsunternehmen 

allein oft nicht lösen können. Deshalb sind sie auf die Zusammenarbeit 

mit anderen Akteuren angewiesen, mit denen aufgrund ihrer Quartiersverbundenheit (»vor 

Ort sein«) gemeinsame Lösungsstrategien entwickelt werden können. So kann eine integrierte 

Quartiersentwicklung stattfinden, die sich aus dem Quartier selbst entwickelt 

(»from bottom up«). Doch auch hier gilt, dass sich für Wohnungsunternehmen die Zusammenarbeit 

langfristig in einem wirtschaftlichen Nutzen niederschlagen muss. 

„Vielleicht ist Quartiersentwicklung so die Vorstufe zu kooperativer Stadtteilentwicklung […]. 

[Wir] sehen uns immer so ein bisschen als Treiber, Initiator, aber wissen eben genau: Alleine 

kann man es im Endeffekt nicht schaffen […].“ (Ex5WU3: Zn. 103 ff.) 

7.5 Bewertung der Bedeutung von Wohnungsunternehmen in der Quartiersentwicklung 

Halten Wohnungsunternehmen eine kritische Masse im Quartier (vgl. Kapitel 7.3.1), können 

sie erheblichen Einfluss auf die Quartiersentwicklung ausüben (Ex1BR1: Zn. 241 ff.; 

73


Ex7WU4: Zn. 422 ff.). Die Handlungsfähigkeit eines Wohnungsunternehmens ist jedoch 

abhängig vom jeweiligen Bewirtschaftungsinteresse. 

„[Ein Unternehmen,] das ganz knallhart nach irgendwelchen betriebswirtschaftlichen Eckdaten 

handelt, dann ist es schwierig, eine Theateraufführung zu rechtfertigen. Da haben sie eben kein 

return on invest.“ (Ex1BR1: Zn. 264 ff.) 

Durch ihre lokale oder regionale Verankerung haben besonders kommunale und ehemals 

industrieverbundene Wohnungsunternehmen, aber auch Genossenschaften häufig einen 

großen Stellenwert in der Quartiersentwicklung (Ex1BR1: Zn. 278 ff.). Diese verfügen 

teilweise über größere zusammenhängende Bestände in einem Quartier. 

Insgesamt wächst die Bedeutung von Wohnungsunternehmen für die Quartiersentwicklung. 

Experte 2 führt das auf den Wegfall kommunaler Steuerungsmöglichkeiten zurück, 

der die Kommune häufig in eine Moderationsfunktion drängt, während Wohnungsunternehmen 

zunehmend öffentliche Aufgaben wahrnehmen (Ex4WU2: Zn. 174 ff.). Experte 7 

sieht Wohnungsunternehmen in einer Schlüsselposition: 

„Ein Quartiersbüro oder ein Quartiersmanager hat ein Quartier noch in keiner Weise gedreht. 

Darüber funktioniert das nicht. Wenn man etwas bewegen möchte, muss man Geld in die Hand 

nehmen“ (Zn. 431 ff.) 

Dennoch ist auch er der Ansicht, dass die Handlungsmöglichkeiten für Wohnungsunternehmen 

begrenzt sind: Zum einen durch ihre individuellen Interessen und Handlungsstrategien, 

denen sie nachkommen müssen, zum anderen handeln sie immer in einem bestimmten 

Marktumfeld und müssen dessen Entwicklungen (Signale) berücksichtigen (Ex7WU4: 

Zn. 436 ff., 598 ff.). 

7.6 Bewertung der Handlungsfähigkeit von Wohnungsunternehmen gegenüber 

Kommunen und privaten Kleineigentümern 

Kommune 

Wohnungsunternehmen sind, besonders in Bezug auf operative Maßnahmen, in der Quartiersentwicklung 

häufig handlungsfähiger als Kommunen (Ex3BR2: Zn. 372 ff.; Ex4WU2: 

Zn. 294 ff.; Ex6WU3: Zn. 441 ff.; Ex7WU4: Zn. 601 ff.; Ex8WU5: Zn. 755 ff.; Ex11WU6: 

Zn. 526 ff.). Da Wohnungsunternehmen jedoch im Quartier nicht alle Aufgaben des Sozialstaates 

übernehmen können, sind die Experten größtenteils der Ansicht, dass man nicht 

effektiv ohne die Kommune arbeiten kann (Ex1BR1: Zn. 411 ff.). Kommunen sind zuständig 

für Gesamtstrategien und »Masterpläne« der Stadtentwicklung, in denen Quartiere als 

räumlicher Teilbereich der Stadt berücksichtigt werden müssen. Die gesamtstädtische Perspektive 

ist entscheidend für eine effektive Quartiersentwicklung, doch Wohnungsunter- 

74


nehmen selbst können diese oft nicht leisten, da dieses Feld außerhalb ihres Aufgabenbereichs 

liegt (Ex1BR1: Zn. 428 ff.; Ex3BR2: Zn. 194 ff.). Indirekt können Kommunen Einfluss 

auf die Quartiersentwicklung nehmen, wenn sie ein Mitspracherecht im Aufsichtsrat 

eines kommunalen Wohnungsunternehmens besitzen (Ex1BR1: Zn. 472 ff.). 

Wohnungsunternehmen hingegen sind handlungsfähiger, da sie nicht alle Entscheidungen 

politisch legitimieren müssen. Dadurch können sie schneller und effektiver auf sich verändernde 

Rahmenbedingungen reagieren (Ex1BR1: Zn. 481 f.; Ex2WU1: Zn. 241 ff.). 

Experte 8 kritisiert (Ex8WU5: 792 f.), dass die öffentliche Hand in den letzten Jahren bewusst 

eigene Wohnungsbestände verkauft hat (besonders an private Wohnungsunternehmen), 

nun jedoch in vielen Fällen versucht, die Aufgaben der staatlichen Wohnungsfürsorge 

abzugeben und Wohnungsunternehmen dafür in die Pflicht zu nehmen (Ex8WU5: 

794 ff.). 

„Das ist natürlich Irrsinn, weil wenn ich ein Unternehmen privatisiere, dann kann ich auch nicht 

öffentliche Aufgaben auf die Wohnungsunternehmen übertragen.“ (Ex8WU5: 803 ff.) 

Dies könnte man allenfalls von kommunalen Wohnungsunternehmen erwarten (Ex8WU5: 

816). Arbeiten diese erfolgreich und erwirtschaften eine angemessene Rendite, ist das wiederum 

positiv für die Stadt. Aus diesen Einnahmen heraus können sie die öffentlichen 

Aufgaben besser wahrnehmen (Ex8WU5: 822 ff.). 

Private Kleineigentümer 

Die Experten sind der Ansicht, dass die Handlungsfähigkeit von Kleineigentümern in der 

Quartiersentwicklung aufgrund ihrer finanziellen Ressourcen und Interessen im Vergleich 

zu Wohnungsunternehmen eingeschränkt ist (Ex1BR1: 512 ff.; Ex2WU1: Zn. 162 ff.; 

Ex3BR2: Zn. 407 ff.; Ex4WU2: Zn. 359 ff., 399 f.; Ex5WU3: Zn. 470 ff.; Ex11WU6: Zn. 

564 ff.). Zudem stellt die Zusammenarbeit mit privaten Kleineigentümern im Quartier eine 

Herausforderung dar (Ex10WU5: Zn 871 ff.). 

Besonders benachteiligte Quartiere weisen ein höheres Potenzial an Ansatzmöglichkeiten 

auf, wenn der Wohnungsbestand in der Hand weniger großer Akteure ist (Ex4WU2: Zn. 

364 f., 399 ff.). Eine Zusammenarbeit kann jedoch nur gelingen, wenn die Wohnungseigentümer 

offen für eine solche Option in der Quartiersentwicklung sind. Andernfalls kann 

es zu einer Behinderung der Zusammenarbeit kommen, z. B. durch eine Blockadesituation 

(vgl. Kapitel 6.5.1) (Ex1BR1: 513 ff.). 

Experte 2, dessen Wohnungsunternehmen in Köln angesiedelt ist, vertritt im Gegensatz 

dazu die Ansicht, dass Quartiere oder auch Stadtteile mit vielen Kleineigentümern in sich 

stabiler sind, da diese oft keine Monostrukturen in Bezug auf Baukultur und Bewoh- 

75


nerstruktur aufweisen (Ex2WU1: Zn. 283 ff.). Er spricht jedoch aus dem Kontext einer 

wachsenden Stadt (kein Mietermarkt). Für benachteiligte Quartiere in schrumpfenden 

Städten ist diese Aussage jedoch zu hinterfragen. Hier werden vor allem Förderstrukturen 

gefragt sein, um Kleineigentümern einen Anreiz und Perspektiven zu geben, ebenso wie 

die Kommune, die als Moderator versuchen kann, Kleineigentümer zu gewinnen 

(Ex5WU3: Zn. 483 ff., 490 ff.). 

7.7 Zertifizierung von Quartieren 

Im Verlauf der Expertenbefragung wird die Möglichkeit der Zertifizierung von Quartieren 

angesprochen, die im Folgenden kurz dargestellt werden soll. 

Die Zertifizierung von Quartieren soll es ermöglichen, Quartiere anhand bestimmter quantifizierbarer 

Qualitätskriterien vergleichbar zu machen. Die aktuell in Deutschland anzutreffenden 

Ansätze der Quartierszertifizierung beruhen meist auf Beispielen ausländischer 

Ansätze oder auf gebäudebezogenen Vorbildern (DV 2009: 13). „Sie gehen weit über die 

Quantifizierung von Informationen hinaus und verdichten die Informationen auf ein Zertifikat.“ 

(DV 2009: 13). Die Zertifizierung von Quartieren wird jedoch fachlich kontrovers 

diskutiert: Einerseits erscheint es schwierig, bestimmte städtische Qualitäten quantifizieren 

zu wollen, andererseits birgt dieser Ansatz Potenziale., wobei die aus dem Ausland bekannten 

Ansätze als weniger geeignet angesehen werden (DV 2009: 9). 

Wohnungsunternehmen 2 hat 2007 in Zusammenarbeit mit dem TÜV Rheinland als erstes 

deutsches Wohnungsunternehmen ein Zertifizierungssystem ausgearbeitet (Ex4WU2: Zn 

171 ff.; DV 2009: 27 f.). Anschließend ließ es durch den TÜV Rheinland bestimmte Quartiere 

(nur qualitätsvolle Quartiere und keine „Problemquartiere“) mit dem Zertifikat „Lebensqualität 

in Siedlungen“ auszeichnen (DV 2009: 28). Diese Zertifikat wird bisher (nach 

Unternehmensangaben) jedoch nicht im Wettbewerb genutzt, da Quartiere anderer Wohnungsunternehmen 

bisher nicht durch dieses Verfahren zertifiziert sind (ebd.). „Es ist in 

erster Linie Bestandteil des internen Qualitätsmanagements [des Wohnungsunternehmen 

5], „schmückt“ allenfalls das Unternehmen“ (DV 2009 29). Jedoch sind auch Marketingabsichten 

als Zielsetzung einer solchen Zertifizierung nicht von der Hand zu weisen. 

Die Zertifizierung wird an dieser Stelle nur in einem kurzen Abriss vorgestellt, da auf diesem 

Feld noch erheblicher Entwicklungsbedarf besteht. Zudem distanziert sich diese Untersuchung 

von einer Quartierszertifizierung, da Quartiere im Untersuchungskontext als 

komplexe und individuelle Systeme verstanden werden, die sich nur sehr schwer anhand 

bestimmter Kriterien vergleichen und erst recht nicht mit einem Zertifikat auszeichnen 

lassen, das Vergleichbarkeit suggeriert. 

76


7.8 Auslöser für (investives) Handeln von Wohnungsunternehmen 

Im weiteren Verlauf liegt der Fokus vor allem auf Wohnungsunternehmen, die ein langfristiges 

Bewirtschaftungsinteresse verfolgen. Agieren solche Unternehmen auf Quartiersebene, 

stellt sich die Frage nach den Handlungsauslösern. Wie erkennen sie, in welchen Quartieren 

(oder wo im Quartier) Handlungsbedarf besteht und durch welche Faktoren dieser 

ausgelöst wurde? Es ist zunächst irrelevant, wie diese Investitionen genau aussehen können. 

Die Experten sind sich weitgehend einig, dass ein gewisser Handlungsdruck 

(Ex2WU1: Zn. 157 ff.; Ex4WU2: Zn. 192 ff.; Ex7WU4: Zn. 211, 1083 ff.; Ex11WU6: Zn. 

407 ff.), der aus der Analyse ihrer wohnungswirtschaftlichen Daten und externen Daten 

entsteht, vorhanden sein muss (Ex4WU2: Zn. 224 ff.). 

„Aus der wohnungswirtschaftlichen Sicht, das sind die knallharten wohnungswirtschaftlichen 

Rahmendaten: Wenn die Fluktuation steigt, der Leerstand steigt, die Technik nicht mehr in Ordnung 

ist, dann ist bei uns der Handlungsdruck da und dann treibt das an, was zu tun.“ (Ex4WU2: 

Zn. 224 ff.) 

Die entscheidende Determinante des Umfangs der Handlungsoptionen ist dabei der Markt 

(Ex1BR1: Zn. 345 ff.; Ex3BR2: Zn. 273 ff.; Ex7WU4: Zn. 449 f.; 478 ff.). Wohnungsunternehmen 

müssen auf die Signale (Wohnungsmarktanalysen) des Marktes reagieren und 

daraus schließen, welchen Umfang Strategien, Maßnahmen und Investitionen haben können. 

Dazu müssen sie Handlungsoptionen anhand bestimmbarer Kriterien ausloten. Hier 

steht ihnen unter anderem das Instrument der Portfolio-Analyse zur Verfügung. 

7.9 Wohnungswirtschaftliche Handlungsoptionen: Erkennen durch Portfolio- 

Analyse 

Die Portfolio 36 -Analyse ermöglicht Wohnungsunternehmen durch eine Bestandsanalyse 

einen differenzierten Blick auf die eigenen Wohnungsbestände (Dietrich 2005: 156). Diese 

können so „im Licht von Prognosen über die mittel- und langfristige Marktentwicklung auf 

ihre Zukunftsfähigkeit hin“ (VdW 2002: 182) bewertet werden. 

Die Portfolio-Analyse ist ein Planungsinstrument des strategischen Managements in Unternehmen 

und existiert in unterschiedlichen Varianten (Gabler 2010: 2380). Hier wird eine 

leicht abgewandelte Variante der Boston Consulting Group (BCG) verwendet 37 . Diese 

wurde in den 1970er Jahren (Website BCG 2012) entwickelt und beruht auf der theoretischen 

Grundlage des Produktlebenszyklus (Gabler 2010: 2380; Kühne-Büning et al. 2005: 


37 Anstelle des Begriffs »Marktwachstum« wird in der abgewandelten Variante der Begriff der »relativen 

Marktentwicklung (relativen Marktattraktivität)« verwandt. 

77


605). Bei diesem Ansatz wird zunächst mit der Analyse des Bestandes der Ist-Zustand der 

jeweiligen Wohnung anhand eines individuellen Kriteriensystems bewertet. Anschließend 

wird die Wohnung nach ihrer jeweiligen Wertigkeit in den gesamten Wohnungsbestand 

eingeordnet (Dietrich 2005: 156). 

Die einzelnen Wohnungen lassen sich nach „objektbezogenen Kriterien“ einteilen (Diederichs 

2005: 575). Zum einen nach der „relativen Marktentwicklung“ (Marktattraktivität), 

die durch das Verhältnis von Wohnungsangebot und -nachfrage bestimmt wird (ebd.). 

Die Marktattraktivität ist ein externer Erfolgsfaktor, da Wohnungsunternehmen nur schwer 

Einfluss auf sie nehmen können (Kühne-Büning et al. 2005: 605). Zum anderen nach dem 

„relativen Marktanteil“ der Wohnungen (Wettbewerbsstärke), der sich vor allem an der 

Rentabilität der Wohnungen messen lässt (Diederichs 2005: 575). Die Wettbewerbsstärke 

ist ein interner Erfolgsfaktor, da sie von Wohnungsunternehmen beeinflusst werden kann 

(Diederichs 2006: 575; Kühne-Büning et al. 2005: 605). Diese Kriterien lassen sich nochmals 

in eine Vielzahl von Unterkriterien differieren, die beispielsweise auf die Standortqualität 

oder Objektqualität der Immobilien eingehen (Dietrich 2005: 156 f.). 

Die Gewichtung der einzelnen Kriterien erfolgt dann meist in einem System aus Punkten 

(Dietrich 2005: 156 f.). Eine solche Gewichtung ist notwendig, um anschließend eine Positionierung 

der Wohnungsbestände innerhalb einer Portfoliomatrix vorzunehmen (Diederichs 

2006: 575). In der BCG-Variante (Vier-Felder-Matrix) werden die Wohnungen 

anhand ihrer Wertigkeit dann in den Felder »Stars«, »Cash Cows«, »Dogs« oder »Question 

Marks« (Abb. 14) platziert. 

Abbildung 14: BCG-Portfoliomatrix und Normstrategien 

relative 

Marktentwicklung 

(Marktattraktivität) 

BCG-Matrix 

Normstrategien 

>1,0 

hoch 

Question Marks 

Stars 

z. B. Townhouses 

z. B. Loftwohnungen in 

Toplagen der 

Innenstädte oder neue 

Miethäuser in energieeffizienter 

Bauweise 

Selektives Investieren 

Investitionen 

1,0 

niedrig 

Dogs 

Cash Cows 

z. B. hochgeschossige 

Großwohnanlagen der 

60/ 70 er Jahre 

z. B. modernisierte 

Mehrfamilienhäuser der 

50/60er Jahre 


Aus diesen vier Feldern der Portfoliomatrix können sogenannte „Normstrategien“ entwickelt 

werden. Diese „Normstrategien“ sind denkbare strategische Handlungsweisen, die 

eine effiziente Disposition von Ressourcen wie z. B. „finanzielle Mittel, Sach- und Humankapital“ 

(Gabler 2010: 2380) berücksichtigen. Im Folgenden sollen die in der BCG- 

Matrix dargestellten Felder und darin abgeleitete Normstrategien für Wohnungen betrachtet 

werden (Abb. 14): 

Stars (Feld I) – Normstrategie: Investitionen (Diversifikation): Wohnungsbestände, die in 

diese Kategorie fallen, weisen im Vergleich zu anderen Beständen die höchste Zukunftsfähigkeit 

auf. Hier besteht aktuell und in naher Zukunft kein Handlungsbedarf, nur der Ist- 

Zustand ist zu halten (Diederichs 2006: 578; VdW 2002: 182 ff.). Dennoch wird eine Investitionsstrategie 

empfohlen: Finanzielle Überschüsse müssen investiert werden, um vorhandene 

Stars auf ihrem Standard zu halten und das Portfolio um neue Stars (Bau oder 

Erwerb) zu erweitern (Kühne-Büning et al. 2005: 606). Teilweise erfordert diese Strategie 

hohe Investitionen, die aber durch den konstant hohen Cashflow mit relativ geringem Risiko 

behaftet sind (Schnur 2010: 93). 

