REITs – Chancen für den deutschen Immobilien- und Finanzmarkt

Diskussionspapier
Roland Berger Strategy Consultants
Pressefrühstück
Frankfurt, 27. September 2006
REITs –
Chancen für den
deutschen Immobilienund
Finanzmarkt
1

Inhalt Seite
Management Summary 3
A. Einführung G-REIT 8
B. Marktpotenzial des G-REITs 14
C. Risiko-Rendite-Betrachtung von REITs 21
D. Hebel zur Performanceverbesserung von REITs 26
E. Ausblick: Konsolidierung und Etablierung von UPREIT-Strukturen 29
2

Management Summary
3

Management Summary (1/4)
Aktuell beschäftigen sich sowohl Unternehmen als auch Investoren mit Fragen rund um die Immobilie als
Asset-Klasse
Roland Berger Strategy Consultants hat dieses Thema aufgegriffen und vor dem Hintergrund der
beabsichtigten REIT-Einführung 1) in Deutschland die Thematik "REITs – Chancen für den deutschen
Immobilien- und Finanzmarkt" gesondert untersucht. Hierbei werden vor allem folgende Fragen aufgegriffen:
– Warum werden REITs immer populärer?
– Welches G-REIT-Potenzial ist in Deutschland vorhanden?
– Welche Risiko-Rendite-Profile weisen REITs auf?
– Wie wird sich der Markt entwickeln?
– Welche Hebel können zur Performanceverbesserung von REITs genutzt werden?
– Welche Chancen ergeben sich daraus für Unternehmen und Banken? Was sind die Risiken?
Die Studie basiert auf Desk-Research und Marktvergleichen sowie Interviews mit relevanten Marktteilnehmern
und wurde im August 2006 fertiggestellt
Kontroverse Diskussion: Die Einführung von Real Estate Investment Trusts in Deutschland wird intensiv in
der Politik debattiert und könnte bald vom Gesetzgeber verabschiedet werden:
– Gegner sehen die Immobilie samt ihrer sozialen Funktion renditeorientierten Spekulanten ausgeliefert und
fürchten Steuerschlupflöcher für internationale Investoren
– Befürworter betonen das Diversifikationspotenzial, die Schaffung von Immobilien als neue Asset-Klasse,
das überlegene Risiko-Rendite-Profil dieser Anlageart und eine damit verbundene Markttransparenz durch
geregelten Börsenhandel
1) REIT= Real Estate Investment Trust
4

Management Summary (2/4)
Popularität der REIT-Struktur gründet in der steuerlichen Behandlung:
– REIT-Erträge unterliegen nicht der Ertragssteuer, sondern werden erst beim Anleger zum individuellen
Steuersatz erfasst
– REITs sollen als Aktiengesellschaften deutschen Rechts gegründet werden können und unterliegen daher
allen Bestimmungen des Aktienrechts
– Für Anerkennung des REIT-Status wurden konkrete Kriterien formuliert, die zwingend eingehalten werden
müssen, Kardinalkriterium ist dabei die (fast) gänzliche Ausschüttung der Erträge an die Anleger
– Konsequenz, dass REITs im Vergleich zu Immobilienaktiengesellschaften an der Börse zu einem Premium
gehandelt werden
Marktpotenzial: Deutschland ist mit 7,1 Billionen EUR Europas größter Immobilienmarkt, jedoch sind lediglich
11,5% des Immobilienbesitzes über den Kapitalmarkt zugänglich
– Eine Selektion aus lediglich 13 DAX-Titeln verfügt bereits über mehr als 80 Mrd. EUR an Assets in Immobilien,
durch deren Teilveräußerung Wachstums- und Expansionspläne finanziert werden könnten
– Unternehmenseigene Immobilien stellen mit 5–15% der Gesamtkosten den zweitgrößten Kostenblock dar
und binden ca. 10% des bilanziellen Kapitals
– Schätzungen gehen bis zum Jahr 2010 von einem G-REIT-Marktpotenzial in Höhe von ca. 57 Mrd. EUR aus1) (kumuliert), davon halten 75% institutionelle Anleger
1) Studien schätzen das Potenzial zwischen 40 und 120 Mrd. EUR
5

