Vorlesung Immobilienrecht 2009-10[1] Version Gu Teil 1 ...

Grundzüge des 

Immobilienrechts 

Vorlesung HTW Berlin 

SS 2010 

Stefan Guhde 

RECHTSANWALT UND NOTAR 

BERLIN 

KURFÜRSTENDAMM 57 

10707 BERLIN 

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Szenario: 

Der Facility-Manager erhält den Auftrag, zu 

prüfen, ob zur Arrondierung des verwalteten 

Grundbesitzes ein benachbartes Grundstück 

hinzuerworben werden kann oder ob einem 

derartigen Erwerb ggf. rechtliche Hindernisse 

entgegenstehen. Er soll bei einer positiven 

Beurteilung Kaufverhandlungen einleiten. 

Welche Informationen kann er ggf. dem 

Grundbuch entnehmen 

1

Recht rund um‘s Grundstück 

Grundbuch 

Allgemeines 

• Begriff Grundbuch, Grundbuchblatt, 

Loseblattsammlung, elektr. Register 

• Zuständigkeit Amtsgericht 

für die in seinem Bezirk liegenden 

Grundstücke, ggf. Konzentration 

• Inhalt jeweils ein Grundstück 

ggf. mehrere Grundstücke eines 

Eigentümers (§ 4 GBO) 

Aufbau des Grundbuchs 


Grundbuch 

• Bestandsverzeichnis Beschreibung 

Lage, Größe, Kataster 

• Abteilung I Eigentümer 

• Abteilung II Grundstücksbelastungen 

• Abteilung III Hypotheken, 

Grundpfandrechte 

2

Grundbuch 


Grundbuch 

3


Grundbuch 

Bestandsverzeichnis 

• Numerierung 

Definition des Grundstücks 

• Katasterbezeichnung 

• Beschreibung 

• Größe 

• bei WE 

• Veränderungen 

Definition der Lage 

⇒ Katasterverzeichnis 

Nutzungsart, Adresse 

Anteile, Beschreibung der Einheit, 

Teilungserklärung 

Grundbuch 

4

Grundbuch 

Grundbuch 

5

Bestandsverzeichnis 


Grundbuch 

• Alle im Bestandsverzeichnis unter einer laufenden 

Nummer gebuchten Flurstücke bilden ein 

Grundstück im Rechtssinne 

⇒ 

⇒ 

Ggf. Teilungserklärung erforderlich 

Für bestimmte Belastungen, z.B. Erbbaurecht, 

und für Bildung Wohnungseigentum erforderlich 

• Bestandsverzeichnis folgt dem Kataster auf Grund 

Fortführungsmitteilungen 

• Lage des Grundstücks ergibt sich aus den Plänen im 

Kataster (amtliche flächendeckende Beschreibung 

sämtlicher Flurstücke eines Landes) 

Kataster 

6

Kataster 

Kataster 

7

Kataster 

Kataster 

8


Grundbuch 

Abteilung I 

• Eigentümer 

• Rechtsgrundlage 

Name und Geburtsdatum, 

Firma und Rechtsform 

Wohnort bzw. Sitz 

Auflassung (= Einigung über 

den Rechtserwerb), Erbfall, 

Umschreibung 

Grundbuch 

9

Grundbuch 

Grundbuch 

10

Abteilung II 


Grundbuch 

• belastetes Grundstück Kennzeichnung durch lfd. 

Nr. des Bestandsverz. 

• Art der Belastung 

• Berechtigter 


alle Belastungen, sofern 

nicht in Abt. III - § 10 GBV 

Vormerkung. Nießbrauch, 

Grunddienstbarkeiten, 

persönliche Dienstbarkeiten 

Verfügungsbeschränkungen 

Grundbuch 

11

Grundbuch 

Grundbuch 

12


Grundbuch 

Abteilung III 

• belastetes Grundstück Kennzeichnung durch lfd. 

Nr. des Bestandsverz. 

• Berechtigter 

• Art der Belastung 

• Betrag 

Hypotheken, Grundschulden, 

Rentenschulden - § 11 GBV 


Grundbuch 

13

Grundbuch 

Grundbuch 

14

Grundbuch 

Grundbuch 

15

Szenario: 

Der Facility-Manager stellt in dem von ihm 

beschafften Grundbuchauszug fest, daß sich 

sowohl in Abt. II als auch in Abt. III 

Eintragungen befinden. 

