Planungsbericht Gesamtrevision Nutzungsplanung - Berikon

Gesamtrevision Nutzungsplanung
Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV
Stand: Mitwirkung / 11.12.2013

Auftraggeber:
Gemeinderat Berikon
Bahnhofstrasse 69
8965 Berikon
Auftragnehmer:

INHALTSVERZEICHNIS
1. PLANUNGSGEGENSTAND UND ZIELE
1.1 Planungsgegenstand und Bestandteile 3
1.2 Übergeordnete Vorgaben / Kommunale Ziele 4
2. AUSGANGSLAGE UND RAHMENBEDINGUNGEN
2.1 Übergeordnete raum- und verkehrsplanerische Grundlagen 7
2.2 Rechtskräftige Planungsinstrumente 8
2.3 Anlass der Revision 9
2.4 Planungskoordination/ Abstimmung auf übergeordnete 10
Erlasse und Konzepte
3. ZENTRALE SACHTHEMEN
3.1 Gemeindeentwicklung bis 2025 11
3.2 Innere Siedlungsentwicklung / Verdichtung 16
3.3 Änderungen am Bauzonenplan 22
3.4 Ortsbildschutz 23
3.5 Mehrwertausgleich 25
3.6 Harmonisierung des Baubegriffe 26
3.7 Hochwasserschutz 26
3.8 Waldfeststellung 27
3.9 Abstimmung Siedlung-Verkehr 27
3.10 Gewerbe 29
4. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN EINZELNEN PLANUNGSINHALTEN
4.1 Erläuterungen zum Bauzonenplan 32
4.2 Erläuterungen zum Kulturlandplan 45
4.3 Erläuterungen zur Bau- und Nutzungsordnung 47
5. INTERESSENABWÄGUNG UND PLANBESTÄNDIGKEIT
5.1 Interessenabwägung 51
5.2 Planbeständigkeit 52

6. ORGANISATION UND BETEILIGTE
6.1 Planungskommission 53
7. PLANUNGSABLAUF, INFORMATION UND MITWIRKUNG
7.1 Bisheriger Planungsablauf 54
7.2 Weiterer Planungsverlauf 55
2

1. PLANUNGSGEGENSTAND UND ZIELE
1.1 Planungsgegenstand und Bestandteile
Die Allgemeine Nutzungsplanung der Gemeinde Berikon wurde vor
rund 20 Jahren letztmals einer gesamtheitlichen Revision unterworfen.
In der Zwischenzeit haben sich sowohl die bau- und planungsrechtlichen
Grundlagen und Rahmenbedingungen als auch die gesellschaftlichen
Werte und Vorstellungen zur Nutzung von Raum und Umwelt
stark verändert.
Der Gemeinderat hat eine breit abgestützt Planungskommission bestellt
und damit beauftragt, die kommunalen Nutzungsplanungsinstrumente
umfassend anhand der geränderten Parameter zu prüfen und
entsprechend anzupassen. Dabei stehen die Bedürfnisse und Ziele
der Bevölkerung, wie sie unter anderem im kommunalen Leitbild
postuliert sind, im Zentrum. Die Planung ist darauf auszurichten.
Die Planungsvorlage dient der Revision der Allgemeinen Nutzungsplanung
der Gemeinde Berikon. Die kommunalen Planungsinstrumente
werden inhaltlich und formal überprüft, dem übergeordneten Recht
angepasst und mit den kommunalen Entwicklungszielen in Übereinstimmung
gebracht.
Die Vorlage besteht aus folgenden Teilen:
• Bauzonenplan
• Kulturlandplan
• Bau- und Nutzungsordnung
Ebenfalls Bestandteil der Vorlage, aber nicht beschluss- und genehmigungspflichtig,
ist der vorliegende Planungsbericht gemäss Art. 47
der Eidgenössischen Raumplanungsverordnung (RPV).
3

1.2 Übergeordnete Vorgaben / Kommunale Ziele
Folgende Bestimmungen aus dem übergeordneten Recht sind für die
Revision der Allgemeinen Nutzungsplanung Berikon von Bedeutung
und müssen stufengerecht beachtet respektive umgesetzt werden.
1.2.1 Bundesrecht
Art. 1 RPG:
1 Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch
genutzt wird. ...
Art. 3 RPG:
2 Die Landschaft ist zu schonen. Insbesondere sollen
a) der Landwirtschaft genügende Flächen geeigneten Kulturlandes erhalten
bleiben;
b) Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einordnen;
d) naturnahe Landschaften und Erholungsräume erhalten bleiben;
e) die Wälder ihre Funktion erfüllen können.
3 Die Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten
und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Insbesondere sollen
a) Wohn- und Arbeitsgebiete einander zweckmässig zugeordnet und
durch das öffentliche Verkehrsnetz hinreichend erschlossen sein;
b) Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie Luftverschmutzung,
Lärm und Erschütterungen möglichst verschont werden;
c) Rad- und Fusswege erhalten und geschaffen werden;
e) Siedlungen viele Grünflächen und Bäume enthalten.
Art. 15 RPG:
Bauzonen umfassen Land, das sich für die Überbauung eignet und
a) weitgehend überbaut ist oder
b) voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird.
4

1.2.2 Übergeordnete Diskussion
Am 03. März 2013 hat das Schweizer Volk über eine Teilrevision des
RPG`s abgestimmt und diese angenommen.
Mit den Regelungen im revidierten Raumplanungsgesetz soll der Zersiedelung
Einhalt geboten werden. Die Revision stoppt den Landverschleiss
und gewährleistet eine kompaktere Siedlungsentwicklung.
Baulandreserven sollen auf den voraussichtlichen Bedarf der nächsten
15 Jahre ausgerichtet und über die Gemeindegrenzen hinaus abgestimmt
werden. Nach aktuellem Informationsstand soll das Gesetz
Anfangs 2014 in Kraft gesetzt werden.
1.2.3 Kantonales Recht
§ 46 BauG:
Die Gemeinden fördern insbesondere eine verdichtete Bauweise, die
Schliessung von Baulücken sowie die vollständige Ausnutzung bestehender
Gebäude.
1.2.4 Kommunales Leitbild
In der Zeit vom Herbst 2009 bis Sommer 2010 wurde unter Miteinbezug
der Bevölkerung im Rahmen einer Zukunftskonferenz das Leitbild
der Gemeinde entwickelt. Der Gemeinderat Berikon hat dieses im August
2010 verabschiedet. Es dient ihm nun als behördenverbindliche
Grundlage und Richtlinie; unter anderem bei der Steuerung und
Beurteilung der in der Nutzungsplanrevision erarbeiteten Teilziele.
1.2.5 Räumliches Entwicklungsleitbild
Auf Grundlage des vorstehend genannten Leitbildes und nach einer
umfassenden Situations- und Problemanalyse hat die Planungskommission
verschiedene Grundsätze zur Siedlungsentwicklung von
Berikon erarbeitet. Am 28. Februar 2011 hat der Gemeinderat diese
Strategie und das durch die Planungskommission vorgeschlagene
weitere Vorgehen gutgeheissen.
5

1.2.6. Zusammenfassung der Planungsziele
Die kommunalen Ziele für die anstehende Gesamtrevision der Allgemeinen
Nutzungsplanung lassen sich wie folgt zusammenfassen:
• Auseinandersetzung mit der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung
und deren räumliche Auswirkungen.
• Erkennen von Handlungsfeldern und Schaffen von planungsrechtlichen
Grundlagen (z.B. Demographie, Innere Verdichtung,
Gartenbaubetriebe, etc).
• Aktualisierung der kommunalen Planungsinstrumente.
• Überprüfung der raumrelevanten Belange des örtlichen Gewerbes
• Bedarfsgerechte Verflüssigung der gemeindeeigenen Baulandreserven
• überkommunale Betrachtung von Fragen der Siedlungs- und
Freiraumentwicklung (Regionale Abstimmung)
Abb. 1: kommunales räumliches Entwicklungsleitbild; Revisionsschwerpunkte
6

2. AUSGANGSLAGE UND RAHMENBEDINGUNGEN
2.1 Übergeordnete raum- und verkehrsplanerische Grundlagen
2.1.1 raumentwicklungAARGAU
Der Grosse Rat hat am 5.September 2006 mit dem Planungsbericht
raumentwicklungAARGAU den Auftrag erteilt, die Raumentwicklung an
zukunftsorientierten Raumstrukturen auszurichten. Darin sind die vom
Grossen Rat genehmigten Hauptausrichtungen und Strategien der beabsichtigten
Raumentwicklung enthalten. Die umfassen im Allgemeinen:
• Zukünftige Raumstrukturen
• Funktionsfähige Agglomerationen - integrierter ländlicher Raum
• Attraktive Wohn- und Arbeitsstandorte
• Abgestimmte Verkehrs- und Siedlungsentwicklung
• Aufgewerteter Lebensraum für Mensch und Natur
• Räumliche Umsetzung mit konzeptioneller Karte „Raumkonzept
Aargau“
•
Berikon wird im Raumkonzept Aargau als Gemeinde im “urbanen Entwicklungsraum”
bezeichnet.
Abb. 2: Raumkonzept Aargau
7

Der Richtplantext umschreibt diese funktionalen Räume wie folgt:
URBANE ENTWICKLUNGSRÄUME
sind Standorte für urbanes Wohnen und bieten dem umliegenden ländlichen
Raum Arbeitsplätze, Absatzmärkte, Dienstleistungen und wichtige Infrastrukturen.
Ein grosser Teil des Bevölkerungs- und Arbeitsplatzwachstums findet in
diesem gut erschlossenen Raum statt. Die urbanen Entwicklungsräume sind
stark durch den Verkehr belastet und sollen städtebaulich aufgewertet werden.
2.2 Rechtskräftige Planungsinstrumente
Zum Zeitpunkt der Inangriffnahme der Gesamtrevision der kommunalen
Nutzungsplanung verfügt die Gemeinde Berikon über folgende rechtskräftig
beschlossene und genehmigte Planungsinstrumente:
Beschluss
Gemeinde
Genehmigung
Kanton
Bauzonenplan 05.12.1991 18.01.1994
Kulturlandplan 05.12.1991 18.01.1994
Bau- und Nutzungsordnung 05.12.1991 18.01.1994
Bau- und Nutzungsordnung, Änderung 01.12.1994 23.01.1996
Bauzonen-/Kulturlandplan, TAe „Zopf“ 10.06.94/01.12.94 23.01.1996
Bauzonen-/Kulturlandplan, TAe „Mattenhof“ 10.06.94/01.12.94 23.01.1996
Bauzonen-/Kulturlandplan, TAe „Lielisloo“ 01.12.1994 23.01.1996
Kulturlandplan, Änderung 01.12.1994 23.01.1996
Bauzonen-/Kulturlandplan, TAe „KIGA Stalden“ 05.06.1998 06.01.1999
Bauzonen-/Kulturlandplan, TAe „KIGA Bürkihof“ 05.06.1998 06.01.1999
Die Teiländerung „Kernzone Faremoos“ wurde von der Gemeindeversammlung
am 30. November 2012 beschlossen und vom Regierungsrat
am 14. August 2013 genehmigt.
8

