Immobilia 2007/04 - SVIT

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Dossier Fazit Die Ermittlung der Entwertung ist eine nicht zu unterschätzende Aufgabe bei der Berechnung des Sachwertes. Anhand einer klaren Unterscheidung zwischen Entwertung 1. Art und Entwertung 2. Art sowie der finanzmathematischen Berechnungsmöglichkeiten zur Bestimmung derselben ist es jedoch durchaus möglich, diese in einer genügenden Qualität in den Griff zu bekommen und dadurch zu einem Sachwert zu gelangen, der diesem Namen durchaus gerecht werden kann. Literaturnachweis «Der Schweizer Immobilienwert» 2005, Kaspar Fierz «Das Schweizerische Schätzerhandbuch» 2005, SVKG, SEK/SVIT le eine gewisse Willkür nicht abgesprochen werden. Dass bei deren Anwendung manchmal dennoch richtige Werte resultieren, ist somit wohl eher auf eine jahrelange Erfahrung des Experten als auf eine präzise Methode zurückzuführen. * Urs W. Huggel, Geschäftsleiter des Architekturund Planungsbüros Huggel Plan AG in Burgdorf, Immobilienschätzer mit eidg. FA und Mitglied der Schweiz. Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT sowie Dozent für Bewertungslehre an verschiedenen Lehrgängen der realis. ANZEIGE Moderne, flexible und umfassende Immobiliensoftware. Moderne und umfassende Immobiliensoftware: Einfachere Verwaltung und weniger Aufwand für mehr als 3000 Kunden. Hausdata und RIMO R4. Seit 1992. Weitere Infos auf: www.extenso.ch Telefon 044 808 71 11 eXtenso IT-Services AG Schaffhauserstrasse 110 8152 Glattbrugg Erweitert Ihre Leistung. Ellams Self-Folding Rotary-Duplicator, 1920. Einer der ersten “Vervielfältiger” mit automatischer Papierablage für Rundschreiben an die Mieter. Eine echte Erleichterung! Und heute? Selektion und Ausdruck in Sekundenschnelle, moderne Software vorausgesetzt. Wir haben sie. 10 immobilia April 2007
Dossier Vier Irrtümer Die Auswirkungen der Entwertung auf die Ertragswerte Daniel Lehmann* Die Entwertung wurde im Bewertungswesen Jahrzehnte lang nur in der Realwertschätzung beachtet. Beim Ertragswert war die Frage der Entwertung schlicht kein Thema. Mit dem Aufkommen der Barwert- und der DCF-Rechnung hielten genau kalkulierte Wertkorrekturen für künftige Erneuerungen erstmals Einzug in die Ertragswerte. Nicht zuletzt die Tatsache, dass die Entwertungsfrage lange Zeit von den Experten nicht mit der notwendigen Sorgfalt behandelt wurde, hat zum Siegeszug der DCF-Rechnung beigetragen. Irrtum Nr. 1: «Gebäude werden nach Erreichen der Gesamtlebensdauer abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt.» In der älteren Fachliteratur wird jeder Bewertung eine Gesamtlebensdauer der Gebäude zu Grunde gelegt. Nach Erreichen dieses Alters soll das Gebäude abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden. Als diese Fachbücher verfasst wurden, war dies tatsächlich noch das normale Schicksal eines Hochbaus. Der Fortschritt der Bautechnik und die städtebaulichen Wertvorstellungen führten dazu, dass neuere Bauten ihren Vorgängern immer überlegen waren. Sie standen an attraktiveren Lagen, boten fortschrittlichere Bautechnik, mehr Komfort und Prestige und warfen deshalb auch höhere Erträge ab als Altbauten. Dabei muss man sich in Erinnerung rufen, was vor rund fünfzig Jahren «attraktivere Lage» hiess: Erschliessung mit breiten Strassen, unbenamentlich alte Wohnhäuser in den Stadtquartieren ihre begeisterten Bewohner aus der oberen Mittelschicht und erzielen entsprechend hohe Marktwerte. Ihre Bauweise