Management Summary (3/4)
Rendite-Risiko-Betrachtung: REITs sind sowohl für private als auch für institutionelle Investoren als Asset-
Klasse auf Grund des Rendite-Risiko-Profils interessant:
– Die Kombination von REITs mit anderen Asset-Klassen führt zu einer überlegenen Risiko-Rendite-
Kombination
– Beispiele zeigen, dass REITs eine bessere Diversifikation von Portfolios ermöglichen
– Der G-REIT wird sich im Rendite-Risiko-Profil ähnlich dem amerikanischen Vorbild platzieren
Hebel zur Performanceverbesserung: Nachhaltiger Managementerfolg kann erreicht werden durch die
Optimierung von vier Hebeln:
– Kontinuierliche Portfoliooptimierung durch strategische und taktische Asset-Allokation
– Optimierter Investitionsprozess, der Schnittstellen und Kompetenzen definiert
– Liquiditätssteuerung, die einen Ausgleich findet zwischen Renditemaximierung und Flexibilität für neue
Investments
– Operative Effizienz, die eine konkurrenzfähige Kostenbasis ermöglicht und externe Dienstleister optimal
steuert
6

Management Summary (4/4)
Ausblick: Nach einer möglichen G-REIT Einführung ist mit Konsolidierungs- und Integrationsbewegungen
im Markt zu rechnen:
– Konsolidierung auf Grund der relativ hohen Notierungen der G-REITs, die wiederum eigene Anteile als
Akquisitionswährung verwenden können, um die kritische Größe zu erreichen
– Vertikale Integration als Konsequenz des Wachstums einzelner G-REITs, die auf der Suche nach
zusätzlichen Einnahmequellen neue Dienstleistungen rund um die Immobilie anbieten
– Die eingegangenen Risiken ändern sich jedoch im Verlauf einer fortschreitenden vertikalen Integration vom
traditionellen G-REIT-Owner hin zum -Operator oder -Advisor
– So genannte UPREIT-Strukturen nach amerikanischem Vorbild könnten den Spielraum und die Flexibilität für
Investoren erweitern, indem anfallende Steuerverpflichtungen im Fall einer Objektveräußerung nach Belieben
zeitlich gestreckt werden könnten
Herausforderungen: Durch die geplante Einführung von G-REITs ergeben sich unterschiedliche
Herausforderungen für Unternehmen und Banken, u.a.
– Unternehmen: Vorbereitung ihrer Immobilienbestände auf Einbringung in REITs
– Banken/Versicherungen: Erschließung der REITs als Anlageprodukt
7

A. Einführung G-REIT
8

Drei Arten von REITs – In den USA dominiert der Eigenkapital-REIT
Überblick über REIT-Arten: Eigenkapital-REIT dominiert in USA
Eigenkapital-
REIT
Hypotheken-
REIT
Hybrid-
REIT
Quelle: NAREIT, Roland Berger Research
Besitzen und betreiben Immobilien, die Rendite
erwirtschaften
Hauptsächlich Immobiliengesellschaften, die sich in
Immobiliengeschäften engagieren, wozu u.a.
Leasing, Entwicklung von unbeweglichem Vermögen
und Serviceleistungen für Mieter gehören
Verleihen Geld direkt an Immobilienbesitzer und
-betreiber oder gewähren Kredite indirekt durch den
Erwerb von Darlehen oder hypothekengesicherter
Pfandbriefe
Hypotheken-REITs gewähren heute im Allgemeinen
nur Hypothekenkredite für schon vorhandene
Immobilien
Mischform-REITs (auch: Hybrid-REIT)
Besitzt Immobilien und gewährt Immobilienbesitzern
und -betreibern Darlehen
US-REITs nach Marktanteil
Hypotheken
Hybrid
7%
2%
91%
Eigenkapital
9