2.3 Anlass der Revision
Die kommunalen Planungsinstrumente haben sich seit ihrem Inkrafttreten
insgesamt gut bewährt.
Der Gemeinderat erachtet es trotzdem als richtig, die Nutzungsplanung
als Ganzes sowie ihre einzelnen Elemente zu überprüfen und wo nötig
den aktuellen Verhältnissen anzupassen.
Die wichtigsten Gründe dafür sind:
• Die beiden Nutzungspläne und die Nutzungsordnung wurden
1994 respektive 1996 durch den Grossen Rat genehmigt. Der
Planungsstart der letzten kommunalen Gesamtrevision erfolgte
somit vor über 20 Jahren und auch vor der letzten Gesamtrevision
des kantonalen Baugesetzes (1994). Die kommunalen
Planungsinstrumente wurden seither nicht mehr an die aktuellen
Rechtsgrundlagen angepasst; vor allem die BNO-Bestimmungen
sind in Teilen entsprechend überholt.
• Gemäss den Vorgaben des Eidgenössischen Raumplanungsgesetzes,
wonach in kommunalen Nutzungsplanungen der Baulandbedarf
von 15 Jahren zu berücksichtigen sei, sind diese
periodisch zu überprüfen.
• Seit dem Inkrafttreten dieser Pläne hat sich das Bild der Gemeinde
wesentlich verändert. Die zwischenzeitliche Entwicklung und
die veränderten übergeordneten, raumplanungsrelevanten Vorgaben
und Zielsetzungen sind zu berücksichtigen.
• Die Bau- und Nutzungsordnung ist auf die Belange der interkantonalen
Vereinbarung zur Harmonisierung der Baubegriffe
(IVHB) anzupassen.
Bei der Revision ebenfalls zu berücksichtigen sind die Änderungen an
diversen übergeordneten Grundlagen und Randbedingungen (u. a. kantonaler
Richtplan, Baugesetz (BauG), Bauverordnung (BauV)).
9

2.4 Planungskoordination/ Abstimmung auf übergeordnete
Erlasse und Konzepte
Ortsplanung
Die kommunalen Nutzungsplaninstrumente werden gesamtheitlich und
übergreifend revidiert. Damit ist sichergestellt, dass die Instrumente in
allen Aspekten unter sich koordiniert sind und keine Widersprüche resultieren.
Regionale Abstimmung
Die regionale Abstimmung wird sichergestellt, indem die Mutschellengemeinden
sich zweimal jährlich zu informellen Gesprächen treffen und
sich zu kommunalen und regionalen Themen austauschen. Zurzeit
wird eine überkommunal abgestützte Nutzungsstudie im Bereich des
Mutschellenknotens erarbeitet. In dieser gemeindeübergreifenden Gesamtbetrachtung
soll geprüft werden, welche Nutzungen an diesem
wichtigen regionalen Verkehrsknoten an welchem Ort angesiedelt werden
sollen.
Weitere Planungsgrundlagen des Regionalplanungsverbandes Mutschellen-Reusstal-Kelleramt
zu Aspekten aus Verkehr, Wirtschaft oder
regionaler Siedlungsentwicklung wurden bei der Revision ebenfalls berücksichtigt.
Kantonale Gesetze, Pläne und Konzepte
Auf kantonaler Ebene zu beachten sind primär die Vorgaben des
letztmals per Ende 2011 revidierten Richtplans sowie der kantonalen
Baugesetzgebung (BauG und BauV).
Gesetze und Pläne auf Bundesstufe
Die Einhaltung der relevanten Bundesgesetze, insbesondere des
Raumplanungs- und des Umweltschutzgesetzes, ist durch die Berücksichtigung
der entsprechenden Grundsätze und Handlungsanweisungen
aus der kantonalen Gesetzgebung gewährleistet. Konflikte der
kommunalen Planung mit Sachplänen oder konkreten Projekten des
Bundes ergeben sich allenfalls indirekt aus der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes
(siehe 1.2.2 übergeordnete Diskussion).
10

3. TEIL ZENTRALE SACHTHEMEN
3.1 Gemeindeentwicklung bis 2025
Strategie und Ziele
Im Rahmen der Totalrevision der kommunalen Nutzungsplanung hat die
Planungskommission nach einer umfassenden Situations- und Problemanalyse
verschiedene Grundsätze zur Siedlungsentwicklung von
Berikon erarbeitet. Am 28. Februar 2011 hat der Gemeinderat diese
Strategie und das durch die Planungskommission vorgeschlagene weitere
Vorgehen gutgeheissen. Die Bevölkerung wurde darüber anlässlich
einer Orientierungsversammlung am 11. Mai 2011 in Kenntnis gesetzt.
Die Rückmeldungen zu dieser ersten Stufe der öffentlichen Mitwirkung
lieferten wertvolle Hinweise für die weiteren Revisionsarbeiten. Die
Siedlungsstrategie des Gemeinderates Berikon gestaltet sich demzufolge
wie folgt:
Abb. 3: kommunales räumliches Entwicklungsleitbild; Bevölkerungsprognose
Für die Revision der Bau- und Nutzungsordnung wird mit einer Zunahme
der Einwohner von Berikon auf rund 5`000 Personen in den
nächsten 15 Jahren gerechnet. Diese Zahl ist als Richtwert, jedoch
nicht als Zielsetzung zu verstehen.
11

Abb. 4: kommunales räumliches Entwicklungsleitbild; Bauzonengrenzen
Die Entwicklung der Besiedlung von Berikon soll dabei im Grundsatz
innerhalb der bestehenden Bauzonen stattfinden. Der Siedlungsrand
wird höchstens für kleinere Anpassungen einbezogen.
Abb. 5: kommunales räumliches Entwicklungsleitbild; Einzelassnahmen zur Baulandverflüssigung
In der ehemaligen Zone „Gewerbe mit Wohnen Mutschellen“, heute
Kernzone, (1) soll der Wohnanteil erhöht werden um beispielsweise
Projekte mit Alterswohnungen oder Wohnen mit Service zu ermöglichen.
Zwischenzeitlich wurde eine der Gesamtrevision vorgezogene
Teilzonenplanänderung durchgeführt. Nach einer ersten Rückweisung
12

im November 2011 wurde die Teiländerung im Herbst 2012 erneut der
Gemeindversammlung zur Beschlussfassung unterbreitet und von dieser
beschlossen. Der Regierungsrat hat die Änderung genehmigt.
Für das Gebiet „Büelfeld“ (2) sollte der bestehende „Reservierungsartikel“
in der Bau- und Nutzungsordnung (§ 31, Abs. 6 BNO) ersatzlos
gestrichen werden. Die Gemeindeversammlung vom 25. November
2011 hat diese, als Sofortmassnahme zur Baulandverflüssigung gedachten
BNO-Änderung, aber abgelehnt.
Für das Gebiet „Riedacher“ (3) war angedacht, mittels einem Testplanungsverfahren
das Potential dieser zentralen Baulandreserve in einem
begleiteten Prozess unter Einbezug der Grundeigentümer und weiterer
interessierter Kreise zu untersuchen. Dazu wurde der Gemeindeversammlung
vom 25. November 2011 ein erster Kreditantrag unterbreitet,
von dieser aber abgelehnt. Im Herbst 2012 wurde vom Souverän dann
ein entsprechend abgespeckter Antrag für eine städtebauliche Studie
gutgeheissen. Ziel dieser Untersuchung war es primär, mögliche städtebauliche
Muster im bestehenden Kontext zu untersuchen und Empfehlungen
für die Ortsplanungsrevision zu geben. Zurzeit wird die Arealentwicklung
in enger Zusammenarbeit mit den Grundeigentümern und
dem Gemeinderat voran getrieben.
Prämissen und Schlussfolgerungen
Soll die kommunale Siedlungsentwicklung der nächsten Planungsperiode
(15 Jahre) wie beschrieben praktisch vollumfänglich innerhalb der
bestehenden Siedlungsgrenzen stattfinden können, ist es unumgänglich,
dass die vorhandenen Baugebietsreserven auch für die vorgesehene
Nutzung zur Verfügung stehen respektive verfügbar gemacht
werden können.
Unter folgenden Prämissen können die Ziele erreicht werden:
• Die aktuelle, mittlere Einwohnerdichte wird auch bei den
unüberbauten Wohn-/Mischzonen erreicht.
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• Die Einwohnerdichten in den Landhaus- und W2-Zonen nehmen
trotz demographischer Entwicklung (Überalterung, Aus-
/Wegzug der jüngeren Generation) nicht ab. Die Nachfrage
nach entsprechendem Wohneigentum in EFH an guter Lage ist
ungebrochen und wird voraussichtlich noch zunehmen (Druck
aus ZH).
• Sämtliche privaten Bauzonenreserven in den Wohn-/und Mischzonen
stehen bis zum Planungshorizont tatsächlich zur Verfügung
und werden im dafür vorgesehenen Sinn überbaut.
• Die Gewerbeentwicklung findet daher entweder in einer bestehenden
oder erweiterten regionalen Gewerbezone und/oder in
einer Mischzone (WG-Zone, Kern- oder Dorfzone) von Berikon
statt.
• Das Areal „Riedacher“ wird vorwiegend zum Wohnen genutzt
(angestrebte Einwohnerdichte: mindestens 50 E/ha).
• Das Baugebiet „Büelfeld“ wird zur Bebauung freigegeben. Es
dient nicht mehr als längerfristige Reserve der öffentlichen
Hand (Streichung Art. 31 Abs. 6 BNO).
Unter dem Vorbehalt der Erfüllung vorgenannter Voraussetzungen
lassen sich folgende Schlussfolgerungen ziehen:
• Unter Vorbehalt der Prämissen reichen die aktuellen unüberbauten
Wohn- und Mischzonen für den angestrebten Bevölkerungszuwachs
bis ca. 2025 aus.
• Die Gemeinde informiert die Grundeigentümer von unüberbauten
Grundstücken über die Reserven und den diesbezüglichen
Handlungsbedarf. Sie informiert diese insbesondere über
die Problematik der Baulandhortung sowie über die jeweiligen
planungs- und baurechtlichen Möglichkeiten. Allenfalls ist auch
eine Erschliessung durch die Gemeinde denkbar (Investitionsanreiz).
Sie betreibt in diesem Sinne aktiv Baulandpolitik (Ei-
14