Question Marks (Feld II) – Normstrategie: Selektives Investieren (Nischenmärkte): Wohnungen 

dieser Kategorie sind „Nachwuchsprodukte“ (Kühne-Büning et al. 2005: 606). Sie 

befinden sich in wachsenden Marktsegmenten, verfügen jedoch über einen geringen relativen 

Marktanteil (Website BCG; Kühne-Büning et al. 2005: 606). Dadurch ist ihr Potenzial 

nur schwer abschätzbar und sie bleiben Question Marks im Portfolio (Schnur 2010: 93). 

Hier empfiehlt sich, trotz ihres risikobehafteten Charakters, ein selektives Investieren in 

Nischenmärkte (z. B. Loftwohnungen). 

Cash Cows (Feld III) – Normstrategie: Abschöpfung: Diese Wohnungen verfügen über 

einen hohen Cashflow und bestimmen dadurch den kurzfristigen Unternehmenserfolg 

(Kühne-Büning et al. 2005: 606). Sie benötigen keine besonderen Investitionen (geringer 

Bedarf an Instandhaltungsinvestitionen). Es empfiehlt sich eine Abschöpfungsstrategie 

(Schnur 2010: 93), bei der die Gewinne in andere Objekte, z. B. den Ankauf von Stars oder 

in Nachwuchsgeschäfte, investiert werden können (Kühne-Büning et al. 2005: 606). „Die 

Pflege der „Cash Cows“ von heute ist also die Voraussetzung für die Entwicklung der 

„Stars“ von morgen.“ (Website BCG). 

Dogs (Feld IV) – Normstrategie: Desinvestition (Exit-Optionen): Solche Wohnungen werden 

als „Problemprodukte“ betrachtet (Gabler 2010: 738). Sie sind gekennzeichnet durch 

eine geringe relative Marktentwicklung und einen niedrigen Marktanteil (Kühne-Büning et 

79


al. 2005: 606). Aufwertungsinvestitionen würden sich aufgrund der niedrigen Marktattraktivität 

und -stärke dieser Produkte nicht rentieren. In diesem Fall kommen Exit-Optionen in 

Frage (Verkauf, Rückbau, Abriss). 

Insgesamt ist es für den Erfolg von Wohnungsunternehmen ausschlaggebend, über ein 

langfristig ausgeglichenes Wohnungsportfolio zu verfügen. Nach Kühne-Büning et al. 

(2005: 606) bedeutet das folgende Verteilung: 

- ein hoher Anteil von Wohnungen im Bereich der Cash Cows 

- ein ausreichender Anteil im Bereich der Stars zur Sicherung des zukünftigen Cashflows 

- eine geringe Anzahl von Wohnungen im Bereich der Question-Marks für langfristige 

Marktstrategien 

- möglichst wenige Wohnungen im Bereich der Dogs 

Die Portfolio-Analyse ermöglicht Wohnungsunternehmen einen transparenten Blick auf 

ihren Wohnungsbestand. So sinkt das Risiko bei Entscheidungen über verschiedene Investitionsoptionen, 

da auf der Basis der Portfolio-Analyse eine effektive Kosten-Nutzen Bilanz 

für die einzelnen Immobilien gezogen werden kann. Nach Kühne-Büning et al. (2005: 

607) gibt es folgende Beispiele solcher Handlungsalternativen: 

- „Bestandsbereinigung durch Verkauf von Problembeständen 

- Bestandserweiterung durch Zukauf von Beständen mit überdurchschnittlichen Renditepotenzialen 

- Bestandsentwicklung durch Modernisierung / Um- und Ausbau 

- Befristete Aufrechterhaltung des Istzustandes durch „Notinstandhaltung“ mit späterem 

Verkauf bzw. Abriss“ 

Das Planungsinstrument der Portfolio-Analyse wird von Schnur als zu wachstumsorientiert 

kritisiert, da es keine Felder für schrumpfende Märkte aufweist (Schnur 2010: 92). Schnur 

(2010: 94) begegnet diesem Problem, indem er die Matrix für schrumpfende Märkte wie 

folgt um „das Feld „Underdogs“ (Unterlegene) sowie „Buckets“ (Verlierer)“ (Schnur 2010: 

94) erweitert. Schnur nutzt allerdings eine andere Darstellungsform der Matrix, in der anstelle 

der relativen Marktentwicklung der Begriff des »Marktwachstums« verwendet wird: 

In diesem Begriff ist die Option der Schrumpfung nicht inbegriffen, weshalb sich die Matrix 

nicht auf schrumpfende Märkte erweitern lässt. In der hier verwendeten Matrix lässt 

sich die Begrifflichkeit der »relativen Marktentwicklung« allerdings in beide Richtungen 

verstehen, da sich die Marktattraktivität am Verhältnis von Angebot und Nachfrage der 

Immobilien orientiert. Für schrumpfende Märkte ist das Angebot gewisser Wohnprodukte 

80


größer als die Nachfrage, wodurch eine äußerst geringe bis gar keine Marktattraktivität 

besteht. Es sind also auch Produkte in schrumpfenden Märkten inbegriffen. 

Die eigentliche Problematik, die im Verständnis der Arbeit für diese Form von Portfolio- 

Analyse gesehen wird, hängt mit ihrer Orientierung am Objekt zusammen. Kraemer (2009) 

erklärt auf der Tagung „Trendwende im sozialen Wohnungsbau. Impulse aus NRW“: 

„Gibt man [die] enge Sichtweise auf und orientiert sich am Quartier, ergibt sich daraus ein wesentlich 

breiteres Handlungsspektrum als Grundlage für eine mehrwertorientierte Unternehmensstrategie.“ 

(Kraemer 2009: 12) 

Auch 2011 ist Kraemer weiterhin der Überzeugung, dass diese Betrachtungsebene veraltet 

ist, trotz der zunehmenden Professionalisierung, die ihren Ausdruck unter anderem in Optimierung 

von Prozessen und Datenanalyse und verbesserten betriebswirtschaftlichen Instrumenten 

als Basis für Investitionsentscheidungen findet (Kraemer 2011: 16 f.). Es „geht 

immer noch um „Objekte“, „Wirtschaftseinheiten“ und „Wohneinheiten“.“ (Kraemer 2011: 

17), nicht um die Erfassung von Quartieren als (Lebens-)Raum der Bewohner. Doch das 

wird den heutigen Ansprüchen an das Wohnen in Mietermärkten wie dem Ruhrgebiet nicht 

gerecht und ist nicht umfassend genug (ebd.). 

Dass die Portfolio-Analyse noch nicht in der Quartiersebene verankert ist, zeigt sich auch 

bei der Literaturrecherche zu diesem Thema: Es sind keine wissenschaftlichen Publikationen 

zu finden. Eine erste Ausweitung zur Portfolio-Analyse auf Quartiersebene kann in 

einem Vortrag von Neitzel (2010) „Gebaute Quartiere – städtebauliche und ökonomische 

Zugänge“ und einem Vortrag von Wirtz & Eichner (2010) „Markt- und Standortanalyse 

und das Controlling“ gefunden werden. 

In der Praxis hingegen, wie sich bei den Experteninterviews herausstellt, wird die Portfolio-Analyse 

auf Quartierebene teilweise schon umgesetzt. Die Experten 4 und 7, die relativ 

große Wohnungsunternehmen vertreten, bestimmen das Quartier unter gewissen Bedingungen 

(z. B. kritische Masse) als Handlungsebene. Nach Aussagen der Experten arbeiten 

deren Wohnungsunternehmen bereits mit quartiersbezogenen Portfolio-Analysen, aus denen 

sie Maßnahmen und Strategien ableiten. Das Instrument der Portfolio-Analyse bezeichnen 

sie als Ansatz eines ganzheitlichen Systems und qualitativen Prozesses 

(Ex4WU2: Zn. 227 ff.; Ex7WU4: Zn. 309 ff.). Wohnungsunternehmen 4 verbindet die 

Portfolio-Analyse sogar mit einem geographischen Informationssystem (GIS) zur Visualisierung 

(Ex7WU4: Zn. 317 ff.). Anhand der Ergebnisse der Portfolio-Analyse erarbeiten 

sie verschiedene Entwicklungsstrategien für das Quartier. 

81


„Und dann gibt es auch Quartiersteckbriefe, die wir dann erarbeiten, die dann auch bei jedem 

Strategiegespräch auf den Tisch gelegt oder an die Wand geworfen werden und man sagt: Aber 

hier haben wir doch die und die Rahmenbedingungen und was heißt das jetzt eigentlich? Also es 

ist sicherlich auch etwas, was mit der Veränderung des Marktes und der Wohnungsunternehmen 

insgesamt zu tun hat, dass man solche Quartiersstrategien überhaupt erst entwickelt.“ (Ex7WU4: 

Zn. 397 ff.) 

Im folgenden Kapitelabschnitt wird eine Konzeption entwickelt, um die Portfolio-Analyse 

auf Quartiersebene zu erweitern. 

7.10 Strategische Quartiersentwicklung und konzeptionelle Handlungsempfehlung 

Erweiterung der Portfolio-Analyse auf die Quartiersebene 

Die Portfolio-Analyse lässt sich relativ einfach auf die Quartiersebene erweitern. Anstatt 

einzelne Wohnungen zu bewerten werden nun ganze Quartiere nach einem bestimmten 

Kriteriensystem bewertet und diese anschließend nach Wertigkeit in eine Portfolio-Matrix 

eingetragen. Dabei können die Wohnungen im Quartier durch eine Portfolio-Analyse entweder 

einzeln ausgewertet werden oder ihr Anteil am Kriteriensystem für Quartiere wird 

entsprechend stärker gewichtet. Für die Bewertungskriterien stehen eine Vielzahl von 

Möglichkeiten zur Verfügung: So kann sich die Bewertung beispielsweise an soziodemographischen 

und baulich-technischen Faktoren oder dem Wohnumfeld orientieren. 

Anschließend lassen sich einzelne Quartiere in einer Portfoliomatrix gegenüberstellen und 

bewerten. 

Um der Komplexität von Quartieren gerecht zu werden, sollte ein ganzheitliches Bewertungssystem 

angelegt werden, das räumliche, soziale, ökonomische und auch ökologische 

Kriterien sowie zu erwartende Veränderungen der Rahmenbedingungen berücksichtigt. 

Dennoch ist es sinnvoll, die Komplexität des Quartiers in einigen Punkten einzuschränken, 

um praxisorientiert arbeiten zu können. Für die Herausstellung von benachteiligten Quartieren 

können in das Bewertungssystem beispielsweise auch die Merkmale einbezogen 

werden, die schon in Kapitel 6.6 für benachteiligte Quartiere dargestellt wurden und messbar 

sind. Dadurch kann identifiziert werden, in welchen Quartieren akuter Handlungsbedarf 

besteht – benachteiligte Quartiere können erkannt werden. 

Für eine quartiersbezogene Portfolio-Analyse muss besonders die aktuelle und prognostizierte 

Marktlage berücksichtigt werden. Sie eignet sich besonders für große Wohnungsunternehmen, 

da diese häufig über Wohnungsbestände in mehreren Quartieren verfügen und 

strategisch vorgehen müssen. 

82


Anhand einer solchen quartiersbezogenen Portfolio-Analyse lassen sich gewisse Handlungsstrategien 

erschließen, die wesentlich differenzierter ausfallen können, als die der 

objektbezogenen Portfolio-Analyse. 

Einschränkungen für eine solche quartiersbezogene Portfolio-Analyse ergeben sich aus 

dem Besitzanteil eines Wohnungsunternehmens im Quartier: Bei einem sehr geringen Besitzanteil 

ist der Aufwand einer komplexen Quartiersanalyse in Bezug auf den Kosten- 

Nutzen-Faktor nicht zu rechtfertigen. Der Besitzanteil und demnach auch die Möglichkeit 

einer Quartiersanalyse können von der Unternehmensgröße abhängig sein. 

Weiterhin sind die Handlungsstrategien, die sich aus einer Portfolio-Analyse ergeben, für 

benachteiligte Quartiere nicht immer sinnvoll. Bei einer ganzheitlichen Quartiersentwicklung 

muss stets eine soziale Verträglichkeit der Maßnahmen berücksichtigt werden. So hat 

eine hohe Investition in die physische Aufwertung eines Quartiers häufig die Folge, dass 

vorherige Bewohner das Quartier verlassen müssen, da sie sich die angeglichenen (höheren) 

Mieten nicht mehr leisten können – ein Gentrifizierungsprozess könnte somit die Folge 

sein. Hinzu kommt, dass in benachteiligten Quartieren in Mietermärkten solche Strategien 

keinen Sinn machen, da eventuell keine neuen Mieter nachrücken. Bei benachteiligten 

Quartieren müssen zudem auch Exit-Strategien einbezogen werden, die einen Schrumpfungsprozess 

planvoll gestalten können. 

Der eigentliche Vorteil der quartiersbezogenen Portfolio-Analyse ist der, dass sich vielfältigere 

Ansatzpunkte für Investitionen (Handlungsstrategien) und andere Maßnahmen ergeben 

können, da sich die räumliche Betrachtungsebene vom Gebäude auf das Quartier verschiebt. 

SWOT-Analyse für Quartiere 

Nachdem mittels einer quartiersbezogenen Portfolio-Analyse benachteiligte Quartiere im 

Wohnungsbestand identifiziert wurden, können anschließend mittels einer SWOT- 

Analyse 38 (strengths, weakness, opportunities and threats) Ansatzpunkte für eine Entwicklung 

solcher Quartiere erarbeitet und daraus ein Handlungskonzept abgeleitet werden. Dabei 

wird das Quartier auf Entwicklungspotenziale und mögliche Risiken hin analysiert. Im 

Anschluss daran werden Stärken und Schwächen des Unternehmens herausgefiltert. 

Aus diesem Ansatz heraus werden solche Handlungsstrategien entwickelt, die auf Probleme 

und Potenziale des Quartiers zugeschnitten sind und die am effizientesten mit den internen 

Möglichkeiten (Ressourcen und Kompetenzen) des Unternehmens umgehen. In den 


83


Bereichen, in denen das Unternehmen Defizite aufweist, werden externe Möglichkeiten 

(Beratung, Zusammenarbeit und Kooperation) in Betracht gezogen. 

Monitoring 

Die Handlungsmaßnahmen oder Maßnahmenpakete müssen jedoch in ihrem Ansatz sehr 

flexibel bleiben, um auf sich verändernde Rahmenbedingungen eingehen zu können. Deshalb 

sollte ein Monitoring stattfinden, das den gesamten Prozess der Analyse-Umsetzung 

beobachtet und gegebenenfalls auch kritisch hinterfragt. Im Idealfall kann durch eine in 

gewissen Zeitabständen erfolgende Kontrolle gewisser Kriterien (z. B. Mieterzufriedenheit, 

Arbeitslosenquote, Fluktuationsrate) eine Art »Frühwarnsystem« entstehen. 

„Je früher man Zeichen der Zeit erkennt und gemeinsam darauf reagiert, desto besser.“ 

(Ex7WU4: Zn. 967 f.) 

Dadurch können Probleme, die sich durch solche Indikatoren frühzeitig ankündigen, bereits 

im Vorfeld angegangen werden, um so zu verhindern, dass ein Quartier in einen Abwärtstrend 

gerät. Die Einrichtung eines solchen Instruments zur Quartiersentwicklung erscheint 

vielen Unternehmen als sehr aufwendig und mit hohen Kosten verbunden. Im Idealfall 

werden dadurch jedoch aufwendige und teure Maßnahmen in der Zukunft hinfällig. 

Die genaue Ausgestaltung des Kriteriensystems für die quartiersbezogene Portfolio- 

Analyse bleibt dabei den einzelnen Unternehmen überlassen und weist zudem einen Bedarf 

an wissenschaftlicher Forschungstätigkeit auf, da es sich hier lediglich um einen konzeptionellen 

Ansatz handelt. Eine solche Gesamtstrategie sollte jedoch ausgewogen und ganzheitlich 

sein. Besonders hervorzuheben ist der Aspekt der Sozialverträglichkeit, damit es 

nicht zu Verdrängungseffekten (Gentrifizierung/Segregation) kommt. 

Abbildung 15: Strategische Quartiersentwicklung 

quartiersbezogene Portfolio-Analyse 

SWOT-Analyse 

Quartiersentwicklungsstrategie 

Monitoring 

Umsetzung 


84


Insgesamt ergibt sich durch die Kombination von quartiersbezogener Portfolio-Analyse, 

SWOT-Analyse und Monitoring eine strategische Instrumentarienkombination, die es ermöglicht, 

eine umfassende und effiziente Entwicklungsstrategie zu erarbeiten, die den 

Stärken und Schwächen des Quartiers und des Unternehmens entspricht (Abb. 15). 

7.11 Diskussion der Leistungsfähigkeit von Wohnungsunternehmen in der Quartiersentwicklung 

Voraussetzung dafür, dass Wohnungsunternehmen eine erfolgreiche Quartiersentwicklung 

leisten können, ist, dass sie das Quartier als ihre Handlungsbasis festlegen. Auf dieser Basis 

müssen sie langfristige Strategien verfolgen (Abb. 16). 

Der Wohnungsmarkt ist die entscheidende Determinante für die Leistungsfähigkeit von 

Wohnungsunternehmen, sodass sie stets dessen Signale im Blick haben müssen, um auf 

diese reagieren zu können. Weiterhin müssen sie die sich ändernden gesellschaftlichen 

Rahmenbedingungen analysieren, da diese sich als externe Faktoren auf dem Wohnungsmarkt 

niederschlagen. Zunächst bedeutet das eine grundsätzliche Differenzierung zwischen 

Vermietermarkt und Mietermarkt (Abb. 16). Die besondere Relevanz des Wohnungsmarktes 

bestätigen auch die Aussagen der Experten. 