Gründe für die wachsende Popularität von REITs
1
2
3
Erhöhte
Liquidität
Erweitertes
Anlagespektrum
Verbesserte
Risiko-
Rendite
Quelle: Roland Berger
Immobilienvermögen von ausgewählten 13 DAX-Unternehmen wird auf rund 80 Mrd.
EUR geschätzt
Über REIT-Konstruktionen können Immobilienbestände ausgelagert und somit stille
Reserven gehoben werden
Frei werdendes Kapital kann in Kerngeschäft investiert werden
Insbesondere für Kommunen und öffentliche Haushalte bieten REIT-Konstruktionen
Möglichkeiten zur Liquiditätsschaffung
Geringe Exit Tax von 25% bei Übertragung der Immobilien in REITs
Schaffung einer neuen Anlageklasse und Erweiterung des Anlagespektrums
Zugang für Kleinanleger zur Asset-Klasse Immobilien erleichtert
Immobilienfonds und REITs werden als komplementäre Anlageformen angesehen
Bereits heute werden erste G-REIT-Fonds aufgelegt (z.B. UBS Deutschland REITs-Open
End-Index-Zertifikat)
Investment ist zu geringen Kosten veräußerbar, kein Lock-in wie z.B. bei geschl. Fonds
Einfache Nutzung von Experten-Know-how und professionellen Managementkapazitäten
Besteuerung erfolgt nur auf Ebene der Anleger; nicht auf Ebene des REITs
Effiziente Risikostreuung, da die mit Wertpapieren und Immobilien verbundenen Risiken
nur teilweise korrelieren
REITs stellen ein relativ sicheres Investment dar, da der Anleger im Falle eines Default
immer noch über einen realen Basiswert verfügt
10

REITs unterscheiden sich gegenüber alternativen Immobilienanlagen
durch größere Transparenz und höhere Handelbarkeit
Rendite
Risiko
Besonderheiten
REITs Immobilien-AGs
Ca. 7,3% Dividendenrendite
Premium zu NAV 1)
Höherer Wert durch
bessere Handelbarkeit
Höhere Rendite bei
gleichem Risiko
wegen stärkerer
Diversifikation
Keine Mindestdauer
des Investments
Direkter Einfluss auf
Management über
HV, da Wachstum
über Kapitalerhöhung
finanziert
Durchschnittlicher
Jahreszuwachs von
2,3%
Abschläge zu NAV
Steuerlich gegenüber
REIT benachteiligt
Volatil, da unzureichende
Abkoppelung vom
Aktienmarkt
Sehr breites
Betätigungsfeld
Wenige große
Aktionäre
In Teilen geringer
Streubesitz
1) NAV = Net asset value 2) Datenbasis = Fonds in den USA und den Niederlanden
Open-ended funds Closed-ended
funds
Renditen von 3–5%
Performance stark
abhängig von
Entwicklung des
Immobilienmarktes
Hohes Maß an
Diversifikation, eher
risikoarm
Grundsatz der
Risikomischung
Liquiditätsreserve
Anteilsscheinrückgabe
immer möglich
Anlegerschutz durch
BaFin-Beaufsichtigung
Maximalrenditen
zwischen 6 und 7% 2)
möglich
Steuersparmöglichkeiten
inzwischen
eingeschränkt
Fokussierung auf
Einzelobjekte und
-märkte, daher wenig
Diversifikation
Unklares Betätigungsfeld
Eingeschränkte
Fungibilität
Hohe Mindestanlagegrenze
(bis
zu 250.000 EUR)
Quelle: "REITs – internationale Vorbilder für eine Einführung in Deutschland", European Business School, Fondsmedia, Yeald – Interaktive Investorenzeitung;
Roland Berger
11

SWOT-Analyse identifiziert einen deutlichen Überhang auf der
Stärken-/Chancen-Seite
STÄRKEN SCHWÄCHEN
Zusätzliches Diversifikationspotenzial und überlegenes
Risiko-Rendite-Profil
REITs schaffen Liquidität, erhöhen Fungibilität und
somit auch volkswirtschaftlichen Nutzen
Informationseffiziente und tagesaktuelle
Immobilienbewertung schafft völlige Transparenz
In Unternehmensimmobilien gebundenes Kapital
kann profitabler eingesetzt werden
Etablierung von Immobilien als Asset-Klasse auch für
ausländische und kleine Investoren in Deutschland
CHANCEN GEFAHREN
Effizientere Ressourcenallokation durch kapitalmarktorientiertes
Immobilienmanagement
Übergang von reiner Immobilienverwaltung zu
effizientem Immobilienmanagement
Konsolidierung der Immobilienbranche durch M&A-
Aktivitäten nivelliert Zyklen des Immobilienmarktes
Mieter werden als Kunden wahrgenommen und
Dienstleistungsangebot ausgeweitet
Quelle: Roland Berger
Personalunion von Besitzer und Mieter verringert
Investitionsanreize und schürt Zweifel an künftiger
Profitabilität
Gefahr, dass soziale Komponente des Immobilienmarktes
nicht beachtet wird
Viele Immobiliengesellschaften haben bereits
vergleichbare Offshore-Strukturen aufgebaut
Steigende Zinsen würden Finanzierung verteuern
und festverzinsliche Produkte als Anlageform
favorisieren
Immobilienmärkte aktuell auf hohem Niveau, daher
wenig Upside-Potenzial
Unklare Sachlage bezüglich Besteuerung
ausländischer Investoren behindert Einführung
12

