Serie: Gewusst wie... Eine nicht lückenlos verklebteDampfbremse ist ein typischer Baumangel.Serie: Gewusst wie... (III)Baumängel erkennen und beseitigenIn unserer Serie „Gewusst wie...“ erwarten Sie wertvolle Tipps zu wichtigen Themen rund um die eigeneImmobilie. Diesmal geht es um das Thema Baumängel – welche treten beim Neubau am häufigsten aufund wie werden sie fachgerecht beseitigt?Umfrage: Hier lauern die typischen Mängel am Bau Durchschnittlich 24.200 Euromüssen Bauherren zusätzlich berappen,wenn sie ihren Hausbaunicht von Beginn an vom versiertenSachverständigen betreuen lassen.Diese stattliche Summe hat derVerband Privater Bauherren (VPB)bei einer Umfrage unter seinenüber 60 Regionalbüros ermittelt.Dabei handelt es sich um die –durchschnittlichen – Kosten zurBeseitigung von Baumängeln, diedurch Lässigkeit und mangelndeBaukontrolle entstanden sind.Viele Bauherren verlassen sichbeim schlüsselfertigen Bauen allzusehr auf ihr Glück, beobachten dieExperten des VPB. Sie vertrauenauf den Bauleiter, statt sicheinen eignen und unabhängigenSachverständigen zu nehmen. DerBauleiter aber steht im Dienstedes Bauunternehmers – nicht desBauherrn. Entsprechend gering istsein Interesse, durch häufige Kontrollenden Bau zu verzögern. Vielekleine Mängel bleiben deshalbbeim schlüsselfertigen Bauen unentdecktund offenbaren sich erstnach Jahren – mitunter erst nachEnde der Gewährleistungsfrist.Was sind die gravierendsten Mängel?Wo führen Lässigkeit, Unachtsamkeitund schlechte Bauaufsichtzu Pfusch auf der Baustelle? Beider aktuellen Umfrage unter denVPB-Sachverständigen rangiertdas Problem „Abdichtung“ weitvorne. Dipl.-Ing. Carsten Clobes,Leiter des VPB-RegionalbürosKassel, hat eigentlich auf jederBaustelle mit dem Problem zutun. „Oft merke ich das schon beider Vertragsprüfung: Der Schlüsselfertiganbieterhat gar kein Baugrundgutachtenvorgesehen. OhneBaugrundgutachten kenne ichaber die Bodenverhältnisse nicht,und die sind entscheidend für diePlanung und technische Ausführungdes Kellers, also dafür, wieich den Keller gegen Feuchtigkeit,vielleicht sogar drückendenGrundwasser schütze.“ Fehlt dasBodengutachten, empfiehlt derBausachverständige seinen Bauherren,es auf eigene Rechnungmachen zu lassen. Es kostet imSchnitt 1.000 Euro.Wie ein Bauwerk, speziell Keller,Flachdach und Balkone, abgedichtetwerden muss, das definiertdie DIN 18195 „Bauwerksabdichtungen“.„Dabei gilt stets der alteGrundsatz: Abdichtung immer aufRohbauebene. Das heißt, die heutegebräuchliche kunststoffmodifizierteBitumendickbeschichtung,kurz KMB, muss direkt aufs Mauerwerk“,erläutert Carsten Clobes.„Werde ich zu spät an eine Baustellegerufen, finde ich oft die Perimeterdämmungauf den Steinen unddie Beschichtung außen drauf. Dasist technisch völlig verkehrt undmuss natürlich korrigiert werden.“Der Sachverständige beobachtetweitere Probleme: „Technisch korrektwird die Bodenplatte mit einerFoto: VPB e.V. (1)