und ihr Stil entsprechen dem urbanen Wohntyp, Neubauten können diese Qualitäten oft nicht bieten. Diese Altbauten weisen denn in der Regel kaum geringere Erträge bzw. Verkaufspreise auf als Neubauten an vergleichbarer Lage. Der klassischen Bewertungsmethodik zu Grunde gelegte Annahmen haben mit den Veränderungen der Immobilienmärkte ihre allgemeine Gültigkeit verloren. Sie sollen im Folgenden etwas provozierend als «Irrtum» bezeichnet und näher untersucht werden. Welches ist hier das nächste Objekt, das abgebrochen wird und welches lässt sich besser vermieten? schränkte Parkierungsmöglichkeiten, periphere Lage im Grünen. Das war die Zeit, als man Tramlinien still legte mit der Begründung, sie behinderten den Verkehr (heute baut man sie wieder, am deutlichsten zu beobachten in Genf und in zahlreichen französischen Städten). Die Stadtzentren waren dicht genutzt, ohne Grünraum, mit engen Gassen und wenig Privatsphäre vor allem durch die Unterschicht bewohnt. Sie waren belastet mit Verkehr und Gewerbebetrieben. Wer es sich leisten konnte, wohnte vor der Stadt im Grünen und fuhr mit dem Auto in die Stadt zur Arbeit. Heute ist die Situation aber grundsätzlich anders. Nach der autogerechten Stadt der Sechzigerjahre kamen laufend neue Anforderungen auf die Städte zu und steigerten deren Attraktivität: die soziale Stadt in den Siebzigerjahren, die grüne Stadt in den Achtzigern, die wirtschaftsfreundliche Stadt in der Krise der Neunzigerjahre, die Stadt als Erlebniswelt in jüngster Vergangenheit. Schon vor Jahren begann die Rückbesinnung auf die Qualitäten der Zentrumslagen, gerade auch für das Wohnen. Neben den Industriebrachen, die zu neuem Leben als urbane, trendige Wohnzentren erwachten, finden Aus heutiger Sicht ist es deshalb mehr als fraglich, ob die Gebäude unserer Städte das Schicksal ihrer Vorgänger teilen und irgendwann abgebrochen werden. Dazu kommt, dass die aufgesplitterte Eigentümerstruktur, die sich mit der Wiedereinführung des Stockwerkeigentums Mitte der Sechzigerjahre auszubreiten begann, Neubauten nahezu verunmöglicht. Man denke beispielsweise an die Stadtquartiere aus der Zeit um 1900, wo ganze Strassenzüge als Blockrandbebauungen einheitlich gestaltet sind und heute aufgeteilt in Stockwerkeigentum kaum eine über ein ganzes Gebäude, geschweige denn über mehrere Grundstücke reichende Planung erlauben. Ein Abbruch eines einzelnen Gebäudes aus dem Ensemble hinaus kann aus heutiger Sicht als unwahrscheinlich bezeichnet werden, nicht nur aus der Sicht der Denkmalpflege. Man will heute in den alten, charaktervollen Gebäuden wohnen und liebt den Charme der Wohnungen aus der Gründerzeit. Aber auch auf dem Land, wo die oben aufgeführten Überlegungen weniger Gewicht haben, werden kaum Gebäude abgebrochen, um einem Ersatzbau zu weichen, nur sind hier die Gründe ganz andere. Der Hauptgrund ist der, dass sich ein Abbruch nämlich in den seltensten Fällen wirtschaftlich rechtfertigen lässt, weil der Rohbau 1 in aller Regel nach einer Renovation der übrigen Bauteile seine Funktion noch für viele Jahre zu erfüllen im Stande ist. Der Wert des Rohbau 1, der rund 35% der Baukosten ausmacht, wird durch einen Abbruch vernichtet. Die Steigerung des Landwertes, welche mit dem Neubau beispielsweise durch eine bessere Ausnützung realisiert werden kann, muss mindestens dem Wert des Rohbau 1 entsprechen, bevor sich der Abbruch rechnet. immobilia April 2007 11
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