Ihr gutes Recht Auch im Jahr 2013 setzen wir für Sie, liebe Leser, den Rechtsservice von Rechtsan wältin Slavica Kurek aus derRechts anwaltskanzlei Schwedtmann in Kamen fort. Erneut werden – wie gewohnt – aktuelle Entscheidungen zurRechts sprechung für Bauherren, Hausbesitzer, Wohnungs eigentümer oder Mieter besprochen.Arten von MietspiegelnMietspiegel bieten eine Übersichtüber die üblichen Preise fürWohnraum in einer Gemeinde.Sie sind nach der gesetzlichenDefinition von der Gemeindeoder von Interessenvertreternder Vermieter und der Mieter gemeinsamerstellt oder anerkanntworden. Die Mietspiegel bildensomit das örtliche Mietniveau aufeiner breiten Informationsbasis abund stehen der Öffentlichkeit zurVerfügung.Das Gesetz unterscheidet einfacheund qualifizierte Mietspiegel.§ 558 d BGB* knüpft besondereRechtsfolgen an Mietspiegel,die bestimmte Anforderungenerfüllen und damit als qualifizierteMietspiegel anzusehen sind. Mietspiegel,die die im § 558 d BGBbezeichneten Vorraussetzungennicht erfüllen, werden als einfacheMietspiegel bezeichnet.Ein qualifizierter Mietspiegel mussgemäß § 558 d BGB folgendesbeinhalten:Er muss nach anerkannten wissenschaftlichenGrundsätzenerstellt seinunder muss von der Gemeinde oder vonInteressenvertretern der Vermieterund Mieter anerkannt worden sein.Zudem muss ein qualifizierterMietspiegel im Abstand von zweiJahren an die Marktentwicklungangepasst und nach vier Jahrenneu erstellt werden.Sofern die vorstehenden Anforderungeneingehalten worden sind,leitet das Gesetz daraus die Rechtsfolge,dass vermutet wird, dassdie im qualifizierten Mietspiegelbezeichneten Entgelte die ortsüblicheVergleichsmiete wiedergeben(§ 558 d Absatz 3 BGB). DieseVermutung kann im gerichtlichenVerfahren widerlegt werden.Bedeutung von MietspiegelnMietspiegel erlangen besondereBedeutung im gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren,mit dem derVermieter die Zustimmung des Mieterszu einer Erhöhung der vereinbartenMiete bis zur ortsüblichenVergleichsmiete verlangen kann.Das Gesetz verlangt dazu im § 558a BGB, dass der Vermieter seinMieterhöhungsverlangen in Textformerklären und begründen muss.Hierzu kann der Vermieter sich sowohlauf einen einfachen als auchauf einen qualifizierten Mietspiegelstützen.Er kann aber ebenfalls gemäß §558 a Absatz 2 BGB Bezug nehmenaufeine Auskunft aus einer Mietdatenbank,ein mit Gründen versehenes Gutachteneines öffentlich bestelltenund vereidigten Sachverständigenoderentsprechende Entgelte für einzelnevergleichbare Wohnungen; hierbeigenügt die Benennung von dreiVergleichswohnungen.Die Mietdatenbank wird in derRegel von der jeweiligen Gemeindegeführt. Sie enthält ebenfallswie der Mietspiegel Angaben zuvergleichbaren Wohnungen, dieden Schluss auf die ortsüblicheVergleichsmiete zulassen. Im Unterschiedzu einem Mietspiegelwerden die Mietpreisdaten fortlaufendgesammelt und regelmäßigaktualisiert. Da in den Kommunen– wahrscheinlich wegen des höherenAufwandes – kaum Mietdatenbankengeführt werden, spielendiese in der Praxis kaum eine Rolle.Die Einholung eines Sachverständigengutachtenszur Ermittlungeines möglichst marktnahen Mietpreisesverursacht für den Vermieterdie höchsten Kosten, so dassdavon außergerichtlich zumeistAbstand genommen wird.Die Benennung von drei Vergleichswohnungenist für den Vermieterzwar ein preisgünstiges Begründungsmittel,jedoch ist die Datengrundlagebei drei Wohnungen sehrgering und die Spanneneinordnungvom Vermieter einseitig bestimmt.Der repräsentative Charakter derFotos: Photo-K - fotolia.com (1), Privat (1)