gentümer-/Investorengespräche). Dies alles dient der Verfügbarmachung
der Baulandreserven.
• Die Areale „Büelfeld“ und „Riedacher“ müssen freigegeben und
entwickelt werden. Hier ist vor allem die öffentliche Hand selber
gefragt. Die Gemeinde ist beim Areal „Büelfeld“ Alleineigentümerin
und beim „Riedacher“ die mit Abstand grösste Grundeigentümerin.
Dies ermöglicht es ihr, die gewünschte Entwicklung
massgeblich zu unterstützen und mitzugestalten. Beim
„Büelfeld“ ist primär die Nutzungsbeschränkung in der BNO
aufheben. Bei den Arealentwicklungen „Büelfeld“ und „Riedacher“
sollten sich die Anstrengungen der Gemeinde nicht nur
auf die planungs- und baurechtliche Erschliessung beschränken.
Um das qualitativ beste Ergebnis zu erzielen, stehen entsprechende
Planungsinstrumente zur Verfügung (Testplanung,
Architekturwettbewerb, etc). Die Gemeinde kann dabei die
Areale entweder selber entwickeln oder mit entsprechenden
Nutzungsauflagen verkaufen (Realisierungsverträge, Vorkaufsrecht
Gemeinde usw.).
• Bei den beiden genannten Arealen kann zudem bei Bedarf auf
eine Etappierung der Bauvorhaben hingewirkt werden. Dies ermöglicht
eine Staffelung beim Baulandverbrauch und stellt damit
eine wirkungsvolle Steuerungsmöglichkeit hinsichtlich dem
angestrebten moderaten Einwohnerwachstum (ohne Sprunginvestitionen
bei den Infrastrukturanlagen) dar.
• Die Gemeinde soll sich bei der Arealentwicklung für ein altersgerechtes
Wohn-Projekt aus raumplanungsrechtlicher Sicht aktiv
engagieren, damit rechtzeitig die Grundlagen für ein entsprechendes
Vorhaben an einem geeigneten Standort bestehen.
• Die verkehrsmässig gut gelegenen, zentrumsnahen Areale sollten
hinsichtlich der Schaffung von Arbeitsplätzen (Dienstleistungssektor)
gefördert werden (Erneuerungen / Potenziale nutzen).
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3.2 Innere Siedlungsentwicklung / Verdichtung
Bevölkerungswachstum
Die nachstehende Grafik zeigt das Bevölkerungswachstum von Berikon
mit dem vielenorts zu beobachtenden, sprunghaften Wachstumsschub
ab den 60er Jahren des letzten Jahrtausends.
Abb. 6: Bevölkerungsentwicklung 1900 - 2010
Bei einer linearen Fortschreibung der in den letzten 15 Jahren zu
beobachtenden Entwicklung kann von einer Bevölkerungszahl von
gegen 5`000 Einwohnern im Jahr 2025 ausgegangen werden.
16

Abb. 7: Lineare Regression (rot)
Flächenbedarf
Das Total aller eingezonten und nicht überbauten Grundstücke (Erhebungszeitpunkt:
2011) entspricht der Fläche von rund 17 Fussballfeldern.
Rein rechnerisch entspricht dies einem Potential für rund 860 zusätzlichen
Personen. Die aktuelle Bevölkerungszahl von Berikon beträgt
rund 4`500 Einwohner. Demzufolge resultiert ein theoretisches
Fassungsvermögen der aktuellen Bauzonen von rund 5`360 Einwohner.
Das angepeilte Bevölkerungsziel von 5`000 Einwohnern könnte somit -
und rein rechnerisch betrachtet - vollumfänglich in den bereits ausgeschiedenen
Bauzonen untergebracht werden. Dies setzt allerdings
voraus, dass die Baulandreserven auch tatsächlich zur Verfügung
stehen und der Ausbaugrad sowie der Wohnanteil jeweils 100% betragen.
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Abb. 8: Baugebietsreserven und rechnerisch ermitteltes Fassungsvermögen
Grundeigentümerbefragung
Die Grundeigentümer unbebauter Grundstücke wurden bezüglich ihrer
zeitlichen Realisierungsabsichten befragt. Umgerechnet auf das jeweilige
Bevölkerungspotential der zu beurteilenden Parzellen ergibt sich
folgendes Bild (Frühling 2011):
beabsichtigter Nutzungshorizont:
Potentieller Einwohnerzuwachs
Kurzfristig 1- 5 Jahre 113 Einwohner
Mittelfristig 5 - 10 Jahre 71 Einwohner
Langfristig 10 - 15 Jahre 20 Einwohner
Übrige (k. A.) 212 Einwohner
Im Bau/Baugesuche 131 Einwohner
Büehlfeld/Riedacher 314 Einwohner
Total 861 Einwohner
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Bevölkerungsdichte
Die Bevölkerungsdichte beträgt in den überbaute Wohn- und Mischzonen
aktuell rund 55.3 Einwohner pro Hektare (E/ha). Der entsprechende
Regionsschnitt liegt derzeit bei 49.3 E/ha, kantonsweit beträgt
der Mittelwert rund 47.0 E/ha.
Für die Nachbargemeinden des Mutschellen sind folgende durchschnittlichen
Werte erhoben worden:
Widen
43.6 E/ha
Zufikon
51.9 E/ha
Rudolfstetten-Friedlisberg
54.6 E/ha
In Bremgarten, der ländlichen Zentrumsgemeinde liegt der Wert bei
65.6 E/ha.
Ein Blick auf die bestehenden Einwohnerdichten zeigt für Berikon ein
auf die einzelnen Nutzungszonen abgestimmtes, inhomogenes Bild. Die
Dichte in den überbauten Wohn- und Mischzonen differiert beträchtlich.
Abb. 9: Themenkarte Einwohnerdichte (2010; E/ha)
19

Baugebietsreserven
Die aktuelle Übersicht über den Stand der Erschliessung 2012 weist folgende
Baugebietsreserven aus:
Zone überbaut baureif Baureif in
5 Jahren
Langfristige
Reserve
Total
Dorfzone Oberdorf 7.3 0.8 8.1
Dorfzone Unterdorf 6.8 0.8 7.6
GW (neu: Kernzone) 0.5 0.3 0.8
GW/II (Riedacher, Neu:W3) 2.6 2.6
Kernzone 4.8 4.8
Landhauszone 15.1 0.7 15.8
Landhauszone/II 0.3 0.3
OEBA 7.9 7.9
VERD/II 3.2 3.2
Wohnzone W2 17.9 2.3 0.1 20.3
Wohnzone W2/II 1.2 0.2 2.5 3.9
Wohnzone W3 18.4 0.2 18.6
Wohn- und Gewerbezone 4.0 0.2 4.2
Wohn- und Gewerbezone/II 1.0 0.2 1.2
Total 88.4 5.5 0.1 5.3 99.3
Davon total Reserven in den
5.5 0.1 5.3 10.9
Wohn- und Mischzonen *
*: Die Erweiterung der Kernzone (Teilzonenplanänderung „Kernzone
Faremoos“) ist in der vorstehenden Aufstellung bereits berücksichtigt
worden.
Eine Kontrollberechnung des mittleren Fassungsvermögens der noch
unüberbauten Wohn- und Mischzonen über die vorhandene Durchschnittsdichte
ergibt ein Einwohnerpotential von rund 600 Einwohnern.
dies sind rund 260 Einwohner weniger, als anhand der Detailüberprüfung
erhoben.
Beurteilung der Baugebietsreserven
Bei einer vollständig möglichen Aktivierung der rund 10.9 Hektaren
unüberbauten Baulandes in den Wohn- und Mischzonen der Gemeinde
würden innerhalb des Planungszeitraumes bis 2015 ein beachtliches
Potential für die Einwohnerentwicklung geöffnet.
Dieses Szenario setzt allerdings voraus, dass die gesamten Reserven
auch wirklich verfügbar sind und dem Markt zur Verfügung stehen.
Zudem beinhalten diese Areale zum Teil noch Flächenanteile, die für
die Feinerschliessung zu berücksichtigen sind und in Abzug gebracht
werden müssen. Auch ist davon auszugehen, dass der Wohnanteil
kaum durchgehend 100% betragen wird; die Mischzonen (D-Zone,
20