Abbildung 16: Quartiersentwicklung durch Wohnungsunternehmen 

Wohnungsunternehmen mit langfristiger Strategie 

Kerngeschäft: 

Wohnung / Wohnen 

Wohnungsmarkt 

entscheidende 

Determinante 

Mietermarkt 

schrumpfender Markt 

Portfolio-Analyse und 

Zielsetzungen der 

Unternehmen 

entscheiden, welche 

der Investitionen und 

Maßnahmen 

durchgeführt werden 

Strategische Quartiersentwicklung 

baulich-technische 

Sanierung , Instandhaltung 

Modernisierung, Neubau , Teilrückbau, 

Abriss usw. 

soziale, kulturelle u. nicht-investive 

Mieterfeste, Schuldnerberatung, 

Integrationshilfe usw. 

räumliche (Wohnumfeld) 

Wohnumfeldgestaltung, Infrastruktur usw. 


Dienstleistungs- und Serviceangebote: 

Winterdienst, Treppenhausreinigung, 

Angebote für Senioren usw. 

Zusammenarbeit mit anderen Akteuren 


Quartiersentwicklung 

85


In benachteiligten Quartieren in Mietermärkten können Wohnungsunternehmen für die 

Quartiersentwicklung im Idealfall Folgendes leisten: In einem ersten Schritt geht es darum, 

Probleme und Potenziale eines Quartiers zu erkennen. Durch eine ganzheitliche quartiersbezogene 

Portfolio-Analyse und eine anschließende SWOT-Analyse können so Ansatzpunkte 

für Investitionen und andere Maßnahmen identifiziert werden. Diese Ansatzpunkte 

können sowohl im Bereich baulich-technischer, räumlicher, sozialer oder kultureller Quartiersinvestitionen 

liegen und durch wohnbegleitende Dienstleistungs- und Serviceangebote 

erweitert werden (Abb. 16). 

„[…] so ganzheitlich muss man das alles schon sehen. Das ist nicht rein investiv, das ist nicht 

rein Sozialarbeit, das ist nicht von einem Quartiersbüro ausgehend, das ist nicht mit einem Fußballturnier 

einmal im Jahr getan, was vom Quartiersbüro aus initiiert wird. Es muss alles ineinander 

greifen […].“ (Ex7WU4: Zn. 1054 ff.) 

Aus diesem Ansatzpunkt wird ein Handlungskonzept erstellt, das die einzelnen Maßnahmen 

und Investitionen konkretisiert und anschließend umsetzt. Diese sind nicht zwangsläufig 

mit dem Einsatz hoher wirtschaftlicher Ressourcen verbunden. Gerade in Mietermärkten 

schrumpfender Regionen können bereits kleine Investitionen eine hohe Wirkung zeigen. 

In Quartieren, die wahrscheinlich in naher Zukunft nicht mehr bestehen werden, kann 

durch eine planvolle Gestaltung der Schrumpfung so lange wie möglich noch eine angemessene 

Rendite erzielt werden, dennoch müssen gerade in solchen Quartieren Exit- 

Strategien in Betracht gezogen werden. Häufig stellt sich jedoch im Rahmen einer Handlungsstrategie 

heraus, dass die Unternehmen für bestimmte Maßnahmen nicht über die 

notwendigen Kompetenzen verfügen. Dieses Defizit können sie durch eine Zusammenarbeit 

mit anderen Akteuren im Quartier, die für bestimmte Aufgaben qualifiziert sind, ausgleichen 

(Abb. 16). 

Wohnungsunternehmen sind jedoch wirtschaftliche Unternehmen und haben somit bestimmte 

Renditeziele. Diese müssen sich bei jeder Art von Quartiersentwicklung langfristig 

wiederfinden lassen (return on invest). Es erweist sich hierbei als problematisch, dass 

sich soziale und nicht-gebäudebezogene Investitionen mit vorhandenen Messsystemen nur 

schwer erfassen lassen und somit ihr Effekt auf die Rendite zumindest kurzfristig kaum 

nachzuweisen ist. Doch dieser positive Effekt ist häufig durch indirekte Indikatoren feststellbar, 

z. B. anhand der Wohnzufriedenheit der Mieter, sinkenden Fluktuationszahlen 

oder geringem Leerstand. Da ein Wohnungsunternehmen jedoch eine wirtschaftliche Rendite 

aufweisen muss, sollten sich deren Indikatoren zukünftig eher an einer »Quartiersrendite« 

orientieren. Diese wird anhand verschiedener quartiers- und objektabhängiger Fakto- 

86


ren bestimmt. Doch müssen für einen solchen Ansatz zunächst neue Messsysteme entwickelt 

werden, die auch qualitative Kriterien berücksichtigen. 

Anhand dieser Darstellung lässt sich die Leistungsfähigkeit von Wohnungsunternehmen in 

der Quartiersentwicklung im ersten Ansatz bestimmen. Es ergeben sich jedoch in der Praxis 

einige einschränkende Faktoren, die eine exakte Definition der Leistungsfähigkeit erschweren. 

Komplexität und Einzigartigkeit der Quartierssituation: Jedes Quartier bedarf aufgrund 

seiner individuellen Rahmenbedingungen (Bewohnerstruktur, Bauart, Marktlage) differenzierter 

Handlungsstrategien. Die einzelnen Lösungsstrategien und Handlungsansätze lassen 

sich somit nur schwer vereinheitlichen. Das ist hinderlich für die Beurteilung der Leistungsfähigkeit 

von Wohnungsunternehmen, da sie in jedem Quartier unterschiedliche 

Maßstäbe ansetzen müssen. 

Wohnungsbestand im Quartier: Wohnungsunternehmen benötigen eine bestimmte kritische 

Masse im Quartier um handlungsfähig zu sein. Haben sie diese kritische Masse nicht, 

verursachen quartiersbezogene Maßnahmen und Investitionen kaum Effekte und lassen 

sich im Bezug auf ihre Rentabilität nur schwer rechtfertigen. Somit sind einige Wohnungsunternehmen, 

obwohl sie vielleicht durchaus leistungsfähig wären, durch eine nicht vorhandene 

kritische Masse eingeschränkt. 

Wirtschaftliche Rentabilität der Maßnahmen: Wie bereits erwähnt, bedarf es der Entwicklung 

neuer Messsysteme, um auch soziale und nicht-gebäudebezogene Investitionen wirtschaftlich 

zu rechtfertigen. So können einige Unternehmen beispielsweise soziale Maßnahmen 

nicht durchführen, da sie sich in der Rentabilität kurzfristig nicht wiederfinden 

lassen. 

Entwicklungsperspektiven des Quartiers: Einen besonderen Aspekt in der Einschränkung 

der Leistungsfähigkeit stellen benachteiligte Quartiere in schrumpfenden Märkten dar, bei 

denen absehbar ist, dass sie in naher Zukunft in ihrer jetzigen Form nicht mehr tragfähig 

sind. In diesen Quartieren sind die Handlungsmöglichkeiten (z. B. durch die Rentabilität 

der Maßnahmen) stark eingeschränkt und es müssen Exit-Optionen (z. B. Verkauf und Abriss) 

in Betracht gezogen werden. 

Handlungsdruck: Der Handlungsdruck ist durchaus ambivalent zu bewerten. Einerseits 

kann er Handlungsstrategien von Wohnungsunternehmen befördern, andererseits kann er 

„lähmend“ wirken. Im Extremfall trennen sich Wohnungsunternehmen wenn möglich von 

87


Beständen ohne Entwicklungsperspektive, in denen eigentlich Handlungsdruck vorherrscht. 

Unternehmensgröße: Die Leistungsfähigkeit kann durch diesen Faktor eingeschränkt werden, 

da kleine Unternehmen häufig nicht über notwendige wirtschaftliche Ressourcen und 

Kompetenzen verfügen, um große Investitionen zu tätigen. Hinzu kommt, dass manche 

Unternehmen nicht über genügend Quartiere verfügen, sodass sich Strategien wie quartiersbezogene 

Portfolio-Analysen rentieren würden. 

Unternehmensziele: Unternehmen, die ein kurzfristiges Bewirtschaftungsinteresse verfolgen 

(Gewinnmaximierung), werden viele Maßnahmen nicht an ihrer wirtschaftlichen Rentabilität 

rechtfertigen können. 

Aus den vorangehenden Betrachtungen lässt sich für die Leistungsfähigkeit von Wohnungsunternehmen 

in der Quartiersentwicklung feststellen, dass die Leistungsfähigkeit 

nicht exakt quantifizierbar ist. Sie muss vielmehr qualitativ definiert werden, da sie nur so 

den individuellen Rahmenbedingungen, denen ein Wohnungsunternehmen als Akteur in 

der Quartiersentwicklung gerecht werden muss, entsprechen kann. 

88

8. Kooperation von Wohnungsunternehmen in der Quartiersentwicklung 


„Über die Zukunft der Städte bestimmen nicht alleine gute oder schlechte Leitbilder, gute oder 

schlechte Paradigmen und gute oder schlechte Kommunikation, sondern vor allem auch die Frage, 

wer in der Stadtentwicklung miteinander kooperiert, welches Interesse die Beteiligten an einer 

Kooperation haben und aufgrund welcher Vorteile diese Kooperation schließlich zustande 

kommt.“ (Bernt 2005: 112) 

Dieses Kapitel wird sich besonders mit dem zweiten Teil der Forschungsfrage beschäftigen: 

Unter welchen Bedingungen wird Konkurrenz zugunsten von Kooperation überwunden? 

In manchen Fällen erscheinen verschiedene Kooperationsformen von Wohnungsunternehmen 

effektiver für die Quartiersentwicklung als die Zusammenarbeit mit anderen 

Quartiersakteuren (vgl. Kapitel 7.4). Dadurch lassen sich ihre Handlungsspielräume bezüglich 

anderer Akteure vergrößern, gemeinsame Interessen leichter umsetzten und im Idealfall 

entstehen »Win-win-Situationen« für alle Beteiligten. Damit Kooperation möglich 

wird, müssen häufig festgefahrene Unternehmensstrategien überwunden und ein gemeinsamer 

Nenner für die strategische Ausrichtung und die Form der Kooperation gefunden 

werden (Peselmann 2009: 10). 

8.1 Investitionsdilemma auf Quartiersebene: Lösung durch Kooperation? 

In Kapitel 6.5.1 wurde anhand des Theorieansatzes des Gefangenendilemmas beschrieben, 

wie es zur Entstehung benachteiligter Quartiere kommen kann. Durch das Investitionsdilemma 

können Blockadesituationen entstehen, die nach Westphal (1979) und Krätke 

(1995) nur durch staatliche Interventionen aufgehoben werden können. Im weiteren Verlauf 

wurde die Möglichkeit dargestellt, dass beide Wohnungsunternehmen investieren und 

so eine Rendite erwirtschaften (jeweils 7 %). Im Folgenden wird ein Lösungsansatz betrachtet, 

der sowohl diese Möglichkeit, als auch die Möglichkeit der Kooperation einbezieht. 

Wie Krätke und Westphal kommt auch Bernt (2005) zu dem Ergebnis, dass staatliche Interventionen 

häufig den einzigen Ausweg aus einer Blockadesituation darstellen. Er untersucht 

anhand das Gefangenendilemmas die Kooperationssituation im Stadtumbau-Ost: 

„Die staatlichen Abrissprämien (Fördergelder im Stadtumbau Ost Programm und Altschuldenhilfeerleichterungen) 

haben damit geholfen, das Gefangenendilemma der Wohnungsunternehmen 

aufzubrechen […].“ (Bernt 2005: 126). In dieser Arbeit soll jedoch die 

Möglichkeit betrachtet werden, Blockadesituationen mit Hilfe von Kooperation, jedoch 

ohne staatliche Interventionen (z. B. durch Zwang oder Subventionen) zu lösen. 

89


„Eine Zwangssituation beispielsweise kann entstehen, wenn die Kommune „androht“, normative 

Ziele mit starken städtebaulichen Instrumentarien umsetzen zu wollen. Die Akteure werden dann 

ggf. zunächst kooperieren […]. Allerdings ist eine solche Konstellation fragil.“ (Schnur 2010: 

109) 

Dieser Ansatz wird hier untersucht, da sich im Verlauf der Experteninterviews herausstellte, 

dass in der Praxis Kooperationen ohne staatlichen Anreiz zustande kommen. Um diese 

These (Kooperationen ohne staatlichen Anreiz) zu untermauern, wird eine Arbeit Axelrods 

von 1984 hinzugezogen. 

Robert Axelrod untersucht in seinem Werk „The Evolution of Co-operation“ von 1984 

eben solche Situationen, in denen Kooperationen ohne staatliche Zwänge entstehen können. 

„Under what conditions will cooperation emerge in a world of egoists without central 

authority?“ (Axelrod 1990: 3). Unter Bezugnahme auf die These von Axelrod soll die Ausführung 

Bernts (Kooperation nur durch staatliche Intervention) im Hinblick auf die Quartiersentwicklung 

kritisch überprüft werden. 

Axelrod betrachtet „how individuals pursuing their own interests will act, followed by an 

analysis of what effects this will have for the system as a whole“ (Axelrod 1990: 6). Im 

Folgenden werden „individuals“ als die Wohnungsunternehmen, das „system“ als Quartier 

betrachtet. Bei der Kooperation geht Axelrod (1990: 6) von der Annahme des Selbstinteresses 

(„self interest“) der Individuen (Wohnungsunternehmen) aus. Er will den schwierigen 

Fall prüfen, bei dem „cooperation is not completely based upon a concern for others or 

upon the welfare of the group as a whole.“ (Axelrod 1990: 6). Diese These ist von besonderem 

Interesse, da in dieser Arbeit der Fokus besonders auf Kooperation von Wohnungsunternehmen, 

die jedoch auch immer eigene Zielsysteme verfolgen, liegt. 

Für Axelrod stellt die Kooperation ein Grundproblem dar, wenn „the pursuit of selfinterest 

by each leads to a poor outcome for all“ (Axelrod 1990: 7). Er untersucht solche 

Situationen anhand des Gefangenendilemmas, wie es in Kapitel 6.5.1 bereits auf das Investitionsdilemma 

von Wohnungsunternehmen angewandt wurde. Axelrod nutzt jedoch abweichende 

Begrifflichkeiten: kooperieren statt investieren und defektieren (nicht kooperieren) 

statt nicht investieren. 

Nun stellt sich jedoch die Frage, wie eine Situation, in der Wohnungsunternehmen kooperieren 

anstatt ihre Einzelinteressen zu verfolgen, zustande kommt (Axelrod 1990: 3). Betrachtet 

man die aktuellen marktwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, kommt zudem häufig 

eine Wettbewerbssituation hinzu, in der sich Wohnungsunternehmen als Konkurrenten 

90


Konkurrenz wirtschaftlich sinnvoll ist und auch ohne staatlichen Zwang entstehen bzw. 

beständig sein kann. 

Der Zeithorizont fordert von Wohnungsunternehmen ein mittel- bis langfristiges Bewirtschaftungsinteresse 

an den eigenen Beständen im Quartier. Es ist also jeweils nicht absehbar, 

ob ein Wohnungsunternehmen durch die Kooperation profitiert und in naher Zukunft 

seine Objekte, z. B. durch einen Verkauf, verwerten kann. Es bestehen mehrere Möglichkeiten 

zukünftiger Interaktionssequenzen zwischen Wohnungsunternehmen. 

8.2 Blockadesituation im Investitionsdilemma und Kooperation 

In Anlehnung an die These Axelrods (1984), dass Kooperation auch ohne staatliche Intervention 

zustande kommen kann, soll hier die Blockadesituation im Gefangenendilemma an 

einem Modellquartier und drei Beispielszenarien auf einer konzeptionellen Ebene beschrieben 

werden. Für das Modellquartier (»Ungewisse Zukunft«) werden Rahmenbedingungen 

definiert und Einflussfaktoren festgelegt. Dabei handelt es sich um eine starke 

Vereinfachung realer Quartierskonstruktionen und komplexer Situationen. Anhand der 

Erfahrungen der Experten wird die Übertragbarkeit des Modells auf die Praxis überprüft 

und abschließend kritisch bewertet. 

8.2.1 Modellquartier »Ungewisse Zukunft« und Beispielszenarien 

Das Quartier befindet sich in einer Großstadt und besitzt alle zuvor in Kapitel 3.2 beschriebenen 

Quartiersattribute einer ganzheitlichen Quartiersdefinition. Es weist zudem 

eine Vielzahl von Merkmalen benachteiligter Quartiere aus Kapitel 6.6 auf. Weiterhin befindet 

es sich in einer Region, die vom soziodemographischen Wandel in Form von 

Schrumpfung und sinkenden Haushaltszahlen betroffen ist. 60 % des Wohnungsbestandes 

sind im Besitz von zwei Wohnungsunternehmen (A und B) und auf diese jeweils in ähnlichen 

Anteilen verteilt. Die restlichen 40 % befinden sich im Besitz privater Kleineigentümer. 

Bei diesem fiktiven Beispiel handelt es sich somit um ein benachteiligtes Quartier, 

welches sich in einem Abwärtstrend befindet, sowohl sozio-ökonomisch als auch baulichphysisch. 

Dadurch weisen beide Wohnungsunternehmen eine erhöhte Leerstandsquote und 

ansteigende Fluktuationen in unterschiedlichen Ausprägungen auf. 

Beide Unternehmen beschließen unabhängig voneinander folgende Ziele für ihren Bestand 

im Quartier: Sie wollen den Leerstand verringern und die Fluktuation verlangsamen. Somit 

haben Wohnungsunternehmen A und B das gleiche Ziel, unabhängig von weiteren Einzelzielen. 

Folgendermaßen könnte das Ziel erreicht werden: Das einzelne Wohnungsunternehmen 

erkennt die Quartiersentwicklung als möglichen Ansatzpunkt und prüft, welche 

92


Maßnahmen und Strategien in diesem Quartier sinnvoll und angebracht wären. In dieser 

Situation könnte jedoch eine Blockadesituation im Investitionsdilemma (vgl. Kapitel 6.5.1) 

entstehen. 

