Diplomarbeit „Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung - Altmeppen
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5 Strukturierte <strong>Immobilienfinanzierung</strong> Seite 31<br />
5 Strukturierte <strong>Immobilienfinanzierung</strong><br />
Die Nachteile <strong>der</strong> klassischen Finanzierung haben zur Weiterentwicklung <strong>der</strong> Finanzierungstechnik<br />
im Immobilienbereich geführt. Das Ergebnis dieser Entwicklung wird als strukturierte<br />
<strong>Immobilienfinanzierung</strong> bzw. Real Estate Structured Finance bezeichnet. Durch die Strukturierung<br />
sollen Chancen und Risiken einer Immobilieninvestition analysiert und in Risikoklassen<br />
eingeteilt werden, um sie durch geeignete Instrumente zu refinanzieren. 131 Für Banken ist<br />
eine direkte Finanzierung <strong>der</strong> Immobilie über den Kapitalmarkt beson<strong>der</strong>s vorteilhaft. Bei<br />
einem solchen Geschäft arbeiten sie als Dienstleister für den Kunden und übernehmen daher<br />
keine Rechte und Pflichten aus <strong>der</strong> Finanzierung. Beson<strong>der</strong>s interessant ist dabei die Vermeidung<br />
<strong>der</strong> Eigenkapitalunterlegung, zu <strong>der</strong> Banken gesetzlich verpflichtet sind. 132 Die strukturierte<br />
<strong>Immobilienfinanzierung</strong> erweitert demnach das klassische Finanzierungsmodell um<br />
weitere Methoden und Instrumente, die aus <strong>der</strong> Projektfinanzierung stammen. 133 Die einzelnen<br />
Instrumente werden als Finanzierungsbausteine bezeichnet. Mit <strong>der</strong> Kombinations-<br />
möglichkeit <strong>der</strong> Bausteine wird das Ziel verfolgt, die Finanzierung flexibel und individuell<br />
gestalten zu können. Die Instrumente und Methoden <strong>der</strong> strukturierten Finanzierung erweitern<br />
die Möglichkeiten in den Bereichen Finanzierung und Refinanzierung.<br />
5.1 Finanzierungsinstrumente<br />
Die strukturierte Finanzierung einer Immobilie ist vom Prinzip her eine Projektfinanzie-<br />
rung. 134 Eine Projektfinanzierung ist die Finanzierung einer sich selbst tragenden Wirtschaftseinheit.<br />
135 Dem Kreditgeber dienen nur die laufenden Einzahlungsüberschüsse und <strong>der</strong> Wert<br />
des Projektes als Sicherheit, so dass er einen Teil des Projektrisikos übernimmt. Entsprechend<br />
dem Anteil seiner Risikoübernahme wird <strong>der</strong> Kreditgeber am Erfolg des Projektes beteiligt.<br />
Der Leverage-Effekt und die steuerliche Begünstigung von Fremdkapital zeigen, dass <strong>der</strong><br />
Projekterfolg durch den optimalen Einsatz von Eigen- und Fremdkapital erhöht werden<br />
131 Vgl. Spitzkopf (2002b), S. 279<br />
132 Vgl. §§ 10, 10a KWG (i.d.F. vom 09.09.1998)<br />
133 Vgl. Zoller/Kiesl (2002), S. 201<br />
134 Vgl. Schulte/Schäfers (2002), S. 36 f.<br />
135 Vgl. Tytko (1999), S. 8
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