Achtung Asbest Achtung Asbest - Berliner Mieterverein e.V.

2. Der Ausschluss aus einer Genossenschaftsetzt über eine satzungsgemäßeAnhörung hinaus eine Abmahnungvoraus.AG Köpenick vom 6.3.2013– 10 C 244/12 –, mitgeteiltvon RA Berndt HintzelmannLangfassung im InternetDer Mieter und Wohnungsbaugenosseklagte gegen den Ausschlussaus seiner Wohnungsbaugenossenschaft.Er war seit 1996 Mitglied derGenossenschaft und seit dem 15.3.1996 gemeinsam mit seiner Ehefrau,die kein Genossenschaftsmitgliedwar, Mieter der Wohnung.Der Genossenschaft wurde im Jahre2011 bekannt, dass der Mieter dieWohnung nicht mehr nutzt. NachEinholung einer Melderegisterauskunftteilte die Genossenschaft demMitglied am 21.11.2011 mit, dasssie beabsichtige, ihn aus der Genossenschaftauszuschließen, weil erdie Genossenschaftswohnung nichtmehr selbst nutze und Nichtmitgliedernohne Zustimmung überlassenhabe.Der Mieter erwiderte, dass er ausgezogensei, weil er sich von seinerEhefrau getrennt habe, Ehefrau undKinder jedoch noch in der Wohnungwohnten. Eine Übertragung der Geschäftsanteileauf die Ehefrau desMieters scheiterte in der Folgezeit.Das Amtsgericht gab dem Mieterund Mitglied Recht. Der Ausschlussdes Mitglieds sei unter Abwägungaller Umstände rechtswidrig. Es lägenkeine Ausschlussgründe gemäß § 68Absatz 1 GenG in Verbindung mitder Satzung der Genossenschaft vor.Der Verlust der Mitgliedschaft gegenden Willen eines Mitglieds seian strenge Voraussetzungen zu knüpfen.Nach Sinn und Zweck des § 68Genossenschaftsgesetz stehe außerFrage, dass nur ein genossenschaftswidrigesVerhalten von erheblichemGewicht eine Ausschließung rechtfertige.Zwar mag die dauernde Überlassungder Wohnung an ein Nichtmitgliedund damit die Verletzung dergenossenschaftlichen Treuepflichtden Ausschlusstatbestand des § 11Abs. 1 a der Satzung erfüllen, wonachder Ausschluss zulässig ist,wenn das Mitglied durch ein genossenschaftswidrigesVerhalten schuldhaftoder unzumutbar das Ansehenoder die wirtschaftlichen Belangeder Genos senschaft oder ihrer Mitgliederschädigt oder zu schädigenversucht. Jedoch könne dies nichtgel ten, wenn – wie vorliegend – dasNicht mitglied (die Ehefrau) ebenfallsunstreitig mietvertraglich mit der Genossenschaftverbunden sei und damitebenfalls ein Recht zum Besitzan der Wohnung habe. Die Satzunglasse ausdrücklich die Ausdehnungdes Geschäftsbetriebes auf Nichtmitgliederzu.Darüber hinaus fehle es an einer erforderlichenAbmahnung des Wohnungsbaugenossen.Grundsätzlichsetze ein Ausschluss eine Abmahnungvoraus. Dies ergebe sich ausdem zu beachtenden Verhältnismäßigkeitsgrundsatzund den allgemeinenim Kündigungsrecht entwickeltenRechtsgedanken, welche auchhier Anwendung finden müssten.Das Schreiben vom 21.11.2011 könnenicht als Abmahnung gewertetwerden, denn es enthalte lediglichdie satzungsmäßig vorgesehene Äußerungsmöglichkeitzum beabsichtigtenAusschluss.Berliner MietspiegelLaminat ist kein hochwertiger Bodenbelagim Sinne des BerlinerMietspiegels, auch wenn es sichum hochwertiges Laminat handelt.AG Köpenick vom 2.5.2013– 17 C 3/13 –, mitgeteilt vonRA Matthias TüxenDas Gericht stellte fest, dass derBodenbelag, der das Kriterium derHochwertigkeit erfüllen soll, dengenannten Beispielen im BerlinerMietspiegel 2011 „Parkett“ oder„Naturstein“ gleichwertig sein unddie gleiche Wertschätzung bei denNutzern genießen müsse. Diese Voraussetzungenerfülle ein Bodenbelagaus Laminat nicht.Laminat sei ein Boden auf Kunststoffbasis(Plastik), der allenfalls so eingefärbtsein kann, dass er – nur –auf den ersten Blick den Eindruckeines „Parketts“ oder „Natursteins“hinterlasse. Das ändere aber nichtsan dem Umstand, dass die typischenEigenschaften im Umgang mit diesemFußboden eben die eines ausKunststoff seien. Die besondere Soliditäteines „Parketts“ oder eines„Natursteins“ werde der Boden ausLaminat weder aufweisen noch beidem Nutzer auch nur den entsprechendenEindruck hinterlassen.Soweit der Vermieter auf eine besondershohe Abriebfestigkeit undeine gelungene Optik des in derWoh nung des Mieters verlegten Laminatsabstellen wolle, komme esdarauf nicht an. Die Vorteile einesbesonders haltbaren Laminats, einerguten Qualität, kämen in erster Liniedem Vermieter zugute, der daraufhoffen dürfe, dass ein solcher Laminat-Bodennicht, wie heute noch all -gemein üblich, binnen weniger Jahreder Benutzung verschlissen sei.Laminat lasse sich im Gegensatz zuanderen Fußböden nicht abschleifenund neu versiegeln. Er müsse ausgetauschtwerden. Im Übrigen sei Laminatauch im Hinblick auf die Langlebigkeitkein dem Parkett oder Natursteingleichwertiger Bodenbelag.Auf die Entscheidung des LandgerichtsBerlin vom 18. Januar 2011(– 63 S 241/10 –) könne sich derVermieter nicht (mehr) berufen, weildas Landgericht in dem damaligenFall den Berliner Mietspiegel 2007anzuwenden hatte, in dem Laminat(fälschlicherweise) noch als „hochwertigerBodenbelag“ bezeichnetwurde. Im hier anzuwendenden BerlinerMietspiegel 2011 sei Laminatjedoch nicht mehr als hochwertigerBodenbelag aufgeführt.FerienwohnungDer Vermieter kann ohne vorherigeAbmahnung fristlos kündigen,wenn der Mieter die Wohnung gewerbsmäßigals Ferienwohnungvermietet.AG Mitte vom 13.7.2009– 20 C 66/09 –Langfassung im InternetDer Vermieter war im Internet daraufgestoßen, dass die Wohnungdes Mieters von diesem zur Vermietungan Touristen angeboten wurde.Daraufhin kündigte er das Mietver-MieterMagazin 9/2013 29