Kern- und WG-Zonen) machen rund ein 20% der gesamten zur Diskussion
stehenden Reserven aus.
Eine vollständige Baulandverflüssigung im Planungszeitraum ist auch
aus Sicht der Grundeigentümer nicht wahrscheinlich.
Die entsprechenden Befragungen haben ergeben, dass das Bevölkerungswachstum,
dass durch die Nutzung derjenigen Parzellen realisierbar
ist, die innerhalb des Planungshorizontes von 15 Jahren überbaut
werden sollen bei rund 335 Einwohner liegt. Damit würde die
Bevölkerungszahl auf etwas über 4`800 Einwohner steigen.
Mit der Nutzung der vorwiegend der öffentlichen Hand gehörenden
Landreserven im Büelfeld respektive Riedacher liesse sich ein zusätzliches
Potential von rund 300 Einwohnern abrufen. Damit wäre der für
den Planungshorizont 2025 ermittelte Richtwert von 5`000 Einwohnern
bereits erreicht.
Die Nutzungsreserven im Bestand wurden aufgrund der vorstehenden
Überlegungen sowie dem Umstand, dass die Bauzonenkapazitäten im
Grunde genommen für den Bedarf ausreichen, nicht noch detaillierter
untersucht und quantifiziert. Erfahrungsgemäss lassen sich vor allen in
den Dorfzonen durch Um-, Aus- oder Zusatzbauten innere Reserven
nutzbar machen.
Zudem werden mit der neu in BNO aufgenommenen Nichtberücksichtigung
von Unter-, Dach- und Attikageschossen bei der Ausnützungsberechnung
vor allem in den 2 und 3-geschossigen, reinen Wohnzonen
gegenüber heute rund 20-30 % Mehrflächen realisieren.
Vor allem in den Dorfzonen ist bei einer allfälligen inneren Verdichtung
den ortsbaulichen Aspekten besondere Beachtung zu schenken. Insbesondere
ist zu berücksichtigen, dass die Ansprüche an die Umgebungsflächen
bezüglich Erschliessung und Parkierung entsprechend dem
Mehrangebot an Wohnflächen steigen werden.
21

3.3 Änderungen am Bauzonenplan
Die Neuzeichnung der Nutzungspläne erfolgt GIS-gestützt und auf
Grundlage der Daten der amtlichen Vermessung. Die aktuellen Nutzungspläne
wurden noch auf Grundlage des Übersichtplanes 1: 5`000
und „von Hand“ gezeichnet. Durch die Verwendung der verschiedenen
Plangrundlagen kommt es in der Folge (und vor allem dort, wo der
Nutzungsplan an Verkehrsanlagen wie Strassen, Wege und Schienen
grenzt) zu Flächenabweichungen. Dies deshalb, weil diese Anlagen im
Übersichtsplan generalisiert dargestellt sind.
Das hat auch entsprechende Auswirkungen auf die Flächenstatistik.
Abb. 10: Beispiel Mutschellenkreuzung; Abweichungen zwischen neuem und
rechtskräftigem BZP infolge Verwendung unterschiedlicher Plangrundlagen
In folgenden Fällen wurden Änderungen am Bauzonenrand und innerhalb
des Baugebietes vorgenommen:
• Das Grundstück ist aufgrund der Parzellengrösse oder -struktur
nicht zonenkonform nutzbar.
• Es handelt sich um eine Baulücke im Sinne von weitgehend
überbautem Land (Art. 15 lit. a RPG). Baulücken sind einzelne
unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das überbaute Land
grenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ
geringe Fläche aufweisen.
22

• Die Bauzonengrenze und die Grundstücksgrenze sind nicht
kongruent. Das nicht der Bauzone zugewiesene Land der Parzelle
wird für Siedlungszwecke genutzt (Erschliessunganlagen,
Umgebungsnutzung) oder es handelt sich um eine kleinere
Restfläche.
• Die der Zufahrt zum Grundstück dienende Strassenparzelle ist
nicht dem Baugebiet zugeschlagen.
• Aufgrund verschiedener Überlegungen (Ortsbild, Raumplanung,
Handänderung, Baurecht) wurde in einzelnen Fällen eine Umzonung
vorgenommen. Die betroffenen Grundstücke verbleiben
dabei in der Bauzone und sind weiterhin innerhalb der neu geltenden
baurechtlichen Bestimmungen nutzbar.
Insgesamt wird das Baugebiet flächenmässig nicht vergrössert. Die
Baugebietsgrösse gemäss vorliegendem Bauzonenplanentwurf beträgt
99.1 Hektaren gegenüber 99.3 Hektaren gemäss rechstkräftiger
Nutzungsplanung „Siedlung“.
3.4 Ortsbildschutz
3.4.1 Kulturgesetz, Ortsbild von nationaler Bedeutung
Berikon verfügt gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder
der Schweiz (ISOS) über ein Ortsbild von regionaler Bedeutung.
Das im Bauinventar ausgewiesene, kulturelle Erbe gilt es zu schützen
und für zukünftige Generationen zu bewahren. Grundlage hierfür bildet
das kantonale Kulturgesetz vom 31.03.2009.
3.4.2 Bauinventar
Die kantonale Denkmalpflege hat das ursprüngliche Kurzinventar aktualisiert.
Eine Abordnung aus Fachvertretern der kantonalen Denkmalpflege
und der Abteilung für Ortsbild, Siedlung und Städtebau der
Abteilung für Raumentwicklung des BVU hat zusammen mit einer Dele-
23

gation der Planungskommission die relevanten Bauten im Dorf begangen
und zum Teil auch von Innen besichtigt.
Das aktualisierte Bauinventar (2012) ist ein Hinweisinventar und bildete
die Grundlage für die Festsetzung der kommunalen Schutzobjekte im
Bauzonenplan sowie der entsprechednen Umschreibung der Schutzziel
in der Bau- und Nutzungsordnung. Mit dieser Umsetzung wird eine
Grundeigentümerverbindlichkeit erreicht.
3.4.3 Orientierung der Grundeigentümer
Alle durch diese Festsetzungen betroffenen Grundeigentümer werden
im Zuge des Mitwirkungsverfahrens über den Schutzzweck, die Schutzziele
und die Umsetzung in der Ortsplanungsrevision detailliert in
Kenntnis gesetzt und mit den ihre Liegenschaft betreffenden Inventarauszügen
dokumentiert.
3.4.4 Umsetzung des Bauinventars in der Ortsplanung
Die Planungskommission hat die im Bauinventar aufgeführten Objekte
bezüglich ihrer Schutzfähigkeit resp. Aufnahme in die Liste der kommunalen
Kulturobjekte geprüft.
Die durch die kantonale Denkmalpflege vorgeschlagenen Objekte sind
ohne Änderung in den Bauzonenplan und die BNO aufgenommen
worden. Die individuelle Grundeigentümeranhörung sowie die entsprechende
Abwägung der verschiedenen öffentlichen und privaten
Interessen wird gestützt auf Einzelgesprächen im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens
erfolgen.
Die einzelnen Bauten und Anlagen werden im Bauzonenplan als Schutzobjekte
(Substanzschutz und Volumenschutz) gekennzeichnet und in
der Bau- und Nutzungsordnung mittels entsprechender Vorschriften
einem kommunalen Schutz unterstellt.
24

3.5 Mehrwertausgleich
3.5.1 Erfordernis
Im Zuge dieser Revision sollen Baulücken neu dem Baugebiet zugeschlagen
werden. In Einzelfällen werden kleinere, unüberbaubare
(Teil)Grundstücke ausgezont. Auch sind einige Umzonungen vorgesehen,
aus denen eventuell bauliche Mehr- oder Mindernutzungen resultieren.
Damit werden allenfalls Minder- und Mehrwerte geschaffen, die
unter Umständen ausgeglichen werden sollen resp. müssen.
Das Bundesgesetz über die Raumplanung schreibt vor, das Planungsmehr-
und Minderwerte, die sich aus einer raumplanerischen Massnahme
ergeben, ausgeglichen werden müssen. Das kantonale Baugesetz
sieht (noch) keine Ausführungsbestimmungen für den Ausgleich von
entsprechenden Mehrwerten vor; eine entsprechende Anpassung steht
unmittelbar bevor.
3.5.2 Kommunale Rechtsgrundlage
In der Bau- und Nutzungsordnung soll neu eine kommunale Rechtsgrundlage
für die Abschöpfung eines Planungsmehrwertes geschaffen
werden.
In § 5 Abs. 1 der neuen BNO wird festgesetzt, bei was für einem Anlass
und bei welcher Handlung ein Mehrwert zu entrichten ist.
In § 5 Abs. 2 wird bezüglich der Regelung der entsprechenden Details
auf ein zu erarbeitendes Reglement verwiesen. Dieses wird zur Zeit
durch eine spezielle kommunale Arbeitsgruppe zu entwerfen sein.
Das Reglement wird unter anderem Bestimmungen zur Höhe des Mehrwertausgleichs,
zur Fälligkeit, zur Zweckbindung der Einnahmen, zur
Verflüssigung des Baulandes und zu allfälligen Massnahmen bei Nichterfüllung
der Bestimmungen enthalten und zum gegebenen Zeitpunkt,
25

spätestens aber mit der Beschlussfassung zur Gesamtrevision der Allgemeinen
Nutzungsplanung dem Souverän vorgelegt.
3.6 Harmonisierung der Baubegriffe
Der Grosse Rat hat am 15. September 2009 den Beitritt zur «Interkantonalen
Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB)»
beschlossen, welche zum Ziel hat, die Definitionen und Messweisen der
Baugesetzgebung schlussendlich schweizweit zu vereinheitlichen.
Das Konkordat ist im August 2010 zustande gekommen.
Am 1. September 2011 erfolgte die Inkraftsetzung der auf die harmonisierten
Baubegriffe und der neuen Messweise abgestimmten kantonalen
Bauverordnung (BauV). Die Gemeinden im Kanton Aargau sind
dabei angehalten, ihre allgemeinen Nutzungspläne bis spätestens zehn
Jahre nach Inkraftsetzung der BauV an die neuen Baubegriffe und
Messweisen der IVHB anzupassen. Die revidierte Bau- und Nutzungsordnung
der Gemeinde Berikon soll den kantonalen Vorgaben gemäss
BauV entsprechen und auf die neuen Baubegriffe und Messweisen
abgestimmt werden.
3.7 Hochwasserschutz
3.7.1 Rechtsgrundlage
Hochwassergefahrenzonen werden zur Umsetzung der Gefahrenkarte
dort ausgeschieden, wo ein Schutzdefizit besteht und mittelfristig keine
Änderung der Gefährdung absehbar ist. Die Hochwassergefahrenzonen
werden den jeweiligen Bauzonen überlagert.
3.7.2 Umsetzung im Bauzonenplan und in der BNO
26