Welche Wirkungen haben diese Belastungen 

und was kann er zu ihrem Inhalt dem Grundbuch 

entnehmen 


Belastungen in Abt. II 

• Grunddienstbarkeiten - § 1018 BGB 

16



§ 1018 BGB : 

Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines 

anderen Grundstücks in der Weise belastet werden,daß dieser das 

Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen darf oder daß auf 

dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden 

dürfen oder daß die Ausübung eines Rechtes ausgeschlossen ist, 

das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem 

anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit). 




⇒ 

Duldung oder Unterlassung gegenüber 

einem anderen Grundstück 

Wegerechte, Abstandsflächen, Baubeschränkungen 

• Persönliche Dienstbarkeiten - § 1090 BGB 

17



§ 1090 BGB : 

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden,daß derjenige, 

zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das 

Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen, oder daß ihm 

eine sonstige Befugnis zusteht,die den Inhalt einer 

Grunddienstbarkeit bilden kann (beschränkte persönliche 

Dienstbarkeit). 




⇒ 

Duldung oder Unterlassung gegenüber 

einem anderen Grundstück 

Wegerechte, Abstandsflächen, Baubeschränkungen 

• Persönliche Dienstbarkeiten - § 1090 BGB 

⇒ 

Duldung (Nutzungsgestattung) zugunsten 

einer Person 

Wohnungsrechte 

18



• Nießbrauch - §§ 1030 ff. BGB 

⇒ 

Berechtigung, die Nutzungen zu ziehen 

• Vorkaufsrecht - §§ 1094 ff. BGB 

⇒ 

Berechtigung zum Vorkauf 

bei Ausübung kommt ein Vertrag gleichen Inhalts zustande 

• Reallast - § 1105 BGB 

⇒ 

Wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück 



• Verfügungsbeschränkungen 

⇒ 

z.B. Nacherbschaft, Testamentsvollstreckung, 

Sanierungsvermerk, Zwangsverwaltungs- und 

-versteigerungsvermerk 

• Vormerkungen 

⇒ 

Sicherung künftig entstehender (z.B. aufschiebend 

bedingter) Rechte, 

insbes. Sicherung des Ranges und 

Absicherung gegenüber künftigen Verfügungen 

19


Exkurs: Grundbuchrang 

• Bestimmung des Ranges 

⇒ 

§ 879 Abs. 1 BGB: 

Innerhalb der Abteilung nach Reihenfolge der 

Eintragung, zwischen den Abteilungen nach Tag der 

Eintragung 

⇒ 

Alle Anträge werden vom Grundbuchamt in der 

Reihenfolge ihres Eingangs abgearbeitet (§ 17 GBO) 

=> Wahrung der Rangstelle durch Antragstellung 



• Wirkungen des Ranges 

§ 11 Abs. 1 ZVG: 

Sind Ansprüche aus verschiedenen Rechten nach § 10 Nr. 

4, 6 oder 8 in derselben Klasse zu befriedigen, so ist für sie 

das Rangverhältnis maßgebend, welches unter den 

Rechten besteht. 

⇒ 

⇒ 

Ansprüche aus Rechte an Grundstücken werden in der 

Klasse des § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG befriedigt 

Das Rangverhältnis nach § 879 Abs. 1 BGB 

bestimmt die Reihenfolge, in der die Rechte an dem 

Grundstück in der Zwangsversteigerung befriedigt 

werden 

20




§ 51 Abs.1 ZVG: 

Ein Recht bleibt insoweit bestehen, als es bei der 

Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und 

nicht durch Zahlung zu decken ist. Im übrigen erlöschen 

die Rechte. 

§ 44 Abs. 1 ZVG: 

Bei der Versteigerung wird nur ein solches Gebot 

zugelassen, durch welches die dem Anspruch des 

Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem 

Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des 

Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot). 




