Haus mit Garten wird zum unleistbaren Luxus - AK - Vorarlberg

6 Gemeinnütziger Wohnbau November 2011
Dr. Hans-Peter Lorenz, Geschäftsführer der Vogewosi, ist mit einer rasant wachsenden Anzahl an Wohnungssuchenden konfrontiert
Auslaufmodell Einfamilienhaus:
Sozialbau gefragter denn je
„Schaffa, schaffa, Hüsle baua“ – diese
Tugend der Vorarlberger ist weitläufig
bekannt. Ein Haus mit Garten erträumen
sich viele, doch es wird immer
schwieriger, diesen Wunsch auch in
die Realität umzusetzen. Das Problem:
Es fehlt an leistbaren Grundstücken
und die Einkommensschere öffnet
sich immer weiter.
Dr. Hans-Peter Lorenz, Geschäftsführer
der Vorarlberger gemeinnützigen
Wohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft
m.b.H., kurz Vogewosi, zur
steigenden Nachfrage nach Sozialwohnungen,
zur politischen Entscheidung,
dass Einfamilienhäuser weniger gefördert
werden, und zum Passivhausstandard.
AKtion: Wer hat Anspruch auf eine gemeinnützige
Wohnung?
Dr. Hans-Peter Lorenz: Um eine Wohnung
zu erhalten, müssen die Interessenten
eine gewisse Zeit in der jeweiligen
Stadt oder Gemeinde wohnen.
Nur in Bregenz wird das – soweit ich
weiß – anders gehandhabt, deshalb
gibt es dort auch so viele Wohnungssuchende.
Derzeit verfügen wir über
3700 Wohnungen in Bregenz. Das
heißt, jeder dritte Bregenzer wohnt in
einer verwalteten Wohnung der Vogewosi.
Eine weitere Voraussetzung: Die
Wohnungsinteressenten dürfen die
80-Prozent-Grenze der Neubauförderungsgrenzen
für Eigentum nicht
überschreiten. Der Wert für drei Personen
liegt im Moment bei etwa 3440
Euro Nettoverdienst.
Wie sieht es derzeit bezüglich der Wohnungsnachfrage
aus?
Die Nachfrage nach Mietwohnungen
ist stark steigend. Das kann man ohne
Übertreibung sagen. Wir haben im
Jahr 2008 zwölf Millionen an Bauvolumen
gehabt, im Jahr 2009 waren es
20 Millionen und 2010 sind es bereits
über 30 Millionen Euro.
Wer ist an Ihren Wohnungen interessiert?
Es drängen sehr viele junge Menschen
auf den Wohnungsmarkt und auch
viele Migranten.
Woran liegt das?
Die finanziellen Möglichkeiten und
die Einkommenssituation verbessern
sich nicht. Die Schere geht mehr auseinander.
Natürlich wird es immer
Menschen geben, die nichts mit uns
am Hut haben. Diese Personen wachsen
sozusagen nach oben weg, aber viel
mehr Personen fallen zu uns herunter.
In diesem Zusammenhang stellt
sich die Frage, ob der gemeinnützige
Wohnbau nicht etwas ausgedehnt
werden sollte – in einen Mittelstands-
Vogewosi-Geschäftsführer Dr. Hans-Peter Lorenz: „Im Jahr 2010 hatten wir ein Bauvolumen
in der Höhe von 30 Millionen Euro.“
AK Vorarlberg fordert mehr Wohnraum für Jungfamilien und leistbare Mietpreise
Einfamilienhäuser zählen bald zum
unleistbaren Luxus. Ökologie lautet
heute das Stichwort, wenn um Wohnbauförderung
angesucht wird. Die soziale
Komponente wird immer mehr
außer Acht gelassen.
Der Wohnungsbedarf im niedrigen
Mietpreissegment steigt kontinuierlich
an. Viele junge Menschen können sich
eine Wohnung auf dem privaten Markt
nicht mehr leisten und suchen gehäuft
um gemeinnützige Wohnungen an.