Schweißbahn abgedeckt. Daraufkommen dann die Installation undschließlich der schwimmende Estrich.Auf vielen Baustellen liegt dieSchweißbahn monatelang offen.Jeder läuft drüber, lässt Nägelund Schrauben fallen, sie sichfesttreten. So entstehen Risse undLöcher. Die werden aber oft nichtentdeckt, weil niemand mehr zumSchluss die Folie säubert und prüft.Das muss aber gemacht werden!“Die DIN regelt auch, wie bodengleicheTerrassen- oder Balkontürenabgedichtet werden müssen. „Wirddieses Detail falsch ausgeführt,die Abdichtung nicht hoch genuggezogen, dann sickert gerade jetztim Winter schnell Tauwasser unterder Tür hindurch in den Wohnbereich.Solche Schäden werdennur bei laufender Baukontrollerechtzeitig erkannt.“ Mangelhaftist an viele Neubauten auch dieLuftdichtigkeit. Das zeigt sichspätestens beim Blower-Door-Testmit Thermografie – sofern dieseUntersuchung zum Schluss auchtatsächlich durchgeführt wird.Auch mit Wärmedämmverbundsystemenkönnen längst nicht alleFirmen umgehen, kritisieren dieVPB-Berater, ebenso wenig wiemit Dampfbremsen. Sie werden oftfalsch eingebaut und mit billigemKlebeband fixiert.Auch klassische Bauaufgabenwie das Mauern stellen offenbarimmer mehr Firmen vor unlösbareProbleme – sie hinterlassen Fugenmit wenig oder ganz ohne Mörteloder verwenden statt MörtelBauschaum. Häufig entdeckenVPB-Berater Mauern mit zu geringemÜberbindemaß. Das bedeutet:Die Steine in den einzelnen Lagenüberlappen nicht ausreichend weit.Damit eine Mauer statisch solidesteht, muss aber ein bestimmtesÜberbindemaß eingehalten werden,sonst ist die Standfestigkeitder Mauer gefährdet. Die Statikmancher Mauer gefährden auchInstallateure, die nach BeliebenMauern schlitzen und Rohre wieLeitungen auch schon mal mitBauschaum fixieren.Solche Baumängel fallen nur auf,wenn die Baustelle regelmäßigkontrolliert wird, und der Kontrolleurauch ein Interesse an derBeseitigung der Mängel hat. Isterst einmal Putz auf den offenenFugen oder das Erdreich rings umVPB rät zur Schlussbegehungvor Ende der Gewährleistungsfrist Garantie gibt es nicht nur auf Schuhe oder Autos, sondern auch auf Häuser. Und zwar in der Regel fünfJahre lang. Nach Erfahrung des Verbands Privater Bauherren (VPB) vergessen allerdings die meistenBauherren diese Frist, sobald sie in ihr Familienheim eingezogen sind. Erst gravierende Mängel erinnernsie unsanft an ihre Rechte. Bleiben die aber aus, gerät die Gewährleistungsfrist schnell in Vergessenheit.„Das kommt manchen Hausbesitzer teuer zu stehen“, weiß VPB-Präsident Thomas Penningh, „denn häufigwerden Schäden erst offenbar, wenn die Frist abgelaufen ist. Dann aber muss sie der Hausbesitzer in derRegel auf eigene Kosten reparieren lassen.“Klassische Mängel, die meist nicht auf Anhieb auffallen, sondern mitunter erst später Ärger machen, sindbeispielsweise die schlechte Abdichtung des Kellers gegen Feuchtigkeit. Auch Risse im innenliegendenMauerwerk, in Innenputzen und Fliesenspiegeln tauchen erst im Laufe der Zeit auf, ebenso wie Putzabplatzungendurch nicht fachgerecht eingeputzte Dampfbremsfolien. Risse und Schmutzfahnen, Feuchtigkeitsschädenan Fensterleibungen von bodentiefen Fensterelementen, Veralgungen und Vermoosungen inund auf Wärmedämmverbundsystemen sind ebenfalls Schäden, die erst nach einiger Zeit erkennbar sind.Zugerscheinungen an Fenstern bemerken viele Bewohner auch erst nach Längerem und oft durch Zufall,wenn sie einmal in der Nähe des Fensters sitzen. Auch nicht ausreichendes und falsch verlegtes Gefällebei Flachdächern sowie fehlende Notüberläufe und Traufbleche bei geneigten Dächern fallen nicht immerschon bei der Abnahme auf, sondern oft erst nach Jahren. Riss- und Blasenbildung in Sockelputzen kommenebenfalls erst mit der Zeit ans Tageslicht.Auch eine schlechte Energiebilanz, die auf fehlerhaft ausgeführter Dämmung beruht, hohe Heizkosteninfolge falsch dimensionierter Wärmepumpen oder die schlechte Erwärmung von Räumen mit