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1. Assetklasse – Immobilien
Der Blick in die an Deutschland angrenzenden Immobilienmärkte
der DACH-Staaten mit Österreich und der Schweiz
zeigt im Jahr 2011 sowie im Ausblick auf das Jahr 2012 eine
differenzierte Entwicklung.
Trotz der anhaltenden Schwäche der weltweiten wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen kann die deutsche Immobilienbranche
durchaus auf ein positives Jahr 2011 zurückblicken.
Nach einer moderaten Belebung des deutschen Immobilieninvestmentmarktes
im Jahr 2010 zeichnete sich in 2011 ein
stabiles immobilienwirtschaftliches Gesamtbild ab. Sowohl
volks- als auch immobilienwirtschaftlich wurden die eher zurückhaltenden
Erwartungen der Marktteilnehmer übertroffen.
Durch die alles überschattende Euro- und Staatsschulden-
Krise und die damit einhergehende Angst vor Inflation oder
Deflation wird die Branche jedoch weiterhin belastet. Die Unsicherheiten
der Märkte zeigen sich bei den Banken auch
dauerhaft in der Zurückhaltung bei Immobilienfinanzierungen.
Vor allem im internationalen Vergleich zeichnet sich der deutsche
Immobilienmarkt als besonders stabil aus. Alle wesentlichen
Indikatoren haben sich positiv entwickelt. Durch die
weiterhin guten Signale des Arbeitsmarktes und der Konjunktur
bleibt die Nachfrage nach Büro- sowie Einzelhandelsflächen
stabil. Eine Flächenergänzung findet aufgrund ausbleibender
Neubaufertigstellungen eher in geringem Maße statt,
folglich gehen die Leerstände sukzessive zurück. Die Spitzenrenditen
bewegen sich aufgrund der Preissteigerungen weiterhin
eher seitwärts auf dem Niveau von 2011. In der Gunst
der Investoren stehen die durch eine hohe Sicherheit geprägten
deutschen Core-Immobilien in 1a-Lagen der Metropolen
sowie ausgewählter B-Städte. Dies führt jedoch zu einer
anhaltenden Knappheit des Angebots und folglich weiter
steigenden Immobilienpreisen. Im Jahresverlauf ist ein deutlicher
Anstieg von Transaktionen im Büro- und Retailbereich
zu erwarten.
Das Land Österreich bekommt im Gegensatz zu Deutschland
die Eurokrise jedoch deutlicher zu spüren. Die wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen haben sich aufgrund der
Exportabhängigkeit, insbesondere von Italien, merklich eingetrübt.
Die Risiken der österreichischen Banken durch ihre
Engagements in Mittel- und Osteuropa könnten sich negativ
auf der Kapitalmarktseite auswirken. Bisher sind die volkswirtschaftlichen
Rahmendaten jedoch nach wie vor ermutigend.
Es wird auch in 2012 mit einem positiven Wirtschaftswachstum
gerechnet, wenn auch mit einem geringeren als
im Jahr 2011. Die Arbeitslosenquote verharrt ebenfalls auf
einem sehr niedrigen Niveau. Der Immobilienmarkt profitiert
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von dem stark limitierten Angebot, insbesondere im Hauptmarkt
Wien. Hier herrscht weiter eine rege Nachfrage nach
Core-Produkten in bester Lage. Diese Nachfrage, geprägt
hauptsächlich von einheimischen Investoren, hat 2011 zu einer
weiteren Absenkung der Spitzenrenditen geführt. Die Regionalmärkte
werden auch in Zukunft eher eine untergeordnete
Rolle spielen.
Auch die Schweiz konnte sich nicht gänzlich von den Schwierigkeiten
in der Eurozone abkoppeln. Der Exportsektor verhält
sich wie in den anderen Märkten Europas, allerdings
erfreut sich die Binnennachfrage einer relativ robusten Verfassung.
Trotz einer erwarteten Abkühlung der Konjunktur
dürfte sich die Schweizer Wirtschaft nach 2011 auch weiterhin
besser als die im europäischen Ausland entwickeln. Der
Immobilienmarkt wird von historisch niedrigen Zinsen begünstigt.
Insbesondere in den Metropolen Zürich und Genf
ist von einer weiterhin hohen Nachfrage nach erstklassigen
Investments auszugehen. Vor allem in Zürich könnte sich
aber die hohe Neubautätigkeit, getrieben von niedrigen Zinsen,
negativ auf den Mietmarkt auswirken. Trotz einer positiven
Beschäftigungsentwicklung wuchs der Leerstand durch
die Fertigstellung neuer Flächen. Dies wird sich mittelfristig
auch auf den Investmentmarkt und die Spitzenrendite niederschlagen.
Die Nachfrage nach Objekten in den Top-Lagen
wird aber dennoch hoch bleiben.
Quellen:
CBRE Marketview Germany, 2012
JLL Einzelhandelsmarktüberblick, 2011
Deka Immobilien Monitor: Ausblick 2012 bis 2016, 2011
JLL Executive Summary: CH Real Estate Investment Survey,
2011
KnightFrank: European Market Indicators, 2012