⇒ 

Alle im Grundbuch gesicherten Rechte, die dem Recht 

desjenigen im Rang vorgehen, der die Zwangsversteigerung 

betreibt, bleiben auch im Falle des 

Eigentumswechsels durch Zuschlagsbeschluss bestehen 

und werden von dem Erwerber (dinglich) übernommen 

(Übernahmegrundsatz) 

⇒ 

⇒ 

Alle dem Recht des betreibenden Gläubiger folgenden 

Rechte (und dessen Recht) erlöschen mit dem Zuschlag 

an den Ersteher und werden in der Rangfolge abgelöst 

Je besser der Rang, desto geringer die Gefahr, im 

Falle einer Zwangsversteigerung gelöscht zu 

werden, und desto höher die Chance, etwas aus 

dem Versteigerungserlös zu erhalten 

21

• Wirkungen des Ranges - Beispiele 



Abteilung II 

1 Wegerecht 10.1.2004 

2 Wohnungsrecht 5.10.2006 

3 ZV-Vermerk 20.3.2008 

Abteilung III 

1 50000 € Grundschuld für 

Erstrang-Bank 

2 50000 € Hypothek für 

Franz Müller 


Rabiat-Bank 

4 100000 € Grundschuld für 

Nachrang-Bank 

11.1.2004 

20.1.2004 

1.10.2006 

5.5.2007 

1 

5 

7 

2 

3 

4 

6 

Versteigerung 

• Durch: 

Erstrang-Bank 

• Meistgebot: 

110.000 € 

• alle Ansprüche 

bestehen in voller 

Höhe 




Abteilung II 



3 ZV-Vermerk 20.3.2008 

Abteilung III 


Erstrang-Bank 


Franz Müller 


Rabiat-Bank 


Nachrang-Bank 

11.1.2004 

20.1.2004 


5.5.2007 

1 

5 

7 

2 

3 

4 

6 

Geringstes Gebot: 

• Wegerecht 

Verteilung: 

• 50000 Erstrang-Bank 

• 50000 Franz Müller 

• 10000 Rabiat-Bank 

22




Abteilung II 



3 ZV-Vermerk 20.3.2008 

Abteilung III 


Erstrang-Bank 


Franz Müller 


Rabiat-Bank 


Nachrang-Bank 

11.1.2004 

20.1.2004 


5.5.2007 

1 

5 

7 

2 

3 

4 

6 

Versteigerung 

• Durch: 

Rabiat-Bank 

• Meistgebot: 

10.000 € 

• alle Ansprüche 

bestehen in voller 

Höhe 




Abteilung II 



3 ZV-Vermerk 20.3.2008 

Abteilung III 


Erstrang-Bank 


Franz Müller 


Rabiat-Bank 


Nachrang-Bank 

11.1.2004 

20.1.2004 


5.5.2007 

1 

5 

7 

2 

3 

4 

6 


• Wegerecht 

• GS Erstrang-Bank 

50.000 € 

• GS Franz Müller 

50.000 € 

Verteilung: 

• 10000 Rabiat-Bank 

23




Abteilung II 



3 ZV-Vermerk 20.3.2008 

Abteilung III 


Erstrang-Bank 


Franz Müller 


Rabiat-Bank 


Nachrang-Bank 

11.1.2004 

20.1.2004 


5.5.2007 

1 

5 

7 

2 

3 

4 

6 

Versteigerung 

• Durch: 

Nachrang-Bank 

oder 

Dritt-Gläubiger 


Alle Belastungen 

mit Ausnahme ZV- 

Vermerk 

=> Kein Gebot ! 



• Vormerkungen 

⇒ 

Sicherung künftig entstehender (z.B. aufschiebend 

bedingter) Rechte 

Das gesicherte Recht wird bei dessen Entstehen als 

Vollrecht (Bestellung, Beantragung und Eintragung) an der 

Rangstelle der Vormerkung eingetragen 

• Nach der Vormerkung beantragte Rechte sind somit 

gegenüber dem gesicherten Recht bei dessen Eintragung 

nachrangig 

• Bei der Eigentumsübertragungsvormerkung sind Verfügungen 

oder zwangsweise Belastungen, die nachrangig zur 

Vormerkung eingetragen werden, gegenüber dem Erwerber 

unwirksam, wenn dieser Eigentümer wird 

24


Belastungen in Abt. III - 


• Hypothek - §§ 1113 BGB 




§ 1113 BGB : 

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß an 

denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine 

bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm 

zustehenden Forderung aus dem Grundstücke zu zahlen ist 

(Hypothek). 

