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26. August 2011 /Nr. 34 DieSparkassenZeitung
fondS &co.
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Bei der Wahl zwischen der direkten und indirekten Immobilienanlage zählen oft andere als rationale Faktoren
bauchgefühl trügt Investoren oftmals
Die Verunsicherung der Anleger durch
die internationale Schuldenkrise
führt derzeit zu einem Boom bei direkten
Immobilienanlagen. Gerade vermögende
Privatanleger reißen sich
um Mehrfamilienhäuser und sind aktuell
häufig bereit, dafür eine extrem
niedrige Verzinsung zu akzeptieren.
Hubert SpecHtenHauSer
Die Furcht vor Inflation oder gar
einer Währungsreform ist so
groß, dass in besten Lagen von
Städten wie Münchenbereits Bruttoanfangsrenditen
von drei Prozent akzeptiert
werden, was einer Nettorendite
von zwei Prozent entspricht. Dahinter
steht eine überbordende Nachfrage, die
auf ein geringes Angebot trifft –alle
wollen kaufen, kaum einer will verkaufen.
In deutlichem Kontrast dazu steht,
dass indirekteImmobilienanlagen, also
insbesondere geschlossene Immobilienfonds,
derzeit weniger nachgefragt
zu sein scheinen. Die Platzierungszahlen
in den letzten Jahren sind eher
rückläufig. Zwar behaupteten sich Immobilienfonds
im Vergleichzuanderen
Assetklassen besser und erhöhten damit
ihren Anteil am Gesamtmarkt, doch
die absoluten Platzierungszahlen warenund
sind rückläufig.
Es gibteinige Gründe für diese Diskrepanz.
Zunächst gibt es einfach zu
wenig überzeugende Angebote für geschlossene
Immobilienfonds am Markt.
Das hat unterschiedliche Gründe: Zum
einen hat auch die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien
in besten Lagen stark
angezogen. Initiatoren geschlossener
Fonds können im Preiswettbewerb oftmals
nicht mithalten, weil andere Investoren
bereit sind, deutlich höhere
Preise zu zahlen.
Zumanderen bevorzugen viele Anleger
aktuell eher direkte Anlagen: Das
Mehrfamilienhaus in der eigenenStadt,
das man selbst besichtigen kann, wird
einer indirekten Anlage vorgezogen.
Angesichtsder Finanzmarktturbulenzen stehen Wohnimmobilien an attraktivenStandorten, wie hier in München, als Investmentsbei
Anlegern hoch im Kurs . Bei direkten Investitionen drohen aber Risiken, die vielen nicht bewusst sind.
Foto dpa
Auch möchten Anleger das Gefühl haben,
jederzeit allein darüber zu entscheiden,
was mit der Immobilie geschieht.
Bei direkten Anlagen wird heute
oft nicht mehr die Frage nach einerangemessenenRenditegestellt
–der Anleger
will sein Geld nur noch „in Sicherheit“
bringen. Überlegungen zu einem
angemessenenVerhältnis von Rendite
und Risiko rücken dabei in den Hintergrund.
Verdrängt wird, dass Wohnimmobilien,
so sinnvoll diese Anlage grundsätzlich
auch ist, in der Regel keinen
ausgeprägten Inflationsschutz haben,
weil die Mietverträge –anders als etwa
bei Büroimmobilien –meistens nicht
indexiert sind.
Anleger, die eine Inflation oder sogar
eine Hyperinflation fürchten, sollten
bedenken, dass die Kappungsgrenze
Mieterhöhungen auf maximal 20
Prozent innerhalb von drei Jahren beschränkt.
Viele private Anleger sind zudem
mit dem Asset- und Propertymanagement
einer Immobilie überfordert. Untersuchungen
belegen, dass die meistenprivaten
Eigentümer mit Mehrfamilienhäusern
keine oder nur eine sehr
geringe Renditeerzielen, was einerseits
damitzusammenhängt, dass sie die Objektezuteuer
eingekauft habenund andererseits
damit, dass sie mit dem Management
überfordert sind.
Hinzu kommt, dass die Erwerbsnebenkosten
teilweise exorbitant hoch
sind. Bei der nach außen kommunizierten„Bruttoanfangsrendite“
werden diese
nicht berücksichtigt. Wer beispielsweise
ein Zinshaus in Berlin erwirbt,
zahlt bis zu sieben Prozent an den Makler,dazu
kommen 4,5 Prozent Grunderwerbsteuer
und weitere Transaktionskosten
von etwa einem bis 1,5 Prozent.