43Einordnung ist nicht gewährleistet,so dass im Prozess der Beweiswertgering ausfallen wird.Mietspiegel dagegen enthalten Angabenzu Wohnräumen vergleichbarerArt, Größe, Ausstattung, Beschaffenheitund Lage, welche vonInteressenvertretern der Vermieterund Mieter anerkannt wurden. DerVorteil von Mietspiegeln liegt darin,dass sie in der Regel eine einfacheund preiswerte Ermittlung derortsüblichen Vergleichsmiete für diejeweilige Wohnung ermöglichen.Mietspiegel als Orientierungshilfein der GerichtspraxisIn Gerichtsverfahren werden Mietspiegelhäufig zur Ermittlungder ortsüblichen Vergleichsmieteheran gezogen.Der unter anderem für das Wohnraummietrechtzuständige VIII. Zivilsenatdes Bundesgerichtshofes hatin seinem Urteil vom 21. November2012 – VIII ZR 46/12 die besondereBedeutung der qualifizierten Mietspiegelim Hinblick auf das Mieterhöhungsverlangendes Vermietersverdeutlicht, aber auch klargestellt,dass ein Mietspiegel nicht schondeshalb ein qualifizierter Mietspiegelist, weil er als solcher bezeichnetoder als solcher anerkannt oderveröffentlicht worden ist.Der Bundesgerichtshof hat inseinem Urteil vom 21. November2012 über einen Fall entschieden,in welchem der Beklagte Mietereiner Wohnung der Klägerin inBerlin-Mitte war und die Klägerinden Beklagten im Jahre 2009schriftlich unter Benennung vonvier Vergleichswohnungen undunter Hinweis auf den BerlinerMietspiegel 2009 aufforderte, derErhöhung der Nettokaltmiete zuzustimmen.Die Grundmiete solltevon 4,19 Euro je Quadratmeter auf5,02 Euro je Quadratmeter erhöhtwerden. Der Beklagte stimmte derMieterhöhung nicht zu.Das Amtsgericht hat dem Mieterhöhungsverlangender Klägerinunter Anwendung des BerlinerMietspiegels nur teilweise stattgegebenund den Beklagten dazuverurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmieteum 0,10 Euro proQuadratmeter auf 4,29 Euro proQuadratmeter monatlich zuzustimmen.Im Übrigen wurde die Klageabgewiesen. Das Landgericht hatdie danach eingelegte Berufung derKlägerin zurückgewiesen.Die Klägerin hat ihr Zustimmungsbegehrenim Umfang der Klageabweisungmit der vom Landgerichtzugelassenen Revision weiter verfolgt.Sie hat bestritten, dass derBerliner Mietspiegel 2009 nachanerkannten wissenschaftlichenGrundsätzen erstellt wurde. Sie hatferner moniert, die Einordnung derWohngebiete im Berliner Mietspiegel2009 beruhe – anders als etwabeim Münchner Mietspiegel – aufeiner willkürlichen und realitätsfremden,nicht am tatsächlichenMitniveau orientierten Einteilungeinzelner Straßen und Gebiete indie drei Wohnanlagen „einfach“,„mittel“ und „gut“, wobei die imMünchner Mietspiegel vorgeseheneKategorie „beste Wohnlage“ garnicht vorgesehen sei.Die Klägerin hat die Einordnung derstreitgegenständlichen Wohnung indie Kategorie „einfache Wohnlage“bemängelt und dazu vorgetragen,die Wohnung des Beklagten liege ineinem besonders beliebten Innenstadtgebiet,in dem deutlich überdem einschlägigen Höchstwertdes Berliner Mietspiegels liegendenMieten erzielt würden. Dies werdeexemplarisch dadurch belegt, dassvon 30 Wohnungen im Bestandder Klägerin nur drei innerhalb derim einschlägigen Mietspiegelfeldausgewiesenen Spanne lägen.Der Bundesgerichtshof hat desWeiteren festgestellt, dass dieKlägerin die Richtigkeit des imBerliner Mietspiegel 2009 zugrundegelegten Datenmaterialssubstantiiert bestritten habe. DasBerufungsgericht hätte auf dieRüge der Klägerin eingehen müssenund den Berliner Mietspiegel2009 nicht ohne Klärung derstrittigen Punkte als qualifiziertenMietspiegel im Sinne des § 558 dBGB bewerten dürfen.Der Bundesgerichtshof hat daraufhingewiesen, dass das Gericht imBestreitensfalle materiell-rechtlichzu überprüfen habe, ob