25





• Grundschuld - §§ 1191 BGB 




§ 1191 BGB : 

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß an 

denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine 

bestimmte Geldsumme aus dem Grundstücke zu zahlen ist 

(Grundschuld). 

26





• Grundschuld - §§ 1191 BGB 

• Rentenschuld - §§ 1199 BGB 

⇒ 

⇒ 

⇒ 

Unterschied in der Akzessorität der Hypothek zu der 

gesicherten Forderung 

Verbindung mit der gesicherten Forderung durch 

Zweckerklärung 

„Verbriefung“ der Forderung zur erleichterten 

Übertragbarkeit 

Szenario: 

Der Facility-Manager erhält den Auftrag, ein 

gerade ersteigertes Grundstück mit zu verwalten. 

Aus dem Zuschlagsbeschluß ergibt sich, daß als 

Bestandteil des Meistgebots ein 

Grundpfandrecht in Höhe von 50.000,- Euro 

bestehen geblieben ist. Der Gläubiger verlangt in 

dieser Höhe zuzüglich Zinsen Zahlung von dem 

Ersteher. 

Welche Ansprüche des Gläubigers müssen 

beachtet werden 

27




Pers. Haftung – ZV in Gesamtvermögen 

Kreditvertrag 

Vereinbarung von Sicherheiten 

Stellung der 

Sicherheit 




Pers. Haftung – ZV in Gesamtvermögen 

Kreditvertrag 

Vereinbarung von Sicherheiten 

Stellung der 

Sicherheit 

28




Anspruch auf Kreditrückzahlung 

Vollständige Bezahlung 






29











Ggf. Rückforderungsanspruch aus 

Sicherungsabrede 

30

Szenario: 

Der Eigentümer erklärt dem Facility-Manager, 

daß eine für einen privaten Gläubiger 

eingetragene Grundschuld „bezahlt“ und deshalb 

gegenstandslos sei; bei einer Besichtigung des 

Grundstücks berichtet ein Nachbar, ihm sei auf 

dem Grundstück von dem Eigentümer ein 

Wegerecht eingeräumt worden, eine Eintragung 

im Grundbuch liegt nicht vor. 

Sind diese Mitteilungen für den eventuellen 

Grundstückskäufer relevant 


Grundbuch 

Grundbucheintragungen 

• Antrag erforderlich § 13 GBO – antragsberechtigt ist, 

wessen Recht betroffen bzw. wer 

begünstigt ist 

• Bewilligung erforderlich § 19 GBO – durch denjenigen, 

dessen Recht betroffen ist 

• „Grundbuchform“ § 29 GBO 

31

Grundbucheintragungen 

§ 29 GBO : 


Grundbuch 

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die 

Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung 

erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich 

beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere 

Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem 

Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche 

Urkunden. 

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine 

Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und 

mit Siegel oder Stempel zu versehen. 


Grundbuch 

Wirkungen der Grundbucheintragungen 

• Erforderlichkeit für Entstehen und Übertragung der 

Rechte 

• Gutglaubensschutz der Grundbucheintragung – 

§§ 891, 892 BGB 

32


Grundbuch 

Wirkungen der Grundbucheintragungen 

§ 891 BGB : 

(1) Ist im Grundbuche für jemand ein Recht eingetragen, so wird 

vermutet, daß ihm das Recht zusteht. 

(2) Ist im Grundbuch ein eingetragenes Recht gelöscht, so wird 

vermutet, daß das Recht nicht besteht. 

§ 892 Abs. 1 BGB : 

Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück 

oder ein Recht an einem solchen Rechte durch Rechtsgeschäft 

erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, daß 

ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen ist oder die 

Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. 

Szenario: 

Der Facility-Manager erhält nach der Prüfung 

der Unterlagen den Auftrag, den Ankauf des 

Grundstücks zu betreiben. 