Damit ergibt sich insgesamt eine Kostenbelastung
von etwa 13 Prozent. Die
nach außen kommunizierteRenditeberücksichtigt
weder diese Transaktionskosten
noch die nicht umlagefähigen
Nebenkosten, die vonder Mieteabgezogen
werden müssen.
Geschlossene Fonds dagegen erwerbenImmobilienmeistinsogenannten
Share Deals und zahlen keine oder
weitaus geringere Maklercourtagen, so
dass die Transaktionskosten nureinen
Bruchteil von jenen bei einer direkten
Anlage betragen. Leider wird die Bruttoanfangsrendite
eines Zinshauses
dennoch oftmals mit der Ausschüttung
bei einem Fonds verglichen.
Bei einerInvestitionsentscheidung
sollten diese rationalen Aspekte unbedingt
mit einbezogen werden –jenseits
des „Bauchgefühls“, das offenbar bei
vielen Anlegern derzeit eher für die direkteAnlage
spricht. Die Entscheidung
dürftedann in manchen Fällen eherzugunsten
einer indirekten Anlage ausfallen.
Der Autor ist Geschäftsführer von HannoverLeasing.
„Hamburger Meile“
Real I.S. setzt auf
Einkaufszentrum
Die bayerische Real I.S. setzt auf Shopping
im hohen Norden. Das Beteiligungsangebot
des Münchner Emissionshauses
investiert in das Einkaufscenter
„Hamburger Meile“. Hierzu gehört
auch ein auf dem Einkaufscenter
stehender Büroturm, der an die Freie
und Hansestadt Hamburgvermietet ist.
„Die HamburgerMeile ist eines der
attraktivsten Einkaufszentren inHamburg“,
erklärt Andreas Heibrock, Mitglied
der Geschäftsleitung der Real I.S.
Die Hamburger Meile liegt im Bezirk
Hamburg-Nord, Stadtteil Barmbek-Süd,
rund 4kmnordöstlich der Hamburger
Innenstadt. Sie verfügt über etwa 2500
Parkplätze. Zwei U-Bahn-Stationen und
zwei Taxistände befinden sich direkt
am Center und sechs Buslinien halten
direkt an der Hamburger Meile.
In ihrem Einzugsgebiet arbeiten
und wohnen über 500 000 Menschen. In
unmittelbarer Nähe der Hamburger
Meile sind etwa Ämter und Behörden,
die Hamburg Media School, die Hochschule
für bildende Künste, Theater
und Freizeiteinrichtungen. Der Bekanntheitsgrad
inHamburg liegt laut
dem Centermanager ECE bei 85 Prozent.
Das Einkaufscenter umfasst eine
Fläche vonrund 46 800 Quadratmetern
mit etwa 150 Ladeneinheiten.
Das Objekt im Stadtteil Barmbek-
Süd wurde umfassend modernisiert
und im April 2010 wiedereröffnet. Zu
dem Konzept des Centers gehört ein auf
das große Einzugsgebiet abgestimmter
Branchenmix. Ankermieter sind H&M,
Rewe und C&A. Die Vermietungsquote
liegt bei über 99 Prozent und die durchschnittliche
Restlaufzeit der Mietverträge
beläuft sich auf 8,8 Jahre. Das Eigenkapital
des Fonds beträgt 126 Millionen
Euro, das anteilige Fremdkapital auf
Ebene der Objektgesellschaften 120,1
Millionen Euro. Der Fonds kalkuliert
mit einer jährlichen Ausschüttung von
sechs Prozent. Eine Beteiligung ist ab
15 000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio
möglich, teilteReal I.S. weiter mit. DSZ
Die reinen Kapitalgebern von einst entdecken das Quartiersmanagement
Stadtentwicklung ist gefragt
Teures München.: Der Wohnraummangel
in der bayerischen Hauptstadt
wird immer größer, und genauso dynamisch
steigen die Mieten und Kaufpreise
auf dem Wohnungsmarkt. Die
gleiche Entwicklung kann man zurzeit
auch in anderen Metropolen wie Hamburgoder
Berlin beobachten. Diekleineren
Städte verzeichnen vergleichbare
Entwicklungen.
angelIka kunatH
Wer davonausgeht, dass nurdie
großen Städte mit dem Problem
zu kämpfen haben, dass
ihnen die bezahlbaren Wohnungen in
der Innenstadt ausgehen, der irrt. Denn
auch in kleineren Städten wie Münster,
Heidelberg oder Freiburg sind immer
weniger Wohnungen in zentralen Lagen
verfügbar.
DerwichtigsteEinflussfaktor dabei
ist die Bevölkerungsentwicklung.