die konkretvom Vermieter verlangte Mieterhöhungnach § 558 BGB tatsächlichberechtigt sei, insbesondere ob dieneue Miete innerhalb der ortsüblichenVergleichsmiete liege. EinMietspiegel stelle zwar ein Indiz dafürdar, dass die dort angegebenenEntgelte die ortsübliche Vergleichsmietezutreffend wiedergeben,jedoch sei Voraussetzung für dieBerücksichtigung des Mietspiegelsals Indiz, dass der Mietspiegel dieTatbestandsmerkmale des § 558d Absatz 1 BGB erfülle. Ob diegesetzlichen Anforderungen aneinen qualifizierten Mietspiegeleingehalten wurden, lasse sichhäufig nur durch ein kosten- undzeitaufwändiges Sachverständigengutachtenklären.Das Berufungsgericht hätte somitdie ortsübliche Vergleichsmietenicht allein unter Verweis auf die in§ 558 d Absatz 3 BGB einem qualifiziertenMietspiegel zugeschriebeneVermutung feststellen dürfen.Der Bundesgerichtshof hat zudembetont, dass die im Erhöhungsverlangengenannten vier Vergleichswohnungeneine zu geringeDatengrundlage darstellen würden,um im Prozess die ortsüblicheVergleichsmiete zu beweisen.Die Klägerin hätte insoweit dieVergleichbarkeit der benanntenWohnungen beweisen müssen,da der Beklagte diese im Prozessbestritten habe.Der Bundesgerichtshof hat schließlichder Ansicht des Berufungsgerichteswidersprochen und erklärt,dass der Mieter die DarlegungsundBeweislast für das Vorliegeneines qualifizieren Mietspiegelstrage, da er sich die Richtigkeitund Aktualität der im Berliner Mietspiegel2009 enthaltenen Daten zuNutze machen wolle.Da der Rechtsstreit wegen desKlärungsbedarfs der strittigenPunkte nicht zur Endentscheidungreif war, wurde die Sache an dasBerufungsgericht zurückgewiesen.So hatten die Mietvertragsparteiennochmals die Gelegenheit erhalten,ihren Vortrag zu ergänzen, damitdas Berufungsgericht die danachgegebenenfalls erforderlichen Feststellungentreffen konnte.FazitDas Gericht wird seiner Entscheidungdie Werte eines Mietspiegelszugrunde legen, wenn dieser dieerforderlichen Formalien des Aufstellungsverfahrenserfüllt und dasGericht von der Richtigkeit derausgewiesenen Werte überzeugtist. Es kommt darauf an, wieaktuell die Daten im Mietspiegelsind und wie sie ausgewertetwurden. Wurde der Mietspiegelnachvollziehbar nach anerkanntenwissenschaftlichen Grundsätzenerstellt, so gilt im Prozess kraftGesetzes die Vermutung, dass diein ihm bezeichneten Entgelte dieortsübliche Vergleichsmiete darstellen.Das Indiz der Richtigkeit derAngaben im Mietspiegel ist durchBeweismittel, insbesondere durchein Sachverständigengutachten,widerlegbar.Die Darlegungs- und Beweislast fürdas Vorliegen eines qualifiziertenMietspiegels trägt diejenige Partei,die sich die Vermutung des § 558d Absatz 3 BGB zu Nutze machenwill (amtlicher Leitsatz).Slavica KurekRechtsanwältin*§ 558dQualifizierter Mietspiegel(1) Ein qualifizierter Mietspiegel istein Mietspiegel, der nach anerkanntenwissenschaftlichen Grundsätzen erstelltund von der Gemeinde oder vonInteressenvertretern der Vermieter undder Mieter anerkannt worden ist.(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist imAbstand von zwei Jahren der Marktentwicklunganzupassen. Dabei kanneine Stichprobe oder die Entwicklungdes vom Statistischen Bundesamt ermitteltenPreisindexes für die Lebenshaltungaller privaten Haushalte inDeutschland zugrunde gelegt werden.Nach vier Jahren ist der qualifizierteMietspiegel neu zu erstellen.(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2eingehalten, so wird vermutet, dassdie im qualifizierten Mietspiegel bezeichnetenEntgelte die ortsüblicheVergleichsmiete wiedergeben.
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