Bruckner-Gruppe - Investieren-in-Potsdam

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Die Bildung der Instandhaltungsrücklage
durch Einzahlung auf das Verwalterkontozählt
nicht zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten,
sondern erst deren späterer
tatsächlicher Verbrauch. Instandsetzungskosten,
die in den ersten drei Jahren nach
der Anschaffung der Eigentumswohnung
anfallen und 15% der Anschaffungskosten
übersteigen, sind anschaffungsnahe Herstellungskosten
und nach den gleichen Grundsätzen
wie die Anschaffungskosten abzuschreiben
(§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Nach Ablauf der drei Jahre sind anfallende
Instandsetzungskosten nach den Grundsätzen
des BMF-Schreibens vom 18.07.2003
(BStBl. I, S. 386) in Anschaffungskosten,
Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen
abzugrenzen. In die Abgrenzung
sind Erhaltungsaufwendungen, die jährlich
üblicherweise anfallen, nicht mit einzubeziehen.
Ein im Rahmen der Finanzierung der Eigentumswohnung
geleistetes Damnum bzw.
Disagio ist gem. § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG in
Höhe von 5% der Darlehnssumme als Wer-
bungskosten sofort abzugsfähig, wenn ein
Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens
fünf Jahren vereinbart wird.
Zu den Anschaffungskosten des Hauses
bzw. der Wohnung sind der Kaufpreis, die
Notar- und Gerichtskosten auf den Eigentumserwerb
und die Grunderwerbsteuer
zu rechnen. Die Anschaffungskosten sind
im notariellen Kaufvertrag aufgeteilt auf
Grundstücksanteil, Altbausubstanz, Modernisierungskosten
und Küche sowie für den
Außenstellplatz.
Die vorgenannte Aufteilung beruht auf
einer wohnungsspezifischen Baukostenzuweisung.
Die Aufteilung wird vom Verkäufer
nicht garantiert und steht unter dem Vorbehalt
der Anerkennung durch die Finanzverwaltung.
Die vom Käufer zu tragenden
Kosten (Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer)
sind im gleichen Verhältnis
auf Grund und Boden, Altbausubstanz, Sanierungskosten,
Küche und Außenstellplatz
aufzuteilen. Die Anschaffungskosten auf die
Altbausubstanz werden gem. § 7 Abs. 4 Nr.
2b EStG jährlich in Höhe von 2,5% beginnend
mit dem Übergang von Nutzen und Lasten
abgeschrieben.
Für den Teil der Anschaffungskosten,
der auf die Modernisierungs- und Instand-
setzungsmaßnahmen eines Denkmals oder
einer Immobilie in Entwicklungsgebieten entfällt,
kann eine erhöhte Abschreibung in Höhe
von 9% p.a. in den ersten acht Jahren und in
Höhe von 7% p.a. im neunten bis zwölften
Jahr alternativ zur linearen Abschreibung
von 2,5% in Anspruch genommen werden
(§ 7i bzw. § 7h EStG).
Die Abschreibung erfolgt ab dem Jahr, in
dem die Sanierungsarbeiten abgeschlossen
werden (in der Regel identisch mit dem Nutzen-
und Lastenwechsel), und in den elf darauf
folgenden Jahren. Voraussetzung ist darüber
hinaus, dass mit den durchzuführenden
Sanierungsarbeiten erst nach Abschluss des
notariellen Kaufvertrages begonnen wird
und eine entsprechende Bescheinigung der
zuständigen Gemeindebehörde vorliegt.