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BAUEN + WOHNEN [ IMMOBILIEN ]
Fotos:iStock, privat
Die Folgen der Mietpreisbremse
Von Marion Talmeier
Seit dem 1. Dezember gilt in Niedersachsen
in 19 Städten und Gemeinden
eine Mietpreisbremse. Göttingen gehört
dazu. Daher sind nun auch hier die
Mieten nach der „Niedersächsischen
Mieterschutzverordnung“, wie die
Mietpreisbremse offiziell heißt, bei neu
abgeschlossenen Verträgen in der Höhe
begrenzt, und zwar auf einen Wert, der
maximal 10 Prozent über der ortsüblichen
Vergleichsmiete liegt. Von dieser
Begrenzung ausgenommen sind Neubauten
und umfassend sanierte Wohnungen.
Bestehende Mietverhältnisse sind ebenfalls
betroffen: Für sie gilt, dass die
sogenannte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen,
die innerhalb von drei Jahren
erfolgen, von 20 auf 15 Prozent abgesenkt
wird.
Aus Sicht von Immobilieneigentümern,
die etwa begehrte Wohnungen im Göttinger
Ostviertel oder andere Immobilien
in beliebter Lage besitzen, besteht
vorerst kein Grund zur Beunruhigung.
Ihre Kapitalanlagen scheinen weiter
solide gesichert zu sein, wenn sie einen
passenden, zuverlässigen Mieter finden.
Eher als Trostpflaster stellt sich die
Mieterschutzverordnung für Wohnungssuchende
auf der Suche nach einem
Schnäppchen dar. Ihnen bleibt nur die
Hoffnung, dass sich der Markt für Mietwohnungen
durch die in Kraft getretene
Verordnung in den nächsten Jahren in
eine für sie positive Richtung entwickeln
wird.
Kündigungssperrfrist
Eine weitere Regelung in den von der Verordnung
erfassten Städten und Gemeinden
betrifft die sogenannte Kündigungssperrfrist
nach Umwandlung einer Mietwohnung
in eine Eigentumswohnung, die dann
veräußert wird. Die Sperrfrist wird durch
die neue Regelung verlängert. Das bedeutet:
Wer eine in eine Eigentumswohnung
umgewandelte Mietwohnung erwirbt,
muss künftig eine Frist von fünf Jahren
abwarten, bevor er das Mietverhältnis wegen
Eigenbedarf oder einer sogenannten
„Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen
Verwertung des Grundstücks“
kündigen kann.
Möblierungszuschlag
Mit Blick auf die Mietpreisbremse bieten
Vermieter in letzter Zeit Mietwohnungen
verstärkt möbliert an, um auf diese Weise
einen sogenannten Möblierungszuschlag
erhalten zu können. Der Hintergrund:
Wer Wohnungen möbliert vermietet,
darf über die ortsübliche Vergleichsmiete
hinaus einen entsprechenden Zuschlag
verlangen, dessen Höhe nicht pauschal
festgelegt ist. Da es außerdem keine Vergleichsmieten
für möblierte Wohnungen
gibt, nutzen einige Vermieter fertig eingerichtete
Apartments, um so die Obergrenze
für Mieten zu umgehen.
Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin
wurde anerkannt, dass ein Vermieter
zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel
auf die Miete aufschlagen darf. Bei neuen
Möbeln kann von einer allgemeinen
Nutzungsdauer von 10 Jahren ausgegangen
werden. Bei einem Mieterwechsel
ist also die jeweilige Restnutzungsdauer
der Möbel entscheidend. Dennoch ist es
nicht einfach, den Zeitwert einer Möblierung
zu bestimmen. Für Vermieter
empfiehlt es sich in jedem Fall, sämtliche
Kaufbelege aufzubewahren.
Erscheint der Zuschlag dem Wohnungsinteressent
zu hoch und können Vermieter
und Wohnungsinteressent sich nicht
einigen, so bleibt nur die Option, die
Höhe des Möblierungszuschlags mithilfe
eines Gutachters feststellen zu lassen.
Bevor sich ein Vermieter jedoch auf ein
solches Vorgehen einlässt, wird er den
Mietvertrag eher mit einem „kooperativeren“
Interessenten abschließen.
Wie lange gilt Mieterschutzverordnung?
Vorerst sind die eingeführten Regelungen,
die nach der Niedersächsischen
Mieterschutzverordnung gelten, befristet.
Die Mietpreisbremse und die abgesenkte
Kappungsgrenze werden bis
zum 30.11.2021 gelten, die verlängerte
Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung
tritt mit Ablauf des 30.11.2023
außer Kraft.
Die Autorin berät mit ihrem Unternehmen
ImmoRentabel Immobilieneigentümer zu
kaufmännischen Fragen rund um die
Immobilie.
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Tel. 0551/79 75 53 51
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