Diplomarbeit „Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung - Altmeppen

4 Klassische Immobilienfinanzierung Seite 29
institutioneller Anleger zugeschnitten sind. 126 Jumbo-Pfandbriefe haben ein Mindestvolumen
von 500 Mio. € und werden von den Banken als festverzinsliche Anleihen mit endfälliger Tilgung
herausgegeben. 127 Zur Zeit teilt sich das gesamte Volumen der Pfandbriefemissionen je
zur Hälfte auf traditionelle Pfandbriefe und Jumbo-Pfandbriefe auf. 128
4.3 Vor- und Nachteile der klassischen Finanzierung
Die beschriebene klassische Finanzierung ist das in Deutschland dominierende Finanzierungsmodell
für Immobilien. Diese Tatsache lässt sich auf mehrere Vorteile zurückführen,
von denen sowohl der Immobilieninvestor als auch die Bank als Finanzier profitieren. Ein
wichtiger Vorteil für den Investor ist die sichere Kalkulationsbasis, die aus der Festzinsvereinbarung
resultiert. Für ihn entfällt das Zinsänderungsrisiko, dadurch verringert sich auch
das ökonomische und das Liquiditätsrisiko. Durch das verringerte Risiko verlangt die Bank
eine kleinere Risikoprämie, die als Bestandteil der Marge zu günstigeren Zinsen führt. Die
Vergabe der Kredite erfolgt weitgehend standardisiert. Durch die Standardisierung fallen den
Banken intern keine hohen Verwaltungskosten an. Die Verwaltungskosten sind, wie die Risikoprämie
auch, Bestandteil der Marge, so dass günstigere Verwaltungskosten zu besseren
Zinskonditionen führen. Die Zinshöhe wird, neben der Marge, auch von den Refinanzierungskosten
der Bank beeinflusst. Die hohe Nachfrage nach Jumbo-Pfandbriefen durch
institutionelle Anleger senkt die Refinanzierungskosten der Banken. Zudem lassen sich festverzinsliche
Darlehen gut mit festverzinslichen Pfandbriefen refinanzieren.
Von den Vorteilen der klassischen Finanzierung kann ein Investor nur profitieren, wenn er
genug eigenes Kapital in die Investition einbringen kann und dies auch möchte, denn bei einer
Finanzierungslücke kommt keine Finanzierung im klassischen Sinne zustande. Benötigt eine
Immobilie ein besonders großes Investitionsvolumen, wie beispielsweise ein Einkaufszentrum
oder ein Hotel, so entsteht für die finanzierende Bank ein Klumpenrisiko, das sie nicht übernehmen
möchte. Ein Klumpenrisiko ist ein konzentriertes Risiko, bei dessen Eintritt ein großer
Verlust entsteht. Die klassische Immobilienfinanzierung führt besonders bei Portfolio-
126 Vgl. Spitzkopf (2002a), S. 290 f.
127 Vgl. Eurohypo (2003), S. 137
128 Nach der erfolgreichen Einführung des Jumbo-Pfandbriefs, haben auch andere europäische Länder, wie z.B.
Frankreich und Spanien, ein Pfandbriefsystem nach deutschem Vorbild aufgebaut. Vgl. hierzu Spitzkopf
(2002a), S. 296 f.