GRUNDKONZEPTION G-REIT
Arbeitsentwurf des Bundesfinanzministeriums für G-REITs liegt
vor – Restriktive Vorgaben zu beachten
Wesentliche Regelungen
REITs müssen zwingend börsennotiert sein
Investiert werden kann sowohl in Gewerbe- als auch in Wohnimmobilien
Steuerliche Veranlagung erfolgt auf Ebene der Aktionäre – allerdings ohne Anwendung des
Halbeinkünfteverfahrens
90% des erzielten Gewinns der REITs sind auszuschütten
75% des Vermögens sind in Immobilien anzulegen
75% der Einkünfte sind aus Immobilien zu erzielen
Einzelne Anteilseigner dürfen maximal 10% an einem REIT halten – Registrierungsvorschriften
zur Überwachung geplant
Allerdings: Beteiligung von kommunalen Wohnungsgesellschaften am REIT bis zu 25% möglich
Haltefrist für Immobilien vorgesehen, um reinen Immobilienhandel zu vermeiden (voraussichtlich
drei Jahre)
Exit Tax: Ermäßigte Steuer auf Buchgewinne zum halben Satz über vier Jahre (20% zzgl. 3,5%
Grunderwerbssteuer)
Besteuerung von gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften derzeit noch ungelöst (EK02-
Thematik)
Quelle: Arbeitsentwurf für das REIT-Gesetz vom 1. August 2006, Finanzministerium
13

B. Marktpotenzial des G-REITs
14

REITs seit Jahrtausendwende zunehmend beliebter – Einführung
in UK beschlossen und in Deutschland vorgesehen
REIT-Einführungen weltweit
USA
(1960)
Niederlande
(1969)
Malaysia
(1989)
Australien
(1985)
Kanada/Italien
(1994)
Brasilien
(1993)
1) Einführung in UK zum 01.01.2007 beschlossen, in Deutschland angestrebt
Quelle: Real Estate Portfolio, Dezember 2005; Roland Berger Research
Belgien
(1995)
Türkei
(1998)
Südkorea
(2001)
Japan
(2000)
Frankreich/
Hongkong
(2003)
Singapur
(2002)
Israel
(2005)
1960 1970 1980 1990
1995 2000 2005
Deutschland/UK
1)
(2007)
15

Aktuell rund 200 REITs weltweit aktiv – Die Marktkapitalisierung
beträgt 330 Mrd. USD
Anzahl bestehender REITs weltweit im Vergleich zur Marktkapitalisierung
Anzahl REITs
weltweit
250
200
150
100
50
1971 1974 1980 1985 1990 1995 2000 2005
Anzahl REITs weltweit Kumulierte Marktkapitalisierung REITs weltweit
Quelle: NAREIT; Roland Berger Research
Kumulierte Marktkapitalisierung
[Mrd. USD]
400
350
300
250
200
150
100
50
16

BACKUP
Die weltweit zehn größten REITs vereinen ca. ein Drittel der
weltweiten REIT-Marktkapitalisierung auf sich 1)
Rang
1) Stand März 2006
REIT Herkunftsland Marktkapitalisierung
[Mrd. USD]
1 Westfield Group Australien 17.943,8
2 Simon Property Group USA 15.892,9
3 Equity Office Properties Trust USA 11.443,1
4 Vornado Realty USA 11.183,8
5 ProLogis Trust USA 10.891,8
6 Equity Residential USA 10.864,9
7 General Growth Properties USA 9.818,1
8 Boston Properties, Inc. USA 8.659,0
9 Archstone-Smith USA 8.559,0
10 Kimco Realty Corporation USA 7.225,4
Total 112.481,8
Quelle: FTSE EPRA/NAREIT Global REITs and Non-REITs Index; Roland Berger Research
17

