Immobilia 2007/04 - SVIT

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Aktuell Immobilienmarkt Run auf Schweizer Investitionsobjekte Yonas Mulugeta* Schweizerische Investoren reiben sich die Augen. Der Markt für Investitionsobjekte wird durch neue Marktakteure bestimmt. Die neuen Spielregeln erfordern ein Umdenken. Renditen auf 10-j. Bundesobligationen 7 % 6 5 4 3 2 1 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Der Immobilienmarkt für kommerziell genutzte Immobilien durchlebt eine Phase der kräftigen Preisveränderung. Das Preisniveau für grossvolumige, gut vermietete Immobilien steigt stark an. Die Renditen kommen unter Druck. Einer der Hauptgründe für diese «Yield Compression» (Reduzierung des Renditeaufschlags) sind international agierende Investoren, welche die Schweizer Immobilie entdeckt haben. Diese mit zum Teil aggressiven und innovativen Finanzierungsstrukturen ausgestatteten Marktakteure wirken preistreibend. Ein Ende ist nicht in Sicht. Dank dem im internationalen Vergleich attraktiven Yield Spread wird der Schweizer Markt weiterhin attraktiv bleiben. Schweizerische Investoren reiben sich verwundert die Augen. Gefragt sind strategische Handlungsalternativen. Veränderte Spielregeln Was ist eigentlich los im Schweizer Immobilien-Anlagemarkt? Diese Frage wird sich manch ein Schweizer Immobilienverantwortlicher verwundert stellen, nachdem er zum wiederholten Mal in einer frühen Phase eines Offertverfahrens ausgeschieden ist. Für attraktive Anlageobjekte werden heute 2005 2006 Quelle: Schweizerische Nationalbank. USA EU Schweiz Renditen für zehnjährige Staatsanleihen Preise bezahlt, die noch vor wenigen Jahren unvorstellbar waren. Die Schweizer institutionellen Investoren schaffen es bei den gegenwärtig gebotenen Preisen für grossvolumige Objekte kaum mehr mitzuhalten. Was sind die Gründe? Die Mechanismen der global agierenden Kapitalströme haben zwischenzeitlich auch den Schweizer Immobilienmarkt erreicht. Neue Marktteilnehmer tauchen auf und verändern die Spielregeln. Diese international agierenden Investoren kommen hauptsächlich aus dem angelsächsischen und israelischen Raum. Im vergangenen Jahr flossen ca. 7 Mrd. USD aus Nordamerika in den europäischen Immobilienmarkt. Unsere Erfahrung in den ersten Monaten dieses Jahres zeigt, dass weitere Investorengruppen aus den nordischen Ländern ebenfalls den Schweizer Markt entdecken. Attraktiver «Yield Spread» Die Motivation für den Markteintritt dieser rasch agierenden Investoren sind vielfältig. Sicherlich ist das stabile wirtschaftliche Umfeld ein zentraler Punkt. Die prosperierende Wirtschaft hat im letzten Jahr eine deutlich spürbare Belebung des Büromarktes in den Wirtschaftsräumen Basel, Zürich und Genf ausgelöst, wie der neuste Büromarktbericht von Colliers** aufzeigt. Ein wichtiger Antrieb für den Einstieg in den Schweizer Markt, auch als Save Haven bezeichnet, ist der Ausstieg aus überhitzten und überbewerteten Märkten wie Paris, den US-Metropolen und vor allem London. Das weltweite Interesse am Londoner Markt ist zurzeit so stark, dass sich Investoren trotz zum Teil erheblichen Risiken überbieten. Die mittelfristigen Immobilienrenditen liegen dort deshalb etwa 1% unter den Renditen für zehnjährige Staatsanleihen. Spekulative Investitionen trotz dieser negativen Differenz (Yield Spread) sind rational schwer zu begründen. Verglichen mit diesen Märkten ist der Yield Spread in der Schweiz, also die Differenz zwischen einer zehnjährigen Staatsanleihe und der Nettoanfangsrendite von Büroimmobilien, äusserst attraktiv. Derzeit bewegt sich dieser bei ca. 2.5%. Auch wenn die Zinsen mittelfristig moderat steigen, wird die Zinsdifferenz im internationalen Vergleich weiterhin attraktiv bleiben und Kapitalströme anziehen. «Solange der Yield Spread sich nicht unter 1.5% bewegt, werden wir in der Schweiz investieren», so die bemerkenswerte Aussage eines britischen Investors. Der Eintritt in den Schweizer Markt ist und bleibt nicht einfach. Die deutschen Offenen und Geschlossenen Fonds versuchen dies erfolglos seit mehreren Jahren. Hauptgrund für den «Closed Shop» ist die, auch durchaus gewollte, fehlende Transparenz. Es überrascht nicht, dass im Real Estate Transparency Index 2006 von Jones Lang LaSalle die Schweiz an 19. Stelle liegt. Knapp gefolgt von Ländern wie Malaysia, Portugal und Mexiko, wobei letztere sich stark verbessern. Trotz dieser Eintrittsbarriere waren die neuen Investorengruppen im vergangenen Jahr sehr erfolgreich. Die Wunschimmobilie Im Fokus der Investitionen liegen zentrumsnahe Liegenschaften mit langjährigen Mietverträgen mit bonitätsstarken Mietern. Die Investitionsgrösse in den Segmenten Büro immobilia April 2007 23