„Wir haben die fehlende soziale Komponente
bei der Wohnbauförderung
bereits öfters kritisiert. Ökologie gut
und recht, aber Wohnen muss wieder
leistbar werden“, fordert AK-Direktor
Rainer Keckeis. Die nun vorliegenden
Zahlen der Wohnbedarfserhebung für
Vorarl berg sprechen für sich. Natürlich
sind Wohnungen sehr wohl vorhanden,
aber zu horrenden Preisen. „Gehen
wir von einem Single aus, der seit
drei Jahren Tischlergeselle ist und nun
von zuhause auszieht. Er muss heute
für eine 32 Quadratmeterwohnung
in Lustenau 530 Euro inklusive Betriebskosten
und Heizung berappen.
Im Gegensatz dazu verdient er weniger
als 1300 Euro netto. Also geht fast die
Hälfte des Einkommens für das Wohnen
drauf“, rechnet Keckeis vor. Was
auf dem privaten Markt zudem häufig
hinzu kommt: Eine Kaution (ca. drei
Monatsmieten), Finanzamtgebühr,
Vermittlungsgebühr usw.
So viel verdienen Vorarlberger
Die AK Vorarlberg hat auf Basis der
Statistik der Sozialversicherungsträger
errechnet, dass mehr als die Hälfte der
Vorarlberger weniger als 1398 Euro
netto verdient. Im Gegensatz dazu
sind die Mietpreise horrend – von
Eigentum ganz zu schweigen. „Entwickelt
sich das weiter in diese Richtung,
haben wir innerhalb kürzester Zeit ein
riesiges Wohnungsproblem. Stehen die
Wohnungen leer, weil sich die Men-
wohnbau. Aber das entscheidet die Politik.
Wichtig in unseren Anlagen ist,
dass auch sozial besser gestellte Menschen
in die Wohnungen kommen.
Eine gute Durchmischung ist extrem
wichtig. Und natürlich stabile Preise.
Apropos Preise – in welcher Höhe bewegen
sich die Mietpreise der Vogewosi
beim Neubau?
Pro Quadratmeter Wohnfläche beläuft
sich die Gesamtmiete auf ca. 8,30
Euro. In diesem Preis sind Betriebskosten,
Müll, Kanal, Wasser, Strom, Lift,
Heiz- und Warmwasserkosten sowie
Gartenpflege enthalten. Und natürlich
die Mehrwertsteuer. Auch der Annuitätenzuschuss
für Neubauwohnungen
(siehe Factbox) ist in diesen Preis eingerechnet.
Hier achten wir aber darauf,
diesen niedrig zu halten. Kann sich das
ein Mieter dennoch nicht leisten, deckt
die Differenz die Wohnbeihilfe ab.
Ist Mietkauf noch ein Thema?
Früher haben wir das schon gemacht.
Heute scheitert das meist an den finanziellen
Möglichkeiten der Bewerber.
Wir stellen das Finanzierungsmodell
zwar vor, merken aber bald, dass das
nicht mehr umsetzbar ist.
Haben Sie in Bezug auf die Wirtschaftskrise
Veränderungen auf dem
Wohnungsmarkt bemerkt?
Interessanterweise war das im Jahr
2010 der Fall. Damals sind die Wohnungswechsel
um knapp 20 Prozent
zurückgegangen. Das habe ich noch
nie erlebt. Hintergrund dafür dürfte
sein, dass niemand mehr ein Risiko
eingehen möchte. Zumindest trifft das
auf unsere Klientel zu. Bei uns liegt
die Fluktuation grundsätzlich bei ungefähr
800 Wohnungen im Jahr. Im
letzten Jahr waren es jedoch deutlich
unter 700.
Wie beurteilen Sie den Passivhaus-
Standard, der seit dem Jahr 2007 für
gemeinnützige Wohnungen vorgeschrieben
wird?