Nimmt man Freiburg als Beispiel, sind
die Einwohnerzahlen dort von Anfang
2000 bisEnde 2009 um knapp neun Prozent
gestiegen –und damit dreimal so
stark wie in der wesentlich größeren
Landeshauptstadt Stuttgart. Die Haushaltszahlen
werden sich voraussichtlich
noch stärker nach oben entwickeln.
Bis 2025 soll die Zahl der Haushalte in
Freiburgummehr als 26 Prozent zunehmen.
Das Problem: Die Fertigstellungszahlen
sind rückläufig, obwohl bereits
jetzt ein Wohnraumdefizit von 11.260
Wohnungen existiert.Dadurch sind die
Mieten in der Vergangenheit vorallem
in den begehrten Lagen Freiburgs deutlich
angestiegen. Werden keine neuen
bezahlbaren Wohnungen gebaut, zeichnet
sich ein deutlich knapper werdendes
Wohnraumangebot in Freiburgab.
Das Beispiel Freiburgzeigt,dass in
vielen deutschen Kommunen Handlungsbedarf
besteht. DieStädtemüssen
verstärkt mit der privaten Immobilienwirtschaft
zusammenarbeiten, um attraktive
Wohnungen in Innenstadtlagen
zu errichten. Allerdings wird esfür
Projektentwickler und Investoren aufgrund
der steigenden Preise auf den
Wohnungsmärkten zunehmend
schwieriger, mit reinen Wohnimmobilien
attraktiveRenditen zu erwirtschaften.
Eine interessante Alternative sind
Stadtquartiere,die sowohl Wohnungen
als auch gewerblich genutzte Flächen
beinhalten wie Einzelhandel, Gastronomieoder
Büroräume. Durch die im Vergleich
zu Wohnungen hohen Mietpreise
Die Quartiersentwicklung ist zunehmend auch für Investoren ein Thema, damit die
Mischung in der Innenstadt, wie hier die Münzgasse in Freiburg, stimmig ist. Foto dpa
erwirtschaften gewerbliche Immobilien
in der Regel höhere Renditen als reine
Wohnhäuser. Stadtquartiere bieten somit
eine optimale Mischung aus stabilen
Einnahmen aus dem Wohnungsanteil
und höher rentierlichen Einkünften
aus dem gewerblichen Immobilienteil.
Und auch die Bewohner profitieren von
dem Mietermix: Sie müssen keine weiten
Wege mehr zum nächsten Supermarkt
in Kauf nehmen, sondern nur
noch die Treppe hinunterlaufen.
Stadtquartieresollten jedoch nicht
ohne eine detailliertePlanung erfolgen.
Denn das Wichtigste bei großen innerstädtischen
Projekten ist, dass sie von
ihrer unmittelbaren Umgebung angenommen
werden. Quartiersentwicklungen
stoßen im ersten Moment oft auf
Ablehnung der Bevölkerung, da diese
eine Abwertung ihres gewohnten Umfeldes
befürchtet. Stadtquartiere können
nurlangfristigfunktionieren, wenn
sie auf die sozialen Gegebenheitenvor
Ort abgestimmt sind.
Auch innerhalb des Stadtquartiers
muss man sich Gedanken über die soziale
Verträglichkeit machen. Die Konfliktpotenziale
zwischen Wohnungsmietern
und gewerblichen Nutzern
müssen bestmöglich begrenzt werden.
Dies bezieht sich vorrangig auf die Belastungen
der Mieter inden Wohnungen
durch die angesiedelten Einzelhändler,
Unternehmen und Gastronomiebetriebe.
Die Belastungen sollten
auf ein für innerstädtische Standorte
normales Maß reduziert werden, indem
zum Beispiel Parkanlagen oder Lieferzonen
für die Einzelhändler so angelegt
werden, dass die Wohnungsmieter davonnicht
gestört werden können.
Mit einem entsprechenden Konzept
können StadtquartierepositiveImpulse
für die Stadtentwicklung setzen
und helfen, dem wachsenden Wohnraummangel
indeutschen Innenstädten
entgegenzuwirken. Projektentwickler
und Investoren werden dadurch
vom reinen Kapitalgeber zu Stadtentwicklern,
die zur Aufwertung deutscher
Innenstädtebeitragen können.
Die Autorin ist Geschäftsführerin von
Fondshaus Hamburg.
Real I.S. startet siebten Australienfonds
ab nach adelaide
Die Real I.S. AG hat erneut ihre Australienexpertise
mit dem Vertriebsstart
des mittlerweile siebten Fonds für
Down Under unter Beweis gestellt. Internationale
Diversifikation, stabiles
Land,attraktiver Wirtschaftsstandort
und ein langfristiger Mietvertrag mit
einem staatlichen Mieter sollen Investoren
überzeugen.