8.2.2 Entstehung einer Blockadesituation auf Quartiersebene 

Für das folgende Szenario werden die genannten Prämissen des Modellquartiers „Ungewisse 

Zukunft“ angenommen. Weitere Prämissen kommen an dieser Stelle zum Tragen: 

- Wohnungsunternehmen A (WU A) hat ein langfristiges Bewirtschaftungsinteresse 

- Wohnungsunternehmen B (WU B) hat ein kurzfristiges Bewirtschaftungsinteresse 

Abbildung 17: Blockadesituation im Modellquartier 

WU B 

WU A 

investieren 




7% 7% 3% 9% 

9% 3% 4% 4% 



Eine Blockadesituation kann dadurch entstehen, dass jedes Wohnungsunternehmen ein 

eigenes Zielbündel verfolgt, das sich mit den Zielen des anderen nicht in Einklang bringen 

lässt (Bernt 2005: 113). Die unterschiedlichen Zielsysteme können beispielsweise durch 

verschiedene Bewirtschaftungsinteressen entstehen: Ein Wohnungsunternehmen (B) hat 

ein kurzfristiges, das andere (A) ein langfristiges Bewirtschaftungsinteresse. 

Eine vereinfachte Variante im Sinne des Investitionsdilemmas stellt folgende Situation dar: 

WU B erwartet, dass WU A zuerst investiert und Quartiersentwicklung leistet. WU B hofft 

darauf, den höchstmöglichen Profit zu erzielen, indem seine Bestände durch die positiven 

externen Effekte höhere Renditen erwirtschaften. In einer Situation, in der beide Wohnungsunternehmen 

sich so verhalten, kommt es zur Blockadesituation im benachteiligten 

Quartier „Ungewisse Zukunft“. WU A und WU B wählen in diesem Fall die Handlungsoption 

„nicht investieren“ und damit eine Rendite von 4 % (Abb. 17 rot). In einem Quartier 

einer schrumpfenden Region könnte sich dadurch der Abwärtstrend beschleunigen. Leerstand 

und Fluktuationsrate beider Wohnungsunternehmen könnten ansteigen. Das hätte zur 

Folge, dass in naher Zukunft die bisherige Rendite in dem Quartier unter 4% sinken könnte. 

93


Erfahrungen aus der Praxis (Experteninterviews) 

Die Aussagen von Experte 1 bestätigen, dass das beschriebene Szenario durchaus einen 

Realitätsbezug aufweist: 

„Wir hatten jetzt in Bochum […] auch ein Stadtumbaugebiet, wo das kommunale Unternehmen 

VbW viel Macht hat und irgendwelche Sachen umsetzt. Und das sind gerade sagen wir mal 70% 

oder 65% des Quartiers. 10% gehören so einer Genossenschaft, die sind auch okay, die machen 

auch irgendwas. Ein paar Gebäude gehören so einer Eigentümergemeinschaft, aber der restliche 

Teil gehört irgendwie Lines Property 7. Die sitzen auf Kaiman Islands […], kein Mensch da, kein 

irgendwas, keiner erreichbar. […] Die VbW würde gerne mit denen kooperieren, aber sie kriegen 

halt keinen. Dann geht es eben auch nicht. Das Problem ist dann, das sagt die VbW auch 

selber: Was sollen wir unsere Häuser jetzt anstreichen, wenn es gegenüber total schäbig aussieht? 

Das bringt uns nichts.[…] es ist halt eben dieses Dilemma, wo sie drinstecken: Ich muss 

etwas investieren, habe aber gar nichts davon und viel schlimmer noch: Jemand anderes hat etwas 

davon.“ (Ex1BR1: Zn. 621 ff.) 

Hier kommt ein weiter Faktor zum Tragen, der eine solche Blockadesituation auslösen 

kann: Es geht nicht nur um das Nichtvorhandensein der Kooperationsbereitschaft, sondern 

in diesem Fall ist die Identifizierung eines Ansprechpartners schlichtweg nicht möglich. 

Eine solche Situation kann beispielsweise eine Folge der zunehmenden Internationalisierung 

der Anbieter am deutschen Wohnungsmarkt sein (vgl. Kapitel 4.1). Auch andere Experten 

nennen Beispiele für solche Blockadesituationen in Quartieren (Ex5WU3: Zn. 332 

ff., Zn. 606 ff.). 

8.2.3 Wege aus der Blockadesituation 

Abbildung 18: Investitionen im Modellquartier 

WU B 

WU A 

investieren 




7% 7% 3% 9% 

9% 3% 4% 4% 



Um nun einen Lösungsweg für die Blockadesituation aufzuzeigen, werden die Prämissen 

des Modellquartiers »Ungewisse Zukunft« leicht verändert: Beide Wohnungsunternehmen 

vertreten in diesem Fall ein langfristiges Bewirtschaftungsinteresse, somit kommt der nach 

Axelrod (1984) geforderte „Schatten der Zukunft“ als Bedingung einer Kooperation zum 

94


Tragen. Beide Wohnungsunternehmen investieren einzeln in die Quartiersentwicklung. Sie 

erwirtschaften dadurch eine Rendite von jeweils 7 %. (Abb. 18 rot). 

Diese ist höher als die Rendite in der Blockadesituation (jeweils 4 %), jedoch niedriger, als 

das nur einer der beiden investiert (9 %). Gesamtwirtschaftlich steigt die Rendite jedoch 

von 12 %, wenn nur einer investiert, auf 14 %, wenn beide investieren. 

In einem nächsten Schritt wird die Situation nochmals erweitert: Beide Wohnungsunternehmen 

verfolgen eine Strategie, die der „TIT-FOR-TAT-Strategie“ ähnelt. Da eine Verhaltensregel 

dieser Strategie den Beginn durch Kooperation festlegt, sind die Wohnungsunternehmen 

in diesem Fall kooperationsbereit. Nun erfüllen beide die Bedingungen, die 

Axelrod für Kooperationen identifizierte: Die Kooperation beruht auf Gegenseitigkeit und 

steht durch ein langfristiges Bewirtschaftungsinteresse im „Schatten der Zukunft“. Dies 

trägt zur Stabilität der Kooperation bei, da die Unternehmen berücksichtigen müssen, in 

diesem Quartier voraussichtlich auch in Zukunft miteinander in Beziehung zu stehen. 

Axelrod setzt in seinem Ansatz investives mit kooperativem Verhalten gleich. Hier wird 

jedoch Kooperation als eine dritte Option neben investieren und nicht investieren gewählt. 

Eine (getrennte) Investition beider Unternehmen wird im Verständnis dieser Arbeit nicht 

mit Kooperation gleichgesetzt. WU A und WU B wählen die Option »kooperieren«. Somit 

stellt sich eine Möglichkeit ein, die eine höhere Rendite (jeweils 8 %) erwirtschaftet als die 

Blockadesituation und die Situation, in der beide unabhängig voneinander investieren 

(Abb. 19). 

Abbildung 19: Kooperation im Modellquartier 

WU B 

WU A 

kooperieren 

Rendite A Rendite B 

kooperieren 8% 8% 

investieren 


investieren 


7% 7% 

9% 3% 



3% 9% 

4% 4% 



Beide Unternehmen entwickeln gemeinsame Maßnahmen und Handlungsstrategien für das 

Quartier. So gewährleisten sie einen effektiven Einsatz der wirtschaftlichen Ressourcen 

und Kompetenzen und können mögliche Synergieeffekte nutzen. Dadurch kann das Quartier 

stabilisiert und ein Abwärtstrend aufgehalten werden. Nach einer gewissen Zeit können 

95


sie dadurch jeweils eine Rendite von 8 % erwirtschaften (Abb. 19 rot). Die Rendite entspricht 

dann immer noch nicht den 9 %, die erwirtschaftet werden könnten, wenn nur einer 

investiert, es lässt sich jedoch die höchste gesamtwirtschaftliche Rendite erwirtschaften 

(16 %). Im besten Fall entsteht somit eine »Win-win-win-Situation«: Beide Wohnungsunternehmen 

und das Quartier profitieren. 

Diese Szenarien stellen einen Idealfall dar und kommen in der Praxis vor allem mit den 

beschriebenen Prämissen nur selten vor. Dennoch lässt sich der Aspekt eines langfristigen 

Bewirtschaftungsinteresses durchaus in der Realität feststellen. Kommunale Wohnungsunternehmen 

und Genossenschaften haben meist eine stark regionale und lokale Verwurzelung 

und können aus diesem Grund keine kurzfristigen Strategien verfolgen. Das gilt auch 

für privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen, die ebenfalls oft eine regionale Bindung 

aufweisen. 

Das heißt jedoch nicht, dass Wohnungsunternehmen mit einem langfristigen Bewirtschaftungsinteresse 

zwangsläufig kooperationsbereit sind, da häufig Unwissenheit über die Potenziale 

einer Kooperation vorherrscht. Auch Axelrod beschreibt Kooperation als einen 

Entwicklungsprozess in „Versuch und Irrtum“ (Axelrod 1990: 182): Kooperationen laufen 

nicht von Beginn an reibungslos ab, sondern beinhalten durchaus negatives Erfahrungspotenzial. 

Auf der Basis dieses Erfahrungspotenzials kann sich Kooperation evolutionär entwickeln, 

sodass es letztendlich möglich wird, von ihren Vorzügen zu profitieren. Axelrod 

ist der Ansicht, dass sich Kooperation zukünftig als Handlungsstrategie vermehrt durchsetzen 

wird: „whatever is successful is likely to appear more often in the future“ (Axelrod 

1990: 169). 

Erfahrungen aus der Praxis: Essen Vogelheim 

Essen Vogelheim ist ein Beispiel dafür, dass Kooperationen ohne staatliche Intervention in 

der Realität zustande kommen können. Im Rahmen des Projekts „Gemeinsam für Vogelheim“ 

kam es in diesem Quartier 39 zur Kooperation zwischen drei Wohnungsunternehmen, 

die für diese Arbeit als Interviewpartner zur Verfügung stehen: Wohnungsunternehmen 2, 

3 und 4. 

Auslöser dieser Kooperation war eine Studie über das Wohnen in Essen, die 2002 durch 

ein Beratungsunternehmen erstellt wurde. Die Studie ermittelte, dass in Vogelheim beson- 

39 An dieser Stelle wird von den Experten der Stadtteil Essen Vogelheim mit einem Quartier gleichgesetzt. 

96


derer Handlungsbedarf bestand und dass dort drei Wohnungsunternehmen einen großen 

Anteil am Wohnungsbestand 40 innehatten (Ex4WU2: Zn. 451 ff.; Ex7WU4: Zn. 648 ff.). 

„Da ist Handlungsbedarf und das ist glaube ich auch der Treiber. Handlungsbedarf, steigender 

Leerstand, Fluktuation, soziale Probleme, Vandalismus, das sind eigentlich die Treiber für Kooperation.“ 

(Ex4WU2: Zn. 479 ff.) 

Aufgrund dieser Studie nahmen die Wohnungsunternehmen eine eigenständige Analyse 

ihrer dortigen Bestände vor. Dadurch stellte sich z. B. für Wohnungsunternehmen 3 heraus, 

dass seine Wohnungsbestände (Mehrfamilienhäuser) in Vogelheim nicht mehr marktgerecht 

waren (Ex5WU3: Zn. 654 ff.). Für diese zog Wohnungsunternehmen 3 die Option 

Abriss und Neubau heran, um sie durch neue Einfamilienhäuser zu ersetzen (Ex5WU3: Zn. 

678 ff.). Dabei stellte sich die Frage nach dem Verbleib der vorhandenen Mieter 

(Ex5WU3: Zn. 667 ff.), sodass sie auf die anderen Wohnungsunternehmen zugingen, um 

eine kooperative Lösung zu finden. 

Daraufhin wurden die wohnungswirtschaftlichen Daten der einzelnen Unternehmen 

(Wohngröße, Miethöhen, Betriebskosten, Leerstand, Fluktuationsrate usw.) miteinander 

verglichen und weiterer Handlungsbedarf festgestellt (Ex4WU2: Zn. 372 ff.). 2003 beschlossen 

die Unternehmen eine Kooperation, die sie in einer Kooperationsvereinbarung 

festhielten (Ex5WU3: Zn. 677 f.). 

Es wurden folgende Kooperationsziele festgelegt: Insgesamt sollte eine Summe von ca. 30 

Mio. € in Vogelheim investiert werden, um das Wohnungsangebot und die städtebauliche 

Situation zu verbessern und so am Standort Vogelheim festhalten zu können (Ex5WU3: 

Zn. 678 ff.).Weiterhin wurde ein „Handlungsbedarf durch Dritte“ (Ex5WU3: Zn. 699 ff.) 

festgestellt, sodass auch die Kommune stärker mit einbezogen werden sollte. Anfangs kam 

es jedoch zu Konflikten zwischen Kommune und Wohnungsunternehmen (Ex4WU2: Zn. 

386 ff.; Ex5WU3: Zn. 688 ff., 694 f.) 

Ein entscheidender Faktor für die Entstehung dieser Kooperation in Essen Vogelheim war 

die Legitimation durch die Geschäftsführungen: Es wurde ein gemeinsames Planungsteam 

und ein Arbeitskreis eingerichtet, sodass es eine operative Ebene und eine Geschäftsebene 

gab (Ex4WU2: Zn. 805 ff.). 

Bewertung und Erfolg der Kooperation: Die Kooperation an sich wird von den drei beteiligten 

Unternehmen als positiv bewertet. Das kommunale Wohnungsunternehmen 3 konnte 

beispielsweise durch die Kooperation seinen Leerstand minimieren, Einfamilienhäuser 

verkaufen und das Image des gesamten Quartiers verbessern (Ex5WU3: Zn. 761 ff.). Wei- 

40 „Wir hatten eben zusammen 60 % ungefähr des Wohnungsbestandes[…].“ (Ex5WU3: Zn. 686 f.). 

97


terhin könnte diese Kooperation ein positives Beispiel abgeben und Ausstrahlung auf ähnliche 

Situationen in Deutschland haben (Ex5WU3: Zn. 788 ff.). 

Wohnungsunternehmen 2 hat seine Bestände in Vogelheim mittlerweile veräußert 

(Ex4WU2: Zn.366 f.). Experte 6 bedauert, „dass eine so erfolgreiche Kooperation dieses 

Ende findet“ (Ex6WU3: Zn. 770), da es ungewiss sei, wie es mit dem neuen Eigentümer 

weitergehe (Ex6WU3: Zn. 768 ff.). Aus diesem Grund fallen die Bewertungen bezüglich 

des Erfolgs der Kooperation unterschiedlich aus. Experte 4 (WU2) ist der Ansicht, dass 

„die Ziele […] nicht erreicht [wurden], sonst hätten wir den Bestand nicht verkauft. Ich würde 

aber auch jetzt so im Nachhinein sagen, [wir haben uns] auf eine Zielsetzung eingelassen, die 

vielleicht nicht sinnvoll gewesen ist.“ (Ex4WU2: Zn. 827 ff.) 

Experte 5 (WU3) sieht jedoch in dem Verkauf eher strategische Beweggründe, da Wohnungsunternehmen 

2 mittlerweile mit Wohnungsunternehmen 4 fusioniert ist (Ex5WU3: 

Zn. 744 ff.). Er weist jedoch darauf hin, dass der Verkauf keine Divergenzen unter den 

Wohnungsunternehmen hervorrief und beschreibt die Zusammenarbeit mit den beiden anderen 

Unternehmen als durchweg positiv (Ex5WU3: Zn. 774 ff.). 

Essen Vogelheim veranschaulicht unter realistischen Bedingungen das Szenario im Modellquartier. 

Grundlegend erfüllt die Kooperation in Vogelheim die Bedingungen, die von 

Axelrod gestellt werden, verdeutlicht jedoch die Abhängigkeit von einer Vielzahl von Faktoren 

(z. B. sozio-ökonomische Rahmenbedingungen, Zielsysteme der Unternehmen), die 

nur schwer kalkulierbar sind. Kooperationen können bis ins Detail geplant werden, in der 

Praxis jedoch dennoch zu Problemen führen. 

„Also es gab die üblichen Reiberein, aber nichts Grundlegendes. Wo Menschen zusammenarbeiten…“ 

(Ex4WU2: Zn. 863 f.) 

8.3 Kooperation aus der Sicht der Experten 

8.3.1 Bedingungen unter denen Konkurrenz zugunsten von Kooperation überwunden 

wird 

Wohnungsunternehmen agieren am Markt als Wettbewerber untereinander und stehen somit 

in Konkurrenz. Das schließt jedoch kooperatives Handeln nicht aus. Obwohl sie jeweils 

Einzelinteressen verfolgen, können sie sich auf gemeinsame Ziele verständigen, um 

Wettbewerbsvorteile zu nutzen oder gegebenenfalls Veränderungen begegnen zu können 

(Ex7WU4: Zn. 752 ff.). 

98


„Aber ich würde zumindest sagen, dass Kooperation zwischen Wohnungsunternehmen fast immer 

Sinn macht. Also die Wohnungsunternehmen sind natürlich Wettbewerber von einem anderen 

Wohnungsunternehmen […]. Man darf den Wettbewerb nicht so verstehen, dass man nicht 

trotzdem irgendwo eine gemeinsame Strategie verfolgt.“ (Ex7WU4: Zn. 697 ff.) 

Durch die Expertenbefragung wird deutlich, dass bei den Wohnungsunternehmen eine Kooperationsbereitschaft 

vorhanden sein muss – sie müssen „committed“ werden können 

(Ex2WU1: Zn. 423 ff.; Ex8WU5: Zn. 778 ff.). Diese Bereitschaft stimmt mit Axelrods 

Bedingung der Gegenseitigkeit überein. 

„Voraussetzung ist natürlich, dass diese großen Eigentümer dazu „commited“ werden können, 

also irgendwie den Willen dazu haben, so etwas zu tun. Ansonsten kann es auch ins Gegenteil 

umschlagen, wenn sie das Problem haben, dass ein oder zwei große Eigentümer im Quartier sich 

völlig sperren gegen so etwas, dann läuft da natürlich gar nichts mehr.“ (Ex1BR1: Zn. 513 ff.) 

Nun stellt sich jedoch die Frage, unter welchen Bedingungen es dazu kommt, dass Wohnungsunternehmen 

neben ihren eigenen Zielen auch kooperative Strategien verfolgen. Die 

befragten Experten nennen einige solcher Bedingungen, unter denen Kooperation zustande 

kommen kann. Dabei hat jedoch das „committed-Werden“ höchste Priorität, wenn Kooperation 

ohne staatliche Intervention zustande kommen soll: Ohne Bereitschaft keine Kooperation! 