Die in der Bau- und Nutzungsordnung erlassenen Vorschriften im Zusammenhang
mit der Hochwassersicherheit gelten für Gemeinden, bei
welchen die Gefahrenkarte bereits erstellt wurde. Die im Bauzonenplan
dargestellten Hochwassergefahrenzone basiert auf dieser Karte.
Die Flächen mit Restgefährdung werden im Sinne der Vorsorge und zur
Selbstdeklaration im Bauzonenplan dargestellt.
3.8 Waldfeststellung
Bei jeder Änderung der Bauzonengrenzen sind die Waldgrenzen feststellen
zu lassen (§ 6 AWaG). Der Waldgrenzenplan ist zusammen mit
der Nutzungsplanung öffentlich aufzulegen (§ 3 ff AWaV). Das durchgeführte
Waldgrenzenverfahren ist rechtlich zwingend für den kommunalen
Beschluss und die kantonale Genehmigung der Zonenplanänderung
(§ 3 ff AWaV).
Im aktuell rechtsgültigen Bauzonenplan sind keine Waldgrenzen definiert.
Die Feststellung der Waldgrenzen wird im Zuge des kantonalen
Vorprüfungsverfahrens veranlasst.
3.9 Abstimmung Siedlung-Verkehr
Die Gesamtrevision sieht keine substanziellen verkehrsrelevanten Änderungen
innerhalb des Baugebietes vor. Die Anforderungen, wie sie in
§ 4 Abs. 2 BauV vor allem an Einzonungen gestellt werden, kommen
deshalb nicht zum tragen.
Die Verkehrsanbindungen an den Bahnhof Berikon sind geprägt von
der ortsbaulichen Situation und der Anbindung der Kantonsstrassen an
diesen Verkehrsknoten. Durch die Neugestaltung der ortsquerenden
Bahnhofstrasse/Oberwilerstrasse (K411) und die Eröffnung der Sädelstrasse
hat eine Verlagerung des motorisierten Individualverkehrs
(MIV) stattgefunden, der diese wichtige Zubringerachse für den Langsamverkehr
entsprechend attraktiv macht.
Die nicht nur mobilitätstechnisch gesehen grösste Herausforderung
stellt die zukünftige Gestaltung des Verkehrsnadelöhrs „Mutschellen-
27

Knoten“ mit seinen verschiedenen Verkehrsträgern (Bahn, Bus, MIV.
LV) dar.
Zurzeit wird anhand einer separaten, raumübergreifenden Studie geprüft,
wie die Verkehrs- und die ortsbauliche Situation am Mutschellen-
Knoten insgesamt und überkommunal verbessert werden kann. Erste
Resultate werden voraussichtlich im 2. Halbjahr 2013 vorliegen und gegebenenfalls
in die vorliegende Gesamtrevision einfliessen.
Praktisch das gesamte Siedlungsgebiet von Berikon ist heute im Sinne
der heute nicht mehr gültigen SN-Norm 640 290 zumindest der ÖV-
Güteklasse D zugewiesen. Im Nahbereich der BDWM-Bahn entspricht
die Abdeckungsqualität der ÖV-Güte B und C.
Abb. 11: Ausschnitt aus dem Liniennetz-Plan der BDWM-Bahn und der Buslinien
28

Bei den grösseren Arealentwicklungen (Büelfeld / Riedacher) ist darauf
zu achten, dass eine zweckmässige und attraktive Anbindung an den
öffentlichen Verkehr sichergestellt ist.
3.10 Gewerbe
Berikon verfügt im rechtskräftigen Bauzonenplan über zwei ausgeschiedene
Gewerbezonen mit Wohnen („Faremoos“ und „Riedacher“).
Die Planungskommission hat eine Arbeitsgruppe „Gewerbe“ abgestellt
und damit beauftragt, die raumrelevanten Bedürfnisse des ansässigen
Gewerbes zu erheben und fallweise Vorschläge an die Planungskommission
zum weiteren Vorgehen zu machen.
Die Arbeitsgruppe hat in der Folge die Situation analysiert und entsprechendes
Grundlagenmaterial gesichtet (z.B. Studie Wirtschaftsstandort,
REPLA Mutschellen - Reusstal - Kelleramt, 21. Februar 2008). Sie hat
in der Folge einen entsprechenden Fragekatalog entwickelt und in
Betracht kommende Unternehmen auf dem Mutschellen zu ihrer Situation
und ihren Zukunftsplänen interviewt. Auch hat sie im Herbst 2011
mit Vertretern von Aargau Services sowie dem Departement Volkswirtschaft
und Inneres, Projekte Standortentwicklung, Kontakt aufgenommen
und abgeklärt, ob und allenfalls was für Unterstützung seitens des
Kantons zu erwarten wäre.
Mit dem Beschluss der Gemeindeversammlung vom Herbst 2012 zum
Traktandum „Riedacher“ hat sie zudem den Auftrag erhalten, einen
allfälligen Verlust an Gewerbeflächen, wie er aus einer Umzonung des
„Riedachers“ entstehen würde, zu untersuchen und mögliche Ersatzlösungen
zu präsentieren.
Die Unternehmen wurde zu folgenden Themen befragt:
• Wie sieht die Entwicklung des Betriebes bis 2016 aus?
• Werden neue Betriebsräumlichkeiten gesucht oder hat der Unternehmer
Räumlichkeiten anzubieten?
• Herrscht ein Bedarf an zusätzlichen Parkplätzen oder hat der Unternehmer
Parkplätze anzubieten?
29

• Wird Bauland gesucht oder steht Bauland vom Unternehmer im
Angebot? Wie gross müsste die Fläche sein?
• Welches wäre der bevorzugte Ort für eine Gewerbezone in
Berikon?
• Wie wird sich der Mitarbeiterbestand zukünftig verändern?
• Ist die Nachfolge für den Betrieb geregelt?
• Welche baulichen Absichten sind vorhanden?
• Welche Wünsche sind bezüglich der Infrastruktur von Berikon
vorhanden?
• Werden Wünsche an die Revision der Bau- und Nutzungsordnung
gestellt?
• Sind Investoren oder Interessenten für Gewerbeland in Berikon
bekannt?
• Welche Erwartungen werden an die Region gestellt?
Es wurden insgesamt 19 Unternehmen befragt, welche ihren Sitz in
Berikon haben, sowie 6 Unternehmen, welche im Raum Mutschellen tätig
sind. Bei einigen Betrieben wurde nachgefasst und eine eine zweite
Befragung durchgeführt. Sie hatten bei der 1. Befragungsrunde Interesse
an einer möglichen Expansion oder Vergrösserung des Betriebes
angemeldet.
Die Rückmeldungen haben ergeben, dass durchaus ein Bedarf an zusätzlichen
Gewerbeflächen seitens einzelner Gewerbetreibender besteht.
Dieser Bedarf lässt sich aber nur schwer quantifizieren und
zeitlich verorten. Im Grunde genommen sollte das Flächenangebot
zuerst (erschlossen) vorliegen, damit die Interessierten entsprechende
unternehmerische Entscheide treffen können. Auch konnte festgestellt
werden, dass die Standortanforderungen einzelner Unternehmen
verkehrsferne Lagen ausschliessen.
Bezüglich Standort einer neuen Gewerbezone wurde drei Areale
mehrfach genannt. Es sind dies die Räume Mutschellenkreuzung,
Mattenhof und Faremoos.
Die Auswertung ergab auch bezüglich gewünschter/vorgesehener
Bauten und benötigter Infrastrukturanlagen Aufschluss über die Anforderungen
und Auswirkungen. Mehrfach wurde auch der Wunsch nach
einer Regionalisierung respektive räumlichen Konzentration von Nutzungsangeboten
und Aufgabenerledigung genannt.
30

Die Arbeitsgruppe Gewerbe hat in der Folge in zwei Workshops vier
mögliche Gewerbe-Gebiete (Kessleren, Lielisloo, Mattenhof und Farenmoos)
näher analysiert und nach verschiedenen Kriterien wie Lagequalität,
Erschliessung und Verkehr, Richtplan-Relevanz, Umweltaspekte,
etc. bewertet. Als Favorit wurde das Gebiet Kessleren (dass im
kantonalen Richtplan allerdings mit einem Siedlungstrenngürtel belegt
ist) evaluiert. An diesem Standort ist eine regionale Betrachtungsweise
respektive ein überkommunaler Ansatz bei den weiteren Eignungsabklärungen
notwendig. Das Gebiet würde sich nach Meinung der Arbeitsgruppe
nicht nur für Gewerbenutzungen eigen; vielmehr wäre hier
längerfristig eine gesamtheitliche Siedlungsentwicklung des Raumes
Mutschellen zu prüfen.
Generell kann festgehalten werden, dass vor allem vor dem Hintergrund
der ungelösten Verkehrssituation an der Mutschellen-Kreuzung
zurzeit jede kommunale Baugebietserweiterung, die südöstlich dieses
Verkehrsknotenpunktes liegt, im Genehmigungsverfahren an der fehlenden
Abstimmung zwischen Siedlung und Verkehr scheitern wird.
Vorläufig kann somit bilanziert werden, dass durchaus ein Bedarf an
der Entwicklung von zusätzlichen Gewerbeflächen und -räumlichkeiten
besteht. Auch wurde anhand der Befragungen und Einzelgespräche
klar, dass bei der Begrifflichkeit „Gewerbe“ der jeweilige Emissionsgrad
und die Grösse der Unternehmung eine entscheidende Rolle spielt; je
nach dem gestaltet sich die Zonenkonformität der Anlage anders. Nicht
jeder Betreib ist auf einen Standort in einer Gewerbezone angewiesen.
Die bestehenden Reserven in den beiden Dorfzonen und den
Mischzonen eigen sich allenfalls auch für die Neuansiedlung oder den
Ausbau eines bestehenden Betriebes.
Als längerfristige Aufgabe wird seitens der Arbeitsgruppe angeregt, im
Zuge einer städtebaulichen Gesamtbetrachtung das Gebiet Kessleren
für einen neuen regionalen Gewerbestandort ins Auge zu fassen.
31