Deutschland als Europas größter Immobilienmarkt – Kapitalmarktzugang
jedoch deutlich ausweitbar
Immobilienvolumen
2004 [Mrd. EUR]
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
7.109
33% 57% 21% 9% 36% 30% 27% 56% 9% 20%
11,5
819
Deutschland
12,4
5.045
625
12,4
4.864
604
11,4
2.401
Gesamthafter Immobilienbesitz [Mrd. EUR] Kapitalmarktzugängliche Immobilien [Mrd. EUR]
Quelle: The Compendium of real estate papers Vol. 2, November 2004, Investment Property Databank; Roland Berger Research
273
12,3
1.467
180
UK Frankreich Spanien Niederlande
642
11,8
Prozentsatz des gesamthaften Immobilienbesitzes, der bereits kapitalmarktzugänglich ist
76
13,1
632
83
552
18,8
104
432
12,7
55
Ausschöpfungsquote,
2004 [%]
10,5
430 45
Dänemark Norwegen Schweden Irland Portugal
Prozentsatz der kapitalmarktzugänglichen Immobilien, die bereits von institutionellen Anlegern gehalten werden
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
18

Großes Marktpotenzial für G-REITs, da Immobilienbestände
deutscher Konzerne im Vergleich sehr hoch sind
Ausgewählte Konzerne
(DAX 30) 1)
Allianz AG
BASF AG
Bayer AG
BMW AG
DaimlerChrysler AG
Deutsche Post AG
Deutsche Telekom AG
E.ON AG
Metro AG
Münchner Rück AG
RWE AG
Siemens AG
Volkswagen AG
Total (Selektion)
Quelle: Roland Berger Research
Buchwert Immobilienbestand
[Mrd. EUR]
0,42
2,9
3,2
3,8
11,9
5,5
11,0
7,6
8,9
5,8
7,3
4,9
7,1
80,3
Total
Assets [%]
Eigentumsquote 2)
Unternehmensimmobilien [%]
D
UK US
Unternehmenseigene Immobilien
stellen mit 5–15% der Gesamtkosten
den zweitgrößten Kostenblock dar und
binden ca. 10% des bilanziellen Kapitals
3)
1) Stand Ende 2005 2) Anteil der genutzten Immobilien, die sich im Eigenbesitz befinden 3) = Gezeichnetes Kapital + Kapital- & Gewinnrücklagen
0,51
8,0
8,6
5,0
5,9
3,2
8,6
6,0
31,1
2,7
6,7
5,8
5,3
5,6
60
40
30
19

G-REIT-Marktpotenzial von schätzungsweise 57 Mrd. EUR bis zum
Jahr 2010 (kumuliert)
Marktpotenzial 2010 nach Investoren Marktpotenzial 2010 nach Immobilienarten
= 57 Mrd. EUR
Private
Haushalte
16 (28%)
19 (33%)
Internationale
institutionelle Investoren
22 (39%)
Deutsche
Versicherungswirtschaft
2010 werden Institutionelle Anleger für ca. 75%
des G-REIT-Volumens verantwortlich sein
MARKTPOTENZIAL NACH IMMOBILIENART:
Das Marktpotenzial für G-REITs bestehend aus
Büro- und Einzelhandelsimmobilien wird auf
12–24 Mrd. EUR geschätzt
Das Marktpotenzial für G-REITs bestehend aus
Wohnimmobilien wird dagegen nur auf 4–11 Mrd.
EUR geschätzt
RATIONALE
Deutsches Immobilienvermögen wird auf ca. 7.100
Mrd. EUR geschätzt, von denen ca. 820 Mrd. EUR
als Kapitalanlage verfügbar sind
Demnach sind nur 11,5% der deutschen Immobilien
aktuell als Kapitalanlage zugänglich
Schätzungen gehen von jährlichem G-REIT-
Emissionsvolumen zwischen 5 und 6 Mrd. EUR
aus
Quelle: HSH Nordbank, "Der German Real Estate Investment Trust und der deutsche Immobilienmarkt", The Compendium of real estate papers Vol. 2,
Sal.Oppenheim, Roland Berger
20