In dieser Untersuchung werden jedoch die Situationen betrachtet, in denen Wohnungsunternehmen 

Konkurrenzen zugunsten von Kooperation überwinden, sodass die Kooperationsbereitschaft 

(„committed“-Sein) vorausgesetzt wird. 

Räumliche Nähe: Durch die räumliche Nähe sind alle Akteure eines Quartiers von dessen 

Entwicklung betroffen (Ex1BR1: Zn. 781 ff.; Ex7WU4: Zn. 688 ff.; Ex10WU5: Zn. 1062 

ff.). Dieser Aspekt unterscheidet Wohnungsunternehmen wesentlich von anderen wirtschaftlichen 

Unternehmen: Um überhaupt in Kooperation miteinander treten zu können, 

müssen zunächst beide Wohnungsbestand im selben Quartier besitzen (Ex3BR2: Zn. 128 

ff.). „Der enge räumliche Bezug und die im Kern gleichbleibende Problemstellung legten 

es nahe, zur Lösung der Aufgaben zu kooperieren“ (Peselmann 2009: 10). 

Kritische Masse: Um eine kritische Masse zu erreichen, müssen die einzelnen Wohnungsunternehmen 

über einen entsprechenden Anteil am Wohnungsbestand verfügen (vgl. Kapitel 

7.3.1). Das kann einen Anreiz zur Kooperation darstellen: Erreicht ein Wohnungsunternehmen 

allein die kritische Masse nicht, kann sie durch die Kooperation mit einem anderen 

Wohnungsunternehmen erzeugt werden (Ex1BR1: Zn. 865 ff.; Ex3BR2: Zn. 431 ff.). 

Ausgleich von Kompetenzen und Ressourcen: Nicht nur in der Zusammenarbeit mit anderen 

Quartiersakteuren, sondern auch in der Kooperation von Wohnungsunternehmen lassen 

99


sich Defizite an Kompetenzen und Ressourcen ausgleichen (Ex3BR2: Zn. 475 ff.). So kann 

beispielsweise eine kleine Genossenschaft von dem Know-how eines großen Wohnungsunternehmens 

profitieren (Ex1BR1: Zn. 878 ff.). Selbst wenn kein Mangel an Kompetenz 

oder Ressourcen vorliegt, lassen sich durch eine Kooperation Ressourcen effizienter einsetzen 

und eventuell einsparen (z. B. personelle und finanzielle Ressourcen) (Ex9WU5: 

Zn. 1040 ff.). 

Handlungsdruck: Die befragten Experten sind der Ansicht, dass nicht nur für die Quartiersentwicklung 

ein gewisser Handlungsdruck vorhanden sein muss, sondern auch für die 

Entstehung wohnungswirtschaftlicher Kooperationen (Ex1BR1: Zn. 588 ff., 722 ff.; 

Ex3BR2: Zn. 47 ff.; Ex4WU2: Zn. 437 ff.; Ex7WU4: Zn. 685 ff., 960 ff.; Ex8WU5: Zn. 

1077 ff.; Ex10WU5: Zn. 1088 ff.). Besonders in benachteiligten Quartieren ist dieser 

Handlungsdruck nachzuweisen. (Weiter kann dieser Handlungsdruck durch die jeweilige 

Marktsituation entstehen. 

Wirtschaftlicher Nutzen: Aus den drei letztgenannten Aspekten ergibt sich, dass Kooperation 

für Wohnungsunternehmen stets wirtschaftlich rentabel sein muss (Ex9WU5: Zn. 

1019 ff.). Es muss sich also ein wirtschaftlicher Nutzen für das Unternehmen ergeben, sei 

es durch den Ausgleich fehlender Kompetenzen und Ressourcen oder durch die Nutzung 

von Synergieeffekten, die sich aus der Kooperation ergeben können. Dabei dürfen finanzielle 

Aufwendungen der Kooperation den wirtschaftlichen Profit nicht übersteigen, auch 

wenn dieser eventuell erst langfristig feststellbar ist. 

Langfristiges Bewirtschaftungsinteresse: Für eine Kooperation von Wohnungsunternehmen 

auf Quartiersebene sind langfristige Bewirtschaftungsinteressen der Bestände von 

zentraler Bedeutung (Ex4WU2: Zn. 602 ff.; Ex7WU4: Zn. 894 ff.). Viele Investitionen, die 

in die Quartiersentwicklung getätigt werden, sind erst auf lange Sicht profitabel. Deshalb 

wird ein Unternehmen mit kurzfristigem Bewirtschaftungsinteresse solche Investitionen 

kaum vor seinen Gesellschaftern rechtfertigen können. Somit hängt die Möglichkeit zur 

Kooperation auch von der Unternehmensstrategie und von individuellen Zielsetzungen (für 

das Quartier) des jeweiligen Unternehmens ab (Ex1BR1: Zn. 825 ff.; Ex2WU1: Zn. 400 

ff.; Ex3BR2: Zn. 494 ff.). 

8.3.2 Faktoren, die Kooperation auf Quartiersebene fördern/behindern 

Die Experten nennen im Verlauf der Interviews weitere Faktoren, die sich positiv bzw. 

negativ auf Kooperationen auswirken können. Diese stellen keine grundlegenden Bedin- 

100


gungen für eine Kooperation von Wohnungsunternehmen dar, sondern viel mehr förderliche 

oder hinderliche Aspekte. 

Subventionen: Die befragten Experten sehen öffentliche Gelder keinesfalls als Voraussetzung 

für das Zustandekommen von Kooperationen (Ex7WU: Zn. 786 ff.). Sie können Kooperationen 

nicht erzwingen, vor allem wenn die Unternehmen nicht kooperationsbereit 

oder die Geschäftsstrategien nicht kompatibel sind (Ex1BR1: Zn. 791 ff.). Diese Fördergelder 

können lediglich im Verlauf einer Kooperation als „Schmierstoff“ dienen 

(Ex4WU2: Zn. 588 ff.). 

»Gemeinsame Wellenlänge«: Es stellt sich für die Kooperation als förderlich heraus, wenn 

die handelnden Personen in der Zusammenarbeit harmonieren (Ex1BR1: Zn. 790 f.). Bei 

einer Kooperation arbeiten nicht nur Wohnungsunternehmen, sondern in erster Linie Menschen 

zusammen. Dabei zeigt es sich als gewinnbringend für die Kooperation, wenn zwischen 

den einzelnen Personen die „Chemie stimmt“ (Ex4WU2: Zn. 593 f.). Umgekehrt 

kann es sich negativ auf eine Kooperation auswirken, wenn die handelnden Personen kein 

gutes Verhältnis zueinander aufbauen können (Ex9WU5: Zn. 1168 ff.). 

Vorurteile: Einige Unternehmen (so auch WU5) werden aufgrund ihrer Unternehmensstrategie 

in der Öffentlichkeit häufig kritisiert. Eine solche Fremdwahrnehmung kann zu erheblichen 

Vorurteilen führen, die eine Kooperation be- und sogar verhindern können 

(Ex8WU5: Zn. 349 ff.). Experte 8 kritisiert, dass die Kooperationsbereitschaft seines Unternehmens 

aufgrund solcher Vorurteile nicht wahrgenommen wird (Ex8WU5: Zn. 

378 ff.). 

„Das ist ja auch grundsätzlich dann immer diese Berührungsangst, die dann teilweise entsteht, 

auch von Kommunen, weil mit uns spricht man erst mal grundsätzlich nicht.“ (Ex8WU5 Zn. 1161 

ff.) 

Kooperationsmoderator: Die Experten weisen darauf hin, dass ein Moderator bei Kooperationen 

von Vorteil ist, da er diese aus einer neutralen Position heraus begleiten kann 

(Ex7WU4: Zn. 727 ff.). Die Rolle des Moderators könnten die Kommunen übernehmen. 

Allerdings bedarf es dann einer Person, die mit der nötigen Sachkompetenz ausgestattet ist. 

Auch andere Institutionen oder Personen, beispielsweise externe Beratungsunternehmen, 

die über eine solche Sachkompetenz verfügen, können eine Moderatorenrolle übernehmen 

(Ex1BR1: Zn. 749 ff.). 

101


8.3.3 Nutzen 

Vorangehend wurde bereits ausgeführt, dass der wirtschaftliche Nutzen eine Bedingung 

der Kooperation von Wohnungsunternehmen ist. Kooperative Quartiersentwicklung entsteht 

nicht aus einer Sorge um das Gemeinwohl (vgl. Kapitel 3.3), sondern weil die Unternehmen 

jeweils wirtschaftliche Interessen verfolgen. Der wirtschaftliche Nutzen stellt sich 

jedoch bei Quartiersinvestitionen häufig erst langfristig ein. In den Interviews nennen die 

Experten vor allem die Stabilisierung des Quartiers als Erfolg, der im Zuge einer Kooperation 

eintreten könne. Durch die Stabilisierung von Nachbarschaften kann ein Quartier insgesamt 

gestärkt werden (Ex1BR1: Zn. 1112 ff.; Ex3BR2: Zn. 563 ff.; Ex4WU2: Zn. 

713 ff.). Um diese Stabilisierung festzustellen, nennt Experte 4 die klassischen wohnungswirtschaftlichen 

Indikatoren: 

„Ich bleibe bei den wohnungswirtschaftlichen Daten. Sinkt der Leerstand, sinkt die Fluktuation, 

steigt die Mieterzufriedenheit, hat es geklappt.“ (Ex4WU2: Zn. 713 f.) 

Experte 1 nennt neben den wohnungswirtschaftlich messbaren Daten ebenfalls die Mieterzufriedenheit, 

an der man den Kooperationserfolg in der Quartiersentwicklung indirekt 

festmachen kann (Ex1BR1: Zn. 941 ff.). Daraus folgt, dass Wohnungsunternehmen auf 

lange Sicht letztendlich von einer solchen Stabilisierung profitieren, indem sie beispielsweise 

ihren Leerstand sowie die Fluktuationsraten minimieren können. 

8.3.4 Zukunft von Kooperation 

Angesichts der sich wandelnden gesellschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen 

stellt sich die Frage nach der zukünftigen Bedeutung von Kooperation. 

Gerade in Bezug auf Mietermärkte müssen Wohnungsunternehmen zunehmend langfristige 

Strategien entwickeln, um ihre dortigen Bestände möglichst lange rentabel zu bewirtschaften 

(Ex6WU3: Zn. 624 ff.). 

Experte 1 sieht in der Kooperation eine Chance für Wohnungsunternehmen, benachteiligte 

Quartiere auch in schrumpfenden Regionen positiv zu entwickeln (Ex1BR1: Zn. 995 ff.). 

Es gibt jedoch auch Quartiere, in denen keine Kooperationen zustande kommen können, da 

die notwendigen Rahmenbedingungen dort nicht gegeben sind. 

„[…] mittelfristig [ist] die Kooperation von Wohnungsunternehmen eigentlich unerlässlich auf 

Quartiersebene, wenn man ein Quartier nach vorne bringen will. Ob sie dann wirklich immer 

passieren wird, weiß ich nicht – mit Sicherheit nicht. Es wird auch Quartiere geben, wo das nicht 

funktioniert […].“ (Ex1BR1: Zn. 997 ff.) 

102


Insgesamt wird Kooperation nicht nur als Möglichkeit für Quartiersentwicklung in 

schrumpfenden Regionen gesehen, sondern auch als Potenzial für Quartiere in wachsenden 

Regionen (Ex3BR2: Zn. 605 ff.). Kooperation ist jedoch eine Strategie, die sich erst allmählich 

in einem langsamen Prozess durchsetzt (Ex4WU2: Zn. 632 ff.). Das entspricht 

Axelrods These von „Versuch und Irrtum“: Auch Experte 6 ist der Ansicht, dass sich Kooperation 

im Zeitverlauf, da wo es möglich ist, immer mehr durchsetzen wird, weil sie sich 

als erfolgreich erweist (Ex6WU3: Zn. 624 ff.). Zudem kommen Exit-Strategien wie der 

Verkauf von Immobilien in schrumpfenden Märkten immer weniger in Betracht, da sich 

keine Käufer mehr finden. Somit rücken andere Wohnungsunternehmen als Kooperationspartner 

in den Fokus, um nicht veräußerbare Bestände im Quartier auch weiterhin, beispielsweise 

durch Quartiersentwicklung, bewirtschaften zu können (Ex4WU2: Zn. 834 ff.). 

Experte 7 weist jedoch darauf hin, dass bei einer zunehmenden Heterogenität der Wohnungsmärkte 

Kooperationen nur ein Lösungsansatz unter vielen darstellen (Ex7WU4: Zn. 

1192 ff.). Zudem bestehen bei vielen Wohnungsunternehmen noch „Ängste“, ihre Daten 

und Defizite in einer Kooperation offenzulegen (Ex4WU2: Zn. 642 ff.). Um die Potenziale 

von Kooperationen aufzuzeigen besteht hier noch enormer Aufklärungsbedarf. Insgesamt 

sehen die Experten die Kooperation in der Quartiersentwicklung als zunehmend wichtig 

an. 

„Ich glaube, die Kooperationen werden immer wichtiger. Weil, wie gesagt, wir sitzen alle in einem 

Boot und das geht gemeinsam unter. Und ich kann nicht glauben, dass meine Bestände, die 

jetzt in einem großen Boot sitzen, als einzige überleben.“ (Ex4WU2: Zn. 737 ff.) 

8.4 Kooperation – ein Instrument wohnungswirtschaftlicher Quartiersentwicklung? 

Anhand des Ansatzes von Axelrod wurde theoretisch gezeigt, dass Kooperation von Wohnungsunternehmen 

ohne staatliche Intervention möglich ist, wenn gewisse Prämissen erfüllt 

sind: Wohnungsunternehmen müssen ein langfristiges Bewirtschaftungsinteresse 

(„Schatten der Zukunft“) verfolgen und sie müssen kooperationsbereit sein („Gegenseitigkeit“). 

In einem Modellquartier („Ungewisse Zukunft“) wird betrachtet, wie eine Blockadesituation 

im Quartier entstehen kann und welche Bedingungen vorherrschen müssen, damit keine 

Blockadesituation entsteht, sondern kooperative Quartiersentwicklung geleistet wird (vgl. 

Kapitel 8.2.3). Mit der Reduktion der Quartierskomplexität auf ein einfaches Modell, soll 

veranschaulicht werden, dass gerade in benachteiligten Quartieren eine Kooperation sinnvoll 

ist, um Synergieeffekte zu nutzen: In dieser Situation haben die Unternehmen indivi- 

103


duell einen hohen Nutzen und können gesamtwirtschaftlich sogar den höchsten Nutzen 

generieren. Die Szenarien werden zudem durch die Erfahrungen der Experten ergänzt, um 

die Übertragbarkeit auf die Praxis zu prüfen. 

Die These, dass Kooperation auch ohne staatliche Intervention möglich ist, wird in Abgrenzung 

zu Bernt (vgl. Kapitel 8.1) vorgenommen. Dieser argumentiert auf der Basis des 

Stadtumbau-Ost, in dem Abriss häufig die einzige Option darstellt. In dieser Arbeit stehen 

jedoch benachteiligte Quartiere im Fokus, die zwar von Schrumpfung betroffen sind, jedoch 

noch eine gewisse Entwicklungsperspektive aufweisen. In solchen Quartieren stellt 

die Kooperation von Wohnungsunternehmen eine Strategie dar, um so die Bestände im 

Quartier so lange wie möglich rentabel zu bewirtschaften. 

Durch die Analyse der Experteninterviews können die Prämissen Axelrods noch um weitere 

Bedingungen und Faktoren, unter denen Kooperation entstehen kann, ergänzt werden 

(vgl. Kapitel 8.3.1). 

Aus den Ausführungen dieses Kapitels lässt sich Kooperation durchaus als ein Instrument 

verstehen, das es Wohnungsunternehmen ermöglicht, gemeinschaftlich Quartiersentwicklung 

zu leisten. Aufgrund der Komplexität und Individualität jeder Quartierssituation ist 

Kooperation jedoch nur eine von vielen Möglichkeiten für Wohnungsunternehmen. Um 

dieses Instrument in Betracht ziehen zu können müssen die Bedingungen, die erforderlich 

sind, damit Kooperation entstehen kann, in der Praxis gegeben sein. Weiterhin muss für die 

einzelnen Wohnungsunternehmen ein wirtschaftlicher Nutzen erkennbar sein, wenn auch 

langfristig, damit die Option der Kooperation gewählt wird. Im besten Fall ergibt sich eine 

»Win-win-win-Situation«: Die beteiligten Unternehmen sowie das Quartier profitieren. Es 

müssten allerdings neue Messsysteme entwickelt werden, um die positiven Effekte, die 

sich aus einer Kooperation ergeben, für Wohnungsunternehmen quantifizierbar zu machen. 

Aus diesem Verständnis heraus soll als ein Ergebnis der Arbeit Kooperation als ein mögliches 

Instrument im privatwirtschaftlichen Verfahren der Quartiersentwicklung verstanden 

werden. Diese Option muss zukünftig wegen des zunehmenden Wegfalls kommunaler 

Steuerungsmöglichkeiten immer mehr in Betracht gezogen werden. Die Ausgestaltung und 

Anwendung dieses Instruments ist jedoch der jeweiligen Situation anzupassen und bleibt 

vorerst offen sowie genauer zu untersuchen. 

104

9. Zusammenführung und Diskussion der Ergebnisse 


In dieser Arbeit wird untersucht, wie leistungsfähig Wohnungsunternehmen in der Quartiersentwicklung 

sind und ob Kooperation ein geeignetes Instrument der Quartiersentwicklung 

darstellt. Um die Ergebnisse der Betrachtung zusammenführen und auswerten zu 

können, werden die zentralen Erkenntnisse dieser Untersuchung in einem kurzen Rückblick 

dargestellt. 

In den vergangenen Dekaden kam es zu Veränderungen am Wohnungsmarkt: Durch steigende 

Anforderungen und eine zunehmende Internationalisierung am deutschen Wohnungsmarkt 

musste sich die Wohnungswirtschaft immer mehr professionalisieren (vgl. 

