Diplomarbeit „Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung - Altmeppen

5 Strukturierte Immobilienfinanzierung Seite 35
LTV beschreibt die Beleihungsgrenze und berechnet sich als Verhältnis aus den eingesetzten
Krediten und dem Wert der Immobilie. 151 In der nachstehenden Abbildung sind die Formeln
für die bilanzbezogenen Kennzahlen angegeben.
DSCR =
ICR =
LTV =
Nettomieteinnahmen
Schuldendienst
Nettomieteinnahmen
Zins
Kredithöhe
Verkehrswert
( Zins und Tilgung
Abbildung 9: Bilanzbezogene Kennziffern im Überblick 152
Die immobilienbezogenen Kennzahlen überwachen üblicherweise die Einhaltung der geplanten
Bauzeit, die Baukosten sowie den Vermietungs- und Verkaufsstand. 153 Über- bzw. unter-
schreitet eine Kennzahl den vertraglichen Grenzwert, so ist dies ein Indiz für ein erhöhtes
Projektrisiko und löst Maßnahmen aus. Die Maßnahmen sind im Vertrag konkret geregelt und
sollen eine risikomindernde Auswirkung für den Kreditgeber haben. Fällt zum Beispiel der
Verkehrswert einer Immobilie, so reduziert sich bei unverändertem Kreditstand der LTV. Die
Kennzahlen DSCR und ICR verkleinern sich, wenn bei einem festen Zins und bei gleicher
Tilgung die Nettoeinnahmen sinken. Die Über- bzw. Unterschreitung eines Grenzwertes verpflichtet
den Kreditnehmer beispielsweise zur Bereitstellung von zusätzlichen Sicherheiten. 154
In gleicher Wiese können Vertragsklauseln den Kreditnehmer berechtigen Sicherheiten vom
Kreditgeber zurückzufordern, sobald sich die Kennzahlen positiv entwickeln.
151
Als weitere bilanzbezogene Kennzahl wird in der Praxis der LLCR (Loan Life Coverage Ratio) ausgewiesen.
Der LLCR entspricht dem Kehr- bzw. Reziprokwert des LTV (Loan-to-Value Ratio) und kann daher alternativ
verwendet werden. Vgl. hierzu Tytko (1999), S. 155
152
Eigene Darstellung
153
Vgl. Neumann (2002), S. 1
154
Vgl. Knobloch (2003), S. 46
)