Bruckner-Gruppe - Investieren-in-Potsdam

Wird eine Miete von mehr als 75 % derortsüblichen
Marktmiete vereinbart, ist von
einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen.
Wird ein Mietzins von weniger als 75 %
und mehr als 56 % der ortsüblichen Marktmiete
vereinbart, ist die Einkunftserziehlungsabsicht
anhand einer Überschussprognose
zu prüfen. Die Werbungskosten sind
in voller Höhe abziehbar, wenn für die Dauer
der Vermögensnutzung ein Überschuss erzielt
wird.
Wird für die Dauer der Vermögensnutzung
kein Überschuss erzielt, wird in Höhe
der Differenz zwischen dem vereinbarten
Mietzins und der ortsüblichen Marktmiete
eine unentgeltliche Vermietung angenommen
mit der Folge, dass die Werbungskosten
in Höhe dieses Anteils nicht abziehbar sind.
Wird ein Mietzins von weniger als 56 %
der ortsüblichen Marktmiete vereinbart,
wird in Höhe der Differenz zur ortsüblichen
Marktmiete ohne weitere Prüfung eine unentgeltliche
Vermietung angenommen mit
der Folge, dass die auf den unentgeltlichen
Teil entfallenden Werbungskosten nicht abziehbar
sind. Den Erwerber trifft in jedem
Fall die objektive Beweislast über das Vorliegen
der Einkunftserzielungsabsicht. Deshalb
sollte sich jeder Investor eine Überschussprognose
durch einen Steuerberater erstellen
lassen.
Dadurch kann das Risiko der späteren
Nichtanerkennung der Einkünfte bei einer
nicht von vornherein beabsichtigten späteren
Eigennutzung oder Veräußerung gemindert
werden. Die Überschussprognose ist
für die Dauer der voraussichtlichen Vermögensnutzung
zu erstellen. Bei einer befristeten
Vermietung für die Dauer der Befristung,
bei einer langfristigen Vermietung für die
Dauer von 30 Jahren. Bei der Ermittlung des
Überschusses ist von den Ergebnissen auszugehen,
wie sie sich aus den einkommensteuerrechtlichen
Vorschriften ergeben werden.
Private Veräußerungsgewinne sind nicht in
die Prognose einzubeziehen. Erhöhte oder
degressive Abschreibungen sind nur bei befristeter
Vermietung anzusetzen.
2. Einkunftsermittlung
Ist die Vermietung der Eigentumswohnung
durch den Investor auf Dauer angelegt und
wird für die Dauer der Vermögensnutzung
ein Überschuss erzielt, sind die Ergebnisse
den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
gem. § 21 EStG zuzurechnen und
unterliegen der Einkommensbesteuerung.
Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung erfolgt gem. § 2 Abs.
2 Nr. 2 EStG als Überschuss der Einnahmen (§
8 EStG) über die Werbungskosten (§ 9 EStG).
Zu den Einnahmen sind u. a. die Miete und
etwaige Zinsen aus der Instandhaltungsrücklage
zu rechnen. Zu den Werbungskosten
sind u.a. Abschreibungen auf Anschaffung
bzw. Herstellungskosten, Finanzierungskosten,
Verwaltungskosten für das Sondereigentum
und für das Gemeinschaftseigentum,
Instandhaltungskosten, sonstige nicht auf
den Mieter umlegbare Betriebskosten, Notar-
und Gerichtskosten für die Grundschuldbestellung
zu rechnen.
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