C. Risiko-Rendite-Betrachtung von REITs
21

RISIKO-RENDITE: USA
Portfolios, die REITs enthalten, erwirtschaften bei gleichem Risiko
eine höhere Rendite im Vergleich zu Nicht-REIT-Portfolios
Schematische Darstellung Risiko-Rendite-Vergleich: 1972–2003
Ø-Rendite p.a. [%]
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Multi-Asset
Portfolios mit REITs
Geldmarktpapiere
REITs
Anleihen
0 5 10 15 20 25 30
Quelle: Ibbotson Associates, NAREIT, Roland Berger Berechnungen
Large Stock
Small Stock
International Stock
= Effizienzkurve 3) ohne REITs = Effizienzkurve mit REITs
Risiko: 1972–2003
Risiko 1) [%]
Assetklasse Risiko [%]
Small Stock
Large Stock
U.S. REITs 2)
Anleihen
1) Ausgedrückt durch Standardabweichung 2) Eigenkapital REITs
3) Definition Effizienzkurve: Weder kann durch eine Veränderung der Gewichtung der einzelnen Finanzinstrumente noch durch eine Gewichtung der
ursprünglich zu Grunde liegenden Finanzinstrumente das Portfoliorisiko ohne Abstriche hinsichtlich des Returns weiter reduziert werden
25,4
17,0
14,6
11,7
–
22

RISIKO-RENDITE: USA
US-REIT-Index weist bessere Performance auf als S&P 500 und
festverzinsliche Papiere
Durchschnittliche Rendite pro Jahr 1) bis 2005 [%]
9,3
24,8
4,6
17,4
29,0
4,3
2,5
20,8
5,0
9,0
14,5
1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre 10 Jahre
NAREIT-Index2) S&P 500 Anleihen3) 1) = Annual total return = (Ending capital Wstarting capital ) – 1 2) NAREIT = National Association of Real Estate Investment Trusts
3) US Treasury 10-Year Note, Rendite pro Jahr
Quelle: NAREIT, Roland Berger Research
6,4
US-REIT-Index übertrifft den S&P 500
sowohl kurz- als auch langfristig (in
Prozentpunkten):
– Auf 3 Jahre betrachtet um 11,6
– Auf 5 Jahre betrachtet um 18,3
– Auf 10 Jahre betrachtet um 5,5
Die Outperformance gegenüber US-
Anleihen bewegt sich zwischen 8,1
und 24,7
Je länger der gewählte Zeithorizont,
desto geringer das durch REITs
erzielte Premium
Grund: Aktueller Boom an den
Immobilienmärkten
23

KORRELATION: USA
Korrelation zwischen U.S.-Equity-REITs und anderen Asset-
Klassen hat in den vergangenen Jahrzehnten stark nachgelassen
Korrelation 1) der Renditen von U.S.-Equity-REITs mit anderen Asset-Klassen
Anlageform
Small Stocks
Large Stocks
US-Anleihen
1970iger
0,74
0,64
0,27
Quelle: Ibbotson Associates, Roland Berger Berechnungen
1980iger
0,74
0,65
0,17
Korrelation von U.S.-Equity-REITs zu Aktien mit geringer Marktkapitalisierung hat zwischen
1970 und 2000 um 0,48 abgenommen
Korrelation von U.S.-Equity-REITs zu Aktien mit großer Marktkapitalisierung hat zwischen
1970 und 2000 um 0,39 abgenommen
Korrelation von U.S.-Equity-REITs zu US-Anleihen hat zwischen 1970 und 2000 um 0,11
abgenommen
1) Basierend auf monatlichen Daten
1993–2000
0,26
0,25
0,16
1972–2000
0,63
0,55
0,2
24

RISIKO-RENDITE: DEUTSCHLAND
Zielposition des G-REITs in etwa vergleichbar mit amerikanischem
Vorbild: überlegenes Risiko-Rendite-Profil im Vergleich zu Aktien
Schematische Darstellung Risiko-Rendite-Profil: Januar 1992 bis Dezember 2004
Ø-Rendite p.a.
[%]
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Deutsche
Anleihen
Offene
Immobilienfonds
0 5 10 15 20 25
1) Ausgedrückt durch Standardabweichung
Quelle: Deutsche Bank Research
U.S.REITs
Immobilienaktien
Europa
Int. Anleihen
Zielposition
für G-REIT
STOXX 50
DAX
Risiko 1) [%]
25

D. Hebel zur Performanceverbesserung von REITs
26

Erfolgreiche REITs zeichnen sich durch integriertes Risikomanagement
aus
Risiken Determinanten
Portfoliorisiko
Investitionsrisiko
Liquiditätsrisiko
Operatives
Risiko
Quelle: Roland Berger
Diversifikation des Portfolios
Bewertungsmethodik der Immobilien
Zustand der Immobilien, beeinflusst durch Alter und
Instandhaltung
Bewegungen auf den Aktien- und Immobilienmärkten
Begrenztes Wissen über ausländische Märkte
Gefahr unprofitabler Investments
Balance zwischen Liquidität und Investitionsplanung
Laufende Kosten und Leverage
Zinsniveau
Leerstandsrate
Mietermix und Mieterbonität
Qualität des externen Property Management
Regionale Verteilung der Immobilien
Hebel
1
2
3
4
Kontinuierliche
Portfoliooptimierung
Investitionsprozess
optimieren
Liquiditätsmanagement
und
-steuerung
Operative Effizienz
verbessern
27

