Immobilia 2007/04 - SVIT
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Dossier<br />
Wertverminderung aus dem<br />
Blickwinkel des Sachwertes<br />
Urs W. Huggel*<br />
Die Berechnung des Sachwertes stellt nach wie vor eine wichtige Aufgabe<br />
bei der Bewertung von Liegenschaften aller Art dar. So bietet sich doch mit<br />
dessen Berechnung oftmals die einzige Möglichkeit, einen Ertragswert aus<br />
einer anderen Blickrichtung zu beurteilen und zu überprüfen.<br />
nur dann eine Entwertung 1. Art vorliegt,<br />
wenn diese nicht durch übliche, bauliche<br />
Massnahmen behoben werden kann (z. B.<br />
Sanierung, Umnutzung etc.).<br />
Eine Sachwertberechnung, die ihres Namens<br />
jedoch würdig ist und somit einen konkreten<br />
Vergleich mit dem Ertragswert zulässt, stellt<br />
bei der Berechnung höhere Anforderungen<br />
an den versierten Experten. Nebst der richtigen<br />
Ermittlung der Neubaukosten und der<br />
Bewertung des Landwertes, bei der sich die<br />
Lageklassenmethode oder das Strukturzahlsystem<br />
in weiten Kreisen etablieren konnten,<br />
steht und fällt die Berechnung des Sachwertes<br />
in aller Regel mit der richtigen Ermittlung<br />
der Entwertung.<br />
Die Entwertung einer Liegenschaft kann jedoch<br />
unterschiedliche Ursachen haben. Unter<br />
Experten ist man sich einig, dass sich<br />
eine Wertminderung zum einen infolge verminderter<br />
Wirtschaftlichkeit (z. B. Demodierung)<br />
einstellen kann und zum anderen praktisch<br />
immer eine Wertminderung aufgrund<br />
der natürlichen Alterung und Abnützung an<br />
den Gebäuden besteht. K. Fierz bezeichnet<br />
diese zwei Arten der Entwertung in seiner<br />
neusten Ausgabe «Der Schweizer Immobilienwert»<br />
mit den neutralen Begriffen Entwertung<br />
1. Art und Entwertung 2. Art, die in den<br />
nachfolgenden Erläuterungen ebenso verwendet<br />
werden.<br />
Nutzen haben, können keinen Ertrag einbringen<br />
und sind daher wertlos bzw. abzuschreiben.<br />
Die Feststellung dieser Entwertungsart erfolgt<br />
durch eine direkte Gegenüberstellung<br />
von Sachwert und Ertragswert. Wird bei diesem<br />
Vergleich eine grössere Differenz (ca. ><br />
10%) festgestellt, so muss diese zwingend<br />
ergründet werden. Im Konkreten heisst dies,<br />
dass die Berechnungen beider Methoden<br />
mitsamt den eingesetzten Parametern genaustens<br />
zu überprüfen sind. Erst wenn sicher<br />
festgestellt wurde, dass beide Berechnungen<br />
soweit richtig sind, darf davon ausgegangen<br />
werden, dass eine Entwertung<br />
1. Art bzw. ein nachhaltiger Verlust an Nutzungspotenzial<br />
vorliegen muss, der anschliessend<br />
beim Sachwert in Abzug zu bringen<br />
ist. Hierbei ist es die Pflicht des Experten,<br />
diese Entwertung 1. Art präzise zu<br />
ergründen und entsprechend zu kommentieren.<br />
Dabei gilt es strikte zu beachten, dass<br />
Entwertung Wohnhaus<br />
Entwertung 2. Art<br />
Bei der Berechnung der Entwertung 2. Art<br />
geht es darum festzustellen, welchen Wertverlust<br />
ein Gebäude aufgrund der natürlichen<br />
Alterung und Abnützung gegenüber<br />
einem gleichen, neuwertigen Gebäude aufweist.<br />
Diese Art der Entwertung, die in der<br />
klassischen Lehre häufig mit dem unglücklichen<br />
Namen «Altersentwertung» bezeichnet<br />
und anhand von so genannten «Altersentwertungstabellen»<br />
ermittelt wird, kann finanzmathematisch<br />
wesentlich genauer ermittelt<br />
werden.<br />
Dazu wird der geschätzte Neubauwert vorzugsweise<br />
anhand von statistisch ermittelten<br />
Prozentwerten (%-NW) in sinnvolle<br />
Bauteilgruppen (Bauteilw.) aufgeteilt. Wird<br />
nun zu jeder Bauteilgruppe die entsprechende<br />
durchschnittliche Gesamtlebensdauer<br />
(gLD) ermittelt, so kann mittels des<br />
Rentenendwertfaktors die jährlich nötige<br />
Einlage (jähr. RB) in einen theoretischen Erneuerungsfond<br />
berechnet werden, durch<br />
Entwertung 1. Art<br />
Unter der Entwertung 1. Art wird eine Wertminderung<br />
aufgrund einer nachhaltigen,<br />
wirtschaftlichen Verschlechterung verstanden.<br />
Diese wiederum kann verschiedene Ursachen<br />
haben: So ist es möglich, dass sich<br />
ein wirtschaftliches Umfeld derart verändert<br />
hat, dass Liegenschaften nicht mehr für den<br />
Zweck, für welchen sie gebaut wurden, verwendet<br />
werden können, dass Objekte<br />
schlichtweg unwirtschaftlich erstellt wurden<br />
oder dass Renditeliegenschaften an einem<br />
wirtschaftlich ungünstigen Standort erstellt<br />
wurden u. a. m. Eine Entwertung 1. Art besteht<br />
also überall da, wo Gebäude oder Bauteile<br />
aus ihrem Ertrag die vorhandene Bausubstanz<br />
(getätigte Investitionen) nachhaltig<br />
nicht oder nicht mehr zu verzinsen imstande<br />
sind. Gebäude oder Teile davon, die keinen<br />
immobilia April <strong>2007</strong>
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