Diplomarbeit „Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung - Altmeppen

5 Strukturierte Immobilienfinanzierung Seite 36
Ein Mezzanine-Kredit wird häufig als Brückenfinanzierung eingesetzt, der später von der
endgültigen Finanzierung abgelöst wird. Dies hat im Wesentlichen zwei Gründe: zum einen
bestehen in der Phase der Projektentwicklung erhebliche Risiken, die zu einem hohen Kreditausfallrisiko
führen und deshalb gegen eine hohe Beleihung sprechen; zum anderen sind Projektentwickler
in der Regel für Entwicklung großer Immobilien unterkapitalisiert, so dass sie
eine Finanzierungslücke nicht selbst schließen können.
5.1.4 Eigenkapital und Private Equity
In der Regel müssen auch bei der Aufnahme eines zusätzlichen Mezzanine-Kredits mindestens
10 % Eigenkapital für die Gesamtfinanzierung bereitgestellt werden. 155 Als Eigenkapitalquelle
kann, neben dem eigenen Kapital des Immobilieninvestors, Private Equity in die
Finanzierung einbezogen werden. Private Equity ist Kapital von Fonds, das außerhalb der
Börse zur Verfügung gestellt wird. 156 Es wird zeitlich begrenzt für einen Zeitraum von
üblicherweise 1,5 bis 5 Jahren zur Verfügung gestellt. 157 Dabei beträgt die angestrebte jährliche
Rendite (IRR) für Private Equity 20 %. 158 Die Bereitstellung der Mittel erfolgt über eine
Unternehmensbeteiligung, die mit Rechten und Pflichten verbunden ist. Daher wird der
Private-Equity-Geber, entsprechend seines Geschäftsanteils, an den Chancen und Risiken
sowie an den unternehmerischen Entscheidungen beteiligt. Das Mitspracherecht ist das wichtigste
Unterscheidungsmerkmal zwischen mezzanienem Kapital und Private Equity. Die
Beteiligung erfolgt in der Regel durch eine Objektgesellschaft 159 , die für ein bestimmtes
Immobilienobjekt gegründet wird. 160
Die Finanzierungsinstrumente, die bei der strukturierten Finanzierung eingesetzt werden,
unterscheiden sich in mehreren Merkmalen voneinander. Die nachstehende Tabelle zeigt die
Unterschiede der einzelnen Instrumente deutlich.
155 Vgl. Schulte/Leopoldsberger/Schaubach (1998), S. 461
156 Vgl. Goepfert/Raddatz (2003a), S. 11
157 Vgl. Meyer (2003), S. 29
158 Vgl. Meyer (2003), S. 29 und Goepfert/Raddatz (2003a), S. 11
159 Eine Objektgesellschaft wird häufig als Special Purpose Vehicle (SPV) bezeichnet
160 Vgl. Goepfert/Raddatz (2003a), S. 11