Der Vertrieb des Bayernfonds Australien
7ist im Sommerangelaufen.
Der Fonds investiert in eine
Büroimmobilie im zentralen Geschäftsbezirk
(Central Business District -CBD)
der australischen Stadt Adelaide, teilte
die auf geschlossene Fonds spezialisierte
Tochtergesellschaft der BayernLB
in München mit. Das Ministerium
für Infrastruktur des Bundesstaates
South Australia ist langfristiger Mieter.
Die australische Wirtschaft hat
sich insgesamt seit Ausbruch der
Finanzkrise besser entwickelt als die
der meisten OECD- Staaten. Solide
Staatsfinanzen,große Rohstoffvorkommen
und die Nähe zu den asiatischen
Wachstumsmärkten sind ausschlaggebend
für die Nachhaltigkeit, Dynamik
und Stabilität Australiens. Für 2011
prognostiziert die OECD ein Anstiegdes
Wirtschaftswachstums auf3,6 Prozent,
für die Folgejahrevier Prozent.
Seit 2005 hat die Real I.S. sieben
Australien-Fonds aufgelegt und aufgerundet
fast 1,5 Milliarden australische
Dollar (1,09 Milliarden Euro)dort investiert.
„Der Kontinent hat als attraktiver
Wirtschaftsstandort voll überzeugt“, erklärt
Andreas Heibrock, Mitglied der
Geschäftsführung bei Real I.S..
Das Ministerium für Infrastruktur
des Bundesstaates South Australia umfasst
rund 3200 Mitarbeiter und ist für
öffentliche Aufgaben inden Bereichen
Transport, Energie und Infrastruktur
zuständig. Die Behörde ist mit rund 96
Prozent Hauptmieterdes Gebäudes. Der
Mietvertrag für das Objekt läuft über
zwölf Jahrebis Jahresende 2021 mit einer
Verlängerungsoption für den Mieter
umweitere fünf Jahre. Außerdem
wurde eine feste Mietsteigerung von
vier Prozentpro Jahr vertraglich vereinbart.
Das Bürogebäude verfügt über
15 800 Quadratmeter vermietbare Bürofläche
sowie rund 580 Quadratmeter
Einzelhandelsfläche. Darüber hinaus
bietet die Tiefgarage 40 PKWs einen
Stellplatz. Es handeltsich um ein A-Grade-Büroimmobilie,
die aufgrund ihrer
strukturellen Gegebenheiten eine Aufteilung
in kleinere Einheiten ermöglicht
und damit drittverwendungsfähig
ist. Zudem läuft der Zertifizierungsprozess
zum „Green Building“.
Für das Objekt wird die Zertifizierung
nach 4Sterne Green Star Ratings
und 4,5 Sterne NABERS angestrebt.
„Das Umweltrating NABERS ist in Australien
Voraussetzung, um eine Büroimmobilie
an staatliche Behörden vermieten
zukönnen“, erläutert Heibrock.
„Ein nachhaltig modernisiertes Gebäude
mit entsprechenderGröße und in exponierter
Lage mit einem staatlichen
Mieter waren die wichtigsten Kriterien
dieses Australienfonds.“
Adelaide hat 1,2 Millionen Einwohner
und zählt laut der Städtestudie der
Unternehmensberatung Mercer nicht
nur zuden Städten der Region mit der
höchsten Lebensqualität, sondern auch
zu den Top-5 der Öko-Metropolen der
Region Asien-Pazifik. Der Central Business
District (CBD) im Zentrum von
Adelaide hat einen Bestand von rund
1,3 MillionenQuadratmeter Bürofläche
und eine Leerstandsquotevon acht Prozent.
Im Core-CBD,indem sich auch das
Fondsobjekt befindet, liegt die Quote
mit 4,6 Prozent deutlich darunter.
Das Geschäftsviertel zeichnet sich
auch durch eine sehr gute Infrastruktur
aus. Das Objekt ist über das öffentliche
Verkehrsnetz gut angebunden. In unmittelbarer
Nähe befinden sich eine
Bus- undeine Trambahnhaltestelle. Die
Adelaide Railway Station ist rund 600
Meter entfernt. Das Gesamtinvestitionsvolumen
des Fonds beträgt 117 Millionen
australische Dollar. Der Fonds ist
als Eigenkapitalfonds konzipiert und
kalkuliert mit einer jährlichen Ausschüttung
von6,5 Prozent. Über die prognostizierte
Laufzeit bis 2021 sollen Gesamtrückflüsse
von 177 Prozent nach
australischen Steuern generiert werden.
Die Mindestbeteiligung liegt bei
15 000 australischenDollar. rsh