BegrÃ¼ndung zur 2. Ã„nderung des Bebauungsplans NAU ... - Nauen

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Bebauungsplan NAU 0011/93 „Stadtrandsiedlung“, Nauen Stadt Nauen Die Festsetzung der bewerteten Bauschalldämm-Maße für die Gebäudehülle erfolgte auf der Grundlage des o.g. schalltechnischen Gutachtens. Auf eine Festsetzung von Fensterschallschutzklassen wird verzichtet, da deren Größe abhängig ist von verschiedenen Faktoren, wie z.B. Fensterflächenanteil an der Gebäudeaußenfläche, Raumhöhe und Raumtiefe. Diese Faktoren sind im Bauleitplanverfahren noch nicht bekannt. Im jeweiligen Bauantrag für die Gebäude werden die konkreten Schalldämm-Maße der verwendeten Bauteile ermittelt. 5.6 Sonstige Festsetzungen Klarstellend wird die textliche Festsetzung aufgenommen, dass die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten A und B, C und D sowie E und F, zugleich Straßenbegrenzungslinie ist. Die zeichnerische Darstellung der Straßenbegrenzungslinie kann an dieser Stelle entfallen. 5.7 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen In vorangegangenen Kapiteln wurde die eingetretene städtebauliche Überformung des Gebiets bereits dargestellt. Die entstandene Situation ist kurzfristig nicht zu beheben. Mit den getroffenen bauordnungsrechtlichen Festsetzungen, begleitet durch die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung und zu den überbaubaren Grundstücksflächen, wird jedoch für alle künftigen Baumaßnahmen ein Rahmen vorgegeben, der eine weitere wesensfremde Überformung verhindert und schrittweise zur Wiedergewinnung der Identität der Stadtrandsiedlung führt. Dabei geht es nicht um die Konservierung der ehemaligen Wohnqualität, sondern um die planungsrechtliche Bereitstellung ausreichend groß bemessener Baufelder, in denen unter Wahrung bauordnungsrechtlicher Prämissen ein heute akzeptierter Raumgrößen- und Ausstattungsstandard geschaffen werden kann. Ausgehend von den bereits vorgenommenen Typisierungen innerhalb der Stadtrandsiedlung, unterscheiden sich die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen zur Dachneigung, zur Firstrichtung, zur Dacheindeckung, zur Fassadengestaltung und zur Sockelausbildung in den differenziert festgesetzten Gebietsteilen WA 1 bis WA 8. Maßgeblich für die Festsetzungen ist das Planungsziel, den Charakter der Siedlung zu wahren. Andere Festsetzungen, wie z.B. zur Dachform, zu Dachgauben, zu Öffnungen in der Fassade, zu Nebenanlagen und Garagen, zu Einfriedungen und Werbeanlagen sind einheitlich für das gesamte Plangebiet getroffen, da sie in ihrem Regelungscharakter allgemein gehalten sind und dadurch die ausgewiesenen Gebietsteile zu einem einheitlichen Ganzen verbinden sollen. Wohngebäude Dachform Mit Ausnahme der von der Straße kaum einsehbaren rückwärtigen Gebäudeteile oder Anbauten ist das Satteldach ein besonderes Gestaltungsmerkmal der Wohngebäude in der gesamten Siedlung. Lediglich 4 Wohngebäude in der gesamten Siedlung wiesen im April 2012 als Ausreißer kein Satteldach auf. Die Festsetzung zu den Satteldächern ist daher weiterhin erforderlich. Die Festsetzung ist gemäß der alten Fassung und ihrer ersten Änderung undifferenziert auf das gesamte Wohngebäude anzuwenden. Im WA 3 sind jedoch eine nicht unerhebliche Anzahl der rückwärtigen Gebäudeteile oder -anbauten mit Flach- oder Pultdächern versehen. Aus einer Luftbildauswertung kann geschlussfolgert werden, dass auf über 50% der rückwärtigen Gebäudeteile oder –anbauten Flach- oder Pultdächer ausgebildet Begründung Entwurf 34