Kapitel 4). Diese Entwicklung des Wohnungsmarktes ist zum Teil eine Reaktion auf die 

sich wandelnden gesellschaftlichen Rahmenbedingungen (vgl. Kapitel 5): Durch den demographischen 

Wandel (weniger, älter, bunter) weicht das Paradigma des Wachstums in 

einigen Regionen dem der Schrumpfung, sodass sich anstelle von Vermietermärkten zunehmend 

Mietermärkte herausbilden. In solchen Märkten wird das »Produkt Wohnung« 

zunehmend vom »Produkt Wohnen« abgelöst, das neben dem baulich-physischen Aspekt 

der Wohnung noch die Aspekte der wohnbegleitenden Dienstleistungen und das Wohnumfeld 

umfasst (vgl. Kapitel 4.3.2). Das stellt neue Anforderungen an die Wohnungsunternehmen, 

die sich neben ihrem Kerngeschäft Vermietung um das Produkt Wohnen in all 

seinen Facetten kümmern müssen. Wohnungsunternehmen müssen vermehrt Lebensräume 

schaffen, was das Quartier als Handlungsebene zunehmend in den Fokus rückt. Nur so 

können Wohnungsunternehmen den neuen Rahmenbedingungen begegnen und im Wettbewerb 

erfolgreich bleiben (vgl. Kapitel 5.4). 

Das Quartier als Handlungsebene von Wohnungsunternehmen erweist sich als Spiegel der 

gesellschaftlichen Entwicklungstendenzen. Durch die Auswirkungen des demographischen 

Wandels, der Pluralisierung der Lebensstile und einer zunehmenden Polarisierung der Gesellschaft 

entwickeln sich Quartiere zu immer komplexeren Strukturen des Zusammenlebens 

(vgl. Kapitel 5.4). Dies fordert von Wohnungsunternehmen, vor allem vor dem Hintergrund 

des Wegfalls kommunaler Steuerungsmöglichkeiten, neue und individuelle Konzepte 

der Quartiersentwicklung, besonders für benachteiligte Quartiere, um weiterhin wirtschaftlich 

rentabel zu agieren. 

Um eine erfolgreiche Quartiersentwicklung leisten zu können, bedarf es jedoch Wissen 

darüber, wie es zur Entstehung von benachteiligten Quartieren kommt. Das wird anhand 

zweier Theorieansätze dargestellt. Dabei wird im Zuge der Expertenbefragung der Ansatz 

105


des Investitionsdilemmas als zentraler Ankerpunkt dieser Arbeit deutlich (vgl. Kapitel 

6.5.1). 

Anhand der Experteninterviews kann eine Reihe von Handlungsmöglichkeiten, die Wohnungsunternehmen 

im Quartier haben, sowie deren auslösende Faktoren herausgestellt 

werden (vgl. Kapitel 7.3). Es wird deutlich, dass Wohnungsunternehmen langfristige Strategien 

verfolgen müssen, um auf Quartiersebenen handeln zu können und dabei erfolgreich 

zu sein. 

Anhand des Instruments der Portfolio-Analyse zeigt sich, wie Wohnungsunternehmen ihren 

Wohnungsbestand analysieren, bewerten und anschließend Normstrategien herleiten 

können. Da die klassische Portfolio-Analyse jedoch (nur) objektbezogen ist, wird diese in 

einem konzeptionellen Schritt auf die Quartiersebene erweitert, um zu zeigen, dass sich 

dadurch ein Fokus auf einen größeren Raum und somit mehr Handlungsmöglichkeiten 

ergeben. Mittels SWOT-Analyse und Monitoring ergibt sich ein Handlungskonzept, mit 

dessen Hilfe effiziente Quartiersstrategien entwickelt werden können. 

Abschließend wird betrachtet, unter welchen Bedingungen Wohnungsunternehmen ohne 

staatliche Intervention kooperative Quartiersentwicklung leisten können. Dies wird unter 

Bezugnahme auf eine Arbeit Axelrods an einem Modellquartier veranschaulicht (vgl. Kapitel 

8.2). Anhand der Experteninterviews werden die Modellszenarien auf die Praxis hin 

geprüft und weitere Bedingungen und Faktoren für Kooperation von Wohnungsunternehmen 

herausgestellt. Insgesamt stellt sich die Kooperation als mögliches Instrument privatwirtschaftlicher 

Quartiersentwicklung heraus. 

Die Erkenntnisse lassen sich in einem kurzen Beispiel darstellen: In einem Quartier sind 

zwei Wohnungsunternehmen mit langfristigem Bewirtschaftungsinteresse, die beide folgenden 

Weg gehen: Durch eine quartiersbezogene Portfolio-Analyse stellt sich heraus, 

dass es sich um ein benachteiligtes Quartier handelt. Die Wohnungsunternehmen erkennen 

mittels einer SWOT-Analyse Stärken und Schwächen sowohl im Quartier, als auch im 

eigenen Unternehmen. Beide Unternehmen wollen Quartiersentwicklung leisten und sind 

grundlegend kooperationsbereit. Sie gehen die Kooperationsoption ein, um so eigene 

Schwächen und mangelnde Ressourcen ausgleichen zu können und Synergieeffekte zu 

nutzen. Dadurch können beide Unternehmen ein ganzheitliches Quartiersentwicklungskonzept 

entwickeln und geeignete Maßnahmen treffen. So entsteht im Idealfall eine »Winwin-win-Situation«. 

Durch das Kooperationsinstrument kann die Leistungsfähigkeit der 

Wohnungsunternehmen ausgedehnt werden: Eigene Schwächen werden ausgeglichen und 

Stärken voll ausgeschöpft (Abb. 20). 

106


Abbildung 20: Quartiersentwicklung durch Wohnungsunternehmen und Kooperation 

Wohnungsunternehmen mit langfristiger Strategie 

Kerngeschäft: 

Wohnung / Wohnen 

Wachstumsmarkt 

Vermietermarkt 

Wohnungsmarkt 

entscheidende 

Determinante 

Schrumpfungsmarkt 

Mietermarkt 


Kooperative oder eigene Lösungen der 

Investitionen und Maßnahmen 


Sanierung , Instandhaltung 

Modernisierung, Neubau, (Abriss u. 

Rückbau) 

soziale, kulturelle u. nicht Investive 

Mieterfeste, Schuldnerberatung , 

Intergrationshilfe usw. 

Räumliche (Wohnumfeld) 

Wohnumfeldgestaltung, Infrastruktur usw. 






Portfolio- Analyse 

und Zielsetzungen 

der Unternehmen 

entscheiden, welche 

der Investitionen und 

Maßnahmen 

durchgeführt werden 



Kooperative oder eigene Lösungen der 

Investitionen und Maßnahmen 


Sanierung , Instandhaltung, 

Modernisierung 

Teilrückbau, Abriss, Neubau 

soziale, kulturelle u. nicht investive 

Mieterfeste, Schuldnerberatung , 

Integrationshilfe usw. 

räumliche (Wohnumfeld) 

eventuell: Wohnumfeldgestaltung, 

Infrastruktur usw. 








Abbildung 20 stellt die zentralen Ergebnisse zusammenfassend dar und zeigt dabei auch 

die Quartiersentwicklung als Option für Wohnungsunternehmen mit Beständen in Vermietermärkten 

auf. Zuvor wurde die Kooperation nur als Option in Mietermärkten aufgeführt, 

jedoch sollen die Erkenntnisse dieser Untersuchung konzeptionell und generalisierend betrachtet 

werden, sodass eine Übertragung auf den Vermietermarkt durchaus möglich ist. 

Das heißt nicht, dass Wohnungsunternehmen in Vermietermärkten die Optionen und Maßnahmen 

tatsächlich auch in Angriff nehmen. Doch ob nun Mietermarkt oder Vermietermarkt 

stellt sich die Frage, wie die zukünftige Entwicklung von Quartieren aussehen wird. 

Hinzu kommt, dass in diesen Märkten nicht nur bevorzugte, sondern ebenfalls benachteiligte 

Quartiere existieren, die dadurch vielleicht noch effizienter entwickelt werden könnten. 

Die Kooperationsoption wird in der Abbildung als ein möglicher Ansatz eingeführt, 

wenn die ausgeführten Bedingungen der Kooperation erfüllt sind. 

Der qualitative und explorative Untersuchungsansatz dieser Arbeit stellt sich als sehr ertragreich 

heraus: Zum einen können neue Themenfelder erfasst werden, zum anderen finden 

sich theoretische Ansätze in den Ausführungen der Experten wieder und können im 

Verlauf der Arbeit überprüft werden. In der wohnungswirtschaftlichen Quartiersentwick- 

107


lung durch Kooperation besteht jedoch noch erheblicher Untersuchungsbedarf, um die Potenziale 

dieses Instruments deutlicher herauszustellen und so immer mehr in den Fokus der 

Akteure zu rücken. 

Durch die überwiegend konzeptionelle Vorgehensweise können keine exakten Lösungsstrategien 

entwickelt werden. Für eine generelle Betrachtung der Möglichkeiten in der 

Quartiersentwicklung durch Wohnungsunternehmen erweist sie sich jedoch als äußerst 

ertragreich. Zudem wird durch die Expertenbefragungen deutlich, was Wohnungsunternehmen 

in der Quartiersentwicklung bereits leisten. Die Potenziale wohnungswirtschaftlicher 

Kooperationen sowie deren Bedingungen werden herausgestellt und durch die Ausführungen 

der Experten im Blick auf die Praxis hinterfragt: Ob sie sich in der Praxis immer 

wiederfinden lassen, bleibt vorerst offen und erfordert weitere Untersuchungen. 

Es gibt also keinen »Königsweg« der Quartiersentwicklung: Jedes Quartier ist einzigartig 

und erfordert individuelle Konzeptionen, sodass Kooperation lediglich als ein mögliches 

privatwirtschaftliches Instrument dargestellt werden kann. Deshalb bleibt die Arbeit hier 

vorerst auf einer konzeptionellen Ebene. In einem nächsten Schritt könnte man versuchen, 

die Instrumente weiter zu konkretisieren und praxisnah zu gestalten. Zudem könnten Quartiere 

identifiziert werden, in denen die genannten Bedingungen der Kooperationsoption 

vorhanden sind. Ein weiterer Ansatzpunkt wäre die Integration anderer Akteure, besonders 

privater Kleineigentümer. Eine Überprüfung der Kooperationsoption auf private Kleineigentümer 

hin ist notwendig, da es in der Praxis eher selten vorkommt, dass Wohnungsunternehmen 

über einen so großen Bestand im Quartier verfügen. Zudem sind private Kleinanbieter 

die größte Eigentümergruppe am Wohnungsmarkt. 

Um eine optimale Entwicklung zu gewährleisten, sind auch die Kommunen gefragt und in 

den Entwicklungsprozess einzubeziehen, sei es als Moderator, gleichwertiger Kooperationspartner 

oder Initiator, was hier außen vor gelassen wurde. Denn nur wenn die gesamte 

Stadtentwicklung in den Strategieentwicklungsprozess eingebunden ist, kann Quartiersentwicklung 

umfassend geplant werden und so weit wie eben möglich vorausschauend 

sein. 

Aus den Ergebnissen und Erkenntnissen dieser Arbeit lassen sich folgende Hypothesen 

formulieren, mit denen sich weiterführende Untersuchungen auseinandersetzen könnten: 

H1: Je größer der Handlungsdruck für Wohnungsunternehmen wird, desto effektiver 

sind Wohnungsunternehmen in der Quartiersentwicklung. 

H2: Je größer der Besitzanteil von Wohnungsunternehmen in einem Quartier ist, desto 

leistungsfähiger sind diese in der Quartiersentwicklung. 

108


H3: Durch das Instrument der Kooperation kann die Quartiersentwicklung eine größere 

Effizienz erfahren. 

H4: Die räumliche Nähe, die Eigentümerstruktur, die Geschäftsstrategie und der Handlungsdruck 

bestimmen über die Kooperationsbereitschaft und -intensität von Wohnungsunternehmen. 

H5: Kooperationen von Wohnungsunternehmen in der Quartiersentwicklung können 

ohne staatliche Intervention zustande kommen, wenn gewisse Bedingungen erfüllt sind. 

H6: Kooperationen sind beständiger und effektiver, wenn sie ohne staatliche Interventionen 

zustande kommen. 

H7: Der Wohnungsmarkt als entscheidende Determinante bestimmt über die Leistungsfähigkeit 

von Wohnungsunternehmen in der Quartiersentwicklung. 

Die Ausführungen dieser Arbeit sollen nicht zu der Annahme verleiten, dass sich alle Probleme 

in Quartieren durch Wohnungsunternehmen lösen lassen und dass alle Entwicklungen 

steuerbar sind. 

„Und das, was in der Politik ja immer gerne vergessen wird und dann auch von den Mietervertretungen: 

Wir können alle gesellschaftlichen Probleme nicht lösen.“ (Ex8WU5: Zn. 840 f.) 

Derartiges können Wohnungsunternehmen nicht leisten. Manche Probleme in Quartieren 

sind grundlegender gesellschaftlicher Natur. Wenn Wohnungsunternehmen das Quartier 

jedoch immer mehr als Handlungsebene wahrnehmen und dabei auch auf Zusammenarbeit 

mit anderen Akteuren setzen, können sie einen wichtigen Beitrag zur Quartiersentwicklung 

leisten. Das wird sich langfristig im Unternehmenserfolg widerspiegeln und zudem auch 

für die gesamtstädtische Entwicklung bedeutend sein. Hinzu kommt das angesprochene 

Problem der Messbarkeit gewisser Maßnahmen und der Quantifizierung gewisser Qualitätskriterien 

– hier ist sicherlich noch vieles offen und erfordert individuelle Lösungsansätze. 

Denn trotz der Affinität zu qualitativen Kriterien bleibt es für Wohnungsunternehmen 

entscheidend, dass die Ansätze praktikabel sind und im Unternehmen umgesetzt werden 

können. Dadurch ergeben sich sicherlich weitere Einschränkungen, die akzeptiert werden 

müssen, die aber eventuell durch die Bündelung von Kompetenzen und Ressourcen in kooperativen 

Strukturen der Quartiersentwicklung auf ein geringes Maß gesenkt werden können. 

Zuletzt ist natürlich zu beachten, dass Ansätze, die auf einer konzeptionellen Ebene 

ausführlich geplant sind, in der Realität dennoch auf Schwierigkeiten stoßen können: Nicht 

alles, was auf dem Reißbrett geplant wird, lässt sich auch auf die Praxis übertragen. 

109

10. Zusammenfassung, Fazit und Ausblick 

10. Fazit und Ausblick 

Die Ausführungen dieser Untersuchung ergeben, dass das Quartier als Handlungsebene 

zunehmend in den Fokus von Wohnungsunternehmen rückt. Wohnungsunternehmen, die 

auch in Zukunft erfolgreich sein wollen, müssen auf dieser Ebene mit langfristigem Bewirtschaftungsinteresse 

handeln und neue Handlungsstrategien entwickeln. Besonders in 

Mietermärkten schrumpfender Regionen, in denen sich häufig benachteiligte Quartiere 

finden, wird die Quartiersebene immer wichtiger, da sie den komplexen Situationen besonders 

angemessen erscheint. 

Weiterhin wird deutlich, dass Wohnungsunternehmen in Situationen, in denen es möglich 

ist, Kooperationen eingehen sollten, um so effizienter agieren zu können. Dabei steht nicht 

altruistisches Verhalten im Vordergrund, vielmehr können durch Kooperationen einzelwirtschaftliche 

Interessen mit dem Gemeinwohl (Quartier) verbunden werden. Dazu müssen 

jedoch in Zukunft festgefahrene Denkweisen gelockert und Vorurteile aufgebrochenwerden 

– Wohnungsunternehmen müssen zunehmend ganzheitlich denken. Denn immer 

mehr Wohnungsunternehmen erkennen, dass sich die Wirkungen und Erfolge lohnenswerter 

Investitionen und Maßnahmen besonders in benachteiligen Quartieren nicht in der kurzfristigen 

Rendite, sondern nur langfristig zeigen und nur schwer mit vorhanden Systemen 

messen lassen. 

Zukünftig muss von Seiten der Politik und des Städtebaus immer mehr akzeptierte werden, 

dass es bei den absehbaren Entwicklungen nicht immer sinnvoll ist, noch in einzelne Quartiere 

zu investieren (z. B. in aufwendige energetische Sanierungen). Das Faktum des Unvermeidbaren 

muss erkannt werden: Benachteiligte Quartiere, bei denen keine Entwicklungstendenz 

mehr abzusehen ist, müssen behutsam und geplant schrumpfen und irgendwann 

aufgegeben werden. Weiterhin muss bei allen Strategien der Quartiersentwicklung 

ihre Sozialverträglichkeit beachtet werden, besonders in benachteiligten Quartieren 

schrumpfender Regionen, da sich Investitionen, die auf die Miete umgelegt (z. B. im energetischen 

Bereich) werden müssen, nicht mehr lohnen. Sogar einkommensschwache Haushalte 

können sich in Mietermärkten noch andere Wohnungen leisten, sodass es zu Verdrängungsprozessen 

kommen kann, die nicht mehr durch nachziehende Mieter ausgeglichen 

werden können. 

Um den Anforderungen, die besonders durch den demographischen Wandel auf die Wohnungswirtschaft 

und Städte zukommen gerecht zu werden, müssen neue Wege in der Quartiersentwicklung 

gegangen werden, die flexibler und individueller sind, als die der klassi- 

110

10. Zusammenfassung, Fazit und Ausblick 

schen Instrumente. Weiter zeigt sich, dass Kooperation oft nicht am Willen der Wohnungsunternehmen 

scheitert, sondern an Vorurteilen und an der Sprachlosigkeit unter den 

Akteuren. Solchen Vorurteilen und Kommunikationsproblemen gilt es in einem offenen 

Dialog der Quartierakteure zu begegnen. 

Die Untersuchung macht deutlich, dass die wohnungswirtschaftliche Kooperation unter 

gewissen Bedingungen ein geeignetes Instrument der Quartiersentwicklung darstellen 

kann. Sie soll allerdings nicht suggerieren, dass Kooperation das ideale und einzige Instrument 

ist. Die Quartierskomplexität und die jeweils individuellen Quartierssituationen 

lassen vereinheitlichende Lösungen kaum zu. Es gibt keinen »Königsweg« in der Quartiersentwicklung, 

jedoch bietet die Kooperation erhebliche Potenziale. Diese gilt es klar herauszustellen, 

um so mehr Akteure zu »comitten« und Quartiere zu identifizieren, in denen 

eine solche wohnungswirtschaftliche Kooperation sinnvoll ist. Wenn die Kooperationsoption 

erfolgreich ist, wird sie sich mit der Zeit durchsetzen oder um es mit Axelrods Worten 

zu formulieren: „whatever is successful is likely to appear more often in the future.“ (Axelrod 

1990: 169). 