Energetisch bringt das viel, aber die
errechneten Werte stimmen mit der
Realität häufig nicht überein. Man darf
auch den Energiebedarf für die Warm-
schen schlichtweg keinen Wohnraum
mehr leisten können, fahren die Bauträger
rasch enorme Verluste ein. Das
wiederum schwächt das Wirtschaftswachstum
und führt zu Arbeitslosigkeit“,
mahnt Keckeis. Für ihn stellt es
eine besondere Herausforderung dar,
wasseraufbereitung nicht vergessen.
Das heißt, scheint die Sonne nicht,
muss Warmwasser über einen anderen
Energieträger – meist über eine
Gastherme – abgedeckt werden. Diese
Situation haben wir den gesamten
Winter hindurch. Zudem ist die Wartung
von Passivhäusern noch teuer.
Energiesparen ist wichtig, keine Frage,
aber die Kosteneinsparung durch Passivhaus-Standard
bei Mehrwohnhäusern
bringt nicht das, was man sich im
Allgemeinen erwartet.
Diese Standards werden bei Einfamilienhäusern
auch immer mehr gefordert?
Es werden sich bei den jetzigen Auflagen
bestimmt immer mehr Private fragen,
ob sie bei diesen Anforderungen
öffentliche Mittel in Anspruch nehmen
oder nicht. Irgendwann wird hier
die Grenze erreicht sein.
Hat das klassische Einfamilienhaus
ausgedient?
Also wenn man sich die Förderungszahlen
ansieht, ist das Einfamilienhaus
eher ein Auslaufmodell. Es wird zwar
immer welche geben, doch die werden
schwächer gefördert. Das ist eine politische
Entscheidung. Es ist aber klar
Programm der Wohnbauförderung,
dass Einfamilienhäuser weniger forciert
werden.
Anstatt dessen eher Wohnanlagen?
Wir haben den Auftrag des Landes erhalten,
in die kleinen Gemeinden zu
gehen und dort auch kleine Anlagen
zu errichten, die ins Landschaftsbild
passen. Wir haben im Moment 220
Wohnungen in zahlreichen Anlagen
im Bau. Zum Vergleich: Früher haben
wir etwa drei Anlagen mit insgesamt
260 Wohnungen gebaut.
Annuitätenzuschuss
Mietunterstützung bzw. Zuschuss
des Landes, der 20 Jahre lang
ausbezahlt wird. Wurde in den
letzten Jahren von der Vogewosi
bei abgerechneten Bauten nicht in
Anspruch genommen, wird sich
aber künftig aufgrund der höheren
Baukosten ändern.
„Leistbare Wohnungen sind Mangelware“
jungen Familien günstigen Wohnraum
zur Verfügung zu stellen. Passiere hier
nichts, sei die nächste – dieses Mal
hausgemachte – Krise vorprogrammiert.
Für ihn sei es ein Gebot der
Stunde, den Wohnraum wieder an die
Einkommensverhältnisse anzupassen.
AK-Direktor Keckeis: „Ökologie gut und recht, aber Wohnen muss wieder leistbar werden.“
Vogewosi-Bauleiter Ing. Hansjörg Österle auf einer B
Die Wohnungswerber (ausschließlich
dringender Wohnbedarf) teilen sich
auf wie folgt:
Haushaltsgröße
Bezirke 1 2 3 4 5+
Bludenz 308 124 101 46 21 16
Bregenz 640 298 163 71 55 53
Dornbirn 270 80 87 49 31 23
Feldkirch 160 53 57 26 13 11
Vorarlberg 1378 555 408 192 120 103
Quelle: Land Vorarlberg, Abteilung
Wohnbauförderung, Stand 14.1.2011
Bestand an gemeinnützigen
Wohnungen
Wohnungen
Bezirke Bestand in Bau
Bludenz 2308 163
Bregenz 6714 60
Dornbirn 4738 97
Feldkirch 3227 98
Vorarlberg 16.987 418
Quelle: Land Vorarlberg, Abteilung
Wohnbauförderung, Stand 30.6.2010