Nachhaltiger finanzieller Erfolg kann durch Optimierung von vier
zentralen Hebeln erreicht werden
Kontinuierliche Portfoliooptimierung
1 2
Strategische und taktische Asset-Allokation
Optimales Risiko-Rendite-Profil für das
jeweilige Portfolio herstellen
Abstimmung von Portfoliostrategie auf Zyklen
des Immobilienmarktes
Gezielte Projektentwicklungen
Ausbalanciertes Liquiditätsmanagement,
um sowohl hohe
Renditen als auch Flexibilität für
neue Investitionen zu gewährleisten
Nutzenabwägung von Leverage-Effekt
versus Entschuldung
RENDITE-
OPTIMIERUNG
Investitionsprozess optimieren
Definition Investitions-/Akquisitionsprozess mit
klaren Schnittstellen und Kompetenzen
Sicherstellung von Checks und
Balances bei jeder Investition mit
Hilfe von abgestimmten
Sollprozessen und Due-Diligence-
Checklisten
Erfolgsabhängige Vergütung der
ext. Property Manager, um
Leerstandsrate zu minimieren
Evaluation Insourcing vs. Outsourcing der
Objektverwaltung und -instandhaltung unter
Renditegesichtspunkt
Liquiditätsmanagement/-steuerung Verbesserung operative Effizienz
3 4
Quelle: Roland Berger
28

E. Ausblick: Konsolidierung und Etablierung von
UPREIT-Strukturen
29

Lebensphasen eines REITs in Bezug auf Marktkapitalisierung und
Geschäftsfokus
REIT-
Größe
Marktkapitalisierung
Geschäftsfokus
Quelle: Roland Berger
Ankauf
Einzelobjekte
Startup/
Wachstum
Aufbau
Kapitalgewinne
Objektentwicklung
Ankäufe
von Portfolios
Diversifikation
Geographie/
Objekte
DiversifizierungKerngeschäft
Ermöglichen
operativer
Skaleneffekte
Anbieten
komplementärer
Services
Akquisition
anderer
REITs
Ermöglichen
finanzieller
Skaleneffekte
Small-Cap Mid-Cap Large-Cap Mega-Cap
5 Mrd. EUR
Ausübung
operativerTätigkeiten
Internationale
Expansion
30

Nach G-REIT-Einführung ist verstärkt mit Konsolidierung und
Integration im Immobiliensektor zu rechen
1 2 3 4 5
Markteintritte Premium vs. Mehr
M&A-
Discount Eigenkapital Aktivitäten
Günstige makroökonomische
Bedingungen
durch liquide
Märkte und
Anlagebedarf
Niedrige
Markteintrittsbarrieren
durch
Leverage
1) UPREIT = Umbrella Partnership Real Estate Investment Trust
Quelle: NAREIT; Roland Berger
REITs werden
zum Premium
auf Net Asset
Value gehandelt,
da Großteil der
Gewinne ausgeschüttet
werden
muss
Liquidität durch
IPO
Mehr hebelfähigesEigenkapital
durch IPO
auf der Suche
nach rentabler
Verzinsung
Effizienzgewinne
und besserer
Zugang zu mehr
Kapital durch
Skaleneffekte
Streben nach
kritischer Größe:
ab ca. 1,5 Mrd.
EUR Marktkapitalisierung
Private Equity
und Hedge
Funds als
Katalysatoren
Konsolidierung/
Integration
Sog. UPREIT 1) -
Strukturen
werden REITs
steuerlich noch
attraktiver
machen
Trennung
zwischen
Besitzern und
Betreibern wird
zunehmend
verschwimmen
2005 insgesamt 8 public-to-public M&A-Deals in USA im Wert von ca. 20 Mrd. USD
2005 insgesamt 7 public-to-private M&A-Deals in USA im Wert von ca. 35,5 Mrd. USD
31