111

11. Glossar 

11. Glossar 

Anpassungselastizität: Unter Anpassungselastizität wird die Geschwindigkeit verstanden, 

mit der am Markt bei Marktungleichgewichten wieder den Gleichgewichtszustand erreicht 

wird. 

Armutsgefährdungsquote: „Die Armutsgefährdungsquote ist ein Indikator zur Messung 

relativer Einkommensarmut und wird – entsprechend dem EU-Standard – definiert als 

der Anteil der Personen, deren Äquivalenzeinkommen weniger als 60 % des Medians 

der Äquivalenzeinkommen der Bevölkerung (in Privathaushalten) beträgt.“ (Website 

Statistisches Bundesamt d) 

Baulicher Wohnumfeldeffekt: „Der bauliche Wohnumfeldeffekt resultiert aus der Abhängigkeit 

des Wertes einer Wohnung vom baulichen Zustand der Wohnhäuser in der 

Nachbarschaft.“ (Güssow 1976: 21) Dieser Effekt kann sowohl ins Positive (Aufwertung), 

als auch ins Negative (Abwertung) wirken. 

Bestandserhaltungsniveau: Das Bestandserhaltungsniveau beschreibt, wie viele Kinder 

eine Frau bekommen muss, damit die Sterbefälle ausgeglichen werden und das Bevölkerungsniveau 

konstant bleibt, „es verändert sich historisch durch die Entwicklung der 

Sterblichkeit.“ (BIB 2012) 

Cashflow: „Finanzielle Stromgröße, die den in einer Periode erfolgswirksam erwirtschafteten 

Zahlungsmittelüberschuss angeben soll. Er wird abgeleitet aus den Daten des 

Jahresabschlusses, bes. der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV). Der Cashflow ist 

Ausdruck (Indikator) der Innenfinanzierungskraft eines Unternehmens“ (Gabler 2010: 

580) 

Externer Effekt: „Auswirkung wirtschaftlicher Aktivitäten auf Dritte“ (Website Gabler 

Wirtschaftslexikon b) 

Portfolio: Unter Portfolio wird in der Wirtschaft eine Bündelung von Vermögensgegenständen 

verstanden (Diederichs 2006: 575). An dieser Stelle sind damit die vorhanden 

Wohnungen im Eigentum eines jeweiligen Wohnungsunternehmens gemeint. 

Rendite: „Verhältnis einer Erfolgsgröße zum eingesetzten Kapital einer Rechnungsperiode“ 

(Gabler 2010: 2585) 

Sozialer Wohnumfeldeffekt: „Eine Minderung der Umfeldqualität infolge einer sozialen 

Umschichtung reduziert zwangsläufig den Wert jeder Wohnung.“ (Güssow 1976: 19) 

112

11. Glossar 

Der soziale Wohnumfeldeffekt kann entstehen, wenn Wohnungseigentümer auf eine 

Abwertung des sozialen Umfelds im Quartier mit Desinvestitionen reagieren und es 

dadurch zu einem Verfall der baulichen Substanz kommt. (ebd.) 

SWOT-Analyse: „dt. Abk. für Analysis of strengths, weakness, opportunities and threats; 

die Stärken-Schwächen-Chancen-Risiken-Analyse stellt eine Positionierungsanalyse 

der eigenen Aktivitäten gegenüber dem Wettbewerb dar. In dem ihr zugrunde liegenden 

Arbeitsverfahren, werden die Ergebnisse der externen Unternehmens-Umfeld- 

Analyse in Form eines Chancen-Risiken-Katalogs zunächst zusammengestellt und 

dem Stärken-Schwächen-Profil der internen Unternehmensanalyse gegenübergestellt.“ 

(Website Gabler Wirtschaftslexikon a) 

Vermietermarkt & Mietermarkt: Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bestimmt, 

ob es sich um einen Mieter- oder Vermietermarkt handelt. Mietermärkte sind gekennzeichnet 

durch ein Wohnungsangebot, das größer ist als die Nachfrage. Bei Vermietermärkten 

ist die Nachfrage größer als das Wohnungsangebot (Glatter 2003: 149). 

Wohnungsbauinvestitionen: Investitionen in Neubau von Wohnungen und Wohnungsbestand. 

113

12. Quellenverzeichnis 

12. Quellenverzeichnis: 

12.1 Literaturverzeichnis 

Axelrod, R. (1990): The Evolution of Co-operation.- London. 

Balling, R. (1998): Kooperation. Strategische Allianzen, Netzwerke Joint Ventures und 

andere Organisationsformen zwischenbetrieblicher Zusammenarbeit in Theorie und 

Praxis.- Frankfurt am Main². 

BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) (Hrsg.) (2011): Wohnungsmarktprognose 

2025.- Analysen Bau.Stadt.Raum, 4, Bonn. 

BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) (Hrsg.) (2009): Raumordnungsprognose 

2025/2050.- Berichte, 29, Bonn. 

Bernt, M. (2005): Stadtumbau im Gefangenendilemma.- In: Weiske, C., Kabisch, S. & 

Hannemann, C. (Hrsg.): Kommunikative Steuerung des Stadtumbaus. Interessengegensätze, 

Koalitionen und Entscheidungsstrukturen in schrumpfenden Städten. 

Wiesbaden: 109-131. 

Bertelsmann Stiftung (Hrsg.) (2007): Kommunaler Schuldenreport Nordrhein-Westfalen.- 

Gütersloh. 

Online Verfügbar: http://www.wegweiser-kommune.de/themenkonzepte/finanzen/download/pdf/ 

Kommunaler_Schuldenreport_NRW.pdf (14.01. 2012). 

Beuerle, I. & Petter, S. (2008): Sozialmanagement in Wohnungsunternehmen.- Hamburg ² . 

Bizer, K., Dappen, C., Deffner, J., Heilmann, S., Knieling, J. & Stieß, I. (2008): Nutzungszyklus 

von Wohnquartieren in Stadtregionen. Modellentwicklung.- Hamburg. 

Bizer, K., Ewen, C., Knieling, J. & Stieß, I. (Hrsg.) (2009): Zukunftsvorsorge in Stadtquartieren 

durch Nutzungszyklus-Management. Qualitäten entwickeln und Fläche sparen 

in Stadt und Region.- Göttingen. 

BMVBS (Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung) & BBR (Bundesamt 

für Bauwesen und Raumordnung) (Hrsg.) (2007): Veränderung der Anbieterstruktur 

im deutschen Wohnungsmarkt und wohnungspolitische Implikationen.- Forschungen, 

124, Bonn. 

BMVBS (Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung) (2009): Bericht 

über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland.- Stadtentwicklungspolitik 

in Deutschland, 2, Berlin. 

114


Online Verfügbar: http://d-nb.info/1000363171/34 (20.12.2011). 

Bogener, A. & Menz, W. (2005): Expertenwissen und Forschungspraxis: die modernisierungstheoretische 

Debatte um die Experten. Zur Einführung in ein unübersichtliches 

Problemfeld.- In: Bogner, A., Littig, B. & Menz, W. (Hrsg.): Das Experteninterview. 

Theorien, Methode, Anwendung. Wiesbaden²: 7-30. 

Brauer, K.-U. (2006): Einführung in die Immobilienwirtschaft.- In: Brauer, K.-U. (Hrsg.): 

Grundlagen der Immobilienwirtschaft. Recht – Steuern – Marketing – Finanzierung – 

Bestandsmanagement – Projektentwicklung. Wiesbaden 5 : 17-70. 

Davis, L. H. (1985): Prisoners, Paradox, and Rationality.- In: Campbell, R. & Sowden, L. 

(Hrsg.): Paradoxes of Rationality and Cooperation. Prisoner’s Dilemma and 

Newcomb’s Problem. Vancouver: 45-59. 

Diederichs, C. J. (2006): Immobilienmanagement im Lebenszyklus. Projektentwicklung, 

Projektmanagement, Facility Management, Immobilienbewertung.- Heidelberg². 

Dietrich, P. (2005): Führung und Steuerung von Wohnungsunternehmen. Ein Leitfaden für 

die verantwortlichen Führungskräfte aus Management und Politik.- Hamburg. 

Dietrich, P. (2003): Organisationaler Wandel öffentlicher Wohnungsunternehmen. Eine 

Fallstudie, betrachtet aus ökonomischer und soziologischer Perspektive.- Hamburg. 

DIW (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung) (2011): Strukturdaten zur Produktion 

und Beschäftigung im Baugewerbe – Berechnungen für das Jahr 2010. Endbericht. 

Online verfügbar: http://www.bmvbs.de/cae/servlet/contentblob/74742/publicationFile/47280/ 

diw_bauvolumensbericht-2010-endbericht-lang.pdf (28.01.2012). 

DV (Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V.) (Hrsg.) 

(2009): Kommission „Zertifizierung in der Stadtentwicklung“. Bericht und Perspektive. 

o. A. 

Online verfügbar unter: http://www.deutscher-verband.org/cms/fileadmin/medias/Stichworte/ 

PDFs/Zertifizierungsbericht.pdf (02.09.2011). 

DV (Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.) (Hrsg.) 

(2007): Zur Ökonomisierung der Immobilienwirtschaft – Entwicklungen und Perspektiven.- 

Berlin. 

Online Verfügbar: http://opus.kobv.de/zlb/volltexte/2008/6468/pdf/Immobilienwirtschaft.pdf 

(09.10.2011). 

Eekhoff, J. (2006): Wohnungs- und Bodenmarkt.- Tübingen². 

115


Eekhoff, J. (2002): Wohnungspolitik.- Tübingen². 

Erdmann, B. (2010): "Ein reines bauliches Investitionsprogramm reicht nicht aus".- Die 

Wohnungswirtschaft, 7: 22-23. 

Online Verfügbar: http://www.analysekonzepte.de/con/cms/upload/Berichte_ueber_A_und_K/Analyse 

__Konzepte_-_GdW_Studie_Soziale_Stadt.pdf (19.11.2011). 

Fasselt, J. & Sucato, E. (2010): Wohnungsunternehmen als Akteure der integrierten 

Stadt(teil)entwicklung.- In: Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung 

(Hrsg.): Demographischer Wandel in Nordrhein-Westfalen. Dortmund: 149-156. 

Fehr, P. (2000): Dienstleistungsmanagement in der Wohnungswirtschaft. Wohnbegleitende 

Dienstleistungen für Mieter und Eigentümer.- Wiesbaden. 

Flick, U. (2009): Sozialforschung. Methoden und Anwendungen. Ein Überblick für BA- 

Studiengänge.- Hamburg. 

Flick, U. (2004): Qualitative Sozialforschung. Eine Einführung.- Hamburg². 

Frick, D. (2008): Theorie des Städtebaus. Zur baulich-räumlichen Organisation von Stadt.- 

Berlin. 

Friedrich, S. (2004): Stadtumbau Wohnen. Ursachen und methodische Grundlagen für die 

Stadtentwicklung mit Fallstudie zu Wohngebieten in Zürich.- Zürich. 

Gabler (2010): Gabler Wirtschaftslexikon.- Wiesbaden 17 . 

Galster, G. (2001): On the Nature of Neighborhood. Urban Studies, 38 (12): 2111-2124. 

GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.) (2011): 

Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2011/2012. Zahlen und Analysen aus 

der Jahresstatistik des GdW.- Berlin. 

GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.) (2010): 

Erfolgsfaktoren sozialer Quartiersentwicklung. Ergebnisse einer empirischen Untersuchung 

von Projekten der "Sozialen Stadt".- Berlin. 

Online Verfügbar: http://www.analyse-konzepte.de/con/cms/upload/Publikationen_von_A_und 

_K/Analyse__Konzepte_Publikation_GdW_Studie_Erfolgsfaktoren_Quartiersentwicklung.pdf 

(12.10.2011). 

GdW (Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V.) (1998): Überforderte Nachbarschaften: 

zwei sozialwissenschaftliche Studien über Wohnquartiere in den alten 

und neuen Bundesländern.- GdW Schriften, 48, Köln. 

116


Georgi, C. (2006): Ansätze zur Neustrukturierung von Wohnungsunternehmen.- 

In: Kochendörfer, B. (Hrsg.): Bauwirtschaft und Baubetrieb.- Mitteilungen, 33, Berlin. 

Gläser, J. & Laudel, G. (2010): Experteninterviews und qualitative Inhaltsanalyse.- Wiesbaden 

4 . 

Glatter, J. (2003): Strategien der Wohnungsunternehmen in schrumpfenden und wachsende 

Märkten.- In: Hutter, G. et al. (Hrsg.), Demographischer Wandel und Strategien der 

Bestandsentwicklung in Städten und Regionen. Dresden: 149-171. 

Grüber-Töpfer, W., Kamp-Murböck, M. & Mielke, B. (2010): Demographische Entwicklung 

in NRW.- In: ILS (Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung 

gGmbH) (Hrsg.): Demographischer Wandel in Nordrhein-Westfalen.- ILS – Forschung, 

1: 7-32, Dortmund. 

Online Verfügbar: http://www.ils-forschung.de/down/DEMOGRAFISCHER%20WANDEL_NRW.pdf 

(10.09.2011). 

Güles, O., Wagener, T. & Wagner, R. (2010): Bildung, Arbeit und Sozialraum. Zum besonderen 

Handlungsbedarf in benachteiligten Quartieren.- Informationen zur Raumentwicklung, 

2/3: 111-127. 

Güssow, W. (1976): Zur Ökonomie städtischer Sanierungsgebiete. Entstehung und räumliche 

Lage.- München. 

Heuer, H. B. J. & Nordalm, V. (2001): Die Wohnungsmärkte im Gesamtwirtschaftlichen 

Gefüge.- In: Jenkis, H. W. (Hrsg.): Kompendium der Wohnungswirtschaft.- München 

4 . 23-41. 

Heuer, H. B. J., Kühne-Büning, L., Nordalm, V. & Drevermann, M. (1985): Lehrbuch der 

Wohnungswirtschaft.- Frankfurt am Main. 

Hoover, E. M. & Vernon, R. (1959): Anatomy of a Metropolis. The Chanhing Distrubution 

of People and Jobs within the New York Metropolitan Region.- Cambridge, Massachusetts. 

IW Consult (Institut der deutschen Wirtschaft Köln Consult GmbH) (2011): Städteranking 

2011. Die 50 größten deutschen Städte im Test.- Köln. 

Online Verfügbar: http://www.iwconsult.de/imperia/md/images/iwconsult/pdf/download 

/staedteranking/bericht_st__dteranking_2011.pdf (19.02.2012). 

117


Jochimsen, K. (2011): Gesamtstädtisch denken - In Quartieren handeln.- In: Institut für 

Raumplanung der TU Dortmund (Hrsg.): In Quartieren denken - Perspektiven der 

Wohnkultur im Ruhrgebiet. Dortmund: 36-39. 

Just, T. (2009): Demografie und Immobilien.- München 

Kiehle, W. (2008): Wohin gehen die kommunalen Wohnungsbestände? Folgen des Verkaufs 

an Private Equity Fonds.- In: Schmitt, C. & Selle, G. (Hrsg.): Bestand? Perspektiven 

für das Wohnen in der Stadt. Dortmund: 54-62. 

Kivelip, F. (2005): Freie Wohnungsunternehmen.- In: Kühne-Büning, L., Nordalm, V. & 

Steveling, L. (Hrsg.): Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.- Frankfurt 

am Main 4 : 127-131. 

Kloth, M. (2003): Quartiersmanagement zur Entwicklung von Neubauquartieren in benachteiligten 

Stadtteilen.- InWIS-Berichte, 30, Bochum. 

Kraemer, D. (2011): Handeln in Quartieren - Mehrwert für Wohnungswirtschaft, Stadt und 

Region.- In: Institut für Raumplanung der TU Dortmund (Hrsg.): In Quartieren denken 

- Perspektiven der Wohnkultur im Ruhrgebiet. Dortmund: 16-19. 

Kraemer, D. (2009): Von der Einzel- zur Quartiersrentabilität: Wirtschaftlichkeit hat viele 

Facetten.- In: Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen 

(Hrsg.): Trendwende im sozialen Wohnungsbau- Impulse aus Nordrhein-Westfalen. 

Düsseldorf: 12 22. 

Online Verfügbar: http://www.mbv.nrw.de/Service/Downloads/Wohnen/Tagungsdokumentation/ 

Trendwende_im_sozialen_Wohnungsbau_09-2009.pdf (19.02.2012). 

Krätke, S. (1995): Stadt – Raum – Ökonomie: Einführung in aktuelle Problemfelder der 

Stadtökonomie und Wirtschaftsgeographie.- Basel. 

Kreutz, S. & Krüger, T. (2008): Neue Partnerschaften für Wohnquartiere: Housing Improvement 

Districts.- In: Schmitt, C. & Selle, G. (Hrsg.): Bestand? Perspektiven für das 

Wohnen in der Stadt. Dortmund: 599-611. 

Kühne-Büning, L. (2005): Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Wohnung und seiner Nutzungsleistungen.- 

In: Kühne-Büning, L., Nordalm, V. & Steveling, L. (Hrsg.): 

Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.- Frankfurt am Main 4 : 7-17. 

Laage, G. (2001): Stadt uns Wohnungsbaupolitik.- In: Jenkis, H. W. (Hrsg.): Kompendium 

der Wohnungswirtschaft.- München 4 : 459-478. 

118


Lammerskitten, P. (2007): Private-Equity-Fonds (PEF) in der Wohnungswirtschaft und ihr 

unternehmerisches Handeln.- In: Friedrich-Ebert-Stiftung (Hrsg.): Kommunale 

Wohnungsunternehmen – Tafelsilber oder Saatkartoffeln? Positionen des Arbeitskreises 

Stadtentwicklung, Bau und Wohnen der Friedrich-Ebert-Stiftung. Berlin: 77- 

104. 

Online Verfügbar: http://library.fes.de/pdf-files/stabsabteilung/04267.pdf (02.01.2012). 