Bebauungsplan NAU 0011/93 „Stadtrandsiedlung“, Nauen Stadt Nauen sind. Eine detaillierte Erfassung ist schwierig, da diese Gebäudeteile von der Straße aus kaum einsehbar sind und aus dem Luftbild nicht erkennbar ist, ob es sich um Teile der Wohngebäude handelt oder um angebaute Nebengebäude. In Verbindung mit den Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen und der Geschossigkeit, sind Flach- und Pultdächer für die rückwärtigen Gebäudeteile praktikabler um ein besseres Raumangebot gewährleisten zu können. Unter Berücksichtigung der vorhandenen Gegebenheiten wird demzufolge festgesetzt, dass für die rückwärtigen Gebäudeteile oder –anbauten auch Flachdächer oder Pultdächer zulässig sind. Dachneigung Im WA 3 wurden Wohngebäude festgestellt, bei denen die von der Straße abgewandten Dachhälften in Verbindung mit dem Ausbau von rückwärtigen Gebäudeteilen ganz oder überwiegend flacher, als die für die Siedlung prägenden Dachneigungen, ausgebildet wurden. Für diese unregelmäßigen Satteldächer wurden in der Vergangenheit Befreiungen erteilt. Damit wurde dem zunehmenden Bedürfnis nach Ausbau des Wohnraums in den rückwärtigen Gebäudeteilen Rechnung getragen. Die Dachneigungen auf der für das Erscheinungsbild der Siedlung maßgeblichen vorderen Dachneigungen wurden jedoch restriktiv beibehalten. Im Hinblick auf die veränderten spezifischen Anforderungen an die Wohnbedürfnisse wird unter Berücksichtigung der Verhältnismäßigkeit festgesetzt, dass für die von der Straße abgewandten Dachhälften Dachneigungen zwischen 20 und 45 Grad (WA 1 und WA 3) bzw. 50 Grad (WA 2) zulässig sind. Die WA 1 und WA 2 werden in die Festsetzungen einbezogen, da die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen auch hier Raum für rückwärtige Gebäudeteile oder –anbauten lassen. Für rückwärtige Gebäudeteile und –anbauten im WA 1, WA 2 und WA 3 wurden im Altbebauungsplan Dachneigungen zwischen 20 und 45 Grad vorgeschrieben. Da jedoch ein erheblicher Anteil der rückwärtigen Gebäudeteile und –anbauten mit Flachdächern versehen ist, wurde bereits in der 1. Änderung zum Bebauungsplan für diese Gebäudeteile eine Dachneigung zwischen 0 Grad und 45 Grad festgesetzt. Diese Festsetzung wird übernommen und beibehalten. Für das WA 4 wird eine Dachneigung von 15 Grad und für das WA 5 eine Dachneigung von 27 Grad festgesetzt. Das WA 4 umfasst einen kleinen aus sechs Wohnhäusern bestehenden untergeordneten Teil der Stadtrandsiedlung, der für die Siedlung als Ganzes kein Gewicht hat. Dasselbe trifft auf das WA 5 zu, welches sieben Doppelhäuser umfasst. Die restriktive Bindung an genau diese Dachneigung unter Berücksichtigung der ansonsten von der Stadtrandsiedlung abweichenden Dachneigung, ist angemessen, verhältnismäßig und erforderlich. Für das WA 4 und WA 5 wird daher auch die für die Stadtrandsiedlung typische Dachneigung von 45 Grad ermöglicht. Dies entspricht eher den wesentlichen Gestaltungsmerkmalen der Stadtrandsiedlung und eröffnet die Möglichkeit für einen Ausbau des Dachraumes zu Wohnzwecken. Firstrichtung Zur Sicherung einer Abweichung der zeichnerisch festgesetzten Firstrichtungen für die rückwärtig angeordneten Gebäudeteile oder –anbauten ist auch weiterhin eine klarstellende textliche Festsetzung erforderlich. Es wird daher festgesetzt: Begründung Entwurf 35
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