UPREIT-Strukturen schaffen Flexibilität und erweitern Spielraum
für Investoren
Interaktion der UPREIT-Partner
REIT-
Aktionäre
Komplementär
Umbrella
Partnership
Kommanditisten
Quelle: Roland Berger
Cash
Geschlossene
Immobilienfonds
G-REIT-Aktionäre
Cash Börsen- Aktien
gang
G-REIT
Kontrolle
Umbrella Partnership/
Operating Partnership (OP)
Immobilien Immobilien
Projektentwickler
Mehrheitsanteil
Immobilienpartner
Put-
Option
OP-Anteile
Rationale der UPREIT-Struktur
Ausgangssituation
Aktuell fällt beim Verkauf von
Immobilienvermögen auf Gewinne
Körperschafts- bzw. Gewerbesteuer an, was
die Kosten signifikant erhöht
G-REIT wird gegründet, geht an die Börse und
platziert die Cash-Einnahmen aus dem
Börsengang in der OP gegen Mehrheitsanteile
Das Cash wird dann für weitere Akquisitionen
oder Schuldentilgung verwandt
Die Kommanditisten besitzen eine Option, ihre
OP-Anteile gegen REIT-Aktien oder Cash
einzulösen
Erst die Umwandlung von OP-Anteilen in
REIT-Aktien bzw. gegen Cash zieht
Steuerschuld nach sich, die jedoch flexibel
gestaltet werden kann
Überführung des Immobilienvermögens in OP
gegen Anteile an OP zieht keine Steuerschuld
nach sich – Kostenstruktur bleibt identisch
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Demographische und wirtschaftliche Veränderungen werden
künftig die G-REIT-Konzeption beeinflussen
Alternde Bevölkerung
Der Altenquotient 1) wird von derzeit
ca. 44% bis 2030 auf 71%
steigen, Bevölkerung jedoch auf
ca. 75 Mio. Einwohner
schrumpfen
Anzahl Haushalte stabil bis wachsend,
da mehr Einpersonen-
Haushalte
Büroimmobilienmarkt stark
betroffen, auf Grund sinkender
arbeitender Bevölkerung
Investoren müssen international
diversifizieren
Ausrichtung auf alternde
Bevölkerung
Flexiblere Büroflächen
1) Verhältnis der Bevölkerung im Rentenalter (ab 60 Jahren) im Verhältnis zur Bevölkerungsgruppe im Erwerbsalter (20- bis 59-Jährige)
Quelle: Bundesamt für Statistik; Roland Berger Research
Urbanisierung
Urbanisierung zunehmend wegen
steigender Pendlerkosten und
alternder Bevölkerung
Migrationsbewegungen von den
neuen in die alten Bundesländer
beobachtbar
Steigende Renditen in Ballungszentren,
jedoch stark sinkende
Renditen auf dem Land und in den
neuen Bundesländern
Trends müssen quantitativ in Investitionsentscheidungen
erfasst
werden
Professionalisierung
G-REIT-Markt
Marktteilnehmer werden zunehmend
professioneller
In der auf die Wachstumsphase
folgenden Konsolidierung werden
kleinere und unprofitable G-REITs
übernommen oder aus dem Markt
gedrückt
Global tätige REIT-Operators
werden auf dem deutschen Markt
tätig werden
REIT-Anbieter müssen professionelles
Portfoliomanagement
betreiben, Profitabilität maximieren,
um für bevorstehenden
Wettbewerb bereit zu sein
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Durch die geplante Einführung von REITs ergeben sich unterschiedliche
Herausforderungen für Unternehmen und Banken
Herausforderungen und Chancen für Unternehmen und Banken/Versicherungen
Unternehmen:
– Frühzeitige Prüfung ihrer Immobilienbestände auf REIT-Transferierbarkeit
– Aufbereitung des Immobilienbestandes entsprechend der
Informationsanforderungen und Bildung erster Portfolios
– Berechnung der Liquiditäts- und GuV-Auswirkungen durch REIT-Transfer
– Definition und Priorisierung der Investitionsmöglichkeiten im Kerngeschäft
Banken und Versicherungen:
– Frühzeitige Auflage von REITs und Fondskonstruktionen zur Erschließung der
Anlageklasse
– Konzeption der REITs/Definition der Aufnahmekriterien für Immobilien in den
Fonds
– Quantifizierung der Potenziale je REIT
– Konzeption des Marketings zur Bewerbung der neuen Anlageklasse
Quelle: Roland Berger
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