Wie erwirbt man ein Grundstück 

33


Eigentumserwerb 

• Rechtsgeschäftlich: Einigung (Auflassung) und 

Eintragung im Grundbuch - §§ 873, 925 BGB 



§ 873 Abs. 1 BGB : 

Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstücke, zur 

Belastung eines Grundstücks mit einem Rechte sowie zur 

Übertragung oder Belastung eines solchen Rechtes ist die Einigung 

des Berechtigten und des anderen Teiles über den Eintritt der 

Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das 

Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes 

vorschreibt. 

34



§ 925 BGB : 

(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück 

nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des 

Erwerbers (Auflassung) muß bei gleichzeitiger Anwesenheit 

beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur 

Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der 

Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig.... 

(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer 

Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam. 



• Rechtsgeschäftlich: Einigung (Auflassung) und 

Eintragung im Grundbuch - §§ 873, 925 BGB 

⇒ 

Voraussetzung des Eigentumserwerbs ist 

die Eintragung im Grundbuch - konstitutiv 

• Kraft Gesetzes: insbesondere Erbfall, sonstige 

Gesamtrechtsnachfolge (Verschmelzung) 

⇒ 

Eigentumserwerb erfolgt „außerhalb des 

Grundbuchs“ – Eintragung deklaratorisch 

35


Grundstückskaufvertrag 

Form 

• § 311 b Abs. 1 BGB 



Form 

§ 311b Abs. 1 BGB: 

Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum 

an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der 

notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form 

geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn 

die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. 

36

Form 

• § 311 b Abs. 1 BGB 



• Verpflichtung zur Übertragung oder zum Erwerb von 

Grundstücken 

Problem: Vollmacht 

• Alle Verpflichtungen, auch in gesonderter Urkunde 

Problem: Bauverträge 

• Nachträgliche Änderungen 

• Heilung aller Vereinbarungen durch Eintragung 

Allgemeines 



• Kaufrecht - §§ 433 ff. BGB - anzuwenden 

• AGB-Recht - §§ 305 ff. BGB – anzuwenden 

bei Verbraucherverträgen nach § 310 Abs. 3 

Nr. 1 BGB auch dann, wenn der 

Vertragsentwurf von dem Notar stammt 

• Öffentliches Recht zu beachten 

öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte 

Denkmalschutzrecht, Naturschutzrecht 

Bundesbodenschutzgesetz 

37



Allgemeines - Abstraktionsprinzip 

 

Differenzierung des Rechtsgeschäftes in 

Schuldrechtliches Grundgeschäft 

+ 

Dingliches Erfüllungsgeschäft 



Abstraktionsprinzip 

Schuldrechtliches Grundgeschäft 

§ 241 Abs. 1 BGB: 

„Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, 

von dem Schuldner eine Leistung zu verlangen. Die Leistung 

kann auch in einem Unterlassen bestehen.“ 

 

Verpflichtung der Vertragspartei, eine bestimmte 

Leistung zu erbringen 

 

 

Kaufvertrag – Verpflichtung zur Übereignung des 

Kaufgegenstandes, Verpflichtung zur Zahlung 

Mietvertrag – Verpflichtung zur Überlassung an der Mietsache 

38




Dingliches Erfüllungsgeschäft 

§ 362 Abs. 1 BGB: 

„Das Schuldverhältnis erlischt, wenn die geschuldete 

Leistung an den Gläubiger erbracht wird.“ 

 

Erbringung der geschuldeten Leistung durch 

Verschaffung der erforderlichen Rechte 

 

 

Kaufvertrag – Verschaffung des Eigentums an dem 

Kaufgegenstand durch Übereignung (Sache: Einigung und 

Übergabe – Forderung: Abtretung) 

Mietvertrag – Überlassung durch Einräumung des Besitzes 

als tatsächliche Verfügungsgewalt 




 

 

 

 

Unterschiedliches rechtliches „Schicksal“ von 

Grund- und Erfüllungsgeschäft 

Durch Verpflichtungsgeschäft kein Recht an dem 

Vertragsgegenstand, sondern lediglich Anspruch auf 

dessen Verschaffung (ggf. gerichtlich durchsetzbar) 

Bei Nichterfüllung lediglich Anspruch auf 

Rückübertragung statt „automatischem“ Rückfall 

Anwendungsfall: Eigentumsvorbehalt (§ 449 BGB) 