Fußbodenheizungen– verursacht durch eine falsche oder gar fehlende Heizlastberechnung – werden erst im Laufeder Zeit offenbar, wenn etwa die Räume nicht richtig warm werden oder der Energieverbrauch der neuenImmobilie über den Erwartungen liegt. Werden solche Mängel aber nicht innerhalb der Gewährleistungsfristerkannt und die Beseitigung beim zuständigen Bauunternehmen angemahnt, bleibt der Hausbesitzer aufseinen Schäden sitzen. Das sollte nicht passieren.Die Gewährleistungsfrist beträgt bei Verbrauchern – und das sind vor allem private Bauherren - fünf Jahrenach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und beginnt mit der Bauabnahme. Wird innerhalb dieser Zeit einMangel am Haus festgestellt, muss ihn der dafür zuständige Bauunternehmer in Ordnung bringen. ZweiDinge sollte der Bauherr dabei beachten: Er muss den Mangel schriftlich rügen und der Firma eine angemesseneFrist zur Beseitigung setzen, und er muss den Mangel bei der richtigen Firma rügen. Forderter nämlich irrtümlich das falsche Unternehmen auf, den Schaden zu beseitigen, weil er nicht erkennt,woher ein Schaden rührt, dann kann die Firma dem Hausherrn ihre An- und Abfahrt und die Arbeitszeitin Rechnung stellen. Nur wer den Schaden zu verantworten hat, der muss ihn auch kostenlos beseitigen.Viele Hausbesitzer denken auch nicht daran, dass die Verjährungsfrist, auch nachdem der Schaden gemeldetwurde, einfach weiterläuft. Nur bei bestimmten nach VOB/B geschlossenen Verträgen verlängert sich durchdie Zustellung der schriftlichen Mängelrüge die Verjährungsfrist. „Für den normalen Bauherrn kann die Zeitknapp werden“, erläutert Thomas Penningh. „Vor allem, wenn sich der Bauunternehmer nicht rührt. Dannmuss der Hausbesitzer rechtliche Schritte erwägen wie etwa ein selbstständiges Beweisverfahren oder eineKlage.“ Meldet sich der Unternehmer und vereinbart einen Besichtigungstermin, dann deuten Juristen diesals Aufnahme von Verhandlungen, was die Verjährungsfrist unterbricht. Schlafen die Verhandlungen danachwieder ein, läuft die Frist weiter.„Private Bauherren müssen ihre Interessen wahren“, mahnt Thomas Penningh. „Das tun sie am besten,indem sie spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Gewährleistungsfrist den unabhängigen Bausachverständigenmit der sogenannten Schlussbegehung des Hauses beauftragen. Viele Mängel sind für den erfahrenenBausachverständigen nämlich früh absehbar, oft lange, bevor sie der Laie erkennt und sie echte Schädennach sich ziehen. Mit dieser Schlussbegehung endet dann rein rechtlich betrachtet auch erst der Hausbau.“Tipp:Mängel müssen richtig reklamiert werden. Juristen sprechen von einer sogenannten Mängelrüge. Sofernals eine „Mangelerscheinung“ festgestellt wird, muss dies dem Unternehmer angezeigt werden und ihmeine angemessene Frist zur Nachbesserung gesetzt werden. Wie das geht hat der VPB in seinem Rat geber„Gutachter hilft bei Mängeln!“ zusammengestellt. Der Ratgeber kann kostenlos von der VPB-Websiteheruntergeladen werden, unter www.vpb.de/kostenlose-downloads.html, Stichwort „Gutachter“den Keller beigefüllt, dauert es, bisMängel offenbar werden. Aber dieMängel sind da – und die Schädenkommen garantiert.Weitere Informationen:Verband Privater Bauherren e.V., BundesbüroChausseestraße 8, 10115 Berlin, Telefon: 030-2789010,Fax: 030-27890111, E-Mail: info@vpb.de, Internet: www.vpb.de23
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