4. TEIL ERLÄUTERUNGEN ZU DEN EINZELNEN PLANUNGS-
INHALTEN
4.1 Erläuterungen zum Bauzonenplan
Im Grundsatz und in Übereinstimmung mit den eingangs erwähnten
Entwicklungszielen (Leitbild der Gemeinde, räumliches Entwicklungskonzpet)
wurden die aktuellen Baugebietsgrenzen belassen. Der vorstehend
rechnerisch ermittelte Bedarf an Baulandflächen für das ausgewiesene
Bevölkerungsziel von 5`000 Einwohner (2025) kann unter
raumplanungsrelevanten Gesichtspunkten im Bestand befriedigt werden.
Bei den am Bauzonenplan vorgenommen Änderungen handelt es sich
um Anpassungen, wie sie gemäss den Kriterien in Kapitel 3.3 (Änderungen
am Bauzonenplan) aufgeführt und begründet sind. Nachstehend
werden diese Anpassungen einzeln erläutert:
Islerfeld/Chörematt; Parzelle 247
Raumplanerische Massnahme: Zuweisung zur Landwirtschaftszone
Alt: Landhauszone, 2. Etappe
Neu: Landwirtschaftszone
Begründung: Aufgrund der Lage ist diese Kleinparzelle in der Grösse
von 324 m 2 nicht zonenkonform nutzbar. Sie hat zudem keinen Anstoss
an eine öffentliche Verkehrserschliessung.
Abb. 12: Islerfeld/Chörematt; Parzelle 247
32

Islerfeld/Chörematt; Parzellen 420/422
Raumplanerische Massnahme: Zuweisung zur Bauzone
Alt: Landwirtschaftszone
Neu: Dorfzone (Unterdorf)
Begründung: Die Bauzonengrenze und die Grundstücksgrenzen werden
aus Gründen der vorhandenen, Siedlungszecken dienenden Nutzungen
(Erschliessungsflächen, Gartennutzung) in Übereinstimung gebracht.
Der Zuwachs der Bauzone beträgt 209 m 2 .
Abb. 13: Muschperacher/Lätten; Parzelle 420/422
Musperfeld; Parzelle 447
Raumplanerische Massnahme: Umzonung
Alt: Wohn- und Gewerbezone
Neu: Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
Begründung: Die aktuell der Wohn- und Gewerbezone zugeteilte Fläche
ist Teil der Parzelle 447 und gehört der öffentlichen Hand. Zum Teil
wird sie als Parkplatz genutzt. Die Fläche beträgt 509 m 2 .
Abb. 14: Musperfeld; Parzelle 447
33

Musperfeld; Parzelle 434
Raumplanerische Massnahme: Einzonung
Alt: Landwirtschaftszone
Neu: Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
Begründung: Der zur Diskussion stehende Parzellenteil soll als strategische
Reserve der ÖBA-Zone zugewiesen werden. Die Fläche, deren
Ursprung im auf Seite 22 dieses Berichtes geschilderten Sachverhalt
begründet liegt, beträgt rund 4`289 m 2 .
Abb. 15: Musperfeld; Parzelle 434
Zopfstrasse; Parzelle 497
Raumplanerische Massnahme: Zuweisung zur Bauzone
Alt: Landwirtschaftszone
Neu: Wohnzone, 2-geschossig
Begründung: Die Parzelle 497 gehört zum Siedlungsbereich; es handelt
sich mithin um weitgehend überbautes Land im Sinne von Art. 15 lit. a
RPG (Baulücke). Parkähnliche Flächen, die zum Umschwung einer Gebäudeliegenschaft
gehören, werden im übrigen nicht den landwirtschaftlichen
Nutzflächen angerechnet. Die Fläche beträgt 2`332 m 2 .
Abb. 16: Zopfstrasse; Parzelle 497
34

Zopfstrasse; Abschnitt im Bereich Parzellen 1025 und 1340
Raumplanerische Massnahme: Zuweisung zur Bauzone
Alt: Landwirtschaftszone
Neu: Wohnzone, 2-geschossig
Begründung: Es handelt sich um einen Strassenabschnittsfläche, die u.
a. der Erschliessung von Baugebiet dient (Siedlungsrandstrasse). Die
Fläche beträgt 301 m 2 .
Abb. 17: Zopfstrasse; Abschnitt im Bereich Parzellen 1025 und 1340
Grabefeld; Parzelle 596
Raumplanerische Massnahme: Zuweisung zur Landwirtschaftszone
Alt: Wohnzone, 2-geschossig
Neu: Landwirtschaftszone
Begründung: Aufgrund ihrer Ausgestaltung und der durch Bauten einzuhaltenden
Grenzabstände gegenüber dem Kulturland ist diese Parzelle
in der Grösse von 1`260 m 2 nicht zonenkonform nutzbar.
Abb. 18: Grabefeld; Parzelle 596
35

Friedlisbergstrasse; Bereich östlich Parzelle 762
Raumplanerische Massnahme: Zuweisung zur Bauzone
Alt: Landwirtschaftszone
Neu: Dorfzone (Oberdorf)
Begründung: Es handelt sich um einen Zufahrt, die u. a. der Erschliessung
von Baugebiet dient (Siedlungsrandstrasse). Die Fläche beträgt
76 m 2 .
Abb. 19: Friedlisbergstrasse; Bereich östlich Parzelle 762
Friedlisbergstrasse; Bereich Parzelle 774
Raumplanerische Massnahme: Zuweisung zur Bauzone
Alt: Landwirtschaftszone
Neu: Dorfzone (Oberdorf)
Begründung: Es handelt sich um einen Strassenabschnittsfläche, die u.
a. der Erschliessung von Baugebiet dient (Siedlungsrandstrasse). Die
Fläche beträgt 180 m 2 .
Abb. 20: Friedlisbergstrasse; Bereich Parzelle 774
36

Oberdorfstrasse; Parzellen 777, 1425 und 1312
Raumplanerische Massnahme: Zuweisung zur Bauzone
Alt: Landwirtschaftszone
Neu: Dorfzone (Oberdorf)
Begründung: Die Bauzonengrenze und die Grundstücksgrenzen werden
aus Praktikabilitätsgründen zusammengelegt. Der Zuwachs der
Bauzone beträgt 850 m 2 .
Abb. 21: Oberdorfstrasse; Parzellen 777, 1425 und 1312
Waldstrasse; Parzelle 785
Raumplanerische Massnahme: Zuweisung zur Bauzone
Alt: Landwirtschaftszone
Neu: Dorfzone (Oberdorf)
Begründung: Die Bauzonengrenze wird begradigt und gegenüber der
Grundstücksgrenze resp. dem Gebäude vermasst . Der Zuwachs der
Bauzone beträgt 290 m 2 .
Abb. 22: Waldstrasse; Parzellen 785
37

Waldstrasse; Parzelle 877
Raumplanerische Massnahme: Zuweisung zur Bauzone
Alt: Landwirtschaftszone
Neu: Dorfzone (Oberdorf)
Begründung: Die Bauzonengrenze und die Grundstücksgrenze werden
in Übereinstimmung gebracht. Der Zuwachs der Bauzone beträgt 360
m 2 .
Abb. 23: Waldstrasse; Parzelle 877
Friedlisbergstrasse/Bodenfeldstrasse; Parzelle 1204
Raumplanerische Massnahme: Zuweisung zur Bauzone
Alt: Landwirtschaftszone
Neu: Wohnzone, 2-geschossig
Begründung: Die Bauzonengrenze und die Grundstücksgrenzen werden
aus Praktikabilitätsgründen in Übereinstimung gebracht. Der Zuwachs
der Bauzone beträgt 157 m 2 .
Abb. 24: Friedlisbergstrasse/Bodenfeldstrasse; Bereich Parzelle 1204
38

Mossstrasse/Reinenstrasse; Wegparzelle
Raumplanerische Massnahme: Zuweisung zur Landwirtschaftszone
Alt: Dorfzone
Neu: Landwirtschaftszone
Begründung: Dieses Wegstück hat keine Erschliessungsfunktion für
Nutzungen in der Bauzone. Der Zuwachs der Landwirtschaftszone beträgt
235 m 2 .
Abb. 25: Mossstrasse/Reinenstrasse; Wegparzelle
Kindergarten Stalden (Oberdorf)
Raumplanerische Massnahme: Umzonung
Alt: Wohnzone, 3-geschossig
Neu: Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
Begründung: Dieses Teilstück gehört zur Kindergarten-Parzelle. Die
Fläche beträgt 56 m 2 .
Abb. 26: Kindergarten Stalden (Oberdorf)
39

Oberwilerstrasse (K411), Bereich Parzellen 689 - 696
Raumplanerische Massnahme: Umzonung
Alt: Dorfzone (Unterdorf)
Neu: Wohnzone, 3-geschossig
Begründung: Das Bebauungsbild entlang der Oberwilerstrasse hat sich
im Laufe der Zeit merklich verändert; die ursprünglichen Strukturen sind
heute in diesem Bereich praktisch nicht mehr ablesbar. Aus ortsbaulichen
Überlegungen sind diese Bauten daher eher der angrenzenden
Wohnzone W3 zuzuordnen. Die Umzonungsfläche beträgt 8`529 m 2 .
Abb. 27: Oberwilerstrasse (K411), Bereich Parzellen 689 - 696
Oberwilerstrasse (K411), Parzellen 712
Raumplanerische Massnahme: Umzonung
Alt: Dorfzone (Unterdorf)
Neu: Landhauszone
Begründung: Dieses Grundstück bildet heute den südlichen Auftakt der
Dorfzone (Unterdorf); die darauf stehende Liegenschaft gilt gemäss
rechtskräftigem Bauzonenplan als erhaltenswert. Im Rahmen der Aktualisierung
des Bauinventars wurde diese Baute aus dem Inventar entlassen;
die Schutzkriterien sind nicht mehr gegeben. Im Zuge einer Gesamtbetrachtung
wird die Parzelle neu der angrenzenden Landhauszone
zugewiesen. Die Umzonungsfläche beträgt 1`445 m 2 .
Abb. 28: Oberwilerstrasse (K411), Parzellen 712
40