Lamnek, S. (2005): Qualitative Sozialforschung.- Basel. 

Lohse, M. (2006): Die wirtschaftliche Situation deutscher Wohnungsunternehmen– eine 

empirische Untersuchung.- In: Pfnür, A. (Hrsg.): Arbeitspapiere zur immobilienwirtschaftlichen 

Forschung und Praxis, 7, Darmstadt. 

Online Verfügbar: http://www.real-estate.bwl.tu-darmstadt.de/media/bwl9/dateien/arbeitspapiere 

/arbeitspapier_7_deutschewohnungsunternehmen.pdf (20.12.2011). 

Mäding, H. (2004): Demographischer Wandel: Herausforderungen für Stadtentwicklung 

und Wohnungswirtschaft.- In: Gans, P. & Nachtkamp, H. H. (Hrsg.): Wohnungswirtschaft 

und Stadtentwicklung. Mannheimer Schriften zu Wohnungswesen, Kreditwirtschaft 

und Raumplanung, 2: 3-38, Mannheim. 

Meisel, U. (2012 b; im Erscheinen): Beiträge von Städtebau und Architektur zu einer multiperspektivischen 

Erforschung von Stadtquartieren.- In: Deffner, V. & Meisel, U. 

(Hrsg.): StadtQuartiere - sozialwissenschaftliche, ökonomische und städtebaulicharchitektonische 

Perspektiven.- Essen: (Seitenangaben noch unbekannt). 

Meisel, U. (2012 a): Routenplaner Bestandsquartiere – Bewertungssysteme nachhaltiger 

Quartiersentwicklung und sechs Dimensionen für praktisches nachhaltiges Handeln.- 

In: Drilling, M. & Schnur, O. (Hrsg.): Nachhaltige Quartiersentwicklung Positionen, 

Praxisbeispiele und Perspektiven.- Wiesbaden: 229-249. 

Meisel, U. (2010): Komplexe Bestandsquartiere – strategische Handlungsansätze für die 

Entwicklung von Quartieren. Die Wohnungswirtschaft, 7: 26-27. 

Neitzel, M. (2010): Gebaute Quartiere städtebauliche und ökonomische Zugänge.- o. A. 

Online Verfügbar: http://www.ils-forschung.de/down/Neitzel_Multiperspektivische% 

20Quartiersforschung.pdf (16.12.2011). 

Ottensmann, J. R. (1975): The Changing Spatial Structure of American Cities.- Massachusetts. 

Peselmann, T. (2009): Dortmund Scharnhorst-Ost: Stadt und Wohnungsunternehmen kooperieren.- 

Die Wohnungswirtschaft, 1: 8-11. 

119


Przyborski, A. & Wohlrab-Sahr, M. (2010): Qualitative Sozialforschung. Ein Arbeitsbuch.- 

München 3 . 

Schnur, O. & Markus, I. (2010): Quartiersentwicklung 2030: Akteure, Schlüsselfaktoren 

und Zukunftstrends – Ergebnisse einer Delphi-Studie.- Raumforschung und Raumordnung, 

68:181–194. 

Schnur, O. (2010): Demographischer Impact in städtischen Wohnquartieren. Entwicklungsszenarien 

und Handlungsoptionen.- Wiesbaden. 

Schnur, O. (2008): Quartiersforschung im Überblick: Konzepte, Definitionen und aktuelle 

Perspektiven.- In: Schnur, O. (Hrsg.): Quartiersforschung. Zwischen Theorie und 

Praxis.- Wiesbaden: 19-51. 

Spars, G. (2008): Metatrends und die Wohnungsmarktentwicklung.- In: Schmitt, C. & Selle, 

G. (Hrsg.): Bestand? Perspektiven für das Wohnen in der Stadt. Dortmund: 23-40. 

Spiegel, E. (2001): Wohnen und Wohnung als Soziologische Kategorie.- In: Jenkis, H. W. 

(Hrsg.): Kompendium der Wohnungswirtschaft.- München 4 : 42-64. 

Spieker, R. (2005): Schrumpfende Märkte in der Wohnungswirtschaft. Ursachen, Folgen 

und Handlungsmöglichkeiten.- Göttingen. 

Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Hrsg.) (2011): Bevölkerungs- und Haushaltsentwickelung 

im Bund und in den Ländern.- Demografischer Wandel in 

Deutschland, 1, Wiesbaden. 

Online Verfügbar: http://www.statistikportal.de/statistik-portal/demografischer_wandel_heft1.pdf 

(11.12.2011). 

Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2009): Bevölkerung Deutschlands bis 2060. 12. koordinierte 

Bevölkerungsvorausberechnung. Begleitmaterial zur Pressekonferenz am 18. 

November 2009 in Berlin.- Wiesbaden. 

Online Verfügbar: https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressekonferenzen/2009 

/Bevoelkerung/pressebroschuere_bevoelkerungsentwicklung2009.pdf?__blob=publicationFile 

(20.10.2011). 

Statistisches Bundesamt (2008): Bautätigkeit und Wohnungen. Mikrozensus - Zusatzerhebung 

2006, 5. Wiesbaden. 

Online Verfügbar: https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Thematisch/EinkommenKonsum 

Lebensbedingungen/Wohnen/WohnsituationHaushalte2055001069004.pdf?__blob=publicationFile 

(13.10.2011). 

120


Staudt, E. Tober, M., Linné, H., Bock, J. & Thielemann, F. (1992): Kooperationshandbuch. 

Ein Leitfaden für die Unternehmenspraxis.- Düsseldorf. 

Theurl, T. (2010): Die Kooperation von Unternehmen: Facetten der Dynamik.- In: Ahlert, 

D. & Ahlert, M. (Hrsg.): Handbuch. Franchising und Cooperation – Das Management 

kooperativer Unternehmensnetzwerke. Frankfurt am Main: 313-344. 

Theurl, T. (2009): Kooperationen schaffen Member Value.- In: Verband der Wohnungsund 

Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. (Hrsg.): Kooperationen und 

Netzwerke von Wohnungsgenossenschaften. Düsseldorf: 11-14. 

Theurl, T. (2001): Wohnungsgenossenschaften im Systemwettbewerb: Marketing und Kooperation 

als Erfolgsfaktoren.- In Theurl, T. (Hrsg.): Marketing und Kooperation bei 

Wohnungsgenossenschaften.- Münstersche Schriften zur Kooperation, 51: 9-22, 

Aachen. 

VdW (Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.V.) (2002): Zukunft des 

Wohnens. Perspektiven für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.- Düsseldorf 

Westphal, H. (1979): Wachstum und Verfall der Städte. Ansätze einer Theorie der Stadtsanierung.- 

Frankfurt. 

Wirtz, M. & Eichner, V. (2010): Markt- und Standortanalyse und das Controlling.- o. A. 

Online Verfügbar: http://www.inwis.de/pdf/vortraege/InWIS%20EBZ%20MSA&Controlling.pdf 

(15.11.2011). 

12.2 Internetquellen 

Website BCG (Boston Consulting Group): Portfoliomatrix, 

http://www.bcg.de/bcg_deutschland/geschichte/klassiker/portfoliomatrix.aspx 

(01.01.2012). 

Website BFW (Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V.): 

BFW Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, 

http://www.bfw-bund.de/index.php?id=7 (18.11.2011). 

Website BIB (Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung): Bestandserhaltungsniveau, 

http://www.bib-demografie.de/nn_1956774/SharedDocs/Glossareintraege/ 

DE/B/bestandserhaltungsniveau.html (16.01.2012). 

Website Bundesministerium der Justiz: Gesetze im Internet. Gesetz betreffend die Erwerbs- 

und Wirtschaftsgenossenschaften, 

http://www.gesetze-im-internet.de/geng/index.html, (29.01.2012). 

121


Website GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.): 

Die deutsche Wohnungswirtschaft und ihr Spitzenverband, 

http://web.gdw.de/der-gdw/verbandsstruktur (18.11.2011). 

Website Gabler Wirtschaftslexikon (a): SWOT-Analyse, 

http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Archiv/326727/swot-analyse-v1.html (21.02.2012) 

Website Gabler Wirtschaftslexikon (b): externer Effekt, 

http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Archiv/611/externer-effekt-v6.html (14.02.2012). 

Website SINUS Markt- und Sozialforschung GmbH: Sinus-Milieus, 

http://www.sinus-institut.de/de/loesungen/sinus-milieus.html (29.01.2012). 

Website Statistisches Bundesamt (a) (Destatis): Fortschreibung Wohngebäude- und Wohnungsbestand, 

https://www-genesis.destatis.de/genesis/online/data;jsessionid=28CEABD2DD776 

542BD4AD1FE13AFC688.tomcat_GO_2_2?operation=abruftabelleBearbeiten&lev 

elindex=2&levelid=1332325220903&auswahloperation=abruftabelleAuspraegungAusw 

aehlen&auswahlverzeichnis=ordnungsstruktur&auswahlziel=werteabruf& selectionname=31231-0001&auswahltext=&werteabruf=Werteabruf 

(29.11.2011). 

Website Statistisches Bundesamt (b) (Destatis): Fortschreibung des Bevölkerungsstandes, 

https://www-genesis.destatis.de/genesis/online/data;jsessionid=28CEABD2DD77 

6542BD4AD1FE13AFC688.tomcat_GO_2_2?operation=abruftabelleBearbeiten&le 

velindex=2&levelid=1332325153189&auswahloperation=abruftabelleAuspraegungAusw 

aehlen&auswahlverzeichnis=ordnungsstruktur&auswahlziel=werteabruf& selectionname=12411-0001&auswahltext=&werteabruf=Werteabruf 

(06.12.2011). 

Website Statistisches Bundesamt (c) (Destatis): Öffentliche Finanzen, 

http://www.destatis.de/jetspeed/portal/cms/Sites/destatis/Internet/DE/Navigation/Stat 

istiken/FinanzenSteuern/OeffentlicheHaushalte/OeffentlicheFinanzen.psml 

(07.02.2012). 

Website Statistisches Bundesamt (d) (Destatis): Armutsgefährdungsquote, 

http://www.amtliche-sozialberichterstattung.de/A1armutsgefaehrdungsquoten.html 

(10.02.2012). 

122


12.3 Experteninterviews 

1. Experteninterview: Experteninterview mit Experte 1, Beratungsunternehmen 1. Code: 

Ex1BR1, geführt am 04.10.2011. 

2. Experteninterview: Experteninterview mit Experte 2, Wohnungsunternehmen 1. Code: 

Ex2WU1, geführt am 24.10.2011. 

3. Experteninterview: Experteninterview mit Experte 3, Beratungsunternehmen 2. Code: 

Ex3BR2, geführt am 26.10.2011. 



5. Experteninterview: Experteninterview mit Experte 5 & Experte 6, Wohnungsunternehmen 

3. Code: Ex5WU3 & Ex6WU3, geführt am 10.11.2011. 



7. Experteninterview: Experteninterview mit Experte 8, Experte 9 & Experte 10, Wohnungsunternehmen 

5. Code: Ex8WU5, Ex9WU5 & Ex10WU5, geführt am 

22.11.2011. 



123

13. Anhang 

13. Anhang 

Interviewleitfaden: 

,,Zwischen Konkurrenz und Kooperation – Wohnungsunternehmen als 

Akteure der Quartiersentwicklung.‘‘ 

Informationsblatt 

Datum:……………… 

Interviewte Person/-en 

Repräsentiert Unternehmen/Gesellschaft oder Institution: 

Anzahl der Personen:……….. 

1. Interviewte Person 

Name:…………………………… 

Funktion/Tätigkeit:………………………... 

2. Interviewte Person 

Name:…………………………… 

Funktion/Tätigkeit:………………………… 

Vorbemerkung: 

 

 

 

 

 

Name des Interviewers 

Darlegung der Ziele der Befragung 

Voraussichtliche Dauer des Interviews 

Um die Verwendung eines Tonbandes ersuchen 

Anonymisierung 

Notizen: 

124

13. Anhang 

Interview Fragen: 

Thema1: 

Paradigmenwechsel: Wachstum weicht Schrumpfung: 

(Stichworte: demografischer Wandel, sozioökonomische Veränderungen) 

1. Wie hat sich die Wettbewerbssituation von Wohnungsunternehmen Ihrer Meinung 

nach durch die veränderten gesellschaftlichen Rahmenbedingungen verändert? 

(Konkurrenz unter Wohnungsunternehmen) 

2. Haben sich aus Ihrer Sicht die Handlungsfelder bzw. die Geschäftsfelder für Wohnungsunternehmen 

geändert, wie sehen diese heute aus? Was sind zukünftige Herausforderungen? 

Thema 2: 

Quartiersentwicklung/ Quartiere als Handlungsebene 

3. Gibt es Ihrer Meinung nach die geeignete räumliche Ebene auf der Wohnungsunternehmen 

erfolgreich agieren? 

(Region, Stadt, Stadtteil, Quartier, Wohnblock bzw. nur eigener Bestand) 

4. Was versteht Ihr Wohnungsunternehmen unter einem Quartier? 

5. Welche Rolle übernehmen Wohnungsunternehmen Ihrer Meinung nach in der 

Quartiersentwicklung bzw. für die Stadtentwicklung? 

6. Hat sich Ihrer Meinung nach in den letzten Jahren ein Umdenken vollzogen, dass 

erfolgreiche Wohnungsunternehmen nicht mehr nur ,,Bestandsverwalter‘‘ sein 

können, sondern großräumiger denken und integrierter handeln müssen? 

7. Was sind Ihrer Meinung nach Einflussfaktoren für die Quartiersentwicklung? 

(Image, Marktlage, Bewohnerstruktur, Akteure etc.) 

a. Welche Faktoren haben Einfluss auf die Handlungsentscheidungen von Wohnungsunternehmen 

bezüglich der Quartiersentwicklung? 

8. Was leistet Ihr Wohnungsunternehmen bereits für (belastete und unbelastete) Quartiere 

und was hat Ihr Unternehmen davon Quartiersentwicklung zu leisten? 

a. Wie sehen die Maßnahmen und Beiträge zur Quartiersentwicklung ihres Wohnungsunternehmens 

aus? 

125

13. Anhang 

9. Sind aus Ihrer Sicht Wohnungsunternehmen handlungsfähiger als Kommunen bei 

Entwicklung von Strategien Quartiersentwicklung? 

10. Wie sehen Sie die Zukunftschancen von Quartieren mit mehreren großen Wohneigentümern 

aus? Sind diese flexibler und anpassungsfähiger als Quartiere mit vielen 

privaten Kleineigentümern? 

Thema 3: 

Kooperation: 

11. Was ist Ihrer Meinung nach Kooperation und unter welchen Voraussetzungen funktioniert 

Kooperation? 

12. Unter welchen Bedingungen entstehen aus Ihrer Sicht strategische Kooperationen 

zwischen Wohnungsunternehmen und wie bzw. wieso wird der Konkurrenzgedanke 

überwunden? 

a. Auf welcher Ebene findet Ihrer Meinung nach Kooperation von Wohnungsunternehmen 

statt? (normativen, strategischen, operativen) 

13. Gibt es andere Akteure, die zur Kooperation von Wohnungsunternehmen beitragen 

bzw. mit denen Ihr Wohnungsunternehmen kooperiert? (Kommunen, externe Dienstleister 

etc.) 

14. Gibt es Ihrer Meinung nach Faktoren die Kooperation fördern bzw. verhindern? 

(z. B. räumliche Nähe, Förderpolitik des Staates, Restriktionen, Unternehmensform usw.) 

a. Fördert das Wegfallen von kommunalen Steuerungsformen die Kooperationen von Unternehmen? 

b. Kommt es bei unterschiedlichen Formen bzw. Strukturen von Wohnungsunternehmen 

durch Interessenskonflikte zu Kooperationsschwierigkeiten? (Genossenschaften, freie Wohnungsunternehmen 

usw.) 

Thema 4: 

Kooperation und Quartiersentwicklung: 

15. Was sind für Sie Gründe, dass Wohnungsunternehmen Konkurrenz zugunsten von 

kooperativer Quartiersentwicklung überwinden? 

(Wohnungsmarktentwicklung, negative Quartiersentwicklung, mangel an Ressourcen und Kompetenz, politische 

Rahmenbedingungen etc.) 

126

13. Anhang 

16. Kennen Sie Beispiele, in denen durch enge Kooperation Konzepte der Quartiersentwicklung 

umgesetzt wurden oder durch Konkurrenz Entwicklungspotenziale 

ungenutzt bleiben? 

a. Welche Erfolge sind aus Ihrer Sicht charakteristisch für die Kooperation zwischen Wohnungsunternehmen 

im Quartier? 

17. Welche Zukunft hat Ihrer Ansicht nach die Zusammenarbeit von Wohnungsunternehmen 

angesichts der heterogenen Entwicklung auf den Wohnungsmärkten und in 

den Quartieren? 

Thema 5 

Essen Vogelheim: 

18. Warum gab es in Essen Vogelheim Handlungsbedarf und aus welchen Gründen 

kam es zur Kooperation? 

19. Auf welcher Ebene (normativen, strategische, operativen) fand die Kooperation 

statt und wie sah diese aus? 

20. Was versprach sich Allbau von der Kooperation mit den andern beiden Wohnungsbaugesellschaften 

und wurden die Erwartungen erfüllt bzw. die Ziele erreicht? 

21. Kam es an irgendeinem Zeitpunkt zu Problemen während der Zusammenarbeit? 

22. Konnte Vogelheim durch die diese Kooperation effektiver weiterentwickelt werden 

als im Alleingang? 

23. Wie wird die Zusammenarbeit abschließend bewertet? 

Vielen Dank für das Interview und die Zusammenarbeit! 

127

13. Anhang 

Eidesstattliche Erklärung 

Ich versichere, dass ich die beiliegende Diplomarbeit ohne Hilfe Dritter und ohne Benutzung 

anderer als der angegebenen Quellen und Hilfsmittel angefertigt und die den benutzten 

Quellen wörtlich oder inhaltlich entnommenen Stellen als solche kenntlich gemacht 

habe. Diese Arbeit hat in gleicher oder in ähnlicher Form noch keiner Prüfungsbehörde 

vorgelegen. 

Köln den, 26.03.2012 

Stefan Zens 

128

Zwischen Konkurrenz und Kooperation â Wohnungsunternehmen ...

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?

Zwischen Konkurrenz und Kooperation â Wohnungsunternehmen ...