39



Beschreibung des Kaufgegenstands 

• Wiedergabe Bestandsverzeichnis 

Problem: Was ist das in natura 

• Wiedergabe Grundbuchstand 

• Zustandsbeschreibung, insbes. bei Gebäuden 

Beschaffenheitsvereinbarung 

Gewährleistungsregelungen 



• Regelmäßig Gewährleistungsausschluß nach 

Besichtigung – gekauft wie besichtigt 

Problem: Verbrauchervertrag 

• Bei Miethäusern: Zusicherung Mietertrag und 

Vertragsbedingungen – Auflistung oder Anlagen 

• Ggf. besondere Zusicherungen 

Freiheit von Altlasten, Asbestbelastung 

• Sonderfall BBodenSchG – Gesamtschuldnerausgleich 

statt Mängelhaftung 

40



Sicherung des Leistungsaustauschs 

⇒ 

Der Notar muß sicherstellen, daß der Verkäufer 

nicht sein Eigentum verliert, bevor nicht 

sichergestellt ist, daß er den Kaufpreis erhält, 

und der Käufer nicht die Zugriffsmöglichkeit 

auf den Zahlbetrag verliert, bevor 

sichergestellt ist, daß er das Eigentum an dem 

Grundstück erhält. 




Abwicklung über Notaranderkonto 

• Zulässig nur bei „besonderem Sicherungsinteresse“ 

• Einzahlung zu festem Termin oder entsprechendem 

Abwicklungsstand 

• Auszahlung erst dann, wenn die Eigentumsumschreibung 

sichergestellt ist – 

Eintragung der Vormerkung 

Vorliegen aller Genehmigungen 

Vorliegen der Löschungsbewilligungen 

41




Direktzahlung 

• Zahlung an Verkäufer und abzulösende Gläubiger erst 

dann, wenn die Eigentumsumschreibung sichergestellt ist – 

Mitteilung des Notars über: 

Eintragung der Vormerkung 

Vorliegen aller Genehmigungen 

Vorliegen der Löschungsbewilligungen 

• Keine Sicherheit der Zahlungsfähigkeit des Käufers bis zu 

diesem Zeitpunkt 

• Bestätigung der Zahlung gegenüber dem Notar notwendig 




Herstellung der Lastenfreiheit 

• Einholung von Löschungsbewilligungen für die nicht 

übernommenen Lasten 

• Ggf. Erteilung von Treuhandaufträgen, wonach von den 

Löschungsbewilligungen nur gegen (Sicherstellung der) 

Zahlung Gebrauch gemacht werden darf 

• „Notarbestätigung“ – Garantieerklärung des Notars, daß 

einer Eintragung oder Löschung nichts entgegensteht 

42

Finanzierung 

Belastungsvollmacht 



Problem: Für die Finanzierung des Kaufpreises 

steht keine Sicherheit zur Verfügung; 

das Grundstück wird erst nach Zahlung 

zum Eigentum 

Lösung: 

Der Verkäufer stellt das noch in seinem 

Eigentum stehende Grundstück als 

Sicherheit zur Verfügung 

Finanzierung 


⇒ 



Der Notar muß sicherstellen, daß im Falle der 

Rückabwicklung des Kaufvertrages, gleichgültig 

aus welchem Grund, wieder die Lastenfreiheit 

des Grundstücks hergestellt werden kann, der 

Verkäufer somit das Grundstück frei von 

zusätzlichen Lasten behält 

43

Finanzierung 




• Vollmacht auf den Käufer – auszuüben vor dem Notar des 

Kaufvertrages – zur Belastung oder Verpflichtung des 

Verkäufers zur Bestellung von Belastungen 

• Beschränkung der Vollmacht auf den Kaufpreis und auf 

Zahlungen an den Verkäufer 

• Belastung des Kaufgegenstandes über den Kaufpreis 

hinaus (insbes. für Baukosten) nur nach Sicherstellung der 

Kaufpreiszahlung und sonstigen Abwicklung, wenn nach 

menschlichem Ermessen nichts mehr schief gehen kann 

Finanzierung 




• Bei Notaranderkonto: 