Schumel, Parzellen 584, 586, 587, 588, 1265 und 1266
Raumplanerische Massnahme: Ein- und Umzonung
Alt: Dorfzone (Unterdorf) / Landwirtschaftszone
Neu: Wohnzone, 2-geschossig
Begründung: Diese Grundstücke bilden den Übergang von der Dorfzone
(Unterdorf) zum landschaftlich empfindlichen Gebiet des Südhanges.
Die Bauten auf diesen Parzellen entsprechen bereits einer W2-
konformen Bauweise. Der Übergang vom Baugebiet zur Landschaft ist
aus ortsbaulicher Sicht gelungen. Bei der Parzelle 588 handelt es sich
um eine Baulücke, das Grundstück ist verkehrstechnisch erschlossen.
Die Umzonungsfläche beträgt 4`018 m 2 . Die einzuzonende Parzelle 588
misst 902 m 2 .
Abb. 29: Schumel, Parzellen 584, 586, 587, 588, 1265 und 1266
Roosmis, Parzelle 572
Raumplanerische Massnahme: Umzonung
Alt: Wohnzone, 2-geschossig
Neu: Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
Begründung: Dieses Grundstück wurde von der öffentliche Hand erworben
und soll der Erweiterung der anliegenden Schulnutzung dienen.
Die Umzonungsfläche beträgt 973 m 2 .
Abb. 30: Roosmis, Parzelle 572
41

Höhenweg, Parzelle 132
Raumplanerische Massnahme: Einzonung
Alt: Landwirtschaftszone
Neu: Wohnzone, 2-geschossig
Begründung: Es handelt sich um einen Strassenabschnittsfläche mit Erschliessungsfunktion.
Die Fläche beträgt 121 m 2 .
Abb. 31: Höhenweg, Parzelle 132
Areal „Büelfeld“, Parzelle 335
Raumplanerische Massnahme: Sondernutzungsplanpflicht (SNP-Pflicht)
Alt: W2, 2-geschossig; 2. Etappe
Neu: Wohnzone, 2-geschossig mit Sondernutzungsplanpflicht
Begründung: Zur Gewährleistung einer konzeptionell sinnvollen Gesamtplanung
wird dieses der öffentlichen Hand gehörende Areal der
SNP-Pflicht unterstellt.
Abb. 32: Büelfeld, Parzelle 335
42

Areal „Riedacher“, Diverse Parzellen
Raumplanerische Massnahme: Umzonung und Sondernutzungsplanpflicht
Alt: Gewerbezone mit Wohnen
Neu: W3-Zone mit Sondernutzungsplanpflicht
Begründung: Das Nutzungspotential dieses Areals wurde anhand einer
separaten ortsbaulichen Studie (Büro Husistein und Partner AG; Aarau)
geprüft. Die Planungskommission hat die Vorschläge intensiv beraten
und schlägt ein auf ein entsprechend differenziertes bau- und planungsrechtliches
Instrumentarium abgestütztes Vorgehen vor. So sollen die
weiteren Schritte der Arealentwicklung mit enger Beteiligung aller beteiligten
Parzellen unter Federführung der Gemeinde erfolgen.
Die Umzonung in eine W3-Zone mit Sondernutzungsplanpflicht soll
auch hier eine gesamthaft sinnvolle Arealentwicklung sowie die Anbindung
an das übergeordnete Verkehrsnetz (Bahnhofstrasse K411) sicher
stellen. Grosse Teile dieses Gebietes gehören heute der Einwohner-
und der Ortsbürgergemeinde.
Abb. 33: Riedacher, Diverse Parzellen
43

Oberdorfstrasse/Gubelstrasse, Parzellen 844, 845 und 848
Raumplanerische Massnahme: Sondernutzungsplanpflicht (SNP-Pflicht)
Alt: W2, 2-geschossig; 2. Etappe
Neu: Wohnzone, 2-geschossig mit Sondernutzungsplanpflicht
Begründung: Zur Gewährleistung einer konzeptionell sinnvollen Gesamtplanung
wird dieses privaten gehörende Areal der SNP-Pflicht
unterstellt.
Abb. 34: Oberdorfstrasse/Gubelstrasse, Parzellen 844, 845 und 848
Durch die vorstehenden Änderungen am Bauzonenplan ergibt sich folgende
aktualisierte Flächenstatistik:
Zone
Fläche (ha)
Dorfzone D 14.819
Kernzone K 5.138
Landhauszone L 16.042
Wohnzone W2 27.904
Wohnzone W3 21.548
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ÖBA 8.474
Wohn- und Gewerbezone WG 5.192
Total (gerundet) 99.117
44

4.2 Erläuterungen zum Kulturlandplan
4.2.1 Landschaftsinventar, Aktualisierung und Umsetzung
Für die Aktualisierung des Kulturlandplanes wurde das ursprüngliche
Landschaftsinventar überprüft und auf den neuesten Stand gebracht.
Eine Arbeitsgruppe hat in der Folge die im rechtskräftigen Kulturland
festgesetzten Inhalte überprüft, die Natur(schutz)objekte besichtigt und
fallweise neu bestimmt respektive angepasst.
Das Landschaftsinventar sowie der Kulturlandplan wurden der Naturschutzkommission
Berikon am 20. März 2013 anlässlich der Kommissionssitzung
zur Einsicht und Prüfung vorgelegt.
Die beiden Gartenbaubetriebe in den Gebieten Hermis und Selacher
sind im rechtskräftigen Kulturlandplan als Landwirtschaftszone 2 ausgeschieden.
Zurzeit laufen Abklärungen mit den kantonalen Fachstellen,
die darauf abzielen, den betroffenen Betrieben eine planungsrechtliche
Grundlage für die Nutzung der bereits bestehenden Bauten und
Anlagen im aktuellen Umfang und im Sinne einer Besitzstandgarantie
zu geben. Weiter sollen für an bestimmte, in der Bau- und Nutzungsordnung
zu umschreibenden Kriterien gebundene, Erweiterungen und
Erneuerungen ein baurechtlicher Beurteilungsrahmen geschaffen
werden .
Die regionale Kompostieranlage Gunzenbühl ist bereits mit einer Teiländerung
im Jahr 1996 einer Speziallandwirtschaftszone zugeteilt
worden.
Die im aktuellen Kulturlandplan festgesetzten Abgrenzungen der Landschaftsschutzzone
stellt die grundeigentümerverbindliche Umsetzung
der im kantonalen Richtplan postulierten Landschaften von kantonaler
Bedeutung (Richtplan L 2.3) und der Siedlungstrenngürtel (Richtplan S
2.1) dar. Die Abgrenzungen sollen im Zuge dieser Revision nicht
geändert werden. An den aktuellen Baugebietsgrenzen wird, wie bereits
an anderer Stelle in diesem Bericht ausgeführt, im Grundsatz festgehalten.
Eine Erweiterung des Siedlungsgebietes, die Landschaften von
kantonaler Bedeutung tangieren würden, ist demnach nicht vorgesehen.
45

Die Abgrenzung der Landschaftsschutzzonen im Bereich der beiden
landwirtschaftlichen Betriebe Sädelhof und Loostud stellt eine allfällige
Erweiterung dieser Betriebe nicht in Frage.
Abb. 35: Kantonale Themenkarte, Landschaft ausserhalb Siedlungsgebiet
46

4.3 Erläuterungen zur Bau- und Nutzungsordnung
4.3.1 Ausgangslage / Ziele
Die rechtskräftige BNO der Gemeinde Berikon stammt aus den Jahren
1991/1994 und entspricht in weiten Teilen nicht mehr dem übergeordneten
Recht und den kommunalen Zielsetzungen (Leitbild, Räumliches
Entwicklungskonzept). Der Revision liegt die kantonale Muster-Bauund
Nutzungsordnung zugrunde.
Da die rechtskräftige BNO in ihrem Aufbau und Inhalt erheblich von
einem modernen Reglement abweicht, vielfach Verweise auf nicht mehr
aktuelle Rechtssätze enthält und ganze Kapitel komplett neu formuliert
werden (beispielsweise der Ortsbildschutz oder die Sondernutzungsplanpflicht)
wurde aus Praktikabilitätsgründen sowie aus Gründen der
Übersichtlichkeit auf eine synoptische Darstellung verzichtet. Die
wichtigsten Änderungen zum geltenden Recht sind nachstehend aufgeführt.
Das Ziel besteht darin, eine moderne, auf die Bedürfnisse von Berikon
zugeschnittene BNO zu schaffen. Der Inneren Verdichtung und der
Wahrung der Siedlungsqualität wurde bei der Überarbeitung des baurechtlichen
Regelwerkes besondere Beachtung geschenkt. Grundsätzlich
soll dabei am bewährten Instrument der Ausnützungsziffer festgehalten
werden. In Abweichung von den heutigen Bestimmungen sollen
in Zukunft aber relevante Nutzflächen in Unter- Dach- und Attikageschossen
nicht mehr angerechnet werden.
In den neuen BNO werden, gestützt auf § 16 BauV die neuen Baubegriffe
und Messweisen gemäss interkantonaler Vereinbarung zur Harmonisierung
der Baubegriffe (IVHB) eingeführt.
Die Höhenmasse werden neu über die Gesamthöhe und fallweise über
die Fassadenhöhe sowie die Vollgeschosszahl definiert (§ 8 BNO).
Zur Unterstützung der Inneren Verdichtungsmöglichkeiten wird auf die
Festlegung eines Mehrlängenzuschlages verzichtet. Gebäudeabstandsunterschreitungen
sind zudem bei gegenseitigem Einvernehmen
gemäss BauG möglich.
47

