Bruckner-Gruppe - Investieren-in-Potsdam

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6. Andere Steuerbelastungen
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
– sofern die Grenzen der privaten
Vermögensverwaltung nicht überschritten
werden und ein gewerblicher Grundstückshandel
nicht angenommen wird – unterliegen
nicht der Gewerbesteuer.
Die Umsätze aus Vermietung und Verpachtung
von Grundstücken und Grundstücksteilen
sind nach § 4 Nr. 12a UStG vonder
Umsatzsteuer befreit.
B. Immobilienerwerb zur Eigennutzung
1. Sonderausgabenabzug
Investoren, die eine denkmalgeschützte
oder in einem Entwicklungsgebiet gelegene
Eigentumswohnung bzw. ein Haus mit dem
Ziel der Eigennutzung erwerben, können
Modernisierungskosten im Kalenderjahr des
Abschlusses der Sanierungsmaßnahmen und
in den neun darauf folgenden Jahren jeweils
bis zu 9% wie Sonderausgaben abziehen
(§ 10f EStG). Voraussetzung für den Abzug als
Sonderausgabe ist, dass alle Erfordernisse
des §§ 7i, 7h EStG erfüllt sind. Es wird insofern
auf die Ausführungen zum §§ 7i, 7h EStG
(A.2. »Einkunftsermittlung«) verwiesen.
Der Sonderausgabenabzug wird nur insoweit
gewährt, wie in dem jeweiligen Kalenderjahr
die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken
genutzt wird (§ 10f Abs. 1 Satz 2 EStG).
Grundlage für die Aufteilung der Anschaffungskosten
in Modernisierungskosten und
in andere Kosten sind die Angaben des Bauträgers
im Kaufvertrag.
Diese stehen unter dem Vorbehalt der
Anerkennung durch die Finanzverwaltung.
Insofern wird ebenfalls auf die Ausführungen
zu §§ 7i, 7h EStG (A.2. »Einkunftsermittlung«)
verwiesen. Die Steuervergünstigung nach §
10f Einkommensteuergesetz kann nur einmal
gewährt werden. Bei Ehegatten können
diese insgesamt für zwei Objekte in Anspruch
genommen werden.
2. Grundstücksveräußerungen
Ein Gewinn aus der Veräußerung von
Grundstücken im Privatvermögen, bleibt
auch innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist
einkommensteuerfrei (vgl. hierzu
die Ausführungen zu A.3., wenn das Grundstück
im Zeitraum zwischen Anschaffung
und Veräußerung ausschließlich oder im Jahr
der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen
Jahren zu eigenen Wohnzwecken
genutzt wird.
Die Voraussetzungen der Nutzung zu eigenen
Wohnzwecken innerhalb der oben
genannten Fristen sind u.a. nicht erfüllt bei
kurzfristiger Vermietung, bei Vermietung an
Kinder und andere Angehörige, bei Nutzung
von Teilen der Immobilie als Arbeitszimmer.
Bei der Ausnahme zur Besteuerung von
privaten Veräußerungsgeschäften kommt
es also stets auf die ausschließliche Nutzung
zu eigenen Wohnzwecken an. Für den Fall,
dass die ausschließliche Nutzung zu eigenen
Wohnzwecken innerhalb der oben ge-