Immobilia 2007/04 - SVIT

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Betreffend das Benutzungsrecht an einem
gemeinschaftlichen Teil hat das Bundesgericht
in einem neueren Entscheid (BGE
130 III 450) zudem festgehalten, dass die Benutzung
vom Wortsinn her eine Veränderung
der Sache bzw. einen Eingriff in die Substanz
ausschliesse.
Bepflanzung mit Einschränkung
Aus den vorerwähnten Gesetzesbestimmungen
sowie aus den exemplarisch angeführten
Gerichtsentscheiden (welchen sich noch
weitere hinzufügen liessen) ergibt sich, dass
die alleinige Einräumung eines ausschliesslichen
Benutzungsrechts dem Stockwerkeigentümer
lediglich das Recht gibt, den fraglichen
Gartenanteil allein, unter Ausschluss
der anderen Stockwerkeigentümer, als Gartensitzplatz
zu benutzen, dass ihm aber jegliche
Veränderung an der Gartengestaltung
untersagt ist.
Wie oben bereits erwähnt, wird den Stockwerkeigentümern
in Art. 7 des Reglements
allerdings nicht nur ein ausschliessliches Benutzungsrecht
an den Gartensitzplätzen eingeräumt,
sondern in Art. 7 Abs. 2 wurde
auch festgelegt, dass bei der Bepflanzung
der Gartensitzplätze die behördlichen Auflagen
betreffend die Umgebungsgestaltung zu
berücksichtigen sind.
Aus dieser Bestimmung geht hervor, dass
den Stockwerkeigentümern im vorliegenden
Fall zusätzlich zum ausschliesslichen Benutzungsrecht
und daher abweichend vom
oben ausgeführten, auch das Recht zusteht,
die Gartensitzplätze zu bepflanzen bzw. an
der Bepflanzung Änderungen vorzunehmen,
wobei die in der Baubewilligung enthaltenen
diesbezüglichen behördlichen Auflagen
zu beachten sind. Zusätzliche Einschränkungen
bei der Bepflanzung ergeben
sich zudem daraus, dass ein Stockwerkeigentümer
die anderen Stockwerkeigentümer
in deren Benutzungsrechten nicht beeinträchtigen
darf.
Fazit
Zusammenfassend kann die Frage, was auf
den zur ausschliesslichen Benutzung zugewiesenen
Gartensitzplätzen gebaut, gepflanzt
oder sonst wie geändert werden darf,
wie folgt beantwortet werden:
a) Gebaut werden darf nichts.
b) Gepflanzt werden darf im Rahmen der in
der Baubewilligung enthaltenen diesbezüglichen
behördlichen Auflagen. Wobei
zusätzlich zu berücksichtigen ist, dass die
Benutzungsrechte der anderen Stockwerkeigentümer
nicht beeinträchtigt
werden dürfen.
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Samstag, 9. Juni 2007
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c) Abgesehen von der Bepflanzung dürfen
keine Änderungen an den Gartensitzplätzen
vorgenommen werden.
Die Antwort auf die zusätzliche Frage, für
welche Änderungen die Zustimmung der
Stockwerkeigentümergemeinschaft erforderlich
ist, ergibt sich grundsätzlich aus den
vorstehenden Antworten: Die Zustimmung
der Gemeinschaft ist für alle Änderungen erforderlich,
mit Ausnahme derjenigen an der
Bepflanzung. Ergänzend kann noch erwähnt
werden, dass wohl die meisten in Frage
kommenden Änderungen als luxuriöse oder
allenfalls nützliche bauliche Massnahmen zu
qualifizieren wären, was in der Mehrheit der
Fälle die Zustimmung einer qualifizierten
Mehrheit (vgl. Art. 12 des Reglements bzw.
Art. 647d und 647e ZGB) erforderlich machen
dürfte.
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immobilia April 2007 37