Zahlung aus gesicherten Krediten nur auf das NAK 

• Bei Direktzahlung: 

Verpflichtungen/Beschränkungen der Gläubigerin in der 

Grundschuldbestellung, Zahlung nur auf Kaufpreis an den 

Verkäufer, sonstige Abreden erst nach Umschreibung 

• Bei noch zu vermessender Teilfläche: 

Belastung des Stammgrundstücks und Beschränkung auf 

Kaufgegenstand nach erfolgter Vermessung 

44

Finanzierung 



Zwangsvollstreckungsunterwerfung 

• Vollstreckung aus der vom Notar zu erteilenden 

vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde 

⇒ keine Klage zur Erlangung eines Titels erforderlich 

• Keine Beweislastumkehr 

• Verteidigung durch Zwangsvollstreckungsgegenklage 

⇒ ggf. muß der Schuldner klagen 

• Nach Rechtsprechung zur MaBV ist bei AGB-Kontrolle die 

Wirksamkeit zweifelhaft 

Vollmachten 

Käufervollmachten 



• Eigentumserwerb erst mit Umschreibung im Grundbuch 

⇒ Übergangszeit ab Beurkundung bzw. ab Übergabe 

• Vollmachten für bauvorbereitende Maßnahmen 

• Insbesondere: 

Vollmachten für Miet- und Pachtverhältnisse für den 

Zeitraum von Übergabe bis Eigentums-/Vermieterwechsel 

• Freistellung des Verkäufers von Kosten und Risiken 

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Vollmachten 

Abwicklungsvollmachten 



• Auf den beurkundenden Notar (Eigenurkunde) und/oder 

dessen Mitarbeiter 

• Wirksam nur vor dem beurkundenden Notar auszuüben 

⇒ Sicherung der Beteiligten und der Mitarbeiter 

• Für im Rahmen der Vertragsabwicklung noch abzugebende 

Erklärungen 

⇒ Auflassung, Identitätserklärung, Löschungen 

• Vorsorglich für Änderungen und Ergänzungen des 

Vertrages, ⇒ nur bei ausreichender Bestimmtheit 

Sonstiges 

Vorkaufsrechte 

• Einholung Negativzeugnisse 



• Ggf. Rücktritt von diesem Vertrag, da durch die Ausübung 

des Vorkaufsrechts ein weiterer Vertrag begründet wird 

• Ggf. Regelung der Verteidigung gegen Ausübung 

46



Sonstiges 

Schlußbestimmungen 

• Kosten 

• Schwebende Unwirksamkeit 

• Salvatorische Klausel 

Rückabwicklung - Löschungsbewilligung 

Szenario: 

Im Rahmen der Verhandlungen stellt sich 

heraus, daß der Eigentümer zwar zum Verkauf 

eines Teils des Grundstücks bereit ist, jedoch 

den bebauten weiteren Teil behalten will. 

Welche Besonderheiten ergeben sich hieraus für 

den Grundstückskaufvertrag 

47



Besonderheiten bei Kauf von Teilflächen 

Beschreibung des Kaufgegenstands 

• Bei unvermessenen Teilflächen: Bezugnahme 

auf beigefügten Lageplan 

Problem: ausreichend ermittelbar 


• Keine Belastung von Teilflächen: Belastung des 

Stammgrundstücks 

Problem: ausreichend ermittelbar 




Auftrag und Kosten für Vermessung 

Fälligkeit und Sicherstellung des Kaufpreises 

• Bildung des Kaufgegenstandes nimmt geraume 

Zeit in Anspruch 

Vollzug der Teilung im Grundbuch 

• Fortführungsmitteilung des Katasteramtes 

• Identitätserklärung zum Nachweis der Identität 

des Kaufgegenstandes in Grundbuchform 

48




Sicherstellung des Zugangs 

• Bewilligung und Eintragung von Wegerechten 

Sicherstellung der Bebaubarkeit 

• Einräumung z.B. von Abstandsflächenrechten 

Problem: öffentlich-rechtliche Sicherung 

Baubehörde als Berechtigte 

49

Vorlesung Immobilienrecht 2009-10[1] Version Gu Teil 1 ...

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