Der Grundsatz zum Ausgleich von durch Planungsmassnahmen geschaffenen
Mehrwerten wird im Grundsatz in die neue BNO aufgenommen.
Die entsprechenden Details werden in einem separaten Reglement,
das durch die Gemeindeversammlung in Kraft zu setzen ist,
geregelt (§ 5 BNO).
Nebst den vorstehend genannten Zielen und Massnahmen wurden bei
der Ausarbeitung der neuen BNO folgende spezifische Einzelfestlegungen
und Vorgaben getroffen:
• Schaffung einer Sondernutzungsplanpflicht für drei grosse, unerschlossene
Areale (§ 4 BNO)
• Spezifizierung der zulässigen Bauhöhe am Bauzonenrand bei
Sondernutzungsplänen (§ 4 Abs. 3 BNO)
• Schaffung einer kommunalen Rechtsgrundlage für die Erarbeitung
von kommunalen Richtplänen (§ 6 BNO)
• Adaptierung des in der neuen BNO von Widen aufgenommenen
und im kantonalen Richtplan begründeten Planungshinwieses
bezüglich der raum- und nutzungsübergreifender Gestaltung
im Bereich der „Bellikerstrasse“ (Abstimmung Siedlung-
Verkehr; § 6 BNO)
• Anpassung der in § 8 BNO aufgeführten Masszahlen und der
Messweisen an die neuen, aus der interkantonalen Harmonisierung
der Baubegriffe (IVHB) begründeten Begrifflichkeiten
• Moderne, zeitgemässe Fassung/Interpretation der bestehenden
Schutzvorschriften für beide Dorfzonen / Kriterienkatalog für die
Beurteilung der Einpassung in das Ortsbild (§ 9 und 44 BNO)
• Festlegen der zulässigen Bauformen (Gebäudetypen) in den
einzelnen Bauzonen sowie der offenen und geschlossenen
Bauweise (§§ 10 - 13 BNO)
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• Festlegung der Nettoladenflächen in den relevanten Nutzungszonen
(§§9 - 12 BNO)
• Beschränkung der Vollgeschosszahl für Bauten auf den Parzellen
540 und 541 aus Gründen der Topographie und der Besonnung
(§ 11 Abs. 4).
• Vorgabe des Minergiestandards bei der Erstellung von Neubauten
in den Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen. Bei
Umnutzungen und Sanierungen von Altbauten gilt eine ähnliche
Vorgabe (§ 13 Abs. 3).
• Definition der Schutzzonen und der jeweiligen Schutzziele sowie
der Pflegemassnahmen und allfälligen Nutzungsbeschränkungen
(§ 17 BNO).
• Definition der Naturschutzzonen im Wald und der jeweiligen
Schutzziele sowie der Pflegemassnahmen und allfälligen Nutzungsbeschränkungen
(§ 18 BNO).
• Definition der Naturobjekte und der jeweiligen Schutzziele sowie
der Pflegemassnahmen und allfälligen Nutzungsbeschränkungen
(§ 20 BNO).
• Umsetzung des Bauinventars (Substanzschutzbauten) sowie
Festsetzung der Volumenschutz und der Kulturobjekte (§§ 21
und 22 BNO).
• Nutzungsvorschriften für die neue Gartenbauzone (§ 23 BNO).
• Zusammenfassung und Aktualisierung der Baubegriffe, Definitionen
und der Messweisen (§§25ff BNO).
• Festsetzung der Zulässigkeit von Arealüberbauungen in den 3-
geschossigen Bauzonen mit Angabe der Mindestlandfläche und
der Beschränkung der Bauhöhe am Bauzonenrand (§ 32 BNO).
• Technische Bauvorschriften bei Brandruinen (§ 35 BNO), zur
Energieeffizienz (§ 35 BNO) und zu den Minimalraummassen
(§ 38 BNO).
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• Bestimmungen zur Anlage von Parkierungsanlagen (§ 40 BNO)
und Umgebungsgestaltung (§ 42 BNO).
• Bestimmungen zu Terrainveränderungen und -gestaltungen (§
45 BNO).
• Betriebseinschränkung bei Aussenbeleuchtungen zu Unzeiten
(§ 46 BNO).
• Umsetzung des Hochwasserschutzes (§ 47 BNO).
Der Reservationsartikel „Bühlfeld“ (Art. 30 Abs. 6 der rechtskräftigen
BNO) wurde nicht übernommen, da er im Widerspruch zu den neuen
Verdichtungsregelungen steht.
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5. TEIL INTERESSENABWÄGUNG UND PLANBESTÄNDIGKEIT
5.1 Interessenabwägung
Gemäss Art. 2 und 3 der Raumplanungsverordnung (RPV) sind alle
raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander abzustimmen und die betroffenen
Interessen gegeneinander abzuwägen. Diese Abwägung ist bei der
Auflage der Planung aufzuzeigen.
Die Planungskommission hat im Rahmen ihrer Beratungen laufend Interessensabwägungen
vorgenehmen müssen. Falls notwendig, wurden
weitere Fachmeinungen eingeholt oder zusätzliche Unterlagen zur Beurteilung
beigezogen. Für die Beurteilung massgebend waren im
Grundsatz die im Kapitel 1.2 aufgeführten Zielsetzungen.
Das Konfliktpotential der vorgenommenen Änderungen und Neuerungen
an den kommunalen Nutzungsplaninstrumenten ist unterschiedlich
gross. In vielen Fällen handelt es sich um Anpassungen an die aktuellen
Verhältnisse oder Vollzüge aus dem übergeordneten Recht , die in
der Sache unbestritten sein dürften.
Die wesentlichsten Interessen, die in den Detailerläuterungen der Kapitel
3 und 4 erwähnt sind, führten zu folgenden Entscheidungen und Bearbeitungsschwerpunkten:
• Grundsätzliches Festhalten an den aktuellen Bauzonenabgrenzungen
und damit in der Summe am ausgeschiedenen Baugebiet;
• Ermöglichung der Nutzung von Potentialen im Sinne der Inneren
Verdichtung durch entsprechende Ausgestaltung der Bestimmungen
in der Bau- und Nutzungsordnung;
• Untergeordnete Korrekturen am Bauzonenrand zur Klärung von
Nutzungs- und Abstandsfragen;
• Bereinigung von Zonenabgrenzungen innerhalb des Siedlungsgebietes;
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• Umsetzung des Bauinventars der kantonalen Denkmalpflege;
• Umsetzen der Gefahrenkarte Hochwasser;
• Umsetzen des Landschaftsinventars;
5.2 Planbeständigkeit
Wie in Kapitel 2 erwähnt, datieren die zur Zeit rechtskräftigen
Nutzungspläne und die Bau- und Nutzungsordnung in ihren
wesentlichen Teilen aus dem Jahr 1991/1994. Zwischenzeitliche Anpassungen
haben lediglich kleine Teile der Allgemeinen Nutzungsplanung
betroffen.
Anlass für eine Revision der Planung sind gemäss Art. 21 des Eidgenössischen
Raumplanungsgesetzes in erster Linie erheblich geänderte
Verhältnisse gegenüber den seinerzeitigen Prämissen. Solche liegen
bezüglich der neuen Planung grundsätzlich im ganzen bestehenden
Siedlungsgebiet als auch im Kulturland vor.
Ebenso kann die generelle Überprüfung der Planungsinstrumente nach
15 Jahren Anlass für eine Gesamtüberprüfung sein. Dies trifft bei der
Beriker Nutzungsplanung zu.
Unter diesen Umständen rechtfertigt sich die Gesamtrevision der Allgemeinen
Nutzungsplanung und die Anforderungen, wie sie sich aus
Gründen der Planbeständigkeit und der Rechtssicherheit ergeben,
werden genügend berücksichtigt.
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6. TEIL ORGANISATION UND BETEILIGTE
6.1 Planungskommission
Für die Gesamtrevision der Allgemeinen Nutzungsplanung von Berikon
wurde eine Planungskommission eingesetzt. Die Besetzung dieser
Kommission erfuhr seit Planungsstart Mutationen. Die aktuelle Besetzung
gestaltet sich wie folgt (Nennung in alphabetischer Reihenfolge):
Andres Frank
Bachmann Liliana
Bechter Frank
Bossard Alfred (Gemeinderat)
Bossard Stefan (Gemeindeammann, Vorsitz)
Caprez Gaudenz
Frey Regula
Koch Manuel
Roos Daniel (Bauverwalter)
Stäger Manuela (Protokoll)
Wermuth Ernst
Im Laufe der bisherigen Planung ausgeschieden sind folgende Personen:
Fuchs Christoph
Meier Michelle (Protokoll)
Reutimannn Katja (Protokoll)
Roth Bruno (Raumplaner Ing.-Büro Senn)
Schaub Dieter
Sommerhalder Samuel
Begleitet wird die Revision durch Renato Costamagna als beauftragter
Raumplaner des Büros RC-Raumentwicklung GmbH in Ennetbaden.
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7. TEIL PLANUNGSABLAUF, INFORMATION UND MITWIRKUNG
7.1 Bisheriger Planungsablauf
Die Planungskommission bearbeitet die Gesamtrevision seit deren Start
im September 2009.
Die eigentlichen Revisionsarbeiten erfuhren in der Anfangsphase einen
längeren Unterbruch. Es wurde zuerst eine Zukunftskonferenz durchgeführt
mit dem Ziel, ein kommunalen Leitbild zu erarbeiten. Dieses
Leitbild bildet eine der Grundlagen für die vorliegende Gesamtrevision.
Nach umfassender Analyse der Ausgangssituation wurde in einem
ersten Schritt ein räumliches Entwicklungskonzept ausgearbeitet und
der Bevölkerung anlässlich einer öffentlichen Orientierungsversammlung
am 11. Mai 2011 vorgestellt.
In der Folge wurde der 1. Gesamtentwurf der Nutzungspläne und der
Bau- und Nutzungsordnung entwickelt.
Die eidgenössische Abstimmung vom 03. März 2013 zur Teilrevision
des Raumplanungsgesetzes hat keine direkten Auswirkungen, da das
Siedlungsgebiet von Berikon im Grundsatz nicht vergrössert wird. Die
marginalen Anpassungen, wie sie vorstehend im Planungsbericht
beschrieben sind, sind nicht richtplanrelevant.
Im Winterhalbjahr 2012/2013 wurde die auf die Belange der Gemeinde
abgestimmte BNO entwickelt.
Im Sommerhalbjahr 2013 erfolgte eine 1. kantonale Vorprüfung der
Entwürfe.
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7.2 Weiterer Planungsverlauf
Der weitere Planungsablauf gestaltet sich bei optimalem Verlauf wie
folgt:
• Mitwirkungsverfahren/Orientierungsversammlung (Januar 2014)
• Bereinigung der Planungsvorlage (Februar 2014)
• kantonale Schlussprüfung (März-April 2014)
• Öffentliches Auflageverfahren mit Fragestunden (Mai 2014)
• Allfälliges Einwendungsverfahren (Juni 2014)
• Beschluss ausserord. Gemeindeversammlung (September 2014)
• Genehmigungsverfahren (Oktober - Dezember 2014)
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