Aktuell Kurzmeldungen -1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% und Handel bewegt sich ab 20 Mio. CHF. Nach oben ist das Investitionsvolumen nahezu unbegrenzt. Ebenfalls stark gesucht sind «Sale and Lease Back» Transaktionen. Im Gegensatz zu den USA mit ca. 25% beträgt der Anteil eigengenutzter Immobilien in Europa knapp 70%. Gesucht sind sogenannte Core-Investitionen mit stabilen Cash Flows und moderater Wertentwicklung. Die Haltedauer wird auf Grund der steuertechnischen Rahmenbedingungen mittelfristig sein. Bei allen Transaktionen ist die Qualität des Mietvertrags entscheidend. Die Aussage eines britischen Investors: «Ich kaufe Mietverträge und keine Backsteine» zeigt die finanzgetriebene Sichtweise dieser Investorengruppe. Die Finanzierung der Transaktionen verläuft rasch und unkompliziert. Mit einem Fremdkapitalanteil von bis zu 95% werden konkurrenzlose Preise geboten. Die finanzierenden ANZEIGE «Yield Spreads» zwischen Marktrenditen für Büroimmobilien und Renditen auf 10-jährigen Staatsanleihen Zürich Tokyo Frankfurt Genf München Boston New York Paris London Quelle: diverse Nationalbanken, Colliers International. Yield Spread im internationalen Vergleich Banken aus dem angelsächsischen Raum wenden strukturierte Finanzierungsmodelle wie Mortgage Backed Securities an. Für schweizerische Investoren hat das veränderte Marktumfeld ein Umdenken zur Folge. Gesucht sind strategische Handlungsalternativen um auch weiterhin von den Vorteilen des Risiko/Renditeprofils der Assetklasse Immobilie profitieren zu können. Diese sind durchaus vorhanden. Wohnimmobilien mit Potenzial, Opportunitäten in Mittelzentren, Revitalisierungen und Projektentwicklungen können sich nach einer guten Analyse und mit gezielten Massnahmen als attraktive Anlage erweisen. * Yonas Mulugeta, MRICS, Dipl. Arch. FH/EMBA/ MBA, Partner, Head of Investment Services Colliers CSL AG und Verwaltungsrat Colliers (Schweiz) AG ** CSL-Büromarktbericht unter www.colliers-csl.ch Tel. 044/383 12 62 www.naepflinpersonal.ch Tel. 044/383 14 45 IG für Bauschadenprävention gegründet. Am 15. März ist in Dübendorf die Interessengemeinschaft Bauprävention (IGBP) gegründet worden. Trotz SQS-Bemühungen aller am Bau Beteiligten treten immer noch Bauschäden jeglicher Art auf. Ein Grossteil solcher Schäden befindet sich an den Schnittstellen verschiedener Beteiligter. Der neue Verein soll hier Abhilfe schaffen. Er ist auf Initiative von QualiCasa AG, einem Bau- und Finanzdienstleister und der QC-Expert AG, der ehemaligen Bauschadenabteilung der Empa entstanden. Weitere Informationen: www.igbp.ch. Gut besuchte Immo-Messe in St.Gallen. Die Immo-Messe, die Ende März über die Bühne gegangen ist, verzeichnete über 230 zufriedene Aussteller und einen Besucheraufmarsch von rund 15 000 Personen. Besonders im Bereich Energieeffizienz und erneuerbare Energien, Sanieren nach Minergie und Neubau nach Passivhaus-Standard war das Besucherinteresse gross. Immobilienhändler melden, dass etliche Objekte zum Verkauf vorgemerkt wurden. Sehr gut besucht waren mit 80 bis 120 Gästen auch die Vorträge im öffentlichen Vortragsforum. Broschüre zum Thema Ingenieurholzbauten. Gelungene Ingenieurholzbauten wie Stege, Brücken, Aussichtstürme sind Zeugen der technischen Leistungsfähigkeit von Holz. Bei Lignum ist jetzt eine handliche Publikation erhältlich, die 18 aktuelle Beispiele bemerkenswerter Ingenieurholzbauten aus der ganzen Schweiz sowie aus dem angrenzenden Ausland in Text und Bild vorstellt. Lignum-Cedotec erarbeitet mit Unterstützung des Förderprogramms «holz 21» eine Reihe von Broschüren rund um den modernen Holzbau. Einzelexemplare der Lignum- Broschüre «18 Ingenieurholzbauten» sind kostenlos. Bezugsquelle: www.lignum.ch. 24 immobilia April 2007
Seite 1 und 2: April 2007, 74. Jahrgang, erscheint
Seite 3 und 4: I n h a l t Dossier Entwertungsprob
Seite 5 und 6: Dossier der Regel nicht ein. Anders
Seite 7 und 8: Dossier dessen geäufnete Summe sic
Seite 9 und 10: Dossier Vier Irrtümer Die Auswirku
Seite 11 und 12: Dossier zur Verfügung steht, um au
Seite 13 und 14: Dossier Anzahl Wohnungen 300'000 25
Seite 15 und 16: Dossier Altersentwertung Kompensati
Seite 17 und 18: Dossier Werterhaltung Ursachen von
Seite 19: Dossier Studie des BWO Wohnungen vo
Seite 23 und 24: Aktuell Jahresbericht des BWO Fokus
Seite 25 und 26: Aktuell Fluglärm Monitoring in der
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